物流園區(qū)項(xiàng)目融資建議書

1、物流園區(qū)項(xiàng)目融資建議書一、以私募方式進(jìn)行股權(quán)融資1、行業(yè)現(xiàn)狀中國(guó)第三方物流市場(chǎng)尚處于發(fā)展初期，行業(yè)利潤(rùn)率高，潛力大、發(fā)展迅速， 2000 年至 2005 年的年增長(zhǎng)率都將達(dá)到 25%。但中國(guó)第三方物流供應(yīng)商規(guī)模偏小，功能單一，增值服務(wù)薄弱，服務(wù)質(zhì)量較低，很難提供規(guī)范化的物 流服務(wù)。通過資本運(yùn)作來提高產(chǎn)業(yè)集中度，進(jìn)行產(chǎn)業(yè)整合，實(shí)現(xiàn)規(guī)模和網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢(shì)，提供標(biāo)準(zhǔn)化、信息化、綜合化的高質(zhì)量第三方物流服務(wù)，成為中國(guó)物流行業(yè) 的大勢(shì)所趨。2、項(xiàng)目背景物流園區(qū)將規(guī)劃興建發(fā)展信息、機(jī)電、新材料、國(guó)際貿(mào)易、房地產(chǎn)開發(fā)等行業(yè)，興建會(huì)展中心、大型商業(yè)中心、酒店、金融機(jī)構(gòu)和住宅等配套設(shè)施，從硬件、軟件以及服務(wù)等三個(gè)方面營(yíng)

2、造一個(gè)公平、公正、中立的具有柔性服 務(wù)特點(diǎn)的綜合性物流服務(wù)平臺(tái)。3、 業(yè)務(wù)定位4、 項(xiàng)目規(guī)劃5、 投資估算與回報(bào)總投資估算為億元，其中土地投資萬元，硬件投資萬元，軟體投資萬元。項(xiàng)目投資回報(bào)包括：庫(kù)房及辦公樓租金收入、物流操作服務(wù)收入、服務(wù)收入以及與其他公司合作的業(yè)務(wù)收入。6、股權(quán)融資方案以股權(quán)融資方式建設(shè)物流園區(qū)項(xiàng)目，融資主體將是新設(shè)立的致遠(yuǎn)物流園區(qū)股份有限公司（暫定名）。以北京大象投資有限公司作為主發(fā)起人，與黃驊港港務(wù)局共同發(fā)起設(shè)立股份有限公司，注冊(cè)資本定為 1000 萬元。項(xiàng)目總投資估算為億元，除股東投入資金外，其余資金需求可通過銀行貸款等債權(quán)性融 資方式完成。7、股權(quán)融資程序（1） 編制

3、商業(yè)計(jì)劃書，分析介紹項(xiàng)目背景、市場(chǎng)前景、股東管理經(jīng)驗(yàn)和經(jīng)營(yíng) 實(shí)力、管理團(tuán)隊(duì)、業(yè)務(wù)定位、項(xiàng)目投資回報(bào)等部分。（2） 尋找對(duì)物流產(chǎn)業(yè)有投資意向的各方投資者，進(jìn)行路演推介和談判。 （3）確定新股東進(jìn)入后的股權(quán)比例和股本總額。（4） 完成增資擴(kuò)股，由會(huì)計(jì)師進(jìn)行驗(yàn)資并出具驗(yàn)資報(bào)告。（5） 召開新公司創(chuàng)立大會(huì)，變更董事會(huì)。（6） 完成工商變更登記，正式進(jìn)入物流園區(qū)項(xiàng)目的實(shí)體運(yùn)作階段。8、需要重點(diǎn)解決的問題（1） 編寫商業(yè)計(jì)劃書。通過提供物流園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告，重點(diǎn)介紹項(xiàng)目背景、 市場(chǎng)前景、股東背景、業(yè)務(wù)定位、項(xiàng)目投資回報(bào)。（2） 甄選有意向的投資者。需要對(duì)方提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照、公司介紹、財(cái)務(wù)報(bào)表等 材料，談判確定

4、股東構(gòu)成、股權(quán)比例，簽訂發(fā)起人協(xié)議。二、項(xiàng)目融資（一）、 項(xiàng)目規(guī)劃（二）、 投資估算與回報(bào)總投資估算為億元，其中土地投資 萬元，硬件投資萬元，軟體投資萬元。項(xiàng)目?jī)?nèi)容園區(qū)土地預(yù)購(gòu)款園區(qū)土地過戶轉(zhuǎn)讓前期規(guī)劃及相關(guān)設(shè)施 訂購(gòu)園區(qū)整體建設(shè)開工整體設(shè)施建設(shè)完成資金需求進(jìn)度資金需求（人民幣） 需求日期項(xiàng)目投資回報(bào)包括，庫(kù)房及辦公樓租金收入、物流操作服務(wù)收入、服務(wù) 收入以及與國(guó)外公司合作的業(yè)務(wù)收入。（三）、項(xiàng)目融資方案1、債權(quán)融資物流園區(qū)項(xiàng)目，以土地 2000 畝、房屋等固定資產(chǎn)作為抵押物來借款，進(jìn) 行債權(quán)性融資。2、項(xiàng)目公司融資物流園區(qū)項(xiàng)目，以設(shè)立項(xiàng)目公司方式吸引投資者，項(xiàng)目建成后由物流公司在約定年限內(nèi)向

5、項(xiàng)目公司租賃經(jīng)營(yíng)該部分資產(chǎn)，最終投資者獲取合理回報(bào)， 轉(zhuǎn)讓所持股權(quán)退出項(xiàng)目公司, 由物流公司回收公司控制經(jīng)營(yíng)權(quán)。3、信托融資物流園區(qū)項(xiàng)目，通過信托公司發(fā)行 2 年期的項(xiàng)目投資信托計(jì)劃，募集 1億元左右的社會(huì)資金，信托計(jì)劃的年預(yù)期收益率為 5%6%，由黃驊港港務(wù)局為信托計(jì)劃提供資產(chǎn)擔(dān)保。信托公司將信托資金貸款給物流公司建設(shè)經(jīng)營(yíng)物 流園區(qū)項(xiàng)目，信托計(jì)劃到期后由物流公司回購(gòu)信托計(jì)劃本金。（四）、項(xiàng)目融資程序1、債權(quán)融資程序（1）確定以物流公司擁有的適當(dāng)土地、房屋等資產(chǎn)作為項(xiàng)目融資的抵押物。 （2）尋找有意向的各方投資方，就借款合同條款與其談判。（3） 向投資方提供土地、房屋等抵押物的完整產(chǎn)權(quán)憑證、評(píng)

6、估報(bào)告等相關(guān)權(quán) 屬和價(jià)值評(píng)估文件證明。（4） 最終確定借款合同條款，與投資方簽訂抵押借款合同。（5） 在土地、房屋管理部門辦理土地、房屋抵押手續(xù)，取得借款。（6） 正式進(jìn)入物流園區(qū)項(xiàng)目融資實(shí)施階段。2、項(xiàng)目公司融資程序（1） 編制商業(yè)計(jì)劃書，分析介紹項(xiàng)目背景、市場(chǎng)前景、股東管理經(jīng)驗(yàn)和經(jīng)營(yíng) 實(shí)力、管理團(tuán)隊(duì)、業(yè)務(wù)定位、項(xiàng)目投資回報(bào)等部分。（2） 尋找對(duì)物流產(chǎn)業(yè)有投資意向的各方投資者，進(jìn)行路演推介和談判。 （3）確定新股東進(jìn)入后的股權(quán)比例和股本總額。（4） 項(xiàng)目公司投資取得 2000 畝土地使用權(quán)后，以此土地進(jìn)行抵押借款，滾 動(dòng)資金運(yùn)作建設(shè)物流園區(qū)。（5） 項(xiàng)目公司完成物流園區(qū)建設(shè)后，由物流公司根據(jù)

7、協(xié)議在約定的年限內(nèi)租賃經(jīng)營(yíng)該部分資產(chǎn)，向項(xiàng)目公司支付租金每年萬元（暫定）。（6）各投資方通過從項(xiàng)目公司租賃經(jīng)營(yíng)收入中獲取投資分紅，最終實(shí)現(xiàn)回籠資金并獲取相應(yīng)投資回報(bào)，在約定年限后轉(zhuǎn)讓股權(quán)退出項(xiàng)目公司，由物流公 司買入股權(quán)控制公司經(jīng)營(yíng)。3、信托融資程序（1） 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研，與信托公司協(xié)商確定信托計(jì)劃的預(yù)期收益率、擔(dān)保等信 托條款。（2） 確定合適的抵押資產(chǎn)和擔(dān)保人。（3） 組織進(jìn)行推廣宣傳，開始發(fā)售信托計(jì)劃。（4） 按照信托計(jì)劃分階段投入信托貸款資金建設(shè)物流園區(qū)項(xiàng)目。（5） 建設(shè)期完成開始經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，每年按約定收益率向投資者支付利息。 （6）信托計(jì)劃到期后，回購(gòu)信托計(jì)劃本金。（五）、需要重點(diǎn)解決的

8、問題1、債權(quán)融資（1） 以物流園區(qū)土地 2000 畝和其他有形資產(chǎn)，確定適當(dāng)?shù)耐恋?、房屋等?duì) 象作為項(xiàng)目融資的抵押物。（2） 就抵押借款的金額、利率、借款方式、還款方式等與投資方談判。（3） 通過協(xié)商或聘請(qǐng)?jiān)u估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估確定土地、房屋等抵押物的公允價(jià)值。（4） 提供土地、房屋等抵押物的完整產(chǎn)權(quán)憑證、評(píng)估報(bào)告等相關(guān)權(quán)屬和價(jià)值評(píng)估文件證明，以及公司情況等基本資料，與借款方在土地、房屋管理 部門辦理土地、房屋抵押手續(xù)。2、項(xiàng)目公司融資（1）編寫商業(yè)計(jì)劃書。通過提供物流園區(qū)發(fā)展規(guī)劃、物流園區(qū)項(xiàng)目投資價(jià)值分析報(bào)告，突出介紹項(xiàng)目背景、市場(chǎng)前景、股東背景、業(yè)務(wù)定位、項(xiàng)目投資 回報(bào)。（2）甄選有意向的投資者。需要對(duì)方提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照、公司介紹、財(cái)務(wù)報(bào)表等 材料，談判確定股東構(gòu)成、股權(quán)比例，簽訂發(fā)起人協(xié)議。（3）確定物流租賃經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目公司的約定年限、租金和各投資方的退出方式。 3、信托融資（1） 根據(jù)周詳?shù)氖袌?chǎng)調(diào)研，與信托公司協(xié)商確定