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文檔簡介

1、夏商陽光雅苑營銷推廣策劃書目 錄一、漳州房地產(chǎn)市場分析二、項目概況三、項目SWOT分析四、項目企劃思路五、項目客群分析六、本案來訪客群分析七、項目市場定位八、價格定位策略九、營銷推廣策略十、整體銷售策略十一、項目整合營銷推廣策略十二、分階段營銷推廣策略十三、項目物業(yè)管理模式分析提要十四、關(guān)于物業(yè)管理顧問前期介入的相關(guān)認識十五、營銷推廣計劃前 言作為房地產(chǎn),營銷是第一性的,市場問題始終是擺在開發(fā)商面前的最重要的問題,因為樓盤的建筑不是主要問題,只要有資金就能建筑樓盤,但是具有資金不一定能賣出樓盤,而且樓盤的建筑要以營銷為基礎(chǔ),建什么樣的樓盤、戶型的設(shè)計與分配等問題就是營銷的問題,而不是建筑本身的

2、問題。營銷的誤區(qū):包涵著營銷概念(理念),營銷策劃、營銷策略、市場調(diào)研和危機意識等一系列問題,發(fā)展商權(quán)衡一個成功的營銷組織,主要就是看這個組織是否具有逆向思維能力,反向求異思維方式對一個營銷團隊來說是生死存亡的源泉,它打破了習慣性的格局,用一種新的思維模式來思考事物,走自己的路,就是要找出自我的途徑與方式。在這個創(chuàng)意信息的時代,所有好的創(chuàng)意,完全都來源于真正務實的逆向思維。一、漳州房地產(chǎn)市場分析(一)漳州土地市場狀況1、土地供應情況:自2002年漳州市政府轉(zhuǎn)變了土地供應機制以后,經(jīng)營性用地全部實行了公開招標掛牌拍賣出讓, 2002年2005年,漳州市國土資源局圍繞漳州市委、市政府確立的“建設(shè)新

3、區(qū)、開發(fā)沿江、改善舊城”的城市發(fā)展戰(zhàn)略,對市區(qū)土地實行了壟斷經(jīng)營和公開招拍掛出讓。截止到現(xiàn)在,在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)共出讓房地產(chǎn)開發(fā)用地29宗,總面積達3385畝,成交總金額19.12億元。(附件一:2005年漳州公開出讓國有土地使用權(quán)情況)2、漳州土地市場呈現(xiàn)以下特征:(1)土地需求先冷后熱2002年是漳州房地產(chǎn)發(fā)展的轉(zhuǎn)折點,從這一年開始,全市商品房住宅價格逐年攀升,尤其是市區(qū)漲幅更大,2002年到2005年四年累計漲幅突破50%。伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的升溫,市場對土地的需求也日漸旺盛。2002年到2003年兩年間,漳州市國土局共組織了9批次土地的掛牌拍賣,成交率僅為51%,土地需求明顯不足。2004年,

4、土地需求市場明顯升溫,全年出讓房地產(chǎn)用地8宗,全部超過底價成交,其中怡秀園小區(qū)西北區(qū)地塊從3699萬元掛牌價開始,多次回合的競價,最后以6820萬元成交,創(chuàng)下了市區(qū)每畝220萬元的最高記錄。2005年3月份,漳州第一次國有土地公開出讓中有4宗土地競價異?;鸨?,土地成交價遠遠高出預期的拍賣底價。 (2)土地供應前松后緊20022003年供地總量達2658畝,占近四年供地總量的79%;20042005年,供地總量僅727.2畝,不及近四年供地總量的四分之一。(3) 外地開發(fā)商搶灘漳州據(jù)統(tǒng)計,2002年2005年,市區(qū)共出讓了29宗地,賣了3385畝,其中有21宗被17家外地開發(fā)商競買走。如夏商集團

5、、廈門特房、廈門金賓士、廈門信達、香港寰宇、香港毅達和香港信和等房地產(chǎn)公司。(4) 開發(fā)商土地儲備量加大到目前階段,漳州房地產(chǎn)市場當中,通過政府招拍掛進行出讓的土地共有3000多畝,但由于土地出讓缺乏經(jīng)驗,前期供地節(jié)奏偏快,出讓宗地面積偏大,截至目前仍有部分土地尚未開發(fā)利用。3、土地供應預測漳州未來土地供應將以城市發(fā)展為導向,一方面調(diào)控供應總量,另一方面是加大舊城改造力度,同時扶持新區(qū)建設(shè)。(附件三:漳州市2006年即將拍賣的土地)根據(jù)漳州未來幾年的工作重點龍文區(qū)將重點打造5.3平方公里的市行政中心,把城市整體向東推進;薌城區(qū)將在城市外延以西拓、南擴為主,在城市內(nèi)涵方面注重提升城市品位,加快舊

6、城改造??梢灶A測今后幾年供地的重點是:西部開發(fā)金峰大街兩側(cè)土地和瑞京片區(qū)舊村改造;南部主要指九龍江兩側(cè)的舊城改造,既包括目前的江濱板塊以及南山片區(qū)1400多畝的重點旅游項目用地開發(fā);北部結(jié)合漳華路建設(shè),繼續(xù)啟動其兩側(cè)土地的開發(fā),重點是南坑倉庫群及二燃片區(qū)的土地。總之,今后幾年,增量土地的供應會有所節(jié)制,存量土地的盤活會更多。(二)政策后的漳州樓市 詳細房地產(chǎn)市場運行數(shù)據(jù)見附件三。從全年的成交情況來看,2月份成交最少,整月成交95套,即便房產(chǎn)新政出臺,新建商品房的成交情況也保持著良好的狀態(tài),如6、7、8月份三個月每月成交500余套。整體市場狀況呈相對健康的發(fā)展態(tài)勢。從全年的走勢來看漳州市區(qū)的房價

7、基本在24802600元/平方米間上下浮動,全年的第一個高峰是05年5月份,房價達到2316元/平方米,隨著房地產(chǎn)消費熱度的逐步升溫,到9月份成交均價上升至2552元/M2,10月、11月兩個月已經(jīng)升到近2670元/平方米而逐步走向平穩(wěn),但由于當?shù)厥袌隹偭枯^小,不排除個別高檔樓盤的推出,造成成交均價的上揚,總體來說近期商品房價格上升空間有限,預計不會出現(xiàn)暴跌暴漲情況。從購房的群體分析,主要的購房群體是已購房的公有住房人,現(xiàn)在以舊換新、以小換大,購房群體大多以自住為主,炒房的人不多,因此國家房產(chǎn)新政的出臺對整個漳州房地產(chǎn)市場的運行可以說是影響不大,整體房價還是比較理性的、健康的。(三)漳州市經(jīng)濟

8、適用房情況2001年 漳州市下達的6萬平方米經(jīng)濟適用房建設(shè)計劃和信貸計劃尚未實施。2002年至2004年漳州市沒有上報經(jīng)濟適用房建設(shè)投資計劃和信貸計劃。2005年 漳州市政府決定把300畝的益民花園作為漳州市區(qū)經(jīng)濟適用房建設(shè)項目用地。2005年 漳州市政府通過漳州市區(qū)經(jīng)濟適用住房管理暫行規(guī)定,2005年11月10日起正式施行。據(jù)悉:05年擬建的經(jīng)濟適用房項目為益民小區(qū),位于群裕小區(qū)后面,是屬于規(guī)劃中的300畝益民花園的第一期工程,總占地50畝,約600余套。預計,土地交付使用后,整個項目建設(shè)期限需要18個月左右。目前這一計劃尚在前期工作階段,尚未進入實質(zhì)性運作階段,因漳州政府的執(zhí)行力度較慢,此

9、次擬建的經(jīng)濟適用房06年能否推出還是個未知數(shù)??梢娬闹菔姓畬?jīng)濟適用房的關(guān)注度在逐漸提高,對經(jīng)濟實用房建設(shè)也相應的增加力度。隨著市區(qū)房價的不斷高升,客戶對普通住宅需求的不斷增加,未來幾年漳州政府將會增加經(jīng)濟實用房建設(shè),但考慮到漳州政府的財力及執(zhí)行力度,經(jīng)濟適用房建設(shè)速度將有所受影響。(四)新盤規(guī)劃、戶型設(shè)計逐步走向成熟漳州近期推出的樓盤中,大型、分期開發(fā)的小區(qū)較多,會所、泳池成了基本配套,夏威夷、巴厘島、新加坡風情等園林景觀設(shè)計各具特色。戶型平面設(shè)計精細合理,一梯兩戶、南北通透、入戶花園、落地凸窗、明廚明衛(wèi),均成為戶型設(shè)計的基本標準。一卡通智能卡、可視對講、樓宇信息化、智能安防系統(tǒng)、背景音樂

10、等無處不顯示出開發(fā)商對產(chǎn)品品質(zhì)的追求,從另一方面也說明房地產(chǎn)市場競爭的激烈程度。由于近期推出的樓盤容積率高,小高層及高層逐漸成為市場主流,盡管多層在漳州市場上鮮有出現(xiàn),但仍然受大多數(shù)消費者的追捧,對于電梯房的接受度目前還處于調(diào)整期。120平方米以下的小面積戶型還是漳州人購房的首選,總價30萬以上的房子在市場上消化難度較大,單身公寓類投資小戶型需求較旺盛。(五)建 議由于漳州城區(qū)規(guī)模較小,房地產(chǎn)市場區(qū)域特征不明顯。所以,市區(qū)新建稍具規(guī)模的項目都是“陽光雅苑”項目的競爭樓盤,如市中心的麗園君悅、九龍城,項目附近的錦繡一方、華府豪景、一代領(lǐng)袖等在品質(zhì)、規(guī)模上與“陽光雅苑”項目不相上下,而且推出時間接

11、近,在地段、成本、資金等方面我們均不具有優(yōu)勢,所以未來競爭將會較為激烈。“陽光雅苑”項目要想獲得成功,只有通過在園林景觀、物業(yè)管理、智能化及配套設(shè)施等方面狠下功夫,尋求自身的賣點;同時必須在細節(jié)和提高產(chǎn)品附加值上作文章,走差異化道路,才能贏在起點上。二、項目概況位 置:怡秀園小區(qū)西北側(cè)(屬新老區(qū)交匯范疇)用地性質(zhì):居住用地、兼容商業(yè)辦公用地土地條件:待開發(fā)狀態(tài)出讓年限:居住70年、商業(yè)40年、辦公50年實際用地:20551 .14M2(去除代征城市綠地)容 積 率:小于或等于4.5建筑面積:92480M2建筑層數(shù):15-20層(小高層),多層6-7層三、項目SWOT分析 (一)優(yōu)勢分析1、政府

12、相關(guān)的利好政策傾斜東部新區(qū),新區(qū)地位和影響力逐步提升,區(qū)域發(fā)展前景看好。2、臨近超級大盤特房錦繡一方,其將引入“易初蓮花”等商業(yè)賣場,可盡享區(qū)內(nèi)的成熟配套;3、項目地處勝利東路與九龍大道交匯處,交通便利;4、本案尚是一片空地,可以取伊之長,制已所短,有足夠的發(fā)揮空間。5、與市中心廣場相鄰,門前即是市政30米綠化隔離帶,景觀優(yōu)勢較好;6、競爭對手普遍為中高檔產(chǎn)品,在產(chǎn)品規(guī)劃上也較為成熟,這為項目定位及行銷打下良好了的市場基礎(chǔ),也提升了這一地塊的檔次。7、由于開發(fā)商拿地時創(chuàng)下漳州樓市拍賣新高。因此,在漳州已打下了一定知名度;8、產(chǎn)品分類及戶型可供選擇多。9、近10萬平方米一次性交房,免去業(yè)主進駐后

13、噪音、粉塵等污染之苦。 (二)劣勢分析1、新區(qū)是郊區(qū)傳統(tǒng)觀念有待改變,如何提高樓盤檔次及知名度將是本案的一大重點難點。2、區(qū)域配套設(shè)施仍然未成熟,行政中心區(qū)發(fā)展尚須時日;3、政府政策雖對新區(qū)有傾斜,但落實速度慢,執(zhí)行力度差,大部分投資者持觀望態(tài)度。4、新區(qū)房產(chǎn)市場升溫,但同時也促使競爭日趨劇烈。5、緊鄰立交橋一側(cè),空氣噪音污染較大。6、本案無法與周邊大社區(qū)形成規(guī)??範?。7、體量有限帶來諸多限制,規(guī)劃設(shè)計科學合理度要求較高。8、地價成本較高,促使我們必須走產(chǎn)品高端差異化路線。9、開發(fā)商實力雄厚,但知名度較低,并且在漳州是首次開發(fā),因此市場認知度較低;10、競爭對手的早期入市,在宣傳及促銷活動上較

14、本案強勁,產(chǎn)品形象已經(jīng)廣為人知。(三)機會點分析1、新區(qū)建設(shè)發(fā)展促進房地產(chǎn)業(yè)的提升,隨著新區(qū)公眾認知度進一步提高,新區(qū)房地產(chǎn)市場將迎來更大的發(fā)展機遇。2、2004年漳州樓市發(fā)展較為穩(wěn)定,2005年仍保持這一趨勢,因而,此 時入市恰到好處,即不會浪費等待的時間,又不會因房價高峰時介入而危及自身,帶來風險。3、目前本案定位為中高檔樓盤,體量小規(guī)劃科學精致,有利于形成市場亮點,塑造項目差異性和獨特性。4、人民廣場及門前市政30米綠化帶的景觀優(yōu)勢,為產(chǎn)品打下了良好的景觀基礎(chǔ)。1. 5、新區(qū)開發(fā)有利于合理的城市規(guī)劃,易成為整體的現(xiàn)代化區(qū)域都市;(四)威脅分析1、周邊新近開發(fā)強勢樓盤較多,商品房供應量充足

15、,市場競爭激烈,直接影響銷售,特房錦繡一方、麗園君悅、華府豪景公館、君臨天下、延安廣場、等項目會在客源方面對本案造成一定分流;2、隨著2006年入市樓盤的逐步增加,漳州房地產(chǎn)市場競爭將愈加激烈,形式嚴峻;3、市場通過一定程度的和時間內(nèi)的大量消耗,會有短暫修整期,對銷售必將帶來影響;4、本項目自身立地條件資源并不十分豐厚,后天挖掘尤為重要;5、項目預期定價相對整體市場而言偏高,如何使其物有所值,需要在產(chǎn)品規(guī)劃及品質(zhì)方面下大功夫6、項目入市時,也是漳州樓市百花齊放時,如想順利完銷,必需一炮而紅,脫穎而出;7、宏觀調(diào)控下,政策的影響,未來樓市存在一定不確定因素,也將成為不利因素的重要組成部分;8、產(chǎn)

16、品同質(zhì)化競爭,在未來較大量供應的產(chǎn)品中,市場競爭將使各項目努力提升產(chǎn)品及營銷競爭力,本案將難以避免同質(zhì)化競爭;面對市場的空間和競爭,以及產(chǎn)品自身優(yōu)勢的挖掘和局限性的突破,我們的產(chǎn)品只有站在更高的高度。以“不可復制性、無可比擬性”為戰(zhàn)略高點和開發(fā)核心打造我們的產(chǎn)品價值,在市場中獨樹一幟,實現(xiàn)項目品牌和開發(fā)企業(yè)品牌的雙贏。 收藏 分享 熱帖推薦調(diào)侃80后奔三一代 三十而立的痛苦與不堪 (禪茶佛道) 拆遷那檔子事 盤點古今中外最牛四大釘子戶 (灌水樂園) 萬人購房團李團長微言點評西安熱點樓盤系列 (購房指南) 萬人購房團超級群會員招募中群號46787606 (購房團) 2010西安樓市大結(jié)局 期盼明

17、年樓市好春天 (三秦樓市) 十大假新聞 媒體官方微博首次列入打假之列 (灌水樂園) 賈平凹文集賣價2980元“天價”圖書引爭議 (三秦書院) 回復 引用 一劍終情 發(fā)短消息 加為好友 一劍終情 當前離線 管理員帖子13700 主題1091 精華331 積分30936 持有金幣30936 金幣 性別男 來自陜西 注冊時間2006-6-19 2樓 發(fā)表于 2007-6-2 20:26 | 只看該作者 四、項目企劃思路由于項目位于漳州東部,薌城區(qū)與龍文區(qū)交界處,擁有便捷的交通條件。但目前區(qū)域的外部條件劣勢較為明顯,故如何做好項目的銷售企劃工作,將是項目能否取得成功的重點。從以上對市場和項目的理解,我

18、們初步得出以下的企劃思路:1、充分利用便捷的交通條件及未來便利的生活配套漳州城市東部,目前是廈漳、漳詔、漳龍高速交會處,未來廈深鐵路也將從此經(jīng)過,“一心一意向東部新區(qū)發(fā)展”是漳州市委市政府的決策,這意味著政府將加大對東部就醫(yī)就學、供水供電、基礎(chǔ)設(shè)施、道路管網(wǎng)等及其他軟件方面建設(shè)的投入,項目所處區(qū)域未來的發(fā)展前景光明,故可利用這個條件來諦造一個“漳州東部優(yōu)質(zhì)生活社區(qū)樣板”,塑造獨特的品牌形象。2、改善現(xiàn)存規(guī)劃中的不足項目在市場上競爭力缺乏獨到點,即自身賣點不夠突出,必須做好一切細致的規(guī)劃,與現(xiàn)有的成熟社區(qū)既有整體感又有區(qū)別點,使現(xiàn)有的資源得以充分合理的利用,提高項目的綜合素質(zhì),樹立獨特生活風格的

19、形象,在市場上立于不敗之地。3、把握市場需求,迎合買家心理隨著房地產(chǎn)市場由賣方市場轉(zhuǎn)為買方市場后,供方面臨的嚴峻問題就是,產(chǎn)品的消費是否迎合客戶的需求。因此,充分把握市場,迎合消費者的需求心理,提倡新現(xiàn)代的生活居住概念,才能更有效地促進銷售。4、加強區(qū)域性宣傳,吸引人流由于漳州購房客戶除了漳州本市居民以外,周邊9縣市的居民也是一個強大的購買群體,故如何吸引更多的客戶到場,是項目成敗的基礎(chǔ)條件。故此,在戶外媒體、銷售網(wǎng)點方面應加強區(qū)域性宣傳,增強傳送項目信息的途徑,以吸引大量人流。更重要一點是宣傳區(qū)域發(fā)展的概念,這也項目是否成功的關(guān)鍵。5、營造現(xiàn)場舒適環(huán)境,引起客戶購買沖動在吸引大量客流儲蓄后,

20、現(xiàn)場環(huán)境的好壞便是銷售能否成功的關(guān)健。項目應當在規(guī)劃設(shè)計、園區(qū)景觀設(shè)置、現(xiàn)場環(huán)境包裝、接待中心設(shè)計裝飾、示范單位等方面營造一個非常舒適的內(nèi)部環(huán)境,配以銷售策略上營造的熱烈買賣氣氛,力求迅速打動客戶的心,促進客戶成交。6、在宣傳及銷售上體現(xiàn)項目的規(guī)劃前景由于漳州東部一直以來給外界的形象是落后、城郊的感覺,而項目本身所處位置也是漳州的城鄉(xiāng)結(jié)合部,如何消除這一不利因素,把規(guī)劃中的利好因素,特別是漳州東部未來的發(fā)展前景等,呈現(xiàn)在消費者面前,需要在宣傳及銷售上重點把握,并在軟性宣傳、宣傳資料、人員培訓等方面重點加強。7、體現(xiàn)“以人為本”的經(jīng)營理念面對多元化的目標客戶,我們必須抓住人的特點,規(guī)劃設(shè)計更加“

21、人性化”。項目不但應在規(guī)劃中力求細致、完善,在設(shè)計中多考慮人對居住環(huán)境要求,還可在企劃營銷中體現(xiàn)以客為尊的誠意和“以人為貴”“以人為本”的理念。通過融合項目超前的產(chǎn)品、生活及管理理念,可以把握更多潛在客戶,打動他們的心,促進成交。8、找出項目“個性化”的形象客戶對品牌的認知程度往往取決于品牌的個性,沒有個性的商品品牌極易在市場中消失。通過對項目的分析和理解,挖掘內(nèi)在優(yōu)點加以策劃包裝,提煉“個性化”的項目形象,可以大大提高項目的知名度,提升項目的附加值,從而促進銷售業(yè)績的提升。從以上幾點企劃思路出發(fā),我們將對項目的市場定位,規(guī)劃設(shè)計銷售策略等方面一一作出建議,期望做出一個有特色的、成功的品質(zhì)項目

22、。五、項目客群分析(一)購買階層1、自 用:大眾市民,有能力而又確實希望置業(yè)的。2、安居保值:高薪收入階層,住宅置業(yè)既能保值又可安居。3、換屋計劃:不滿現(xiàn)時居住條件且有能力供屋的人士,房改房的原居者。4、投 資 客:投資者是每個有潛力樓盤的目標買家群,針對本項目,被吸引的多是中小型投資者。(二)客戶群描述1、地域分析:漳州本地居民,周邊縣市的部分外地客群;2、階層分析:商界、政界領(lǐng)導、中產(chǎn)階級、知識分子;3、職業(yè)分析:銀行、保險、證券等金融機構(gòu)及電信、水務、電業(yè)、新聞等壟斷行業(yè)工作人員;國營企業(yè)中高層管理干部;政府機關(guān)公務員;外資企業(yè)中高級主管,私營企業(yè)主及高級管理人員;教師;律師;IT工程師

23、;各專業(yè)工程師;設(shè)計師;港澳臺及外籍人士;自由職業(yè)者。4、年齡分析:25-55歲;5家庭結(jié)構(gòu):三、四口之家為主6、經(jīng)濟結(jié)構(gòu):現(xiàn)有存款10萬元以上7、個人分析:月收入2000元以上,有不菲積蓄;8、購房要求分析:關(guān)注生活享受的內(nèi)涵和質(zhì)地的同時,也關(guān)注房價;其中漳州本地購房者有51%屬二次置業(yè)者、私企老板及政府公務員,其購買動機多為改善居住環(huán)境,購買區(qū)域一般選擇市區(qū),有較重的區(qū)域偏好;(三)購買群體劃分1、追求新品質(zhì)生活的群體(超前享受型)2、講究身份與地位,以此體現(xiàn)自我價值的群體(品牌追求型)3、熟知地產(chǎn)行業(yè)、金融投資行業(yè),了解時代發(fā)展趨勢(理智投資型)4、厭惡舊式居住環(huán)境力求改變者(成熟可靠型

24、)(四)客戶群行為特征 1、漳州本地購房一族 追求居住品位,30歲-45歲 對日漸成熟的新區(qū)具有認同感,看好發(fā)展前景,投資心理。 張揚品位,崇尚個性、格調(diào)、時尚 2、新漳州人 對住宅消費較為理性 講究實惠與實用 希望改善居住條件 所購房子將是第一居所3、私企老板 追求居住品位 有較強的虛榮心及攀比心理 有較強經(jīng)濟實力 主要為經(jīng)商考慮,投資心理較重4、投資客 資金充裕、閱歷豐富,有敏銳的商業(yè)頭腦 看好新區(qū)發(fā)展及樓盤的增值潛力 注重樓盤品質(zhì)、附加值及樓盤投資回報率(五)消費特性:寬裕而實用;有計劃進行高消費;對子女的教育不遺余力;公關(guān)消費多過個人消費;購物講究質(zhì)料品牌和檔次;社交圈與商務活動緊密相

25、連;(六)生活居住特性:注重生活品質(zhì),對環(huán)境品味要求較高;看中精神享受,渴望文化品味的塑造;渴求景觀、視野帶來的意境和至情至性;要求社區(qū)要有情調(diào),生活要有韻味,真正的身心安頓,與家人共享天倫。大多受過良好教育及濃郁文化氛圍的熏陶;綜 述 結(jié) 論:1、生活輕松、愜意、排場就好 他們有一次甚至二次購房經(jīng)驗,苛求居住環(huán)境和品位,追求生活排場與享受,最注重生活的質(zhì)素,但一旦有產(chǎn)品滿足了他們的雙重要求,沖動購買屢見不鮮。 2、注重環(huán)境安全現(xiàn)代人除了追求豪宅的舒適性之外,還非常注重其安全性。特別是高素質(zhì)人群,對于安全更是重視。 3、追求回歸自然的生活擺脫世俗的纏繞,與自然為伍,回歸內(nèi)心的純樸,韜光養(yǎng)晦,讓

26、一切壓力歸零 ,這是所有菁英人物的成功哲學。 4、講究享受,不浪費,時刻不忘賺錢 講究享受的同時也不浪費。閑時不住,可委托出租,輕松賺錢,以房養(yǎng)房,再賺幾十年增值和產(chǎn)權(quán)。 回復 引用 TOP 一劍終情 發(fā)短消息 加為好友 一劍終情 當前離線 管理員帖子13700 主題1091 精華331 積分30936 持有金幣30936 金幣 性別男 來自陜西 注冊時間2006-6-19 3樓 發(fā)表于 2007-6-2 20:27 | 只看該作者 六、本案來訪客群分析截至目前本案累計來人157組(有填寫客戶調(diào)查表的客戶),具體情況如下:1、目標客群居住區(qū)域 目標客群的居住區(qū)域來看,本案現(xiàn)有來人以薌城區(qū)為主,

27、共有126人,約占80。2、 目標客群的心理接受價位從本案目標可群對本項目的心理接受價位了解情況中,78的的目標可群接受2500元/平方米的住宅單價。3、 目標客群的置業(yè)類別本案潛在目標可群中57的是二次置業(yè),43是一次置業(yè)。4、 目標客群的意向戶型本案潛在客戶群中,有76人需求兩房,約占48、46人需要三房,約占29??梢妰煞咳繛橹髁π枨髴粜?。5、 目標客群的職業(yè)劃分本案潛在客群中47是白領(lǐng),31是個體戶、22是公務員。6、 目標客群購房的主要影響因素客群購房的主要影響因素依次為:地段、價格、戶型、配套景觀、教育。七、項目市場定位1、產(chǎn)品定位:漳州城東優(yōu)質(zhì)生活社區(qū)樣板 定位支撐:產(chǎn)品的現(xiàn)代

28、感?高尚格調(diào)、典雅外觀,充分滿足消費者追求品味的心理;產(chǎn)品的超前性?從理念到規(guī)劃到產(chǎn)品保持5-10年的適度超前,增加樓盤的附加值;產(chǎn)品的創(chuàng)新性?三重景觀漳州絕無僅有,20平米超大入戶花園,步入式凸窗、大陽臺、高使用率、格局容易改動、迷你樓中樓、前后雙花園等;開發(fā)商的品牌?夏商房地產(chǎn)在漳州的旗艦力作;物業(yè)管理的先進性?重金禮聘香港戴德梁行作為物業(yè)管理顧問;園林景觀的國際化?新加坡升太景觀公司主筆最純粹的亞熱帶風情園林景觀;項目所處的漳州城市東擴第一站的地理位置決定了項目產(chǎn)品的定位;項目未來的公共配套設(shè)施,決定了項目的產(chǎn)品定位。我們堅信一個合適自己的產(chǎn)品定位,是成功完成未來所有工作的原動力,也是整

29、個案子的基礎(chǔ)和靈魂。2、發(fā)展商定位品牌/文化/服務(2006 夏商地產(chǎn)品牌文化年)3、傳播執(zhí)行定位執(zhí)行ANA陸??招袖N力模式,事件行銷啟動,媒介行銷密集轟炸、新聞炒作、渠道行銷等組合,在短時間內(nèi)聚集所有目標的視覺與認同效應,讓項目一炮而紅。4、物業(yè)管理定位英式管家服務,服務是一種藝術(shù)5、項目主題定位通過以上客群定位及描述,可以看出非常明顯的共性特征:自住型買家,追求格調(diào)、品位、品質(zhì)投資型買家,看重的是新區(qū)發(fā)展前景;項目周邊的樓盤可謂良莠不齊,檔次不一,而且價格相差懸殊,可以說“一路之隔,一橋之隔,樓價翻番”。所以,本項目的區(qū)域劃歸應與漳州城市東擴,市政府遷移漳州東部緊密掛鉤,淡化所在的城鄉(xiāng)接合

30、部,地處郊區(qū)的概念才是本項目獲勝的前提。細分析項目相鄰的樓盤,其中最為主要有錦繡一方,錦繡一方為福建省超級大盤,產(chǎn)品類型涵蓋了本項目,而在2006年,漳州的將有大量的樓盤推向市場,諸多項目都引進了較先進的營銷理念,各開發(fā)商不約而同的加大了項目的廣告推廣費用,營銷推廣攻勢此起彼伏故此,本項目能不能夠在區(qū)域中獨樹一幟,決定其能否在市場競爭中脫穎而出。唯此,結(jié)合區(qū)域市場情況和自身特點,我公司建議塑造獨特的品牌形象:新 都 市 風 向 標新都市主義的歷史形成:新都市主義()是指上世紀年代晚期美國在社區(qū)發(fā)展和城市規(guī)劃界興起的一個新運動。其宗旨是重新定義城市與住宅的意義和形成,創(chuàng)造出新一代的城市與住宅。它

31、的出現(xiàn)深刻影響了美國的城市住宅和社區(qū)發(fā)展,并很快在世界范圍內(nèi)流行,在上世紀年代末進入中國。它起源于二戰(zhàn)前的城市發(fā)展模式,即尋求重新整合現(xiàn)代生活諸種因素,如居家、工作、購物、休閑等,試圖在更大的區(qū)域開放性空間范圍內(nèi)以交通線聯(lián)系,重構(gòu)一個緊湊、便利行人的鄰里社區(qū)。 新都市主義包含有兩個方面的意義,一個方面體現(xiàn)為通過舊城改造,改善城區(qū)的居住環(huán)境,提倡回歸城市的理念。另一個方面是在城市的郊區(qū)發(fā)展,對城市邊緣進行重構(gòu)。也是對城市郊區(qū)化擴張模式的深刻反思。與郊區(qū)化擴張模式相反,新都市主義贊同將不斷擴張的城市邊緣重構(gòu)形成社區(qū),使其具有多樣化鄰里街區(qū),而不是簡單地形成一個人們居住的“臥城”。 將這兩個方面簡單

32、概括為:讓城市自然化,讓自然城市化。新都市主義的精髓就是讓都市文明與自然屬性和諧共存,在滿足人們對城市資源的高度利用的同時,充分發(fā)揮城市的基本作用,充分顧及人與自然、社會的關(guān)系。倡導的是一種快節(jié)奏、低生活成本、高娛樂的都市“躍動人群”生活模式,強調(diào)居住背景、個性化生活;強調(diào)生活輕松便利的居住環(huán)境、和睦的鄰里關(guān)系、全力以赴的工作、盡情地享受與娛樂的生活方式。新都市解析:騰飛的漳州東部,漳州未來新中心,新的市政府即將在這里落腳本案坐鎮(zhèn)漳州新城區(qū)行政文化中心的樞紐坐標,攬盡新都市的繁華與時尚,盡享暢達的交通便捷之美直接點明本案所處的漳州東部新區(qū)位置,彰顯本案未來新市區(qū)中心的增值發(fā)展前景,誘發(fā)投資及置

33、業(yè)欲望。風向標解析:它是對城市居住品位、住宅規(guī)劃、生活形態(tài)等發(fā)展趨示的引導;彰顯生活坐標引領(lǐng)生活時尚創(chuàng)造生活品味坐享生活情趣感受生活魅力定位延伸:我們將從新都市風向標中提取了其中五個最具代表性的理念來闡釋,其包括:1、新地段風向標?地處漳州城市東拓第一站,未來漳州行政中心版圖絕對樞紐;2、新生活風向標?指引一種新的生活方式,它是陽光的,健康的,運動的,休閑的;3、新建筑風向標?建筑是現(xiàn)代的,簡潔的,戶型設(shè)計合理,高使用率、易改動的奇幻空間藝術(shù)4、新景觀風向標?最純粹的亞熱帶風情園林,三重景觀,絕無僅有;5、新理念風向標?充分顧及人與自然、社會的關(guān)系,強調(diào)居住背景、個性化生活;強調(diào)生活輕松便利的

34、居住環(huán)境、和睦的鄰里關(guān)系、全力以赴的工作、盡情地享受與娛樂的生活方式。6、營銷定位 漳州絕無僅有的三重景觀 奇幻空間(或空間大師、空間締造者) 解析:三重景觀?8000平方米中庭園林,7000平方米代建市政綠化以及近在咫尺25萬平方米的人民廣場 漳州目前推出的項目,基本上都帶有大小不一,風格各異的園林景觀,但象陽光雅苑這樣,擁有前后雙花園及緊鄰漳州最大的市民休閑廣場,是絕無僅有的,這個特點是本項目最具吸引力的賣點之一。奇幻空間?步入式凸窗,超大陽臺,超大入戶花園,同樣的面積,更大的使用空間,兩房變?nèi)浚孔兯姆?,小廚房變大廚房一切都變得那么簡單,陽光雅苑戶型的設(shè)計,空間的靈動激發(fā)無窮創(chuàng)造力,

35、當建筑的靈性融入到生活的每個細節(jié),你,不但是生活的主宰,更是空間大師。 人在不同的時代、不同行為狀態(tài)下對空間的要求不同,陽光雅苑,尊重追求的多樣性,橫向空間的深度挖掘,形成空間的無限延伸,多變格局的建立,使動與靜自然區(qū)分,空間更富于變幻。7、案名釋義夏商陽光雅苑 夏商是開發(fā)商品牌的濃縮;2006年是夏商地產(chǎn)的品牌文化年,代表“夏商”地產(chǎn)品牌已經(jīng)起航陽光代表欣欣向榮和朝氣,是項目優(yōu)秀的建筑風格、規(guī)劃、景觀、 品質(zhì)、物業(yè)的濃縮;陽光代表著一種健康的、綠色的、運動的、充滿朝氣與活力的、自由的生活方式, 預示著樓盤開發(fā)前景一片光明;舒適的家對于生命的提升,對于美好前景的延展;時尚、雅致、生活化的項目定

36、位; 回復 引用 TOP 一劍終情 發(fā)短消息 加為好友 一劍終情 當前離線 管理員帖子13700 主題1091 精華331 積分30936 持有金幣30936 金幣 性別男 來自陜西 注冊時間2006-6-19 4樓 發(fā)表于 2007-6-2 20:27 | 只看該作者 八、價格定位策略(一)項目價格定位原則提要(1)市場供需原則(2)預期利潤率、銷售總額、市場份額等銷售目標合理均衡原則(3)價格相對穩(wěn)定原則價格定位受諸多因素影響,其應當遵循開發(fā)節(jié)奏及市場動態(tài)的普遍規(guī)律及原則。(二)項目價格定位目標提要(1)最大利潤目標(2)銷售目標(市場占有份額、銷售進度)(3)市場競爭目標(4)項目品牌、

37、企業(yè)品牌目標任何一個項目,其開發(fā)目標均存在多元化特征,且不同時期目標側(cè)重點可能有所變化,因此對價格定位有相應的要求。如何根據(jù)目標側(cè)重點的不同,制定合理的銷售價格極有利于項目開發(fā)目標的實現(xiàn)。(三)價格定位策略1、平衡性定價策略即以相對等同于區(qū)域內(nèi)同類住宅項目市場平均價格入市。以此策略定價,可迅速打開市場,有助于阻止競爭者的進入,且能夠保證自身產(chǎn)品的高品質(zhì)感2、差別定價策略即根據(jù)項目各棟樓層位置、朝向、景觀等相關(guān)影響因素的差異制定不同的價格水平;根據(jù)同一棟樓內(nèi)住宅單位的樣式、結(jié)構(gòu)、功能、朝向、景觀的差異制定不同的價格水平;根據(jù)銷售時間、工程進度的差異制定不同的價格水平。差別定價策略可以更加合理把握

38、住買方市場下消費心理特征(即“一分錢,一分貨”的通俗說法),合理規(guī)避銷售障礙,做到項目銷售的均好性,合理兌現(xiàn)開發(fā)利潤目標。3、心理定價策略即根據(jù)目標客戶購買心態(tài),制定非整數(shù)價格或吉利數(shù)字價格,如2898元/與2900元/的差異。(四)項目總體均價定位參考建議整個項目銷售完畢:住宅均價:2,850元/平方米商鋪均價:5,500元/平方米車 庫:60,000元/個(五)項目價差定位參考建議1、樓層垂直價差以小高層住宅第八層,高層住宅第12層為基礎(chǔ)價,根據(jù)樓層不同制定不同價位,按單層作為價差層,層差系數(shù)控制在30-80元之間。2、朝向價差朝向好的戶型與朝向差的戶型之間的價格差控制在30-50元之間,

39、如戶戶朝南的戶型+50元/,戶戶朝北的戶型-50元/,客廳朝南、主臥朝北的戶型+30元/等注:按照現(xiàn)行房地產(chǎn)層位價格的規(guī)律(主要考慮市民的習慣性接受度),此價格不含折扣率3、景觀價差按照景觀觀賞性劃分為三個價格層差,即:具有良好景觀觀賞性的戶型30-80元/;具有一般景觀觀賞性的戶型+30-80元/;景觀觀賞性差的戶型-30-80元/4、通風性價差通風良好的戶型+30-50元/通風差的戶型-30-50元/5、戶型合理性價差(1)有超大陽臺的戶型30-50元/, 無超大陽臺的戶型-30元/(2)有入戶花園的戶型30-50元/(根據(jù)入戶花園的大?。? 無入戶花園的戶型-50元/(3)有步入式凸窗的

40、戶型30元/, 無步入式凸窗的戶型-30元/(4)兩房的戶型比三房的戶型價格高30-50元(5)小三房的戶型比大三房的戶型價格高30元(六)價格定位簡要說明及動態(tài)價格調(diào)整建議以上價格定位策略是采用多元化定價策略,但其核心主體是滲透性價格策略,其總體價格水準與目前區(qū)域內(nèi)主要競爭對手和相比稍低,主要目的是在市場競爭狀況較為激烈、潛在競爭對手眾多,且中大型潛在競爭項目對本項目將產(chǎn)生極大威脅的狀況下,可迅速擠入市場,并一定程度阻止?jié)撛诟偁帉κ值娜胧小Wⅲ阂陨鲜歉鶕?jù)目前市場調(diào)研結(jié)論及項目初步定位的分析建議,具體價格定位將在項目規(guī)劃及戶型完全確定后,再根據(jù)開盤銷售時市場具體狀況對項目各棟、樓層住宅單位作針

41、對性調(diào)整。(七)價格策略應用的時段自正式預售后,我們將按每銷售階段做為一個銷售調(diào)整周期,按13%的價格上揚比率調(diào)控銷售價格,后期則在上期基礎(chǔ)上按35%的價格上揚比率調(diào)控銷售價格,具體每銷售階段提高的上揚幅度則需根據(jù)市場狀況、項目狀況、目標客戶可承受程度、目標客戶購買心理特征、競爭對手銷售價格等諸方面因素進行調(diào)整。(八)市場變化的應對措施根據(jù)漳州房地產(chǎn)市場的變化和銷售情況,整體價格不宜做太大的調(diào)整,只在促銷活動期間以贈品、折扣等形式拉動銷售。按照項目的高、中、低住宅形式每月調(diào)整價格,根據(jù)市場不同的波動將類型的界限進行上下調(diào)整。 九、營銷推廣策略“高瞻遠矚,運籌帷幄”“萬眾期待,引爆薌城”(一)推

42、廣目標及方針(二)市場氣氛培養(yǎng)建議在現(xiàn)階段利用項目一切的條件,營造濃烈的市場氣氛,吸引買家的關(guān)注,為項目推出時的銷售打下良好的市場基礎(chǔ),具體操作內(nèi)容包括:1、硬件塑造告知性工地展示應利用樓盤入口圍墻包裝,樹立項目形象,營造市場氣氛。并可通過橫幅,彩旗等工具將項目信息傳達給市場,吸引買家。戶外廣告設(shè)置戶外廣告設(shè)置能增強項目的認知能力,可以有效提升項目的知名度。在廣告牌設(shè)置上可以考慮,公交車站燈箱、車身廣告等其它戶外媒體。設(shè)置精美的示范單位和樣板房通過對示范單位和樣板房的包裝設(shè)計,可有效掩飾平面中的弱點,引起客戶購買沖動,促進成交。2.軟性宣傳為區(qū)域造勢通過報紙軟性文章,詳述漳州城市東擴后將為區(qū)域

43、帶來的種種優(yōu)越之處,以完善的社區(qū)配套、熟悉的生活環(huán)境打動買家的心。為本案住宅造勢目的:把市場的注意力拉至本案住宅,突出項目形象,以本案住宅環(huán)境好,交通便利的優(yōu)點吸引買家。3、SP活動宣傳(列舉)(1)產(chǎn)品推階會(2)家庭裝修設(shè)計大賽(3)專家業(yè)主見面交流會(4)業(yè)主圣誕酒會目的:SP推廣活動,志在吸引全市人民的持續(xù)關(guān)注,加強購買者對開發(fā)商及樓盤的信心(期樓),提升企業(yè)和產(chǎn)品的信賴度,從中開發(fā)了大批量的潛在性客戶,品牌與品牌的聯(lián)合加速促成了“夏商陽光雅苑”項目的品牌地位,為后期樓盤的銷售奠定了堅實的基礎(chǔ),大大減輕了發(fā)展商對銷售要求的壓力,配合少量的媒介新聞炒作,最大程度的持續(xù)性熱點,爭取了超值的

44、經(jīng)濟效益,并在各項活動中穿插于之相輔助的單體或群體活動,使火焰持續(xù)燃燒。 回復 引用 TOP 一劍終情 發(fā)短消息 加為好友 一劍終情 當前離線 管理員帖子13700 主題1091 精華331 積分30936 持有金幣30936 金幣 性別男 來自陜西 注冊時間2006-6-19 5樓 發(fā)表于 2007-6-2 20:29 | 只看該作者 十、整體銷售策略(一)銷售總體目標計劃用一年的時間,完成1.36億的銷售任務(二)銷售方法促銷、展銷緊密配合,分階段、時機,運用不同訴求重點的促銷手段,吸引消費者的注意力,充分建立第二營銷渠道,創(chuàng)造新穎獨特的銷售方式,開漳州銷售先河。(三)銷售進度一期取得預售

45、許可證后,90天內(nèi)完成一期銷售任務的30%,180天內(nèi)完成一期銷售任務的60%,365天內(nèi)完成一期銷售任務的80%;(四)銷售執(zhí)行流程圖關(guān)系客戶接待 廣告客戶接待 工地接待 現(xiàn)場接待 初訪認購 促銷認購 再訪認購 (五)公開發(fā)售銷售策略1、公開發(fā)售的前提1)售樓部功能設(shè)定2)小區(qū)名稱、路名、門牌名的確定3)銷售制度的確立4)售樓部工作流程5)售樓員培訓6)整體廣告方案出臺7)項目營銷推廣方案8)市場調(diào)研,售樓部人員職能及管理方案9)售樓部空間展示、布局方案10)樓書設(shè)計及印刷制作11)售樓員服裝設(shè)計制作12)售樓部價格表、戶型圖設(shè)計和印刷13)沙盤模型的制作14)確定按揭銀行15)廣告片創(chuàng)意和

46、制作、報紙廣告發(fā)布方案及媒體選擇、電視臺播放安排2、公開發(fā)售工作細節(jié)工作流程和內(nèi)容:(1)市場調(diào)研:收集、整理信息是一個不可間斷的工作,發(fā)售期間繼續(xù)進行市場調(diào)研,繼續(xù)完善潛在客戶的檔案掌握潛在客戶的整體數(shù)量指標。(2)在市場調(diào)研和日常工作中加強人員宣傳力度(3)通過媒體、廣告等綜合宣傳誘導消費者對住房的要求(4)通過開工典禮,向消費者訴求項目信息,引導消費者的消費欲望,從而實現(xiàn)購房的行動(5)熱情、詳細的向客戶介紹樓盤的情況,并強調(diào)購買期房的好處和投資價值(6)巧妙處理客戶異議,銷售員和銷售主管多次協(xié)調(diào)達成交易(7)對以認購的業(yè)主進行跟蹤服務,在他們中建立良好的口碑,以老客戶帶新客戶(8)為正

47、式銷售人為制造人氣,為以后的銷售階段打下良好基礎(chǔ)公開發(fā)售的細部處理1、信息管理(1) 售樓員在客戶推廣、接待的過程中會獲取很多第一手的信息,這些信息對于制定營銷策略有正確的指導作用,所以售樓員應及時向銷售經(jīng)理反映。(2)在市場調(diào)研過程中,相關(guān)人員獲得有關(guān)暢銷戶型、周邊競爭對手動向及市場行情等信息也應及時反饋。(3)其它信息的保存、整理、反饋。2加強銷售公關(guān)力度(1)利用公益活動,取得良好的社會效應。(2)通過市場調(diào)研,信息反饋,尋找適當銷售契機。(六)銷售階段性突破與控制策略主體思想:根據(jù)市場的冷熱周期與市場整體狀況,結(jié)合項目自身的牲,在合理的時機設(shè)計合理的策略,創(chuàng)造有脈沖式的市場高潮,并且保

48、持銷售的恒溫性。操作程序:1、銷售突破的階段性劃分售前鋪墊試銷階段促銷階段針對我們項目的規(guī)模較大,因此促銷又分成幾個促銷階段,各個階段有不同的目標。2、階段性銷售突破方法(1)銷量控制不采用全盤同時面市,可采用限量發(fā)售、滾動式銷售。在整個營銷過程中,始終保持有好房源,并分時間段根據(jù)市場變化情況,按一定比例面市,限額發(fā)售,使每一階段都有不同的訴求點。(2)價格控制價格“低開高走”,并且分時間段,制定不斷上升的價格走勢。其原則為“逐步走高,并留有升值空間”,強調(diào)投資價值。以此吸引投資與消費者。同時,在第一個銷售高潮期,發(fā)售朝向、采光、樓層不好的房屋,拉開與好房源的差距,促使購買。3)時間控制銷售期

49、分五階段:籌備期預熱期強銷期持續(xù)期收尾期根據(jù)不同時間段及工程進度進行控制,確定與之的銷量和價格,并圍繞該時間段的訴求重點進行營銷。如:封頂期、竣工期、入住期等。三種控制緊密聯(lián)合,相互協(xié)調(diào),價格低開與死角房的低價發(fā)售,確定“高走”趨勢,并解決收尾期所剩皆死角房的矛盾。(七)銷售績效評估1、市場特點總結(jié)找出主導市場,主要付款方式以及價格分布。2、購房心理總結(jié)找出客戶購房的主導因素,是否對建筑工期和質(zhì)量以及景觀建設(shè)的關(guān)心。對小區(qū)配套有何意見,對發(fā)展商的品牌以及所發(fā)展的物業(yè)是否滿意等。3、社會影響總結(jié)是否在社會上奠定了良好的品牌基礎(chǔ),是否帶動了區(qū)域市場的發(fā)展,包括對環(huán)境的營造等。4、銷售階段性總結(jié)在入

50、住后,對入住業(yè)主進行入戶訪問,深入了解購買客戶群的特征(區(qū)域、人口、行為、心理等)(八)尾盤銷售尾盤銷售成功與否,取決于項目前期策劃的好壞及銷售控制與計劃的安排。在銷售階段性突破與控制中,在第一個銷售高潮,人氣最旺的時期推出位置較差的房源,以較低的價格來吸引買家,使好壞房源的差價拉開距離,促使買家購買,尾盤銷售階段無死角房。如果銷售控制的好,則尾盤銷售會成為利潤的增長期,所剩房源也皆為位置較好的房源,可確保銷售率。(九)銷售程序1、簽約辦理程序(1)出示認購書、定金收據(jù)及身份證,工作人員核對是否正確;(2)工作人員核對已填好的商品房買賣合同;(3)工作人員仔細檢查,確認,由客戶簽名;(4)工作

51、人員帶領(lǐng)客戶到財務部交納首付款及其他稅費;(5)財務部開具交款憑證;(6)出示交款憑證并領(lǐng)取合同復印件。2、簽約流程簽約流程示意圖整理客戶資料預約登記簽訂合同客戶交款(財務處) 客戶取回合同 客戶辦理公證客戶辦理按揭(銀行)3、售后流程售后流程示意圖(附圖)整理合同資料一次性付款銀行按揭整理合同資料借款房管局鑒證房管局鑒證抵押備案登記按揭資料送銀行 清單送財務部 回復 引用 TOP 一劍終情 發(fā)短消息 加為好友 一劍終情 當前離線 管理員帖子13700 主題1091 精華331 積分30936 持有金幣30936 金幣 性別男 來自陜西 注冊時間2006-6-19 6樓 發(fā)表于 2007-6-

52、2 20:30 | 只看該作者 十一、項目整合營銷推廣策略根據(jù)項目的工程進度及當前市場的研究分析制定以下策略(一)整合營銷基本策略 同類區(qū)域市場低成本領(lǐng)先戰(zhàn)略 品牌形象獨樹一幟 目標群客戶封殺戰(zhàn)略(二)項目營銷推廣策略1、顧客需求迎合策略2、顧客成本領(lǐng)先策略3、促銷推廣策略(三)品牌形象宣傳 以報紙媒體為核心,結(jié)合廣播電視、戶外路牌、項目現(xiàn)場包裝 以事件營銷為主導的公關(guān)活動 以品牌營造為主旨的整合宣傳十二、分階段營銷推廣策略階段營銷策略(共分五個階段營銷)(一)籌備期各項媒體、印刷資料的發(fā)布與制作,完成推廣前的一切準備工作,本階段重點:定期召開三方會議,以便策略調(diào)整的溝通。修定各類方案,準確認真落實選定相關(guān)新聞媒介,決定軟性新聞稿及播放時間承租重要的銷售及推廣點,配合相關(guān)作業(yè)制作看板、展板、樓書、請柬模型及透視圖的發(fā)布報紙排

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