閩中農(nóng)產(chǎn)品物流配送中心項目可研

1、閩中農(nóng)產(chǎn)品物流配送中心 項目可行性研究報告沙洋經(jīng)濟貿(mào)易局二八年九月 目 錄第1章 總論.3第2章 市場分析.6第3章 建設(shè)地址及建設(shè)外部條件.8第4章 建設(shè)規(guī)模及建設(shè)方案.11第5章 公用工程.16第6章 土地開發(fā)利用.20第7章 節(jié)能.21第8章 環(huán)境保護(hù).22第9章 勞動衛(wèi)生、安全生產(chǎn).23第10章 組織機構(gòu)及勞動定員.23第11章 項目實施進(jìn)度.25第12章 投資估算及資金籌措.26第13章 效益分析.29第一章 總論一、項目概況項目名稱：閩中農(nóng)產(chǎn)品物流配送中心建設(shè)地址：沙洋水南閩西北物流園區(qū)內(nèi)承辦單位：沙洋金貿(mào)發(fā)展有限公司項目負(fù)責(zé)人：二、項目提出的背景沙洋位于福建省的中西部，是海峽西岸

2、經(jīng)濟區(qū)的腹地，經(jīng)濟地理位置極為優(yōu)越。沙洋地屬中亞熱帶季風(fēng)性濕潤氣候，具有氣溫高、雨量多、日照長，霜期短的優(yōu)越特色，冬無嚴(yán)寒，夏無酷暑，四季常青。全縣平均氣溫2022c，日照17542022小時，降雨量16001700毫米，無霜期262317天。優(yōu)越的自然環(huán)境和肥沃的土地促進(jìn)了閩中農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的發(fā)展，初步形成了富有閩中特色的農(nóng)業(yè)產(chǎn)品，農(nóng)產(chǎn)品資源豐富，門類品種齊全。農(nóng)產(chǎn)品的流通日益活躍,為農(nóng)產(chǎn)品物流配送中心的建設(shè)奠定了堅實的基礎(chǔ)。近年來，沙洋縣委、縣政府高度重視物流業(yè)發(fā)展，已把現(xiàn)代農(nóng)產(chǎn)品物流產(chǎn)業(yè)列入縣重點扶持產(chǎn)業(yè)，大力培育發(fā)展。沙洋農(nóng)產(chǎn)品物流配送中心是一個“服務(wù)閩中、面向三農(nóng)”的現(xiàn)代物流項目，已列為縣

3、政府重點物流建設(shè)項目。2007年9月沙洋人民政府與香港冠虹發(fā)展有限公司正式簽定了閩中農(nóng)產(chǎn)品物流配送中心項目投資協(xié)議書。農(nóng)產(chǎn)品物流配送中心的建設(shè)有利于進(jìn)一步推動沙洋農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程，促進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、升級，提高閩中特色農(nóng)產(chǎn)品的市場競爭力，增加農(nóng)民收入，項目的建設(shè)是十分必要的。三、編制依據(jù)及研究范圍（一）編制依據(jù)1、福建省國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十一五”規(guī)劃綱要；2、2008年沙洋加快第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的實施方案；3、業(yè)主委托書及提供的有關(guān)資料。（二）研究范圍本項目可行性研究報告主要對項目的建設(shè)條件、市場分析、場址選擇、建設(shè)方案、土地開發(fā)利用等進(jìn)行分析論述，同是提出了環(huán)境影響應(yīng)采取相應(yīng)對策，對項目建設(shè)投資

4、進(jìn)行估算和財務(wù)評價，并提出了一些建議。四、主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)1、規(guī)劃用地面積：200畝（含代征道路用地平方米25314.5平方米）；2、總建筑面積：71720平方米，其中地下室面積8500平方米（含人防工程1100平方米）；3、建筑物占地面積：10686平方米4、道路及地坪面積：16215平方米5、綠地面積：8221平方米6、總投資：18711萬元7、建設(shè)期：2年8、主要財務(wù)指標(biāo)：（1） 投資回收期：9.65年(含建設(shè)期)（2） 貸款償還期：10.1年(含建設(shè)期)（3） 財務(wù)內(nèi)部收益率：11%9、項目用地指標(biāo)（1） 投資強度：355萬元/畝（2） 容積率：1.8（3） 建筑系數(shù)：30.4%（4）

5、 綠地率：23.4%五、結(jié)論與建議1、結(jié)論可行性研究表明該項目建設(shè)符合沙洋國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十五”計劃綱要的要求，有利于進(jìn)一步推動沙洋農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程，促進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、升級，提高閩中特色農(nóng)產(chǎn)品的市場競爭力，增加農(nóng)民收入，具有良好的社會效益，項目的建設(shè)符合當(dāng)前國家產(chǎn)業(yè)政策的發(fā)展要求。項目建設(shè)的基本條件具備，市場發(fā)展前景廣闊。財務(wù)分析表明，該項目所得稅后全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率為11%，投資回收期9.65年（含建設(shè)期二年），貸款償還期10.1年（含建設(shè)期二年），項目具有一定的獲利能力和還貸能力，作為涉農(nóng)物流項目其經(jīng)濟效益是可以接受的。綜上所述，該項目的建設(shè)是可行的。2、建議建議項目單位抓緊項目

6、的實施，使項目早日建成投產(chǎn)，使之成為閩中農(nóng)產(chǎn)品物流配送的龍頭企業(yè)，促進(jìn)閩中農(nóng)業(yè)的發(fā)展。同時，從敏感性分析中得知，該項目對投資、產(chǎn)品銷售收入變化最為敏感。為此，建議建設(shè)單位在工程建設(shè)中，應(yīng)注重管理，節(jié)省投資，經(jīng)營者在經(jīng)營過程中，要根據(jù)市場變化，注意營銷策略，防范風(fēng)險，以取得最佳的經(jīng)濟效益。第二章 市場分析沙洋是福建省的農(nóng)業(yè)、林業(yè)，是閩中主要的農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)和供應(yīng)基地之一，全縣已經(jīng)建設(shè)了一批商品糧、大棚蔬菜、高優(yōu)反季節(jié)蔬菜、食用菌、水果、茶葉、花生等生產(chǎn)基地，不僅形成了相當(dāng)規(guī)模的產(chǎn)品生產(chǎn)能力和農(nóng)業(yè)技術(shù)服務(wù)體系，而且初步形成了專業(yè)化生產(chǎn)，涌現(xiàn)了一批農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)和加工的骨干企業(yè)和專業(yè)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）專業(yè)村，初步形成

7、了富有閩中特色的農(nóng)業(yè)產(chǎn)品，農(nóng)產(chǎn)品資源豐富，門類品種齊全。根據(jù)沙洋“十一五”規(guī)劃農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展的任務(wù)和目標(biāo),“十一五”期間，沙洋將圍繞農(nóng)業(yè)效益提高，農(nóng)民收入增長這條主線，調(diào)整優(yōu)化農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，突出抓好畜牧水產(chǎn)和農(nóng)副產(chǎn)品加工增值，以現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、可持續(xù)發(fā)展農(nóng)業(yè)為突破口，大力推進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程，加強對農(nóng)業(yè)產(chǎn)化龍頭企業(yè)的支持力度，強化品牌意識，加大對優(yōu)質(zhì)特色農(nóng)產(chǎn)品的建設(shè)與保護(hù)力度，重點發(fā)展林竹、蔬菜、水果、煙草（種植）、水煮筍等五大優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)和鴨業(yè)、竹涼席等兩大特色農(nóng)產(chǎn)品，促進(jìn)農(nóng)業(yè)經(jīng)濟的快速發(fā)展。在蔬菜方面，大力發(fā)展反季節(jié)蔬菜，大棚蔬菜和無公害蔬菜。同時加快非農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展步伐，重點發(fā)展農(nóng)副產(chǎn)品加工、儲

8、藏、保鮮、營銷業(yè)，逐步形成生產(chǎn)、保鮮、加工、貯運、銷售系列化的社會服務(wù)經(jīng)營體系。隨著政府的各項惠農(nóng)政策的落實，生產(chǎn)條件的改善，農(nóng)民生產(chǎn)的積極性不斷提高，全縣農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)將保持較快的增長態(tài)勢?！笆晃濉逼陂g，農(nóng)業(yè)增加值將按年均遞增5%的速度發(fā)展，農(nóng)產(chǎn)品的增產(chǎn)為農(nóng)產(chǎn)品物流配送等農(nóng)業(yè)社會服務(wù)行業(yè)提供了充足的資源。隨著人們生活水平的不斷提高，經(jīng)濟條件的不斷改善，人們在日常飲食消費中，越來越注重食品安全衛(wèi)生，選購超市、“放心”店、大批發(fā)市場的農(nóng)副產(chǎn)品已逐步被人們所共識，價廉物美的農(nóng)產(chǎn)品深受廣大群眾所青睞。近年來，隨著沙洋工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的不斷發(fā)展，城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐的不斷加快，城鎮(zhèn)人口不斷增加，外來人口急劇上升，一

9、大批超市、商場、賓館、酒店、單位（機關(guān)、學(xué)校、企業(yè)）食堂等應(yīng)運而生。據(jù)統(tǒng)計，2007年，全縣人口達(dá)25萬人，城鎮(zhèn)從業(yè)人員13萬人，城市人口約9萬人，“十一五”期間沙洋城市城市化進(jìn)程將呈快速發(fā)展趨勢，到2010年，中心城市人口將達(dá)10萬人，他們對農(nóng)產(chǎn)品的需求必將愈來愈大。沙洋東臨南平，南接泉州，西臨三明，是海峽西岸經(jīng)濟區(qū)的經(jīng)濟腹地，是閩中的物質(zhì)集散地，205國道、泉三高速公路、福銀高速公路、鷹廈鐵路、向莆高速鐵路貫穿全境，沙洋的地理環(huán)境和氣候，還造就了一大批具有閩中特色的農(nóng)產(chǎn)品，沙洋板鴨、沙洋竹涼席等特色農(nóng)產(chǎn)品，享譽省內(nèi)外。便利的交通，獨特的區(qū)位優(yōu)勢，以及具有閩中特色的農(nóng)產(chǎn)品的優(yōu)勢，項目建設(shè)后產(chǎn)

10、品還將不斷輻射周邊地區(qū)乃至全國各地。綜上所述，本項目農(nóng)產(chǎn)品資源豐富，其市場前景廣闊。第三章 建設(shè)地址及建設(shè)外部條件一、建設(shè)地址1、選址原則本項目為農(nóng)產(chǎn)品物流配送中心，其選址主要按照以下原則來確定：位于城市中心區(qū)的邊緣地區(qū)，一般在城市道路網(wǎng)的外環(huán)線附近。位于內(nèi)外交通樞紐中心地帶，至少有兩種以上運輸方式連接，特別是鐵路和公路。位于土地開發(fā)資源較好的地區(qū)，用地充足，成本較低。位于城市物流的節(jié)點附近，現(xiàn)有物流資源基礎(chǔ)較好，一般有較大物流量產(chǎn)生，可利用和整合現(xiàn)有的物流資源。有利于整個地區(qū)物流網(wǎng)絡(luò)的優(yōu)化和信息資源利用。2、場址選擇根據(jù)選址原則，沙洋農(nóng)產(chǎn)品物流配送中心擬選址于沙洋水南閩西北物流園區(qū)內(nèi)，距市中

11、心2公里，緊鄰向莆鐵路沙洋站點和205國道，距高速公路入口僅3公里，交通十分便利，水、電、通訊均有保障。擬建的場地大部分為丘陵和部分林地，場地位于沙洋水南陳羅坑，隸屬侵蝕堆積階地地貌單元，場地地形平坦，地勢較低，基底原始地貌為石灰?guī)r溶蝕洼地，根據(jù)沙洋盆地城市供水水文地質(zhì)勘探報告資料，本場地?zé)o大的斷裂構(gòu)造通過，地表土層為沖洪積，殘積物，下伏基巖為裂隙巖溶發(fā)育棲霞組石灰?guī)r，場地內(nèi)土層分布均勻，厚度較大，場地穩(wěn)定性較好。綜上所述，擬選場址交通條件十分便利，具有高速公路、鐵路運輸?shù)膬?yōu)勢，項目總體地質(zhì)狀況良好，水、電、通訊均有保障，適合作農(nóng)產(chǎn)品物流配送中心項目選址。二、建設(shè)外部條件（一）區(qū)域經(jīng)濟條件1、

12、地理位置及區(qū)域范圍地理位置及區(qū)域范圍。沙洋位于福建省西南部，東毗南平，南連泉州，西鄰三明市，是閩中主要的交通要道和物資集散地之一，在地理位置上有較大的優(yōu)勢。2、自然資源、社會經(jīng)濟狀況（1）自然資源狀況a、農(nóng)業(yè)氣候資源。沙洋屬中亞熱帶海洋性季風(fēng)氣候，年平均氣溫20.122.1，最冷月1月平均氣溫6.810.2，極端最低氣溫5.5，最熱月7月平均氣溫3238.1，極端最高氣溫40.3，10積溫57456693；年均降水量1804.6mm2457.1mm、無霜期262d317d，年日照時數(shù)1465.41659.5h。境內(nèi)氣候溫和，日照充足，熱量豐富，雨量充沛，雨熱同季，農(nóng)業(yè)氣候資源優(yōu)勢得天獨厚，適宜

13、糧經(jīng)作物和森林植被的生長與繁衍，是建設(shè)糧經(jīng)基地、速生豐產(chǎn)林基地與畜牧業(yè)養(yǎng)殖基地的理想地點之一。b、水文。沙洋屬閩江沙溪水系，水力資源豐富。c、農(nóng)業(yè)土壤。沙洋農(nóng)業(yè)土壤有7個土類19個亞類49個土屬，土壤類型以紅壤、黃紅壤、黃壤為主，山地土壤絕大多數(shù)土層較深厚，有機質(zhì)較豐富，物理性狀良好，水肥和水熱條件較好，有利于森林植被生長；耕作土壤適宜性強，水熱條件好，有利于糧經(jīng)作物的豐產(chǎn)栽培。（2）社會經(jīng)濟狀況2006年，三明市實現(xiàn)生產(chǎn)總值 451.59億元，按可比價格計算，比上年增長13.1%。以三明市物流成本占其gdp18.3%（2006年全國物流總費用占gdp比值：2007-2008年中國物流行業(yè)分析

14、及投資咨詢報告）來計算分析，每年三明市用于物流管理和組織的費用將達(dá)到82.64億元左右，因此，三明市具備發(fā)展現(xiàn)代物流基本的經(jīng)濟規(guī)模條件，物流效率和效益的提高，對三明市及周邊輻射地區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展也具有重要意義。（3）經(jīng)濟結(jié)構(gòu)條件2006年，三明市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)繼續(xù)調(diào)整。三次產(chǎn)業(yè)比例調(diào)整為23.5：40.7：35.8，形成以第二產(chǎn)業(yè)為主、第一第三產(chǎn)業(yè)相應(yīng)發(fā)展的結(jié)構(gòu)。這種產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，造成三明市在福建省區(qū)域內(nèi)有別于其他城市的經(jīng)濟發(fā)展空間差異，產(chǎn)生了許多原材料、半成品、產(chǎn)成品等的進(jìn)出，形成彼此的供需關(guān)系和物流渠道，以及大量的鋼鐵、水泥、建材、機械、化工等物資商品的運輸和配送、倉儲、裝卸搬運、包裝、流通加工及信息服

15、務(wù)等多功能、多層次的物流服務(wù)需求，為物流的發(fā)展創(chuàng)造了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)條件。1、 （二）區(qū)位優(yōu)勢條件（1）交通便捷。沙洋具有獨特的交通區(qū)位優(yōu)勢：鷹廈鐵路、205國道、沙溪河航運、福銀高速公路和即將動工的向莆快速鐵路橫貫全境，縣內(nèi)有3個互通口；300噸級的貨輪可直達(dá)福州馬尾港；即將動工的向莆快速鐵路在沙洋設(shè)立連軌站；興建中的三明（沙洋）機場距城區(qū)僅3公里，2008年內(nèi)即可通航；規(guī)劃中的泉三高速公路將于2008年底開通，沙廈高速公路也將在“十一五”期間建成。隨著向莆鐵路站場、三明機場、沙溪航運碼頭等集中位于沙洋城南的一系列重大交通基礎(chǔ)設(shè)施的規(guī)劃建設(shè)，沙洋作為全國百個重要綜合交通樞紐之一、全省四個重要綜合交通

16、樞紐之一的地位正日益凸顯，這將成為今后沙洋經(jīng)濟社會發(fā)展中最大的競爭優(yōu)勢。從對接沿?？?，沙洋今后與福州、泉州、廈門等福建省三大中心城市和廈門港、福州港、湄州灣等海峽西岸港口群都有高速公路（鐵路）相連接，將融入省內(nèi)沿海2小時經(jīng)濟圈；從連接內(nèi)陸看，福銀高速公路和向莆快速鐵路兩條交通大動脈的建設(shè)，使沙洋成為湘、鄂、贛等內(nèi)陸腹地至福建出海口快速通道上的重要結(jié)點，向東南可聯(lián)結(jié)發(fā)展，向內(nèi)陸可縱深推進(jìn)、拓展腹地。（2）電力供應(yīng)：全縣范圍內(nèi)已有220kw變電站3座，變電容量36萬kva，110kv變電站17座，變壓容量35.55萬kva，35kv電網(wǎng)已覆蓋所有鄉(xiāng)鎮(zhèn)，基本形成了統(tǒng)一的區(qū)域電網(wǎng)。（3）郵電通訊：各種

17、現(xiàn)代化電訊技術(shù)手段和設(shè)施在沙洋發(fā)展較快，已具備適當(dāng)超前社會經(jīng)濟發(fā)展的需要。綜上所述，本項目建設(shè)的基本條件已具備，有利于項目的實施建設(shè)。第四章 建設(shè)規(guī)模及建設(shè)方案第一節(jié) 建設(shè)規(guī)模根據(jù)市場調(diào)研，結(jié)合當(dāng)?shù)剞r(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)經(jīng)營情況，本項目將根據(jù)沙洋的社會、經(jīng)濟、交通條件及發(fā)展前景，依托項目地址緊臨城市水南閩西北物流園區(qū)的優(yōu)勢，圍繞閩中的產(chǎn)業(yè)發(fā)展和消費市場發(fā)展趨勢的需求，建立以市場信息為基礎(chǔ)，農(nóng)產(chǎn)品配送為主業(yè)，農(nóng)副產(chǎn)品交易為依托，以現(xiàn)代倉儲為配套的農(nóng)產(chǎn)品物流配送中心。中心規(guī)劃用地200畝，其中按要求代征城市道路等用地面積25314.5平方米。用于項目建設(shè)用地35122.4平方米?？偨ㄖ娣e71720平方米，

18、其中地上建筑面積63220平方米，地下停車場及人防工程建筑面積8500平方米（含防工程1100平方米）。項目建設(shè)規(guī)模及主要建設(shè)內(nèi)容擬定如下：本項目功能配置主要包括：農(nóng)產(chǎn)品展示、拍賣區(qū)區(qū)、研發(fā)配送服務(wù)區(qū)、倉儲配送區(qū)。其主要建設(shè)內(nèi)容為：1、農(nóng)產(chǎn)品展示、拍賣區(qū)是本地農(nóng)副產(chǎn)品展示拍賣的交易場所，其建筑面積為8640平方米，由一座多層建筑組成。2、配送倉儲區(qū)：該區(qū)是農(nóng)副產(chǎn)品的專業(yè)倉儲區(qū)，由通用倉庫及特種倉庫（冷藏庫）組成，建筑面積41264平方米。由8座多層建筑組成。3、配送中心及服務(wù)區(qū)：該區(qū)由配送中心、信息中心、檢驗檢測中心、電子商務(wù)平臺、研發(fā)中心、管理用房及生活配套服務(wù)等組成，總建筑面積13250平

19、方米，由一座多層建筑組成。4、運輸停車場：停車場由地面及地下停車場兩部分組成，可停放車輛397輛。其中地下停車場由兩處組成，場地東側(cè)地下停車場4000平方米（含地下人防工程1100平方米），西側(cè)地下停車場4500平方米，地下停車場平時可供251部車輛停放；地面停車場可停放車輛128輛，其中東側(cè)40輛，西側(cè)88輛。第二節(jié) 建設(shè)方案一、功能定位根據(jù)沙洋的社會、經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀以及“沙洋國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要”，利用沙洋迅速改善的交通條件優(yōu)勢和日益上升的區(qū)位優(yōu)勢，為加快非農(nóng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展步伐，應(yīng)大力發(fā)展農(nóng)副產(chǎn)品加工、儲藏、保鮮、營銷業(yè)，逐步形成生產(chǎn)、保鮮、加工、貯運、銷售系列化的社會服務(wù)經(jīng)營體

20、系。農(nóng)產(chǎn)品配送中心的建設(shè)是實現(xiàn)這一目標(biāo)的重要建設(shè)內(nèi)容，為此，本配送中心的建設(shè)將以多功能、社會化、規(guī)?；F(xiàn)代化為主要特征，其主要功能定位為：以公路、鐵路運輸為主，提供公路、鐵路多式聯(lián)運一體的市一級的農(nóng)產(chǎn)品配送區(qū)。面向全社會提供服務(wù)；項目區(qū)是組織、轉(zhuǎn)運、調(diào)節(jié)和管理農(nóng)產(chǎn)品流通的場所；是展示儲存、運輸、配送、商貿(mào)、科研、信息為一體的農(nóng)產(chǎn)品配送中心。1、展示拍賣功能。對進(jìn)入該中心的農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)行展示和拍賣（現(xiàn)貸交易、期貨拍賣）?，F(xiàn)貨交易不直接賣給終端個人消費者，而是對市外、省外的客戶和本市各生鮮超市、賓館、酒店、機關(guān)學(xué)校、企事業(yè)單位食堂等客戶。2、存儲功能。儲存農(nóng)產(chǎn)品，客戶通過倉儲環(huán)節(jié)保證市場分銷活動的開

21、展，同時盡可能降低庫存占壓資金。在存儲區(qū)將根據(jù)客戶的要求，進(jìn)行揀選、加工、包裝、組配、配送。3、運輸、配送功能：配送中心首先應(yīng)該負(fù)責(zé)為客戶提供所需的運輸方式，然后具體組織網(wǎng)絡(luò)內(nèi)部的運輸作業(yè)，在規(guī)定的時間內(nèi)將客戶的產(chǎn)品運抵目的地，除在交貨里需要客戶配合外，整個運輸過程，包括最后的市內(nèi)配送都應(yīng)由配送區(qū)負(fù)責(zé)組織，以盡可能方便客戶。同時，還應(yīng)具備轉(zhuǎn)送功能，進(jìn)行不同運輸方式的轉(zhuǎn)運。4、裝卸搬運功能：配送區(qū)應(yīng)配備裝載、卸載、提升、運送等裝卸托運機械，以提高作業(yè)效率，減少作業(yè)對產(chǎn)品的損毀。5、質(zhì)量檢驗功能。對進(jìn)入的農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)行產(chǎn)品安全檢測，為下游客戶提供安全、健康的無害農(nóng)產(chǎn)品。6、技術(shù)研發(fā)功能。利用市場信息靈

22、的特點，組織有關(guān)力量抓好農(nóng)產(chǎn)品的技術(shù)研發(fā)，包裝加工，促進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品的增值。7、信息處理功能。計算機應(yīng)成為配送中心的主要工作手段，將物流作業(yè)中各個環(huán)節(jié)產(chǎn)生的信息進(jìn)行定時采集、分析、傳遞，并向客戶提供各種作業(yè)的明細(xì)咨詢信息。并可及時、主動提供和顯示全國各地農(nóng)產(chǎn)品經(jīng)銷的實時情況。8、結(jié)算功能。這是配送中心對物流功能的一種延伸，不僅僅是物流費用的結(jié)算，而且可拓展為在從事代理、配送的情況下，還有替貨主向收貸人結(jié)算貸款等其它延伸服務(wù)功能。二、總圖、運輸（一）場地概況擬建場址地位于沙洋水南閩西北物流園區(qū)范圍內(nèi)，場地占地200畝，呈方形。（二）總圖1、布局原則（1）按照現(xiàn)有國家的方針、政策，并結(jié)合當(dāng)?shù)厍闆r，在滿足

23、使用的要求下，做到經(jīng)濟、合理，盡量減少投資、降低造價，并應(yīng)切實注意節(jié)約用地。（2）根據(jù)衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)及防火要求，將配送協(xié)作密切的建筑組織在一起，力求做到建筑布局合理，功能分區(qū)明確，在滿足配送流程要求的條件下，以方便配送為前提，盡量做到線路簡潔、流暢、符合配送程序。避免反復(fù)運輸和作業(yè)線的交叉。（3）建筑物應(yīng)盡量采取南北朝向布置，利于通風(fēng)、采光。（4）在滿足配送工藝的要求下，根據(jù)配送性質(zhì)、動力供應(yīng)、貨運周轉(zhuǎn)、衛(wèi)生及防火等條件分區(qū)布置。（5）運輸是生產(chǎn)工藝流程的前奏和繼續(xù)，它是聯(lián)系各配送環(huán)節(jié)的紐帶，總圖布置中做到合理布人流、車流的運輸線路，以利于配送線路的暢順，減少能量消耗，確保交通運輸安全。（6）建筑物

24、或構(gòu)筑物的布置應(yīng)符合防火、衛(wèi)生規(guī)范及各種安全的要求，并應(yīng)滿足地上、地下工程管線的輔設(shè)和交通運輸?shù)囊蟆＃?）根據(jù)場地情況合理分區(qū)，做到系統(tǒng)分明，布置整齊，在適用經(jīng)濟的前提下注意場區(qū)的美觀，做好綠化、美化、創(chuàng)造良好的工作和生活環(huán)境。2、平面布局根據(jù)功能劃分，閩中農(nóng)產(chǎn)品物流配送中心在平面分區(qū)上將由展示拍賣中心、物流配送中心及配送倉儲區(qū)等功能區(qū)組成。并適當(dāng)安排與之相配套的道路、公共服務(wù)設(shè)施和綠地。各功能區(qū)的交通組織通過閩西北物流園區(qū)道路與沙洋的路網(wǎng)構(gòu)架相連，形成便捷的人流、物流通道。根據(jù)擬建場地狀況及各功能區(qū)的要求，配送中心的空間布局方案擬定如下：（1）展示、拍賣中心：布置于閩西北物流園區(qū)內(nèi)地塊，由

25、一座多層建筑構(gòu)成。（2）物流配送中心及服務(wù)區(qū)：布置沙洋水南閩西北物流園區(qū)內(nèi)，包括物流配送調(diào)度、信息服務(wù)中心、檢驗檢測中心、技術(shù)研發(fā)中心、結(jié)算服務(wù)、商務(wù)活動、管理辦公場所及生活配套服務(wù)設(shè)施，由一高層建筑構(gòu)成。（3）配送倉儲區(qū)：布置于沙洋水南閩西北物流園區(qū)內(nèi)，包括能用倉庫和高溫冷庫及配送間，由8座多層建筑組成。3、豎向布置擬建場地東北高，西南低，其新建建筑物豎向設(shè)計本著盡量減少土方工程量，節(jié)約基建投資的原則，豎向布置擬采用平坡式系統(tǒng)布置，場地標(biāo)高及排水盡量結(jié)合原地形，并兼顧與閩西北物流園區(qū)內(nèi)道路地面標(biāo)高進(jìn)行平整。場地排雨水坡度為5，場地雨水匯入道路邊溝，最后排入市政排水管網(wǎng)內(nèi)。（三）運輸1、場區(qū)道

26、路及出入口作為農(nóng)產(chǎn)品加工配送場所，應(yīng)使場區(qū)內(nèi)、外交通運輸相適應(yīng)。根據(jù)場地情況，本項目主出入口設(shè)于場地的南側(cè)，與閩西北物流園區(qū)內(nèi)道路相接。主出入口設(shè)三個，配送倉儲區(qū)設(shè)兩個、展示拍賣中心及物流配送中心區(qū)設(shè)一個。根據(jù)建設(shè)規(guī)模項目區(qū)道路路網(wǎng)采用網(wǎng)狀結(jié)構(gòu)形式。道路分主干道、次干道二個等級。其中主干道為東西走向與閩西北物流園區(qū)內(nèi)道路相接，為物流進(jìn)出的主通道，道路紅線寬度為15米；次干道道路紅線寬度為7米，使項目區(qū)內(nèi)道路形成網(wǎng)絡(luò)。2、運輸設(shè)備由于當(dāng)?shù)厣鐣\輸事業(yè)較為發(fā)達(dá)，本項目的運輸以委托當(dāng)?shù)厣鐣\輸為主。項目僅考慮項目區(qū)內(nèi)垂直運輸用設(shè)備，本項目共設(shè)置16臺電梯。三、建設(shè)方案本項目是一個集儲存、運輸、加工、

27、配送、商貿(mào)、信息為一體的農(nóng)副產(chǎn)品配送中心。項目總建筑面積71720平方米（含地下停車場8500平方米），由高層及多層建筑物構(gòu)成。建筑物結(jié)構(gòu)設(shè)計為：采用鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)、抗震設(shè)防裂度為6度，框架抗震等級為四級。其各主要建筑物建筑面積見下表。主要建筑物一覽表序號名稱面積（）結(jié)構(gòu)形式1冷藏保鮮庫2880框架2配送倉庫38384磚混3展示拍賣中心8640框架4物流配送中心13250框架5公廁66磚混6地下停車場8500(含人防1100)合計71720第五章 公用工程一、給排水工程（一）編制依據(jù)1、按國家制定的現(xiàn)行有關(guān)給水排水設(shè)計規(guī)范及有關(guān)部門的規(guī)定。2、建筑、制冷、動力等有關(guān)專業(yè)的設(shè)計資料。3、業(yè)主

28、提供的有關(guān)資料。（二）編制范圍本工程給排水編制范圍為場區(qū)的室內(nèi)、外給排水工程，根據(jù)該工程的使用性質(zhì)，給水主要為場區(qū)的消防、道路、綠化用水及生活用水等。排水主要是場區(qū)生活污水、雨水等。（三）給水1、用水量預(yù)測用水量預(yù)測表用水名稱用水標(biāo)準(zhǔn)建筑面積日最高用水量備 注生活用水8l/63220505噸道路沖洗2 l/1621532噸綠 化1.5 l/822125噸按2次/日未預(yù)見用水56噸按上述總量10%計合 計618噸消防用水：室外消防用水量標(biāo)準(zhǔn)20升秒，室內(nèi)消防用水量標(biāo)準(zhǔn)：20升秒。2、水源項目用水水源擬由沙洋城市供水管網(wǎng)提供，供水有保證。3、排水排水包括生活污水和雨水，采用雨污分流制。生活污水排放

29、：生活污水經(jīng)三級化糞處理后排入市政排污管網(wǎng)。雨水經(jīng)收集后經(jīng)排水溝直接排入市政雨水管網(wǎng)。二、供電（一）編制范圍本工程變配電工程范圍包括：變配電室設(shè)計、動力系統(tǒng)配電、照明系統(tǒng)配電等。（二）供電1、負(fù)荷等級、容量本工程用電設(shè)備中冷庫供電及消防設(shè)備供電屬于二級負(fù)荷，其余設(shè)備屬于三級負(fù)荷。電力負(fù)荷按50w/計算，經(jīng)測算本工程用電設(shè)備裝機約為3586kw，計算負(fù)荷2331kw。2、供電電源本項目供電電源擬由附近城市電網(wǎng)供電。3、供電系統(tǒng)本工程用電負(fù)荷容量為3586kw，同時系數(shù)65，計算負(fù)荷2331kw，采用四臺630kva變壓器。配電所高壓母線采用單母線不分段，低壓母線采用單母線分段，兩臺變壓器分列運行

30、，手動聯(lián)絡(luò)。無功補償采用低壓電容集中補償方式，功率因素補償?shù)?.9以上。三、系統(tǒng)功能1、通訊自動化系統(tǒng)引入市政通信光纜進(jìn)入總光端機房，各專業(yè)倉儲配送區(qū)及配套服務(wù)用房等各單位各設(shè)分光端機房，使通訊光纜形成網(wǎng)絡(luò)。語音、數(shù)據(jù)、圖像通信經(jīng)光電轉(zhuǎn)換設(shè)備至總配線架及各單體分配線架和主樓層配線架至網(wǎng)戶。信號傳輸采用全屏對絞電纜，使之形成結(jié)構(gòu)化綜合布線網(wǎng)絡(luò)，實現(xiàn)內(nèi)外電話、傳真、會議、電視、可視圖文、數(shù)據(jù)傳輸及遠(yuǎn)程通訊等自動化，形成集通訊自動化、辦公自動化、機電設(shè)備自動化的智能化交流中心。在整個配送區(qū)之間設(shè)置信息網(wǎng)絡(luò)接口。2、安全防范系統(tǒng)各主要出入口處監(jiān)視的通道、重要場所設(shè)置監(jiān)控攝像機，同時設(shè)置總監(jiān)控中心，重要

31、建筑設(shè)置分監(jiān)控中心，系統(tǒng)采用矩陣切換網(wǎng)絡(luò)，電視信號可在多媒體電腦上顯示，重要機房設(shè)獨立分控系統(tǒng)。3、公共廣播與消防廣播系統(tǒng)交易區(qū)設(shè)置內(nèi)背景音響廣播用揚聲器，平時播放背景音響，消防時強切至消防廣播。4、火災(zāi)自動報警及聯(lián)動控制系統(tǒng)根據(jù)建筑設(shè)計防火規(guī)范要求，交易大廳等部份須設(shè)置智能型煙感及溫感火災(zāi)自動探測報警等設(shè)施，主機設(shè)在消防控制室。采用集中報警方式，消防控制中心可聯(lián)動相應(yīng)消防設(shè)備。四、防雷接地及電氣保護(hù)本工程屬三類防雷建筑，其防雷設(shè)計在屋頂設(shè)避雷帶作接閃器，柱內(nèi)主筋作為引下線?；A(chǔ)鋼筋作為接地極。本工程低壓系統(tǒng)采用tncs接地型式，變壓器低壓中性點直接接地。本工程防雷接地、電氣設(shè)備工作接地、弱電

32、系統(tǒng)接地和電氣保護(hù)接地共用一個接地網(wǎng)，接地電阻小于1歐姆，全場接地網(wǎng)互連成一個總接地網(wǎng)。五、消防（一）編制依據(jù)1、建筑設(shè)計防火規(guī)范gbj1687；2、工業(yè)總平面設(shè)計規(guī)范gb5018793；3、電氣裝置安裝工程施工及驗收規(guī)范gbj23282；4、國家標(biāo)準(zhǔn)滅火器規(guī)范。（二）消防1、總圖消防場區(qū)道路環(huán)形布置，建筑物間距大于10m，滿足消防規(guī)范要求。室外消火栓間距不大于120m。2、建筑消防（1）建筑物耐火等級二級，采用消火栓滅火系統(tǒng)，建筑物每層樓梯口室內(nèi)消火栓按規(guī)范設(shè)置。（2）配電室按建筑耐火一級設(shè)計，房門為防火門向外開啟，配電室按規(guī)范設(shè)置輕型滅火器。3、消防給水消防給水：室內(nèi)消防供水按臨時高壓制供

33、給，出現(xiàn)火警時，由加壓泵房內(nèi)專用消防泵抽水加壓送到消火栓進(jìn)行滅火。用水量按一處著火，火災(zāi)延續(xù)2小時計算消防貯水量。室外消防管網(wǎng)與場區(qū)供水管網(wǎng)合用，采用低壓制。消火栓接口設(shè)置間距小于120米進(jìn)行布置。泵房內(nèi)設(shè)置消防專用泵兩臺（一備一用）。六、通風(fēng)本項目地下人防工程（平時兼做車庫）需設(shè)置機械通風(fēng)系統(tǒng)。通風(fēng)系統(tǒng)采用機械排風(fēng)、排煙系統(tǒng)，排風(fēng)量不小于每小時換氣6次（夜間允許降低為每小時換氣3次）。車輛進(jìn)出道作為補充進(jìn)風(fēng)的送風(fēng)口。排氣口分上下兩部分，上部排除三分之一，下部排除三分之二。七、電子商務(wù)平臺根據(jù)項目功能要求，其主要功能為以內(nèi)部大容量數(shù)據(jù)傳輸、交互多媒體通信及與internet連接實現(xiàn)電子商務(wù)，因

34、此需采用internet/intranet技術(shù)，用防火墻與internet相連，構(gòu)成一個開放分布及動態(tài)的多媒體交流環(huán)境。網(wǎng)絡(luò)設(shè)計要滿足以下功能要求：1、高性能全交換，千兆主干，滿足大負(fù)荷網(wǎng)絡(luò)運行要求；2、支持多媒體及經(jīng)營管理自動化；3、利用虛擬網(wǎng)絡(luò)，方便管理、提高網(wǎng)絡(luò)安全與性能；4、系統(tǒng)安全、保密性高；5、利用寬帶優(yōu)化技術(shù)，降低鏈路費用；6、專線接入internet，實現(xiàn)高速訪問廣域網(wǎng)。八、綠化本項目綠化采取集中綠化與分散綠化相結(jié)合的形式進(jìn)行，集中綠化主要布置于場區(qū)道路兩側(cè)，建筑物周圍，分散綠化充分利用場區(qū)空地及拐角等不宜布置建筑的地方進(jìn)行。以美化場區(qū)，改善場區(qū)條件，創(chuàng)造良好的場區(qū)環(huán)境?？偩G化

35、面積8221m2，綠地率23.4。第六章 土地開發(fā)利用一、自然地貌項目所在地位于沙洋水南閩西北物流園區(qū)內(nèi)，場地屬沙洋丘陵地帶，地勢平坦。無重要建構(gòu)筑物、文物，非基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)。土層穩(wěn)定，無不良地質(zhì)，土地開發(fā)工程較為簡單。二、土地開發(fā)原則1、土地開發(fā)力求挖填方平衡、減少運土工程量及運輸污染；2、場地平整后，應(yīng)滿足排污管道污水重力自流至市政排污管網(wǎng)的最小坡度要求，并滿足地表水工程的排放要求；3、場地平整后，幾個出入口標(biāo)高、轉(zhuǎn)變半徑應(yīng)符合城市道路交通規(guī)范要求；4、所回填的地塊堅固、硬實，地面平整、土層內(nèi)無易引起地面凹陷的植物根、莖等易腐爛物質(zhì)。三、土地開發(fā)利用規(guī)劃閩中農(nóng)產(chǎn)品物流配送中心規(guī)劃用地總面積

36、200畝，其中根據(jù)規(guī)劃選址意見書要求須代征城市道路等用地25314.5平方米,項目建設(shè)用地為35122.4平方米。項目由展示拍賣區(qū)、物流配送中心及辦公服務(wù)區(qū)、物流倉儲區(qū)等功能區(qū)組成。其建設(shè)用地方案為：建構(gòu)筑物占地10686平方米，道路及地坪用地16215平方米(含地面停車坪)，綠化用地8221平方米。詳見用地平衡表。閩中農(nóng)產(chǎn)品物流配送中心建設(shè)用地平衡表序號用地代碼用地名稱面積（）占建設(shè)用地（%）1c建構(gòu)筑物占地1068630.42s道路及硬地占地16215.446.23g綠化占地822123.4小計建設(shè)用地35122.41004s代征城市道路用地25314.5合計規(guī)劃用地133333第七章 節(jié)

37、能一、編制依據(jù)1、國務(wù)院頒布節(jié)約能源暫行條例；2、設(shè)備及管道保溫技術(shù)通則gb4272-84。二、采取主要節(jié)能措施（一）建筑節(jié)能措施1、盡量避免布置東西向的建筑物，盡量避免在東西向外墻面上設(shè)置窗戶。2、盡量減小外窗面積，窗戶采用反射玻璃和遮陽措施，提高外窗的隔熱性能。3、利用新型材料和復(fù)合材料，提高圍護(hù)結(jié)構(gòu)的保溫、隔熱性能，提高外窗的保溫和氣密性。4、盡量降低建筑物的形體系數(shù)（外表面積和所包圍的體積之比值），以降低外圍護(hù)結(jié)構(gòu)的面積，降低能耗。5、利用通風(fēng)、水體和綠化改善氣候，以節(jié)約能源。（二）電氣節(jié)能措施1、設(shè)置開閉所，以提高配電電壓，降低饋線電能損耗。2、變電所設(shè)在負(fù)荷中心，以減少饋線能耗，提

38、高供電質(zhì)量。3、選用節(jié)能型變壓器、節(jié)能電機等。4、利用移相電容器實現(xiàn)無功功率補償。5、照明系統(tǒng)盡量采用高效電光源，優(yōu)先選用日光燈，盡量使用高光效的氣體放電光源。6、公共走廊及樓梯間照明采用定時開關(guān)控制。7、室外照明采用光電自動控制開關(guān)或光電定時開頭控制。（三）其它1、各使用單元水、電線路上設(shè)置計量儀表，做到科學(xué)管理，合理使用能源。2、工藝凡需一定溫度的設(shè)備和管道均采取保溫措施，選擇節(jié)能保溫效果好的材料，防止熱量損失。第八章 環(huán)境保護(hù)本項目依據(jù)國家發(fā)展和改革委員會，國務(wù)院環(huán)境保護(hù)委員會發(fā)布的建設(shè)項目環(huán)境保護(hù)設(shè)計規(guī)定和福建省開發(fā)建設(shè)環(huán)境影響報告表的要求采取環(huán)保措施。擬選廠址位于沙洋水南閩西北物流園

39、區(qū)內(nèi)，附近不存在有嚴(yán)重污染的企業(yè)，環(huán)境總體質(zhì)量較好。本項目屬農(nóng)產(chǎn)品物流配送企業(yè)，在其施工及建成后的生產(chǎn)過程中均不會對周圍環(huán)境產(chǎn)生大的影響?？赡軐χ車h(huán)境造成影響的因素有：施工期的土建垃圾及施工噪聲；經(jīng)營期主要有場地沖洗廢水、生活污水和雨水，生活垃圾、蔬菜瓜果的根、廢葉子、泥沙等。對上述可能對周圍環(huán)境造成影響的因素擬采取如下防治措施：1、施工期盡量避免夜間施工，建筑垃圾及時清運，做到文明施工。2、生產(chǎn)廢水主要來自于清洗蔬菜的過程中，經(jīng)過三級沉淀處理后，清水循環(huán)利用或直接排入排水溝。3、生活污水和雨水、糞便污水，生活污水經(jīng)處理后排放，雨水直接排放，糞便污水經(jīng)三級化糞處理后排入市政排污管網(wǎng)。4、固定

40、廢棄物，主要來自蔬菜商品化處理時丟棄的廢葉殘根和泥土沙石等雜物，經(jīng)集中處理后可作肥料，化廢為寶。5、嚴(yán)格衛(wèi)生管理制度，加強生活垃圾管理，保護(hù)廠區(qū)內(nèi)環(huán)境清潔衛(wèi)生。6、做好項目區(qū)內(nèi)外的綠化美化工作，創(chuàng)造優(yōu)雅、舒適、清新的工作生活環(huán)境。第九章 勞動衛(wèi)生、安全生產(chǎn)一、編制依據(jù)生產(chǎn)過程安全衛(wèi)生要求總則；輕工勞動保護(hù)條例；工業(yè)企業(yè)采光設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)；建筑設(shè)計防火規(guī)劃。二、勞動衛(wèi)生1、本項目生產(chǎn)過程中，操作工人所接觸的物料對人體均無不良影響，為保護(hù)勞動環(huán)境，保證食品衛(wèi)生，操作工人進(jìn)入生產(chǎn)場所必須更衣統(tǒng)一著工作服、戴工作帽、口罩、穿工作鞋上班。生產(chǎn)人員要定期體檢，不能有傳染病或病菌攜帶者。2、冷庫設(shè)備噪聲，擬采取機

41、底座加墊彈性墊片等減振降噪手段，為生產(chǎn)工人創(chuàng)造較好的工作環(huán)境。三、勞動安全本工程在工藝流程、設(shè)備配套選型、測控儀表等設(shè)計過程中均應(yīng)考慮安全生產(chǎn)的有關(guān)措施：1、用電安全措施配電盤與墻壁間距不小于0.8米，所有的電氣設(shè)備均有良好的接零保護(hù)系統(tǒng)。設(shè)備的外露轉(zhuǎn)動部分均設(shè)防護(hù)罩。動力及照明系統(tǒng)裝有漏電保護(hù)器以防觸電。2、冷藏工序使用氨作為制冷劑，操作工人上崗需備有防毒面具。第十章 組織機構(gòu)及勞動定員 一、組織機構(gòu)閩中農(nóng)產(chǎn)品物流配送中心按現(xiàn)代企業(yè)制度運作，公司實行總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，下設(shè)辦公室、財務(wù)部、研發(fā)中心、檢測中心、綜合管理部、信息部、市場部、配送中心、公關(guān)事業(yè)部、保安部等職能部室，在總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，對公司

42、各項事業(yè)進(jìn)行經(jīng)營管理，機構(gòu)設(shè)置見下圖：總經(jīng)理副總經(jīng)理副總經(jīng)理財務(wù)部辦公室綜合管理部保安部公關(guān)事業(yè)部配送中心市場部信息部檢測中心研發(fā)中心二、勞動定員按照人員一專多能、一人多職的原則，人員編制如下表： 物流中心人員編制表序號崗 位編 制備 注1總經(jīng)理12副總經(jīng)理23辦公室34財務(wù)部25研發(fā)中心76檢測中心87綜合管理部88信息部39市場部710配送中心1011公關(guān)事業(yè)部312保安部6合 計60第十一章 項目實施進(jìn)度第一節(jié) 項目實施進(jìn)度該項目擬于2009年2月前完成所有項目的前期工作，工程建設(shè)期限為2年，其實施進(jìn)度安排如下：2008年8月 完成項目可行性研究報告編制及審批2008年12月 完成初設(shè)及

43、審批2009年2月 完成各項施工準(zhǔn)備并動工建設(shè)2011年2月 竣工第二節(jié) 工程建設(shè)招投標(biāo)本項目建設(shè)符合工程建設(shè)項目招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定中規(guī)定的進(jìn)行招投標(biāo)工程建設(shè)項目，依據(jù)招標(biāo)投標(biāo)法規(guī)定，該項目應(yīng)進(jìn)行招投標(biāo)。其招標(biāo)范圍、招標(biāo)組織形式、招標(biāo)方式擬定為：一、招標(biāo)范圍建安工程、設(shè)備采購、工程設(shè)計、工程監(jiān)理。二、招標(biāo)組織形式擬采用委托招標(biāo)形式三、招標(biāo)方式采用公開招標(biāo)方式進(jìn)行。其招標(biāo)公告在指定于在福建省規(guī)定的指定媒體上發(fā)布。第十二章 投資估算及資金籌措第一節(jié) 投資估算依據(jù)一、福建省沙洋建筑安裝工程概算預(yù)算定額、建筑材料價格。二、有關(guān)設(shè)備目錄報價清單。三、參考類似項目投資估算指標(biāo)。四、委托方提供的有關(guān)數(shù)據(jù)

44、。第二節(jié) 投資估算本項目投資估算內(nèi)容包括：土地費用、建安工程、給排水、供配電、公共設(shè)施、道路、綠化等其它輔助工程及各項費用。經(jīng)測算，本項目總投資為18711萬元，其中：工程費用13587萬元，工程其它費用2873萬元，基本預(yù)備費1317萬元，建設(shè)期利息934萬元。詳見投資估算表。第三節(jié) 資金籌措本項目總投資為18711萬元。根據(jù)項目建設(shè)進(jìn)度安排及投資規(guī)模，該項目投資資金擬按以下方案籌措：1、企業(yè)自籌5711萬元；2、銀行貸款13000萬元，利率按7.47%計。投資計劃及資金籌措見下表。投資計劃及資金籌措表單位：萬元序號項目合計121.總投資187111071180001.1建設(shè)投資177771

45、048772901.2建設(shè)期利息9342247102.資金籌措187111071180002.1自有資金5711471110002.2銀行貸款1300060007000投資估算表單位:萬元序號項目名稱建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容單價投資額備注一工程費用135871建筑工程120461.1(多層)建筑470901250元/m258861.2(高層)建筑13250m21600元/m221201.3冷庫2880 m21700元/m2481.4地下室7400 m22500元/m218501.5地下人防工程1100 m22800元/m23081.6道路及地坪16215m2100元/m21621.7給排水工程71720

46、m250元/m23591.8電力電信工程71720m265元/m24661.9消防71720m285元/m26101.10環(huán)保501.11綠化822150元/m2411.12溪流改道210m1500元/m111.13場地整備及臨時設(shè)施費1352設(shè)備購置及安裝15412.1電梯及安裝246人梯、貨梯等2.2暖通工程4802.3信息系統(tǒng)802.4農(nóng)副產(chǎn)品檢測設(shè)備1902.5研發(fā)及辦公設(shè)備2002.6冷凍設(shè)備2202.7地下人防設(shè)備502.8交通工具75二其它費用28731土地費用90.66畝25萬元/畝22672建設(shè)單位管理費1363工程監(jiān)理費1504前期工作費320含勘設(shè)費三基本預(yù)備費1317四

47、建設(shè)期利息934五建設(shè)項目總投資18711第十三章 效益分析第一節(jié) 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)及說明一、編制依據(jù)1、國家計委頒布的建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)；2、國家現(xiàn)行的有關(guān)財稅規(guī)定；3、項目單位提供的有關(guān)數(shù)據(jù)。二、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)1、項目總投資18711萬元，其中基建投資17777萬元，建設(shè)期利息934萬元。2、項目總建筑面積133333萬平方米，其中可出租部分面積50523平方米。3、項目計算期22年，其中建設(shè)期2年，經(jīng)營期20年。4、勞動定員60人，其中管理和技術(shù)人員20人，工作人員40人，管理人員按年工資總額2.5萬元測算，工作人員按年工資總額1.8萬元測算。5、職工福利費按工資總額的14%提取。6、維修費按

48、折舊的20%提取。第二節(jié) 財務(wù)分析一、成本計算本項目成本測算主要包括：1、水費：水費主要包括工作人員生活用水、道路沖洗用水和綠化用水，水價按1.1元/噸計，年用水量約16000噸，年費用為2.9萬元。2、電費：據(jù)估算，本項目用于市政設(shè)施、道路廣場、綠地用電年耗約19.3萬度，電價按0.54元/kwh計，年電費10.42萬元。3、固定資產(chǎn)折舊及攤銷本項目固定資產(chǎn)投資18711萬元，其中土建及設(shè)施費用（含預(yù)備費、建設(shè)期利息）14297萬元，按綜合折舊年限30年計算，殘值率5%，則年折舊額452.7萬元。設(shè)備投資1541萬元，折舊年限按10年計算，為此在第12年時，需追加投入維持運營投資1541萬元

49、，殘值率5%，則年折舊額為146.4萬元。土地費用為2267萬元，按50年攤銷，年攤銷費45.3萬元。其它費用606萬元,按5年攤銷，年攤銷費121.2萬元。4、管理費用：（1）按規(guī)定應(yīng)提取的費用：養(yǎng)老保險、失業(yè)保險、住房公積金、工傷計生統(tǒng)籌、工會經(jīng)費等，這些費用按工資總額的54.2%計提。（2）其它管理費用：如辦公費、教育費、差旅費、排污費、綠化費等，這部分費用按工資總額的50%計提。經(jīng)計算，該部分管理費用為144.92萬元。5、經(jīng)營期內(nèi)的借款利息列入成本費用中的財務(wù)費用，年利率按7.47%計。經(jīng)測算，本項目正常年的總成本費用1067.92萬元，其經(jīng)營成本423.52萬元。固定成本為1048

50、.22萬元。各年成本測算見附表一總成本費用估算表。二、經(jīng)營收入、營業(yè)稅及附加（一）經(jīng)營收入本項目各項收入以目前沙洋或其它地區(qū)相類似企業(yè)市場收費平均價確定，并根據(jù)沙洋的中、遠(yuǎn)期城市發(fā)展規(guī)劃，確定經(jīng)營收入的增長率。1、租金收入本項目檔口、倉儲倉庫等用房以出租形式經(jīng)營，可出租面積按地面總建筑面積扣除公廁面積后的80%計算為50523平方米，其中：經(jīng)營檔口可出租面積為18360平方米；倉儲倉庫可出租面積為24750平方米；冷庫可出租面積為2880平方米；其他經(jīng)營管理用房可出租面積為4533平方米。根據(jù)沙洋目前經(jīng)營檔口及倉庫租賃費用行情及本項目的特點和規(guī)模，其租金擬定為：第一年租金，經(jīng)營檔口綜合價每月每

51、平方米50元；倉儲倉庫綜合價每月每平方米25元；冷庫綜合價每月每平方米150元；其他經(jīng)營管理用房綜合價每月每平方米15元；預(yù)計營業(yè)后第一年經(jīng)營收入為2444萬元，前四年收入按10%遞增，以后進(jìn)入穩(wěn)定期。2、第三方物流代理服務(wù)費收入隨著沙洋經(jīng)濟的發(fā)展和人們思想觀念的更新，發(fā)展第三方物流代理服務(wù)業(yè)是一個趨勢。預(yù)計中心第三方物流代理等公共信息服務(wù)業(yè)務(wù)第一年可收入80萬元，前四年間每年以10%遞增，以后進(jìn)入穩(wěn)定期。經(jīng)上述測算，本項目正常年經(jīng)營收入為3359.57萬元。各年經(jīng)營收入測算見利潤及利潤分配表。（二）營業(yè)稅及附加本項目按有關(guān)規(guī)定，其租金收入按5%計征營業(yè)稅，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費附加等按營業(yè)稅的7%和4%計，經(jīng)測算，本項目正常年營業(yè)稅及附加為186.46萬元。各年測算見附表二利潤及利潤分配.表。三、利潤總額及分配利潤總額為收入扣除總成本費用和營業(yè)稅后的余額，正常年利潤總額為2105.19萬元，所得稅按稅后利潤的25%計征，公積金按可分配利潤的10%計。根據(jù)有關(guān)政策，本項目建成經(jīng)營后享受前兩年免征所得稅，其后三年減半征收所得稅的優(yōu)惠政策。利潤總額及分配見附表二利潤及利潤分配表。四、財務(wù)盈利能力分析項目財務(wù)現(xiàn)金流量分析見附表三。現(xiàn)金流量分析表明，該項目全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率為11%，投資回收期9.65年（含建設(shè)期2年