南京市鼓樓xxx酒店式公寓市場(chǎng)分析doc

1、南京市鼓樓xxx酒店式公寓市場(chǎng)分析 目 錄一、什么是酒店式公寓1-91、酒店式公寓的概念2、酒店式公寓的特點(diǎn)3、酒店式公寓與傳統(tǒng)酒店的比較 4、酒店式公寓與公寓的差異5、酒店式公寓的優(yōu)勢(shì)6、酒店式公寓必須具備的條件二、酒店式公寓的客戶特征9-101、商務(wù)人士，分為國內(nèi)商務(wù)人士和國際商務(wù)人士2、投身事業(yè)的年輕人 3、還有一種是向以上兩種人群出租酒店式公寓的投資者三、市場(chǎng)前景10-111、風(fēng)險(xiǎn)小2、回報(bào)高3、有專業(yè)人員和經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)替你經(jīng)營(yíng)，可信度較高，省事省心4、新生事物，生命力強(qiáng) 5、市場(chǎng)逐步成熟四、本項(xiàng)目市場(chǎng)定為酒店式公寓的可行性11-161、項(xiàng)目的基本情況2、周邊項(xiàng)目情況3、本項(xiàng)目酒店式公寓的

2、市場(chǎng)定位五、本項(xiàng)目的產(chǎn)品優(yōu)化建議16-17六、行銷策略17-191、準(zhǔn)備工作2、推廣工作基本步驟七、價(jià)格分析19-201、南京市場(chǎng)酒店式公寓價(jià)格2、本項(xiàng)目售價(jià)3、酒店出租價(jià)格，有待進(jìn)一步調(diào)查鼓樓云嶺居酒店式公寓市場(chǎng)分析隨著南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日益激烈，各開發(fā)商紛紛進(jìn)行戰(zhàn)略調(diào)整，進(jìn)行產(chǎn)品差異化經(jīng)營(yíng)，對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)分。在市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性剩余的背景下，各開發(fā)商紛紛看好小戶型的市場(chǎng)，小戶型以它的低總價(jià)、低首付受到中等收入，事業(yè)起步人群的歡迎。在房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性調(diào)整，部分開發(fā)商紛紛看好小戶型的市場(chǎng)的前提下，部分有遠(yuǎn)瞻性的開發(fā)商進(jìn)而提出酒店式公寓的市場(chǎng)概念，將眼光瞄準(zhǔn)了流動(dòng)性較大商務(wù)人士和經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限的年輕人群。那

3、么究竟什么是酒店式公寓，本項(xiàng)目作為酒店式公寓進(jìn)行經(jīng)營(yíng)是否具有可行性呢？下面我們就來進(jìn)行逐一分析。一、什么是酒店式公寓1、酒店式公寓的概念1.1起源酒店式公寓的全稱為“酒店式商務(wù)公寓”，來源于歐洲的“產(chǎn)權(quán)式公寓”，屬舶來品，起源于20世紀(jì)70年代歐美國家，由“時(shí)權(quán)酒店”（timesharehotel）演變過來?！皶r(shí)權(quán)酒店”是指出售一定時(shí)期內(nèi)使用酒店住宿或娛樂設(shè)施的權(quán)利，該權(quán)利可以上市轉(zhuǎn)售、轉(zhuǎn)讓或交換。1.2概念：發(fā)展到今天的產(chǎn)權(quán)式酒店，指由開發(fā)商將酒店的每間客房分割成獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，并聘請(qǐng)酒店管理公司引進(jìn)酒店式物業(yè)管理，為業(yè)主開展出租服務(wù)和理財(cái)服務(wù)。1.3發(fā)展 國內(nèi)的酒店式公寓最早出現(xiàn)在深

4、圳，然后在上海、北京、沈陽等地均有開發(fā)。2 、酒店式公寓的特點(diǎn)2.1 酒店式公寓是位于大型商圈內(nèi)，所處位置交通便利；2.2 有統(tǒng)一的裝修風(fēng)格，配置全套高標(biāo)準(zhǔn)硬件設(shè)施和酒店服務(wù)系統(tǒng)；2.3 集中解決就餐、健身、會(huì)客、休閑等功能，大多配有會(huì)所；2.4 聘請(qǐng)專業(yè)酒店物業(yè)管理公司或酒店式公寓管理公司，并由其統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)和管理的公寓； 2.5 對(duì)資金的需求上，因其為小面積戶型，單價(jià)雖高、但總價(jià)低；2.6 生活配套設(shè)施齊全3、酒店式公寓與傳統(tǒng)酒店的比較3.1 最本質(zhì)的區(qū)別在于這種物業(yè)可將每個(gè)單元出售給個(gè)體買房者，由擁有產(chǎn)權(quán)的業(yè)主或者委托酒店物業(yè)管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營(yíng)；3.2 與傳統(tǒng)的酒店相比，酒店式公寓在硬件設(shè)

5、施上毫不遜色，而服務(wù)更勝一籌：除了提供傳統(tǒng)酒店的各項(xiàng)服務(wù)外，更重要的是向住客提供家庭住房格局和家居式服務(wù)，真正實(shí)現(xiàn)賓至如歸。4、酒店式公寓與公寓的差異4.1 統(tǒng)一裝修，統(tǒng)一對(duì)外經(jīng)營(yíng)4.2 服務(wù)周到；4.3 租金獲利比一般公寓要大；5、酒店式公寓的優(yōu)勢(shì)酒店式公寓集住宅、酒店、會(huì)所等多種功能為一體，具有“自用”和“投資”兩大功效。6、酒店式公寓必須具備的條件6.1 硬性指標(biāo)：6.1.1 商業(yè)cbd需求 成熟商圈的物業(yè)更具投資價(jià)值，決定物業(yè)有沒有穩(wěn)定的消費(fèi)群，成熟商圈對(duì)酒店服務(wù)式公寓的目標(biāo)消費(fèi)群體有著聚集效應(yīng)，公寓的客源才會(huì)源源不斷。6.1.2 交通需求 便捷的交通和低廉的交通成本，將成為客戶考慮酒

6、店式公寓的基本因素之一。6.1.3生活配套需求 日常生活使用的能源包括水電、煤氣、熱力這些能源和物業(yè)管理費(fèi)的費(fèi)用。6.2 軟件配套條件：6.1裝修標(biāo)準(zhǔn) 要求按照星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行裝修；提供麗晶國際的裝修方案以做參考：地面：公共部位鋪地面磚；室內(nèi)廚衛(wèi)部分鋪地面磚;房間部分鋪1.5cm厚仿實(shí)木復(fù)合地板柏高牌復(fù)合地板天花：公共部位吊頂，刷乳膠漆；室內(nèi)局部吊頂,房間部分刷乳膠漆分戶門：防火防盜門內(nèi) 門： 木門窗： 彩鋁窗，配雙層中空玻璃外墻： 面磚及局部外墻涂料廚房： 整體廚柜，弗蘭卡或摩恩水槽,南升牌b型龍頭或摩恩龍頭衛(wèi)生間： 地面磚,墻磚；toto或美標(biāo)牌座便器、碗式臺(tái)盆,南升牌臺(tái)盆龍頭,鋼化玻璃淋

7、浴房及高寶牌雨蓬淋浴龍頭或同檔品設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)：分體式冷暖空調(diào)，80l電熱水器，天際牌歐式抽油煙機(jī),小天鵝牌烘干機(jī),小天鵝或海爾洗衣機(jī),海信或康佳電視,海爾或榮聲冰箱,尚朋堂牌電磁爐,貝萊爾牌排風(fēng)扇,雷士開關(guān)及插座多個(gè)三層挑空會(huì)客中廳，四星級(jí)裝潢設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，全方位延展客廳功能。多功能主題會(huì)所，集工作休閑于一體，在休閑中體味快樂，在奮斗中體味沉醉，詮釋健康享樂、休閑工作的時(shí)尚理念。多部高速(2.5m/s)高檔電梯，將快速、便捷溶入居家生活。精裝修交付標(biāo)準(zhǔn)中，包括分體式冷暖空調(diào)，80l電熱水器等精裝設(shè)備，省去個(gè)體裝修的諸多不便，入住即可享受星級(jí)待遇，公寓不再冷漠，居家不再煩瑣。 6.2.2物業(yè)管理 要求按

8、照酒店物業(yè)進(jìn)行管理；6.2.3經(jīng)營(yíng)服務(wù) 要求按照酒店模式進(jìn)行經(jīng)營(yíng)；企業(yè)實(shí)力、經(jīng)營(yíng)管理水平是關(guān)鍵，這方面的經(jīng)驗(yàn)可以借鑒外地市場(chǎng)，聘請(qǐng)對(duì)酒店式管理有著豐富經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)公司，而且還積極與各大酒店預(yù)訂機(jī)構(gòu)合作，保證了客源的穩(wěn)定。二、酒店式公寓的客戶特征1、商務(wù)人士 分為國內(nèi)商務(wù)人士和國際商務(wù)人士。1.1 主要包括常駐本地機(jī)構(gòu)的商務(wù)人員、管理人員、技術(shù)人員。由于他們工作年限關(guān)系和人員輪替，所以通常只租房而不買房。由于住房補(bǔ)貼高，他們往往會(huì)和家屬租住品質(zhì)好的高檔公寓，這樣便形成了一個(gè)龐大的酒店式公寓消費(fèi)群體當(dāng)前，國內(nèi)各大、中城市已形成了高級(jí)商務(wù)人士階層，這一階層擁有非?？捎^的商務(wù)消費(fèi)能力，傳統(tǒng)的物業(yè)管理對(duì)他

9、們來說早已不能適應(yīng)其快節(jié)奏的生活。1.2 從另一層面來看，隨著中國加入wto，將會(huì)為南京這樣的大城市帶來數(shù)量眾多的境外中小型公司，中小型公司由于其資金實(shí)力，既想方便，又想價(jià)位合適，那么酒店式公寓應(yīng)是其最佳選擇。1.3 還有本地的小企業(yè)和soho族。南京小企業(yè)數(shù)量眾多，少數(shù)盈利能力強(qiáng)的小企業(yè)會(huì)購買或租用酒店式商務(wù)公寓，用于辦公、休息及接待客戶。2、投身事業(yè)的年輕人這部分人的生活自理能力不強(qiáng)或沒有時(shí)間打理生活，多忙于事業(yè)的拓展，但這部分消費(fèi)群體有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力；3、還有一種是向以上兩種人群出租酒店式公寓的投資者這些人的資金實(shí)力往往很強(qiáng)，加之小戶型的投資量對(duì)于這部分人來說不算多，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，轉(zhuǎn)讓或

10、出租得到的回報(bào)率卻較高。三、市場(chǎng)前景1、風(fēng)險(xiǎn)小由于物業(yè)由酒店管理公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，只要有一套房屋出租，所有的客戶都有收益，避免了因空置遭致的零收益。2、回報(bào)高與普通高檔公寓相比，酒店式服務(wù)公寓的租金水平更堅(jiān)挺。雖然目前南京還沒有真正的酒店式公寓投入運(yùn)行，但是酒店式公寓裝修標(biāo)準(zhǔn)一般在三星級(jí)以上，出租價(jià)一般可賣到每天250元/間以上，除去各項(xiàng)費(fèi)用，業(yè)主每月基本可收入3000元左右； 3、有專業(yè)人員和經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)替你經(jīng)營(yíng) 可信度較高，省事省心。4、新生事物，生命力強(qiáng)雖然它屬過渡性產(chǎn)品，但是這個(gè)過渡只是針對(duì)一部分人群而言，而隨著市場(chǎng)的發(fā)展，時(shí)間的推移還會(huì)有需要這種產(chǎn)品的人群出現(xiàn)。所以，酒店式公寓將以其特有的生

11、命力繼續(xù)活躍在房地產(chǎn)市場(chǎng)上。5、市場(chǎng)逐步成熟根據(jù)我們了解到的情況，酒店式公寓在南京還屬于市場(chǎng)起步階段，目前有麗晶國際、金陵王府、君臨國際等酒店式公寓面世，根據(jù)酒店式公寓在深圳、上海、北京、沈陽等地的發(fā)展歷程，相信在隨后的一段時(shí)間內(nèi)南京陸續(xù)會(huì)有更多的酒店式公寓向市場(chǎng)推出。四、本項(xiàng)目市場(chǎng)定為酒店式公寓的可行性1、項(xiàng)目的基本情況1.1地理位置 南京市鼓樓區(qū)厚載巷29號(hào)，位于鼓樓廣場(chǎng)北部，緊沿中央路西側(cè)，南面經(jīng)鼓樓、珠江路直通新街口，西北沿中山北路直達(dá)山西路廣場(chǎng)、湖南路步行街，向東經(jīng)鼓樓廣場(chǎng)、傅厚崗到雞鳴寺。1.2商業(yè)繁華指數(shù) 屬于南京市第二商業(yè)圈，10分鐘步行范圍內(nèi)，有2000多間各類門店鋪位，5家

12、證券公司，21家銀行，30余家飯店，3家大型醫(yī)院，3家大型酒店，8家超市，1個(gè)南京最大的4萬平米的市民廣場(chǎng)。1.3交通情況1.3.1 道路狀況：主干道有中央路、中山北路、北京西路、中山路、北京東路等；1.3.2 公共交通：路線眾多，四通八達(dá)，且距離鼓樓地鐵站出口僅百米左右。1.4建筑指標(biāo)：樓盤用地4170平方米，建筑總面積34000平方米，容積率8.2，樓高限制100米，酒店公寓供應(yīng)套數(shù)在350套左右；2、周邊項(xiàng)目情況四面建筑主要為寫字樓和酒店不存在直接的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)；西面有江蘇機(jī)械大廈、華美達(dá)怡華酒店、益來國際廣場(chǎng)(16-30層為南京名人城市酒店、30-50為寫字樓)、江蘇大酒店，東有聯(lián)通大廈、

13、市口腔醫(yī)院、鼓樓廣場(chǎng)周邊還有電信大廈、中信大廈等機(jī)關(guān)樓；待添加的隱藏文字內(nèi)容33、本項(xiàng)目酒店式公寓的市場(chǎng)定位3.1 南京有酒店式公寓的市場(chǎng)需求如開篇所述，由于南京市目前產(chǎn)品類同而導(dǎo)致整體房地產(chǎn)市場(chǎng)不夠活躍，而小面積的戶型卻受到眾多人士的追捧；另一方面，南京作為江蘇省省會(huì)城市、位于長(zhǎng)三角核心地帶，商務(wù)活動(dòng)頻繁，商務(wù)人士流動(dòng)性大，對(duì)酒店式公寓有較大的需求；3.2 南京市酒店式公寓處于起步階段，同類產(chǎn)品稀缺，更重要的是同一地區(qū)(鼓樓周邊第二商業(yè)圈內(nèi))還沒有類似產(chǎn)品出現(xiàn)，本項(xiàng)目可添補(bǔ)市場(chǎng)同一地區(qū)內(nèi)的市場(chǎng)空白；3.2.1 距離最近的南京國際廣場(chǎng)項(xiàng)目雖然包含了一個(gè)約43470平米的酒店式公寓項(xiàng)目，但是面積

14、分割較大，都在70m2以上，且是否按酒店式公寓操作還不明確，只是有初步的意向；3.2.2 現(xiàn)在真正按酒店式公寓來進(jìn)行操作的是麗晶國際二期，位于石頭城路，江蘇電視塔附近，且該項(xiàng)目與易家居聯(lián)手進(jìn)行后期經(jīng)營(yíng)，業(yè)主可通過易家居對(duì)外進(jìn)行出租，最低每月3000元包租；麗晶國際3.2.3 酒店式公寓對(duì)于南京市場(chǎng)來講雖然是個(gè)新興的產(chǎn)品，但是就全國范圍內(nèi)來講已經(jīng)有2-3年的發(fā)展歷程，大多商務(wù)人士和年輕人士已經(jīng)能夠接受此類產(chǎn)品，而我們的主要客戶對(duì)象也正式這部分人群，因此產(chǎn)品應(yīng)該是適銷對(duì)路的；3.2.4 所以本項(xiàng)目市場(chǎng)定位為高端的酒店式公寓可行性較大；五、本項(xiàng)目的產(chǎn)品優(yōu)化建議1、關(guān)于中廳設(shè)置 建議每三層設(shè)立中廳，每

15、層樓的中心位置設(shè)有架空層，分主題設(shè)計(jì)，分風(fēng)格裝修，并提供休閑桌椅，作成大家的客廳，以增進(jìn)鄰里友誼，提供待客場(chǎng)所；2、采用精裝修 裝修標(biāo)準(zhǔn)至少按三星級(jí)以上，一方面可提升自己的市場(chǎng)地位，另一方面很多后期的運(yùn)營(yíng)商對(duì)合作伙伴的裝修標(biāo)準(zhǔn)都有最低的限制，例如上海攜程網(wǎng)的加盟條件中就對(duì)加盟伙伴提出三星酒店以上硬件的要求；采用三星級(jí)以上標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行裝修在今后項(xiàng)目合作的過程中，可選擇的合作伙伴面更大一些；3、 配 套 要能夠?yàn)闃I(yè)主提供四大服務(wù)功能。商務(wù)中心服務(wù)（含商務(wù)活動(dòng)所需的一切服務(wù)要求）、智能化服務(wù)（智能安保系統(tǒng)、智能收費(fèi)系統(tǒng)）、家政服務(wù)、會(huì)所服務(wù)（滿足健身、練操、休閑、會(huì)客、商務(wù)洽談等需要）。四大服務(wù)功能可確

16、保業(yè)主在享受居家溫馨的同時(shí)而不必為生活的繁瑣而苦惱。4.物業(yè)公司 最好使用有酒店物業(yè)管理背景的物業(yè)公司，這樣做一方面有利于給入住的業(yè)主提供最為便利的服務(wù)，一方面也便于本項(xiàng)目的管理；5.后期運(yùn)營(yíng) 最好和擁有國內(nèi)或國際旅游客戶分配系統(tǒng)的運(yùn)營(yíng)商進(jìn)行合作經(jīng)營(yíng)，采用這種合作的方式會(huì)給剛剛起步的南京市場(chǎng)帶來源源不斷的客源；低級(jí)做法是和房屋租賃公司進(jìn)行合作； 六、行銷策略1、準(zhǔn)備工作1.1 確立本項(xiàng)目發(fā)展方向?yàn)榫频晔焦?.2 在項(xiàng)目推出前，確定物業(yè)管理公司和后期經(jīng)營(yíng)的模式及合作伙伴；1.3 項(xiàng)目推廣時(shí)，不僅要推出本項(xiàng)目，更要提到物業(yè)管理公司和運(yùn)營(yíng)的模式和合作伙伴，以便給業(yè)主購買的信心和動(dòng)力；1.4分析項(xiàng)目

17、優(yōu)勢(shì)1.4.1 地段優(yōu)勢(shì) 南京市第二商業(yè)圈；雖不及金陵王府、君臨國際，但要優(yōu)于麗晶國際；1.4.2 交通優(yōu)勢(shì) 地鐵站點(diǎn)附近（步行時(shí)間5分鐘內(nèi)）；主要交通干線公交站點(diǎn)附近（步行時(shí)間3分鐘內(nèi)）；商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)/寫字樓集中區(qū)域附近（公交時(shí)間30分鐘內(nèi)）1.4.3 物業(yè)管理優(yōu)勢(shì) 有酒店物業(yè)管理背景的是金陵王府，物業(yè)管理為金陵飯店(有酒店物業(yè)管理背景)；君臨國際物業(yè)管理為招商局物業(yè)(無酒店物業(yè)管理背景)；麗晶國際物業(yè)為深圳鵬基(無酒店物業(yè)管理背景)；1.4.4合作伙伴優(yōu)勢(shì) 目前金陵王府后期運(yùn)營(yíng)合作伙伴尚不明確，君臨國際合作伙伴為順弛置業(yè)(租賃為主)，麗晶國際合作伙伴為易家園(租賃為主)；本項(xiàng)目若能和航空、旅游

18、有客戶資源的公司進(jìn)行合作，則會(huì)最大程度的保證本項(xiàng)目后期的盈利；選擇租賃公司和旅游、航空公司最大的不同點(diǎn)在于，市場(chǎng)分類的不同，反映在價(jià)格比較上的不同，租賃公司面向的客戶價(jià)格比較一般局限于本地區(qū)普通住宅的租賃價(jià)格和寫字樓的租賃價(jià)格，而與旅游、航空運(yùn)營(yíng)性公司合作，市場(chǎng)分類為高端客戶市場(chǎng)，價(jià)格比較一般為同類酒店的價(jià)格比較，顯然利潤(rùn)上要大于和租賃公司的合作利潤(rùn)。2、推廣工作基本步驟酒店式公寓的推廣不同于一般住宅和酒店的推廣，而是兩者的結(jié)合體。在項(xiàng)目推廣上不僅僅要像普通住宅一樣，讓人們接受產(chǎn)品進(jìn)行購買，還要在后期的運(yùn)營(yíng)中做到有效宣傳，使產(chǎn)品增值，使業(yè)主有所回報(bào)才能是酒店式公寓完美經(jīng)營(yíng)。我們的推廣目的是本項(xiàng)目的銷售階段，銷售推廣，突出項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)，投資空間的大小，自住的便捷；但是要提醒開發(fā)商，做為酒店式公寓運(yùn)營(yíng)將房子賣出去才只是項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的第一步，接下來如何做好經(jīng)營(yíng)才是項(xiàng)目的關(guān)鍵；七、價(jià)格分析1、南京市場(chǎng)酒店式公寓價(jià)格君臨國際售磬，江蘇中住房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，鼓樓廣州路與中山路交匯處，封盤價(jià)8500元/m2左右；金陵王府售磬，南京建鄴房地產(chǎn)開發(fā)公司，新街口，封盤價(jià)12000元/m2；麗晶國際二期，南京建