平房拆遷課題研究報告1

1、內容簡介“三五八十”戰(zhàn)略目標的實現(xiàn)，使我市基本完成了市內六區(qū)成片危陋平房拆遷改造任務，城市面貌和居民住房條件得到了根本改變。自“三步走”戰(zhàn)略實施以來，基礎設施建設、海河綜合開發(fā)步伐的加快，又有一些破舊房屋得到拆遷改造，某某市城市建設已經(jīng)進入了一個新的發(fā)展階段。為使住宅平房拆遷改造任務能夠順利完成，需要找出當前平房“拆遷難”的深層次原因，包括社會原因、制度原因以及其他原因和問題，為后續(xù)的政策研究和政策制定提供準確翔實的基礎數(shù)據(jù)和決策依據(jù)。某某市市房屋拆遷管理辦公室會同某某市商業(yè)大學，組織有關專家、學者，進行廣泛、深入的調查研究，對某某市市住宅平房拆遷改造相關問題進行研究，形成兩個科研成果，并寫出

2、了研究報告。成果一：市內六區(qū)危陋平房拆遷安置課題研究報告，共分為三大部分。第一部分主要是對某某市市目前平房分布狀況和拆遷平房的居住狀況做了概述。截止2006年初，某某市市市內六區(qū)住宅平房總計297萬平方米，完成住宅平房改造需要拆遷332萬平方米（含樓房35萬平方米），總計14.4萬戶。為了使本研究報告更具真實性和可靠性，獲得更加詳盡的住宅平房基本情況，我們采取了問卷調查的方式。通過入戶調研和到拆遷辦調研，我們了解了平房居民的生存狀態(tài)，并從房屋建筑面積、產(chǎn)別、建造年代、家庭經(jīng)濟情況、居民年齡、居民職業(yè)等方面進行分析。并且根據(jù)入戶調研過程中遇到的典型案例，整理成典型案例資料，以便于今后的跟蹤調查。

3、第二部分主要是對全國近三年的拆遷情況進行分析。自2004年6月，國務院辦公廳在網(wǎng)上發(fā)布了46號令(關于控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴格拆遷管理的通知)后，近三年來拆遷工作更加人性化。但拆遷工作推行到今天,似乎遇到了一個無解的難題：一方面是經(jīng)濟建設和城市的快速發(fā)展需要更大范圍的拆遷量，而另一方面則是越來越多被拆遷人的頑強和花樣翻新的抵制拆遷行為。為此，報告分析了拆遷遇到的主要難題和近年來取得的經(jīng)驗和教訓，為某某市的平房拆遷工作提供參考。同時報告探討了拆遷量與房地產(chǎn)開發(fā)供應量的互動關系，進而分析了拆遷調控的指標和管理。第三部分分析了住宅平房拆遷的外部條件并制定了相應的實施步驟。平房拆遷所需要的外部配套條件

4、主要有：1、重新認識和定位拆遷工作的重要意義；2、管理體制要完善；3、在本次平房拆遷中，應同時推出產(chǎn)權調換和貨幣補償兩種拆遷補償方式供被拆遷人選擇；4、有關拆遷的輿論導向要正確，宣傳方法要改進；5、解決“拆遷難”問題需要多部門共同配合；6、從宏觀調控的角度保障適度的住房供給和順暢的交易，為被拆遷人提供市場供應保證。平房拆遷所需要的政策條件主要有：經(jīng)濟適用房政策、經(jīng)濟租賃房政策，同時需要出臺有關強制拆遷的工作程序。對群眾意見大、社會反響大的拆遷項目，要舉行真正體現(xiàn)民意的聽證會，通過協(xié)商尋找解決問題的辦法。目前某某市市出臺的房屋拆遷聽證程序，實施的效果就比較好，應當繼續(xù)推行和不斷完善。個別問題應個

5、別對待，對于極端困難的搬遷家庭，可以采取“打捆算帳、以豐補歉、自求平衡”的工作思路，允許各區(qū)在平房地塊上建設商品房，土地采取劃撥方式供應，用盈余的資金補貼困難拆遷戶，確保每一戶老百姓都有一套住房，在居住面積和居住環(huán)境得到提高和改善。第三部分同時提出了某某市市破解“拆遷難”難題的措施。首先需要加大拆遷前期宣傳力度，與基層組織形成合力，提高拆遷人的業(yè)務水平同時加強陽光拆遷的典型。其次需要加快廉租房、經(jīng)濟適用房建設，充實安置房源。在舊城改造或大的整體拆遷項目中先行啟動集中安置區(qū)，建設一批經(jīng)濟適用房來實行產(chǎn)權調換安置拆遷戶，而對于開發(fā)項目則要求開發(fā)商按照一定比例建設中、小戶型和面積的安置房，保證低收入

6、家庭的安置。對于平房拆遷的實施步驟，既要從宏觀層面把握，又要從微觀層面控制。成果二：某某市市住宅平房拆遷改造配套政策，研究報告共分為四大部分。第一部分主要介紹了平房拆遷工作的指導思想及工作任務。為鞏固我市的創(chuàng)模成果，創(chuàng)建國家衛(wèi)生和園林城市，落實市委八屆九次全會提出的“站在新起點、再創(chuàng)新優(yōu)勢、實現(xiàn)新跨越”的工作要求，加快住宅平房拆遷步伐，用兩年時間基本完成市內六區(qū)住宅平房拆遷任務，改善群眾住房條件，為我市經(jīng)濟社會協(xié)調發(fā)展做出貢獻。第二部分主要研究了平房拆遷中政府管理的相關政策。從以下方面進行分析：（一）土地整理的相關政策。經(jīng)過多年的開發(fā)建設，成片的待拆遷房屋越來越少，而分散的分布于市內各區(qū)的平房

7、和老舊房屋成為可以利用的土地資源，這一類房屋所占用的土地資源由于沒有經(jīng)過市場化的整合，有一定的利用價值尚未利用。通過土地整理，可以實現(xiàn)優(yōu)化配置使用。（二）動遷的相關政策。1、對于分散平房的拆遷，要制定從項目的計劃、拆遷安置、開工建設、銷售等各個環(huán)節(jié)的管理制度。2、對用于定向還遷安置的低總價、小戶型的經(jīng)濟適用房，應規(guī)定嚴格的建設管理程序。3、經(jīng)濟適用房在滿足社會需求的前提下，經(jīng)批準各區(qū)可以回購經(jīng)濟適用房，定向用于住宅平房拆遷戶安置使用，以增加用于拆遷安置的房源。4、零散點住宅平房拆遷后，在規(guī)劃條件允許的前提下，可以建設具有公益性、社區(qū)服務、商業(yè)網(wǎng)點等公建用房，提高社區(qū)服務功能；零散點住宅拆遷后不

8、能規(guī)劃建設的，要建綠地。（三）安置拆遷群眾的相關政策。安置群眾的拆遷政策主要包括以下幾方面：1、拆遷住宅平房，采取貨幣補償和實物安置相結合的方式，建設100萬平方米與住宅平房拆遷安置相適應的小戶型、低總價的定向還遷安置經(jīng)濟適用房。2、廉租房、經(jīng)濟租賃房、經(jīng)濟適用房等住房保障政策向住宅平房拆遷傾斜，優(yōu)先安排。3、拆遷出租公有住宅平房（包括單位自管產(chǎn)），產(chǎn)權單位自行安置承租戶的，拆遷單位對產(chǎn)權單位進行貨幣補償。4、住宅平房拆遷臨時過渡補助費標準應當適當提高，由各區(qū)自行制定標準，經(jīng)市拆遷辦批準后執(zhí)行。5、經(jīng)濟適用房建設單位可以采取“以租代售”方式安置拆遷戶。6、拆遷整理地塊中涉及集體土地村民住宅房屋

9、拆遷的，征地和拆遷補償安置費統(tǒng)一由房地產(chǎn)市場評估確定，全部用于村民的補償安置。（四）拆遷工作的組織領導。為了加強住宅平房拆遷工作的組織領導，應當成立市平房拆遷指揮部，全力搞好協(xié)調和推動工作。市平房拆遷指揮部下設拆遷推動組、建設規(guī)劃組、安置保障組和拆遷整理組，日常工作由市拆遷辦負責。第三部分主要研究了某某市市內六區(qū)平房拆遷配套實施政策。為推動平房拆遷工作的順利進行，經(jīng)研究推出以下政策供市領導決策并逐步推行：1、分散住宅平房拆遷土地整理計劃申報程序2、分散住宅平房拆遷國有土地融資辦理土地登記程序3、分散住宅平房拆遷涉及集體土地拆遷征地辦理程序4、零散點住宅平房拆遷建設還遷配套用房申報程序5、分散住

10、宅平房拆遷定向安置經(jīng)濟適用房建設、安置、銷售和管理程序6、分散住宅平房拆遷農(nóng)業(yè)戶口拆遷戶申請購買定向銷售經(jīng)濟適用房程序7、分散住宅平房拆遷戶申領經(jīng)濟租賃房招租補貼程序8、分散住宅平房拆遷停止辦理房地產(chǎn)抵押登記程序9、市區(qū)分散危陋平房拆遷安置辦法課題組2007年9月市內六區(qū)危陋平房拆遷安置課題研究報告（之一）某某市市拆遷辦、某某市商業(yè)大學 課題組隨著城市建設步伐加快和基礎設施、公益項目投資快速增長，近年來城市房屋拆遷量急劇增加，拆遷矛盾日益增多。有效解決“拆遷難”問題，是促進我市城市建設順利進行的主要內容之一。經(jīng)過多年的鍛煉，某某市市已形成了一套市場運作、政府保障的拆遷思路和招法。危改精神為某某

11、市市鍛煉了一支勇于攻關、敢打硬仗、拼搏奉獻的干部職工隊伍，全市形成了各部門、各單位通力協(xié)作，相互配合，上下互動，共同為城市建設發(fā)展做貢獻的工作格局。為鞏固創(chuàng)模成果，創(chuàng)建國家衛(wèi)生和園林城市，按照市委八屆九次全會提出的“站在新起點、再創(chuàng)新優(yōu)勢、實現(xiàn)新跨越”的工作要求，要加快平房拆遷改造步伐，用兩年時間基本完成市區(qū)分散住宅平房拆遷改造任務，改善群眾住房條件，為某某市市經(jīng)濟、社會協(xié)調發(fā)展做出貢獻。本研究報告針對某某市市在大力推進平房拆遷所遇到的困難和問題展開研究，與本課題的研究報告之二某某市市住宅平房拆遷政策研究共同形成對市內六區(qū)平房拆遷的問題研究和相應的改進對策。一、某某市市拆遷情況研究（一）市內六

12、區(qū)的平房分布現(xiàn)狀截止2006年初，某某市市市內六區(qū)住宅平房總計297萬平方米，完成住宅平房改造需要拆遷332萬平方米（含樓房35萬平方米），總計14.4萬戶。占地5000平方米以上成片住宅平房133片(合并成84塊)，281萬平方米，12.1萬戶。其中，平房246萬平方米，樓房35萬平方米；零散住宅平房1205處、51萬平方米，2.3萬戶。表1 成片平房和零散平房的分布情況單位：平方米市內六區(qū)平房總面積成片平房面積零散平房面積某某區(qū)區(qū)9塊（10片）18100912000461005某某區(qū)區(qū)3塊（5片）241813115525126288南開區(qū)5塊（8片）1481628307365089河東區(qū)2

13、0塊（24片）59443952036774073某某區(qū)區(qū)20塊（37片）88769482880058894河北區(qū)27塊（49片）873563753302120261六區(qū)總計29266812421071505610表2 市區(qū)分散住宅平房情況單位：萬平方米項目區(qū)域拆遷總量 分散住宅平房合計分散小片住宅平房零散住宅平房平房簡陋樓房合計3322972463551南開1514717某某區(qū)23191346某某區(qū)27218613河東65595267河北968876812某某區(qū)1069690106圖1 南開區(qū)分散小片住宅平房分布圖2 某某區(qū)區(qū)分散小片住宅平房分布圖3 某某區(qū)區(qū)分散小片住宅平房分布圖4 河東區(qū)分

14、散小片住宅平房分布圖5 某某區(qū)區(qū)分散小片住宅平房分布從以上表及圖中，可以看出，目前某某市市的平房主要分布在市內六區(qū)，其中又以某某區(qū)區(qū)和河北區(qū)為主，某某區(qū)區(qū)、南開區(qū)和某某區(qū)區(qū)分布量相對較少。（二）拆遷任務介紹成片住宅平房分區(qū)的拆遷量。按區(qū)劃分分散住宅平房拆遷責任目標是：南開區(qū)完成平房拆遷15萬平方米；某某區(qū)區(qū)完成平房拆遷23萬平方米；某某區(qū)區(qū)完成平房拆遷27萬平方米；河東區(qū)完成平房拆遷65萬平方米；河北區(qū)完成平房拆遷96萬平方米；某某區(qū)區(qū)完成平房拆遷106萬平方米。（三）對住宅平房的實際調研情況為了使本研究報告更具真實性和可靠性，獲得更加詳盡的住宅平房基本情況，采取了問卷調查的方式。在確定選樣原

15、則、方法、調研樣本分布的前提下展開了調研。1、選樣原則與方法在確定調研樣本時，本著獲取第一手資料、即調查房屋現(xiàn)狀又調查居民生存現(xiàn)狀的原則，設計整個調查思路，因此，在選樣時，選取了兩種類型的調研途徑，一是在全市范圍內隨機走訪入戶調研；另一是在房管和拆遷管理部門調取已經(jīng)登記的拆遷資料，在選擇調研樣本區(qū)域時，選取了具有代表性的某某區(qū)區(qū)與某某區(qū)區(qū)兩個區(qū)的成片平房。在拆遷部門調查資料時，對調研樣本采取隨機抽取的方法。2、調研樣本分布以某某區(qū)區(qū)、某某區(qū)區(qū)的平房調查為主，其他四區(qū)為輔的指導思想，采用普遍調查和典型案例跟蹤調查相結合的方法進行的。3、問卷設計原則問卷的設計本著“事實求是、從實際出發(fā)、深入群眾、

16、以房為主、房戶結合、以塊為主、條塊結合”的原則進行，同時兼顧調研資料的可獲得性和代表性來設計問卷的內容及結構。課題組成員調查的內容包括：決定擬調查房屋的范圍、決定抽樣方法、確定調查內容以及設計調查表格。根據(jù)課題的要求和目標設計問卷。問卷設計是一個關鍵環(huán)節(jié)，通過問卷所涵蓋的指標，可以獲得課題研究需要的具體、真實的第一手資料。根據(jù)實際情況設計了兩種問卷，一種是針對入戶調查而設計的問卷，這種問卷包含的數(shù)據(jù)比較多，也比較具體，因為可以更近距離地與住宅平房內的居民接觸。通過較多問題的詢問可以更清楚地了解其住房現(xiàn)狀和其對拆遷的各種意愿。另一種問卷是在拆遷部門直接調取相關平房拆遷資料。這種問卷設計的指標相對

17、簡單，主要針對拆遷部門所掌握的一些具體資料而設計，而對于住戶的更為詳盡的情況，例如家庭經(jīng)濟現(xiàn)狀、收入來源、收支情況和拆遷意愿等都無法獲得。從拆遷部門獲得的都是基礎性資料。調研資料主要來自兩個區(qū)，一個是某某區(qū)區(qū)，一個是某某區(qū)區(qū)，這兩個區(qū)居住平房居民的情況差距比較大，可以從不同的側面反映不同的情況，比較科學。4、調研方法和過程（1）調研方法本課題的研究方法主要采用規(guī)范性研究和實證性研究相結合、定性與定量相結合的方法，即一方面依據(jù)國家主管部門的有關法律規(guī)范、某某市市有關政策等，經(jīng)過典型案例剖析和一定范圍的數(shù)據(jù)搜集整理，從中找出具有規(guī)律性、普遍性、代表性的基本數(shù)據(jù)；另一方面對某某市市現(xiàn)有存量平房進行抽

18、樣調查，獲得被拆遷人經(jīng)濟狀況和社會狀況等第一手資料。在此基礎上，對可實施的政策和實施拆遷的具體步驟展開研究，通過分析形成最終成果。（2）調研過程1）組成調研小組進行調研將調研工作分解，組成課題任務實施小組，責任落實到人，分工負責。我們分成了兩個調研小組，每個小組56個成員，由某某市商業(yè)大學的本科生和研究生組成。對某某市市內某某區(qū)區(qū)、某某區(qū)區(qū)、河北區(qū)、河東區(qū)成片的住宅平房居民進行入戶調研。入戶調研之前，對調研小組成員進行了培訓，明確調研目的、調研方法及其他注意事項，使成員對某某市住宅平房有一個總體認識，在問卷調研時能提出針對性問題、發(fā)現(xiàn)典型案例。同時，為了使被調研居民配合我們的調研，提供真實可靠

19、數(shù)據(jù)，我們購買了經(jīng)濟實用的生活用品作為小禮品。調研小組成員頂著酷暑共進行了五天的入戶調研，每天都選取不同的平房住宅區(qū)塊，并且嚴格要求在每條街道上調研戶數(shù)不得超過10戶，以便使調研樣本分布更為廣泛。在調研過程中，小組成員虛心向平房居民提出問題、耐心聽取他們對拆遷問題的認識和意見。在克服種種困難后，調研小組圓滿完成了調研工作。調研小組從平房住宅地點、住宅產(chǎn)別、住宅的建造年代、住宅面積、家庭成員及其就業(yè)情況、家庭收入和支出、家庭收入來源、拆遷意愿、住房拆遷補償意愿等方面進行了調查，發(fā)現(xiàn)了各種問題和典型案例 ，為以后拆遷任務的進行提供了參考，獲得了比較真實和準確的第一手資料，這是此次課題研究的基礎環(huán)節(jié)

20、。只有獲得了翔實的資料，后續(xù)的研究工作才能順利地展開。在對拆遷部門調取資料的過程中，采取隨機確定調研對象的方式，分別抽取一部分已拆遷的和未拆遷的平房住戶的相關資料，盡量保證資料調取的公平、可信。2)整理調研問卷此次調研，問卷總量是200份（其中入戶調查100份，從拆遷辦調查100份），得到的有效問卷181份（其中入戶調查有91份，從拆遷辦調查90份）。對問卷內容的統(tǒng)計分析，采用以下途徑：統(tǒng)計入戶調查的平房總建筑面積和從拆遷辦調取的住戶的總住房面積，得出此次所調查的總住房面積；統(tǒng)計兩種調研渠道所調查的平房居民住戶中的總的人口數(shù)。根據(jù)這兩項統(tǒng)計資料推算出某某市市現(xiàn)存住宅平房的人均住房面積，從而反映

21、出目前住宅平房居民的住房條件。再加上與整個某某市市的人均住房面積作一個橫向的對比，可以比較直觀地看到居住在平房的居民的居住水平與某某市市平均水平之間的差距。分別統(tǒng)計出住宅平房的產(chǎn)別，即公產(chǎn)、私產(chǎn)、單位產(chǎn)、宗教產(chǎn)等所占的比重，此比例在一定程度上顯示了某某市市目前住宅平房各種產(chǎn)別所占比例。因為對不同的住房產(chǎn)別，國家規(guī)定的補償標準是不一樣的，這樣會對拆遷部門在拆遷資金的準備上提供可以借鑒的數(shù)額。統(tǒng)計出住房的建造年代和住房的完好程度，其中調查住房的建造年代也是為了鑒別一定范圍內住房的完好程度。統(tǒng)計出的基本完好房、一般損壞房和嚴重損壞房的比例是制定或修正相關補償政策和拆遷進度的依據(jù)之一。由于從某某區(qū)區(qū)、

22、某某區(qū)區(qū)拆遷辦調取的住宅平房住戶居民的經(jīng)濟情況我們無法獲得，所以只對入戶調查的91份問卷中的住戶的經(jīng)濟情況作了一個比較系統(tǒng)的分析，包括總的家庭月總收入、總的家庭月總支出、人均月收入、人均月支出、總的儲蓄金額、人均儲蓄金額、主要的收入來源、支出的主要用途等等。這些都可以很好的幫助我們了解目前某某市市剩余住宅平房內所居住的居民的經(jīng)濟狀況，這對住宅平房拆遷過程中對居民的安撫和補償政策的修正和實施、拆遷節(jié)奏的調整有著非常重要的意義。根據(jù)入戶調研過程中遇到的典型案例，整理成典型案例資料。以便于以后的跟蹤調查。總之，按照課題研究中對相關數(shù)據(jù)的要求，盯住被拆遷人的情況、擬拆遷房屋的數(shù)量、分布、住用人的經(jīng)濟狀

23、況等重要指標，采用多種方法對問卷進行分析，對本次平房拆遷任務的特點、實施步驟、控制要點、組織實施等問題展開研究并形成成果。根據(jù)調研所得的資料和數(shù)據(jù)，與以往拆遷的資料和數(shù)據(jù)作一對比，得出某某市市住宅平房拆遷改造過程中拆遷人的情況、擬拆遷房屋的數(shù)量、分布、住用人的經(jīng)濟狀況等，從而得出了相關的結論。在得出相關的結論之后，再根據(jù)搜集的其他大量的資料寫出“某某市市住宅平房拆遷改造相關問題研究報告”。（3）擬拆遷平房居住狀態(tài)分析 根據(jù)調研資料，可以得到如下幾個基礎數(shù)據(jù)。1)某某市市現(xiàn)存成片的住宅平房情況，可以由以下幾個指標反映：人均居住面積小通過分析調查問卷，我們走訪的平房住戶總面積為2141.47平方米

24、，總戶數(shù)為91戶，總的住房人口數(shù)為266人，人均住房建筑面積為8.05平方米。表3 入戶調研人均住房面積分布分類戶數(shù)（戶）總建筑面積（平方米）人數(shù)人均建筑面積（平方米/人）3平方米以下551.05212.4335平方米31397.92974.1058平方米17316.7526.09815平米23632.306110.3715平方米以上15743.503521.24注：數(shù)據(jù)來源于調研資料匯總圖一顯示了在總調研戶數(shù)中，各種人均面積所占比例數(shù)；圖二顯示了在調研對象總人數(shù)中，各種人均面積所占比例數(shù)。由圖表分析可以看出，在調研對象中，人均住房建筑面積在8平方米以下的占絕大多數(shù)，達到53戶，占到總住戶的5

25、9。人均住房建筑面積在35平米的占到大多數(shù)，達到35。其次是人均住房建筑面積在815平米的住戶，有23戶，占到總戶數(shù)的25。所占比例較小的是人均住房建筑面積在3平米以下和15平米以上的住戶。從人數(shù)上分布可以看出，36的居民人均建筑面積在35平米，占絕大多數(shù)。其次是人均建筑面積在815平米的居民有23，與其相當?shù)氖侨司》拷ㄖ娣e在58平米的居民，占總人數(shù)的20。而人均住房建筑面積在3平米以下和15平米以上的人數(shù)依然所占比例較小。2005年人口抽樣調查快速匯總資料顯示，某某市市家庭戶人口人均住房建筑面積為23.4平方米，按照1.36的系數(shù)進行換算，人均使用面積為17.21平方米。從我們的入戶調研

26、中發(fā)現(xiàn)，某某市市內六區(qū)成片住宅中僅有33位居民達到了人均使用面積在17.21平方米以上的水平，占總人數(shù)的12.4，絕大多數(shù)的平房住宅居民人均住房使用面積遠遠低于全市平均水平。從某某區(qū)區(qū)和某某區(qū)區(qū)拆遷辦調取已經(jīng)拆遷的平房的相關的資料，總戶數(shù)為90戶，總的住房人口數(shù)為217人，總的住房面積為1669.93平方米，戶均住房面積為18.55平方米., 人均住房面積為7.70平方米。表4：拆遷辦調研人均住房建筑面積人均面積分類戶數(shù)建筑面積（平方米）人數(shù)人均建筑面積（平方米/人）7平米以下46585.641424.12715平米33659.956110.8215平米以上11424.341430.31注：數(shù)

27、據(jù)來源于調研資料匯總圖三顯示了總調研戶數(shù)中，各種人均面積所占比例數(shù)，圖四顯示了在調研對象總人數(shù)中，各種人均面積所占比例數(shù)。由圖表分析可以看出，人均住房建筑面積在7平方米以下的住戶居多達到46戶，占到總住戶的51，人數(shù)占到總人數(shù)的66，人均住房建筑面積僅為4.12平方米。人均住房建筑面積在715平方米的住戶占到總住戶的37，人數(shù)占到總人數(shù)的28。人均住房建筑面積在15平方米以上的僅有11戶，14人，人均住房建筑面積在30平方米左右。在拆遷辦取得的數(shù)據(jù)顯示，被拆遷居民中，有11人住房使用面積在17.21平方米以上，占到總人數(shù)的5.1戶均住房面積小，戶均所得貨幣補償金額低此次調研的181戶平房中，2

28、9%的平房是公產(chǎn)，34.4%的平房屬于私產(chǎn)，剩下的36.6%是企業(yè)產(chǎn)。對不同產(chǎn)別的房屋，拆遷補償標準略有不同，在新河北大街了解到的補償標準是：公產(chǎn)房按每平米4200元補償，私產(chǎn)房按5100元補償，在丁字沽南大街、丁字沽北大街了解到的拆遷補償標準是公產(chǎn)房按每平米4920元補償，私產(chǎn)房按5920元補償。在某某區(qū)區(qū)、某某區(qū)區(qū)拆遷辦調取資料時得知，某某區(qū)區(qū)的補償標準在5000元/平米左右，某某區(qū)區(qū)的補償標準是公產(chǎn)8000元/平米，私產(chǎn)6666元/平米。某某區(qū)區(qū)的45戶家庭中，71%的住戶在拆遷時已經(jīng)搬離所居住的平房，說明這部分人在拆遷時已具備了自行解決住房的能力。入戶調研顯示，戶均住房建筑面積為23.

29、53平方米。而拆遷補償標準一般在5000元/平米左右，也就是說，平均每戶拿到的補償款在12萬元左右，如果想用拆遷補償款實現(xiàn)改善住房還有較大的差距，在市區(qū)內難以找到可供他們挑選的房屋。圖五顯示了入戶調研戶數(shù)中，每種戶均面積分類中所占的比例數(shù)，可以看到，絕大多數(shù)的住戶其住房建筑面積在1020平米之間，占到總戶數(shù)的49，也就說，絕大多數(shù)的被拆遷人拿到的補償款在10萬元以下，不論對于買房還是租房來說都有一定的差距。表5 戶均住房面積分類分類戶數(shù)戶均建筑面積（平方米/戶）10平米以下149.111020平米4414.422030平米1225.113040平米637.0040平米以上1557.07合計91

30、23.53注：數(shù)據(jù)來源于入戶調研資料匯總 房屋損壞率較高，嚴重失修失養(yǎng)目前某某市市所剩余的成片住宅平房的損壞程度較嚴重。在入戶所調查的91戶住戶的住房中，有46.23%的房屋是基本完好房，有43.01%的房屋是一般損壞房，有10.76%的房屋是嚴重損壞房。在一般損壞房里，每當下雨屋內就成了“水簾洞”，屋內潮濕黑暗。而在從某某區(qū)區(qū)和某某區(qū)區(qū)調取的已經(jīng)拆遷的平房的相關資料中，95%以上都是嚴重損壞房，房屋中超過98是建國以前建造的，由于年代比較久遠，因此，損壞程度比較嚴重。成片住宅平房內居民人均年齡偏大入戶調查的91戶成片平房居民的平均年齡為46.44歲，年齡偏大，其中多半都是退休或失業(yè)在家的人員

31、，對改善居住的期望值比較低，也比較容易知足。這一點對于平房拆遷任務來說既是一個有利條件，又是一個比較難以處理的問題。因為一方面對于年齡較大的人來說，對生活沒有什么更高的要求，有平常心，只要過得去就比較知足，所以不會形成拆遷工作的大阻礙。另一方面目前某某市市剩余成片平房住戶的居民年齡偏大，對身體健康的關注和將來醫(yī)療費用的開支比較擔心。如何處理好這一批居民今后住房位置、住房的條件、如何保障其住房的合法權益等都是需要政府全面慎重考慮的。家庭收入少，經(jīng)濟情況差對成片住宅平房內，入戶調查的91份調查問卷所獲得相關數(shù)據(jù)進行了整理分析。因為從某某區(qū)區(qū)和某某區(qū)區(qū)拆遷部門調取的平房拆遷的問卷，沒有經(jīng)濟方面的數(shù)據(jù)

32、，但是根據(jù)調研過程中的實際調查，入戶調研所獲得的數(shù)據(jù)可以大致代表目前某某市市成片住宅平房的居民的經(jīng)濟情況。根據(jù)調查（2006年8月），某某市市目前剩余的成片的住宅平房內生活的居民，戶均月支出額為895.16元，人均月支出額為307.2元，戶均月收入額為1134元，人均月收入額為389.2元，戶均月支出額占戶均月收入額的比例、人均月支出額占人均月收入額的比例都是79%。這里的支出還僅僅是包括通常情況下的食物支出和生活必需品支出，特殊情況下，比如生病、學生考上大學等情況的支出都不包括，但是，應急性支出的儲備是必不可少的。如此每月下來，居民手中的收入已所剩無幾，因此，能夠用于儲蓄的也是很少的一部分。

33、從上面的數(shù)據(jù)可以看到，目前某某市市成片住宅平房內居民的經(jīng)濟情況是比較差的，這就需要引起政府的高度注意，面對這些低收入、低儲蓄額的平房居民，應該采取何種政策來說服其同意拆遷，拆遷后又該如何對其進行安置。對于這些居民來說，雖然目前的經(jīng)濟情況很差，但是還能勉強維持生活，但是許多人一旦面臨拆遷，即使加上拆遷方的補助，與目前的某某市商品住宅價格相比較，自己購買住房能力還有較大的差距，這樣他們會面臨失去目前住所而又無力購買新房。而這是被拆遷人最難以接受的。人們對某某市市目前的平房拆遷政策了解不夠在調查的過程中，只有17%的居民對目前某某市市的平房拆遷政策有一定的了解，但是了解的不是很全面和透徹，有83%的

34、居民對某某市市的平房拆遷政策只關心每平米補多少錢，不知政策的深層內涵。為了使以后的拆遷工作更順利地進行，相關的拆遷部門在對拆遷政策的宣傳的時候，可以在宣傳方法和宣傳途徑方面有更多創(chuàng)新，尤其要針對平房居民的文化層次和年齡層次的特點，爭取使大部分的居民了解當前的拆遷政策，比較快的做好拆遷的各項準備。居民可接受的住房面積和拆遷補償選擇如果對平房居民在拆遷時采用貨幣補償，居民目前的經(jīng)濟狀況，就目前某某市市房價水平來說，相當一部分居民自行購買市場價格的商品房是很困難的，根據(jù)我們的調查和訪談，在這些平房住戶最大的經(jīng)濟范圍之內，其能購買的房子的建筑面積平均約為36.4平方米。而目前的房地產(chǎn)市場上絕少有304

35、0平米的房子用于銷售（當然，經(jīng)典小戶型除外），使許多被拆遷人在力所能及的范圍內買不到合適的住房。被拆遷平房的居民也知道這一點，所以他們對貨幣補償?shù)呐瓮挡⒉桓?，或者他們不希望或不會選擇貨幣補償?shù)姆绞?，因為即使?0000元/平方米的補償價格進行補償，很多住房建筑面積只有10平米左右的住戶還是買不起房。更何況拆遷補償款難以達到如此水平。所以有63%的居民愿意選擇回遷的方式，但是他們理解的回遷就是單純的“拆我多少平米房，給我多少平米房”，并不愿意接受超出原拆遷面積部分的追加支付的房款和一些其他的相關費用。37%的居民選擇其拆遷的條件就是只要有房住。因此在安置被拆遷居民時要對面積較小的被拆遷戶給與格

36、外關注。如果一個家庭因拆遷而失去住房，他們的抵抗將會是頑強和不計后果的。5.平房居民困難群體典型案例介紹在調研過程中，發(fā)現(xiàn)平房住宅區(qū)內不乏低保戶、家有殘疾的困難戶和一些情況特殊的困難家庭。他們在拆遷中遇到的問題代表了一小部分平房家庭所遇到的困難。典型案例一：家庭收入低的低保戶家住在河北區(qū)育嬰里后胡同23號的一家四口人，家庭月收入596元，其中低保金有196元。此家庭，戶主，男，45歲，已經(jīng)下崗，因為身體不好所以下崗后一直沒有找到什么工作。妻子，43歲，靠打工每月收入400元。母親，70歲，沒有退休金。孩子，17歲，初中三年級。此家庭住房為32平米，人均住房只有8平米。房產(chǎn)屬于私產(chǎn)，房屋在建國前

37、后修建，至今已有50余年。房屋年久失修，每到夏季下雨，屋內總是漏雨，又因為同周圍房屋間距較小，太陽照不進屋內，房屋內總是潮濕悶熱。夏天對于家里人來說總是難熬。這一家四口，生活來源主要是最低生活保障補助金196元和打工收入400元，家庭人均收入只有149元，遠遠低于某某市市城鎮(zhèn)居民最低生活保障標準265元（2006年7月1日起調整為300元）。每月家庭支出接近600元，一個月下來，收入所剩無幾，更無積蓄。家庭每月支出主要用在食用開支、生活必需品和孩子的教育費用開支，因為戶主身體不好，所以每月還有不定時的醫(yī)療費用的支出，每到那時，此戶人家只能四處借錢度日。若要拆遷，按照拆遷標準4500元每平米計算

38、，可得拆遷補償144000元。因為家庭沒有積蓄，他們可用的購房款只有14萬元左右。然而，在市區(qū)內14萬元無法買到適合這一家四口居住的經(jīng)濟適用房。如果他們住廉租房又不符合面積條件，對他們來說仍是困難重重。雖然現(xiàn)在的住房狀況十分惡劣，家庭收入僅僅保障一家四口的溫飽問題，但是他們對住房條件感到很滿意。面對拆遷，他們很抵觸，不愿意拆遷。如果拆遷，他們對拆遷后的居住面積要求不高，與現(xiàn)在的居住面積相當即可。拆遷補償?shù)姆绞?，他們更愿意選擇異地安置，如果是貨幣補償，他們難以接受。對于拆遷，他們知道是城市建設中不可避免的，也明白拆遷對于平房居民而言是個改善生活居住條件的機會，但是，對現(xiàn)行的拆遷政策，他們還不太了

39、解，只知道拆遷的主要內容，一些細節(jié)和拆遷補償?shù)姆绞胶桶仓脝栴}還沒弄懂。因為擔憂拆遷后買不起住房，還是很抵觸拆遷。典型案例二：家有殘疾人的困難戶家住某某區(qū)區(qū)甘泉里50號的一家三口，戶主的女兒有精神病，經(jīng)鑒定屬于一級殘疾。戶主，男，70歲，以前在國企，退休后領取退休金。妻子，70歲左右，沒有工作。女兒，30歲，沒有工作。此家庭住房建筑面積只有9平米，人均住房只有3平米。房產(chǎn)屬于私產(chǎn)，房屋在1956年修建，已經(jīng)嚴重損壞。此家庭的收入主要是戶主的退休金和最低生活保障金，平均家庭月收入大約有800元左右。家庭月支出，除去食用、生活必需品和醫(yī)藥費用的開支外，所剩無幾，但略有家庭積蓄。談到拆遷，一家人對現(xiàn)在

40、的住房十分不滿意，愿意接受拆遷，但是，前提條件是拆遷人能給安置住房。對于這戶人家，貨幣補償按5920元每平米計算，可得補償款53280元。五萬元左右在現(xiàn)在某某市市尚不能買到住房，若是住到廉租房里，房租對于他們仍是一個重擔。對于現(xiàn)在的拆遷政策，一家三口還不太了解，希望能有機會了解拆遷補償和安置方面的政策。同樣在丁字沽朱家胡同3號，也有一家五口人，家里兩個女兒都智力低下。戶主，女，50多歲，有退休金，每月480元，丈夫50多歲，沒有工作，兒子，做保安，每月工作400元。兩個女兒，沒有工作。家庭固定月均收入只有880元，有時戶主靠在周圍撿破爛貼補家用。雖然戶主的兩個女兒都有殘疾人證明，按規(guī)定家庭可以

41、領取低保，但是因為寒磣，一直沒有領取。每月的家庭收入盡夠家庭食用和生活必需品開支，生活十分拮據(jù)。這一家五口的住房只有11.25平米的公產(chǎn)房和8平米的私蓋住房。房屋同樣是年久失修，居住條件十分惡劣。拆遷補償時，8平米的私蓋住房原則上不給與補償，11.25平米的公產(chǎn)房可以得到55350元，5萬元左右在某某市市現(xiàn)在還買不到合適的住房。所以面對拆遷，這一戶人家十分不滿意。他們希望拆遷能采取異地安置的方式。新住房的面積最好在40平米左右。對現(xiàn)有的拆遷政策，他們還不太了解，希望對拆遷補償及安置方面的內容有進一步了解。典型案例三：特殊家庭在拆遷調研時，還了解到一些特殊情況的家庭，如有一戶家住某某區(qū)區(qū)甘泉東里

42、14號的三口之家，家庭成員有戶主本人、其妻子、母親。此家庭住房面積不到7平米，室內除兩張床一個小煤爐和幾個破舊的鍋碗的必須的簡單家具外其他什么也沒有。戶主今年48歲，原來是某工廠一名普通的工人，下崗已經(jīng)很久，由于知識水平不足，至今仍未找到工作。戶主妻子今年47歲，原先在一家塑料廠當一名普通工人，由于工廠倒閉下崗在家，她同戶主一樣文化水平有限，至今未能找到工作。戶主母親年近80，終年疾病纏身，日常生活起居非常不便需要專人照顧。但該戶沒有社會最低保障，老人的醫(yī)療費用常無著落，一家人經(jīng)常為此事發(fā)愁。該戶家庭月收入有限，戶主打工只能賺300元錢，其妻子撿破爛，一個月有70-80元的收入。有限的收入僅夠

43、日常支出，沒有積蓄。面對拆遷中有限的貨幣補償款，一家人不知所措。他們對現(xiàn)行的拆遷政策也知之甚少，他們明白自己不應當反對拆遷，但是，拆遷所帶給他們的是無法解決的住房問題，雖然無奈的接受拆遷，但是，日后的生活是一個大問題。以上幾個典型案例只是眾多拆遷戶中的極個別現(xiàn)象，但是，這也要引起我們足夠的重視，遇到這樣的拆遷戶，如果不能很好的解決安置問題，容易發(fā)生惡性事件，會影響到社會的和諧與穩(wěn)定。6.對案例所反映現(xiàn)象的分析（1）上面所介紹的幾個家庭，其遇到的困難不是因為拆遷而形成的，是多方面因素長期作用的結果，不能把家庭住房困難這筆帳算到拆遷活動的頭上而影響拆遷行為和拆遷政策的制定；這一類家庭抵御變故的能力

44、極低，平時過日子他們還能夠勉強維持，但遇到需要大額支出的情況，比如家庭成員得大病、孩子上大學，以及房屋被拆遷，這樣的家庭就從相對貧困淪為極度貧困。（2）對于生活確實困難的家庭，解決生活問題主要由社會或民政部門承擔，不能把應由民政部門或其他社會管理部門承擔的提高生活水平、改善生活質量的經(jīng)濟負擔轉嫁到拆遷行為中，加大拆遷成本。（3）解決住房困難和生活困難家庭的住房問題，是一個政府責任和社會責任，無論是否遇到拆遷，改善居住在平房內居民的生活環(huán)境提高居住水平都是一個政府必須認真解決的問題。（4）拆遷管理部門的責任，是通過制定各種方法和政策將這樣的拆遷戶從眾多的被拆遷戶中篩選出來，同時建立起改善這些家庭

45、生存狀況的途徑和辦法，以拆遷為契機，達到改善困難家庭的生活質量的雙重目的。二、對近三年拆遷情況的分析2004年6月，國務院辦公廳在網(wǎng)上發(fā)布了46號令(關于控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴格拆遷管理的通知)，這個通知為我國長期的拆遷工作打下了一個基礎。這個通知對拆遷的具體操作做了很多限定，比如嚴禁野蠻拆遷，出現(xiàn)爭議、進入拆遷行政裁決的戶數(shù)占當?shù)夭疬w總戶數(shù)的比例超過5%的，核減區(qū)(縣)本年度拆遷計劃。在拆遷工作的另一“命脈”拆遷補償款上，則規(guī)定拆遷補償資金、拆遷安置方案不落實的項目，不能頒發(fā)拆遷許可證，在這一條上實行了一票否決。 這個通知最有深遠意義的是堅決要求地方政府在拆遷這個事情上實現(xiàn)轉型。“政事、政企

46、分開”，凡政府有關部門所屬的拆遷公司，必須與部門全部脫鉤。政府部門要從過去直接組織房屋拆遷中解脫出來，實行“拆管分離”。就是要把政府變成拆遷工作的裁判員，而不能像以往那樣地深入?yún)⑴c。 拆遷工作推行到今天,似乎遇到了一個無解的難題：一方面是居住在這些平房里的群眾盼拆遷改造享受政策帶來的成果；而另一方面則是越來越多被拆遷人的頑強和花樣翻新的抵制拆遷行為。（一）拆遷遇到的主要難題：在拆遷過程中，“拆遷難”有多方面的表現(xiàn)。產(chǎn)權調換房不夠，或者位置太偏離中心城區(qū)使“拆遷難”；貨幣安置補償款不盡合理導致 “拆遷難”；針對貧困戶的特殊情況無特殊政策造成“拆遷難”；從表象看被拆遷人出于弱勢地位，補償太低，被拆

47、遷人發(fā)言權不夠，因而抵觸，造成“拆遷難”；覺得拆遷人處于強勢，以勢壓人，壓低補償或資金不到位造成“拆遷難”；原地置換，按一比一置換，過渡期間給高額過渡費，還是難；貨幣補償，按開發(fā)商的銷售價格補償（高于經(jīng)濟適用房價格，也遠高于私人自建住房成本），還是難；針對貧困戶，大幅讓步，政府同時給予補助，還是難；是先拆后賣，還是先賣后拆，只是拆遷主體變化，而在同一個地方，按兩種方式都操作過，都難。那么，究竟癥結在何處呢？有人認為：“拆遷難”，難在部分被拆遷戶超過政策和現(xiàn)實條件的過高的補償要求。有人認為：“拆遷難”，難在部分被拆遷戶的“漫天要價”。還有人認為，“拆遷難”，難在拆遷人對被拆遷人的不合理補償。總之

48、，“拆遷難”展示給我們的是由多方面原因構成的錯綜復雜的一個難題。1、重新認識在拆遷中的主動方和被動方的地位這幾年，不論是管理部門還是輿論導向，都認為在拆遷中，一方面是處于單體的被拆遷人，另一方是代表機構或組織的拆遷人，所以，弱勢群體應當是被拆遷人，因此，無論是媒體還是輿論，都偏袒被拆遷方，認為在拆遷中被拆遷人處于弱勢地位，應當加以保護。但是，許多被拆遷人恰恰在拆遷中抓住了拆遷人的軟肋，使拆遷成為這些人的一個機會，企圖通過拆遷“漫天要價，一夜暴富”，對拆遷政策斷章取義，認為“只要我不同意，誰也不能強制搬遷”，從而提出過分要求。反正是你要拆的，不是我要拆的，要拆，就得按我的要求辦，要不，就免談。不

49、講政策，不講依據(jù)，回避拖延，通過正常協(xié)商，根本無法達成一致。“越哭的孩子，越有糖吃”。作為拆遷人，如果要強行推進拆遷，行政裁決和強制執(zhí)行往往難度又太大，不現(xiàn)實，因此，往往別無選擇，被迫接受過高要求，但是被拆遷人往往變本加厲，欲壑難填，拆遷成本直線上升。同時，被拆遷人之間互相攀比，拆遷補償200%，和300%的互相比較，200%的人還是覺得自己吃虧。最后即使只剩一家，提出一個永遠也無法滿足的條件，以死要挾整個項目還是無法進行。也就是說，再高的條件，也解決不了問題，走到這里，拆遷已經(jīng)“無解”。雖然國務院城市房屋拆遷管理條例和建設部城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程規(guī)定，拆遷當事人達不成協(xié)議補償安置協(xié)議的

50、，經(jīng)行政裁決后，可以由地方人民政府或人民法院強制拆遷，但在客觀上，強制拆遷操作難度很大，地方政府害怕造成群眾上訪，很難依法強制拆遷；二是司法強制拆遷程序繁瑣，期限過長，一起拆遷糾紛的處理從行政裁決到強制執(zhí)行往往需要半年多的時間，嚴重影響拆遷進度。作為博弈的拆遷雙方，被拆遷人談不好，反正房子還在，可以無限拖延。而作為拆遷人，每天要承受由此帶來的損失，博弈一開始，就注定了失敗。作為政府，肯定希望項目推進。但是，拆遷很可能導致上訪從而對社會安定形成壓力，再加上輿論對于被拆遷戶直觀上的同情，使依法強制拆遷很困難。用一個表來更直觀的展示在拆遷中拆遷人和被拆遷人的博弈關系。待添加的隱藏文字內容1表6 拆遷

51、中雙方的博弈地位比較序號比較內容拆遷人被拆遷人分析1想不想拆遷主動被動對房屋拆遷與否一般是由拆遷人提出和決策，被拆遷人無權決定2想不想搬走被動主動被拆遷人認為條件可以接受時，才實施搬家3拆遷補償?shù)臉藴手鲃颖粍又贫ㄑa償標準，一般是由拆遷人決定。4項目是否能按期啟動被動主動如果不搬家，施工就無法按期開工建設5拆遷補償方式的選擇主動被動提供哪種補償方式，一般是由拆遷人決定6媒體及輿論導向被動主動目前的輿論總是偏袒被拆遷人一方，選擇可以引起社會的關注和同情的事件來報道從上表的對比可以看出，每一宗拆遷的事由不同，產(chǎn)生問題的原因也不同，因此，解決“拆遷難”的問題，應當從拆遷人和被拆遷人兩個方面來著手。2、

52、關注目前狀況對守法者的傷害拆遷補償，從本質上來說，是一種對所拆除房屋的補償，而不是房屋的買賣，即使是買賣，在補償標準不能達成一致的時候，總得有一個裁決機制，要不，一棵蔥他就要一萬元，少了一塊錢，他就是不賣，作為買方的拆遷人，也無可奈何，必須給錢，要不然，你就別買。拆遷的推進純粹就只憑被拆遷人的良心了。市場經(jīng)濟沒有規(guī)則，只有運動員，沒有裁判員，根本是無法進行的。近日內媒體報道，有些地方的農(nóng)民，在得知將要拆遷征地的消息后，在自己的地里密密麻麻排滿了樹苗，期望能夠得到超額的青苗補償費。被拆遷人的無理要求，實際上是一種對開發(fā)商、對其他守法有良心的被拆遷人、對政府、對社會的訛詐。部分被拆遷人的過高要求，

53、對于遵紀守法有良心有正義感的開發(fā)商，對遵紀守法有良心有正義感的被拆遷人，是一種傷害。當然，對于某某市目前的平房內居住的居民，這樣的人不算多數(shù)，但是，我們看到的是這種現(xiàn)象畢竟存在，而且已經(jīng)造成了較大的社會影響。法律的作用是維護正義和社會的公平，但是，在拆遷環(huán)節(jié)，因為問題的復雜性，這個作用并沒有得到很好的發(fā)揮。解決這個問題的關鍵，就是要從被拆遷人中甄別出真正的困難群體，給予他們公平的補償和額外的救助，從而理順拆遷關系。3、拆遷中的困難使部分拆遷人尋求非正當解決問題的途徑由于有國家的有關防止野蠻拆遷的規(guī)定，如果出現(xiàn)被拆遷人的漫天要價，按照正常的、合法的途徑無法完成拆遷任務，使拆遷人感覺到，采取野蠻、

54、狡詐的方式，反而可以解決問題，而本著道義、本著良心、本著社會正義感做事的拆遷人，反而失敗，表現(xiàn)出了經(jīng)濟學所言的“劣幣驅逐良幣”。這樣，在其他城市中就出現(xiàn)了一部分拆遷人在如何對付被拆遷人方面采取非正當手段，雙方形成你斗我、我斗你的對峙局面。使拆遷演變?yōu)橐粓龈鞣N手段并用、各種方法都不能完全奏效的全武行。面對這種局面，我們不得不冷靜地思考：我市“拆遷難”的癥結到底應當怎樣解開。4、“拆遷難”的具體表現(xiàn) 近三年我市在拆遷過程中所遇到的問題，主要集中表現(xiàn)在以下幾個方面。 對市內六區(qū)的平房拆遷表示著我市的拆遷進入攻堅戰(zhàn)階段，本次拆遷所遇到的難題與以往的拆遷有較大的不同：收入低、面積小、情況復雜、糾紛多、房

55、屋舊、密度大；在拆遷中涉及各種不同收入水平的群體，他們受教育的程度、收入情況、家庭結構、生存狀況等等各不相同，因此，對于拆遷有著不同的看法和處理方式。有的對于拆遷持樂觀態(tài)度，積極配合拆遷工作；有的對于拆遷持悲觀態(tài)度，消極對待，以至于抵制拆遷；還有某些不良分子惡意破壞社會穩(wěn)定，在拆遷中滋生事端。近三年拆遷所遇到的問題，嚴重影響了拆遷的進度。根據(jù)調研情況分析，這些拆遷居民中家庭平均月收入在800元左右，住房面積在1020平方米之間居多。目前仍然住在平房內的居民，以下崗工人、離退休老人、殘疾人、孤寡老人居多，是真正的弱勢群體，他們的收入相對比較低，甚至是無經(jīng)濟來源，許多是依靠做些小生意來維持生計，或

56、是依靠政府給予的保障金或是養(yǎng)老金生活。一旦他們現(xiàn)有的住房被拆遷，他們將無力去房地產(chǎn)市場上購買住房，無論是商品房還是二手房，這就需要政府能夠為他們找到棲身之所，以現(xiàn)有住房來換被拆遷的住房，讓他們沒有后顧之憂。拆遷的平房內，戶均住房面積大都比較小，這樣僅就拆遷給的拆遷補償款是有限的，可是現(xiàn)在是市場上，低于三十萬元的房子幾乎見不到，這樣期望以補償款來購買房屋幾乎是不可能的。又加之現(xiàn)在房屋價格一直飆升，他們更加不愿意此時現(xiàn)有房屋被拆遷，以較高的價格去購買新的房屋。而且，這部分房屋有一部分屬于祖宅，自然存在著繼承問題，而繼承問題又常常會引發(fā)一系列矛盾：應該由誰來繼承，繼承份額，現(xiàn)在由誰在居住等等都會帶來

57、房屋產(chǎn)權的確認、收益權的確認、使用權的確認困難，引起產(chǎn)權糾紛和經(jīng)濟。還有一個問題，是拆除的房屋是否屬于歷史性建筑、紀念性建筑和文化遺產(chǎn)類標志性建筑的問題。拆遷的房屋大都比較陳舊，建造時間比較長，有一些是當時的標志性建筑物，帶有一定的地域風情，有一定的特點。但是這些是不是屬于文物古跡？有沒有保留價值？拆遷補償?shù)降自鯓庸浪銉r值？這期間有許多需要明確的問題。每一間房、每一處建筑都要逐一的給予關注。其中，就有一些人以“文物”當成幌子，用“文物”來做文章，試圖在其中大撈一筆。這些人不斷的妨礙拆遷，阻撓拆遷，使拆遷不得不因此而放慢進度。拆遷補償款的數(shù)量較大的刺激，使拆遷中被拆遷人表現(xiàn)出形形色色的行為，有的人素質比較低，蠻橫無理，聚眾鬧事，不斷與拆遷人發(fā)生沖突；還有的人頭腦比較簡單，做出一些讓自