【商業(yè)計(jì)劃書】框架完整的計(jì)劃書、創(chuàng)業(yè)計(jì)劃書、融資計(jì)劃書、合作計(jì)劃書、可行性研究報(bào)告 (1306)

1、我們的觀點(diǎn):XX寫字樓市場剛剛起步,目前市場存在的大多個(gè)案同質(zhì)化較高;營銷手段相對落后;XX灘政府傾注了大量的財(cái)力,發(fā)展看好。重點(diǎn)關(guān)注個(gè)案:世界貿(mào)易中心博泰 江濱威尼斯XX灘項(xiàng)目調(diào)查報(bào)告XXXX利房地產(chǎn)服務(wù)有限公司2004-10-27目錄第一部分：XX簡介地理位置/交通/轄區(qū)/經(jīng)濟(jì)第二部分：XX市規(guī)劃及發(fā)展方向城市總體規(guī)劃方向/城市規(guī)劃總體布局/城市遠(yuǎn)景發(fā)展構(gòu)想/城市建設(shè)用地發(fā)展方向及布局第三部分：XX灘規(guī)劃XX灘新區(qū)簡介/XX灘規(guī)劃原則/XX灘用地性質(zhì)/XX灘規(guī)劃布局/XX灘優(yōu)勢第四部分：XX房地產(chǎn)市場分析房地產(chǎn)市場簡析/XX灘房地產(chǎn)市場分析/XX寫字樓市場分析第五部分：XX灘個(gè)案列表XX灘

2、樓盤分布圖/XX灘個(gè)案(隨此報(bào)告附上世貿(mào)中心資料)第一部分：XX簡介一、地理位置XX地處長江中下游，鄱陽湖西南岸，江西省中部偏北，是唯一一個(gè)與長江三角洲、珠江三角洲和閩中南三角洲相毗鄰的省會(huì)城市，總面積7402.36平方米公里，人口432萬。二、交通XX承東啟西，縱貫?zāi)媳?。京九、浙贛、皖贛三條鐵路線交匯于此，是京九線上唯一的省會(huì)城市；105、320、316國道縱貫XX；4D級的昌北機(jī)場可達(dá)全國各大城市；水運(yùn)經(jīng)贛江入長江出東海。三、轄區(qū)XX市為江西省政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，市域轄東湖、西湖、青云譜、青山湖區(qū)、灣里5區(qū)和XX、新建、進(jìn)賢、安義4縣。市域城鎮(zhèn)現(xiàn)狀分布以京九鐵路和浙贛鐵路沿線最為集中，城

3、鎮(zhèn)人口和城市化水平最高，此兩軸線集中全區(qū)三個(gè)5萬人以上的大型縣城，而濱湖和西部丘陵地區(qū)城鎮(zhèn)數(shù)量較少，規(guī)模也較小，最少只有幾千人。四、經(jīng)濟(jì)2003年全年實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值（GDP）641.02億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長15.5%。其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值52.82億元，比上年增長4.4%；第二產(chǎn)業(yè)增加值324.16億元，增長18.9%；第三產(chǎn)業(yè)增加值264.04億元，增長13.1%。2003年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7793元。第二部分：XX市規(guī)劃及發(fā)展方向一、城市總體規(guī)劃方向XX是江西省省會(huì)，全省政治經(jīng)濟(jì)文化科技和信息中心，國家歷史文化名城，長江中游地區(qū)重要中心城市。城市發(fā)展的總體目標(biāo)是將XX建設(shè)成

4、為現(xiàn)代區(qū)域中心城市和現(xiàn)代文明花園城市。近期規(guī)劃到2010年，中心城市人口規(guī)模發(fā)展到260300萬人，城市建成面積達(dá)到一個(gè)新的水平260300平方公里。二、城市規(guī)劃總體布局根據(jù)XX經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展現(xiàn)狀和建設(shè)現(xiàn)代中心城市要求，區(qū)域發(fā)展布局的總體安排是：一江兩岸，兩區(qū)拓展，三綠輝映，三城啟動(dòng)，兩線延伸，重點(diǎn)突破。合理調(diào)整行政區(qū)劃，撤銷郊區(qū)，建立城區(qū)，城區(qū)面積在現(xiàn)有基礎(chǔ)上擴(kuò)大34倍。在城區(qū)范圍，根據(jù)不同的功能分區(qū)組團(tuán)式集約布局；市域范圍，著力構(gòu)建現(xiàn)代城鎮(zhèn)體系。把經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)與城市發(fā)展目標(biāo)有機(jī)結(jié)合起來，加大產(chǎn)業(yè)布局的調(diào)整力度。規(guī)劃中心城以贛江為主軸形成“一核五片”組團(tuán)式多中心網(wǎng)絡(luò)化的布局結(jié)構(gòu)，核心區(qū)由昌南、

5、昌北兩部分組成，是城市政治經(jīng)濟(jì)文化科技中心，重點(diǎn)發(fā)展旅游、服務(wù)、信息咨詢、商貿(mào)、金融為主的第三產(chǎn)業(yè)，發(fā)展高新技術(shù)等技術(shù)密集形產(chǎn)業(yè)。五片及核心區(qū)外圍五個(gè)城市組團(tuán)，蓮塘組團(tuán)規(guī)劃為文教科研為主的功能區(qū)，灣里組團(tuán)規(guī)劃為旅游度假休閑娛樂為主的功能區(qū)，樂化組團(tuán)規(guī)劃為物流倉儲為主的功能區(qū)，羅家組團(tuán)規(guī)劃為生產(chǎn)生活為一體的綜合性功能區(qū)。中心城為雙城布局，雙城由七片區(qū)組成，其中：贛江以南為昌南城，包括中心片區(qū)、城東片區(qū)、城南片區(qū)、朝陽洲片區(qū)等四個(gè)片區(qū)；贛江以北為昌北城，包括牛行片區(qū)、長堎片區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)片區(qū)等三個(gè)片區(qū)。各片區(qū)由江湖、水面、山丘、綠帶、鐵路和城市道路分隔，既相對獨(dú)立和完善，又各有偏重，相輔相承。

6、三、城市遠(yuǎn)景發(fā)展構(gòu)想到21世紀(jì)中葉將XX建成具有高效益的城市經(jīng)濟(jì)，高效能的城市基礎(chǔ)設(shè)施，高質(zhì)量的城市居住環(huán)境，高水平的城市管理，社會(huì)服務(wù)現(xiàn)代化和區(qū)域化的現(xiàn)代化生態(tài)城市。四、城市建設(shè)用地發(fā)展方向及布局（一）2010年以后，重點(diǎn)發(fā)展昌北的前湖片，該片區(qū)以居住為主。XX市中心城形成“一江兩岸，雙城八片區(qū)”的城市格局。（二）遠(yuǎn)重點(diǎn)發(fā)展昌北的望城崗片區(qū)，并將羅家、蓮塘納入昌南城城市建設(shè)用地中，中心再增加三個(gè)片區(qū)，其中：望城崗片區(qū)以居住為主，羅家片區(qū)以工業(yè)為主，蓮塘片區(qū)為綜合性片區(qū)。XX市中心城形成“一江兩岸，雙城十一片區(qū)”的城市布局結(jié)構(gòu)。（三）昌南、昌北兩城通過七座跨江大橋連接，并沿快速環(huán)路建設(shè)快速大容

7、量交通，加強(qiáng)兩城聯(lián)系。沿貫穿向塘、蓮塘、中心城、樂化的交通主軸線，建設(shè)快速輕交通或地鐵。（四）市域遠(yuǎn)景仍以中心城為核心，外圍輔以若干城鎮(zhèn)，通過快速交通互相聯(lián)系。建設(shè)從新祺周到向塘的快速軌道交通及過江隧道，形成完善的城鎮(zhèn)體系。（五）至21世紀(jì)中葉，中心城的舊城改建將全部完成，城市環(huán)境得到全面改善，社會(huì)環(huán)境繁榮穩(wěn)定，已建設(shè)成為文明、優(yōu)美的現(xiàn)代化生態(tài)城市。第三部分：XX灘規(guī)劃一、XX灘新區(qū)簡介地處昌北贛江之濱的XX灘新區(qū)由紅角洲、XX灘和鳳凰洲三大片區(qū)組成，與XX市中心隔江相望，區(qū)域面積50多平方公里，規(guī)劃建設(shè)用地40多平方公里，規(guī)劃人口40余萬人，綠地面積144萬平方米。XX灘新區(qū)將是體現(xiàn)XX未來

8、、展示“一江兩岸”現(xiàn)代都市風(fēng)采和城市特色魅力的主要區(qū)域，要建設(shè)好XX灘新區(qū)就必須要遵循現(xiàn)代城市建設(shè)的一般規(guī)律：高起點(diǎn)、高規(guī)劃、樹立“規(guī)劃是財(cái)富、規(guī)劃是生產(chǎn)力”的意識，還要高標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)、高質(zhì)量建設(shè)、高效益經(jīng)營和高效率管理，實(shí)現(xiàn)效益的最大化，使其鮮明的個(gè)性走向全國、走向世界。作為XX未來的行政中心，XX灘新區(qū)借鑒上海浦東的規(guī)劃優(yōu)勢，在新興的土地上勾勒出428平方公里的XX中央商務(wù)區(qū)和6平方米公里的居住區(qū)，形成統(tǒng)一而又完善的行政中心、辦公園區(qū)、文化娛樂區(qū)、金融貿(mào)易、信息、文化、旅游、居住多功能于一體的現(xiàn)代新城市中心，綠化率達(dá)到45以上，主干道在48米以上，行政中心東側(cè)灘地（正對滕王閣）已被規(guī)劃成為XX

9、灘綠地廣場，占地面積39公頃。臨江路內(nèi)側(cè)規(guī)劃80米寬的公共綠地，中心區(qū)內(nèi)大部分道路都有10至100米寬的綠化帶，使XX灘盡展亮麗城市容顏。二、XX灘規(guī)劃原則（一）堅(jiān)持以人為本, 高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)地規(guī)劃建設(shè)。建成與城市山水自然環(huán)境緊密有機(jī)結(jié)合的城市新區(qū)，促進(jìn)一江兩岸城市格局的形成。（二）建成體現(xiàn)XX二十一世紀(jì)的城市新區(qū)，以總體規(guī)劃為依據(jù)，完善城市總體布局，結(jié)合總體規(guī)劃確定的昌北城城市公共活動(dòng)中心區(qū)位置，布置XX灘新區(qū)的公共活動(dòng)中心。（三）與山水自然環(huán)境緊密聯(lián)系，在空間景觀上與歷史文脈相呼應(yīng)。主軸線: 行政中心XX灘廣場滕王閣。主軸線體現(xiàn)出城市歷史與未來，人文與自然山水的有機(jī)結(jié)合。沿江臨江路東側(cè)規(guī)劃

10、60200米寬綠化休閑帶,布置休閑、旅游、觀光設(shè)施及城市濱江廣場。三、XX灘用地性質(zhì)（一）性質(zhì)：將XX灘新區(qū)建設(shè)成為面向二十一世紀(jì)，具有良好生態(tài)環(huán)境、高標(biāo)準(zhǔn)的市政基礎(chǔ)設(shè)施和完善的公共服務(wù)設(shè)施的城市新區(qū)。（二）用地主要功能：行政辦公: 將市委、市政府、市紀(jì)委、市人大、市政協(xié)等主要行政機(jī)構(gòu)搬遷至XX灘新區(qū),以嚴(yán)謹(jǐn)合理的布局, 構(gòu)成高效、務(wù)實(shí)、并具親和力的行政中心區(qū)；居?。洪_發(fā)規(guī)模合理, 環(huán)境優(yōu)美，體現(xiàn)二十一世紀(jì)生活方式的濱江花園居住區(qū)。四、XX灘規(guī)劃布局XX灘新區(qū)位于XX市贛江西岸臨江處。其用地范圍南靠XX大橋, 東瀕贛江, 西接長陵鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)城, 北至省建筑工程學(xué)校, 與江南三大名樓之一滕王閣隔江

11、相望。該地南北全長2700米，東西平均寬度1000米，用地面積約2.97平方公里。另考慮將八一橋的沙井部分地區(qū)納入, 則總面積近4平方公里。（一）兩個(gè)功能區(qū): 即行政中心, 濱江居住區(qū)。行政中心：主要由市委、市政府、市紀(jì)委、市人大、市政協(xié)等主要行政機(jī)構(gòu)組成，占地約445畝,配套會(huì)展中心、接待中心、新聞中心、購物中心等公共設(shè)施。濱江居住區(qū)：由個(gè)居住小區(qū)組成，占地約公頃。居住人口約萬人。（二）道路交通規(guī)劃XX灘新區(qū), 規(guī)劃“三橫六縱”道路網(wǎng)結(jié)構(gòu)。三橫：臨江路，生活性主干道，寬50米;紅灘中路, 支路, 寬30米;龍騰大道, 交通性主干道, 寬50米;六縱: XX大橋引線: 城市快速路;紅灘一路:

12、次干道, 寬40米;紅灘二路: 支路, 寬30米;紅灘三路: 支路, 寬30米;長 征 路: 次干道, 寬40米;紅灘四路: 支路, 寬30米;在紅灘四路西側(cè)規(guī)劃公交停車場一處, 占地1.5公頃。（三）居住區(qū)由個(gè)居住小區(qū)組成, 每個(gè)居住小區(qū)面積2030萬平方米。規(guī)劃住宅以多層住宅(56層)為主, 可適當(dāng)布置高層住宅和少量別墅。居住總?cè)丝诩s6萬人,設(shè)置中學(xué)一所、小學(xué)三所, 要求各小區(qū)按國家標(biāo)準(zhǔn)配置小區(qū)級商業(yè)服務(wù)、文化娛樂、管理、市政等設(shè)施。（四）綠化景觀XX灘新區(qū)規(guī)劃綠地96.6萬平方米，綠地率達(dá)36.6%。 公共綠地: 規(guī)劃居住區(qū)中部設(shè)集中的居住區(qū)級公共綠地一處, 面積3.7萬平方米, 縱向布

13、置四條公共綠帶,可與小區(qū)通向?yàn)I江的步行系統(tǒng)結(jié)合, 形成林蔭步道, 四條公共綠帶具體位置可結(jié)合下一步修建性詳細(xì)規(guī)劃做適當(dāng)調(diào)整, 具體確定。濱江風(fēng)景綠化休閑帶：面積50萬平方米，其中，在行政中心東側(cè)灘地(正對滕王閣)規(guī)劃成為XX灘綠地廣場（面積35萬平方米），沙灘地的改造（綠化、布置休閑設(shè)施）要遵循有利于防洪、泄洪的原則。臨江路內(nèi)側(cè)規(guī)劃50米寬的公共綠帶, 安排布置臨江園林綠化小品、停車位等設(shè)施。道路綠化：XX灘新區(qū)規(guī)劃4050米寬的道路兩側(cè)各控制10米寬綠化帶, 30米寬道路兩側(cè)各控制8米寬綠化帶。（五）臨江發(fā)展控制用地: 為保證臨江建設(shè)發(fā)展具有一江兩岸濱江城市的時(shí)代氣息, 考慮對沿江建筑項(xiàng)目嚴(yán)

14、格控制, 以及今后一些不可預(yù)見項(xiàng)目需要安排, 在沿江布置進(jìn)深在140米的發(fā)展控制用地。五、XX灘優(yōu)勢優(yōu)越的區(qū)位交通條件：XX灘新區(qū)地處昌北前沿，西部緊靠長陵鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)城，依托XX經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，區(qū)域位置優(yōu)越，且對外交通格局正在形成，連接昌XX北的環(huán)路（臨江路）正在實(shí)施。今后其對外交通出入口南接XX大橋，北接新八一大橋，交通極為便利。優(yōu)美的自然環(huán)境：XX灘西北面的經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)有山勢起伏的森林公園、砂子嶺公園和黃家湖、碟子湖組成的城市“綠心”，西北倚梅嶺群峰，形成XX灘新區(qū)的綠色背景, 依山面江的良好自然環(huán)境有利于塑造氣勢磅礴的濱江城市景觀，使其成為城市生活居住、休憩、娛樂、旅游度假的勝地。第四部

15、分：XX房地產(chǎn)市場分析一、XX房地產(chǎn)市場簡析2004年二季度以來，國務(wù)院相關(guān)部門相繼出臺了一系列宏觀調(diào)控政策。4月25日，中國人民銀行決定將存款準(zhǔn)備金率提高高7.5%，鎖定商業(yè)銀行1100億元；4月低，國務(wù)院及國務(wù)院辦公廳連發(fā)三個(gè)文件，均與房地產(chǎn)有關(guān)；房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金由20%提高到35%以上；全國暫停半年審批農(nóng)用地轉(zhuǎn)非農(nóng)建設(shè)用地；全面清理固定資產(chǎn)投產(chǎn)項(xiàng)目。與此同時(shí)，中國銀監(jiān)會(huì)派專人分赴全國各地，清查包括房地產(chǎn)信貸在內(nèi)的銀行信貸。6月6日國務(wù)院辦公廳發(fā)出關(guān)于控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模，嚴(yán)格拆遷管理的通知。國家一系列宏觀調(diào)控措施的出臺對XX市房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了一定影響：一是房地產(chǎn)金融趨緊；二是土地供應(yīng)

16、減少。但從整體來看，XX市房地產(chǎn)市場在持續(xù)需求旺盛的帶動(dòng)下，保持著快速、平穩(wěn)、理性的發(fā)展趨勢。主要表現(xiàn)在：（一）開發(fā)投資穩(wěn)定增長。2004年1-6月，XX市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成投資29.30億元，較上年同期增長40.7%，占全市固定資產(chǎn)投資總額的比重達(dá)32.5%（上半年全市固定資產(chǎn)投資總額為90.16億元，同比增長61.7%0，占全市GDP的比重為8.6%，同比提高1.5個(gè)百分點(diǎn)。其中住宅投資為20.19億元，占開發(fā)投資總額的69%，同比增長36.8%；商業(yè)用房投增長1.06倍，辦公樓同比增長1.73倍。（二）商品房市場需求旺盛，供應(yīng)量略顯不足。2004年上半年，全市（含四縣）商品房交易面積19

17、1.42萬平方米，較上年同期增長41.68%，交易金額46.62億元，同比增長47.11%，其中商品住房交易13427套，同比增長55.71%，交易面積170.39萬平方米，同比增長59.54%，交易金額38.34億元，同比增長66.75%。1-6月XX市市區(qū)完成商品房交易面積145.67萬平方米，較上年同期增長28.60%，交易金額39.96億元，同比增長35.78%。在市場需求方面持續(xù)旺盛。一季度市區(qū)預(yù)銷售商品房67.26萬平方米，第二季度為78.41萬平方米，環(huán)比增長16.6%。而在供應(yīng)方面卻略顯不足，上半年，市區(qū)新建商品房批準(zhǔn)上市面積為145.64萬平方米，其中商品住房批準(zhǔn)上市面積11

18、9.64萬平方米。同期商品房和商品住房的預(yù)銷售面積分別為145.67萬平方米和128.23萬平方米，同比分別上升28.6%和47.76%，商品房和商品住房供求比為1：1和0.93：1。（三）房價(jià)繼續(xù)攀升。1-6月，XX市（含四縣）商品房的預(yù)銷售均價(jià)為2435.71元/平方米，較上年同期上漲3.83%，其中商品住房預(yù)銷售均價(jià)為2250.21元/平方米，較上年同期上漲4.52%。XX市市區(qū)上班年商品房預(yù)銷售均價(jià)為2743.06元/平方米，同比上漲5.58%。其中，商品住房預(yù)銷售均價(jià)達(dá)2562.03元/平方米，同比上漲5.15%。二、XX灘房地產(chǎn)市場分析XX灘作為新興的城區(qū)，秀美的自然環(huán)境和科學(xué)的布

19、局規(guī)劃促使各家樓盤的檔次走高，無論是在外立面的處理、環(huán)境景觀的配套、生活設(shè)施的硬件方面，還是在居住理念、生活方式的層面上，XX灘的樓盤都走在了市場的前列，為XX的房地產(chǎn)市場起到了重要的推動(dòng)作用。繼2002年上海綠地集團(tuán)在XX灘打造XX第一樓盤濱江豪園以來，XX灘房地產(chǎn)市場樓盤已可謂風(fēng)起云涌，可謂一波逐過一波。2003年XX灘上市樓盤有鹿璟名居、泉水灣、江信國際花園、萬達(dá)星城、XX春天、商城世紀(jì)村，2004年又有鳳凰城、圣淘沙、博泰江濱威尼斯、匯龍銘都以及陽光楓情。XX灘自開發(fā)以來房價(jià)節(jié)節(jié)上升。早期多數(shù)樓盤均價(jià)在2500元/平方米左右，但隨著該新區(qū)的進(jìn)一步發(fā)展、基礎(chǔ)建設(shè)加快和市場的火熱，房價(jià)一再

20、上浮，如今，XX灘大部分樓盤價(jià)格已逾越33000元/平方米大關(guān)，而且繼續(xù)上漲勢頭不減。如博泰江濱威尼斯及鹿璟名居房價(jià)均突破3400元/平方米。（表一：XX灘樓盤一覽表）案名占地 （畝）建筑面積 （萬平米）容積率樓盤形態(tài)價(jià)格 （元/平米）推出時(shí)間濱江豪園131252.59高層31002002.10泉水灣200141.6多層、小高層27002003.03鹿璟名居200241.9高層、小高層35002003.01江信國際花園20025.71.8高層、小高層32002003.05XX春天173152.05多層、小高層29002003.10洪城時(shí)代廣場45103.7高層29002003.03萬達(dá)星城96

21、0901.6多層、高層33002003.06商城世紀(jì)村106152.2高層、小高層29002003.11圣淘沙2063.73高層31002004.08博泰江濱威尼斯48206.25高層34502004.08豐和都會(huì)285.42.9高層未出未開盤陽光楓情79.79.561.8多層、高層、小高層24002004.09匯龍銘都857.371.3多層、高層29002004.09天賜良園305251.23別墅、高層、小高層未出未開盤鳳凰城479561.6多層、高層、小高層25002004.06世界貿(mào)易中心189342.7高層商鋪17000未開盤三、XX寫字樓市場分析隨著近年來XX市房地產(chǎn)市場的跑火，XX

22、市寫字樓市場也跟著走紅，呈現(xiàn)出喜人的態(tài)勢。目前XX市寫字樓需求總體比較旺盛，但是也存在一些問題。問題主要集中在：寫字樓需求與供給出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性矛盾，老一代寫字樓已經(jīng)無法滿足現(xiàn)代企業(yè)對寫字樓新的需求；寫字樓需求很旺盛，但供應(yīng)不足。XX市目前的老寫字樓主要有江信國際大廈、匯盛大廈、金昌利大廈、龍式大廈、金源大廈、長運(yùn)大廈、強(qiáng)威大廈、華財(cái)大廈、三星大廈、中山城（中山大廈）、銀湖大廈以及奧林匹克大廈等，新寫字樓主要有財(cái)富廣場、地王廣場、國恩賓館、國貿(mào)廣場和南方大廈等。老寫字樓由于功能上的落后已明顯不能滿足當(dāng)前經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的XX寫字樓市場的需求。但盡管如此，這些寫字樓的出租率還是相當(dāng)?shù)母?，具體可見下表。究

23、其原因，主要有以下兩點(diǎn)，一是經(jīng)濟(jì)的加快發(fā)展帶來寫字樓市場的需求加大；二是新的寫字樓供應(yīng)有限，難以滿足需求。在新上市寫字樓方面，有一突出特點(diǎn)即是區(qū)域供應(yīng)過于集中，倍受關(guān)注的財(cái)富廣場、地王廣場、國恩賓館等這些新的項(xiàng)目，包括目前在建的華龍國際大廈基本集中在市中心這一區(qū)域，造成XX市寫字樓市場的區(qū)域性的不平衡。當(dāng)然這一區(qū)域毫無疑問也是該地高檔寫字樓集中地，老寫字樓中最好的江信國際大廈即位于此。在需求方面，未來XX寫字樓區(qū)域上的需求將會(huì)有個(gè)大的轉(zhuǎn)移，不再是僅僅以市中心為限制區(qū)域，XX灘作為新市政府所在地，未來XXCBD核心，將是寫字樓大需求市場無疑。目前XX灘已確定有寫字樓項(xiàng)目建設(shè)的有世界貿(mào)易中心、博泰

24、江濱威尼斯。世貿(mào)中心世貿(mào)大廈寫字樓為2棟38層樓高157米高超高樓，其體量在12.7萬平方米，預(yù)計(jì)在2004年底動(dòng)工。而博泰江濱威尼斯項(xiàng)目未來也會(huì)有一43層150余米高的甲級寫字樓。未來XX中央商務(wù)區(qū)的發(fā)展和成熟將會(huì)給這些高檔寫字樓帶來火紅業(yè)績。（表二：XX部分寫字樓出租情形一覽表）序號名稱地址屬性租金出租率1江信國際大廈北京西路88號省政府對面寫字樓68元/平米月(建筑面積)99%2金昌利大廈福州路，人民公園大門旁商住17元/平米月（使用面積）98%3長運(yùn)大廈八一大道旁，與XX長途汽車站毗鄰寫字樓27.5元/平米月（建筑面積+公攤）96%4華財(cái)大廈沿江中路19號寫字樓30元/平米月（帶裝修,

25、建筑面積+公攤）95%5三星大廈站前西路，與繩金塔毗鄰寫字樓36元/平米月（建筑面積）93%6中山大廈中山路中段，象山北路口商住30元/平方米月（使用面積）100%7銀湖大廈南京西路口，與青山湖毗鄰商住20元/平米月（使用面積）99%8奧林匹克大廈福州路商住167元/平米月（使用面積）90%9匯盛大廈井岡山大道，老福山立交橋與壇子口立交橋中段寫字樓29元/平方米月（建筑面積+公攤）95%10銀源大廈滕王閣對面寫字樓30元/平米月（建筑面積）100%11金陽光大廈南京西路寫字樓15元/平米（建筑面積+公攤）90%12賓招大樓省府大院北二路104號寫字樓26元/平米月（無公攤）100%13南味寫字

26、樓廣場南路寫字樓13元/平米月（使用面積）85%（表三：XX市中心新寫字樓一覽表）名稱占地面積 (畝)總建筑面積 （萬平方米）容積率均價(jià)（元/平方米）財(cái)富廣場16.59.575500地王廣場11.76.458.35700國恩賓館6.97.5165500華龍國際7.174.18.65480第五部分：XX灘個(gè)案列表一、 XX灘樓盤分布圖二、XX灘個(gè)案樓盤名稱洪城時(shí)代廣場樓盤地址XX灘XX六路銷售電話3886666發(fā)展商江西洪城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代理商上海新吉陽設(shè)計(jì)單位上海高振建筑設(shè)計(jì)公司，江西省建筑設(shè)計(jì)研究總院廈門分院物業(yè)管理/基本資料占地面積29000平方米建筑面積106334平方米容積率3.7

27、綠化率35%開發(fā)期數(shù)2開發(fā)棟數(shù)9規(guī)劃戶數(shù)923住宅類型高層開盤時(shí)間2003.3交房時(shí)間2004.6及2004.9交房類型毛坯房型面積主打房型一房二廳，二房二廳，三房二廳主打房面積55，90-95，117-140價(jià)格與付款均價(jià)2900付款方式一次性、按揭車庫價(jià)格8萬物管價(jià)格1.18元/平方米月配套托兒部、SPA美容美發(fā)中心、咖啡茶藝?yán)?、棋牌娛樂室、壁球館、健身房樓盤名稱XX春天樓盤地址XX八路與XX七路之間銷售電話6391846/3883939發(fā)展商江西省投資房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代理商杭州互動(dòng)房地產(chǎn)代理有限公司設(shè)計(jì)單位同濟(jì)大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院物業(yè)管理深圳中航物業(yè)管理基本資料占地面積115286平方米

28、建筑面積178000平方米容積率2.05綠化率45%開發(fā)期數(shù)2開發(fā)棟數(shù)29規(guī)劃戶數(shù)1200住宅類型多層、小高層開盤時(shí)間2003.10交房時(shí)間2004.8及2006交房類型毛坯房型面積主打房型二房二廳,三房二廳主打房面積80-90，110-130價(jià)格與付款均價(jià)2900付款方式一次性、按揭車庫價(jià)格未定物管價(jià)格0.6-0.7元/平方米月配套健身房、商業(yè)街、游泳池樓盤名稱江信國際花園樓盤地址XX灘XX五路銷售電話3883888發(fā)展商江西省江信國際花園開發(fā)有限公司代理商江西新德安房地產(chǎn)顧問有限公司設(shè)計(jì)單位上海禾舜公司華杰建筑事務(wù)所物業(yè)管理江信物業(yè)基本資料占地面積13.4萬平方米建筑面積247790平方米

29、容積率1.8綠化率60%開發(fā)期數(shù)2開發(fā)棟數(shù)19規(guī)劃戶數(shù)1500住宅類型高層、小高層開盤時(shí)間2003.5交房時(shí)間2004.5交房類型毛坯房型面積主打房型二房二廳，三房二廳，四房二廳主打房面積90，130，160價(jià)格與付款均價(jià)3200付款方式一次性、按揭車庫價(jià)格7.8萬物管價(jià)格1.2元/平方米月配套2000平方米會(huì)所,配有酒吧,閱覽室,健身房,乒乓球室,茶藝室樓盤名稱萬達(dá)星城樓盤地址XX灘XX大道銷售電話3883611發(fā)展商大連萬達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代理商無設(shè)計(jì)單位中國建筑北京設(shè)計(jì)研究院物業(yè)管理XX萬達(dá)物業(yè)管理有限公司基本資料占地面積960畝建筑面積100萬平方米容積率1.6綠化率55%開發(fā)期數(shù)2

30、開發(fā)棟數(shù)33規(guī)劃戶數(shù)1240（一期）住宅類型多層、小高層開盤時(shí)間2003.6交房時(shí)間2004.5交房類型毛坯房型面積主打房型二房二廳，三房二廳主打房面積90，120-130價(jià)格與付款均價(jià)多層2300，小高層2400付款方式一次性、按揭車庫價(jià)格未定物管價(jià)格多層0.85元/平方米月，小高層1.25元/平方米月配套1萬平方米超大會(huì)所,配有游泳池,健身房,多功能體育館,咖啡廳,美容廳樓盤名稱濱江豪園樓盤地址XX五路與XX六路之間銷售電話3883715 3883975發(fā)展商上海綠地代理商無設(shè)計(jì)單位上?，F(xiàn)代化建筑設(shè)計(jì)物業(yè)管理綠地基本資料占地面積175畝建筑面積24萬平方米容積率2.59綠化率52%開發(fā)期數(shù)

31、3開發(fā)棟數(shù)19規(guī)劃戶數(shù)1535住宅類型高層開盤時(shí)間2002.10交房時(shí)間2003.10，2004.3，2005交房類型毛坯房型面積主打房型二房二廳，三房二廳，四房二廳主打房面積106，140，170-260價(jià)格與付款均價(jià)3100付款方式一次性、按揭車庫價(jià)格租金100-200元/個(gè)月物管價(jià)格1.3元/平方米月配套恒溫泳池,健身房,酒吧,幼兒園,KTV包房,圖書館,棋牌室樓盤名稱泉水灣樓盤地址XX灘中心區(qū)銷售電話3721511 6825511發(fā)展商江西博能房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代理商/設(shè)計(jì)單位上海同濟(jì)大學(xué)設(shè)計(jì)總院物業(yè)管理天安物業(yè)基本資料占地面積200畝建筑面積14.5萬平方米容積率1.6綠化率53.7

32、%開發(fā)期數(shù)2開發(fā)棟數(shù)31規(guī)劃戶數(shù)1116住宅類型多層、小高層開盤時(shí)間2003.3交房時(shí)間2003年底（一期）交房類型毛坯房型面積主打房型三房二廳主打房面積132價(jià)格與付款均價(jià)2700付款方式一次性、按揭車庫價(jià)格未定物管價(jià)格多層0.7元/平方米月，小高層1.15元/平方米月配套幼兒園 網(wǎng)球場、會(huì)所樓盤名稱鹿璟名居樓盤地址XX八路銷售電話3883338/3883339發(fā)展商江西省恒益房地產(chǎn)有限公司代理商/設(shè)計(jì)單位華南理工物業(yè)管理恒藝物業(yè)管理有限公司基本資料占地面積200畝建筑面積25萬平方米容積率1.9綠化率42%開發(fā)期數(shù)2開發(fā)棟數(shù)23規(guī)劃戶數(shù)1337住宅類型高層、小高層開盤時(shí)間2003.1交房時(shí)間2004.10交房類型毛坯房型面積主打房型三房二廳，四房二廳主打房面積140，190價(jià)格與付款均價(jià)3500付款方式一次性、按揭車庫價(jià)格未定物管價(jià)格0.9元/平方米月（不含電梯費(fèi)）配套室內(nèi)游泳池桌球室，咖啡室，老年多功能活動(dòng)中心，健身房，乒乓球室樓盤名稱圣淘沙樓盤地址XX灘八一大橋處銷售電話3851766發(fā)展商XX新豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代理商廈門新世紀(jì)設(shè)計(jì)單位新加坡DP建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所物業(yè)管理遠(yuǎn)東物業(yè)基本資料占地面積17000平方米建筑面積64000平方米容積率3.73綠化