[最新]小區(qū)調(diào)研報(bào)告4篇

1、 精編范文 小區(qū)調(diào)研報(bào)告4篇溫馨提示：本文是筆者精心整理編制而成，有很強(qiáng)的的實(shí)用性和參考性，下載完成后可以直接編輯，并根據(jù)自己的需求進(jìn)行修改套用。一、前言隨著城市建設(shè)的發(fā)展, 城市居住小區(qū)已日益成為城市居民集中居住、生活的基本社會(huì)單元。在這個(gè)社會(huì)單元中, 是以居民的自治管理為主, 社區(qū)管理為輔的基本特征。小區(qū)自治管理的好壞, 不僅關(guān)系到每戶居民的切身利益, 更關(guān)系到小區(qū)居民的主人意識(shí)、社會(huì)意識(shí)和民主意識(shí)的建立和培養(yǎng)。作為以市民社會(huì)為基本特征的社會(huì)發(fā)展規(guī)律和方向, 市民組織的發(fā)展完善, 是衡量一個(gè)城市發(fā)展與否的極重要標(biāo)準(zhǔn)。從這個(gè)意義上說, 小區(qū)自治管理的狀況和能力不僅關(guān)系到社會(huì)的和諧和穩(wěn)定, 也

2、關(guān)系到城市發(fā)展水平和政治文明的建設(shè)問題。作為首善之區(qū)的區(qū), 不僅是全國(guó)最早開展社區(qū)建設(shè)的城區(qū)之一, 也是社區(qū)建設(shè)成效最好的城區(qū)之一, 因此, 更應(yīng)該努力關(guān)注這些來(lái)自社區(qū)的基本的社會(huì)治理問題。但就目前而言, 我們城市小區(qū)的自治管理還相當(dāng)不完善, 其突出地表現(xiàn)在以下方面：(一)業(yè)主大會(huì)發(fā)起組織機(jī)制缺乏。就區(qū)而言, 幾乎沒有一個(gè)小區(qū)召集過真正意義上的業(yè)主大會(huì)和規(guī)范的書面業(yè)主大會(huì)。(二)業(yè)主委員會(huì)的工作機(jī)制和組織能力欠缺。目前, 區(qū)范圍的小區(qū)中, 絕大多數(shù)的小區(qū)業(yè)主委員會(huì)都是名存實(shí)亡, 不能正常的開展工作和履行職責(zé)。(三)業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)和業(yè)主利益的代表者和維護(hù)者, 其選舉產(chǎn)生和發(fā)起組

3、織的程序, 存在著明顯的不公正、不合理之處, 使得業(yè)主對(duì)業(yè)主委員會(huì)不信任, 業(yè)主委員會(huì)難以有效開展工作。(四)涉及業(yè)主切身利益的收費(fèi)問題、帳目管理問題, 不透明、不公開, 缺乏有效的業(yè)主監(jiān)督制度。(五)業(yè)主對(duì)自治管理缺乏熱情與信心, 加劇了業(yè)主呈一盤散沙的狀況, 意見難統(tǒng)一、不團(tuán)結(jié)、不配合, 使得業(yè)主自治實(shí)際處于被懸置的狀況。以上這些問題的普遍存在, 使得小區(qū)管理水平長(zhǎng)期在低水平徘徊, 業(yè)主的合法權(quán)益得不到有力保障, 業(yè)主的社會(huì)參與熱情受到傷害, 不滿情緒卻有增無(wú)減, 不僅造成了小區(qū)自治管理中普遍存在著的各種矛盾, 還造成了小區(qū)公共設(shè)施和公共場(chǎng)地、綠地被不法占用、改作他用和損毀, 造成小區(qū)環(huán)境

4、、形象和質(zhì)量指標(biāo)的嚴(yán)重下滑。二、問題產(chǎn)生的原因目前, 區(qū)城市建設(shè)速度較快, 新建小區(qū)比較多, 新建小區(qū)的設(shè)計(jì)規(guī)劃要求也比較高, 有比較完善的公共配套設(shè)施和公共場(chǎng)所、綠地等要求。同時(shí), 小區(qū)治安、防盜等安全管理問題, 公共設(shè)施和公共場(chǎng)所的使用問題, 以及小區(qū)里面擺攤設(shè)點(diǎn)經(jīng)營(yíng)問題, 也為小區(qū)居民們普遍重視和關(guān)注, 并直接涉及小區(qū)業(yè)主的切身利益。這些都對(duì)小區(qū)的管理提出了更高的要求, 使得小區(qū)的管理成為我們社會(huì)管理中, 尤其是城市管理的基本內(nèi)容。小區(qū)管理水平和狀況, 成為城市發(fā)展水平和城市管理水平的重要標(biāo)志。縱觀目前小區(qū)管理中普遍存在的自治管理不完善, 嚴(yán)重影響小區(qū)和諧穩(wěn)定的諸多問題, 縱觀其原因在于

5、：(一)管理思路上, 在對(duì)小區(qū)自治管理的關(guān)系中, 存在著強(qiáng)調(diào)以物業(yè)管理企業(yè)為核心, 業(yè)主自治管理機(jī)制為輔助的問題首先, 在由傳統(tǒng)的房管理念發(fā)展為住宅私有化后所出現(xiàn)的專業(yè)化、企業(yè)化、服務(wù)性的物業(yè)管理模式過程中, 人們并沒有完全改變物業(yè)管理的觀念, 而把現(xiàn)代物業(yè)管理當(dāng)成傳統(tǒng)傳統(tǒng)房管模式的延續(xù)。從而在對(duì)小區(qū)自治管理的模式設(shè)計(jì)上, 自覺不自覺地突出了以物業(yè)管理為核心。其次, 在實(shí)踐中, 由于目前的小區(qū)業(yè)主相對(duì)松散, 彼此不熟, 業(yè)主大會(huì)的召集機(jī)制不完善, 業(yè)主委員會(huì)工作機(jī)制和責(zé)任不明, 使得業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)難以發(fā)揮積極有效的作用?，F(xiàn)實(shí)中, 業(yè)主委員會(huì)的主要職能就在于和物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同,

6、 而物業(yè)管理合同一旦簽訂后, 物業(yè)管理企業(yè)便成為小區(qū)管理的中心和主宰。業(yè)主大會(huì)由于難以召集, 業(yè)主委員會(huì)也由于自身地位和組織機(jī)制的松散, 且業(yè)主委員會(huì)的成員又大多是兼職、義務(wù)工作, 因而難以發(fā)揮其有效的作用。相反, 物業(yè)管理企業(yè)卻往往利用其完善的企業(yè)法律組織行為和較復(fù)雜的背景, 自覺不自覺地改變了其受廣大業(yè)主聘用, 為廣大業(yè)主服務(wù)的法律本質(zhì), 反而成為名副其實(shí)的廣大業(yè)主的管理者。再次, 在廣大業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生糾紛的情況下, 政府有關(guān)部門和司法部門也都更多的從維護(hù)物業(yè)管理服務(wù)的延續(xù)性出發(fā)考慮問題, 而很少?gòu)淖鹬貜V大業(yè)主的意愿和維護(hù)廣大業(yè)主的選擇性角度考慮問題。(二)業(yè)主委員會(huì)的選舉和產(chǎn)生機(jī)

7、制存在嚴(yán)重不合理, 不規(guī)范的現(xiàn)象業(yè)主委員會(huì)的產(chǎn)生, 既體現(xiàn)了對(duì)廣大業(yè)主基本權(quán)利的尊重和保障, 又直接決定著業(yè)主委員會(huì)能否真實(shí)代表業(yè)主的根本利益, 在維護(hù)廣大業(yè)主權(quán)益過程中能否主動(dòng)發(fā)揮作用的問題。目前, 業(yè)主委員會(huì)的產(chǎn)生機(jī)制或是由房地產(chǎn)開發(fā)公司組織選舉產(chǎn)生, 或是由物業(yè)管理企業(yè)組織選舉產(chǎn)生。由于房地產(chǎn)開發(fā)公司和物業(yè)管理企業(yè)之間有著特殊的利益關(guān)系, 物業(yè)管理企業(yè)和廣大業(yè)主之間是一種選擇和被選擇的關(guān)系, 因此, 這兩種業(yè)主委員會(huì)的選舉產(chǎn)生方式就難以將物業(yè)管理企業(yè)的利益與業(yè)主的權(quán)利真正剝離, 很難保證其公平、合理。在目前選舉方式下產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)不僅難以獲得廣大業(yè)主的信任, 也使得廣大業(yè)主逐漸對(duì)選舉產(chǎn)

8、生的業(yè)主委員會(huì)的做法喪失信心, 這是目前業(yè)主委員會(huì)的選舉中廣大業(yè)主參選率不高, 參選敷衍了事的重要原因。據(jù)調(diào)查, 占八成多的小區(qū)居民對(duì)業(yè)主委員會(huì)是沒有信心的, 同樣有超過八成的業(yè)主對(duì)業(yè)主委員會(huì)的選舉不熱心和不能認(rèn)真對(duì)待。這一狀況還導(dǎo)致了廣大業(yè)主對(duì)維護(hù)自身在小區(qū)中切身利益的高度關(guān)注和對(duì)維護(hù)自身利益的組織機(jī)構(gòu)的不信任, 以及對(duì)利益代表機(jī)構(gòu)產(chǎn)生的無(wú)奈選擇之間的社會(huì)矛盾。同時(shí), 也使得廣大小區(qū)業(yè)主逐漸對(duì)小區(qū)公共管理事務(wù)和公共利益維護(hù)的社會(huì)意識(shí)日趨淡薄, 以及個(gè)人主義的不恰當(dāng)上揚(yáng)。在調(diào)查中, 絕大部分業(yè)主對(duì)小區(qū)公共事務(wù)和公共財(cái)產(chǎn)的管理, 采取事不關(guān)己、高高掛起的態(tài)度, 而一旦涉及個(gè)人利益, 則事已關(guān)己、

9、高高跳起。甚至目前不少小區(qū)中普遍存在的車輛被劃、被砸的現(xiàn)象, 皆由這種矛盾引起。物業(yè)管理企業(yè)為了增加收費(fèi), 把很多公共場(chǎng)所, 甚至綠地作停車之用, 而一些業(yè)主既不能有效發(fā)表意見, 卻又心有不甘, 于是就采取類似手段以泄心中不滿。(三)小區(qū)的自治管理和社區(qū)管理相脫節(jié)目前, 小區(qū)物業(yè)管理的思路基本是建立在以物權(quán)為核心的法律制度的構(gòu)建上, 而忽視了小區(qū)自治管理的社會(huì)性和其在政治文明建設(shè)中的意義。在這樣的認(rèn)識(shí)思路下, 對(duì)小區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的產(chǎn)生和工作機(jī)制的實(shí)踐, 也都是建立在以對(duì)不動(dòng)產(chǎn)為核心的工作機(jī)制上的, 其工作指導(dǎo)單位歸屬于房產(chǎn)管理部門。而物業(yè)管理企業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在業(yè)務(wù)上也受房產(chǎn)管理行政

10、部門的管理。這樣的管理一方面存在著業(yè)主對(duì)物業(yè)管理企業(yè)難以形成有效的制衡的弊端, 另一方面也使得小區(qū)自治的管理模式逐漸脫離其合理的社會(huì)性要求。事實(shí)上, 從社區(qū)管理的角度, 其本身就包含著以小區(qū)為單位的, 包括對(duì)人管理和對(duì)物管理在內(nèi)的最基層的社會(huì)管理。但是, 目前小區(qū)自治管理和社會(huì)管理恰恰是相脫節(jié)的。作為社會(huì)管理重要內(nèi)容的小區(qū)物業(yè)自治管理, 社區(qū)管理無(wú)法介入其中, 也無(wú)法在其中發(fā)揮積極作用;而小區(qū)物業(yè)自治管理所存在的松散性、非常設(shè)性的弊端卻又得不到和小區(qū)管理最為密切的社區(qū)管理的支持和幫助。因此, 小區(qū)自治管理長(zhǎng)期處于一種渙散、低效和無(wú)力的狀況, 不能有效的發(fā)揮其應(yīng)有的自治管理作用, 也不能充分調(diào)動(dòng)

11、廣大業(yè)主參與小區(qū)自治管理的積極性和責(zé)任意識(shí), 更使得很多問題難以通過有效的工作機(jī)制和法律途徑予以解決。在調(diào)查中, 不僅絕大部分居民迫切希望社區(qū)組織能夠在小區(qū)物業(yè)自治管理中發(fā)揮作用, 支持和指導(dǎo)小區(qū)物業(yè)自治管理工作, 以有效改變小區(qū)業(yè)主自治組織的名存實(shí)亡和組織無(wú)力的渙散狀況, 而社區(qū)組織也普遍認(rèn)為由社區(qū)組織指導(dǎo)、支持小區(qū)物業(yè)自治工作既能夠有助于社區(qū)工作的開展, 也能更好的發(fā)揮小區(qū)業(yè)主自治管理的作用。三、建議(一)物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主自治管理工作, 應(yīng)調(diào)整為不同機(jī)構(gòu)指導(dǎo)和管理。物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間, 是一種服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系。這種法律關(guān)系的性質(zhì), 就決定了作為全體業(yè)主利益代表的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)

12、和物業(yè)管理企業(yè)之間, 具有事實(shí)上的利益對(duì)立性。因此, 只有將物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主自治工作的指導(dǎo)和管理機(jī)關(guān)分屬于不同的行政主體, 才能在維護(hù)各自利益的前提下, 有效地調(diào)整和促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)之間正常、平等的工作關(guān)系。事實(shí)上, 根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例的規(guī)定, 業(yè)主自治工作的指導(dǎo)、管理者, 既可以是房產(chǎn)行政主管部門, 也可以是城市的街道辦事處。因此, 為有效解決目前小區(qū)自治管理中存在的問題, 應(yīng)盡快將小區(qū)自治管理工作由現(xiàn)在的房產(chǎn)行政主管部門主導(dǎo), 調(diào)整為由街道辦事處或其委托的社區(qū)進(jìn)行指導(dǎo)和管理。(二)盡快施行小區(qū)物業(yè)自治管理和社區(qū)管理有效結(jié)合的管理模式, 并建立在社區(qū)指導(dǎo)和支持下的業(yè)主委

13、員會(huì)選舉制度。在區(qū)全面推進(jìn)社區(qū)工作的努力下, 區(qū)已成為全國(guó)社區(qū)建設(shè)成效最好的社區(qū)之一。在進(jìn)一步建設(shè)更高水平和諧社區(qū)的工作中, 小區(qū)自治管理水平的提升和管理狀況的改善, 無(wú)疑應(yīng)成為加強(qiáng)社區(qū)建設(shè)的重要工作內(nèi)容, 也是構(gòu)建小康型社區(qū)體系的必由之路。建立街道委托社區(qū)指導(dǎo)和支持下的小區(qū)業(yè)主委員會(huì)選舉制度, 既能夠使小區(qū)的自治管理工作得到有效、有力、便捷的工作指導(dǎo), 也能夠有力地強(qiáng)化業(yè)主委員會(huì)的工作職能, 更能夠?qū)⑿^(qū)自治管理和社區(qū)管理有機(jī)地融合, 從而更好地發(fā)揮社區(qū)工作的作用, 取得社區(qū)工作更好的成效。(三)探索建立小區(qū)業(yè)主委托代理的管理制度。目前, 業(yè)主委員會(huì)由于多為兼職人員從事相關(guān)工作, 業(yè)主委員會(huì)

14、的工作機(jī)制難以保障, 業(yè)主委員會(huì)及其成員的工作責(zé)任難以落實(shí), 這往往導(dǎo)致業(yè)主委員會(huì)工作效率的低下, 維護(hù)全體業(yè)主權(quán)益的能力不強(qiáng), 對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的制衡性顯得軟弱。為此, 從維護(hù)廣大業(yè)主權(quán)益、提升廣大業(yè)主主人意識(shí)和社會(huì)管理意識(shí)的角度出發(fā), 可以探索建立小區(qū)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)委托律師事務(wù)所等專業(yè)法律服務(wù)機(jī)構(gòu)代理業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)的制度。專業(yè)法律服務(wù)機(jī)構(gòu)代理制度的建立, 將充分發(fā)揮專業(yè)法律服務(wù)機(jī)構(gòu)的專業(yè)性、組織性和法律服務(wù)性的優(yōu)勢(shì), 能夠有效地代表和體現(xiàn)廣大業(yè)主、業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)的意志。畜牧小區(qū)建設(shè)狀況調(diào)研報(bào)告畜牧小區(qū)是一種新型的畜牧業(yè)生產(chǎn)組織形式,按照集約化養(yǎng)殖要求建立的有一定規(guī)模的較為規(guī)

15、范、嚴(yán)格管理的畜禽飼養(yǎng)園區(qū),園區(qū)內(nèi)飼養(yǎng)設(shè)施完備,技術(shù)規(guī)程及措施統(tǒng)一,糞污處理配套,是實(shí)施畜牧生產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)化、科學(xué)化、現(xiàn)代化、產(chǎn)業(yè)化的有效載體。對(duì)于穩(wěn)步發(fā)展畜牧生產(chǎn), 保護(hù)農(nóng)村生態(tài)環(huán)境,改善居民生活環(huán)境有著極其重要的意義。一、畜牧小區(qū)建設(shè)現(xiàn)狀畜牧業(yè)是我縣農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的骨干支柱產(chǎn)業(yè), 近年來(lái), 畜牧業(yè)生產(chǎn)得到迅猛發(fā)展, 占農(nóng)業(yè)的比重逐年增加, 優(yōu)勢(shì)日益凸現(xiàn)。據(jù)統(tǒng)計(jì), XX年, 全縣出欄生豬90.77萬(wàn)頭、家禽772.42萬(wàn)只、肉羊17.73萬(wàn)只、肉牛2.05萬(wàn)頭, 肉類總產(chǎn)量8.1萬(wàn)噸、禽蛋產(chǎn)量0.68萬(wàn)噸, 實(shí)現(xiàn)畜牧業(yè)產(chǎn)值16.39億元。據(jù)農(nóng)村住戶抽樣調(diào)查, XX年農(nóng)民人均家庭經(jīng)營(yíng)收入4357.86元,

16、 其中畜牧業(yè)收入1634.57元, 占37.5%, 較XX年增收324.68元, 成為家庭經(jīng)營(yíng)收入的重要組成部分。從XX年開始, 我縣畜牧業(yè)產(chǎn)值占農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值比重超過了50%, XX年占農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值的54.85%, 實(shí)現(xiàn)了由家庭副業(yè)向農(nóng)村支柱產(chǎn)業(yè)的歷史性跨越。然而, 傳統(tǒng)的畜牧業(yè)生產(chǎn)方式以千家萬(wàn)戶小規(guī)模飼養(yǎng)為主, 農(nóng)民的住房往往是前面住人, 后面養(yǎng)畜, 衛(wèi)生環(huán)境差。隨著生產(chǎn)的快速發(fā)展, 特別是生豬和家禽養(yǎng)殖量的不斷增多, 一些養(yǎng)殖戶將畜禽排泄物隨意堆放, 周圍惡臭彌漫, 引發(fā)鄰里糾紛。在人們生活水平日益提高的今天, 這種小規(guī)模人畜混居養(yǎng)殖方式, 已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)畜產(chǎn)品質(zhì)量安全、公共衛(wèi)生安全和生態(tài)環(huán)境

17、安全的要求；不利于畜禽品種改良和規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)的實(shí)施；不利于動(dòng)物防疫, 且增加了人體感染病源的機(jī)會(huì)。只有通過建設(shè)畜牧小區(qū), 集中建造標(biāo)準(zhǔn)化的畜禽圈舍, 組織農(nóng)民進(jìn)小區(qū)養(yǎng)殖, 實(shí)行統(tǒng)一品種、防疫、服務(wù)、治污、銷售的標(biāo)準(zhǔn)化管理和組織化生產(chǎn), 才能達(dá)到逐步轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的養(yǎng)殖方式, 改善農(nóng)村生態(tài)環(huán)境, 減輕養(yǎng)殖污染, 從而確保畜產(chǎn)品質(zhì)量和肉品安全, 全面增加養(yǎng)殖效益, 實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)與環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展。基于上述情況, 我縣從XX年開始建設(shè)畜牧小區(qū), 通過近幾年的建設(shè)和發(fā)展, 已建成各類畜牧小區(qū)186個(gè), 探索出6種建設(shè)模式。一是產(chǎn)業(yè)園區(qū)型, 如漢陽(yáng)中心畜牧科技園區(qū)、白龍現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)；二是集中規(guī)模型, 如木

18、馬威靈生豬養(yǎng)殖小區(qū)、公興九龍生豬養(yǎng)殖小區(qū)；三是新村聯(lián)建集中型, 如白龍青豐生豬養(yǎng)殖小區(qū)、鶴齡化林生豬養(yǎng)殖小區(qū)；四是大戶帶動(dòng)型, 如國(guó)光五愛生豬養(yǎng)殖小區(qū)；五是分戶散養(yǎng)型, 如姚家團(tuán)結(jié)生豬養(yǎng)殖小區(qū)、開封東華家禽養(yǎng)殖小區(qū)；六是山區(qū)生態(tài)型, 如江口清明生豬養(yǎng)殖小區(qū)。我縣應(yīng)重點(diǎn)推廣產(chǎn)業(yè)園區(qū)型和集中規(guī)模型兩種建設(shè)模式。二、畜牧小區(qū)建設(shè)中存在的主要問題幾年來(lái), 我縣畜牧養(yǎng)殖小區(qū)從無(wú)到有, 建設(shè)已取得初步成效, 但也應(yīng)該看到, 目前畜牧小區(qū)發(fā)展尚處在起步階段, 存在著一些亟需解決的問題。1、畜牧小區(qū)建設(shè)用地困難較為突出。如何解決和落實(shí)養(yǎng)殖小區(qū)建設(shè)用地, 已成為難以繞開的一個(gè)現(xiàn)實(shí)問題。一些養(yǎng)殖小區(qū)由于土地因素而

19、被迫停建設(shè)或改變規(guī)模規(guī)劃, 養(yǎng)殖戶受到損失, 干部群眾發(fā)展養(yǎng)殖小區(qū)的積極性受挫, 一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)的新農(nóng)村建設(shè)工作也受到影響。因此用地問題已成為我縣發(fā)展養(yǎng)殖小區(qū)最大的障礙。2、資金短缺制約了畜牧小區(qū)的發(fā)展。畜禽養(yǎng)殖業(yè)屬于高風(fēng)險(xiǎn)微利產(chǎn)業(yè), 而且技術(shù)要求也比較高, 一些養(yǎng)殖戶本身經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱, 在建造小區(qū)時(shí)大部分資金用于圈舍等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè), 致使生產(chǎn)資金嚴(yán)重不足, 生產(chǎn)規(guī)模小, 在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中沒有優(yōu)勢(shì), 特別是在行情出現(xiàn)波動(dòng)時(shí), 該堅(jiān)持的時(shí)候堅(jiān)持不住, 想擴(kuò)大規(guī)模時(shí)又無(wú)力擴(kuò)大, 要提高產(chǎn)品檔次又缺少生產(chǎn)設(shè)備支撐, 結(jié)果是養(yǎng)殖效益差, 甚至虧本, 嚴(yán)重挫傷了積極性, 制約著我縣標(biāo)準(zhǔn)化規(guī)模養(yǎng)殖的發(fā)展。3、小區(qū)技

20、術(shù)不配套, 管理不到位。畜牧小區(qū)從生產(chǎn)方式和飼養(yǎng)規(guī)模上看與傳統(tǒng)的飼養(yǎng)不同, 但在具體飼養(yǎng)技術(shù)上并沒有多大的進(jìn)步, 在品種選擇、飼料配制、環(huán)境控制、疫病防治等方面還是延續(xù)了傳統(tǒng)的飼養(yǎng)方法, 使小區(qū)的產(chǎn)品技術(shù)含量低, 價(jià)值不高。更有個(gè)別地方“重建輕管”思想嚴(yán)重, 為了完成目標(biāo)任務(wù), 大力宣傳和鼓勵(lì)建設(shè)畜牧小區(qū), 但建成后沒有及時(shí)動(dòng)員養(yǎng)殖戶進(jìn)小區(qū)養(yǎng)殖, 缺少幫助他們實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)良性循環(huán)的辦法, 從而出現(xiàn)了小區(qū)畜禽存欄率和養(yǎng)殖戶入住率極低, 甚至出現(xiàn)“有區(qū)無(wú)畜”現(xiàn)象, 造成土地和圈舍閑置浪費(fèi)。三、發(fā)展畜牧小區(qū)的對(duì)策及建議一是要加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo), 加大政策扶持力度。大力發(fā)展畜牧小區(qū), 是推進(jìn)我縣畜牧業(yè)生產(chǎn)方式轉(zhuǎn)變、

21、提高畜牧業(yè)整體水平、促進(jìn)農(nóng)民增收的重大舉措。畜牧小區(qū)是傳統(tǒng)畜牧業(yè)向集約化、現(xiàn)代化畜牧業(yè)轉(zhuǎn)變的重要一步, 其發(fā)展勢(shì)頭雖然很好, 但困難也很多, 需要各級(jí)黨政制定優(yōu)惠激勵(lì)政策, 扶上馬、送一程。因此, 建議各級(jí)黨政要切實(shí)把畜牧小區(qū)建設(shè)作為新農(nóng)村建設(shè)的一件大事來(lái)抓, 真正擺到重要議事日程, 加大資金投入, 加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施、養(yǎng)殖污染處理設(shè)施等建設(shè)。各相關(guān)部門要密切配合, 在建設(shè)用地、水電安裝、通場(chǎng)道路、糞污處理、金融信貸、技術(shù)服務(wù)等方面制定優(yōu)惠政策, 幫助解決小區(qū)建設(shè)中遇到的各種難題, 保障畜牧小區(qū)的健康穩(wěn)步發(fā)展。二是要轉(zhuǎn)變觀念, 落實(shí)畜牧小區(qū)建設(shè)用地。目前, 畜牧小區(qū)建設(shè)用地問題已成為制約小區(qū)建設(shè)的瓶

22、頸, 對(duì)畜牧用地現(xiàn)在也存在著不同看法。首先, 發(fā)展畜牧小區(qū)只是把原來(lái)分散養(yǎng)殖集中起來(lái), 從土地利用性質(zhì)看, 主要是轉(zhuǎn)移用地和調(diào)整用地, 并不是多占用土地, 其結(jié)果是集約利用土地, 提高了土地的利用率。其次, 從已建成的畜牧小區(qū)看, 所有畜禽圈舍、倉(cāng)庫(kù)等都是簡(jiǎn)易建筑物, 墻基淺, 容易復(fù)耕。因此我們要抓住土地利用總體規(guī)劃調(diào)整的有利時(shí)機(jī), 根據(jù)我縣畜牧養(yǎng)殖業(yè)發(fā)展的實(shí)際, 規(guī)劃落實(shí)好畜牧業(yè)發(fā)展用地, 按照關(guān)于做好規(guī)?；笄蒺B(yǎng)殖用地有關(guān)工作的通知（劍府辦發(fā)XX3號(hào)）文件規(guī)定, 把畜牧小區(qū)用地落到實(shí)處。三是要結(jié)合實(shí)際, 科學(xué)制定畜牧小區(qū)規(guī)劃。畜牧等相關(guān)職能部門應(yīng)加強(qiáng)調(diào)查研究, 根據(jù)我縣養(yǎng)殖業(yè)的優(yōu)勢(shì)和特點(diǎn)

23、, 結(jié)合畜牧業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整及新農(nóng)村建設(shè)規(guī)劃的實(shí)際, 按照統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、適度規(guī)模、相對(duì)集中、規(guī)范管理、綜合利用的思路, 充分考慮水源、交通、防疫、污染等環(huán)境因素, 制定具體的畜牧小區(qū)中（長(zhǎng)）期建設(shè)方案, 分步實(shí)施。對(duì)小區(qū)選址、建設(shè)規(guī)模、圈舍建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、生產(chǎn)（管理）區(qū)域布局等方面, 組織懂技術(shù)、有見解的專家進(jìn)行多方面的論證, 對(duì)審定不符合要求的小區(qū)要及時(shí)給予糾正, 幫助投資者和經(jīng)營(yíng)者把好關(guān)。尤其要注意新建小區(qū)必須按照養(yǎng)殖小區(qū)排泄量與外部消納量相配套的原則, 嚴(yán)格控制小區(qū)布局和生產(chǎn)規(guī)模, 盡可能的使畜禽排泄物就地轉(zhuǎn)化為能源或有機(jī)肥料, 力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)新建養(yǎng)殖小區(qū)污染零排放, 達(dá)到清潔生產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)。四是要完善機(jī)

24、制, 加強(qiáng)服務(wù)體系建設(shè)。不論那種類型的畜牧小區(qū), 都要建立一套完善的組織管理體系, 比如成立養(yǎng)殖專業(yè)合作社、養(yǎng)殖協(xié)會(huì)等經(jīng)濟(jì)合作組織, 由這些組織根據(jù)小區(qū)的養(yǎng)殖種類, 統(tǒng)一開展種畜禽供應(yīng)、飼料供應(yīng)、疫病防治、技術(shù)培訓(xùn)、產(chǎn)品銷售等服務(wù), 為養(yǎng)殖戶提供一個(gè)良好有序的環(huán)境, 隨時(shí)解決出現(xiàn)的問題, 逐步把養(yǎng)殖戶納入規(guī)范化管理的軌道, 培養(yǎng)他們講求誠(chéng)信、遵紀(jì)守則, 照章辦事, 共同促進(jìn)畜牧小區(qū)的健康發(fā)展, 形成產(chǎn)、供、銷一體化的畜牧小區(qū)運(yùn)行機(jī)制。在建立管理體系的同時(shí), 抓好制度建設(shè), 建立衛(wèi)生防疫制度、人員物品管理制度、畜禽進(jìn)出小區(qū)制度、消毒制度、標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)管理制度等等。在圈舍建設(shè)、引種、飼養(yǎng)管理、疫病防

25、治等生產(chǎn)全過程, 嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)和健康養(yǎng)殖技術(shù)規(guī)程, 并實(shí)行全程監(jiān)管, 確保產(chǎn)品優(yōu)質(zhì)、綠色和小區(qū)安全, 不斷提高飼養(yǎng)水平, 提高養(yǎng)殖效益, 促進(jìn)畜牧小區(qū)健康快速發(fā)展。 城市危舊小區(qū)改造工作調(diào)研報(bào)告危舊小區(qū)改造是關(guān)系廣大群眾切身利益的民心工程, 是建設(shè)現(xiàn)代化濱湖大城市的重要組成部分。近年來(lái), 在市委、市政府的重視下, 我市危舊小區(qū)改造的呼聲依然很強(qiáng)烈。為此市政協(xié)主席會(huì)議決定由余成培、李曉梅副主席牽頭, 市政協(xié)聯(lián)合瑤海區(qū)政協(xié)組織部分委員, 在去年調(diào)研的基礎(chǔ)上, 繼續(xù)圍繞我市危舊小區(qū)改造開展調(diào)研。市和區(qū)政協(xié)調(diào)研組聽取了市建委、瑤海區(qū)政府的情況通報(bào), 召開了四個(gè)城區(qū)危舊房改造辦公室負(fù)責(zé)人座談

26、會(huì)、危舊房改造工程在建項(xiàng)目單位負(fù)責(zé)人座談會(huì), 實(shí)地考察了瑤海區(qū)危舊房改造工程, 調(diào)研組經(jīng)過研討, 形成以下調(diào)研報(bào)告。一、我市危舊小區(qū)改造工作的基本情況近年來(lái), 在市委、市政府的重視下, 各區(qū)和有關(guān)部門的共同努力, 全市已實(shí)施改造危舊房屋建筑面積約70萬(wàn)平方米, 近8000戶居民住房條件得到了改善。從近幾年危舊小區(qū)改造的實(shí)施情況來(lái)看, 取得了一定成效, 但總體狀況仍不容樂觀。據(jù)XX年四個(gè)城區(qū)調(diào)研摸底, 全市待改造危舊小區(qū)共214處, 需拆除房屋建筑面積376.7萬(wàn)平方米, 拆遷戶5.75萬(wàn)戶, 涉及人口18.9萬(wàn)人?？鄢醒腭v肥單位和省屬單位項(xiàng)目, 市屬待改造危舊小區(qū)仍有155處, 需拆除房屋建

27、筑面積301萬(wàn)平方米, 拆遷戶4.7萬(wàn)戶, 涉及人口15.83萬(wàn)人。我市的危舊小區(qū), 主要分布在老城區(qū)、工廠區(qū)和城郊結(jié)合部, 房屋破舊且不成套, 戶均居住面積狹小且各類設(shè)施陳舊不全, 居住環(huán)境差且安全隱患重, 與現(xiàn)代化濱湖城市建設(shè)的要求不相符合, 與全市跨越式發(fā)展的形勢(shì)不相適應(yīng)。造成我市存在較多危舊小區(qū)和眾多危舊房屋的原因：我市國(guó)有集體老企業(yè)于50年代、60年代建造的職工生活區(qū), 由于使用年限長(zhǎng)、建造標(biāo)準(zhǔn)低、長(zhǎng)期失修, 基本上已成為危舊房；相當(dāng)一部分直管公房, 使用年限較長(zhǎng)且多年失修, 也成為危舊房；城市經(jīng)多年擴(kuò)張以及進(jìn)行區(qū)劃調(diào)整, 市區(qū)面積不斷擴(kuò)大, 一部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)劃入市區(qū), 危舊房較多的城中村

28、與城市老舊生活小區(qū)混雜一起；有一些危舊房是歷年積累的棚戶區(qū)。我市危舊小區(qū)改造工作主要經(jīng)歷了兩個(gè)階段：一是XX年以前, 出臺(tái)了相關(guān)政策, 通過項(xiàng)目合作、集資、招標(biāo)、招商等多種方式, 推動(dòng)了無(wú)為路生活小區(qū)、自行車二廠生活區(qū)、鋼鐵新村、巢三付、航運(yùn)南村、東區(qū)八百戶等危舊小區(qū)的改造, 實(shí)施改造危舊房屋建筑面積約70萬(wàn)平方米。二是XX年以來(lái), 市政府出臺(tái)了合政XX50號(hào)文件、XX32號(hào)文件, 進(jìn)一步推進(jìn)危舊小區(qū)改造工作, 全市共有27個(gè)項(xiàng)目通過向社會(huì)招標(biāo)（公示）的運(yùn)作方式落實(shí)了開發(fā)建設(shè)單位, 占地1106畝, 房屋建筑面積約69萬(wàn)平方米, 涉及居民住戶約9215戶。目前有9個(gè)項(xiàng)目已開工建設(shè), 有12個(gè)項(xiàng)

29、目已動(dòng)遷或辦結(jié)拆遷手續(xù), 還有6個(gè)項(xiàng)目正在辦理規(guī)劃方案的調(diào)整及用地和拆遷手續(xù)。二、影響我市危舊房改造工作的主要問題雖然我市危改工作取得了一定成績(jī), 但仍有一些問題影響著危改工作的推進(jìn)。（一）認(rèn)識(shí)問題一是參與指導(dǎo)和推動(dòng)危改工作的眾多政府部門, 對(duì)危改工作的重要性、迫切性和艱巨性的認(rèn)識(shí)參差不齊。二是改造范圍內(nèi)房屋產(chǎn)權(quán)人認(rèn)識(shí)差異大, 多數(shù)產(chǎn)權(quán)人在滿足其合理補(bǔ)償要求的前提下, 能夠理解和支持危改工作, 但也有少數(shù)產(chǎn)權(quán)人認(rèn)為開發(fā)商賺錢, 不要白不要, 以不愿改造為由或提出過高附加條件, 致使危改項(xiàng)目遲遲不能動(dòng)遷。（二）體制問題近年來(lái), 我市的危舊小區(qū)改造分別由各區(qū)政府、市工投公司及市房產(chǎn)局三方分頭實(shí)施,

30、 由于缺少市級(jí)強(qiáng)有力的組織領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)和工作協(xié)調(diào)機(jī)制, 三方實(shí)施主體在政策和規(guī)劃的相互統(tǒng)一、資金和安置用地的切實(shí)保障等方面, 協(xié)調(diào)難度很大, 不利于危舊小區(qū)的成片改造、城市總體規(guī)劃的實(shí)施以及舊城改造目標(biāo)的實(shí)現(xiàn), 負(fù)面作用直接影響危改工作的推進(jìn)。（三）政策問題一是合政XX50號(hào)文件規(guī)定危改項(xiàng)目享受九項(xiàng)優(yōu)惠政策, 在實(shí)際運(yùn)作中或是與其他現(xiàn)行政策有所抵觸、或是有關(guān)部門認(rèn)識(shí)不統(tǒng)一, 存在難落實(shí)或不能落實(shí)的情況。據(jù)座談會(huì)上開發(fā)建設(shè)單位反映, 政策兌現(xiàn)手續(xù)繁瑣且時(shí)間長(zhǎng), 尤其是土地出讓金先征后返政策的落實(shí), 由于種種原因遲遲未能兌現(xiàn)。二是按照原地安置要求, 多數(shù)危改小區(qū)實(shí)施改造, 只有在較高的容積率下才能自求

31、平衡, 但又面臨日照要求（2小時(shí)日照）、車位要求（1:1配置）與容積率之間難以調(diào)和的矛盾。三是現(xiàn)行拆遷貨幣化補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)較低, 給拆遷工作帶來(lái)較大難度。近兩年瑤海區(qū)住房拆遷貨幣化補(bǔ)償, 均價(jià)高于2700元/每平方米, 商業(yè)用房拆遷貨幣化補(bǔ)償均價(jià)在7000元至8000元之間/每平方米, 都高于現(xiàn)行政策規(guī)定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。（四）拆遷問題一是危改項(xiàng)目采取的是現(xiàn)狀招標(biāo)、毛地供應(yīng)方式, 拆遷工作由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān), 拆遷過程中不可預(yù)見因素較多, 投資風(fēng)險(xiǎn)較大, 開發(fā)建設(shè)單位參與危改的積極性不高。二是多數(shù)危舊小區(qū)原先建筑密度高、戶均居住面積小、每戶人口多、房屋產(chǎn)權(quán)復(fù)雜, 住戶、產(chǎn)權(quán)人以及產(chǎn)權(quán)單位對(duì)安置補(bǔ)償?shù)囊蟛?/p>

32、盡統(tǒng)一, 違章建筑和搭蓋很難按照現(xiàn)行規(guī)定無(wú)償拆除, 安置補(bǔ)償矛盾非常突出。由于開發(fā)建設(shè)單位和被拆遷方的利益難以取得一致, 拆遷阻力較大, 勢(shì)必加大危改成本、延長(zhǎng)改造周期。三是拆遷與土地審批手續(xù)在辦理程序上存在相互制肘問題, 一些已落實(shí)開發(fā)建設(shè)單位的項(xiàng)目因拆遷問題處于停滯狀態(tài)。（五）用地問題一是有的危舊小區(qū)內(nèi)夾雜已經(jīng)撤隊(duì)轉(zhuǎn)戶的零星土地, 按照現(xiàn)行政策規(guī)定需要報(bào)批征用, 使得項(xiàng)目不能及時(shí)動(dòng)工。二是對(duì)于原地安置項(xiàng)目, 存在著用地范圍內(nèi)出讓與劃撥土地的分割問題。三是對(duì)被拆遷戶原房屋性質(zhì)為商品住房的, 在安置時(shí)按照劃撥用地安置, 不盡合理, 極易引發(fā)矛盾。三、幾點(diǎn)建議近期, 市委、市政府高度重視危改工作

33、, 多次召開會(huì)議專題研究危舊小區(qū)改造問題；市第八次黨代會(huì)提出了在xx期間危舊小區(qū)改造基本結(jié)束的總體要求；市委、市政府主要領(lǐng)導(dǎo)多次親臨危舊小區(qū)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地考察調(diào)研, 有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)率隊(duì)赴沈陽(yáng)、撫順、長(zhǎng)春、成都等地考察危改工作；成立了由市委書記任組長(zhǎng)、市長(zhǎng)任副組長(zhǎng)、四個(gè)城市區(qū)和市直相關(guān)部門主要領(lǐng)導(dǎo)為成員的市危舊小區(qū)改造領(lǐng)導(dǎo)小組；按照市委、市政府的部署要求, 各區(qū)政府對(duì)轄區(qū)內(nèi)危舊小區(qū)進(jìn)行了新一輪調(diào)查摸底, 市規(guī)劃部門編制了專項(xiàng)概念性規(guī)劃, 市建委完成了對(duì)全市危舊小區(qū)改造項(xiàng)目進(jìn)行整合、打捆、經(jīng)濟(jì)分析及異地安置點(diǎn)選擇等工作；市建委代擬的關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)危舊小區(qū)改造工作的意見和合肥市危舊小區(qū)改造實(shí)施方案, 已經(jīng)市危改

34、專題會(huì)議原則同意, 修改完善后將予以實(shí)施。即將實(shí)施的意見, 對(duì)危舊小區(qū)進(jìn)行了界定, 提出了六個(gè)統(tǒng)一的具體做法, 對(duì)實(shí)施主體、責(zé)任主體、資金籌措、安置用地保障、政策措施、組織領(lǐng)導(dǎo)和協(xié)調(diào)機(jī)制等重要問題予以明確；實(shí)施方案提出了具體計(jì)劃安排, 明確了操作程序、安置用房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)及資金籌措方式等。較之以往的政策, 意見和實(shí)施方案更全面、更有針對(duì)性且具有操作性, 必將有力地推動(dòng)我市的危舊小區(qū)改造。為使我市的危改政策更加合理完善, 更有力地推動(dòng)危改工作, 調(diào)研組經(jīng)過討論, 提出以下幾點(diǎn)建議：1、盡快完善城市拆遷安置政策法規(guī)。拆遷安置是危改工作的難點(diǎn)和重點(diǎn), 為了切實(shí)維護(hù)被拆遷群眾利益、操作中更多地體現(xiàn)以人為本

35、、更好地堅(jiān)持依法行政、多方面加強(qiáng)拆遷安置監(jiān)管工作, 建議盡快出臺(tái)合肥市危舊小區(qū)改造土地轉(zhuǎn)拍賣管理辦法、合肥市危舊小區(qū)改造房屋拆遷糾紛仲裁程序、合肥市危舊小區(qū)改造拆遷安置方案聽證程序、合肥市危舊小區(qū)改造拆遷房屋評(píng)估辦法、合肥市危舊小區(qū)改造行政強(qiáng)制執(zhí)行程序等地方性政策法規(guī), 以配合意見和實(shí)施方案更好更快地推動(dòng)全市的危改工作。建議在瑤海區(qū)和廬陽(yáng)區(qū)先行試點(diǎn), 取得成熟經(jīng)驗(yàn)再全市推廣。 2、切實(shí)保證危改政策的統(tǒng)一和連續(xù)。已落實(shí)在建的27個(gè)危改項(xiàng)目作為我市危改工作的一部分, 市里應(yīng)給予足夠的重視和關(guān)心, 推動(dòng)項(xiàng)目盡快建成；市里承諾的優(yōu)惠政策, 應(yīng)加大落實(shí)力度。凡政府部門直接推動(dòng)、參與操作的危改項(xiàng)目, 應(yīng)注

36、重與意見和實(shí)施方案規(guī)定政策的銜接和統(tǒng)一, 否則不利于危改工作的推進(jìn), 很難說服被拆遷群眾按照實(shí)施方案開展動(dòng)遷。與危改小區(qū)聯(lián)為一體, 且有條件實(shí)行一并改造的城中村, 可納入危改工作計(jì)劃, 按照統(tǒng)一政策實(shí)施改造。3、危改拆遷安置方式以異地安置和貨幣化補(bǔ)償為主, 輔以原地安置。一是實(shí)行異地安置可適當(dāng)加大安置系數(shù)。為鼓勵(lì)被拆遷群眾選擇異地安置, 可適當(dāng)加大拆遷異地安置系數(shù)。有關(guān)部門在群眾中深入調(diào)研之后, 認(rèn)真加以測(cè)算, 根據(jù)不同區(qū)域提出相應(yīng)安置系數(shù), 對(duì)被拆遷群眾應(yīng)具有相當(dāng)?shù)奈? 讓被拆遷群眾感到選擇異地安置在經(jīng)濟(jì)上更合算。二是實(shí)行貨幣化補(bǔ)償可按照評(píng)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。如拆遷戶不愿意到安置點(diǎn), 則由相關(guān)單位

37、委托中介機(jī)構(gòu)對(duì)拆遷戶的合法房屋進(jìn)行評(píng)估, 評(píng)估價(jià)參照同等地區(qū)的商品房（或二手房?jī)r(jià)格）, 按評(píng)估價(jià)向拆遷戶支付貨幣補(bǔ)償款, 拆遷戶自行購(gòu)房。三是在尊重多數(shù)群眾意愿和征求各方面意見的情況下, 也可對(duì)有條件的危改小區(qū)實(shí)行原地安置。4、危改拆遷安置應(yīng)更注重戶均最小保障面積。目前我市國(guó)有土地私房拆遷安置實(shí)行拆一還一和人均最低保障面積（15）政策。在實(shí)際拆遷中, 不少拆遷戶掛戶人口過多, 存在明顯弊端。實(shí)行戶均最低保障面積政策, 將有利于解決困擾拆遷的人口難題。如拆遷戶常住人口確實(shí)過多, 可單獨(dú)張榜公示, 經(jīng)確認(rèn)無(wú)誤, 作為例外參照人均最低保障面積進(jìn)行安置（或參照人均最低保障面積進(jìn)行計(jì)算, 超出戶均最低保

38、障面積部分執(zhí)行廉租房政策）。5、異地安置小區(qū)要高標(biāo)準(zhǔn)完善配套設(shè)施。要加快編制統(tǒng)一異地安置小區(qū)的詳細(xì)規(guī)劃, 對(duì)小區(qū)建筑布局、建筑容積率、市政配套方案、交通組織、生活配套設(shè)施、綠化建設(shè)、中小學(xué)分布、產(chǎn)業(yè)設(shè)施布局等制定詳細(xì)規(guī)劃, 并及時(shí)向社會(huì)公布, 既廣泛征求意見, 又廣為宣傳危改工作。在實(shí)際建設(shè)中, 不僅要提供質(zhì)量?jī)?yōu)于商品房的拆遷安置房, 還要高標(biāo)準(zhǔn)完善統(tǒng)一安置小區(qū)的市政基礎(chǔ)設(shè)施、生活配套設(shè)施以及優(yōu)化配置教育資源、完善周邊產(chǎn)業(yè)設(shè)施、解決好交通問題, 吸引被拆遷群眾選擇異地安置、安心異地安置, 使被拆遷群眾真正享受到異地安置在工作、生活、學(xué)習(xí)等諸多方面的便利。物業(yè)小區(qū)管理和服務(wù)工作調(diào)研報(bào)告近年來(lái),

39、隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展, 街道轄區(qū)物業(yè)小區(qū)數(shù)量急劇增加, 由此引發(fā)的物業(yè)糾紛、業(yè)主委員會(huì)選舉換屆難等問題十_大了, 物業(yè)不好管理, 甚至有可能炒掉物業(yè), 所以采取不提供業(yè)主資料、拖延時(shí)間等各種手段致使籌建、組建業(yè)委會(huì)工作就難以進(jìn)行。例如轄區(qū)現(xiàn)代城華庭、美麗灣公寓等小區(qū)都發(fā)生以上情況?，F(xiàn)象二、運(yùn)作難一些小區(qū)雖然成立了業(yè)委會(huì), 但在日常管理方面, 存在委員到會(huì)率低、參與度差等情況, 致使工作無(wú)法正常開展, 業(yè)委會(huì)形同虛設(shè);在履職方面, 業(yè)委會(huì)成員缺乏與業(yè)主、物業(yè)之間的有效溝通, 業(yè)委會(huì)不作為、業(yè)主大會(huì)長(zhǎng)期冬眠等現(xiàn)象普遍存在, 未能充分發(fā)揮橋梁和監(jiān)督作用。主要原因：業(yè)委會(huì)成員的服務(wù)意識(shí)、工作積極性不

40、高。業(yè)委會(huì)組織較松散, 且服務(wù)工作一般都要占用業(yè)余時(shí)間開展, 大部分業(yè)委會(huì)成員難以真正做到在其位謀其政。業(yè)委會(huì)成員素質(zhì)和能力參差不齊。上班族、年輕人大都沒有時(shí)間參與業(yè)委會(huì)工作, 所以入選的業(yè)委會(huì)成員往往是年齡較大的退休人員, 有的小區(qū)個(gè)別業(yè)委會(huì)成員年齡達(dá)到70多歲, 在個(gè)人精力和活動(dòng)能力方面都不夠理想, 且小區(qū)事務(wù)常涉及工程整修、財(cái)務(wù)審計(jì)、設(shè)備養(yǎng)護(hù)、維修資金使用等專業(yè)和法律方面的問題, 對(duì)業(yè)委會(huì)成員的知識(shí)面、綜合能力和相關(guān)經(jīng)驗(yàn)等要求較高, 很多業(yè)委會(huì)成員難以勝任。現(xiàn)象三、監(jiān)管難實(shí)踐證明, 業(yè)委會(huì)是把雙刃劍, 用得好可以發(fā)揮很大的積極作用, 如果業(yè)委會(huì)出現(xiàn)問題, 往往導(dǎo)致小區(qū)出現(xiàn)矛盾和糾紛, 影

41、響和諧穩(wěn)定。業(yè)委會(huì)常存在以下典型問題：個(gè)別業(yè)委會(huì)成員動(dòng)機(jī)不良, 具有很強(qiáng)的私利性。在行使職權(quán)時(shí)為謀取個(gè)人利益, 違規(guī)使用小區(qū)通過出租經(jīng)營(yíng)用房或利用公共部位出租產(chǎn)生的收入擅自增加業(yè)委會(huì)成員工作補(bǔ)貼, 甚至收取其他物業(yè)公司好處, 積極主張和操作更換物業(yè)公司事項(xiàng)等。部分業(yè)委會(huì)亂作為, 運(yùn)作不規(guī)范。因缺乏內(nèi)部管理和約束的機(jī)制, 少數(shù)業(yè)委會(huì)工作比較隨意, 超越權(quán)限行使權(quán)利, 小區(qū)維修基金使用、設(shè)施改造、業(yè)委會(huì)成員任免、開展訴訟等重大事項(xiàng)不按規(guī)定進(jìn)行公示或召開業(yè)主大會(huì)通過, 暗箱操作、違規(guī)操作現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生;個(gè)別業(yè)委會(huì)成員與物業(yè)公司相互勾結(jié), 形成利益團(tuán)體, 犧牲業(yè)主利益, 侵犯業(yè)主權(quán)益, 甚至出現(xiàn)個(gè)別業(yè)委

42、會(huì)完全被業(yè)委會(huì)主任控制, 業(yè)委會(huì)主任以權(quán)謀私, 從中獲利的情況。很多情況下, 業(yè)主是在不知情的情況下被代表, 合法利益被犧牲, 而業(yè)主往往因?yàn)樘幱谌鮿?shì), 對(duì)此類行為難以制止。個(gè)別業(yè)委會(huì)維權(quán)手段不合法, 造成社會(huì)不穩(wěn)定因素。一些業(yè)委會(huì)成員為達(dá)到發(fā)泄私憤、謀取私利等目的, 假借為業(yè)主維權(quán)名義故意制造事端, 挑起業(yè)主與物業(yè)公司、政府部門之間的意見和矛盾, 帶頭或煽動(dòng)業(yè)主采取非正常上訪、游行示威等過激行為擾亂社會(huì)治安。物業(yè)糾紛多發(fā), 使基層政府組織承擔(dān)的維穩(wěn)壓力日益加大。主要原因：利益驅(qū)使, 權(quán)力誘惑。這與當(dāng)前物業(yè)小區(qū)管理中對(duì)業(yè)委會(huì)存在的錯(cuò)誤理解和導(dǎo)向有關(guān)。大部分業(yè)主不關(guān)心業(yè)委會(huì)選舉, 而個(gè)別業(yè)主則表

43、現(xiàn)為過度關(guān)心, 究其原因, 無(wú)利不起早!錯(cuò)誤的將加入業(yè)委會(huì)作為一個(gè)謀生手段, 一些業(yè)主在報(bào)名參選時(shí)就問社區(qū)工作站的工作人員：我們一個(gè)月能有多少補(bǔ)助啊?、聽說某某小區(qū)業(yè)委會(huì)每個(gè)人每月發(fā)一兩千塊錢呢!;一些業(yè)主認(rèn)為業(yè)委會(huì)是個(gè)權(quán)力機(jī)構(gòu), 無(wú)所不能, 進(jìn)了業(yè)委會(huì)就有了權(quán)力, 有了地位, 可以領(lǐng)導(dǎo)自居, 業(yè)主、物業(yè)、政府都得聽我的!。法律法規(guī)和相關(guān)政策不夠完善, 規(guī)范性、指導(dǎo)性有待加強(qiáng)。很多文件, 無(wú)論在時(shí)效性、操作性上, 都不能適應(yīng)當(dāng)前的實(shí)際工作需要, 基層工作人員在具體實(shí)踐中遇到很多存在爭(zhēng)議的問題時(shí)無(wú)可遵循。例如：上級(jí)業(yè)務(wù)主管部門, 一般情況下也只能在業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出違反法律、法規(guī)的決定時(shí),

44、 責(zé)令其限期改正或者撤銷其決定, 而達(dá)到解散業(yè)委會(huì)的條件比較寬泛, 實(shí)踐中很難落實(shí), 也極少實(shí)施。機(jī)制不夠健全, 指導(dǎo)監(jiān)管缺位。在人員機(jī)構(gòu)方面, 基層專項(xiàng)工作力量薄弱, 人手不足問題普遍存在, 工作人員業(yè)務(wù)水平、相關(guān)法律知識(shí)掌握等不能適應(yīng)形勢(shì)需要和工作實(shí)際, 工作能力不足、方法欠缺、疲于應(yīng)付, 對(duì)業(yè)委會(huì)很難真正做到指導(dǎo)準(zhǔn)確和監(jiān)管到位。在工作機(jī)制方面, 政府相關(guān)部門普遍存在重建設(shè)、輕管理的現(xiàn)象, 各部門之間職責(zé)不清、協(xié)調(diào)不暢, 行政管理和物業(yè)管理關(guān)系難以理順, 缺乏相關(guān)的應(yīng)急處置、協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)機(jī)制和有效的監(jiān)管措施, 在實(shí)際的工作中有時(shí)出現(xiàn)誰(shuí)都能管、誰(shuí)都不管, 相互推諉的情況, 致使很多矛盾越積越深,

45、 工作陷入被動(dòng)局面。例如月亮灣山莊糾紛問題久拖不絕, 一定程度上是因?yàn)檎嚓P(guān)單位和部門指導(dǎo)不夠準(zhǔn)確, 監(jiān)督不夠到位, 措施不夠得力, 工作中沒有形成有效合力等原因造成的。三、相關(guān)對(duì)策及工作建議如上所述, 因物業(yè)小區(qū)管理引發(fā)的一些問題在一定程度上已經(jīng)成為影響社會(huì)穩(wěn)定, 阻礙社會(huì)發(fā)展的絆腳石。問題的解決不會(huì)立竿見影, 制度的完善不在一朝一夕。我們認(rèn)為, 政府部門、物業(yè)公司、業(yè)委會(huì)、業(yè)主四方面都有導(dǎo)致問題的因素, 都負(fù)有責(zé)任, 協(xié)調(diào)和理順諸多主體之間的法律關(guān)系, 打破阻礙物業(yè)小區(qū)規(guī)范化運(yùn)行管理的瓶頸, 形成各司其職、各負(fù)其責(zé)、相互配合、相互制約、共創(chuàng)和諧的物業(yè)管理局面成為解決問題的關(guān)鍵。根據(jù)工作實(shí)

46、際, 謹(jǐn)提出以下相關(guān)思考及工作建議：(一)高度重視, 調(diào)整思路, 樹立新型管理和服務(wù)理念高度重視不是口號(hào), 是迫切希望!呼吁社會(huì)各方對(duì)這一問題真正引起關(guān)注, 合力解決問題。小區(qū)物業(yè)管理是一個(gè)新興行業(yè), 是社會(huì)建設(shè)和管理的重要組成部分, 關(guān)系到千家萬(wàn)戶的切身利益。深圳的社會(huì)建設(shè)、管理和服務(wù)都走在全國(guó)前列, 出租屋、外來(lái)人口等基礎(chǔ)性管理模式成熟有效。作為街道一級(jí)的基層政府部門一定要認(rèn)清形勢(shì)、有所作為、敢于擔(dān)當(dāng), 我們更加不能回避、不能畏難、不能敷衍, 必須克服難處、想到細(xì)處、落到實(shí)處。在認(rèn)識(shí)和理念上, 要處理好服務(wù)與管理的辯證關(guān)系, 在加強(qiáng)管理的同時(shí)注重服務(wù), 使其相輔相成。把以人為本, 業(yè)主自治

47、, 支持和維護(hù)大多數(shù)業(yè)主合法權(quán)益作為工作的出發(fā)點(diǎn), 根據(jù)小區(qū)居民群眾的合理需求開展工作。要抓住物業(yè)公司和業(yè)委會(huì)這兩個(gè)核心, 引導(dǎo)他們?cè)谝婪▽?shí)施民主自治管理, 服務(wù)居民群眾上發(fā)揮應(yīng)有作用, 實(shí)現(xiàn)建立管理有序、服務(wù)完善、環(huán)境優(yōu)美、治安良好、關(guān)系和諧的物業(yè)小區(qū)的總體目標(biāo)。在實(shí)際工作中, 要在人、財(cái)、物上給予充分保障。進(jìn)一步增加人員編制, 充實(shí)工作力量, 改變基層工作人員疲于應(yīng)付的工作局面;業(yè)務(wù)主管部門要進(jìn)一步強(qiáng)化履行專業(yè)管理的職能和責(zé)任, 重心下移, 切實(shí)加強(qiáng)對(duì)基層的指導(dǎo)幫助, 做到準(zhǔn)確、細(xì)致、到位, 并具有明確性和可操作性, 要加強(qiáng)法律知識(shí)和相關(guān)業(yè)務(wù)培訓(xùn), 提高專項(xiàng)工作人員的工作能力和水平。(二)

48、完善法規(guī), 細(xì)化政策, 建立健全規(guī)范化物業(yè)小區(qū)管理工作機(jī)制物業(yè)建設(shè)開發(fā)遺留問題, 物業(yè)公司管理服務(wù)不規(guī)范、不到位以及業(yè)委會(huì)三難現(xiàn)象, 對(duì)小區(qū)業(yè)主的正當(dāng)權(quán)益造成侵害, 誰(shuí)來(lái)監(jiān)督?怎樣監(jiān)督?如何打破物業(yè)小區(qū)管理運(yùn)行瓶頸?成為政府面臨的工作難題。加強(qiáng)政府的指導(dǎo)和監(jiān)督力度, 建立完善依法行政、規(guī)范管理的制約機(jī)制是解決問題的關(guān)鍵。在法律層面, 有關(guān)部門盡快出臺(tái)操作性強(qiáng)的業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則, 填補(bǔ)法律漏洞和監(jiān)管空白。重點(diǎn)對(duì)一些在日常管理中較為多發(fā), 容易產(chǎn)生爭(zhēng)議的典型問題加以明確和解決。對(duì)物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量等問題, 要按照按質(zhì)論價(jià)的原則合理界定和明確制定物業(yè)小區(qū)管理服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和小區(qū)維修資金

49、籌集、使用等具約束力的操作程序和實(shí)施細(xì)則;建立物業(yè)服務(wù)誠(chéng)信考核制度, 考核結(jié)果與物業(yè)服務(wù)企業(yè)等級(jí)評(píng)定、資質(zhì)升級(jí)和政府獎(jiǎng)勵(lì)補(bǔ)貼政策相掛鉤;在日常監(jiān)管、考核和獎(jiǎng)懲程序上要權(quán)力下放, 充分聽取街道、居委會(huì)、業(yè)委會(huì)、業(yè)主等方面的意見, 對(duì)行業(yè)協(xié)會(huì)和主管部門的行政處罰權(quán)給予法律上的保障。對(duì)業(yè)委會(huì)給予清晰、準(zhǔn)確、合理、科學(xué)的定位, 明確權(quán)利義務(wù)和法律責(zé)任, 建立規(guī)范、有效、透明的考核和監(jiān)督制度;完善業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)組建和運(yùn)作程序;推行業(yè)主委員會(huì)有償服務(wù)制度, 統(tǒng)一薪酬標(biāo)準(zhǔn);明確業(yè)委會(huì)不作為、亂作為的處罰規(guī)定;建議明確業(yè)委會(huì)備案為必經(jīng)的審批程序, 屬實(shí)質(zhì)性備案;對(duì)由街道辦事處組織聯(lián)席會(huì)議的程序、效力、責(zé)任等問題加以明確。在行政層面, 主要解決政府各有關(guān)部門職責(zé)不明確, 管理與服務(wù)脫節(jié)的問題。建議改變市、區(qū)主管部門單一管理的模式, 在街道辦事處成立專職機(jī)構(gòu), 專門負(fù)責(zé)物業(yè)管理工作, 建立市、區(qū)、街道三級(jí)物業(yè)管理行政職責(zé);建立物業(yè)小區(qū)管理服務(wù)綜合信息系統(tǒng), 對(duì)物業(yè)企業(yè)、業(yè)委