某房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、某房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究一、 項(xiàng)目總論（一）項(xiàng)目背景項(xiàng)目用地：汀棠公園以東地塊項(xiàng)目開(kāi)發(fā)背景： 蕪湖市國(guó)土資源局發(fā)布了鳩江區(qū)汀棠公園以東地 塊的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)拍賣出讓公告， 該地塊無(wú)論位置還是配套來(lái) 說(shuō)都是區(qū)域的 “掌上明珠 ”。（二）承擔(dān)可行性研究的單位* 投資顧問(wèn)有限公司（三）研究工作依據(jù)根據(jù)蕪湖海創(chuàng)置業(yè)責(zé)任有限公司委托， 依照委托書(shū)和上述文件以 及相應(yīng)的法律、法規(guī)編寫(xiě)本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。二、 項(xiàng)目投資環(huán)境和市場(chǎng)研究（一）市場(chǎng)宏觀背景1.全國(guó)投資環(huán)境2018 年 1-3 月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 21291 億元，同比名義增 長(zhǎng) 10.4% ，增速比 1-2 月份提高 0.5 個(gè)百分點(diǎn)。

2、 其中，住宅投資 14705 億元，增長(zhǎng) 13.3% ，增速提高 1 個(gè)百分點(diǎn)。住宅投資占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投 資的比重為 69.1%.全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速2018 年 1-3 月份全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷售情況指標(biāo)絕對(duì)量同比增長(zhǎng)（ %）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資（億元）2129110.4其中：住宅1470513.3辦公樓1193-0.1商業(yè)營(yíng)業(yè)用房2743-6.5房屋施工面積（萬(wàn)平方米）6465561.5其中：住宅4415401.9辦公樓308490.3商業(yè)營(yíng)業(yè)用房86559-3.3房屋新開(kāi)工面積（萬(wàn)平方米）346159.7其中：住宅2553112.2辦公樓1105-2.3商業(yè)營(yíng)業(yè)用房3441-10.7房屋竣工面積

3、（萬(wàn)平方米）20709-10.1其中：住宅14198-14辦公樓941-0.2商業(yè)營(yíng)業(yè)用房2676-7.2土地購(gòu)置面積（萬(wàn)平方米）38020.5土地成交價(jià)款（億元）163420.3商品房銷售面積（萬(wàn)平方米）300883.6其中：住宅261142.5辦公樓754-2.8商業(yè)營(yíng)業(yè)用房20219.6商品房銷售額（億元）2559710.4其中：住宅2160911.4辦公樓1103-8.2商業(yè)營(yíng)業(yè)用房22077.9商品房待售面積（萬(wàn)平方米）57329-16.7其中：住宅29167-25.4辦公樓3637-4商業(yè)營(yíng)業(yè)用房14639-8.6房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金（億元）367703.1其中：國(guó)內(nèi)貸款6957

4、0.9利用外資16-78.4自籌資金114495.1定金及預(yù)收款1113011.2個(gè)人按揭貸款5160-6.82018 年 1-3 月份東中西部和東北地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況投資額（億元）同比增長(zhǎng)（ % ）地區(qū)房地產(chǎn)住宅房地產(chǎn)住宅全國(guó)總計(jì)212911470510.413.3東部地區(qū)12277847011.814.1中部地區(qū)444332001519西部地區(qū)412227252.96.9東北地區(qū)4493101.3-32018 年 1-3 月份東中西部和東北地區(qū)房地產(chǎn)銷售情況商品房銷售面積商品房銷售額地區(qū)絕對(duì)數(shù)同比增長(zhǎng)絕對(duì)數(shù)同比增長(zhǎng)（萬(wàn)平方米）（%）（億元）（%）全國(guó)總計(jì)300883.62559710.

5、4東部地區(qū)12491-7.314126-0.9中部地區(qū)826414.6531928.2西部地區(qū)837612543029東北地區(qū)9578.572326.62018 年 1-3 月份，東部地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 12277 億元，同比增 長(zhǎng) 11.8% ，增速比 1-2 月份提高 0.2 個(gè)百分點(diǎn)；中部地區(qū)投資 4443 億 元，增長(zhǎng) 15.0% ，增速提高 1.6 個(gè)百分點(diǎn)；西部地區(qū)投資 4122 億元， 增長(zhǎng) 2.9% ，增速回落 0.8 個(gè)百分點(diǎn)；東北地區(qū)投資 449 億元，增長(zhǎng) 1.3%， 1-2 月份為下降 15.3% 。2018 年 1-3 月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積 646556

6、萬(wàn)平方米， 同比增長(zhǎng) 1.5% ，增速與 1-2 月份持平。其中，住宅施工面積 441540 萬(wàn)平方米， 增長(zhǎng) 1.9% 。房屋新開(kāi)工面積 34615 萬(wàn)平方米， 增長(zhǎng) 9.7% ， 增速提高 6.8 個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅新開(kāi)工面積 25531 萬(wàn)平方米，增 長(zhǎng) 12.2% 。房屋竣工面積 20709 萬(wàn)平方米，下降 10.1% ，降幅收窄 2 個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅竣工面積 14198 萬(wàn)平方米，下降 14.0% 。2018 年 1-3 月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積 3802 萬(wàn)平方米， 同比增長(zhǎng) 0.5% ，1-2 月份為下降 1.2% ；土地成交價(jià)款 1634 億元，增 長(zhǎng) 20.3%

7、 ，增速提高 20.3 個(gè)百分點(diǎn)。2017-2018 年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積增速商品房銷售和待售情況2018 年 1-3 月份，商品房銷售面積 30088 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)3.6% ，增速比 1-2 月份回落 0.5 個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售面積增長(zhǎng)2.5% ，辦公樓銷售面積下降 2.8% ，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積增長(zhǎng) 9.6% 商品房銷售額 25597 億元，增長(zhǎng) 10.4% ，增速回落 4.9 個(gè)百分點(diǎn)。其 中，住宅銷售額增長(zhǎng) 11.4% ，辦公樓銷售額下降 8.2% ，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房 銷售額增長(zhǎng) 7.9% 。2017-2018 年全國(guó)商品房銷售面積及銷售額增速2018 年 1-3

8、 月份，東部地區(qū)商品房銷售面積 12491 萬(wàn)平方米，同 比下降 7.3% ，降幅比 1-2 月份擴(kuò)大 1.8 個(gè)百分點(diǎn)；銷售額 14126 億元， 下降 0.9% ， 1-2 月份為增長(zhǎng) 6.7% 。中部地區(qū)商品房銷售面積 8264 萬(wàn) 平方米，增長(zhǎng) 14.6% ，增速提高 3.9 個(gè)百分點(diǎn)；銷售額 5319 億元，增 長(zhǎng) 28.2% ，增速提高 3.1 個(gè)百分點(diǎn)。西部地區(qū)商品房銷售面積 8376 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) 12.0% ，增速回落 1 個(gè)百分點(diǎn)；銷售額 5430 億元， 增長(zhǎng) 29.0% ，增速回落 1.2 個(gè)百分點(diǎn)。東北地區(qū)商品房銷售面積 957 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) 8.5% ，增速回落

9、 6.7 個(gè)百分點(diǎn)；銷售額 723 億元，增 長(zhǎng) 26.6% ，增速回落 8.6 個(gè)百分點(diǎn)。2018 年 3 月末，商品房待售面積 57329 萬(wàn)平方米，比 2 月末減少203 萬(wàn)平方米1138 萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積減少 954 萬(wàn)平方米，辦公樓待 售面積增加 43 萬(wàn)平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積減少三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金情況2018 年 1-3 月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金 36770 億元，同比增 長(zhǎng) 3.1% ，增速比 1-2 月份回落 1.7 個(gè)百分點(diǎn)。其中，國(guó)內(nèi)貸款 6957 億元，增長(zhǎng) 0.9% ；利用外資 16 億元，下降 78.4% ；自籌資金 11449 億元，增

10、長(zhǎng) 5.1% ；定金及預(yù)收款 11130 億元，增長(zhǎng) 11.2% ；個(gè)人按揭 貸款 5160 億元，下降 6.8% 。2017-2018 年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年到位資金增速四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)2018 年 3 月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)（簡(jiǎn)稱 “國(guó)房景氣指數(shù) ” ） 為 101.50 ，比 2 月份回落 0.16 點(diǎn)。2017-2018 年國(guó)房景氣指數(shù)走勢(shì)圖五、新建商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況從環(huán)比看，新建商品住宅銷售價(jià)格下降的城市有 城市有 55 個(gè)，持平的城市有 5 個(gè)。最高漲幅為 2.1% ， 從同比看，新建商品住宅銷售價(jià)格下降的城市有 10 有 60 個(gè)。最高漲幅為 12.3% ，最低為

11、下降 2.3% 。3.蕪湖市投資宏觀背景一、開(kāi)發(fā)投資、建設(shè)情況10 個(gè)，上漲的最低為下降 0.4%個(gè)，上漲的城市13.9% 。市區(qū)完全市完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 408.27 億元，同比增長(zhǎng) 成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 298.49 億元，同比增長(zhǎng) 9.0% 。全市房屋施工面積 2884.59 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 0.9%; 房屋新開(kāi)工 面積 688.94 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 71.6%; 房屋竣工面積 434.61 萬(wàn)平方 米，同比增長(zhǎng) 7.8% 。市區(qū)房屋施工面積 1873.12 萬(wàn)平方米， 同比下降 8.9%;房屋新開(kāi)工面積 395.89 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 82.8%; 房屋竣工面 積 206.14

12、萬(wàn)平方米，同比下降 39.1% 。二、商品房銷售情況 全市商品房銷售面積 740.08 萬(wàn)平方米， 同比增長(zhǎng) 13.41%; 銷售金額為 429.73 億元，同比增長(zhǎng) 16.30% 。市區(qū)商品房銷售面積 524.1 萬(wàn)平方米， 同比增長(zhǎng) 17.47%; 銷售金額為 321.18 億元，同比增長(zhǎng) 15.80% 。 二、 項(xiàng)目用地分析及評(píng)價(jià)1. 該地塊位置解鳩江區(qū)汀棠公園以東地塊東至弋江中路綠化帶，西至規(guī)劃支 路，南至赤鑄山路，北至規(guī)劃水系，土地面積 11.2567 萬(wàn)方，地塊 規(guī)劃為純居住用地， 容積率小于等于 1.8 。地塊起始價(jià) 6.75 億元（樓 面地價(jià) 3331 元 /平），出讓面積 1

13、12567 ，該地目前較為平整，是 一塊凈地，南邊是行道綠化帶，東邊正在進(jìn)行弋江路景觀提升工 程。但地塊周邊有高架橋通過(guò)。102. 地塊周邊樓市分析11周邊的住宅項(xiàng)目出售和出租價(jià)格數(shù)據(jù)（以下數(shù)據(jù)僅供參考）1704 號(hào)宗地地處鳩江區(qū)核心位置，周邊的小區(qū)主要有：淮礦東方藍(lán) 海、巨龍城市花園、信達(dá)藍(lán)湖郡、宏金金色水岸、華強(qiáng)城頤景灣畔藏 湖、赭山春秋、香樟花園、偉星圣地亞哥、偉星城、偉星幸福里等。 周邊商業(yè)主要有銀湖中路商圈（歐尚超市至綠影新村一帶） 、星隆國(guó) 際城、紅星美凱龍、長(zhǎng)江市場(chǎng)園、偉星星悅廣場(chǎng)、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等。3. 地塊周邊配套設(shè)施分析1、交通配套：12地塊匯聚多條主干道利好， 九華中路下穿、

14、赤鑄山路立交和連接蕪合高速的弋江路， 臨近規(guī)劃中的軌道交通2 號(hào)線中的神山公園站和 蕪湖火車站 ? ? 可以說(shuō)該地塊扼守城中腹地，起到了連接 蕪湖東西、 南北的重要作用。2、生活配套：該地西側(cè)是醇熟的鏡湖主城， 東側(cè)是耀眼的政務(wù)新區(qū)， 占盡配套 優(yōu)勢(shì)：鳩江區(qū)政府、蕪湖火車站、方特歡樂(lè)世界一期、銀 湖路商圈、 偉星星立方、偉星星悅廣場(chǎng)、星隆國(guó)際城、汀棠公園、保 興垾公園、 赭山公園等眾多商業(yè)、娛樂(lè)、休閑配套環(huán) 伺。3、教育配套：地塊周邊有鏡湖小學(xué)汀棠校區(qū)、 育紅小學(xué)分校、 蕪湖市第二十九 中學(xué)、安師大附外城東分校等優(yōu)質(zhì)教育資 源。4、醫(yī)療配套：地塊附近規(guī)劃有蕪湖新婦幼保健院、 項(xiàng)目 5 公里輻射

15、圈內(nèi)還有衛(wèi) 生部三級(jí)甲等醫(yī)院弋磯山醫(yī)院、廣濟(jì)醫(yī)院、第一人民醫(yī)院、第二人民 醫(yī)院、市中醫(yī)院。4. 評(píng)價(jià)該地塊無(wú)論位置還是配套來(lái)說(shuō)都 是區(qū)域的 “掌上明珠 ”三、規(guī)劃限制條件雖然長(zhǎng)期以來(lái)規(guī)劃限制是制約房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不可忽 的略，因素 根據(jù) 政府各類規(guī)劃方案和針對(duì)本項(xiàng)目所 處的位置， 我們?cè)谝?guī)劃局進(jìn)行了了 解，其基本的控規(guī)要求如下：13A 、建筑密度小于等于 20%；B 、項(xiàng)目的總體綠化本應(yīng)在30以上；C、項(xiàng)目的容積率小于 1.8 ； D、建筑樓層低于 40m 。4 項(xiàng)目 SWOT 分析1. 優(yōu)勢(shì)分析：1. 該區(qū)域周邊生活配套設(shè)施完善；2. 交通便捷，通達(dá)度高；3. 區(qū)域內(nèi)教育機(jī)構(gòu)眾多， 利于子女上學(xué)，

16、 可以說(shuō)是非常好的學(xué)區(qū)2. 劣勢(shì)分析：1.附近有火車站高鐵站，且有高架橋通過(guò)，噪音較大；2. 項(xiàng)目周圍的形象不佳，需要進(jìn)一步改善；3. 周邊樓盤(pán)眾多，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力大。3. 機(jī)會(huì)分析：該項(xiàng)目地塊位于汀裳公園以東， 區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯； 周邊基礎(chǔ)設(shè)施完 善，且已形成了完善的生活設(shè)施體系； 該項(xiàng)目用地靠近汀裳公園環(huán)境 優(yōu)美，天然濕地；是吸引客戶的一大優(yōu)點(diǎn)。該項(xiàng)目由政府支持，為后期的開(kāi)發(fā)建設(shè)提供了很大的便捷。 該項(xiàng)目用地位于鏡湖區(qū)，屬于蕪湖市市中心位置，人流量大，市 場(chǎng)資源豐富。144.威脅分析：區(qū)域內(nèi)樓盤(pán)眾多， 且價(jià)格相差并不明顯，競(jìng)爭(zhēng)激烈；且有的樓旁 知名度相對(duì)較高， 這對(duì)海創(chuàng)置業(yè)公司在該地區(qū)的入住

17、形成了一系列的 壓力。該項(xiàng)目用地位于汀裳公園附近， 開(kāi)發(fā)建設(shè)期間的污染比價(jià)嚴(yán)重且 周邊住戶較多，噪音污染相對(duì)較大。（三）項(xiàng)目用地環(huán)境評(píng)價(jià)依據(jù)鏡湖區(qū)政府對(duì)于汀裳公園地塊的未來(lái)規(guī)劃， 鏡湖區(qū)對(duì)汀棠公 園 D 地塊項(xiàng)目規(guī)劃方案組織初審，汀棠公園 D 、西至九華山路、南 至赤鑄山路、北至錢(qián)橋路，土地面積約 188.8 畝，土地用途為居住、 商業(yè)。方案初審會(huì)上，孫躍文區(qū)長(zhǎng)要求，該地塊環(huán)境優(yōu)美，規(guī)劃方案 設(shè)計(jì)中要充分體現(xiàn)特色， 做到高起點(diǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)， 打造高品質(zhì)居住社區(qū)。四、市場(chǎng)定位及方案評(píng)價(jià)（一）項(xiàng)目可能的開(kāi)發(fā)方案： 根據(jù)鏡湖區(qū)房地產(chǎn)現(xiàn)有的市場(chǎng)狀況和本區(qū)域的控規(guī)要求， 結(jié)合本 項(xiàng)目的實(shí)際用地特性和狀況，

18、項(xiàng)目不開(kāi)發(fā)為商業(yè)項(xiàng)目； 我們提出如下 可能的開(kāi)發(fā)方案：方案一：以居住為住的多層住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)為以居住為主的中檔多層住宅小區(qū)。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)形式為 6 躍 7 層磚混結(jié)構(gòu)圍合而成的現(xiàn)代建筑風(fēng)格的生態(tài)居住小區(qū)， 在建筑立面和內(nèi)部環(huán)境上進(jìn)規(guī)劃設(shè)計(jì)，營(yíng)造出特色小區(qū)。戶型以錯(cuò)層和平層為主15方案一的具體設(shè)想：、 項(xiàng)目的規(guī)劃布局項(xiàng)目的規(guī)劃布局遵循傳統(tǒng)民居街、巷、院的圍合式格局；、 項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)建筑立面強(qiáng)調(diào)突出蕪湖市民居文化的底蘊(yùn)與意境； 建筑材質(zhì)選用 環(huán)保建材， 著力表現(xiàn)自然色澤和紋理的美觀， 使風(fēng)格與造型趨于和諧 統(tǒng)一，淡雅明快的色調(diào)勾勒出民居文化特點(diǎn)， 使之成為既符合地域文 化內(nèi)涵又具有時(shí)代特色的理想家園，

19、 從而創(chuàng)造出新的川西民居的建筑 風(fēng)格；另外，大量采用環(huán)保型新技術(shù)、新工藝、新產(chǎn)品、新設(shè)備最大 限度上降低建筑對(duì)環(huán)境的污染和破壞。、 項(xiàng)目的戶型設(shè)計(jì)充分考慮現(xiàn)代人的居家理念， 采用磚混結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)， 層數(shù)為 6 躍 7 層，每個(gè)樓層兩戶人家，復(fù)式層高 3.9 米，其他米。充分考慮居室 的通風(fēng)、采光、干濕與動(dòng)靜分區(qū)；面積從百余平米到近三百平米，以 平層、錯(cuò)層、躍層、復(fù)式等戶型進(jìn)行合理搭配，充分滿足中等收入家 庭的居家要求。在戶內(nèi)，客廳和臥室，甚至躍層的上層都要照顧到生 態(tài)環(huán)境的共享，開(kāi)間 5.1 米的寬闊客廳與空中露臺(tái)相連；通過(guò)向上和 向下兩道 1.3 米高的樓梯，活躍室內(nèi)空間。16、 項(xiàng)目的環(huán)境設(shè)

20、計(jì)小區(qū)環(huán)境主要由噴泉、疊水、建筑小品和綠化鑲嵌組成，充分體 現(xiàn)人與自然的和諧交融，突出濃厚的川西民居特色。設(shè)計(jì)空中花園， 使住戶身在戶內(nèi)都同樣能感受生態(tài)的美景和花鳥(niǎo)魚(yú)蟲(chóng)的樂(lè)趣。、 項(xiàng)目的配套另建一層地下室， 用于小區(qū)公共配套設(shè)施和停放車輛， 小區(qū)無(wú)機(jī)動(dòng)車行駛；籃球場(chǎng)、游泳池等其他健身設(shè)施配套；會(huì)所；安全、消防 系統(tǒng)等；、 物業(yè)服務(wù)除常規(guī)服務(wù)外， 可導(dǎo)入人性化物管家政的服務(wù)項(xiàng)目， 在避免干擾 業(yè)主生活私密性和舒適度的前提下，設(shè)置保姆鐘點(diǎn)工服務(wù)，老人、幼 兒托管服務(wù)，家用器具維修服務(wù)等、 項(xiàng)目的客戶定位二次置業(yè)的中等收入者以及外來(lái)人口方案二：以居住為主的高層電梯公寓開(kāi)發(fā)為居住為主的 12 層的單元

21、式框架結(jié)構(gòu)中檔電梯公寓。 可考 慮在中心地面修建生態(tài)休閑廣場(chǎng)，在室外地面上修建綠色植物走廊； 大力營(yíng)造小區(qū)的內(nèi)部環(huán)境和建筑立面的特色。17 方案二的具體設(shè)想：、 項(xiàng)目的規(guī)劃布局項(xiàng)目的規(guī)劃布局采用矩形圍合式格局， 中間為中庭休閑廣場(chǎng)和其他 配套；、 項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)建筑外觀采用線流暢、 色彩明快的現(xiàn)代建筑風(fēng)格， 用石材及高檔 面磚裝飾外墻，塑鋼飄窗設(shè)計(jì)，彰顯高檔生活品質(zhì)。建筑層數(shù)為 12 層的單元式框架結(jié)構(gòu)的中檔電梯公寓，每層兩戶；、 項(xiàng)目的戶型設(shè)計(jì) 在戶型設(shè)計(jì)上充分滿足中高收入層的居家要求，主力戶型為120m2-200m 2 的三室兩廳和四室三廳的錯(cuò)層、平層為主；每戶設(shè)置外飄式窗臺(tái)延景入室；在戶

22、型空間上 ，采用通透式大空間，運(yùn)用移動(dòng)式 隔墻來(lái)自由分隔，達(dá)到空間與人的完全互動(dòng)；充分考慮居室的通風(fēng)、 采光、干濕與動(dòng)靜分區(qū)；、 項(xiàng)目的環(huán)境規(guī)劃在小區(qū)內(nèi)規(guī)劃設(shè)計(jì)一個(gè)主要由綠色草坪、 廣場(chǎng)噴泉、景觀游泳池、 流動(dòng)水渠、園藝小品、體育設(shè)施、兒童游戲樂(lè)園銀杏、榕樹(shù)、茶花等 名貴樹(shù)組合而成的休閑廣場(chǎng)，突出綠意、生態(tài)、健康、別致等特色。在小區(qū)的四周設(shè)計(jì)一個(gè)流動(dòng)水渠讓潺潺溪流圍繞小區(qū)四周， 使居 家環(huán)境更富 “小橋流水人家 ”的生動(dòng)意境。在綠色環(huán)境鋪排之間，設(shè)置18 健康通道，滿足業(yè)主晨練和與家人散步的需要。、 項(xiàng)目的配套建一層地下室， 用于物管配套和停放車輛， 修建健身館、 棋牌館、 乒乓球館、桌球館、

23、多功能廳、家政服務(wù)中心等多項(xiàng)康體設(shè)施的全面 配套；安全系統(tǒng)： 每戶配置紅外線防盜報(bào)警系統(tǒng)，電視監(jiān)控系統(tǒng)，單元對(duì)講系統(tǒng)， 24 小時(shí)保安巡邏；供電系統(tǒng)： 每戶設(shè)有配電箱以及 10A ( 40A)或 15A(60A) 新型電表， 設(shè)計(jì)用電負(fù)荷標(biāo)準(zhǔn)層為 6000W ，躍層為 8000W ，六回路供電方式 ； 電訊、電視： 每戶直播電話戶兩門(mén)，三個(gè)電話接口，每戶電視插座三 個(gè)；網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)： 每戶均設(shè) internet 寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)接口 ； 消防報(bào)警系統(tǒng)： 每層均設(shè)有消火栓系統(tǒng)，地下室設(shè)專用消防水池，屋 頂專用消防水箱， 每個(gè)消火栓配有按鈕接入消防中心， 實(shí)現(xiàn)防火安全 性，可靠性； 三表遠(yuǎn)程抄送系統(tǒng)。、

24、物業(yè)服務(wù) 除常規(guī)物業(yè)服務(wù)外，可導(dǎo)入人性化物管家政的服務(wù)項(xiàng)目，在避免干擾業(yè)主生活私密性和舒適度的前提下，設(shè)置保姆鐘點(diǎn)工服 務(wù)，老人、幼兒托管服務(wù)，家用器具維修服務(wù)等。、 項(xiàng)目的客戶定位 二次置業(yè)的中、高收入者。19二）投資估算1. 項(xiàng)目土地成本測(cè)算 本項(xiàng)目的土地價(jià)格按* 萬(wàn)元 /畝測(cè)算。土地成本 =土地價(jià)格 土地面積 =* *= * （萬(wàn)元）項(xiàng)目測(cè)算開(kāi)發(fā)技術(shù)參數(shù)方案一： 總占地面積 * 畝 建筑面積 *m 2；綠化率* 容積率1.8 建筑高度 *m 建筑層數(shù)6 7躍方案二： 總占地面積 * 畝 建筑面積 *m 2；綠化率* 容積率2.* 建筑高度 *m20建筑層數(shù) * 層2. 項(xiàng)目建安成本估算方

25、案 1：項(xiàng)目以 5 躍 6 的多層的框架結(jié)構(gòu)，以此為基礎(chǔ)估算建安成本 =* 元/M 2 （見(jiàn)附表 5-1）方案 2：項(xiàng)目主體為 12 層的框架結(jié)構(gòu)，以此為基礎(chǔ)估算 建安成本 =* 元/M 2 （見(jiàn)附表 5-2）3. 項(xiàng)目分項(xiàng)投資估算項(xiàng)目總投資估算2方案 1： 單位綜合成本為： * 元 /M項(xiàng)目總投資為： * （萬(wàn)元）（見(jiàn)附表 5-1 ）方案 2： 單位綜合成本為： * 元 /M2項(xiàng)目總投資為： * （萬(wàn)元）（見(jiàn)附表 5-2 ）4. 項(xiàng)目銷售收入估算方案 1： 總建筑面積 *m 2 單價(jià) * 元/m2 項(xiàng)目銷售收入 = #* # = # 萬(wàn)21方案 2： 總建筑面積 *m 2 單價(jià)* 元 /m2

26、項(xiàng)目銷售收入 =83200*2500=20800 萬(wàn)5. 項(xiàng)目利潤(rùn)與利潤(rùn)率估算方案 1： 項(xiàng)目利潤(rùn) =*-*=2404萬(wàn)項(xiàng)目稅利潤(rùn)率 =項(xiàng)目利潤(rùn) / 項(xiàng)目投資總額 *%/1*100%=*%方案 2：項(xiàng)目利潤(rùn)項(xiàng)目利潤(rùn)率 = 項(xiàng)目利潤(rùn) /項(xiàng)目投資總額 *100%=*/*= * %6、項(xiàng)目稅后利潤(rùn)與利潤(rùn)率分析項(xiàng)目稅后利潤(rùn)若項(xiàng)目稅收費(fèi)用根據(jù)項(xiàng)目銷售收入的*.7%計(jì)算，則方案 1：稅收費(fèi)用 =項(xiàng)目銷售收入 *5.7%=7*.14 萬(wàn)項(xiàng)目利潤(rùn) =項(xiàng)目銷售收入-項(xiàng)目總投資 -稅收費(fèi)用 =16*.86 萬(wàn)方案 2：稅收費(fèi)用 =項(xiàng)目銷售收入 *5.7%=11*.6項(xiàng)目稅后利潤(rùn) =項(xiàng)目銷售收入 -項(xiàng)目總投資 -稅

27、收費(fèi)用 =2473.4 萬(wàn)項(xiàng)目稅后利潤(rùn)率分析方案 1： 項(xiàng)目稅后利潤(rùn)率 =項(xiàng)目稅后利潤(rùn) /項(xiàng)目投資總額 *100%22方案 2： 項(xiàng)目稅后利潤(rùn)率 =項(xiàng)目稅后利潤(rùn) /項(xiàng)目投資總額 *100%五、方案評(píng)估及選取（一）、項(xiàng)目可能的開(kāi)發(fā)方案比較：項(xiàng)目?jī)?yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)方案一a. 人居環(huán)境較為優(yōu)越；b. 總體投入相對(duì)較少； c、開(kāi)發(fā)周期較短；a. 區(qū)域內(nèi)同類物業(yè)較多，競(jìng)爭(zhēng)激烈； b.不能達(dá)到土地開(kāi)發(fā)利潤(rùn)最大化的要求； c、區(qū)域樓盤(pán)價(jià)位較高，競(jìng)爭(zhēng)力弱。 d、在戶型分隔和布局上有一定的限制； e、對(duì)項(xiàng)目本身的形象起不到提升作用； f、獲得的利潤(rùn)小方案五a. 區(qū)域內(nèi)消費(fèi)人群對(duì)電梯公寓的需 求較大；b. 中等收入者對(duì)區(qū)域

28、的中、高樓盤(pán) 的認(rèn)可度大；c. 能夠提升項(xiàng)目自身的形象；d. 容易很好進(jìn)行戶型布局和特色環(huán) 境的設(shè)計(jì)；g、不能很好的營(yíng)造環(huán)境a. 在環(huán)境設(shè)計(jì)和營(yíng)造上有較大難度； b. 區(qū)域內(nèi)同類物業(yè)較多，競(jìng)爭(zhēng)激烈； c. 需花大量精力對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行包裝和宣 傳；d.開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，資金投入較大e. 可獲得更多的利潤(rùn)；財(cái)務(wù)測(cè)算比較：232500020000150001000010844171411324820800) 元 萬(wàn))元元元萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)(入入潤(rùn)投收利總售后銷稅50000利潤(rùn)方案一方案二分析：前 稅稅前利潤(rùn)率 稅后利潤(rùn)率方案一方案二、 從絕對(duì)利潤(rùn)看， 方案二比方案一多 * 萬(wàn)元(方案一為 * 萬(wàn)元，方案二為 * 萬(wàn)元)

29、。、 從利潤(rùn)率看，方案一和方案二相當(dāng)(方案一為* ，方案二為)二)方案選取及建議經(jīng)過(guò)對(duì)以上 2 種方案的綜合對(duì)比， 結(jié)合風(fēng)險(xiǎn)較小、 利潤(rùn)較大的原則，我們建議本項(xiàng)目采用第二種開(kāi)發(fā)方案。采用這種開(kāi)發(fā)方案具有以下優(yōu)勢(shì)：24A 、小高層電梯公寓在城西市場(chǎng)比較成熟，消費(fèi)者認(rèn)可度高，進(jìn)入市 場(chǎng)容易。B、小高層電梯公寓的售價(jià)高，總體利潤(rùn)價(jià)值大。C、開(kāi)發(fā)形式為小高層，土地利用率高。D、容易營(yíng)造特色的環(huán)境和建筑布局，能獲得更多的利潤(rùn)，顯示更高 的檔次。E、整個(gè)項(xiàng)目的投入資金量少，金融融資的可能性加大，難度減少。就財(cái)務(wù)指標(biāo)而言， 方案二的絕對(duì)利潤(rùn)相對(duì)較高， 具有較高的經(jīng)濟(jì) 效益；而利潤(rùn)率方案二與方案一相當(dāng)。針對(duì)以

30、上的優(yōu)勢(shì)， 此方案具有較強(qiáng)的操作性和操作空間。 就收益 而言，收益相對(duì)較大， 開(kāi)發(fā)難度較?。?屬于可操作性較強(qiáng)的開(kāi)發(fā)方案。（三）項(xiàng)目定位本項(xiàng)目定位為：通過(guò)對(duì)上面方案的比較，按照利潤(rùn)較大，風(fēng)險(xiǎn)較 小的原則，我們將此項(xiàng)目定位為純居住型的中檔小高層電梯公寓。 開(kāi)發(fā)形式為 12 層、單元式框架結(jié)構(gòu)建筑， 具有較好的內(nèi)部環(huán)境和 鮮明的建筑特色的生態(tài)居住小區(qū)，在區(qū)域內(nèi)打造一個(gè)高檔次的生 態(tài)居住小區(qū)。六、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度安排及資金籌措25一）開(kāi)發(fā)周期按以上方案本項(xiàng)目從立項(xiàng)、拆遷到竣工交驗(yàn)、產(chǎn)權(quán)辦理共需時(shí)間 為 18 個(gè)月。二）開(kāi)發(fā)各階段的周期安排工作項(xiàng)目時(shí)間（月）備注立項(xiàng)初規(guī)設(shè)計(jì)報(bào)規(guī)項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)報(bào)建項(xiàng)目土建施

31、工項(xiàng)目室內(nèi)安裝項(xiàng)目外裝項(xiàng)目室外安裝及環(huán)境竣工交驗(yàn)項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)辦理合計(jì)（三）資金籌措 整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的資金主要來(lái)源于三個(gè)方面： 其中：開(kāi)發(fā)商自有資金 * 萬(wàn)元； 項(xiàng)目土地銀行抵押貸款 * 萬(wàn)元； 銷售期銷售回款 * 萬(wàn)元；（四）投資使用計(jì)劃（見(jiàn)附表 6）七、銷售及經(jīng)營(yíng)收入預(yù)測(cè)26一）電梯公寓銷售收入估算2 計(jì)算： 電梯公寓按 2500 元 /m項(xiàng)目銷售收入 =（二）項(xiàng)目銷售回款計(jì)劃（見(jiàn)附表 7 ）（三）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率。根據(jù)現(xiàn)金流量表（見(jiàn)附表8）計(jì)算可得出本方案的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 9.24 %。在現(xiàn)金流量表中基準(zhǔn)收益率取 6.7% ， 按月計(jì)算。八、風(fēng)險(xiǎn)分析與回避的手段（一）開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)測(cè)1

32、. 靈敏度的測(cè)算對(duì)項(xiàng)目投資利潤(rùn)率影響較大的是投資額， 售價(jià)及開(kāi)發(fā)成本， 在此 對(duì)三個(gè)影響投資利潤(rùn)率的因素作敏感性分析。（見(jiàn)附表 9）由附表四可見(jiàn) , 售價(jià)變化對(duì)利潤(rùn)率影響最大 , 其他兩個(gè)因素變化 對(duì)利潤(rùn)率影響較小。 故此本項(xiàng)目考慮是以銷售進(jìn)度作為目標(biāo)還是以銷 售利潤(rùn)作為目標(biāo)至關(guān)重要。從表中可以看出 , 本方案具有一定的抗風(fēng) 險(xiǎn)能力，但由于絕對(duì)利潤(rùn)并不高，故仍具有一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。2. 項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)分析27本項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn) =總固定成本 /1- （單位變動(dòng)成本 /單位銷售價(jià)格）=*/1- （ 300/2500 ）=* （萬(wàn)元）由此計(jì)算可見(jiàn)本項(xiàng)目銷售回款達(dá)到 * 萬(wàn)元，約是總回款 * 萬(wàn)元的*% 時(shí)，項(xiàng)目達(dá)到盈虧平衡，項(xiàng)目總體有一定的風(fēng)險(xiǎn)。（二）項(xiàng)目市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)及回避1.項(xiàng)目市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是指由市場(chǎng)供求關(guān)系、 市場(chǎng)資源條件、市場(chǎng)購(gòu)買力水平、 市場(chǎng)消費(fèi)偏好、 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手狀況發(fā)生變化， 以及金融市場(chǎng)、 勞動(dòng)力市場(chǎng)、 原料市場(chǎng)、 中介服務(wù)市場(chǎng)、 同類物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)等市場(chǎng)環(huán)境變化帶來(lái) 的風(fēng)險(xiǎn)。在現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的環(huán)境下， 本項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng) 險(xiǎn)主要體現(xiàn)在： A