物業(yè)管理服務大綱

1、物業(yè)服務管理方案一、公司介紹鹽城富嘉物業(yè)管理公司成立于 2009年12月，注冊資金200萬元。是具有國 家三級物業(yè)管理資質(zhì)的專業(yè)化物業(yè)管理公司。公司成立以來，在各級領導的關心支持下，我們認真履行物業(yè)管理合同。積極服務與管理小區(qū)的公共設施的維修與 保養(yǎng)。把各項服務與業(yè)主的需求相集合，積極探索和改進各項服務內(nèi)容和作風。 將新政策、新方法、新經(jīng)驗帶到管理的方方面面、在管理中要做到認真學習，強 化管理，明確責任。并將各項文明創(chuàng)建工作全面展開。我們對小區(qū)管理的宗旨是： “以人為本”。我們對學府壹號小區(qū)的管理目標是“文明小區(qū)、平安小區(qū)、生態(tài) 小區(qū)”。我公司將利用豐富的管理經(jīng)驗，專業(yè)化的管理隊伍，使公司管理

2、下的學府壹號小區(qū)更增魅力，更上檔次。通過全方位的服務，提高學府壹號小區(qū)的知名度， 使學府壹號小區(qū)真正達到增值保值的目的，為業(yè)主營造一個方便、快捷、溫馨、 舒適的居住環(huán)境。我公司服務宗旨是以人為本、規(guī)范管理、追求創(chuàng)新、至誠服務。 追求目標：以公司經(jīng)營為主導，寓管理于服務之中，為業(yè)戶推出完善的管理服務， 為企業(yè)打造物業(yè)品牌。二、物業(yè)管理要點運用持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略，確保物業(yè)的保值與增值；人性化的管理方針為業(yè)戶鋪架溝通的橋梁， 增進了解與信任，以誠信為本提 高管理服務的信譽；結(jié)合物業(yè)實際情況，導入切合實際的管理理念，以高效率的管理降低成本， 全心全意為業(yè)戶服務；采用循環(huán)整改的方法，不斷提高物業(yè)管理水平；管

3、理處采用的管理體制是：企業(yè)化、專業(yè)化、一體化。管理思想是：安全第一， 不斷滿足業(yè)戶日益增長的對服務的需求，打造物業(yè)管理精品。最終達到經(jīng)濟效益、 社會效益、環(huán)境效益的統(tǒng)一。在實際服務管理中，公司將抓住以下三個重點：1、完善服務、誠信待人。物業(yè)管理是以服務為主的行業(yè)，為此我們將在今后的服務工作中，充分體現(xiàn)我們 的服務宗旨和追求目標，奉行“以人為本，業(yè)戶至上”的原則和服務周到的服務 理念，為業(yè)戶提供全方位、高品質(zhì)的優(yōu)質(zhì)服務，并將日常服務緊密融合于管理之 中，與業(yè)戶建立良好的服務關系。同時以走訪溝通的方式及時了解業(yè)戶的意見與 需求，在不斷完善的過程中真正為業(yè)戶創(chuàng)造安心、 舒心、稱心的生活和工作環(huán)境。2

4、、環(huán)境管理責任到人小區(qū)的環(huán)境管理極為重要，如何為業(yè)戶創(chuàng)造一個良好的環(huán)境，是我們非常重視的 問題。多年的管理經(jīng)驗告訴我們，保潔工作責任到人，督導檢查、培訓落實到位， 才能充分發(fā)揮每個人的才能，使其認真地做好每天的工作，樹立環(huán)保意識，從而 保證小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生狀況達到最佳，為小區(qū)增加一道清潔、衛(wèi)生、亮麗的風景線。3、安全、消防真抓實干為確保業(yè)戶的生命、 財產(chǎn)的安全， 我們主張以切合實際的人員防范為主， 緊密聯(lián) 系職能組門， 齊抓共管，使所轄物業(yè)在長年平安的條件下為業(yè)戶服務。 在日常管 理中，制定與之相適應的應急處理安全操作程序， 在發(fā)生特殊事件時盡量將損失 降低到最小程度。公司本著服務第一，以人為本

5、。運用現(xiàn)代的科技手段及管理方法來管理與服務， 最終實現(xiàn)社會效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟效益的統(tǒng)一。公司將通過良好的物業(yè)管理，使“幸?；▓@小區(qū)”保值、增值，真正為業(yè)戶營造 一個方便、溫馨、舒適的生活和工作環(huán)境。一、公司服務承諾：房屋建筑的完好率達到98%以上；報修及時率達到100%; 清潔管理無盲點； 設備設施完好率達到 98%以上； 小區(qū)路燈完好率達到 100%； 管理區(qū)域內(nèi)不發(fā)生重大安全與火災責任事故； 有效投訴處理率 100%； 服務滿意率達 95%以上； 綠化完好率達到 98%以上； 道路完好率達到 98%； 各類管理人員崗前崗中培訓 100%； 無服務安全事故發(fā)生。二、主要措施 完善各項管理制

6、度和管理規(guī)定； 所管轄區(qū)衛(wèi)生無死角，綠地存活茂盛； 治安良好，環(huán)境清潔，輔助設備及建筑良好； 管理人員及服務人員上崗要佩帶標志，規(guī)范制服，設立立崗、巡崗、監(jiān)控崗， 并明確崗位職責及考核標準； 建立各種資料檔案、報修、養(yǎng)護記錄； 各種收費項目、標準公開，合理收費； 制定大、中修年度計劃，并負責實施； 制定并組織員工培訓計劃的實施； 結(jié)合創(chuàng)優(yōu)評比標準，進一步提高物業(yè)管理水平。 遵循服務第一，業(yè)戶至上，依法經(jīng)營，務實奮進的企業(yè)宗旨，弘揚銀灘物業(yè)，勇 爭第一的企業(yè)精神，以優(yōu)質(zhì)文明的服務，為業(yè)戶創(chuàng)造美麗溫馨的家園。三、組織運行機制：1 、 建立監(jiān)督機制；2、建立信息反饋及處理機制；3、制定工作流程、各項

7、管理服務項目的長遠計劃和短期計劃；4、管理人員的培訓管理；5、增強服務意識，量化管理及標準運作；6、企業(yè)內(nèi)組崗位責任制、管理維護運作制度及標準、 管理人員考核制度及標準。四、物業(yè)管理制度1 、 管理處經(jīng)理職責；2、管理人員崗位職責；3、作業(yè)人員崗位職責；4、員工培訓；5、管理處運作管理工作規(guī)程；6、人事管理及員工培訓、考核制度；五、管理處運作管理規(guī)程1、內(nèi)組運作管理辦法2、小區(qū)安保；3、清潔管理；4、綠化管理；5、消防弱電設備設施管理；6、供配電設備管理；7、給排水設備管理；8、共用設施和共用場地管理；9、安全操作規(guī)程；10、特約服務管理規(guī)定。三、擬采用的管理模式一、物業(yè)管理架構(gòu) 物業(yè)管理服務

8、，要求有一個高效率及科學的組織架構(gòu)，使人力、物力、財力得到 合理的配置，以要求達到降低管理成本、提供優(yōu)質(zhì)服務的目的。本物業(yè)管理處按“直線制”設置管理架構(gòu)。公司設立辦公室、保潔組、設備維修 組、綠化組、安保組、 接待組等組門。 其優(yōu)點是集指揮和職能于一身， 命令統(tǒng)一 責權(quán)分明， 指揮及時，既能滿足本物業(yè)管理的要求， 又能為將來業(yè)務的發(fā)展留下 充足的空間。1、辦公室 2 人（一期 1 人）（1） 負責人力資源管理， 招聘人員， 開展員工培訓工作， 為其它組門儲備人才。（2） 負責收集、 整理和保存物業(yè)管理公司籌備、 建立和發(fā)展的資料及人事檔案 管理。（ 3） 負責內(nèi)組運行工作的綜合協(xié)調(diào)。（ 4）

9、負責對外承辦、接待工作，物業(yè)管理市場營銷和招投標。（ 5） 總經(jīng)理指派的其它工作。2、保潔、綠化組 12 人（一期 6 人）（ 1） 負責管轄區(qū)域內(nèi)的清掃工作以及單元樓道、欄桿的保潔。（ 2） 負責小區(qū)內(nèi)的垃圾清運工作。（ 3） 上級領導交辦的其它工作。（ 4） 負責小區(qū)花草樹木的澆水、培土、施肥、除病蟲害、修剪工作。（ 5） 負責小區(qū)內(nèi)的園景設施的養(yǎng)護工作。3、設備維修組 2 人（ 1） 負責物業(yè)全組公共設備、設施的運行管理，保證設備正常運轉(zhuǎn)。（ 2） 負責物業(yè)機電設備的日常維修保養(yǎng)工作。（ 3） 制定長期和日常的維修保養(yǎng)計劃并付諸實施。（ 4） 上級領導指派的其它工作。4、安保組 14 人

10、（一期 8 人）（ 1） 負責物業(yè)的防火、防盜、防破壞和警衛(wèi)工作。（ 2） 建立健全、制定物業(yè)的各項安全規(guī)章制度。（ 3） 負責小區(qū)的日常巡視工作以及車輛停放管理。（ 4） 負責小區(qū)應急處理的搶救工作。（ 5） 上級領導交辦的其它工作。6、 接待員 2 人（ 1） 負責日常業(yè)戶來訪接待工作。（ 2） 負責業(yè)戶檔案的建立和管理工作。（ 3） 負責業(yè)主的投訴和咨詢，并提供幫助。（ 4） 配合辦公室開展員工培訓工作。（ 5） 上級領導指派的其它工作。7、財務部 2 人（1）負責賬務的建立（2）負責物業(yè)費的收取、使用支出二、物業(yè)管理崗位編制及管理架構(gòu)鹽城富嘉物業(yè)管理有限公司物業(yè)管理辦公室業(yè)戶接待主管

11、設備維修主管 保潔綠化主管 安保主管 業(yè)戶接待員 設備維修工 保潔員 綠化工 安保員備注：根據(jù)小區(qū)概況，以上崗位編制 34人（一期 21 人）。其中，綠化主管、保 潔主管由一人兼職。 崗位編制原則上不設閑崗、 不留閑人， 一人多崗，精簡高效四 、物業(yè)管理人員培訓一、新員工上崗培訓 根據(jù)物業(yè)管理思想，為打造物業(yè)管理精品，對新員工上崗進行工作培訓。 。培訓內(nèi)容包括：物業(yè)管理概述，小區(qū)物業(yè)管理流程，物業(yè)管理服務理念，專 業(yè)服務技能與技巧、投訴、應急工作處理程序等。二、在崗員工循環(huán)培訓1、通過實際工作中所產(chǎn)生的問題，不定期地安排當事人（指員工）參加班后的 專題培訓。2、每位在崗員工每月參加公司組織的工

12、作指引培訓。 組織員工座談會， 交流事 件處理技巧及與業(yè)戶溝通的經(jīng)驗。3、上崗循環(huán)培訓的考核辦法。在實際工作當中， 業(yè)戶的投訴率和員工違章的行為是評價員工工作的基礎。 并通 過理論與實踐考核，淘汰不合格的員工，達到優(yōu)化管理的目的。五、 物業(yè)管理工作崗位職責一、 物業(yè)經(jīng)理崗位職責1、全面負責對所管轄的物業(yè)實施一體化綜合管理， 完成年度管理目標和經(jīng)濟指 標。2、制定管理處年度、 月度工作計劃并組織實施， 業(yè)務上接受上級領導的指導和 監(jiān)督。3、負責檢查、監(jiān)督各項制度的執(zhí)行情況。4、合理調(diào)配人員，協(xié)調(diào)各崗位的分工協(xié)作，責任到人，同時關心員工的生活， 確保管理處員工有良好的精神面貌和積極的工作態(tài)度。5、

13、負責所管轄物業(yè)的裝修審批，協(xié)調(diào)違章和投訴的處理工作，落實安全、防火 工作。6、協(xié)調(diào)本組門與各方面的關系，便于開展各項工作。7、認真完成管理處其它工作職責內(nèi)容和公司安排或委托的其它工作任務。 二、業(yè)戶接待崗位職責1、負責小區(qū)業(yè)戶接待工作，做到儀表端莊、態(tài)度和藹，熱情大方，反應敏捷， 處事穩(wěn)健。2、負責為業(yè)戶辦理入住手續(xù)，裝修手續(xù)，非公共性服務手續(xù)，建立業(yè)戶檔案。3、負責管理費、維修資金及其它費用的催繳、收繳工作。4、負責接待及處理業(yè)戶咨詢、來訪、投訴工作，并定期進行回訪工作。5、走訪業(yè)戶，征求和收集業(yè)戶對管理與服務方面的意見。6、保持與業(yè)戶的聯(lián)系和相互溝通，做好日常接待工作。7、協(xié)助管理處經(jīng)理做

14、好其它工作。三、保潔服務崗位職責1、嚴格遵守公司各項管理制度和操作規(guī)程。2、負責本轄區(qū)的衛(wèi)生清掃工作。3、負責本轄區(qū)內(nèi)的公共設施的清潔工作。4、負責公司及管理處業(yè)戶的服務工作。5、負責小區(qū)內(nèi)的垃圾收集及清運工作。6、完成領導交辦的其它工作。四、綠化服務崗位職責1、負責小區(qū)內(nèi)苗木的移栽和修剪。2、負責小區(qū)內(nèi)花草樹木的養(yǎng)護和管理。3、對花草樹木定期進行澆水、施肥、除草、修剪，防止病蟲害的發(fā)生。4、熟悉園林機械的操作使用步驟，并對機械進行簡單的維修保養(yǎng)。5、負責對綠化修剪場地的清理、清潔。6、認真完成領導交辦的其它工作。五、安保員崗位職責1、服從領導，聽從指揮 .。2、負責本轄區(qū)內(nèi)的車輛進出、停放管

15、理。3、負責本轄區(qū)的人員進出管理。4、負責小區(qū)的安全、防火、防盜、防破壞的防范工作。5、負責小區(qū)應急處理的搶救工作。6、完成領導交辦的其它工作。六、設備維修工崗位職責1、定期清潔所管理的設備和設備房，確保設備設施、設備機房的整潔。2、嚴格遵守操作規(guī)程，防止安全事故發(fā)生。3、發(fā)生突發(fā)情況，應迅速趕往現(xiàn)場，及時采取應急措施，保證設施、設備的正 常、完好。4、定期對設施、設備進行全面巡視、檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。5、負責業(yè)戶的日常報修工作，并做到工完料清。6、認真完成領導交辦的其它工作任務。六、 各項專業(yè)管理工作方案一、業(yè)戶入住通過有效的管理， 使入住工作規(guī)范， 為業(yè)戶入住提供方便， 保證入住工作正

16、常有 序。同時做好入住資料的收集、歸檔。1. 管理處在業(yè)戶入住前準備好以下文件， 此項工作由管理處經(jīng)理負責組織落實。1.1 房屋驗收表1.2 住宅使用公約1.3 業(yè)主手冊1.4 裝潢管理辦法1.5 裝潢管理協(xié)議1.6 業(yè)主入住手續(xù)流轉(zhuǎn)單1.7 代辦服務委托書1.8 保管鑰匙委托書1.9 保管鑰匙承諾書1.10 鑰匙簽收表1.11業(yè)主信息表1.12 入住資料簽收表1.13 入住須知2. 入住發(fā)放文件 業(yè)戶入住時以下文件由業(yè)戶接待負責發(fā)放并請業(yè)戶簽收。2.1 入住須知2.2 業(yè)主手冊2.3 住宅使用公約2.4 裝修管理協(xié)議3. 入住記錄 管理處在受理業(yè)戶入住時由業(yè)戶接待和陪同驗房人員做好以下記錄。

17、3.1 業(yè)戶登記。3.2 驗房簽收記錄。3.3 入住資料簽收記錄。3.4 領取鑰匙簽收記錄。3.5 委托代辦服務記錄。3.6 業(yè)主信息登記表。3.7 入住收費記錄。4 入住工作方式4.1 入住程序4.1.1 業(yè)戶辦妥售房手續(xù)后到管理處辦理入住手續(xù)。4.1.2 管理處接待人員審核業(yè)戶入住通知書 、業(yè)主入住手續(xù)流轉(zhuǎn)單及售房 單位要求的相關資料。4.1.3管理處接待人員審核資料無誤后按入住收費項目開具票據(jù)并收費。4.1.4 管理處接待人員介紹小區(qū)管理服務情況， 與業(yè)戶簽訂住宅使用公約、裝 修管理協(xié)議。4.1.5管理處接待人員向業(yè)戶發(fā)放入住文件并請業(yè)戶簽收。4.1.6管理處接待人員登記業(yè)戶委托的代辦服

18、務項目。4.1.7 管理處接待人員陪同業(yè)戶驗房，抄水、電表底數(shù)，業(yè)戶驗房合格后辦理收 房、鑰匙交付簽收手續(xù)。填寫房屋驗收單 ，驗收不合格限期整改。5 收費管理5.1 管理處按照物業(yè)管理委托合同的內(nèi)容向業(yè)戶收取物業(yè)管理費、有償服務費； 向甲方收取空房管理費。5.2 物業(yè)收費項目、標準應上墻公布。5.3 業(yè)戶管理人員應做好費用的日清月結(jié)、解繳與妥善保管工作。5.4 管理處每月制作費用收繳月報表，由管理處經(jīng)理審核。5.5 對逾期不交納費用的業(yè)戶，管理處經(jīng)理應及時組織力量催繳。5.6 對無故逾期不交納費用的業(yè)戶，管理處應依據(jù)住宅使用公約或有關規(guī)定 處理。二、業(yè)戶裝修管理1 裝修管理流程1.1 業(yè)戶向管

19、理處提出裝潢申請，攜帶裝修圖紙，施工單位資質(zhì)證書及施工人員 的身份證復印件到各管理處填寫住宅裝修申請表與施工人員登記表 ，簽 署裝修管理協(xié)議。1.2 管理處經(jīng)理協(xié)同安保人員向業(yè)主和施工隊介紹小區(qū)管理規(guī)定。1.3 管理處在接受裝修申請后，經(jīng)管理處審批合格后，方可施工。1.4 在辦妥以上手續(xù)后，接待人員辦理施工人員臨時出入證。1.5 現(xiàn)場跟蹤：安保人員必須每天到裝修戶施工現(xiàn)場跟蹤視察，了解施工情況并 做好記錄，必要時請設備人員同往。1.6裝修完畢后，經(jīng)管理處驗收后， 在裝修申請表上填寫裝修驗收情況， 并簽名。1.7 在跟蹤時，如發(fā)現(xiàn)有違章和妨礙公共行為，應及時采取措施進行整改，必要 時填寫整改通知

20、單 、現(xiàn)場拍照等，以備留用與歸檔。1.8 違章處理辦法，對違反裝修規(guī)定者將依有關條例采取如下措施： 1.8.1批評、規(guī)勸1.8.2 責令停工整改1.8.3報業(yè)主委員會、前期管理發(fā)展商、或政府有關組門。1.9 對于材料進出、施工人員辦證、施工工具的管理： 業(yè)主的裝修材料搬運出小區(qū)時， 必須由業(yè)主親自到管理處辦理出門證， 簽字認可， 否則任何人一律不準把材料帶出小區(qū)。 辦理臨時施工人員出入證和工具出小區(qū)手 續(xù)必須由業(yè)主或施工負責人來管理處辦理，其它人不得辦理。1.10管理處經(jīng)理每月不定期抽查 4 次裝修管理情況。2. 裝修管理規(guī)定2.1 裝修申請程序：2.1.1 業(yè)主辦完所有入住手續(xù)并仔細閱讀裝修

21、管理辦法 。2.1.2 業(yè)主攜帶裝修圖紙、施工單位資質(zhì)證書到管理處填寫住宅裝修申請表 簽署裝修管理協(xié)議 ；施工單位填寫施工人員登記表 。2.1.3 管理處審驗業(yè)主、施工單位裝修資料時，如發(fā)現(xiàn)有不合理處應立即告知業(yè) 主、施工單位對方案進行修改， 直至修改合格后， 方準予施工單位辦理施工管理 手續(xù)，開始施工。2.1.4 施工單位負責人帶好施工人員身份證領取施工人員出入證。2.1.5 為避免有違政府和有損自己和鄰居利益，為保證住宅小區(qū)的完整、安全、 安靜、整潔，維護全體業(yè)主的共同利益，促進物業(yè)的保值升值。在裝修過程中， 請業(yè)主在裝修前仔細地閱讀有關規(guī)定。2.2 裝修前2.2.1 住戶應明確，您只能對

22、自己名下住宅的自用組位進行必要的裝修（戶門之 內(nèi)的四壁、地面、頂面） ,不要對室外公用組位、走道進行任何的改、移、加、 拆類施工。2.2.2裝修禁止行為： 2.2.2.1拆改原房屋的承重墻。2.2.2.2改變房屋及配套設施的使用功能。2.2.2.3隨意封閉陽臺。 2.2.2.4以安裝防盜門為由，私自占用樓道公用組位及占用公用管道間。2.2.2.5在預留或指定以外的位置安裝空調(diào)機、衣架與排放冷凝水。2.2.2.6在外墻、門外搭建、加建、懸掛任何建筑物及晾衣架。2.2.2.7 大量使用易燃裝修材料。2.2.2.8 隨意改變或移動電話、電視、對講、煤氣、水管、電線管等設施。2.2.3 填寫裝修申請表

23、 、施工人員登記表并將裝修圖紙、施工單位資質(zhì)證 書一并交物業(yè)公司各管理處審驗批準。 簽訂裝修管理協(xié)議、 安全責任書及辦理其 它相關手續(xù)。2.3 裝修施工中2.3.1 隨時接受物業(yè)公司管理處工作人員上門檢查、監(jiān)督、核實，是否嚴格按照 裝修圖紙要求施工，檢查施工人員是否辦理了臨時滯留證手續(xù)。2.3.2 業(yè)主應自行隨時督查施工人員在為您裝修時，是否將裝修材料以次充好， 工藝簡單粗糙，質(zhì)量能否保證可靠。2.3.3裝修施工應于每天 8:00時 18:00 時之間進行，晚間 18:00次日上午 8:00 （包括節(jié)假日、雙休日）不得進行有噪音的施工。某小區(qū)物業(yè)管理方案（三）三、日常服務與聯(lián)系 管理處的日常服

24、務與聯(lián)系是物業(yè)管理服務最基本的一項日常工作。 物業(yè)管理的宗 旨是為業(yè)戶提供服務， 物業(yè)公司通過有效的服務來保證業(yè)戶的需求樹立企業(yè)的形 象。管理處經(jīng)理負責日常服務與聯(lián)系工作，對管理處業(yè)戶接待的服務質(zhì)量進行檢查、 指導。1. 日常服務與聯(lián)系的內(nèi)容1.1 日常服務內(nèi)容1.1.1維修保養(yǎng)服務；1.1.2綠化養(yǎng)護服務；1.1.3治安消防服務；1.1.4環(huán)境衛(wèi)生管理服務；1.1.5停車管理服務；1.1.6特約服務；1.2 日常聯(lián)系內(nèi)容1.2.1 小區(qū)中設置業(yè)戶聯(lián)系箱，每天定時開箱；1.2.2 設立投訴電話接受業(yè)戶的投訴；1.2.3 及時回訪業(yè)戶征詢意見。2. 日常服務與聯(lián)系的質(zhì)量控制2.1 業(yè)戶人員應多途

25、徑與業(yè)戶保持溝通， 經(jīng)常走訪業(yè)戶聽取意見， 滿足合理要求， 及時提供各類服務。2.2 每半年至少開展一次公益性活動， 事先做好可行性調(diào)研， 報計劃并做好策劃， 事后要分析小結(jié)，使該項工作不斷改進提高。2.3 業(yè)戶接待要做好清潔、綠化、停車工作巡檢，保證服務質(zhì)量。3. 日常服務與聯(lián)系的質(zhì)量要求 質(zhì)量要求以物業(yè)管理條例為依據(jù)，以威海市物業(yè)行業(yè)服務規(guī)范為依據(jù)，嚴格 按各項服務的管理制度及標準進行操作， 做到業(yè)戶評議滿意率 90%以上；投訴處 理率 100%。四、業(yè)戶檔案管理 管理處建立業(yè)戶權(quán)籍檔案時， 應將業(yè)戶的個人資料、 報修記錄、 服務記錄等一并 歸檔。1. 管理處負責建立業(yè)戶檔案，業(yè)戶檔案一戶

26、一檔。2. 業(yè)戶檔案的管理辦法按公司檔案要求操作。3. 物業(yè)管理處經(jīng)理負責業(yè)戶檔案的收集、整理、歸檔、利用。4. 管理處在每月 5 日前把上月的有關業(yè)戶資料、產(chǎn)權(quán)清單、租賃清單整理好并歸 檔。5. 管理處經(jīng)理每季度檢查一次業(yè)戶檔案工作，對發(fā)現(xiàn)問題應立即整改。5.1 權(quán)籍檔案中包含以下內(nèi)容：5.1.1入伙通知書5.1.2 入伙手續(xù)書5.1.3業(yè)主使用公約5.1.4裝修管理協(xié)議 5.1.5房屋驗收表 5.1.6入伙手續(xù)資料簽收單5.1.7產(chǎn)權(quán)清單5.1.8租賃清單5.1.9合同復印件5.1.10權(quán)證復印件 5.1.11有關業(yè)戶其他資料5.1.12業(yè)主信息表5.1.13報修項目表5.1.14服務項目

27、表5.1.15保管鑰匙委托書5.1.16代辦服務委托書5.1.17安全責任書 每月由經(jīng)理將上述資料進行檢查歸檔，發(fā)現(xiàn)疏漏，立即補齊。五、權(quán)籍管理1. 經(jīng)理要掌握管理區(qū)域內(nèi)入住業(yè)戶的權(quán)屬情況 ,負責業(yè)戶資料的收集 ,并將業(yè)戶相 關的資料記錄在管理手冊中 ,管理手冊要動態(tài)的反映業(yè)戶產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移、使用權(quán)的 變更情況 ;能正確反映業(yè)戶權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更的時間和方式。2. 物業(yè)管理科負責編制產(chǎn)權(quán)清冊、租賃清冊 ,并輸入計算機 .3. 產(chǎn)權(quán)清冊內(nèi)容3.1 房屋類型3.2 使用面積、建筑面積3.3 土地分攤面積5.3.4使用情況3.5 附設設施情況3.6 車庫使用情況4. 租賃清冊內(nèi)容4.1 租賃戶姓名4.2 租

28、賃時間4.3 使用房屋地址4.4 內(nèi)組裝修情況4.5 其它5. 經(jīng)理每月出一份產(chǎn)權(quán)清單、租賃清單，清單要系統(tǒng)正確反映目前實際情況。6. 管理處經(jīng)理負責審核產(chǎn)權(quán)清單、 租賃清單。每月一次抽查業(yè)戶接待的管理手冊， 對于抽查中發(fā)現(xiàn)記錄不規(guī)范或不及時登錄權(quán)屬變更情況， 管理處經(jīng)理應書面通知 業(yè)戶接待整改。六、業(yè)主接待1. 管理處設接待窗口、監(jiān)督投訴電話受理業(yè)主業(yè)務咨詢、報修、收費、投訴。2. 管理處實行周一至周日全天業(yè)戶接待， 并公開辦事制度、 公開收費項目和標準。3. 管理處監(jiān)督、投訴電話全天開通， 72 小時內(nèi)有回復。4. 管理處實行回訪制度。4.1 管理處必須及時對安全設施維修、房屋滲漏水項目維

29、修進行回訪；管理處經(jīng) 理每月隨機進行抽查，保證回訪質(zhì)量。4.2 回訪時間，安全設施維修 2 天內(nèi)回訪；房屋滲漏水項目維修 3天內(nèi)回訪，雨 天后再作一次回訪；其它項目維修一星期內(nèi)回訪。5. 對回訪中發(fā)現(xiàn)的問題， 24 小時內(nèi)書面通知維修人員整改。6. 接待窗口要認真聽取投訴意見并做好記錄。7. 處理投訴要做到讓業(yè)主滿意，及時與業(yè)主溝通，處理結(jié)果做好記錄。七、安保服務1.安保服務內(nèi)容1.1 小區(qū)基本實行封閉式管理；1.2 實行 24 小時值班及巡邏制度；1.3 執(zhí)行小區(qū)內(nèi)安全巡查， 做好防火防盜安全防范工作及巡查時協(xié)助記錄維修事 項，如：照明、漏水等；1.4 結(jié)合小區(qū)特點，制訂安全防范措施；1.5

30、 進出小區(qū)各種車輛管理有序，無堵塞交通現(xiàn)象，不影響行人通行；1.6 小區(qū)停車有專人疏導，管理有序，排列整齊；1.7 非機動車輛有集中停放場地，管理制度落實，停放整齊，場地整潔；1.8 危及人身安全處設有明顯標志和防范措施。1.9 及時處理小區(qū)內(nèi)各突發(fā)事件，必要時疏散人員，及時匯報物業(yè)管理組門并做 好記錄；1.10 檢查小區(qū)設施是否完好；1.11 負責停車場區(qū)域的巡查、管理，保證車道暢通，設備、工具裝卸區(qū)的車輛、 人員管理；1.12 檢查進口設備、工具及非開放時段進出人員的憑證，負責人員登記工作；1.13 監(jiān)督小區(qū)內(nèi)裝修項目的施工，裝修人員的出入登記，裝修工具物料的出入 登記。2. 門崗服務2.

31、1 門崗值崗時要認真、負責，在管理區(qū)域門崗實行 24 小時立崗安保服務；2.2 在指定位置，指定面向立崗，嚴禁脫崗；2.3 立崗姿勢端正，面帶微笑行注目禮，熱情回答詢問，禁止與他人閑聊。2.4 外來人員進出管理2.4.1 裝修施工人員應到安保服務處辦理手續(xù)，經(jīng)核對身份后佩帶施工人員出 入證，方可進入管理區(qū)域，離開管理區(qū)域應交回施工人員出入證 ；2.4.2 對裝修施工人員進出狀況，每天下午 5：00 核對一次，保證人、卡數(shù)量相 符；2.4.3 非開放時外來人員，應到安保服務處辦理手續(xù)，佩帶臨時出入證 ，方可 進入管理區(qū)域。2.5 物品進出管理2.5.1 非開放時大件物品應憑業(yè)主簽發(fā)的出門證，經(jīng)核

32、對物品名稱、數(shù)量準確無 誤后，方可放行；2.5.2進入管理區(qū)域的裝修材料或貨物在指定地點卸貨， 20：00-次日 7：00 放行。2.6 機動車輛進出、停放管理2.6.1 對機動車進出管理域區(qū)實行出入證制度、登記制度和收費制度，禁止載有 易燃、易爆、有毒、有害及有污染物品的車輛進入管理區(qū)域。2.6.2 向進入管理區(qū)域的車輛發(fā)放 臨時停放證，放在車輛左側(cè)擋風玻璃后， 并 做好記錄。2.6.3 地面停車場車輛停放有序，并做好車輛狀況檢查，發(fā)現(xiàn)漏油、破損等缺陷 立即提示車主，并向管理處報告，做好記錄。2.6.4 對于外來車輛實行計時收費制度。2.6.5 車輛駛出小區(qū)時，收回停放證，并按停放時間收取停

33、車費，做好記錄。2.7 便民服務2.7.1 遇業(yè)主攜帶重物需幫助時，請業(yè)主將重物暫放在指定點，用對講機通知巡 視崗為業(yè)主提供搬運服務；2.7.2接到業(yè)主通知，要求代叫車輛時應為業(yè)主提供叫車服務。3. 巡崗服務3.1管理區(qū)內(nèi)實行全年 365天 24 小時全天候安保巡視服務， 確保每小時巡遍全組 公共區(qū)域。3.2 區(qū)內(nèi)巡視3.2.1 巡視前檢查和佩帶好對講機、電筒、筆和巡視記錄表，并隨身攜帶裝小件 垃圾的塑料袋；3.2.2 巡視內(nèi)容：走道清潔，公共場所、照明、消火栓、機房、門、窗、裝修現(xiàn)場等；3.2.3 按安保服務處指定的巡視路線巡邏，巡視記錄中應記載發(fā)現(xiàn)情況及時間。3.2.4 客戶需要幫助時，應

34、及時提供服務或通知有關人員到場處理；3.2.5 發(fā)現(xiàn)可疑的人和異常的事、物，通過對講機及時報告，并迅速查明情況， 嚴密監(jiān)視；3.2.6 發(fā)現(xiàn)裝修違規(guī)情況，立即向客戶指出，及時阻止，并報告管理處做出相應 處理；3.2.7遇緊急情況，按應急預案執(zhí)行；3.2.8 巡視時看到小垃圾及時拾撿，投入就近的垃圾箱內(nèi)；發(fā)現(xiàn)燈熄滅、水管及 閥門漏水、煤氣管漏氣等，應及時通知設備人員修復；3.2.9巡視結(jié)束后，交接巡視器材；3.3 夜間巡視3.3.1 夜間巡視的路線應經(jīng)常變化；3.3.2巡視時注意扶梯、走廊、電表房及通道等，確認有無可疑人物藏匿于其內(nèi)； 3.3.3若發(fā)現(xiàn)可疑人物，須立刻報警并封鎖各個出入口，進行處

35、理；3.4 突發(fā)事件的處理 為應對突發(fā)事件，按指定的應急預案作業(yè)，平時應定期參加演練。3.5 發(fā)生火警3.5.1 立即用對講機通知管理處采取必要的緊急措施或直撥火警電話119；3.5.2 通知火災周圍業(yè)戶撤離危險區(qū)；3.5.3做好現(xiàn)場安全保衛(wèi)工作，聽候指揮。3.6 發(fā)生刑案3.6.1 立即向管理處報告或報公安組門 110并保護現(xiàn)場，并救護傷員； 3.6.2向發(fā)現(xiàn)人和周圍業(yè)戶了解情況并記錄。3.6.3向公安人員提供情況，協(xié)助破案。3.7 發(fā)生盜、搶事件3.7.1 用對講機報告請求支援，同時設法抓住犯罪嫌疑人；3.7.2 對犯罪嫌疑人應認清特征、人數(shù)、作案工具，及時報告公安組門110；3.7.3保

36、護現(xiàn)場，協(xié)助破案。3.8 發(fā)現(xiàn)觸電事故3.8.1切斷電源，使觸電者脫離電源；3.8.2 報告管理處經(jīng)理和監(jiān)控中心，同時盡快施行人工急救，并撥打醫(yī)務急救電話 120，請求醫(yī)務急救中心派醫(yī)生來現(xiàn)場；3.8.3引導救護車抵達現(xiàn)場； 3.8.4無救護車時，臨時調(diào)車將觸電者即送醫(yī)院搶救。3.9 發(fā)現(xiàn)電梯困人3.9.1立即用對講機報告，敦促設備人員迅速前往處理；3.9.2 安慰被困人員； 3.9.3協(xié)助設備人員搶險，安全接應被困人員。3.10 發(fā)現(xiàn)人員、車輛堵塞 立即用對講機報告，增派安保員及時疏導。4. 監(jiān)控崗服務4.1 日常工作4.1.1監(jiān)控系統(tǒng) 24小時開通運行， 監(jiān)控人員 24 小時監(jiān)控值班，錄像

37、帶資料保存 1 個月，錄像帶循環(huán)使用。4.1.2 監(jiān)控人員密切注視屏幕，發(fā)現(xiàn)可疑情況立即定點錄像，跟蹤監(jiān)視，做好記 錄并及時報告小區(qū)經(jīng)理。4.1.3 接到周界報警系統(tǒng)報警時，立即用對講機向經(jīng)理報告，并跟蹤處理過程， 做好記錄，然后將系統(tǒng)復位，重新布防。4.1.4負責對講機的保管、充電、調(diào)換、借用和登記。4.2 監(jiān)控設備系統(tǒng)及錄像帶的管理4.2.1 對監(jiān)控系統(tǒng)每天進行檢查，發(fā)現(xiàn)異常情況和故障立即報修，并做好記錄。4.2.2 任何人（包括安保人員）未經(jīng)管理處經(jīng)理同意，不準查看監(jiān)控錄像保存內(nèi) 容。4.2.3監(jiān)控人員每天擦拭監(jiān)控設備一次，保持顯示屏等設備清潔。4.3 中央監(jiān)控室的出入管理 4.3.1與

38、工作無關的人員不得擅自進入中央監(jiān)控室。4.3.2 因工作需要進入中央監(jiān)控室的管理人員，應經(jīng)管理處經(jīng)理批準；外來人員 進入，應經(jīng)管理處經(jīng)理簽證認可，由安保人員陪同進入。4.3.3凡進入中央監(jiān)控室的人員都得辦理登記手續(xù)。5 安保各崗位之間的輪換5.1 安保崗位采用崗位固定， 人員輪值的方法， 即各崗當值人員每隔 60 分鐘循環(huán) 換崗；5.2換崗程序:巡視崗門崗監(jiān)控巡視崗；5.3 換崗必須從巡視崗開始輪換，不可從門崗或監(jiān)控崗開始輪換。6安保崗位設置6.1 安保崗位每崗設置 2人，由管理處經(jīng)理確定巡視點和巡視路線，每小時一次 按巡視路線巡視所有巡視點。6.2 安保人員品行端正，作風正派，無劣跡記錄；身

39、體健康；具有初中以上文化 水平，能處理安保的日常工作，能作每日執(zhí)勤記錄。7 安保服務檢查制度7.1 自查：安保各崗位在換崗交接時按作業(yè)標準進行檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正， 做好記錄；7.2 小區(qū)經(jīng)理抽查：安保巡視、車輛管理現(xiàn)場及客戶裝修現(xiàn)場，每天至少一次， 做好記錄。八、保潔服務管理1. 外環(huán)境的保潔 項目及內(nèi)容 保潔質(zhì)量要求 實施方案 日周月季清掃地面垃圾、 樹葉等 無瓜果皮殼、紙屑等雜物、無積水、無污漬、無煙蒂。 巡 回路牌、標志、指示牌 干凈、無塵灰、無污漬 擦拭一次 揀拾花圃內(nèi)外垃圾 目視無枯枝、無果皮、無飲料罐、無廢紙雜物。 巡回 行人路/車路面之清掃 無明顯泥沙、污垢，每 100 平方

40、米內(nèi)煙頭、紙屑均不超過 2 個，無一厘米以上石子。清潔照明設施、標牌 無積塵、無污跡，透明度好。 擦拭一次 各進出口臺階清潔 無塵、無污漬、光亮。地下車庫 無異味、泥土、垃圾和堆放物。外圍立柱之清潔 無積塵、無污垢、光亮。垃圾箱、垃圾桶 箱體內(nèi)外四壁干凈無污漬、箱口箱內(nèi)外無垃圾、無異味、箱桶 外表干凈、無污漬、桶內(nèi)垃圾超過 1/2 桶或發(fā)現(xiàn)有異味及時處理。九、綠化服務管理1.綠化服務內(nèi)容及標準1.1 草坪1.1.1養(yǎng)護管理的質(zhì)量要求a. 草坪覆蓋度不少于 95%；b. 每周巡查一次，并做好相關記錄；c. 應控制病蟲害，草坪色澤正常，生長良好，無雜草；1.1.2灌溉、排水a(chǎn). 灌溉必須濕透根系層

41、，應浸濕的土層深度為100mm,不發(fā)生地面長時間積水；b. 灌溉量根據(jù)土質(zhì)、生長期、草種等因素確定；c. 灌溉時期和灌溉時間可按下列規(guī)定： -冷地型草，春秋兩季度充分澆水，保持生長。夏季適量澆水，宜早晨澆，安全 越夏。-暖地型草，夏季應勤澆水，宜早、晚澆，保持生長。1.1.3 修剪a. 草坪長到60-70mm時，應進行修剪，修剪高度冷地型草坪宜為50mm，暖地型宜為 40mm。b. 草坪修剪的頻率及次數(shù)根據(jù)情況而定。9.1.1.4清除雜草a. 應及時清除雜草，除早、除小、除了；b. 清除雜草的方法有：人工除草、化學除草。1.1.5 施肥a. 冷地型草種追肥宜在春季和秋季，暖地型草種的施肥宜在晚

42、春；b. 追肥應以復合肥料為主。追肥的時間和數(shù)量可根據(jù)土壤肥力、草種和幼苗生 長等情況而定。早春、晚秋可施有機肥。施肥方法可撒施和根外追肥。1.1.6 病蟲害防治a. 病蟲害的防治都應以防為主，防治結(jié)合；b. 對不同種病蟲害的防治可根據(jù)具體情況選擇無公害藥劑或高效低毒的化學藥 劑。1.1.7 草坪更新a. 更新復壯的方法有：補播草籽復壯法、條狀更新法、定期封閉法和斷根更新 法。1.1.8 其他養(yǎng)護a. 草坪應有整齊的邊緣線，裝飾性草坪或花壇內(nèi)，可運用切邊機切邊養(yǎng)護。邊 緣斜坡宜為 300mm；1.2 喬灌木1.2.1 灌溉與排水a(chǎn). 對新栽植的樹木應根據(jù)不同樹種和不同立地條件進行適期、適量的灌

43、溉，應 保持土壤中有效水分；b. 已栽植成活的樹木，在久旱或立地條件較差，土壤干旱的環(huán)境中也應及時進 行灌溉，對水分和空氣溫度要求較高的樹種， 須在清晨或傍晚進行灌溉， 有時還 應適當進行葉面噴霧；c. 灌溉前應先松土。夏季灌溉宜早、晚進行，冬季灌溉選在中午進行。灌溉要 一次性澆透，尤其是春、夏季節(jié)；d. 樹木周圍暴雨后積水應排除，新栽樹木周圍積水尤應盡快排除。1.2.2中耕除草a. 喬木、灌木下的大型野草必須鏟除，特別是對其危害嚴重的各類藤蔓植物， 例如兔絲子等；b. 樹木根組附近的土壤要保持疏松，易板結(jié)的土壤，在蒸騰旺季須每月松土一次；c. 中耕除草應選在晴朗天氣，土壤不過分潮濕的時候進行

44、；d. 中耕深度以不影響根系生長為限。1.2.3 施肥a. 樹木休眠期和栽植前，需施基肥。樹木生長期施追肥，可以按照植株的生長 勢進行；“注”：花灌木應在開花前、開花后進行。果木應按有關果木種類不同的養(yǎng)護要 求進行。b. 施肥量應根據(jù)樹種、樹齡、生長期和肥源以及土壤理化性狀等條件而定。一般喬木胸徑在15cm以下的，每3cm胸徑應施堆肥1.0kg，胸徑在15cm以上的， 每3cm胸徑施堆肥1.0-2.0kg。樹木青壯年期欲擴大樹冠及觀花、觀果植物，適 當增加施肥量；c. 喬木和灌木均應先挖好施肥環(huán)溝，其外徑應與樹木的冠幅相適應，深度和寬 度均為 25-30cm；d. 施用的肥料種類應視樹種、生長

45、期及觀賞等不同要求而定。早期欲擴大冠幅， 宜施氮肥，觀花觀果樹種應增施磷、鉀肥。注意應用微量元素和根外施肥技術， 并逐步推廣應用復合肥料；e. 施肥宜在晴天；除根外施肥，肥料不得觸及樹葉。1.2.4修剪、整形a. 樹木應通過修剪調(diào)整樹形，均衡樹勢，調(diào)節(jié)樹木通風透光和肥水分配，調(diào)整 植物群落之間的關系， 促使樹木生長茁壯。 各類綠地中喬木和灌木的修剪以自然 樹形為主。-喬木類：主要修除徒長枝、病蟲枝、交叉枝、并生枝、下垂枝、扭傷枝以及枯枝和爛頭。 行道樹主干要求 3.2m 高；遇有架空線者應按杯狀形修剪（懸鈴木按“三主六枝 十二叉”杯狀形修剪） ；樹冠圓整，分枝均衡；樹冠幅度，不宜覆蓋全組路面，

46、 道路中間高空宜留有散發(fā)廢氣的空隙。-灌木類灌木修剪應使枝葉繁茂， 分布勻稱； 花灌木修剪， 要有利于促進短枝和花芽的形 成，修剪應遵循“先上后下，先內(nèi)后外，去弱留強，去老留新”的原則進行。 -綠籬類 綠籬修剪，應促其分枝，保持全株枝葉豐滿；也可作整形修剪，特殊造型綠籬應 逐步修剪成型?；ㄇ虼_保春秋兩季各修剪一次。-地被、攀緣類 地被，攀緣植物修剪應促進枝分， 加速覆蓋和攀纏的功能； 對多年生的攀緣植物 要定期翻蔓，清除枯枝，疏刪老弱的藤蔓。b. 修剪時切口都必須靠節(jié)，剪口應在剪口芽的反側(cè)成 45 度傾斜；剪口要平整， 應涂抹園林用防腐劑， 對于過于粗壯的大枝應采取分段截枝法， 防扯裂， 操作

47、時 必須保證安全；c. 休眠期修剪以整形為主，可稍重剪；生長期修剪以調(diào)整樹勢為主，宜輕剪。 有傷流的樹種應在夏、秋兩季修剪。1.3 補植樹木1.3.1 樹木缺株應盡早補植；1.3.2 補植季節(jié)a. 落葉樹：應在春季土壤解凍以后，發(fā)芽以前補植或在秋季落葉以后土壤冰凍 以前補植。b. 針葉樹、常綠闊葉樹：應在春季土壤解凍以后，發(fā)芽以前補植；或在秋季新 梢停止生長后、降霜以前補植。1.3.3 補植的樹木，應選用原來樹種，規(guī)格也應近似；若改變樹種或規(guī)格則須與 原來的景觀相協(xié)調(diào)。補植行道樹樹種必須與同路段樹種一致。1.4 枯死植株的挖除1.4.1結(jié)合補植工作對枯死植株進行調(diào)整；1.4.2 枯死的大樹挖除

48、前，必須報經(jīng)市園林主管組門審批，任何組門與個人無權(quán) 擅自挖除。1.5 花壇花境1.5.1花壇的養(yǎng)護、管理a. 根據(jù)天氣情況，保證水分供應，宜清晨澆水，澆水時應防止將泥土沖到莖、 葉上；b. 做好排水措施，嚴禁雨季積水；c. 花卉生長旺盛期，應適當追肥，施肥量根據(jù)花卉種類而定。施肥后要立即噴 灑清水，嚴禁肥料沾污莖、葉面；d. 及時做好病蟲害防治工作；e. 花壇保護設施應經(jīng)常保持清潔完好；f. 花壇換花期間，每年必須有 1 次以上土壤改良和土壤消毒。 每次換花期間地裸 露不得超過 5 天；g. 花卉應生長健壯、花型正、花色艷、花期長，并且注重做好“五一” ，“十一” 花卉管理；h. 花壇內(nèi)應及時

49、做好清除枯萎的花蒂、黃葉、雜草、垃圾；及時補種、換苗。 花壇內(nèi)缺株倒苗不得超過 3-5 處，無枯枝殘花（殘花量不得大于 15%）。 1.5.2花境的養(yǎng)護、管理a. 應按計劃及時做好花卉的補種、填充；b. 應根據(jù)所用花卉的習性及時更新翻種；c. 花境全年可以某一季為主花期，觀賞期不得少于 100 天；d. 修剪、整枝及時?；ê蠹爸仓晷菝咂跉埢葜Σ坏么笥?15%；e. 每年休眠期必須適當耕翻表土層，施加有機肥；f. 及時做好病蟲害防治工作； 落實日常養(yǎng)護，做到無雜草垃圾。十 設備維修服務 銀灘物業(yè)公司實施定人、 定機、定崗及相互配合的運作管理方式。 根據(jù)設備機房 安全管理制度， 設備人員安全守則

50、實施安全管理。 制定運行管理規(guī)程， 實施日常 巡視與周期檢查保養(yǎng)工作。 制定設備系統(tǒng)安全操作規(guī)程， 規(guī)范設備操作管理。 按 統(tǒng)一的設備帳、卡、物管理辦法，維修保養(yǎng)內(nèi)容要求，質(zhì)量檢查標準實施標準化 管理。根據(jù)設備完好率統(tǒng)計標準對設備設施的完好程度進行統(tǒng)計， 確保安全正常 運行和使用。10.1 設備管理內(nèi)容物業(yè)設備在安裝調(diào)試驗收通過后， 就進入了運行使用階段， 這時就需要物業(yè)管理 公司運用先進的管理方法和良好的技術對物業(yè)設備進行維修保養(yǎng)， 保證這些設備 正常運行，充分發(fā)揮它們的功效。物業(yè)設備管理的好壞與否， 直接影響到其使用功能和使用壽命， 這樣對使用過程 中保證設備的正常運行，加強日常和維修管理

51、提出了更高的要求。1 供配電設備1.1 每日按照設備、設施巡視內(nèi)容與程序巡視配電機房設備，并記錄配電 房巡視記錄表；1.2 配電機房每周打掃一次，配電柜每月清潔一次。1.3 按設備、設施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表和供配電設備（設施） 維修保養(yǎng)規(guī)程的內(nèi)容要求進行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于設備、設施 周期檢查、保養(yǎng)記錄表內(nèi)；1.4 供配電設備、設施維修工作記錄于設備、設施維修記錄表內(nèi)；1.5 供配電設備發(fā)生異常和故障及時報告管理處經(jīng)理，記錄設備故障記錄表 ， 并在經(jīng)理協(xié)同下排除異常和故障。1.6每年 12 月制訂下一年度設備、設施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表 ，并 按運行情況制訂設備、設施（

52、年度）維修計劃表 ；1.7 管理處每月定期組織電工檢查供配電設備的運行狀況，填寫供配電系統(tǒng)檢 查表。2 供氣設備 與煤氣公司保持聯(lián)系，每周巡檢，請煤氣公司定期專業(yè)保養(yǎng)，隨時進行報修。3 電梯設備3.1 每周按設備、設施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表進行定期保養(yǎng)，同時 負責清潔電梯機房環(huán)境，并將結(jié)果記錄表內(nèi)；3.2 設備發(fā)生異常和故障及時報告經(jīng)理，記錄于設備故障記錄表上 ,并及時處 理。3.3 定期巡視電梯設備， 填寫電梯房巡視記錄。發(fā)現(xiàn)異常及時通知電梯維保人 員并報告經(jīng)理，督促維修保養(yǎng)；3.4每年 12 月制訂下一年度設備、設施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表 ，并 按運行情況制訂設備、設施（年度）

53、維修計劃表 ；3.5 管理處每月定期組織電工和電梯維保人員檢查電梯設備的運行狀況， 填寫電 梯設備系統(tǒng)檢查表。對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查 驗證；4 給排水設備4.1 每日一次巡視泵房設備，并記錄水泵房巡視記錄表 ；4.2 水泵房每周打掃一次，機組每月清潔一次。周交替更換一次；4.3 按設備、設施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表進行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于設備、設施周期檢查、保養(yǎng)記錄表內(nèi)；4.4 給排水設備發(fā)生異常和故障及時報告管理處經(jīng)理，記錄設備故障記錄表 ， 并在經(jīng)理協(xié)同下排除異常和故障。4.5每年 12 月制訂下一年度設備、設施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表 ，并

54、按運行情況制訂設備、設施（年度）維修計劃表 ；4.6 管理處每月定期組織檢查給排水設備的運行狀況， 填寫給排水系統(tǒng)檢查表 。5 消防系統(tǒng)5.1 日常巡視安保人員負責消防設施的日常巡視， 每月對小區(qū)內(nèi)消防設施巡視一遍， 將巡視結(jié) 果記錄于記錄表內(nèi)。5.2 定期檢查5.2.1 每月進行一次消火栓泵、噴淋泵、雙電源啟動測試，記錄設備定期啟動 記錄表；5.2.2 由管理處組織，并由安保人員和設備維修工參與操作，每年一次進行消火 栓、噴淋進行系統(tǒng)測試； 電源、控制聯(lián)動功能以及報警安全系統(tǒng)的測試。 記錄消 火栓、噴淋系統(tǒng)測試記錄表 。5.3 維修保養(yǎng)5.3.1 按設備、設施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表和消

55、防設備（設施） 維修保養(yǎng)規(guī)程的內(nèi)容要求進行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于設備、設施 周期檢查、保養(yǎng)記錄表內(nèi)；5.3.2消防設備、設施維修工作記錄于設備、設施維修記錄表內(nèi)。5.3.3 每年 12 月制訂下一年度設備、設施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表 ， 并按運行情況制訂設備、設施（年度）維修計劃表 ；5.3.4 每月定期組織設備維修工檢查消防設備的運行狀況，填寫消防及報警系 統(tǒng)檢查表。對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證； 6 設備檢查標準6.1 供配電設備 電力變壓器 l 檢查電力變壓器是否符合要求。l 分接開關檔位是否與電源相符。l 外殼接地裝置是否可靠，接地電阻是否合格。l 變壓器溫度是否在要求范圍內(nèi)，通風是否良好。l 三相電壓表是否平衡，變壓器聲響是否正常。l 各接線端子緊固是否良好。 低壓開關柜 l 耐壓試驗是否符合規(guī)范規(guī)定。l 二次接線與電器或端子排的連接應牢固，綁扎排列