住宅項(xiàng)目調(diào)研提綱

1、I.住宅項(xiàng)目調(diào)研提綱【第一部分項(xiàng)目土地性質(zhì)調(diào)查】1-目的：通過對項(xiàng)目地塊的地理位瓦 地質(zhì).地麹、七通一平狀況的調(diào)研，學(xué)握地決的基 本現(xiàn)狀。2.調(diào)查方式：發(fā)展商及土地助測部門相關(guān)資料；結(jié)合實(shí)地調(diào)查；實(shí)地調(diào)查拍攝地塊現(xiàn)狀圖 片3.調(diào)查主要內(nèi)容：包括3-1.地理位置（現(xiàn)場察看）3-2.地質(zhì)地貌狀況（發(fā)展商提供土地勘測報(bào)告，晟好有地塊風(fēng)水評估，）3-3. 土地而積及其紅線圖（發(fā)展商提供）3-4.七通一平現(xiàn)狀（發(fā)展商提供）3-5. 土地權(quán)屬【第二部分地塊周邊環(huán)境調(diào)查】1. 目的：對地塊周邊的建筑物.綠化景觀、自然景觀.歷史人文景觀和環(huán)境污染狀況進(jìn)行 調(diào)查.2調(diào)研方式：爭取發(fā)展商之配合，實(shí)地察看 3.主要

2、內(nèi)容31.地決八個(gè)方向的環(huán)境（建筑物、污染狀況、近景、遠(yuǎn)景及視野遽蔽狀況）.3-2.地塊2公里半徑內(nèi)的歷史人文景觀列示（標(biāo)明距離項(xiàng)目地塊的車距）。3-3.廣州市城市衛(wèi)星星云圖【第三部分地塊交通條件調(diào)查】1. 目的：調(diào)查小區(qū)居民工作生活需要的交通條件的便利程度。2. 調(diào)研方式：結(jié)合市政交通地圖，實(shí)地察看。3. 主要內(nèi)容3-1.項(xiàng)目地塊周邊的市政路網(wǎng)及其公共交通起始線路的現(xiàn)狀及其遠(yuǎn)景規(guī)劃。3-2.項(xiàng)目對外水、陸、空交通狀況.3-2.地塊市周邊政道路進(jìn)入項(xiàng)目地塊的直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀?！镜谒牟糠种苓吺姓涮自O(shè)施調(diào)查】1-目的：調(diào)查與小區(qū)居民生活相關(guān)的市政配套設(shè)施的完備程度。2. 方式：實(shí)地調(diào)研，3. 主要

3、內(nèi)容：調(diào)查地塊周邊15公里半徑內(nèi)的市政配套設(shè)施，包括:3-1.購物（購物中心.商場.超市、肉菜市場等）3-2.文化教育（幼托、小學(xué)、中學(xué)、大學(xué)、圖書館及其質(zhì)量）3-3.醫(yī)療衛(wèi)生（各級醫(yī)院、藥店及其質(zhì)量）3-4.金融（各種銀行）3-5.郵政3-6.娛樂餐飲（體育健如歌舞餐飲）【第五部分周邊社區(qū)現(xiàn)狀調(diào)查】1. 目的：調(diào)查地塊周邊社區(qū)樓盤的總體規(guī)劃狀況，判斷周邊社區(qū)的檔次和居民成分。2. 方戎：實(shí)地調(diào)研， 3主要內(nèi)容3-1.周邊主要樓盤及小區(qū)列示（房型售價(jià)賣點(diǎn)不利因索）3-2.各樓盤及小區(qū)的居民階層3-3.各小區(qū)的總體規(guī)劃、價(jià)格等【第六部分項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀調(diào)研】1. 目的：調(diào)查項(xiàng)目所在地宏觀

4、經(jīng)濟(jì)狀況及房地產(chǎn)市場整體狀況。2. 調(diào)查方式：請發(fā)展商提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，圏企在此基礎(chǔ)上進(jìn)行分析.3-主要內(nèi)容：3-1宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況指標(biāo)數(shù)量與上年同比增長仝市項(xiàng)目所在區(qū)仝市項(xiàng)目所在區(qū)A國內(nèi)生產(chǎn)總值其中：笫一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)B固定資產(chǎn)投資其中：房地產(chǎn)開發(fā)C.社會消費(fèi)品零售總額I）.商品零售價(jià)格指數(shù)居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)商品住宅價(jià)格指數(shù)3-2.項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場概況及政府相關(guān)的政策法規(guī)A. 項(xiàng)目所在地的居民住宅包括哪兒種形態(tài)及其比重構(gòu)成：公房、微利房、福利房、商 品房等.，B. 政府相關(guān)職能部門對各類住宅的政篆法規(guī)。C. 政府關(guān)于商品住宅在金融、市政規(guī)劃等方而的政策和法規(guī)。 I).短中期政府在項(xiàng)

5、目所在地及項(xiàng)目地決周邊的市政規(guī)劃計(jì)劃。E.南京市的城市規(guī)劃控制性詳規(guī)3-3.項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀項(xiàng) 目上半年與去年同期相比備注簽定土地出讓合同其中商品房用地房地產(chǎn)開發(fā)總額其中商品房建設(shè)其中住宅投資占比重商品房施工面積其中住宅住宅施工面積中今年新開工者所占比例商品房竣工面積其中住宅竣工面積銷售預(yù)冬商晶房面積其中現(xiàn)樓銷售樓花銷售全市商品房銷舊收入住宅空置面積其中住宅辦公摟商業(yè)樓二手樓買賣3-4項(xiàng)目所在地商品住宅市場板塊的劃分極其差異板塊差異板塊1:區(qū)板塊二：區(qū)板塊三：區(qū)板塊四：區(qū)地理范圍劃分依據(jù)：建筑及商 業(yè).人文特征描述政府市政規(guī)劃的引導(dǎo)商笳住宅 平均價(jià)格多層小鬲層高層別墅商品住宅

6、供求狀況多層小高層高層別墅明星樓盤列示3-5.項(xiàng)目所在地及所在板塊商品住零半均價(jià)格走勢區(qū)域99上半年平均價(jià)格98年平均價(jià)格97年平均價(jià)格多層高層多展高層多層高層全市項(xiàng)目所在板塊3-6名星樓盤客戶構(gòu)成及購買行為分析A.各類檔次商品住宅客戶分析指標(biāo)比例家庭結(jié)構(gòu)3 口之家：3代同堂：二人世界：單身職業(yè)特征經(jīng)商老板：三資高級白領(lǐng)：三資普通白領(lǐng)：國企高級干部：國企普通 干部：文藝界：政府及事業(yè)單位：其他：外銷買主年齡結(jié)構(gòu)20 - 30: 30- 45: 45 - 55: 55 以上客戶家庭月收入 狀況2000 元以下:2000 - 4000 元：4000- 6000 元：6000 - 8000 元:80

7、00- 10000元：10000元以上客戶地理半徑集 中率1公里半徑：2公里半徑：3公里半徑：4公里半徑：4公里以上半徑L各類檔次商品住宅客戶購買行為分析B-1購房目的及面積偏好指標(biāo)比例購房目的A首次靈業(yè)滿足基本居住需求B二次置業(yè)改善居住條件C投資保值和增值D辦公E為父母或子女購房F度假G其他面積偏好A 50平米以下B 50-70平采C 70 - 80平米I) 80-100 平米E 100 - 120 平米F 120 - 140 平米G 140平米以上B-2層數(shù).戶型偏好及購買價(jià)格承唆能力指標(biāo)比例層數(shù)偏好A多層（8層以下不帶電梯B多層8層以下）帶電梯C小高層（9-18層）D高層（18層以上）朝

8、向偏好A東.東南B南.西南C西、西北1）北.東北戶型偏好1A平層B復(fù)式和躍式戶型偏好2A 1房1廳B 2x1C 2x2D 32E 4x2F 4x 3G 5x2/3/4H 6房及以上價(jià)格偏好A根據(jù)當(dāng)?shù)貎r(jià)格板塊劃分BC付款方式偏 好A一次性付款B分期付款C按揭按揭月供承 熒力A 2000元以下B 2000 - 3000 元C 3000 - 4000 元I) 4000 - 5000 元E 5000- 6000 元F 6000元以上B_3購買決策的最主要的影響因素指標(biāo)5個(gè)最主要因素影響購房決 寰的最主要 的5個(gè)因素 因素A地理位豈R市政交通便利程度C周邊生活配套完備程度（包括子女教育）D距離上班地點(diǎn)的

9、遠(yuǎn)近E價(jià)格F建筑風(fēng)格及外立面G戶型設(shè)計(jì)及實(shí)用率H社區(qū)內(nèi)綠化及環(huán)藝規(guī)劃I物業(yè)管理及社區(qū)文化活動J周邊社區(qū)素質(zhì)及空氣、噪音等污染程度K產(chǎn)權(quán)等法律手續(xù)的齊全L建筑質(zhì)量的保證M發(fā)展商品牌和實(shí)力3-7名星樓盤項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)及銷售資料總占地面積總建筑面積（容積率）建筑層數(shù).棟數(shù)建筑布局及開發(fā)節(jié)奏戶型結(jié)構(gòu)外立面風(fēng)格、色調(diào)及用材交樓內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)小區(qū)綠化及環(huán)藝車流組織及戶車比小區(qū)內(nèi)康樂及商業(yè)配套設(shè)施物業(yè)管理售價(jià)（按揭折后價(jià)）最高價(jià)： 最低價(jià): 均價(jià)：付款方式一次性：分期: 按揭：銷售進(jìn)度銷售率：已銷隹單位戶型比例客戶初步分析現(xiàn)居住區(qū)： 職業(yè)特征： 集團(tuán)客戶:3-8.綜合評判評判項(xiàng)目評價(jià)A.地塊周邊環(huán)境及配套評判A-1地理位置A-2周邊環(huán)境.景觀A-3周邊市政配套A-4周邊小區(qū)撻體素質(zhì)B.樓盤素質(zhì)評判B-1建筑風(fēng)格和立面B-2建筑布局和空間規(guī)劃B-3小區(qū)內(nèi)環(huán)藝規(guī)劃B-4戶型設(shè)計(jì)B-5小區(qū)內(nèi)配套B-6車流紐織B-7物業(yè)管理C.物業(yè)形象C-1發(fā)展商品牌C-2項(xiàng)目包裝及營銷手法綜合評價(jià)3-9商業(yè)物業(yè)調(diào)研1.主要商業(yè)物業(yè)在所調(diào)研區(qū)域內(nèi)的分布：包括屮人型商場、沿街商鋪、商業(yè)街、各種類型批發(fā)市場等。2 朿點(diǎn)物業(yè)幣:點(diǎn)調(diào)研內(nèi)容A.中大型商場調(diào)研內(nèi)容項(xiàng)目說明商場名稱街區(qū)地理位査層數(shù)規(guī)模分層功能設(shè)置經(jīng)營方式商場