淺析中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)競爭的戰(zhàn)略(一)

1、淺析中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)競爭的戰(zhàn)略 （一 ）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是通過開發(fā)符合市場需求的房地產(chǎn)來獲取最大化利潤 的經(jīng)濟組織，是我國房地產(chǎn)企業(yè)的主體，通過組織開展投資決策、規(guī) 劃設(shè)計、風(fēng)險控制、市場營銷等活動，向社會提供符合市場需求的房 地產(chǎn)商品，其運行的狀況直接決定了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r。隨著我國房地產(chǎn)業(yè)競爭的加劇， 房地產(chǎn)開發(fā) “大盤時代 ”的來臨以及國內(nèi) 資本市場的逐步成熟，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向規(guī)?；?、制度化、差別 化、品牌化、戰(zhàn)略化方向發(fā)展。中國房地產(chǎn) TOP10研究組發(fā)布 2005 年中國房地產(chǎn)百強開發(fā)企業(yè)報告中指出房地產(chǎn)百強開發(fā)企業(yè)的發(fā)展 趨勢包括：通過合并及戰(zhàn)略聯(lián)盟實現(xiàn)規(guī)?；瘮U張、明確中長

2、期發(fā)展戰(zhàn) 略規(guī)劃使企業(yè)做大做強。 根據(jù)中小企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)暫行規(guī)定 ，依職工人數(shù)、 銷售額、資產(chǎn)總額等指標(biāo)進(jìn)行劃分，我國至少有 90%以上的房地產(chǎn)開 發(fā)企業(yè)屬于中小企業(yè)。這些開發(fā)公司將如何拓展生存空間，怎樣發(fā)展 壯大，這是在新形勢下影響我國中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合競爭能力提 升的關(guān)鍵問題，為此探討我國中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的競爭戰(zhàn)略選擇有 其現(xiàn)實意義。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。一、設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（一）有自己的名稱和組織機構(gòu)；（二 ）有固定的經(jīng)營場所；（三）有符合國務(wù)院規(guī)定的注冊資本；（四）有足夠的專業(yè)技術(shù)人員；（五）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。 設(shè)立

3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向工商行政管理部門申請設(shè)立登記。工商 行政管理部門對符合房地產(chǎn)管理法規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)予以登記，發(fā)給 營業(yè)執(zhí)照；對不符合房地產(chǎn)管理法規(guī)定條件的，不予登記。設(shè)立有限 責(zé)任公司、股份有限公司，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，還應(yīng)當(dāng)執(zhí)行公司 法的有關(guān)規(guī)定。二、我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)狀分析1. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展迅速。我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的隊伍是隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展而不斷壯大起來 的。 1986年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)僅有 0.19 萬家，到 2003 年已增加到 3.71 萬家。其發(fā)展過程可以劃分為三個階段： （1）第一階段為 1986-1991 年。我國房地產(chǎn)市場初步發(fā)育，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量增長

4、緩慢。（2）第二階段為 1992-1996 年。1992 年我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量開始出現(xiàn)快 速增長勢頭，僅當(dāng)年就增加 0.84 萬家，房地產(chǎn)開發(fā)商隊伍首次突破 1 萬家。1993、1994、1995 年開發(fā)商隊伍仍在膨脹， 但是增幅逐漸減緩。 到 1996 年，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量出現(xiàn)銳減，當(dāng)年全國房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)為 2.13 萬家，比 1995年減少 1.22萬家。 (3)第三個段為 1997年- 至今。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量出現(xiàn)穩(wěn)步增長局面。2. 國有、集體房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量逐年減少， 民營、股份制企業(yè)不斷增 加。1998 年我國房地產(chǎn)國有企業(yè)、集體企業(yè)和民營及股份制企業(yè)分別為0.80 萬

5、家、 0.45 萬家、 0.75 萬家； 2003年國有和集體企業(yè)分別為 0.46 萬家、 0.22 萬家，與 1998年相比，分別減少了 42.7%、51.4%，而民營 及股份制企業(yè)則為 2.63 萬家，增長了 252.9%。國有房地產(chǎn)企業(yè)所占比 重由 1998年的 39.9%下降到 2003年 13.8%，集體企業(yè)由 22.7%下降到 6.7%，民營及股份制企業(yè)則由 37.4%上升到 79.6%。截至 2006 年底， 房地產(chǎn)中央級企業(yè)數(shù)目前已縮至 12 家。3. 我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的數(shù)量多、規(guī)模小，沒有形成規(guī)模經(jīng)濟。2002 年全國具有一級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的比例只有 1.2%，一、二 級資質(zhì)企業(yè)總數(shù)不足 10%，大多數(shù)為三、四級或剛剛成立的暫定級企 業(yè)。2005年我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)達(dá)到 5.63 萬家，資產(chǎn)總計 7.22萬億元， 平均資產(chǎn)總額僅為 1.28 億元，全國平均每個房地產(chǎn)企業(yè)年均竣工面積 只有 0.95 萬平方米，房地產(chǎn)企業(yè)的整體規(guī)模較小。而作為房地產(chǎn)企業(yè) 中實力較強的上市公司中的十強，其平均總資產(chǎn)也只有 60 億，與國外 幾十億、上百億美元的大型房地產(chǎn)公司比較相差甚遠(yuǎn)。美國著名學(xué)者波特認(rèn)為，企業(yè)要在激烈的市場競爭中獲得持