工程施工前期準(zhǔn)備（完整版）

1、）土地使用權(quán)交易可采用下列方式：1、掛牌交易，即在一定期限內(nèi)將土地交易條件（含最低交易價）在土地交易機構(gòu)進行公告，并接受交易申請的行為。2、拍賣，即通過發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，由出價最高者獲得土地使用權(quán)的行為。3、招標(biāo)，即通過發(fā)布招標(biāo)公告，進行公開招標(biāo)，由投標(biāo)人進行投標(biāo)，經(jīng)評標(biāo)后確定中標(biāo)人的行為。（二）招標(biāo)、拍賣委員會的組成與職責(zé)1、組成：以招標(biāo)、拍賣方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，委托人應(yīng)設(shè)立招標(biāo)委員會或拍賣委員會，招標(biāo)委員會或拍賣委員會由 5人以上單數(shù)組成，委托人選派 1名工作人員作為招標(biāo)委員會或拍賣委員會主任，其余人員從土地交易市場專家?guī)熘须S機抽出確定。2、招標(biāo)委員會主

2、要職責(zé)：審定招標(biāo)最低中標(biāo)價，審查投標(biāo)人資格，主持開標(biāo)、評標(biāo)和定標(biāo)工作，確定中標(biāo)人并發(fā)出中標(biāo)確認書。3、拍賣委員會職責(zé)：審定拍賣最低成交價，審查競買人資格，指定拍賣主持人又稱場地使用權(quán)。我國政府土地管理部門授予的使用土地的專門權(quán)利。土地使用權(quán)是我國的一項特殊的無形資產(chǎn)。我國憲法規(guī)定，土地為國家所有，任何單位和個人都無權(quán)擁有土地。長期以來，我國國有企業(yè)占用使用的土地均未在會計上反映。 1988年修訂后的憲法和土地管理法允許有償出讓或轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。隨后，國務(wù)院頒布了中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例。土地使用權(quán)有償出讓是指政府將國家或集體所有的土地，按照指定地塊、用途和其他條件，有

3、償?shù)毓┩恋厥褂脵?quán)受讓人開發(fā)經(jīng)營，土地使用權(quán)受讓人向政府支付出讓金兒使用金，出讓金是土地使用權(quán)讓人為取得土地使用權(quán)而向政府一次性支付的價款，使用金是土地使用權(quán)受讓人因使用土地而定期向政府交納的費用。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用權(quán)出讓后，土地使用權(quán)受讓人將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移給其他單位或個人的行為，后者應(yīng)向前者支付轉(zhuǎn)讓金。土地使用權(quán)成本包括支付給政府的出讓金或支付給其他單位的轉(zhuǎn)讓金以及遷移補償費、地平整費、丈量費和法律手續(xù)費等。如果國家以土地使用權(quán)向股份有限公司作價入股，則以評估的價值為依據(jù)。場定期向政府交納的土地使用金于支付時作為當(dāng)期費用處理，不予資本化。如果土地使用權(quán)有期限，則在規(guī)定的期限內(nèi)攤銷其成

4、本；如果無期限，可以不攤銷。提問人的追問2010-11-23 09:29能較詳細說明從第一步開始具體怎么做的操作流程嗎？回答人的補充2010-11-23 09:30第一步：房地產(chǎn)開發(fā)項目土地獲取一土地獲取工作流程1、確定目標(biāo)城市在公司發(fā)展戰(zhàn)略方針的指導(dǎo)下，結(jié)合我國各地區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展特征，制定公司房地產(chǎn)業(yè)年度發(fā)展計劃，確定公司房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的目標(biāo)城市。 2、項目獲取途徑項目獲取主要分為以下兩種途徑：直接購買土地獲取項目通過報紙、網(wǎng)絡(luò)等途徑收集目標(biāo)城市房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r和土地市場交易情況。通過對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場分析和對當(dāng)?shù)卣块T公布的國有土地使用權(quán)出讓公告，初步估計出讓土地成交價格，結(jié)合公司實際情

5、況，確定目標(biāo)地塊。通過朋友、社會關(guān)系等途徑獲取合作開發(fā)項目。3、確定土地價格及報價策略在確定房地產(chǎn)報價策略時可采用以下兩種方式：公司組織人員現(xiàn)場調(diào)研：根據(jù)目標(biāo)城市以往國有土地交易情況和房地產(chǎn)市場情況， 預(yù)測目標(biāo)地塊可能成交的最低價格和最高價格，并根據(jù)目標(biāo)地塊使用權(quán)的出讓方式確定報價策略。房地產(chǎn)專業(yè)公司介入：報價策略可以說是項目獲取過程中較為關(guān)鍵的一步， 報價高低直接影響到本項目最終開發(fā)利潤。因此在確定報價前可考慮請專業(yè)的房地產(chǎn)代理公司介入，對本地塊進行詳細的現(xiàn)場調(diào)研工作，并編寫完整的市場調(diào)研報告。準(zhǔn)確的確定本地塊可能成交的價格和報價策略。4、辦理相關(guān)競買手續(xù)根據(jù)土地使用權(quán)出讓部門規(guī)定，準(zhǔn)備有關(guān)

6、資料，實地辦理競買手續(xù)。需準(zhǔn)備資料如下：保證金以及進帳單（各地可能不一樣，杭州標(biāo)準(zhǔn)為100萬元）身份證明材料主要包括：企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照，公司法人營業(yè)執(zhí)照，法定代表人身份證（原件）及公章。法人代碼證等證件原件，需委托別人代理參與國有土地使用權(quán)出讓的，需委托書原件何身份證原件。5、現(xiàn)場競買組織人員現(xiàn)場競買。6、簽訂合同如土地競買成功需及時簽訂國有土地使用權(quán)出讓的有關(guān)合同。二土地取得所需費用1、保證金2、國有土地使用權(quán)出讓費用 3、其它費用（地塊調(diào)研費用等）三土地取得所需資料1、公司營業(yè)執(zhí)照2、法定代表身份證明3、委托書4、企業(yè)公章第二步：項目公司成立一項目公司成立1、公司成立準(zhǔn)備工作。2、申請主管

7、部門同意進行房地產(chǎn)開發(fā)。3、申請資質(zhì)等級審批。4、申請辦理企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)。5、辦理工商注冊登記。6、辦理稅務(wù)登記。7、房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案二項目公司成立所需的相關(guān)費用1、企業(yè)法人開業(yè)登記費2、企業(yè)法人變更登記費3、企業(yè)法人年度檢驗費4、領(lǐng)證照費三、項目公司成立涉及到主要資料1、房地產(chǎn)開發(fā)主管部門意見書2、企業(yè)章程和內(nèi)設(shè)機構(gòu) 3、驗資證明和辦公場地證明4、公司名稱預(yù)先審核申請書5、法人資格證明和身份證明6、企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)通知書7、公司專業(yè)技術(shù)人員資質(zhì)證明和員工名單第三步：房地產(chǎn)開發(fā)項目審批一、審批前準(zhǔn)備工作1、辦理土地出讓手續(xù)國土資源局2、項目概念方案設(shè)計設(shè)計院項目概念方案設(shè)計必須附有項目

8、詳細的規(guī)劃設(shè)計參數(shù)和效果圖3、落實足夠的開發(fā)資金二、項目立項1、項目定位項目定位準(zhǔn)確與否是該項目開發(fā)成敗的關(guān)鍵點所在，因此在確定項目定位時可考慮請專業(yè)房地產(chǎn)代理公司進行咨詢或者組織公司人員進行現(xiàn)場調(diào)研，并編制項目定位報告。如果面對較為熟悉的房地產(chǎn)市場也可考慮組織公司員工進行現(xiàn)場調(diào)研即可。2、確定開發(fā)方案設(shè)計院3、申報、審批項目建議書計委或建委擬寫申請立項的請示編寫項目建議書準(zhǔn)備其它材料項目建議書是基本建設(shè)程序中最初階段的一個初始文件，它是投資決策前對擬建項目的輪廓設(shè)想，影響著項目建設(shè)全過程和各個方面，是整個項目發(fā)展周期中的一個重要環(huán)節(jié)。項目建議書批準(zhǔn)后，才可進行可行性研究工作，但并不表明該項目

9、非上不可，項目建議書不是項目是否決定建設(shè)的最終文件。4、項目可行性研究計委 擬寫申請可行性研究的請示。編寫可行性研究報告項目建議書批復(fù)及有效的計劃文件規(guī)劃局出具的可行性研究紅線圖。環(huán)保局的環(huán)境評估報告的批復(fù)分別委托做上下水、電、氣、熱、電訊供給咨詢方案。銀行貸款意向書國土資源局用地預(yù)審意見書準(zhǔn)備其他相關(guān)材料可行性研究報告審批三、項目選址定點1、測繪地形圖和網(wǎng)管現(xiàn)狀圖測繪院2、辦理選址意見書規(guī)劃局需提交材料如下：申報表立項文件申請用地函件工程簡要說明和選址要求意向位置的 1:1000的地形圖其它相關(guān)資料3、申請用地紅線和用地準(zhǔn)備通知書規(guī)劃局4、辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證規(guī)劃局建設(shè)用地規(guī)劃許可證申請表

10、。計劃部門批準(zhǔn)征用地的計劃任務(wù)書。 1：1000地形圖。定點、規(guī)劃設(shè)計條件通知書中要求的取得的有關(guān)協(xié)議文件。建設(shè)項目選址意見書（勘測紅線）、規(guī)劃設(shè)計方案通知書。其它相關(guān)資料5、辦理建設(shè)用地許可證國土局辦理建設(shè)用地許可證需提交材料如下：建設(shè)用地規(guī)劃許可證申請表計劃部門批準(zhǔn)征用土地計劃任務(wù)書1：1000地形圖二份定點、規(guī)劃設(shè)計條件通知書中要求取得的有關(guān)協(xié)議文件項目選址意見書（堪設(shè)紅線）、規(guī)劃設(shè)計方案通知書。6、申請正式紅線和規(guī)劃要點規(guī)劃局7、環(huán)境影響評估的批復(fù)環(huán)保局辦理環(huán)境影響評估批復(fù)需提交如下材料：環(huán)評單位的建設(shè)項目環(huán)評申報表環(huán)境影響評估報告書（符相應(yīng)的磁盤拷貝）環(huán)境影響登記表（環(huán)保局辦事窗口領(lǐng)

11、?。┝㈨椗膶＜覍徟庖姡ń?jīng)專家評審的環(huán)評報告）建設(shè)項目總平藍圖修改對照表（經(jīng)修改的送審稿）建設(shè)單位主管部門或建設(shè)單位在環(huán)評書上按章并簽署意見。環(huán)評單位的資質(zhì)證書四、辦理市政工程規(guī)劃許可證1、初步設(shè)計方案設(shè)計院 2、申請市政設(shè)計要點市政處3、綜合網(wǎng)管設(shè)計設(shè)計院4、審批意見市政管理部門自來水公司、供電局、煤氣公司、電信局、路燈管理處等市政管理部門。5、方案審批規(guī)劃局6、綜合網(wǎng)管施工圖設(shè)計設(shè)計院7、辦理市政工程規(guī)劃許可證市政處五、辦理單項工程規(guī)劃許可證1、申請排水設(shè)計要點規(guī)劃局2、排水施工圖設(shè)計設(shè)計院3、綜合管線設(shè)計要點規(guī)劃局4、管線施工圖設(shè)計設(shè)計院供電、電信、有線電視路燈煤氣等管線施工圖設(shè)計5、

12、申請給水設(shè)計要點規(guī)劃局6、給水方案論證自來水公司7、給水施工圖設(shè)計自來水公司8、申報單項工程施工圖市政處9、給水施工圖設(shè)計修改自來水公司10、各管線施工圖設(shè)計修改設(shè)計院11、排水施工圖修改設(shè)計院12、市政竣工測算委托書測量單位13、辦理單項工程規(guī)劃許可證規(guī)劃局六、辦理投資許可證1、申報審計審計局2、辦理投資許可證計委 3、開工前成本測算項目公司4、辦理開工許可證計委七、辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證1、初步設(shè)計方案設(shè)計院2、初步方案報批規(guī)劃局3、征詢消防、教育、交警、人防等部門書面意見4、修改方案單體圖設(shè)計院5、單體方案審批規(guī)劃局6、施工圖設(shè)計設(shè)計院7、施工圖消防審批消防局8、建委面積核定建委9、灰線檢驗規(guī)劃局10、辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)劃局9、古建園林工程設(shè)計費10、其它費用八、白蟻防治手續(xù)白蟻防治所九、施工報建登記建委施工報建登記所需資料：建設(shè)項目批準(zhǔn)文件；建設(shè)工程項目土地使用合法證明文件；施工圖設(shè)計