成都市區(qū)甲級寫字樓市場分析

1、針對目前成都市寫字樓市場的租售價格及入住率等指標表現(xiàn)，綜合增值保值、投資回報等現(xiàn)狀及發(fā)展走勢，結合分析本項目處于成都市三大核心商圈之一春熙路商圈的獨特區(qū)位地段等，以及由此高價值綜合土地成本等，單就發(fā)展寫字樓機會而言，本行不建議貴司發(fā)展乙級及以下檔次的寫字樓，建議重點考慮高標準的甲級寫字樓。以下分析主要就進入甲級寫字樓市場的 可行性和本地塊塔樓部分的甲級寫字樓定位進行分析。1. 成都市寫字樓市場概述1）成都寫字樓發(fā)展歷史 1995 年以前萌芽期無代表性寫字樓，發(fā)展混亂，以中低檔樓盤為主； 1996-1997 年發(fā)展期1996 年 32 層高的新時代廣場在文武路崛起，成都真正意義上的寫字樓誕生。玻

2、璃幕墻開始流行，外資大量進入；1997 年寫字樓竣工面積、實際銷售面積、施工面積均達到一個高峰，實際銷售面積、空置面積比 1996 年翻了一 倍，呈井噴行情，結構產生大量的爛尾樓。 1998-2000 年緩慢發(fā)展期1997 年亞洲金融危機爆發(fā)，外資損失慘重，紛紛撤回資金，寫字樓實際銷售面積開始回落，空置面積達到歷年來的頂點；1998 年“川信大廈”及 2000 年“冠城廣場”的入住，提升了成都寫字樓綜合素質；2000 年后，隨著國家西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實施和國民經濟持續(xù)增長，寫字樓市場逐步復蘇，寫字樓的供應量逐步上升，很大一部分是 97、98 年的爛尾樓包裝上市，如“美嶺大廈”改為“威斯頓聯(lián)邦大廈

3、”，“莊士中心”改為“時代數碼大廈”，“成都市新華書店”改為”城市之心”，“天府廣場” 改為“冠城廣場”、“凱樂廣場”等。 2001 年至今恢復增長期2001 年寫字樓竣工面積只及頂峰時 1997 年的三分之一，新開工面積也比2000 年減少近一半，施工面積有所下降。但是實際銷售面積比 2000 年增長近 68.8%，空置面積出現(xiàn)下降的趨勢，成都寫字樓市場轉入恢復增長期。這一時期，開行國際廣場、時代廣場、天府中心、財富中心等進入了市場。2）成都寫字樓現(xiàn)狀及分類 成都市寫字樓現(xiàn)狀成都市寫字樓主要沿東城根街玉帶橋順城街天府廣場人民南路區(qū)域分布，隨著城南副中心規(guī)劃建設的實施，出現(xiàn)由市中心向南延伸發(fā)展

4、的 狀況。中高檔寫字樓主要集中在順城街及天府廣場周邊，一般以純寫字樓的形式出現(xiàn)，供應量較小，出租率較高；檔次較低的寫字樓多位于在一環(huán)路沿線，供應量較大，除少數的地段寫字樓使用率較高外，整體使用率偏低。大部分的寫字樓周邊綠化面積都較小甚至沒有，適合普通員工消費的餐飲配套設施等也很少(盡管個別寫字樓內設有員工餐廳)，員工就餐很不方便。目前成都寫字樓總體檔次不高，純寫字樓并不多，大量的商住樓里辦公 居家混雜的情況還普遍存在。 成都寫字樓分類對于寫字樓的分級或分類，目前政府管理部門并無硬性規(guī)定,市面上“五a 級、頂級、甲級、乙級、丙級”；“高、中、低檔”；“abc 類”等概念滿 天飛，讓消費者甚至開發(fā)

5、商也說不明白。目前市場上比較認可的寫字樓硬件標準包括樓宇外觀設計、內外公共裝修標準是否具有超前性，是否達到 5a 級寫字樓水平，即樓宇自動化系統(tǒng)(ba)，通訊自動化系統(tǒng) (ca)，保安自動化系統(tǒng) (sa)，消防自動化系統(tǒng) (fa)，辦公自動化系統(tǒng)(oa)；設備設施如電梯等候時間、中央空調管式數量、停車位數量、配套服務設施（電力負荷、綠化、夜間照明）等方面是否與世界甲級寫字樓水平同步；軟件方面主要指物業(yè)管理服務是否達到星級酒店標準。我們認為，對于寫字樓的分級不能只看硬件，也不能只看租售價格，而應該綜合考察影響其品質的各種因素以及這些因素的影響程度。參考國際甲級寫字樓評審標準，我們對各寫字樓的地理

6、位置、建筑設計、硬件配置、物業(yè)管理等幾個方面進行綜合評定，將成都市所有寫字樓劃分為甲、乙、丙三 個檔次。 甲級寫字樓定義地理位置交通便利、基 礎建設完備、 位于城市 cbd 內，行政配套 齊全建筑設計建筑外觀為 玻璃幕墻或 花崗石、大理 石外墻 層高 3 米以上硬件配套 平均每 200 一 個車位；平均每 5 層一部電梯； 提供四管式空 調系統(tǒng)，有新風 系統(tǒng)物業(yè)管理聲名卓著且具 備相關經驗的 物業(yè)管理公司 擔任顧問或直 接管理銷售均價7,500 以上平均租金80 以上符合以上大部分條件，個別條件接近相應標準的寫字樓，我們就可以認 為其是甲級寫字樓。 甲級寫字樓分布情況甲級寫字樓分布圖中銀大廈港

7、鵬國際冠城廣場民興金融大廈國 棟 國 際廣 場城 市 之 心川 信 大 廈四 川 國 際 大 廈金驪總府大 廈時 代 廣 場中 環(huán) 廣 場成 都 國 際 商 城仁恒廣場天匯通大廈一大廈高新國際廣場開行國際廣場威斯頓聯(lián)邦大廈注明：紅色為目前投入使用的甲級寫字樓淡紅色為未交房的甲級寫字樓黃色為其他高標準寫字樓白色為待建的可能成為甲級的寫字樓19.898.9152. 寫字樓市場進入可行性研究宏觀經濟發(fā)展這幾年一直處于比較穩(wěn)定的上升過程中，因此從宏觀的角度看，對寫字樓市場不存在什么威脅。以下我們將站在寫字樓市場這幾年的開發(fā)竣工量、銷售量、空置量、外商直接投資，及甲級寫字樓的市場供應前景、市場存量、市場

8、占用量、回報率，以及市場銷售形勢等幾個角度分析甲 級寫字樓市場進入的可能性。1）歷年寫字樓開發(fā)銷售情況 開發(fā)情況2520資料來源:成都市統(tǒng)計局單位：萬平方米1520.81015.19.715.5 17.59.6850竣工面積200015.120019.7200220.8200315.5200417.52005年1-11月9.68從歷年的開發(fā)數據看，各年的竣工面積有較大差異，2001 年的竣工量最低，為 9.7 萬平方米，隨后 2002 年的竣工量最高，達到 20.8 萬平方米，從2002 年至今，各年的竣工量有所下降，相應地寫字樓的新增供應量跟著下降。 銷售及空置情況單位：萬平方米201510

9、5025111997287.71998資料來源成都市統(tǒng)計局 21 14.920.11999 2000 200118.317.7200216.96.320033016.2425209.715.93105.05 502004 2005 年銷售空置11257.728920.18.92114.919.818.317.76.316.99.715.9316.245.053879999191910202000201210從銷售量方面看，98 年以后銷售量逐漸上升，到 2002 年達到 18.3 萬平方米。之后的 2003 年,由于新進入銷售市場的寫字樓少，導致銷售量大幅下滑，2003 年的銷售量只有 6.3

10、 萬平方米，隨后，時代廣場、天府中心、開行國際廣場等項目進入銷售市場，銷售量又逐漸地回升。估計這幾年寫字樓銷 售市場仍將處于一個上升的過程當中。從寫字樓的空置面積來看，多年來寫字樓的空置量處于逐步下降的過程 中。銷售均價處于上升時期600050004000 362630002000實際銷售均價（元/）4511 4126344030242749資料來源:成都市統(tǒng)計局338453125197100001年69年79年89年90年00年12年20年3年 月4 10 -年5寫字樓的銷售均價，很大程度是受制于當年出售的樓盤檔次與品質。從1998 年開始，川信、冠城、城市之心和威斯頓聯(lián)邦等檔次較高的寫字樓

11、投入 使用，提高了后期的銷售均價。從歷年的銷售均價來看，整體上有一個上漲的趨勢，但是期間有一定的 波動，目前處于上升時期。以上是宏觀寫字樓房地產統(tǒng)計上的分析，下面我們來看一看微觀方面的 情況。2）租賃市場未來供應增長率在 19左右根據我們調查資料預計，未來三年內，即將以甲級寫字樓形態(tài)進入市場，和 可能以甲級寫字樓形態(tài)推向市場的項目有以下一些：樓盤名稱開行國際中環(huán)廣場開發(fā)商央擴置業(yè)爪哇集團概況總建面 54268總建面 89306備注新建新建未定香格里拉酒店 不詳新建財富中心仁恒廣場漢高實業(yè) 占地約 20 畝 新建 新加坡仁恒 占地 23 畝，總建面 1215 待建萬，主體 45 層，165 米高

12、熊貓萬國商城熊 貓 萬 國 商 城 shpopping mall, 包 含 寫 字 開發(fā)公司 樓,總建面 47 萬新建成都國際商城中強實業(yè) 總共約 20 萬，以商業(yè)為主，待建4-10 層為商務區(qū)華暉廣場未定香港華暉集團 瑞奇約 32 萬，8 幢大廈 待建 凈用地約 11.27 畝 新建精圖大廈 三業(yè)錦昌大廈 成都銀行中心 天一大廈精圖公司不詳港鵬集團天一公司29 層31 層80,800 47,700 爛尾樓爛尾樓爛尾樓爛尾樓根據我們對市場中正在使用的六個甲級寫字樓建筑面積的計算，2005 年 甲級寫字樓存量為 24.52 萬平方米 。在只計算在建甲級寫字樓的條件下，預計未來三年內，有 17 萬

13、平方米的潛在供應量進入租賃市場，加上已有的供應量，合計 41.52 萬平方米。那么， 未來三年供應的年均增長率 19.2。如果包含爛尾樓及待建的寫字樓，根據現(xiàn)有甲級寫字樓的的平均建筑面積，按照每個爛尾樓和待建的寫字樓 4 萬平方米計算，預計未來五年內，將有 60 萬平方米的潛在供應量，這對本項目進入租賃市場形成較大的壓力。3）甲級寫字樓需求逐年上升外商直接投資增加意味著對甲級寫字樓需求的增加隨著西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實施，成都市作為國務院確定的西南地區(qū)的金融、商貿、科技中心和交通、通信樞紐，外商投資的額度逐年增加，2004 年末達 到 8.07 億美元。2005 年 111 月，實際利用外商直接投資

14、 4.5 億美元，已經超過了 2004 年全年水平，金額大幅回升，創(chuàng)下實際利用外商直接投資新高。120000資料來源于統(tǒng)計局合同外資 實際利用外資單位：萬元12600010000080722800006687460000400002837422062381612609449812367134254938173446002000002000 20012002 2003 2004 2005年1-11月外商投資的增加，一方面直接促進了成都市的經濟社會發(fā)展；另一方面會創(chuàng)造更多的就業(yè)機會，提供更多的高薪崗位。隨著到成都就業(yè)、辦公、商務旅行人數的增加，也增加了對成都市商業(yè)、房地產、 酒店等行業(yè)的需求。外商

15、企業(yè)作為甲級寫字樓的主要客戶之一，外商直接投資逐年增 加，意味著對甲級寫字樓的需求在逐年的增加。外商投資的增加，一方面直接促進了成都市的經濟社會發(fā)展；另一方面隨著到成都就業(yè)、辦公、商務旅行人數的增加，也增加了對成 都市商業(yè)、房地產、酒店等行業(yè)的需求。甲級寫字樓占用量逐年增加20151050甲級寫字樓占用量 （萬平2002年10.182003年13.482004年16.062005年17.22方米）上圖是我們統(tǒng)計的歷年甲級寫字樓占用量數據，根據我們的計算，02 年04 年甲級寫字樓占用平均增長速度為 19.15，預計未來的增長速度也將保持在這個程度。每年甲級寫字樓占用增長量在 23 萬平方米。說

16、明甲級寫字 樓需求逐年增長。綜合上面的甲級寫字樓的現(xiàn)實供應、潛在供應與甲級寫字樓的占用增長情況?？紤]到部分爛尾樓和新增項目很可能會以甲級寫字樓面目進入市場，未來的租賃市場供求矛盾將會比較大，預示著寫字樓市場將進入一個更新?lián)Q 代與激烈競爭的時代。4）甲級寫字樓運營狀況不同的開發(fā)商運作寫字樓的目的有所不同，有的開發(fā)商是為了獲得長期的投資回報，因而不會考慮銷售，如嘉里集團的成都香格里拉、瑞安集團項目；有的開發(fā)商是為了獲得短期的回報，因而會考慮將寫字樓出售，能夠順利實現(xiàn)銷售，獲得預期利潤即為成功。本項目為后者。如果銷售情況較好，也可以從一個側面說明市場存在的進入機會，否則說明進入市場的風險比較 大。

17、新入市甲級寫字樓銷售情況較好成都甲級寫字樓銷售主要有以下幾個特點：新進入市場的甲級寫字樓銷售情況較好開行國際廣場、時代廣場都是全新進入市場的甲級寫字樓。通過我們長期的觀察，如果不考慮投資商保留面積的策略，目前他們的銷售率都在 80多，銷售周期相對較短。開行國際廣場銷售周期在 14 個月左右，原因在于其產品品質、地段等方面的優(yōu)勢，除此之外也憑借了其擁有較多的關系客戶資源。時代廣場的銷售時間在 28 個月左右，銷售比例在幾個月前就已達到 80%多，只是在目前的掃尾階段銷售比較緩慢。高新國際廣場由于地處三環(huán) 外的城南副中心，目前周邊環(huán)境等方面較差，銷售速度較慢。物業(yè)名稱寫字樓部分 建面()開盤時間銷

18、售率銷售期 銷售速度 銷售速度 （月） （平方米月）（平方米年）開行國際廣場時代廣場威斯頓聯(lián)邦大廈54,26852,70034,9912004 年 10 月 80.00% 152003 年 9 月 80.00% 282002 年 10 月 90.00% 392894150680734732180699690高新國際廣場 46,6002005 年 2 月 21.00% 1189010676而過去的一些由爛尾樓改建而成的甲級寫字樓，有的銷售情況較好，如 威斯頓聯(lián)邦大廈，有的銷售較差，如冠城廣場。從這個角度看，如果本項目作為全新規(guī)劃設計的甲級寫字樓進入銷售市 場也是有機會的。銷售價格存在上升的趨勢8

19、4008300冠城廣場歷史售價售價（元平方米）8320 8320820081008000790078008000 8000 8000 80002000年 2001年 02年 03年 04年 05年元平方米03.9.9 年一期03.12.26 二期 04.3.1704.6.9 三期 05 年時代廣場6,500-6,9007,180 起7,280-7,680 7,6808,860 8,400從上面的兩組數據我們可以看到，成都市甲級寫字樓銷售價格有一定程度的上揚，這和前面的宏觀統(tǒng)計數據存在相似的上升趨勢。但是上揚的幅度由于寫字樓的新舊、品質高低等因素不同，而有所差別，舊有的寫字樓價格 變化較小，新的

20、寫字樓價格變化略大一些。就整體情況而言，我們基本得到這樣一個結論，新進入市場的高端寫字樓，由于檔次、配套、形象等方面的原因，銷售情況較好。并且存在上升的趨勢。從這個方面而言，甲級寫字樓方面存在一定的市場進入機會。 新進入市場的甲級寫字樓月平均銷售速度為2200 平方米月個新入市的甲級寫字樓，比過去的一些由爛尾樓改建而成的甲級寫字樓銷售情況好。根據我們的參考數據計算，作為新甲級寫字樓的代表開行國際廣場、時代廣場兩個項目的月平均銷售速度為 1506平方米月和 2894 平方米月，通過簡單平均，其月平均銷售速度為 2200 平方米月個。相當于新入市的甲級 寫字樓平均每年的銷售量為 5 萬平方米左右。

21、 未來兩三年全新設計的甲級寫字樓預計有 12 萬平方米進入銷售市場估計中強實業(yè)的成都國際商城寫字樓部分、省博物館地塊的寫字樓部分，將在未來三年內以甲級寫字樓形式進入銷售市場。加上本項目的寫字樓，按照平均每個項目 4 萬平方米計算，未來將有 12 萬平方米的全新設計的甲級寫 字樓銷售供應。根據上面的銷售速度計算，如果上面三個寫字樓都將在未來三年內進入銷售市場，那么建需要 2 年半的時間銷售完。因此從銷售市場的供求關系來 看，本項目也是可行的。 多數甲級寫字樓出租率較高100%80%60%85%95% 95%單位：元月平方米 49%95%40%20%0%出租率城市之心85%威斯頓聯(lián)邦大95%時代廣

22、場49%冠城廣場95%川信大廈95%通過上面的數據，我們可以看到，大多數舊有的甲級寫字樓出租率在 85%以上，租賃情況較好。但時代廣場和高新國際廣場由于交房的時間較短，出租情況目前不太理想，隨著后面的中環(huán)廣場和開行國際的相繼入市，市場競爭將會加大，同時需求增長速度不大，從而給整體市場租金帶來下滑的壓力，而新進入的甲級寫字樓租金則至少會保持在目前的水平，還可能存在上升的 空間。 甲級寫字樓毛回報率較高16.00%14.00%12.00%10.00%8.00%6.00%4.00%2.00%0.00%年毛回報率開行國際城市之心威斯頓聯(lián)邦大廈時代廣場冠城廣場開行國際城市之心威斯頓聯(lián)邦大廈時代廣場冠城廣

23、場售價（元平方米） 11,500 10,600 8,800 8,400 8,300 租價（元月平方米）120 110 110 100 80 年毛回報率 12.52 12.45% 15% 14.29% 11.57%從上面的數據中我們可以看到，甲級寫字樓的租金年毛回報率較高，在1215之間。從回報率的角度看，寫字樓市場還有較大的投資潛力，這 對于投資者將形成一定的吸引力，也將成為我們未來的一個賣點。5）地塊環(huán)境分析時代廣道路交通方面，應該說地塊的外部主要干道交通還是比較方便，可以由東南西三個方向進入本地塊，通過后面的寫字樓消費者調查的“員工居住方位”數據，外部交通只會對小部分人形成影響。內部交通的

24、城守街、聯(lián)升巷未來將形成人車混行的道路，對于汽車的進出有一定的影響，不過由于距離不是太長，兩條街加在一起也只有 200 米左右，影響不會太大。因而道路交 通方面雖有局限，但影響不大。甲級寫字樓一般要求位于商業(yè)環(huán)境比較好的區(qū)域。從這一點看，本地塊 位于 cbd 的商業(yè)繁華區(qū)內，其地塊位置比較好，應屬一個優(yōu)勢。與其他寫字樓的距離方面，本地塊不在商務中心區(qū)內，臨近的寫字樓相對較少，與其他的寫字樓有一定的距離。不過就成都市目前的甲級寫字樓分布狀況來看，開行國際廣場、威斯頓聯(lián)邦大廈、時代廣場與其他寫字樓的距離都較遠，和本地塊與其他寫字樓的距離差別不大。這對于吸引投資者和入 駐客戶不會有多大的影響。6）市

25、場進入可行性小結通過前面多個方面的分析，我們發(fā)現(xiàn)對于本地塊進入甲級寫字樓市場既 有有利的方面，也有不利的方面。有利的方面包括目前宏觀寫字樓市場（含非甲級寫字樓）的開發(fā)量竣工量有所下滑導致短期銷售市場的供應下降；銷售量上升、空置量下滑趨勢說明市場投資需求潛力較大；銷售價格存在上升的空間。微觀方面，全新設計的甲級寫字樓銷售情況較好；毛投資回報率較高，對投資者有較大的吸引力； 道路交通、商業(yè)環(huán)境對投資者和入駐客戶都有一定的吸引力。不利的方面主要有：寫字樓租賃市場的供應方面存在快速上升的可能，雖然租賃需求方面也在上升，但上升速度低于供應的上升速度，將可能導致租賃市場較大的壓力，從而間接影響到寫字樓的銷

26、售。但這種壓力最終將會轉移到舊有的一些甲級寫字樓上。另一方面是外資開發(fā)的部分甲級寫字樓突 然改變運作方式，突然進入銷售市場?？傮w來看，有利的方面多于不利的方面，不利的方面只是一種可能性，可以在寫字樓銷售時，通過營銷手段化解一定的風險。而從預計的甲級寫字樓供求關系來看，銷售周期也是可以接受的。因而本地塊進入甲級寫字樓市 場是可行的。3. 甲級寫字樓定位研究前面我們討論了甲級寫字樓市場進入的可行性，結論是可行的。以下我們將圍繞本地塊的甲級寫字樓定位進行研究。研究的方向包括甲級寫字樓產品特征、寫字樓市場供應、銷售、需求等方面，這些數據將會作為我們后面 定的一個參考。1) 甲級寫字樓產品特征研究 寫字

27、樓體量時代廣場中環(huán)廣場冠城廣場川信大廈城市之心開行國際廣場威斯頓聯(lián)邦大廈527004864346000410003875033000201800 10000 20000 30000 40000 50000 60000目前成都市已經面世的單個甲級寫字樓體量在 20,000 平方米 50,000多平方米之間，平均在 40,000 平方米。各個寫字樓的體量大小主要與其占地大小、規(guī)劃限高有關，來自租賃、銷售市場的影響不是太大，當然也不可能 做得太小或太大。 標準層面積及最小面積的劃分甲級寫字樓標準層面積和各個單位的面積通常比中檔寫字樓的要大，這也是甲級寫字樓的特征之一，根據我行對甲級寫字樓的定義，標準

28、層的面積至少應該在 1,100 以上。在本次調查中，甲級寫字樓平均標準層面積為1,700 ，范圍在 1,100 2,300 多之間，最小單位面積平均為 900 。平方米28002400標準層面積最小單位面積23772000160012009001187136915421613 164980040013683 100 57119562000中環(huán)廣場 威斯頓聯(lián)邦 川信大廈城市之心開行國際冠城廣場時代廣場寫字樓標準層的布局表：寫字樓標準層布局樓盤名稱平面布局最小面積層高（m）劃分（）川信大廈冠城廣場城市之心威斯頓聯(lián)邦大廈時代廣場開行國際廣場中環(huán)廣場回字型回字型回字型回字型主樓回字型回廊型回字型100

29、5657832001191363.03.33.153.153.43.73 米左右調查顯示，成都市甲級寫字樓的平面布局基本上呈“回”字型，電梯、消防通道和管道間等在中間，寫字間圍繞四周。這種布局由目前成都超高層建筑多為筒體結構決定，其主要好處是可以充分照顧到各個單位的通風、采光，并且樓層內的交通組織相對合理，較受租戶的歡迎；不足之處在于總有部分單位緊鄰衛(wèi)生間或電梯而降低其價值。 外觀及裝修情況樓盤名稱川信大廈冠城廣場城市之心威斯頓聯(lián)邦大廈時代廣場建筑風格 外立面裝飾 現(xiàn)代 裙樓花崗石大白玻，三菱復合鋁塑板幕墻 現(xiàn)代 全隱框鍍膜玻璃，復合鋁塑板幕墻 后現(xiàn)代 裙樓花崗石，鋁板幕墻現(xiàn)代 裙樓高檔石材，

30、鋁板 幕墻后現(xiàn)代 干掛石材，鋁塑板、 特種鍍膜玻璃幕墻層數 地下 2 層，地 上 38 層 地下 3 層，地 上 35 層 地下 3 層，地 上 30 層 地下 3 層，地 上 23 層 地下 3 層，地 上主樓 28 層，總高度137m127m99.9m87.2m99.95m副樓 21 層中環(huán)廣場現(xiàn)代幕墻玻璃地下 3 層，地130 m上主樓 35 層，開行國際廣場后現(xiàn)代 lowe 中空鍍膜玻 璃地下 3 層，地 上主樓 26 層99.9m作為寫字樓的臉面，開發(fā)商在外觀的設計和選料上投入很大精力和財力。 一般而言，成都甲級寫字樓的外部裝修的檔次都高于其內部裝修。成都的甲級寫字樓在建筑形式上大多

31、為裙塔式，外觀基本以現(xiàn)代風格和 后現(xiàn)代為主，同時新材料和新工藝的采用也層出不窮。外墻材質以高級石材和鍍膜玻璃為主，一般的材質選用方式為：裙樓用高級石材，塔樓用鍍膜玻璃，同時大量運用鋁塑板（鋁板）和不銹鋼。典型 例子是城市之心和威斯頓聯(lián)邦大廈。從外墻色調來說，淺色、通透成為目前甲級寫字樓發(fā)展的趨勢，開行國際廣場、時代廣場、城市之心都是接近半透明，威斯頓聯(lián)邦大廈幾乎全透明。但是由于部分甲級寫字樓缺少良好的維護，已經顯得比較陳舊。 層數包含裙樓的寫字樓層數方面，川信大廈層數最多，38 層。另外 6 座位于城市中心區(qū)域的寫字樓平均 30.5 層。甲級寫字樓的樓層分布狀況如下圖所示。 地上層數40302

32、326283335 353820100邦 場聯(lián) 廣頓 際斯 國威 行開電梯情況場 心 場 場廣 之 廣 廣代 市 城 環(huán)時 城 冠 中廈大信川現(xiàn)代辦公講究效率，分秒必爭，電梯效率成為選擇寫字樓尤其是甲級寫字樓的重要指標。一般國際甲級寫字樓的要求是：平均每五層樓有一部客梯 服務，或等待時間不超過三十秒。成都甲級寫字樓的電梯全部是原裝外國品牌。大多數甲級寫字樓電梯數量偏少，特別是 90 年代中期修建的川信和冠城， 電梯使用非常緊張，非高峰期的等候時間經常超過 3 分鐘。寫字樓的等候電梯的時間與面積規(guī)模、樓層數、入住率、電梯速度、開關門時間等都有關系，在入住率都在 90%左右的情況下，面積規(guī)模成為最

33、主 要因素。圖：成都甲級寫字樓每部電梯（客梯）負擔的寫字樓面積 平方米700060005000439247144864512555365750400030002000100002883邦聯(lián)頓斯威場 場廣 廣代 際時 國行開場廣環(huán)中廈大信川心之市城場廣城冠表：成都市部分寫字樓電梯指標 總層數電梯載層數項目名稱客梯品牌客梯數 貨梯數 梯速（高）（含地下）重客梯數（單位）城市之心威斯頓聯(lián)邦冠城廣場川信大廈時代廣場開行國際廣場中環(huán)廣場層33263840552958三菱otis多快（美）lg蒂森（德）瑞士迅達三菱乘64661168乘1322112米/秒32.52.52.52.533kg100010001

34、00010001150115011505. 506. 506.336.675.004.837.25調查發(fā)現(xiàn)，目前在成都市大多數甲級寫字樓中，電梯無論是在速度、數量配置還是箱體空間等方面，還不能完全滿足樓內客戶的需求，只有新進入 市場的一些甲級寫字樓做得比較好，如開行國際廣場、時代廣場。除此之外，電梯還涉及到物業(yè)管理和維護的問題，有部分甲級寫字樓由于已經被拆零銷售，部分業(yè)主不愿繼續(xù)掏錢進行維護與更新，也有部分甲級寫字樓的物業(yè)管理不到位，導致后期運營中電梯的使用效率不高，使客戶滿 意度降低，并導致一些客戶的流失。 中央空調表：成都市甲級寫字樓中央空調配備情況樓盤名稱川信大廈冠城廣場城市之心威斯頓聯(lián)

35、邦大廈高新國際廣場時代廣場開行國際廣場空調品牌美國約克(frick)美國特靈美國特靈美國特靈德國約克（york） 美國特靈ucos 商務辦公中央空調所有的甲級寫字樓都安裝了世界名牌原裝中央空調，這已經成為甲級寫字樓的基本配置，而且時代廣場的中央空調系統(tǒng)還在成都率先實現(xiàn)了 24 小時開放和分戶計費，而開行國際廣場則是用了先進的 ucos 商務辦公中央空調系統(tǒng)，實現(xiàn)單機開停、冷源分散、自主計費。雖然甲級寫字樓都安裝有新風系 統(tǒng)，但據調查，不少用戶還是覺得空氣質量不高。 衛(wèi)生間甲級寫字樓一般在標準層只設公共衛(wèi)生間，其原因是甲級寫字樓租金昂貴，寫字間里再設衛(wèi)生間影響使用率，也不便于清潔。本次調查也證實

36、了這 一點。樓盤名稱表：部分樓盤衛(wèi)生間配置 衛(wèi)生間衛(wèi)生間配置川信大廈冠城廣場城市之心威斯頓聯(lián)邦大 廈時代廣場 高新國際廣場 開行國際廣場中環(huán)廣場智能化系統(tǒng)一組一組一組一組兩組兩組一組toto 潔具精裝修，科勒潔具、烘手機、洗手液、卷紙 星級酒店水平裝修，toto 潔具、烘手機、洗 手液、卷紙高級裝修，美標潔具、烘手機、洗手液、卷紙五星級酒店裝修，toto 潔具高級裝修，高檔潔具智能化系統(tǒng)作為甲級寫字樓標準之一，現(xiàn)有的部分甲級寫字樓只能做到 其中的一部分，如消防自動化、安全自動化。調查發(fā)現(xiàn)通訊系統(tǒng)、消防、保安系統(tǒng)、強電系統(tǒng)等配套設施的功能的先進性和智能化基本與修建的年代遠近成反比關系。由于寫字樓

37、的所有管線設計基本都是預埋，因為時代的關系，90 年中后期設計修建的甲級寫字樓在寬帶網、固定電話等的布線上存在明顯缺陷，而較新的甲級寫字樓如威斯頓聯(lián) 邦大廈是成都市第一個設樓層門禁系統(tǒng)的寫字樓。新興的甲級寫字樓在智能化方面做得比較好。見下表：物業(yè)名稱時代廣場開行國際廣場城市之心威斯頓聯(lián)邦 大廈冠城廣場川信大廈中央空調系樓宇設備監(jiān)控樓宇自動化系統(tǒng)統(tǒng)、供水自動 子系統(tǒng) 三表 控制系統(tǒng)、雙 遠傳子系統(tǒng) 電源供電系 自啟動備用發(fā) 統(tǒng)、應急電源、 電機系統(tǒng) 一 停車場管理系 卡通系統(tǒng) 停美國“特靈” 冷暖舒適性 中央空調、 新風循環(huán)系統(tǒng)雙電源，西 門子頂峰600 系列大 廈控制平臺美國特靈中央 空調送新

38、風，自 動調溫和風速，智能化泊車收費系統(tǒng)統(tǒng)車場管理系統(tǒng)通訊自動化系統(tǒng)辦公自動化系統(tǒng)保安自動化系統(tǒng)綜合布線系統(tǒng) pds、語音接入 系統(tǒng)、微蜂窩 數字覆蓋系 統(tǒng)、衛(wèi)星通信 系統(tǒng)、多媒體 演播會議系 統(tǒng)、電視會議 系統(tǒng)、無線上 網系統(tǒng)、有線 電視系統(tǒng)電子多媒體導 航系統(tǒng)及計算 機網絡系統(tǒng)門禁系統(tǒng)、 “一卡通”系 統(tǒng)、停車場管 理系統(tǒng)、閉路 監(jiān)控系統(tǒng)、電 子巡更系統(tǒng)、 對講系統(tǒng)有線電視子系 統(tǒng) vsat 衛(wèi)星 通訊子系統(tǒng) ups 子系統(tǒng) 遠 程視頻會議子 系統(tǒng) 綜合布 線子系統(tǒng) 計 算機網絡子系 統(tǒng) 多媒體會 議子系統(tǒng)辦公管理系統(tǒng) 物業(yè)管理子系 統(tǒng) 大廈 web 網站子系統(tǒng)安全防范系 統(tǒng)、停車場管 理

39、系統(tǒng) 門禁 系統(tǒng) 閉路監(jiān) 控系統(tǒng) 電子 巡更系統(tǒng)寬帶網8001000 兆 數據帶寬； 中國電信寬 帶、中國網 通寬帶智能 ic 卡停 車場管理系 統(tǒng)，24 小時 實時自動報 警錄像，自 動噴淋裝置 和會智能 （帶 cpu）煙 溫感探測器通訊設備可 支持 adsl、isdn、ddn、 e1 及寬帶接 入，衛(wèi)星信 道服務、本 地電視臺可無線上網閉路電視監(jiān) 視系統(tǒng)、大 廈內所有員 工進出由專 用 ic 卡控 制、“一卡 通”門禁系統(tǒng)大樓共有 3500 個信息點，每 10-15 平米布 3 個信息點、五類點各一個辦公自動化管 理系統(tǒng)(oa)6 層專設新風平 臺，20f 專設消 防避難層，自動 噴淋，6

40、600 個噴 頭，700 平米消 防池，冷卻塔 6 臺,39 層擁有成 都第一個直升 機救援平臺。美國at&t 智能綜合布線系統(tǒng).每 12 m2設置一個信息點日本松下保安監(jiān)控系統(tǒng),設置中央監(jiān)控室，閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)物業(yè)名稱時代廣場開行國際廣場城市之心威斯頓聯(lián)邦 大廈冠城廣場川信大廈奧地利消防自動化系統(tǒng)各單元內均設 置有自動噴 淋、煙溫感、 防排煙裝置及 消防自動報警 裝置，各樓層 均有緊急廣播系統(tǒng)fas 火災報警 自動化系統(tǒng) 自動噴淋系統(tǒng) 消火栓系統(tǒng) 消防廣播和電 話系統(tǒng) 水噴 霧系統(tǒng) 氣體 滅火系統(tǒng)進口消防報 自動噴淋系警控制設 統(tǒng)、消或栓 自動噴淋、煙溫 備，各層配 系統(tǒng)、火災 感、防排煙裝

41、置 備自動噴淋 自動報警系 及消防自動報 裝置和全智 統(tǒng)、滅火器、 警裝置，各樓層 能（帶 cpu） 煙感系統(tǒng)、 均有緊急廣播 煙溫感探測 應急燈和安 系統(tǒng)器 全出口指示ebg 自動消防監(jiān)控系統(tǒng),設置中央監(jiān)控室對煙火災自動報警,自動噴淋,消防廣播會議室類型及配套4+1 同聲傳譯 系統(tǒng)的國際會 議中心，商務 酒樓、員工餐廳五星級裝修標 準多媒體視頻 會議室，四國 同聲傳譯，滿 足跨地區(qū)跨語 言溝通需要3 個會議中 心1800 m2 全 數碼,媒體 會議中心, 具有 4+1 同聲翻譯投 影、攝影、視頻4 個會議室，大 中小都有，小的 容 30 人，中的 100 多人，大的 2000 人；多媒體會議

42、廳37f 會議中心多種規(guī)格的會議廳,可進行學術研究培訓停車位情況停車位是衡量寫字樓物業(yè)是否達到甲級標準的一個重要指標，根據國際慣例，一般甲級寫字樓應保證平均每 200 樓面至少 1 個車位。本次調查中所指的停車位僅限于地下停車位，地上的臨時停車位不在統(tǒng)計之列。根據下 表，我們可以看到，大多數的甲級寫字樓停車位達到了國際標準。表：成都市甲級寫字樓車位配備比樓盤名稱川信大廈冠城廣場城市之心 威斯頓聯(lián)邦大廈時代廣場開行國際廣場 中環(huán)廣場地下車位數(個)210450200245400300220每個車位負擔寫字樓面積195 102 194 82 132 110 220備注地面 4 個地面 50 個地面

43、 100 個圖：成都市甲級寫字樓每個車位平均負擔的寫字樓面積 平方米30025020019419522015010212213210050067威斯頓聯(lián)邦冠城廣場開行國際時代廣場城市之心川信大廈中環(huán)廣場小結：嚴格來講，成都并沒有真正意義上的國際標準甲級寫字樓，成都市甲 級寫字樓的開發(fā)與沿海一線城市相比還有相當的差距。主要表現(xiàn)在：硬件設施質 量、數量都難以滿足客戶要求，高檔寫字樓的設施并不高檔。辦公環(huán)境和智能化 程度很大程度上還停留在炒作階段；整體物業(yè)管理水平有待提高。不過，從近幾 年出現(xiàn)的甲級寫字樓以及部分在建寫字樓的質量標準和規(guī)劃來看，無論是設備還 是管理，成都市甲級寫字樓都在不斷提升其水準

44、。2) 銷售情況分析成都市甲級寫字樓銷售除了前面分析的一些特點外，還有以下幾個特點： 銷售價格差距較大由于寫字樓特殊的賣點以及其本身的品質影響，大部分地理位置較好，硬件設施較完善的寫字樓在市場銷售中價格一般較高，而且，銷售價格差距也很大，開行國際廣場均價達到 11500 元平方米，比冠城廣場搞出了 3000元平方米，因而，價格差距較大。整體甲級寫字樓的平均價格在 9000 元 平方米左右，。具體情況見下圖：1400012000100008000600040002000011500開行國際10600城市之心8800威斯頓聯(lián)邦大廈元平方米8400 8300時代廣場冠城廣場 銷售價格上升幅度不大從上

45、面的兩組數據我們可以看到，成都市甲級寫字樓銷售價格有一定程度的上揚，這和前面的統(tǒng)計數據差不多。但是上揚的幅度由于寫字樓的新舊、品質高低等因素不同，而有所差別，舊有的寫字樓價格變化較小，新的寫字樓價格變化略大一些，當然單個價格變化的大小，與開發(fā)商的定價策略有關。8400冠城廣場歷史售價售價（元平方米）8320 83208300820081008000790078008000 8000 8000 80002000年 2001年 02年 03年 04年 05年元平方米03.9.9 年一期03.12.26 二期 04.3.1704.6.9 三期 05 年時代廣場6,500-6,9007,180 起7,280-7,68