鎮(zhèn)江萬達廣場項目調(diào)研定位報告

1、鎮(zhèn)江萬達廣場項目調(diào)研定位報告鎮(zhèn)江萬達廣場項目調(diào)研定位報告 鎮(zhèn)江萬達廣場項目調(diào)研定位報告鎮(zhèn)江萬達廣場項目調(diào)研定位報告 2010年年9月月 鎮(zhèn)江萬達廣場項目調(diào)研定位報告鎮(zhèn)江萬達廣場項目調(diào)研定位報告 一、鎮(zhèn)江概況一、鎮(zhèn)江概況 二、市內(nèi)商業(yè)圈概況二、市內(nèi)商業(yè)圈概況 三、個案調(diào)研三、個案調(diào)研 四、結(jié)論四、結(jié)論 目錄目錄 鎮(zhèn)江萬達廣場項目調(diào)研定位報告鎮(zhèn)江萬達廣場項目調(diào)研定位報告 區(qū)位區(qū)位: :江蘇省西南部，長 江下游南岸，東南接常州， 西鄰南京，北與揚州、泰州 隔江相望 轄區(qū)轄區(qū)：鎮(zhèn)江市現(xiàn)轄丹陽 市、句容市、揚中市3個市， 市區(qū)設(shè)京口、潤州、丹徒和 新區(qū)四區(qū) 經(jīng)濟經(jīng)濟：09年GDP1421億， 列省內(nèi)第九

2、位 人口人口：2009年末，鎮(zhèn)江 全市戶籍總?cè)丝?96.2萬人， 其中非農(nóng)業(yè)人口172.14萬人。 市區(qū)人口113.1萬人，其中 非農(nóng)業(yè)人口63.67萬人 丹陽市丹陽市 句容句容 揚中市揚中市 鎮(zhèn)江概況鎮(zhèn)江概況 1 1 鎮(zhèn)江萬達廣場項目調(diào)研定位報告鎮(zhèn)江萬達廣場項目調(diào)研定位報告 主城核心區(qū)主城核心區(qū) 南徐新城南徐新城 丁卯新城丁卯新城 丹徒新城丹徒新城 南山風景區(qū)南山風景區(qū) 鎮(zhèn)江概況鎮(zhèn)江概況 萬達廣場萬達廣場 鎮(zhèn)江大部分商鎮(zhèn)江大部分商 業(yè)群集在老城區(qū)，業(yè)群集在老城區(qū)， 即主城核心區(qū)域即主城核心區(qū)域 按目前鎮(zhèn)江城按目前鎮(zhèn)江城 市發(fā)展趨勢來看，市發(fā)展趨勢來看， 南徐新區(qū)版塊發(fā)南徐新區(qū)版塊發(fā) 展態(tài)勢較

3、好，類展態(tài)勢較好，類 似于南京的河西似于南京的河西 版塊版塊 鎮(zhèn)江萬達廣場項目調(diào)研定位報告鎮(zhèn)江萬達廣場項目調(diào)研定位報告 經(jīng)濟概況經(jīng)濟概況 l 20092009年全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值年全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值1672.081672.08億元，按可比價計算比上年增億元，按可比價計算比上年增 長長13.7%13.7%。 l 市區(qū)城市居民人均家庭總市區(qū)城市居民人均家庭總 收入為收入為80288028元，同比增長元，同比增長 9.5%9.5%；其中人均可支配收入；其中人均可支配收入 為為75127512元，增長元，增長10.0%10.0%，繼續(xù)，繼續(xù) 保持穩(wěn)定增長態(tài)勢。保持穩(wěn)定增長態(tài)勢。 l 上半年市區(qū)居民

4、人均消費上半年市區(qū)居民人均消費 支出支出35913591元，增長了元，增長了10102 2。 其中消費性支出其中消費性支出27862786元，增元，增 長長8 86 6；服務(wù)性消費支出；服務(wù)性消費支出 805805元，增長元，增長16164 4。滋補。滋補 保健品、自費旅游、住宅裝保健品、自費旅游、住宅裝 潢等繼續(xù)成為消費熱點。潢等繼續(xù)成為消費熱點。 鎮(zhèn)江萬達廣場項目調(diào)研定位報告鎮(zhèn)江萬達廣場項目調(diào)研定位報告 滬寧城際鐵路的開通，形成以上海、南京為中心的長三角地區(qū)滬寧城際鐵路的開通，形成以上海、南京為中心的長三角地區(qū)1 1小時鐵路交通圈，小時鐵路交通圈， 而鎮(zhèn)江至上海的時間將縮短為而鎮(zhèn)江至上海的

5、時間將縮短為1 1小時，至南京的時間縮短為小時，至南京的時間縮短為1010分鐘分鐘 京滬高鐵在鎮(zhèn)江段全長京滬高鐵在鎮(zhèn)江段全長74.7474.74公里，預(yù)計公里，預(yù)計20122012年建成通車。而鎮(zhèn)江到北京年建成通車。而鎮(zhèn)江到北京4 4個小時，個小時， 到上海只需到上海只需4545分鐘分鐘 鎮(zhèn)江概況鎮(zhèn)江概況 交通情況交通情況 城際鐵路、京滬高鐵鎮(zhèn)江站的建城際鐵路、京滬高鐵鎮(zhèn)江站的建 成不僅拉近了滬寧線各個城市間成不僅拉近了滬寧線各個城市間 的距離，同時也將拉動城市的快的距離，同時也將拉動城市的快 速發(fā)展，有利于長三角城市一體速發(fā)展，有利于長三角城市一體 化化 鎮(zhèn)江萬達廣場項目調(diào)研定位報告鎮(zhèn)江萬達

6、廣場項目調(diào)研定位報告 市內(nèi)商業(yè)圈概況市內(nèi)商業(yè)圈概況 鎮(zhèn)江萬達廣場項目調(diào)研定位報告鎮(zhèn)江萬達廣場項目調(diào)研定位報告 市內(nèi)商業(yè)圈概況市內(nèi)商業(yè)圈概況 解放路解放路 中山東路中山東路 蘇寧商業(yè)廣場（在建）蘇寧商業(yè)廣場（在建） 鎮(zhèn)江八佰伴鎮(zhèn)江八佰伴 鎮(zhèn)江商業(yè)城購物中鎮(zhèn)江商業(yè)城購物中 心（在建）心（在建） 鎮(zhèn)江商業(yè)城鎮(zhèn)江商業(yè)城 紫金廣場紫金廣場 太和廣場太和廣場 鎮(zhèn)江核心鎮(zhèn)江核心 主城（即主城（即 老城區(qū)）老城區(qū)） 老城區(qū)商圈相對集中在大市口附近，各大商場地理位置彼此緊挨，相互之老城區(qū)商圈相對集中在大市口附近，各大商場地理位置彼此緊挨，相互之 間步行時間在間步行時間在5分鐘左右分鐘左右 鎮(zhèn)江萬達廣場項目調(diào)研定

7、位報告鎮(zhèn)江萬達廣場項目調(diào)研定位報告 鎮(zhèn)鎮(zhèn) 江江 商商 業(yè)業(yè) 廣廣 場場 個個 案案 調(diào)調(diào) 研研 鎮(zhèn)江萬達廣場項目調(diào)研定位報告鎮(zhèn)江萬達廣場項目調(diào)研定位報告 個案調(diào)研個案調(diào)研 鎮(zhèn)江鎮(zhèn)江 八八 佰佰 伴伴 鎮(zhèn)江萬達廣場項目調(diào)研定位報告鎮(zhèn)江萬達廣場項目調(diào)研定位報告 鎮(zhèn)江八佰伴由華地國際控股集團有限公司 投資興建，在南京、無錫、鎮(zhèn)江、馬鞍山、 江陰、常熟、宜興、溧陽、丹陽和金壇等城 市的黃金商圈成功打造出當?shù)刈罹哂绊懥Φ?多家連鎖門店 鎮(zhèn)江八佰伴座落于鎮(zhèn)江市商業(yè)聚集區(qū)中 山東路，總建筑面積140000平米，是集時尚 百貨、超市生活會館、餐飲、娛樂、休閑于 一體的時尚購物中心 鎮(zhèn)江八佰伴以高檔的購物環(huán)境、

8、眾多的全 球知名品牌，積極打造和鞏固鎮(zhèn)江核心商圈， 提升商圈內(nèi)休閑文化消費氛圍，從而成為鎮(zhèn) 江目前中高檔消費群體的集散地 個案調(diào)研個案調(diào)研-八佰伴八佰伴 1、概況、概況 2010年年1月開業(yè)月開業(yè) 鎮(zhèn)江萬達廣場項目調(diào)研定位報告鎮(zhèn)江萬達廣場項目調(diào)研定位報告 個案調(diào)研個案調(diào)研-八佰伴八佰伴 2、樓層分布、樓層分布 購物廣場連地下負一層共購物廣場連地下負一層共7層層 B1F：城市超市：城市超市 1F： 國際名品館國際名品館 2F： 名媛精品館名媛精品館 3F： 時尚伊人館時尚伊人館 4F： 紳士風范館紳士風范館 5F： 耀動兒童館耀動兒童館 6F： 家居生活館家居生活館 7F： 美食休閑館美食休閑館

9、 鎮(zhèn)江萬達廣場項目調(diào)研定位報告鎮(zhèn)江萬達廣場項目調(diào)研定位報告 個案調(diào)研個案調(diào)研-八佰伴八佰伴 B1F：城市超市：城市超市 購物中心負一樓以超市購物中心負一樓以超市( (大統(tǒng)華大統(tǒng)華) )為主，通往超市的通道側(cè)邊上分布著中為主，通往超市的通道側(cè)邊上分布著中 小邊鋪：如冰淇林、面包新語等小邊鋪：如冰淇林、面包新語等 鎮(zhèn)江萬達廣場項目調(diào)研定位報告鎮(zhèn)江萬達廣場項目調(diào)研定位報告 1F： 國際名品館國際名品館精品、名表、珠寶、化妝品、女鞋、主題餐廳精品、名表、珠寶、化妝品、女鞋、主題餐廳 個案調(diào)研個案調(diào)研-八佰伴八佰伴 鎮(zhèn)江萬達廣場項目調(diào)研定位報告鎮(zhèn)江萬達廣場項目調(diào)研定位報告 2F：名媛精品館：名媛精品館

10、時尚女裝、飾品、主題餐廳時尚女裝、飾品、主題餐廳 個案調(diào)研個案調(diào)研-八佰伴八佰伴 鎮(zhèn)江萬達廣場項目調(diào)研定位報告鎮(zhèn)江萬達廣場項目調(diào)研定位報告 3F：時尚伊人館：時尚伊人館 少淑女裝、女包、內(nèi)衣家居服裝、飾品、羊毛羊絨、主題少淑女裝、女包、內(nèi)衣家居服裝、飾品、羊毛羊絨、主題 餐廳、寶麗來餐廳、寶麗來SPASPA 個案調(diào)研個案調(diào)研-八佰伴八佰伴 鎮(zhèn)江萬達廣場項目調(diào)研定位報告鎮(zhèn)江萬達廣場項目調(diào)研定位報告 4F：紳士風范館：紳士風范館 男裝、男包、男鞋、主題餐廳男裝、男包、男鞋、主題餐廳 個案調(diào)研個案調(diào)研-八佰伴八佰伴 鎮(zhèn)江萬達廣場項目調(diào)研定位報告鎮(zhèn)江萬達廣場項目調(diào)研定位報告 5F：耀動兒童館：耀動兒童

11、館 童裝、童鞋、運動、休閑牛仔、瑞思學科英語、東方童裝、童鞋、運動、休閑牛仔、瑞思學科英語、東方 愛嬰早教、反斗城兒童娛樂愛嬰早教、反斗城兒童娛樂 個案調(diào)研個案調(diào)研-八佰伴八佰伴 鎮(zhèn)江萬達廣場項目調(diào)研定位報告鎮(zhèn)江萬達廣場項目調(diào)研定位報告 6F：家居生活館：家居生活館 床品、家居、羽絨服、家電、主題餐廳床品、家居、羽絨服、家電、主題餐廳 個案調(diào)研個案調(diào)研-八佰伴八佰伴 鎮(zhèn)江萬達廣場項目調(diào)研定位報告鎮(zhèn)江萬達廣場項目調(diào)研定位報告 7F：美食休閑館：美食休閑館 外婆家（未開）、左右山多士、潤記港式茶餐廳、優(yōu)仙美地、外婆家（未開）、左右山多士、潤記港式茶餐廳、優(yōu)仙美地、 美食廣場（未開）、大地數(shù)字影城（

12、未開）、空中花園美食廣場（未開）、大地數(shù)字影城（未開）、空中花園 個案調(diào)研個案調(diào)研-八佰伴八佰伴 鎮(zhèn)江萬達廣場項目調(diào)研定位報告鎮(zhèn)江萬達廣場項目調(diào)研定位報告 個案調(diào)研個案調(diào)研-八佰伴八佰伴 鎮(zhèn)江萬達廣場項目調(diào)研定位報告鎮(zhèn)江萬達廣場項目調(diào)研定位報告 個案調(diào)研個案調(diào)研-八佰伴八佰伴 1、地理：、地理： 八佰伴坐落于中山東路，屬于鎮(zhèn)江主城區(qū)核心位置，市內(nèi)到達購物中心的交通極 為方便 目前出行至鎮(zhèn)江市的交通也極為便捷，高鐵的運行，在各鄰近城市間，使鎮(zhèn)江成 為名副其實的半小時都市圈、一小時都市圈 2、消費群體：、消費群體： 鎮(zhèn)江全市內(nèi)各區(qū)域消費者（鎮(zhèn)江城市小，各城區(qū)之間相鄰的距離比較近） 因鎮(zhèn)江地理優(yōu)勢與

13、交通便利，消費人群可輻射至揚州、丹陽、句容、揚中等地 3、購物中心設(shè)計及購物環(huán)境、購物中心設(shè)計及購物環(huán)境 大氣、寬敞、典雅：效仿南京德基廣場，一樓留有適當?shù)奶?，從視覺上給人一 種舒適的購物中心 鄰近街道一面的櫥窗均為國際或國內(nèi)知名大牌,例如卡地亞、萬寶龍等 購物中心比較方正，動線比較清晰，各柜臺設(shè)計擺放整齊 3、項目調(diào)研總結(jié)：、項目調(diào)研總結(jié)： 鎮(zhèn)江萬達廣場項目調(diào)研定位報告鎮(zhèn)江萬達廣場項目調(diào)研定位報告 個案調(diào)研個案調(diào)研-八佰伴八佰伴 4、服務(wù)：、服務(wù)： 各柜臺營業(yè)員精神面貌較好，服務(wù)意識很強，且擁有主人翁意識。（在八佰伴購 物中心拍照的時候，不管是拍自己服務(wù)的品牌還是其他品牌，均為很友好的提醒

14、你 不能拍照） 5、目前面臨的一些問題：、目前面臨的一些問題： 八佰伴為今年1月份新開業(yè)的購物廣場，品牌與鎮(zhèn)江之前的老商業(yè)城比較，高檔許 多。在目前來看，廣場內(nèi)客流較少（與同時間段的老商業(yè)城相比），大牌消費能力 支撐不夠，接受度尚不足，目前屬于鎮(zhèn)江高端購物中心，還處在商業(yè)培育期 鎮(zhèn)江萬達廣場項目調(diào)研定位報告鎮(zhèn)江萬達廣場項目調(diào)研定位報告 個案調(diào)研個案調(diào)研-商業(yè)城商業(yè)城 鎮(zhèn)江商業(yè)城鎮(zhèn)江商業(yè)城 鎮(zhèn)江萬達廣場項目調(diào)研定位報告鎮(zhèn)江萬達廣場項目調(diào)研定位報告 個案調(diào)研個案調(diào)研-商業(yè)城商業(yè)城 1、概況、概況 鎮(zhèn)江商業(yè)城為鎮(zhèn)江市老商業(yè)百貨鎮(zhèn)江商業(yè)城為鎮(zhèn)江市老商業(yè)百貨 （19961996年開業(yè)），地處于主城核心位

15、年開業(yè)），地處于主城核心位 子，與八佰伴距離步行子，與八佰伴距離步行5 5分鐘分鐘 體量較小，外立面及場內(nèi)裝修均顯體量較小，外立面及場內(nèi)裝修均顯 舊，動線及導(dǎo)視不清晰舊，動線及導(dǎo)視不清晰 經(jīng)營形式還是沒有脫離老式百貨的經(jīng)營形式還是沒有脫離老式百貨的 影子影子 經(jīng)營的品牌可歸類為中低端，且中經(jīng)營的品牌可歸類為中低端，且中 端偏多端偏多 鎮(zhèn)江萬達廣場項目調(diào)研定位報告鎮(zhèn)江萬達廣場項目調(diào)研定位報告 個案調(diào)研個案調(diào)研-商業(yè)城商業(yè)城 2、樓層分布、樓層分布 鎮(zhèn)江萬達廣場項目調(diào)研定位報告鎮(zhèn)江萬達廣場項目調(diào)研定位報告 個案調(diào)研個案調(diào)研-商業(yè)城商業(yè)城 鎮(zhèn)江萬達廣場項目調(diào)研定位報告鎮(zhèn)江萬達廣場項目調(diào)研定位報告 個

16、案調(diào)研個案調(diào)研-商業(yè)城商業(yè)城 3、項目調(diào)研總結(jié)、項目調(diào)研總結(jié) 位置：地理位置佳 檔次：消費群體檔次相對偏低（原先全市只有這一家商場） 品牌：商場內(nèi)大部分服飾（veromoda、only、scofield、阿迪、耐克等）都是有較 知名度的品牌，中島區(qū)的偏低端品牌較多 設(shè)計：商場內(nèi)各柜臺服飾均用玻璃房作圍擋，一個品牌在一個格子里，整體購物 時像穿梭在各個格子之間，且人行通道過于狹窄；沒有任何的導(dǎo)購手冊，沒有清晰 的導(dǎo)購示意圖 服務(wù)：營業(yè)員年齡層普遍較高，“大媽型”普遍存在。沒有良好的服務(wù)意識，群 體聊天，隔空喊話現(xiàn)象一直存在。 環(huán)境：場內(nèi)環(huán)境局促擁擠，在高溫夏天的環(huán)境下，溫度偏高，空氣較差 鎮(zhèn)江萬

17、達廣場項目調(diào)研定位報告鎮(zhèn)江萬達廣場項目調(diào)研定位報告 個案調(diào)研個案調(diào)研-太和廣場太和廣場 鎮(zhèn)江鎮(zhèn)江 太和廣場太和廣場 鎮(zhèn)江萬達廣場項目調(diào)研定位報告鎮(zhèn)江萬達廣場項目調(diào)研定位報告 個案調(diào)研個案調(diào)研-太和廣場太和廣場 1、概況、概況 位于八佰伴斜對面位于八佰伴斜對面 廣場里面為租賃商鋪，性質(zhì)類似廣場里面為租賃商鋪，性質(zhì)類似 于南京的華新，層次與南京玉橋差于南京的華新，層次與南京玉橋差 不多不多 鎮(zhèn)江萬達廣場項目調(diào)研定位報告鎮(zhèn)江萬達廣場項目調(diào)研定位報告 個案調(diào)研個案調(diào)研-太和廣場太和廣場 鎮(zhèn)江萬達廣場項目調(diào)研定位報告鎮(zhèn)江萬達廣場項目調(diào)研定位報告 個案調(diào)研個案調(diào)研-太和廣場太和廣場 2、項目調(diào)研總結(jié)、項目

18、調(diào)研總結(jié) 租賃式廣場，里面環(huán)境較差，業(yè)態(tài)以服飾居多，且大多為個體買賣批發(fā)的租賃式廣場，里面環(huán)境較差，業(yè)態(tài)以服飾居多，且大多為個體買賣批發(fā)的 不知名品牌。少數(shù)幾個知名品牌不知名品牌。少數(shù)幾個知名品牌veromoda、only、JJ、Eland等，均為品等，均為品 牌折扣店牌折扣店 走道一邊個體租滿開放式小鋪，以美甲、小玩具、飾品居多，且擺放雜亂走道一邊個體租滿開放式小鋪，以美甲、小玩具、飾品居多，且擺放雜亂 消費群體層次較低消費群體層次較低 鎮(zhèn)江萬達廣場項目調(diào)研定位報告鎮(zhèn)江萬達廣場項目調(diào)研定位報告 個案調(diào)研個案調(diào)研-紫金廣場紫金廣場 鎮(zhèn)江鎮(zhèn)江 紫金廣場紫金廣場 鎮(zhèn)江萬達廣場項目調(diào)研定位報告鎮(zhèn)江萬

19、達廣場項目調(diào)研定位報告 個案調(diào)研個案調(diào)研-紫金廣場紫金廣場 1、概況、概況 與鎮(zhèn)江商業(yè)城一街之隔與鎮(zhèn)江商業(yè)城一街之隔 紫金廣場類似于市民活動廣場，紫金廣場類似于市民活動廣場， 留有大面積場地供市民休閑留有大面積場地供市民休閑 鎮(zhèn)江萬達廣場項目調(diào)研定位報告鎮(zhèn)江萬達廣場項目調(diào)研定位報告 個案調(diào)研個案調(diào)研-紫金廣場紫金廣場 鎮(zhèn)江萬達廣場項目調(diào)研定位報告鎮(zhèn)江萬達廣場項目調(diào)研定位報告 個案調(diào)研個案調(diào)研-紫金廣場紫金廣場 2、項目調(diào)研總結(jié)、項目調(diào)研總結(jié) 以餐飲休閑為主，配有藥房、婚紗攝影等生活配套以餐飲休閑為主，配有藥房、婚紗攝影等生活配套 除專賣羽絨服的太平商場外，一樓商鋪以專賣店為主，如鄂爾多斯、來伊

20、除專賣羽絨服的太平商場外，一樓商鋪以專賣店為主，如鄂爾多斯、來伊 份、飾品玩具專賣等份、飾品玩具專賣等 鎮(zhèn)江萬達廣場項目調(diào)研定位報告鎮(zhèn)江萬達廣場項目調(diào)研定位報告 鎮(zhèn)江品牌調(diào)研鎮(zhèn)江品牌調(diào)研 鎮(zhèn)江萬達廣場項目調(diào)研定位報告鎮(zhèn)江萬達廣場項目調(diào)研定位報告 目標品牌業(yè)績 鎮(zhèn)江萬達廣場項目調(diào)研定位報告鎮(zhèn)江萬達廣場項目調(diào)研定位報告 項目周邊交通狀況項目周邊交通狀況 鎮(zhèn)江萬達廣場項目調(diào)研定位報告鎮(zhèn)江萬達廣場項目調(diào)研定位報告 鎮(zhèn)江萬達廣場介紹 項目周邊交通狀況項目周邊交通狀況 鎮(zhèn)江萬達廣場位于鎮(zhèn)江市潤州區(qū)黃山西路，與滬寧高鐵鎮(zhèn)江站、鎮(zhèn)江萬達廣場位于鎮(zhèn)江市潤州區(qū)黃山西路，與滬寧高鐵鎮(zhèn)江站、 鎮(zhèn)江新客運站、鎮(zhèn)江新航站

21、樓一街之隔，區(qū)域?qū)ν饨煌ㄊ直憷｜S鎮(zhèn)江新客運站、鎮(zhèn)江新航站樓一街之隔，區(qū)域?qū)ν饨煌ㄊ直憷?。黃 山西路、中山西路、黃山南路、檀山路等城市主干道路穿項目而過，山西路、中山西路、黃山南路、檀山路等城市主干道路穿項目而過， 使得鎮(zhèn)江萬達廣場可與鎮(zhèn)江各區(qū)縣保持便捷的聯(lián)系。駕車從鎮(zhèn)江萬達使得鎮(zhèn)江萬達廣場可與鎮(zhèn)江各區(qū)縣保持便捷的聯(lián)系。駕車從鎮(zhèn)江萬達 廣場到鎮(zhèn)江區(qū)縣丹陽等地只需要廣場到鎮(zhèn)江區(qū)縣丹陽等地只需要4040分鐘，其中項目所在地到市中心的分鐘，其中項目所在地到市中心的 大市口商圈只需五、六分鐘的車程。大市口商圈只需五、六分鐘的車程。 鎮(zhèn)江萬達廣場項目調(diào)研定位報告鎮(zhèn)江萬達廣場項目調(diào)研定位報告 鎮(zhèn)江萬達

22、廣場介紹 地理位置區(qū)位圖地理位置區(qū)位圖 鎮(zhèn)江萬達廣場 鎮(zhèn)江萬達廣場項目調(diào)研定位報告鎮(zhèn)江萬達廣場項目調(diào)研定位報告 鎮(zhèn)江萬達廣場介紹 項目周邊公交線路配套情況項目周邊公交線路配套情況 鎮(zhèn)江萬達廣場項目調(diào)研定位報告鎮(zhèn)江萬達廣場項目調(diào)研定位報告 鎮(zhèn)江萬達廣場介紹 公交主要線路公交主要線路 線路線路 行車路線行車路線 線路行駛時間線路行駛時間 大運量大運量1 1 高鐵站高鐵站-江大樞紐站江大樞紐站 3535分鐘分鐘 1919路路 高鐵站高鐵站-江大樞紐站江大樞紐站 4545分鐘分鐘 大運量大運量2 2 高鐵站高鐵站-鎮(zhèn)江新區(qū)（大港）鎮(zhèn)江新區(qū)（大港） 5050分鐘分鐘 K42K42路路 韋崗溫泉韋崗溫泉鎮(zhèn)

23、江高鐵站鎮(zhèn)江高鐵站 7070分鐘分鐘 K221K221路路 上黨農(nóng)貿(mào)市場上黨農(nóng)貿(mào)市場鎮(zhèn)江高鐵站鎮(zhèn)江高鐵站 4545分鐘分鐘 1717路路 南門汽車站南門汽車站- -鎮(zhèn)江高鐵站鎮(zhèn)江高鐵站龍門港區(qū)龍門港區(qū) 4545分鐘分鐘 新區(qū)夜班線新區(qū)夜班線 瑞丹花苑瑞丹花苑鎮(zhèn)江高鐵站鎮(zhèn)江高鐵站 6060分鐘分鐘 項目一街之隔的新航站樓的投入使用，將鎮(zhèn)江從鐵路、公路往來的途徑延伸項目一街之隔的新航站樓的投入使用，將鎮(zhèn)江從鐵路、公路往來的途徑延伸 到航空。未來去南京祿口機場，可以在新航站樓辦理完安檢手續(xù)乘車直接到到航空。未來去南京祿口機場，可以在新航站樓辦理完安檢手續(xù)乘車直接到 達機場登機，免去了原有通過鐵路轉(zhuǎn)公

24、路客運的方式，讓出行更加的便利。達機場登機，免去了原有通過鐵路轉(zhuǎn)公路客運的方式，讓出行更加的便利。 鎮(zhèn)江萬達廣場項目調(diào)研定位報告鎮(zhèn)江萬達廣場項目調(diào)研定位報告 鎮(zhèn)江萬達廣場介紹 區(qū)域人口狀況區(qū)域人口狀況 直接輻射人口狀況直接輻射人口狀況 南徐新城區(qū)南徐新城區(qū) 南徐新城中心鎮(zhèn)由鎮(zhèn)江市行政辦公區(qū)、文化體育區(qū)、高鐵站場區(qū)、城鐵站場區(qū)組成。到南徐新城中心鎮(zhèn)由鎮(zhèn)江市行政辦公區(qū)、文化體育區(qū)、高鐵站場區(qū)、城鐵站場區(qū)組成。到20112011年年底，規(guī)劃年年底，規(guī)劃 范圍內(nèi)新區(qū)常住人口約為范圍內(nèi)新區(qū)常住人口約為1010萬人，人均收入萬人，人均收入2200022000元。元。 潤州區(qū)潤州區(qū) 項目屬于潤州區(qū)范圍內(nèi)區(qū)，

25、總面積項目屬于潤州區(qū)范圍內(nèi)區(qū)，總面積132132平方公里，轄有平方公里，轄有4 4個街道、個街道、1 1個鎮(zhèn)：寶塔路街道、和平路街道、金山個鎮(zhèn)：寶塔路街道、和平路街道、金山 街道、七里甸街道、蔣喬鎮(zhèn)全區(qū)戶籍人口約為街道、七里甸街道、蔣喬鎮(zhèn)全區(qū)戶籍人口約為2424萬人。萬人。 京口區(qū)京口區(qū) 京口區(qū)面積京口區(qū)面積316316平方千米。平方千米。20042004年底，京口區(qū)總?cè)丝谀甑?，京口區(qū)總?cè)丝?4.7734.77萬人；鎮(zhèn)江新區(qū)總?cè)丝谌f人；鎮(zhèn)江新區(qū)總?cè)丝?.776.77萬人。轄萬人。轄6 6個街道、個街道、 5 5個鎮(zhèn)：正東路街道、健康路街道、大市口街道、四牌樓街道、丁卯街道、大港街道、象山鎮(zhèn)、諫

26、壁鎮(zhèn)、姚個鎮(zhèn)：正東路街道、健康路街道、大市口街道、四牌樓街道、丁卯街道、大港街道、象山鎮(zhèn)、諫壁鎮(zhèn)、姚 橋鎮(zhèn)、大路鎮(zhèn)、丁崗鎮(zhèn)。其中，丁卯街道、大港街道、大港鎮(zhèn)、大路鎮(zhèn)、姚橋鎮(zhèn)、丁崗鎮(zhèn)委托鎮(zhèn)江新區(qū)管理橋鎮(zhèn)、大路鎮(zhèn)、丁崗鎮(zhèn)。其中，丁卯街道、大港街道、大港鎮(zhèn)、大路鎮(zhèn)、姚橋鎮(zhèn)、丁崗鎮(zhèn)委托鎮(zhèn)江新區(qū)管理 。 丹徒區(qū)丹徒區(qū) 丹徒區(qū)位于江蘇省西南部，鎮(zhèn)江市區(qū)周圍。地理坐標為東經(jīng)丹徒區(qū)位于江蘇省西南部，鎮(zhèn)江市區(qū)周圍。地理坐標為東經(jīng)11911915-11915-1194545，北緯，北緯313115-15- 32321616。東、北分別與揚中、揚州、儀征隔江相望，東南鄰丹陽，南連金壇，西接句容。面積。東、北分別與揚

27、中、揚州、儀征隔江相望，東南鄰丹陽，南連金壇，西接句容。面積611611方千米方千米 。20042004年底，總?cè)丝谀甑?，總?cè)丝?6.1136.11萬人。丹徒區(qū)轄萬人。丹徒區(qū)轄7 7個鎮(zhèn)：高橋鎮(zhèn)、辛豐鎮(zhèn)、谷陽鎮(zhèn)、上黨鎮(zhèn)、寶堰鎮(zhèn)、高資鎮(zhèn)、個鎮(zhèn)：高橋鎮(zhèn)、辛豐鎮(zhèn)、谷陽鎮(zhèn)、上黨鎮(zhèn)、寶堰鎮(zhèn)、高資鎮(zhèn)、 世業(yè)鎮(zhèn)。世業(yè)鎮(zhèn)。 鎮(zhèn)江萬達廣場項目調(diào)研定位報告鎮(zhèn)江萬達廣場項目調(diào)研定位報告 項目周邊一公里住宅比較表項目周邊一公里住宅比較表 樓盤樓盤開盤時間開盤時間建筑面積約（萬）建筑面積約（萬）套數(shù)套數(shù)房價房價入住率入住率 華都名城2005-04-14503000700070% 亞東樸園2008-06-16402300

28、670050% 南山華庭2007-08-2742874630062% 項目周邊一公里項目周邊一公里可比商業(yè)調(diào)研可比商業(yè)調(diào)研 項目名稱項目名稱產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型主力店主力店 規(guī)模及建筑規(guī)模及建筑 形態(tài)形態(tài) 售價售價備注備注 華都名城沿街底商餐飲 商業(yè)規(guī)模 25920平米 28000元 在售商鋪 主力面積 160平方 米 中浩國際廣場小型綜合體超市、銀行 總建57600 平方米，商 業(yè)占45% 內(nèi)街13000元/ 平方米，外街 20000元/平方 米 項目基本 售罄 鎮(zhèn)江萬達廣場項目調(diào)研定位報告鎮(zhèn)江萬達廣場項目調(diào)研定位報告 鎮(zhèn)江萬達廣場項目調(diào)研定位報告鎮(zhèn)江萬達廣場項目調(diào)研定位報告 一、鎮(zhèn)江概況一、鎮(zhèn)

29、江概況 二、市內(nèi)商業(yè)圈概況二、市內(nèi)商業(yè)圈概況 三、個案調(diào)研三、個案調(diào)研 四、結(jié)論四、結(jié)論 鎮(zhèn)江萬達廣場項目調(diào)研定位報告鎮(zhèn)江萬達廣場項目調(diào)研定位報告 威脅威脅 機會機會 鎮(zhèn)江萬達廣場項目調(diào)研定位報告鎮(zhèn)江萬達廣場項目調(diào)研定位報告 項目定位項目定位 鎮(zhèn)江大型商業(yè)缺少必要的競爭這是鎮(zhèn)江商業(yè)的現(xiàn)狀。大市口商圈鎮(zhèn)江大型商業(yè)缺少必要的競爭這是鎮(zhèn)江商業(yè)的現(xiàn)狀。大市口商圈“一家獨大一家獨大”的局面，使鎮(zhèn)江較多的消的局面，使鎮(zhèn)江較多的消 費外流。費外流。 目前，大市口商業(yè)中心的鎮(zhèn)江商城、華聯(lián)商廈、鎮(zhèn)江商業(yè)大廈、太和廣場、夭折的德輝廣場，目前，大市口商業(yè)中心的鎮(zhèn)江商城、華聯(lián)商廈、鎮(zhèn)江商業(yè)大廈、太和廣場、夭折的德輝廣

30、場， 還有入主鎮(zhèn)江的華地百貨，除了鎮(zhèn)江商城和大潤發(fā)還值得一提外，其他數(shù)家多半屬于維系生計。還有入主鎮(zhèn)江的華地百貨，除了鎮(zhèn)江商城和大潤發(fā)還值得一提外，其他數(shù)家多半屬于維系生計。 根據(jù)有關(guān)統(tǒng)計表明，根據(jù)有關(guān)統(tǒng)計表明，20092009年，鎮(zhèn)江市城鎮(zhèn)人均消費支出近年，鎮(zhèn)江市城鎮(zhèn)人均消費支出近1.41.4萬元，列萬元，列1313個省轄市第五位，且正以每年兩個省轄市第五位，且正以每年兩 位數(shù)的速度遞增。而與此同時，鎮(zhèn)江的商業(yè)發(fā)展還有著許多空白，過剩的消費力亟待新興業(yè)態(tài)的出現(xiàn)。近位數(shù)的速度遞增。而與此同時，鎮(zhèn)江的商業(yè)發(fā)展還有著許多空白，過剩的消費力亟待新興業(yè)態(tài)的出現(xiàn)。近 年來，鎮(zhèn)江商業(yè)業(yè)態(tài)單一，缺乏國際化的

31、復(fù)合型商業(yè)，與鎮(zhèn)江開放的城市形象不相匹配，鎮(zhèn)江期待有一個年來，鎮(zhèn)江商業(yè)業(yè)態(tài)單一，缺乏國際化的復(fù)合型商業(yè)，與鎮(zhèn)江開放的城市形象不相匹配，鎮(zhèn)江期待有一個 能夠體現(xiàn)商業(yè)新面貌的載體來實現(xiàn)更大的發(fā)展，鎮(zhèn)江市民已不滿足于單純的購物消費，他們需要向更高的能夠體現(xiàn)商業(yè)新面貌的載體來實現(xiàn)更大的發(fā)展，鎮(zhèn)江市民已不滿足于單純的購物消費，他們需要向更高的 舒適、創(chuàng)新、休閑娛樂空間發(fā)展。在這種背景下，周邊城市激烈的價格戰(zhàn)吸引了許多鎮(zhèn)江消費者。不少周舒適、創(chuàng)新、休閑娛樂空間發(fā)展。在這種背景下，周邊城市激烈的價格戰(zhàn)吸引了許多鎮(zhèn)江消費者。不少周 邊城市看好鎮(zhèn)江這塊市場，南京、揚州等周邊城市甚至把促銷廣告打到了鎮(zhèn)江。邊城市看

32、好鎮(zhèn)江這塊市場，南京、揚州等周邊城市甚至把促銷廣告打到了鎮(zhèn)江。 在交通便捷的時代，一在交通便捷的時代，一 個城市出現(xiàn)消費外流是正常的，但鎮(zhèn)江的消費外流卻有點不正常，是缺少競爭，許多是缺少選擇導(dǎo)致的被個城市出現(xiàn)消費外流是正常的，但鎮(zhèn)江的消費外流卻有點不正常，是缺少競爭，許多是缺少選擇導(dǎo)致的被 迫外流。鎮(zhèn)江商業(yè)，需要引入競爭，培育消費載體。迫外流。鎮(zhèn)江商業(yè)，需要引入競爭，培育消費載體。 就在鎮(zhèn)江人為大市口的繁榮而沾沾自喜時，南京的就在鎮(zhèn)江人為大市口的繁榮而沾沾自喜時，南京的 新街口卻在笑納鎮(zhèn)江人每年送去的數(shù)億元鈔票。新街口卻在笑納鎮(zhèn)江人每年送去的數(shù)億元鈔票。 1.1.從上面對于鎮(zhèn)江商業(yè)的現(xiàn)狀分析來看，鎮(zhèn)江萬達廣場的專業(yè)優(yōu)勢、地域優(yōu)勢結(jié)合整個城市商業(yè)發(fā)展的規(guī)從上面對于鎮(zhèn)江商業(yè)的現(xiàn)狀分析來看，鎮(zhèn)江萬達廣場的專業(yè)優(yōu)勢、地域優(yōu)勢結(jié)合整個城市商業(yè)發(fā)展的規(guī) 劃要求項目