房地產(chǎn)的基礎(chǔ)知識

1、房地產(chǎn)的基礎(chǔ)知識作者：日期: 第一章房地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)知識第-節(jié)、”房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)一、。房地產(chǎn)1、。房地產(chǎn)的概念和分類房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。房產(chǎn)是房屋及其權(quán)利的總稱。地產(chǎn)是土地及其權(quán)利的總稱。房地產(chǎn)是山土地、附著在土地上的各類建筑物、構(gòu)筑物和其他不可分離的物質(zhì)及其權(quán)利構(gòu)成的財產(chǎn)總體。房地產(chǎn)也稱不動產(chǎn)。注：房地產(chǎn)物權(quán)除了房屋所有權(quán)外，還包括所有權(quán)衍生的租賃權(quán)、抵押權(quán)、典當權(quán)等。土地所有權(quán)（占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)）；2、。房產(chǎn)與地產(chǎn)之間的關(guān)系房產(chǎn)指各種明確了權(quán)屬關(guān)系的房屋以及與之相連的構(gòu)筑物或建筑物；地產(chǎn)是指明確了土地所有權(quán)的土地，既包括住宅或非住宅附著物的土地（以及各 地段），又包括已

2、開發(fā)和待開發(fā)土地。房產(chǎn)是個人不動產(chǎn)，就是你們家的房子就屬于房產(chǎn)地產(chǎn)是一片地的價格和它的價值,它可以是牧場，公園，果園，菜園等等房地產(chǎn)是用一片地開發(fā)成住房，寫字樓，大廈，購物中心等等房地產(chǎn)籠統(tǒng)的說屬于地產(chǎn)，但地產(chǎn)不一定是房地產(chǎn)我國的地產(chǎn)是指有限期的土地使用權(quán)。房產(chǎn)與地產(chǎn)之間存在著客觀的、必然的聯(lián) 系,主要包括兒個方面：A、。實物形態(tài)上看，房產(chǎn)與地產(chǎn)密不可分；B、從價格構(gòu)成上看，房產(chǎn)價格不論是買賣價格還是租賃價格都包含地產(chǎn)價 格；C、。從權(quán)屬關(guān)系看，房產(chǎn)所有權(quán)和地產(chǎn)所有權(quán)是聯(lián)系在一起的。差異包括兒個方面：A、二者屬性不同；B、二者增值規(guī)律不同；C、權(quán)屬性質(zhì)不同；D、。二者價格構(gòu)成不同。3、房地產(chǎn)的

3、類型按用途劃分：A、居住用房地產(chǎn)B、生產(chǎn)用房地產(chǎn)（工廠等）C、經(jīng)營用房地產(chǎn)（商場、游樂園等）D、行政用房地產(chǎn)（政府辦公樓、房管局、建設(shè)局等）E、其他專業(yè)用房地產(chǎn)（學校、醫(yī)院、福利院等）4、房地產(chǎn)的特性A、。位置的固定性B、地域的差別性C、資源的有限性D、。高值的耐久性E、。保值增值性 二、。房地產(chǎn)業(yè)1、概念房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)等行業(yè)與企業(yè)的總稱。2、。主要內(nèi)容A、國有土地使用權(quán)的出讓，房地產(chǎn)的開發(fā)和再開發(fā)，房屋開發(fā)和建設(shè)，如征用 土地、拆遷安置、委托規(guī)劃設(shè)計、組織開發(fā)建設(shè)、對舊城區(qū)土地的再開發(fā)等；B、房地產(chǎn)經(jīng)營，包括土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押和房屋的買賣租賃、 抵

4、押等活動；C、房地產(chǎn)中介服務(wù)，包括房地產(chǎn)咨詢、估價、測量和經(jīng)紀代理；D、房地產(chǎn)物業(yè)管理服務(wù)，包括家居服務(wù)、房屋及配套設(shè)施和公共場所的維修養(yǎng) 護、保安、綠化、衛(wèi)生、轉(zhuǎn)租、代收代付等；E、房地產(chǎn)金融，包括信貸、保險和房地產(chǎn)金融資產(chǎn)投資等；F、房地產(chǎn)的調(diào)控和管理，即建立房地產(chǎn)的資金市場、技術(shù)市場、勞務(wù)市場、信 息市場，制定合理的房地產(chǎn)價格，建立和健全房地產(chǎn)法規(guī)，以實現(xiàn)國家對房地產(chǎn)市 場的宏觀調(diào)控。3、房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)的關(guān)系建筑業(yè)是屬于第二產(chǎn)業(yè),屬于物質(zhì)生產(chǎn)部門，從事勘察、設(shè)計、施工、安裝維修等生產(chǎn)過程，它的生產(chǎn)結(jié)果就是建筑物和構(gòu)筑物。房地產(chǎn)業(yè)則兼開發(fā)、經(jīng)營、 管理和服務(wù)等多種性質(zhì)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。一般

5、從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的企業(yè)和組織 稱為開發(fā)商，從事房屋建設(shè)和設(shè)備安裝的企業(yè)稱為建筑商和承包商。在項LI開發(fā) 建設(shè)活動中，房地產(chǎn)企業(yè)和建筑業(yè)往往形成中方和乙方的密切合作關(guān)系。三、。房地產(chǎn)土地的使用年限是如何確定？凡與省市規(guī)劃國土局簽訂土地使用權(quán)出讓合同書的用地，其土地使用年 限按國家規(guī)定執(zhí)行。即：居住用地七十年;工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五 十年;商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年;綜合用地或者其他用地五十年。第二節(jié)、專業(yè)名詞解釋1、常用名詞五證：A、建設(shè)用地規(guī)劃許可證：是建設(shè)單位在向土地管理部門申請征用、劃撥上地 前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認建設(shè)項LI位置和范用符合城市規(guī)劃的法定

6、憑證;B、建設(shè)工程規(guī)劃許可證：是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證?！癈、建設(shè)工程施工許可證：是建設(shè)施工單位符合施工條件，允許開工的批準文 件，建設(shè)單位進行丄程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一，沒有 開工證的建筑屬違章建筑，不受法律保護；D、國有土地使用證：是證明土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金，獲得 了在一定年限內(nèi)某塊國有土地使用權(quán)的法律憑證；E、商品房預(yù)售許可證：市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè), 銷售商品房的批準性文件。兩書：A、住宅質(zhì)量保證書；B、住宅使用說明書。房地產(chǎn)證:是房屋土地所有權(quán)屬二合為一的憑證，是房地產(chǎn)權(quán)屬的法律憑證；房地產(chǎn)市場:主要包括

7、地產(chǎn)買賣、租賃市場。含一級市場、二級市場和三級市場；A、一級市場:是指國家土地管理部門按土地供應(yīng)計劃，釆用協(xié)議、招標拍 賣的方式，以土地使用合同的形式，將土地使用權(quán)以一定的年限、規(guī)定的用途及一 定的價格出讓給房地產(chǎn)發(fā)展商或其它用土地者的市場；B、。二級市場：是指房地產(chǎn)發(fā)展商根據(jù)土地使用合同的要求將建好的房屋連 同相應(yīng)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給單位或個人的市場；C、三級市場:是指單位、個人之間的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃的市場, 它是二級市場基礎(chǔ)上的第二次或多次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交易活動的市場；房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)：是指產(chǎn)權(quán)人對房屋的所有權(quán)和對該房屋所占用土地的使用權(quán)。 具體內(nèi)容是產(chǎn)權(quán)人對房地產(chǎn)的占有、使用、收益和依法處

8、分的權(quán)利； 土地使用權(quán)：是指土地使用權(quán)擁有者對土地使用的權(quán)限，包括開發(fā)權(quán)、收 益權(quán)、處置權(quán)。政府以拍賣、招標、協(xié)議的方式，將國有土地使用權(quán)在一定年限 內(nèi)出讓給土地使用者。土地使用權(quán)期滿后，如該土地用途符合當時城市規(guī)劃要求 的，土地使用者可申請續(xù)用，經(jīng)批準并補清地價后可以繼續(xù)使用；三通一平：是指水通、電通、路通及場地平整；七通一平：是指水通、電通、路通、排水通、排污通、通訊通、煤氣通及 場地平整；紅線圖:乂叫（宗地圖），是按一定比例尺制作的用以標示一宗地的用地 位置、界線和面積的地形平面圖。它山政府土地管理部門頒發(fā)給土地使用權(quán)受讓 者，受讓者只能在紅線范圍內(nèi)施工建房；總用地面積：經(jīng)城市規(guī)劃行政主

9、管部門劃定的用地范圍內(nèi)的土地面積；建設(shè)用地面積（凈用地面積）：經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門劃定的建設(shè)用地 范圍內(nèi)的土地面積；總建筑面積：指在建設(shè)用地范圍內(nèi)單棟或多棟建筑物地面以上及地面以各 層建筑面積之和；容積率：是指總建筑面積與建設(shè)用地面積之比值。（如:在10萬平方米的 土地上，有20萬平方米的建筑總面積，其容積率為2. 0 ）建筑面積：指建筑物外墻或結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積之和，包括陽臺、挑廊、 地下室、室外樓梯等。且具備有上蓋、結(jié)構(gòu)牢固、層高2.2m以上（含2.2 m）的 永久建筑。建筑覆蓋率（建筑密度）：建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物基底面積之和與建 設(shè)用地面積的比率；（如：在10萬平方米的土地上，建

10、筑用地凈面積為8萬平 方米，其建筑覆蓋率為0.8建筑密度為80% ）綠化率：建設(shè)用地范圍內(nèi)所有綠地面積之和與建設(shè)用地面積之比率。綠地 面積的計算不包括屋頂、天臺和垂直綠化；（如:在1 0萬平方米的土地上有3萬 平方米的綠化面積，其綠化率為30%）綠化覆蓋率：建設(shè)用地范圍內(nèi)全部綠化和植物水平投影面積之和與建設(shè)用 地面積的比率；房屋銷售面積：房屋按套（單元）出售時，房屋銷售面積為該套（單元） 的建筑面積，即為該套（單元）的使用面積與該套（單元）應(yīng)分攤的公用建筑面 積之和；套內(nèi)建筑面積:房屋按單元計算的建筑面積，為單元門內(nèi)范圍的建筑面積， 包括套（單元）內(nèi)的使用面積、墻體面積及陽臺面積；套內(nèi)使用面積

11、：指室內(nèi)實際能使用的面積,不包括墻體、柱子等結(jié)構(gòu)面積， 使用面積的計算應(yīng)符合以規(guī)定：A、室內(nèi)使用面積按結(jié)構(gòu)墻體內(nèi)表面尺寸計算，墻體有復合保溫、隔熱層、 按復合層內(nèi)皮尺寸計算；B、煙囪、通風道、各種管道豎井等均不計入使用面積；C、非公用樓梯（包括躍層住宅中的套內(nèi)樓梯）按自然層數(shù)的使用面積總和計 入使用面積；D、。住宅使用面積包括:臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間、餐廳、過廳、過道、 前室、貯藏室等。單元內(nèi)使用面積系數(shù)=單元內(nèi)使用面積/單元內(nèi)建筑面積+按規(guī)定應(yīng)分攤公用 建筑面積。公共建筑面積:各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積，指各套（單元） 以外為各戶共同使用，不可分割的建筑面積?？煞譃閼?yīng)分攤的公共

12、建筑面積和不 能分攤的公共建筑面積；實用面積：它是套內(nèi)建筑面積扣除公共建筑面積后的余額；層高:層高是指住宅高度以“層”為單位計量，每一層的高度國家在設(shè)計上有要求，這個高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之 間的距離。凈高:凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值；公攤面積：商品房分攤的公用建筑面積主要曲兩部分組成：電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等功能上為整 樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積；各單元與樓寧公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影 面積的50%。得房率：是指套內(nèi)建筑面積與套（單元）建筑隊面積之比。套內(nèi)建筑面積=玉內(nèi)使用面積+套

13、內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積。套（單元）建筑面積=套內(nèi)建筑隊面積+分攤得公用建筑隊面積。道路用地：道路用地是指居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團路及非公建配建的居 民小汽車、單位通勤車等停放場地。道路紅線：道路紅線是指城市道路含居住區(qū)級道路用地的規(guī)劃控制線。期房是指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證 止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應(yīng)簽預(yù)售合 同。期房在港澳地區(qū)稱作為買“樓花”，這是當前房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用的一種房 屋銷售方式。購買期房也就是購房者購買尚處于建造之中的房地產(chǎn)項目。現(xiàn)房是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房，消費者在這一階 段購買商品房時應(yīng)

14、簽出售合同。在通常意義上指的現(xiàn)房是指項LI已經(jīng)竣工可以入 住的房屋。毛坯房是指沒有裝修的房。業(yè)主委員會是指山物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成，代表業(yè)主的利益，向社 會各方反映業(yè)主意愿和要求，并監(jiān)督物業(yè)管理公司管理運作的一個民間性組織。 業(yè)委會的權(quán)力基礎(chǔ)是其對物業(yè)的所有權(quán),它代表該物業(yè)的全體業(yè)主，對該物業(yè)有 關(guān)的一切重大事項擁有決定權(quán)。會所的功能和建設(shè)檔次可分為基礎(chǔ)型和超級型，基礎(chǔ)設(shè)施提供業(yè)主最基本 的健康生活需求，可讓人免費使用：超級會所則適當對其中部分設(shè)施的使用收取 一定的費用。如果會所一味追求高檔而不顧及業(yè)主的能力與需求,勢必會形同虛 設(shè);如降低物業(yè)管理費，將影響房產(chǎn)的整體品質(zhì)。會所的設(shè)置,還要

15、考慮工程分期施 丄的因素。會所原則上只對社區(qū)業(yè)主服務(wù)，不對外開放，保證了業(yè)主活動的私密性 和安全性。作為休閑健身的場所，會所也給業(yè)主提供了良好的社交場所。契稅是在土地、房屋不動產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，按當事人雙方訂立契約等對 產(chǎn)權(quán)隨人征收的一種稅。征稅范圍及納稅人契稅的征稅對象是發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移變動的土地、房屋。在中 國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地房屋權(quán)屬承受的單位和個人為契稅的納稅人。（1）國有土地使用權(quán)出讓；（2）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈予、交換；（3）房屋買賣；（4）房屋贈予。2、。房子的種類安居房指實施國家”安居（或康居）工程”而建設(shè)的住房（屬于經(jīng)濟適用房的一 類）。是黨和國家安排貸款和地方自知自籌資金建設(shè)

16、的面向廣大中低收入家庭， 特別是對4平方米以下特困戶提供的銷售價格低于成本、山政府補貼的非盈利性 住房。經(jīng)濟適用住房是指經(jīng)各級人民政府批準立項建設(shè)、享受國家優(yōu)惠政策、向城鎮(zhèn) 中低收入家庭出售的住房。使用權(quán)房是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅,政府以規(guī)定的 租金標準出租給居民的公有住房。產(chǎn)權(quán)房是指產(chǎn)權(quán)人對房屋（指建筑物）擁有所有權(quán)，對該房屋占用范圉內(nèi)的一上地 擁有使用權(quán)，產(chǎn)權(quán)人對這兩項權(quán)利享有占有。使用，收益和處分的權(quán)利。這種權(quán) 利是絕對的、排他的，不受其他任何人的干涉和影響，產(chǎn)權(quán)人可以轉(zhuǎn)讓、出租、 抵押、典當?shù)确绞胶戏ㄌ幹米约旱姆康禺a(chǎn)權(quán)利。商品房是指具有經(jīng)營資格的房地產(chǎn)開發(fā)公司（包

17、括外商投資企業(yè)）開發(fā)經(jīng)營的 住宅。III于我國長期以來在住房體制上實行的是供給制，所以，商品房是80年代 以后才出現(xiàn)的。其價格山成本、稅金、利潤、代收費用以及地段、層次、朝向、 質(zhì)量、材料差價等組成。集資房是改變住房建設(shè)由國家和單位包的制度，實行政府、單位、個人三方面 共同承擔，通過籌集資金，進行住房建設(shè)的一種房屋。職工個人可按房價全額或 部分出資，政府及相關(guān)部門用地、信貸、建材供應(yīng)、稅費等方面給予部分減免優(yōu) 惠。集資所建住房的權(quán)屬，按出資比例確定。個人按房價全額出資的，擁有全部 產(chǎn)權(quán)，個人部分岀資的，擁有部分產(chǎn)權(quán)。集資建房有兩種產(chǎn)權(quán)；一種是該房屋出售的價格高于當年的房改成本價。其產(chǎn)權(quán) 界定為

18、經(jīng)濟適用住房產(chǎn)權(quán)。另一種是低于當年的房改成本價格，其產(chǎn)權(quán)為房改成 本價房。公房乂稱公有住宅、公產(chǎn)住房、國有住宅，它是指國家（中央政府或地方政府） 以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，公有住宅主要山本地政府建設(shè), 負責向本市居民出租出售：山企事業(yè)單位建設(shè)的住宅，向本企事業(yè)單位的職工出 租出售。房改房是有一定的福利性質(zhì)的，各產(chǎn)權(quán)單位按照政府每年公布的房改價格 出售給本單位職工的住房。這類房屋來源一般是單位購買的商品房、自建房屋、 集資建房等。房改房產(chǎn)權(quán)分為三個級別:成本價產(chǎn)權(quán)和標準價產(chǎn)權(quán)以及標準價優(yōu)惠產(chǎn)權(quán)?？罩蒙唐纷≌?房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資建設(shè)，取得房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）已 超過一年的商品住宅

19、。第二章建筑與規(guī)劃基本知識第一節(jié)。建筑與建筑構(gòu)造建筑就是表示建筑工程的建造活動，同時乂表示這種活動的成果一建筑物。 建筑物通常稱為建筑。指供人們進行生產(chǎn)、生活或其它活動的房屋和場所。例如工業(yè)建筑、民用建筑、農(nóng)業(yè)建筑和園林建筑等。構(gòu)筑物一般指人們不直接在內(nèi)進行生產(chǎn)和生活活動的場所。例如水塔、堤壩、 蓄水池、廣播電視發(fā)射塔、機場跑道及滑行道等，即不具備、不包含和不提供人 類居住功能和實用功能的人工建筑物。相反即建筑物。建筑構(gòu)造是研究建筑物各組成部分的構(gòu)造原理和構(gòu)造方法的學科，是建筑設(shè) 計不可分隔的一部分。其任務(wù)是提供滿足建筑物功能要求、安全、經(jīng)濟、美觀的 建筑產(chǎn)品。、建筑分類1、。按建筑的使用性質(zhì)

20、工業(yè)建筑：生產(chǎn)廠房、輔助生產(chǎn)廠房等生產(chǎn)性建筑民用建筑：學校、醫(yī)院、商場等公共建筑和居住建筑2、。按建筑結(jié)構(gòu)使用的材料磚混結(jié)構(gòu)建筑：III磚墻、鋼筋混凝土樓板層、鋼筋混凝土屋面板建造的建筑 框架結(jié)構(gòu):框架結(jié)構(gòu)住宅是指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，再用預(yù)制的加氣混 凝土、膨脹珍珠巖、浮石、蛭石、陶爛等輕質(zhì)板材隔墻分戶裝配成而的住宅。適 合大規(guī)模工業(yè)化施工，效率較髙，工程質(zhì)量較好。框架結(jié)構(gòu)的墻體是填充墻，起用護和分隔作用，框架結(jié)構(gòu)的特點是能為建筑提供 靈活的使用空間。剪力墻結(jié)構(gòu):是用鋼筋混凝土墻板來代替框架結(jié)構(gòu)中的梁柱,能承擔各類荷載引起 的內(nèi)力，并能有效控制結(jié)構(gòu)的水平力，這種用鋼筋混凝土墻板來承受豎

21、向和水平 力的結(jié)構(gòu)稱為剪力墻結(jié)構(gòu)。這種結(jié)構(gòu)在高層房屋中被大量運用。剪力墻結(jié)構(gòu)。鋼 筋混凝土的墻體構(gòu)成的承重體系。剪力墻結(jié)構(gòu)指的是豎向的鋼筋凝土墻板，水平 方向仍然是鋼筋混凝土的大樓板，大載墻上,這樣構(gòu)成的一個體系，叫剪力墻結(jié)構(gòu)。 為什么叫剪力墻結(jié)構(gòu)，其實樓越高，風和載對它的推動越大，那么風的推動叫水平 方向的推動，如房子，下面的是有約束的，上面的風一吹應(yīng)該產(chǎn)生一定的搖擺的浮 動，搖擺的浮動限制的非常小，靠豎向墻板去抵抗，風吹過來，板對它有一個對頂?shù)?力，使得樓不產(chǎn)生搖擺或者是產(chǎn)生搖擺的浮度特別小，在結(jié)構(gòu)允許的范圍之內(nèi)， 比如:風從一面來,那么板有一個相當?shù)牧εc它頂著，沿著整個豎向墻板的高度上

22、相當于一對的力，正好相當于一種剪切，相當于用剪子剪樓而且剪樓的力越往上 剪力越大,因此，把這樣的墻板叫剪力墻板，也說明豎向的墻板不僅僅承重豎向的 力還應(yīng)該承擔水平方向的風和載，包括水平方向的地震力和風對它的一個推動?？蚣芗袅Y(jié)構(gòu)：通常稱框剪結(jié)構(gòu)。它是框架結(jié)構(gòu)和剪力墻結(jié)構(gòu)兩種體系的結(jié)合, 吸取了各自的長處，既能為建筑平面布置提供較大的使用空間，乂具有良好的抗 側(cè)力性能?？蚣艚Y(jié)構(gòu)中的剪力墻可以單獨設(shè)置，也可以利用電梯井、樓梯間、管 道井等墻體。因此，這種結(jié)構(gòu)已被廣泛地應(yīng)用于各類房屋建筑。鋼結(jié)構(gòu):以鋼材制作為主的結(jié)構(gòu)，全部用鋼柱、鋼梁建造的超高層建筑。鋼材的 特點是強度高、自重輕、剛度大，故用于建

23、造大跨度和超高、超重型的建筑物特 別適宜;材料塑性、韌性好，可有較大變形，能很好地承受動力荷載；建筑工期 短；其缺點是耐火性和耐腐性較差。主要用于重型車間的承重骨架、受動力荷載 作用的廠房結(jié)構(gòu)、板殼結(jié)構(gòu)、高聳電視塔和桅桿結(jié)構(gòu)、橋梁和水庫等大跨結(jié)構(gòu)、 高層和超高層建筑等。鋼結(jié)構(gòu)又分輕鋼和重鋼。3、按施工方法裝配式建筑:建筑的主要承重構(gòu)件，如墻體、樓板、樓梯等均在工廠制成預(yù)制構(gòu)件，在施工現(xiàn)場組裝而成?，F(xiàn)澆式建筑:建筑的主要承重構(gòu)件均在施工現(xiàn)場澆筑。裝配整體式建筑:是一種混合施工方法，即部分現(xiàn)澆，部分預(yù)制4、。按建筑層數(shù) 低層住宅為1-3層 多層住宅為4-6層 小高層住宅為71 1層中高層住宅為12

24、-16層r16層以上為高層住宅房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓房地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)的含義房地產(chǎn)貝體是指土地 建筑物及其迪上的附著物，包括物質(zhì)實體和依托于物質(zhì) 實體上的權(quán)益又稱不動產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，兩者具育整體性和不可分 割性。包括：a) 土地b) 建筑物及地上附著物c) 房地產(chǎn)物權(quán)注：房地產(chǎn)物權(quán)除所有權(quán)外，還有所有權(quán)衍生的租賃權(quán)、抵押權(quán) 土地便用 權(quán) 地役權(quán) 典當權(quán)等。房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)的區(qū)別房地產(chǎn)業(yè)杲指從事房地產(chǎn)開發(fā) 經(jīng)營、管理及維修、裝飾、服務(wù)等多種經(jīng)濟活 動的具有高附加值的綜合性產(chǎn)業(yè)，它與逢筑業(yè)既有聯(lián)系，又有區(qū)別。建筑業(yè)從 事勘察、設(shè)計、施工 安裝 維修等生產(chǎn)過程，它的生產(chǎn)結(jié)果杲建筑物或構(gòu)筑 物。房

25、地產(chǎn)業(yè)是發(fā)包方，建:筑業(yè)是承包方，房地產(chǎn)業(yè)歸屬為生產(chǎn)和消費提供多 種服務(wù)的第三產(chǎn)業(yè)，建筑業(yè)歸屬襯初級產(chǎn)品進行再加工的部門，屬第二產(chǎn)業(yè)。 房產(chǎn) 地產(chǎn)兩者間的關(guān)系及差異房產(chǎn)指各種明確了權(quán)屬關(guān)系的房屋以及與之相連的構(gòu)筑物或建筑物；地產(chǎn)杲指 明確了土地所有權(quán)的土地，既包括住宅或非住宅附著物的土地(以及各地 段)，又包括已開發(fā)和待開發(fā)土地。我國的地產(chǎn)是指有限期的土地使用權(quán)。房 產(chǎn)與地產(chǎn)之間存在著客觀的 必然的聯(lián)系，主轉(zhuǎn)包括幾個方面：a) 實物形態(tài)上看，房產(chǎn)與地產(chǎn)密不可分；b) 從價格構(gòu)咸上看，房產(chǎn)價洛不論杲?jīng)Q賣價格還是租賞價格都包含地 產(chǎn)價格;c) 從權(quán)屬關(guān)系看，房產(chǎn)所有權(quán)和地產(chǎn)所有楓杲聯(lián)系再一起的。差

26、異包括幾個方面；a) 二者屬性不同；b) 二者増値規(guī)律不同；c) 權(quán)屬性質(zhì)不同；d) 二香價格構(gòu)咸不同。二、房地產(chǎn)的特征房地產(chǎn)的自洪特征a) 位置的固定性；b) 使用的而寸久性；c) 瓷源的有限性；d) 物業(yè)的差異性.房地產(chǎn)的經(jīng)濟特征小生產(chǎn)周期b) 瓷金密集性c) 相互影響性d) 易受政策限制性e) 房地產(chǎn)的増值性注：房地產(chǎn)増值就是房地產(chǎn)價值在較長時間序列上呈不斷上升趨勢的規(guī)律.其 主要歸功于房地產(chǎn)的重要組成韶分一-一土地。三、房地產(chǎn)的類型按用途劃分：a) 居住房地產(chǎn)b) 商業(yè)房地產(chǎn)c) 族游房地產(chǎn)d) 工業(yè)房地產(chǎn)e) 農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)房地產(chǎn)住宅的層數(shù)劃分的規(guī)宦：低層住宅為1-3層1多層住宅為4-6

27、層11 小高層住宅為Lil層中高層住宅為L2-16層11 16層以上為高層住宅房地產(chǎn)土地的使用年限杲如何確定的？凡2省市規(guī)劃國土局簽訂土地使用權(quán)出讓合同書的用地，其土地便用年限 技國家規(guī)左執(zhí)行。即：匡住用地七十年：工業(yè)用地五十年：教育、科技、文 優(yōu)、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；綜合用地或者其 他用地五十年。三、房屋建筑結(jié)構(gòu)分類標準類 型內(nèi) 容編號名稱1 鋼結(jié)構(gòu)承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼材料建造的，包括懸索結(jié)構(gòu)。2 鋼*鋼筋混瀧土結(jié)構(gòu)承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼、.鋼筋泯凝上建造的。如一嚏房屋一部分梁柱采用鋼筋混襯土構(gòu)架建造3 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼筋混険上建造的。包括薄殼結(jié)

28、構(gòu)、大模板現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)及使用滑模、開板等先進施工方法施工的鋼筋混 灘土結(jié)構(gòu)的建筑物4 混合結(jié)構(gòu)承重的主要結(jié)構(gòu)杲用鋼筋混凝土和磚木建造的。如幢房屋的梁是用鋼筋混謖土制成，以硅墻為承重墻，或者梁是木材制造，住 杲用鋼筋混後土建造5 磚木結(jié)構(gòu)承重的主要結(jié)構(gòu)是用磚、木材建造的。如一幢房屋杲木制結(jié)構(gòu)房架。磚墻、木柱建造的6 其它結(jié)構(gòu)凡不屬于上述結(jié)構(gòu)的房匿鵲歸此類。如竹結(jié)構(gòu)、磚拱結(jié)構(gòu)、窯洞等四、房地產(chǎn)專業(yè)名詞K常用名詞（陰彩韶分應(yīng)重點掌握）五證：a.建設(shè)用地規(guī)劃許可證：b建設(shè)工程規(guī)劃許可證；c.建設(shè)工程開工證: d.國有土地康用證：e.商品房預(yù)售許可證：兩書：a 住宅質(zhì)壘保證書、b住宅便用說明書：房地產(chǎn)證：杲

29、居屋土地所有權(quán)屬二合為一的憑證，罡房地產(chǎn)權(quán)屬的法律憑 證：房地產(chǎn)市場：主要包括地產(chǎn)買賣、租賃市場。含一級市場、二級市場和三級 市場；一級市場：杲指國家土地管理部門按土地供應(yīng)計劃，采用協(xié)議、招標、拍賣 的方式，以土地使用合同的形式，將土地便用楓以一左的年限、規(guī)定的用途及 一定的價恪出讓給房地產(chǎn)發(fā)展商或其它用土地者的市場；二級市場：是指房地產(chǎn)發(fā)展商根據(jù)土地便用合同的要求將建好的房屋連同相 應(yīng)的土地使用楓轉(zhuǎn)讓給單位或個人的市場；三級市場：是指單位、個人之間的房地產(chǎn)產(chǎn)楓轉(zhuǎn)讓、抵押、租賞的市場，它 是二級市場基礎(chǔ)上的第二次或多次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交易活動的市場；房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)：是指產(chǎn)權(quán)人對房屋的所有權(quán).和對該房屋所

30、占用土地的使用權(quán)- 具體內(nèi)容是產(chǎn)權(quán)人對房地產(chǎn)的占有、使用、收益和依法處分的權(quán)利，土地使用權(quán)：是指土地使用權(quán)擁有者對土地使用的權(quán)限，包括開發(fā)權(quán)、收益 權(quán)、處x.政府以拍賣、招標、協(xié)儀的方式，將國有土地使用楓在一定年限 內(nèi)出讓給土地使用者.土地使用權(quán)期滿后，如該土地用途符合當時城市規(guī)劃要 求的，土地使用看可申請續(xù)用，經(jīng)批準并補蓿地價后可以繼綾使用，三通一平；是指水通、電通、路通及場地平整；七通一平；是指水通、電通、路通、排水通、排污通、通訊通、煤氣通及場 地平整；紅線圖；又叫（宗地圖），杲按一定比例尺制作的用以標示一宗地的用地位 貫，思線和醞積的地形平面圖它由政府土地管理韶門頒發(fā)給土地使用權(quán)受讓

31、者，受讓者只能在紅線范圍內(nèi)施工建房；總用地而積：經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門劃定的用地范圍內(nèi)的土地面積；建設(shè)用地面積（凈用地面積）：經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門劃定的建設(shè)用地范 圍內(nèi)的土地面積？總建筑面積：指在建設(shè)用地范圍內(nèi)單棟或多棟建筑物地面以上及地面以各層 建筑面積之和；容積率；是指總建筑面積與建設(shè)用地面積之比值.（如；在10萬平方米的土 地上，有20萬平方米的建筑總面積，其容積率為20）建筑面積；指建筑物外墻或結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積之和，包括陽臺、挑廊、 地下室、室外樓悌等。且具備有上蓋、結(jié)構(gòu)牢固、層高2. 2 （含2.2m）的 永久題筑H建筑覆蓋率（建筑密度）:建設(shè)用地范圍內(nèi)所有題筑物基底面積之和與

32、建設(shè) 用地面積的比率：（如：在10萬平方米的土地上，建筑用地凈面積為8萬平行 米，其產(chǎn)筑覆蓋率為0.8 （建筑密度為旳知）綠化率：建設(shè)用地范圍內(nèi)所有綠地面積之和弓建設(shè)用地面積之比率。綠地面 積的計算不包括屋頂、天臺和垂直綠優(yōu)：（如：在10萬平方米的土地上有3萬平 方米的綠優(yōu)面積，其綠化率為30%）綠化覆蓋率：窪設(shè)用地范圍內(nèi)全部綠化和植枷水平投影面積之和與建設(shè)用地 面積的比率；宵屋銷售面積：房屋援套（單元）出售時，房屋銷售面積為該套（單元）的 建筑面積，即為該套（單元）的使用面積2該套（單元）應(yīng)分攤的公用建筑面 積之和3套內(nèi)建筑面積：房屋按單元計算的建筑面積，為單元門內(nèi)范圍的建筑面積， 包括套（

33、單元）內(nèi)的使用面積、墻體面積及陽臺面積5喬內(nèi)使用面積；指室內(nèi)實際能使用的面積，不包括墻體、柱子等結(jié)構(gòu)面積， 便用面積的計算應(yīng)符合以規(guī)定；A、室內(nèi)便用面積按結(jié)構(gòu)墻體、內(nèi)表面尺寸計算，墻體有復合保溫、隔熱層、按復合層內(nèi)皮尺寸計算；B、煙回、通風道、答種管道豎井等均不計入使用面積；C、菲公用樓梯（包括躍層住宅中的套內(nèi)樓梯）按自然層數(shù)的使用面積 總和計入便用面積；D、住宅使用面積包括：臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間、餐廳、過廳、 過道、前室、貯藏室等。單元內(nèi)使用面積系數(shù)二單元內(nèi)便用面積/單元內(nèi)建筑面積時務(wù)規(guī)定應(yīng)分灘公用建筑 面積。公共建筑面積各產(chǎn)楓主共同占有或共同使用的建筑面積，指各套（單元） 以外為各戶

34、共同使用，不可分割的建筑面積。可分為應(yīng)分灘的公英建筑面積和 不能分攤的公共建筑面積，實用面積：它是套內(nèi)建筑面積扣除公共建筑面積后的余額；層高=：層高是指住宅高度以“層”為單位計氫爲一層的高度國家在設(shè)計上 有要求，這個高度就叫層高.它通常包括F層地板面或樓板面到上層樓板面之 間的距離.淨高：淨高是指層高減去樓板厚度的淨剩值；公灘面積：商品房分攤的公用建筑醞積主要由兩部分組成： 電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等功能上為整樓 建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積孑各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻即水平投影面 積的50%.得房率；是指套內(nèi)建筑面積與晉（

35、單元）建筑隊面積之比。套內(nèi)建筑面積謬內(nèi)便用面積燼內(nèi)墻體面積邙日臺建筑面積。套（單元）建筑面積需內(nèi)建筑隊面積松攤得公用建筑隊面積。道路用地；道路用地是指居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團路及非公建配建的居民 小汽車、單位通勤車等停啟場地。道路紅鏡；道路紅線是指城市道路含居住區(qū)級道路用地的規(guī)劃控制線 玄關(guān)；玄關(guān)就是登堂入室第一歩所在的位疊，它是一個緩沖過渡的地段。居 室是家庭的“領(lǐng)地”，講究一定的私密性，大門一開，有玄關(guān)阻隔，外人對室 內(nèi)就不能一覽無余。玄關(guān)一股與斤相連，由于功能不同，需調(diào)度裝飾手段加以分割就是自己人回家，也要有一塊畝雨傘、掛雨衣、換鞋、.擱包的地方。平 時，玄關(guān)也是接受郵件、簡單會客的場所

36、。期房是指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止， 在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應(yīng)簽預(yù)售合 同。期房在港澳地區(qū)稱作為買“樓花”,這是當前房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用的一 種房屋銷售芳式。購買期房也就是購房者賄I買尚處于建造之中的房地產(chǎn)項目。現(xiàn)房是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房，消費者在這一階段 購買商品房時應(yīng)簽出售合同。在通常意義上指的現(xiàn)康罡指項目已經(jīng)竣工可以入 住的房屋。毛坯房杲指沒有裝修的房。業(yè)主委員會是指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成，代表業(yè)主的利益，向社會 各方反映業(yè)主意愿和要求，并監(jiān)曾物業(yè)管理公司管理運作的一個民間性組織。 業(yè)委會的楓力

37、基礎(chǔ)是其對物業(yè)的所有權(quán)，它代表該物業(yè)的全體業(yè)主，對該物業(yè) 有關(guān)的一切重大事項擁有決宦楓O會所的功能和建設(shè)檔茯可分為基礎(chǔ)型和超級型，基礎(chǔ)設(shè)施提供業(yè)主最基本的 健康生活需求，可讓人免費便用；超級會所則適當對其中部分設(shè)施的便用收取 定的費用。如果會所一味追求高檔而不顧及業(yè)主的能力與需求，勢必會形同 虛設(shè)；如降低物業(yè)管理費，將彫響馬產(chǎn)的整體品質(zhì)。會所的設(shè)貫，還要肴慮工 程分期施工的因素。會所原則上只對社區(qū)業(yè)主服務(wù)，不對外開做，保證了業(yè)主 活動的私密性和安全性。作為休閑健身的場所，會所也給業(yè)主提供了艮好的社 交場所。入伙杲指業(yè)主領(lǐng)取鑰匙，接房入住a契稅杲在土地、房屋不動產(chǎn)所有楓發(fā)生轉(zhuǎn)移，按當事人雙方訂立

38、契約等只寸產(chǎn) 權(quán)隨人征收的一種稅。征稅范圍及納稅人契稅的征稅對象是發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移變動的土地、房屋。在中國 境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地房屋杈屬承受的單位和個人為契稅的納稅人口（1）國有土地使用權(quán)出讓：（2）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈予、交換：（3）房屋買賣：（4）房屋贈予。2、房子的種類安居房指實施國家安居（或康居）工程而建設(shè)的住房（屬于經(jīng)濟適用房的 類）是黨:和國家安掛貸款和地方自知自籌資金建設(shè)的面向廠大中低收入家 庭，特別是對4平方米以下特困戶提洪的銷售價洛低于成本、由政府補15占的非盈 沐J性住房經(jīng)濟適用住房是指經(jīng)各級人民政府批準立項建設(shè)、享受國家優(yōu)恵政策、向城 鎖中底收入家庭出售的住房。使用權(quán)房是指由

39、國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定 的租金標誰出租給居民的公有住房。產(chǎn)權(quán)房是扌旨產(chǎn)權(quán)人肘房屋（扌旨建筑物）擁有所有權(quán)，對該房屋占用范甌內(nèi)的 土地擁有使用楓，產(chǎn)杈人對這兩項杈利享有占有。使用，收益和處分的楓利。 這種權(quán)利是絕對的、掃E他的，不受其他任何人的干涉和影響，產(chǎn)權(quán)人可以轉(zhuǎn) 讓、出租、抿.押、典當?shù)确绞胶戏ㄌ幹米约旱姆康禺a(chǎn)權(quán)利。商品房是指具有經(jīng)營資格的房地產(chǎn)開發(fā)公司（包括外商投資企業(yè)）開發(fā)經(jīng)營 的住宅。由于攏國長期以來在住房悴制上實行的是供給制，所以，商品房圣80 年代以后才出現(xiàn)的。耳價格由成本、稅金、利潤、代收費用以及地段、層歡、 朝向、質(zhì)壘、材料差價等組成。集資房是改

40、變住房建設(shè)由國家和單位包的制度，實行政府、單位、個人三方 面共同承擔，通過籌集貿(mào)金，進行住房建設(shè)的一種房屋。職工個人可捜房價全 顫或部分出澆，政府圧相關(guān)部門用地、信貸、建材供應(yīng)、稅費等方面給予部分 誠免優(yōu)惠集資所建住房的杈屬，援出瓷比例確定。個人按房價全頷出瓷的， 擁有全制產(chǎn)權(quán)，個人部分出資的，擁有韶分產(chǎn)權(quán)。集資建房有兩種產(chǎn)杈；一種是該房屋出售的價裕高于當年的房改成本價。其產(chǎn) 權(quán)畀定為經(jīng)濟適用住房產(chǎn)權(quán)-另一種是低于當年的房改成本價格，亙產(chǎn)權(quán)為房 改成本價房。公房又稱公有住宅、公產(chǎn)住房、國有住宅，它是指國家（中央政府或地方政 府）以&國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、鉗售的住宅，公有住宅主要由本地政 府建設(shè)，負責向戀市居民出租出售：由企事業(yè)單位建設(shè)的住宅，向本企事業(yè)單位的職工出租出售。房改房是有一定的福利性質(zhì)的，各產(chǎn)權(quán)單位按照政府每年公簾的房改價格出 售給本單位職工的住房。這類房屋來源一股杲單位購買的商品房、自建房屋、 集資建房等。房改房產(chǎn)權(quán)分為三個級別；成本價產(chǎn)權(quán)和標準價產(chǎn)權(quán)以及標準價優(yōu)惠產(chǎn)權(quán)?？罩蒙唐纷≌康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資建設(shè)，取得房地產(chǎn)權(quán)證(大產(chǎn)證)已超過 年的商品住宅。五 房地產(chǎn)面積的測算1、計算全部建筑面積有哪些？1) 永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，梭一層計算建筑面積：多層房屋按各層建 筑面積總和計算。2) 屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及樓梯、電梯