9月濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告42頁(yè)易居研究

1、2009 年 9 月 2009 年 9 月 目目 錄錄 本月導(dǎo)讀：本月導(dǎo)讀：.3 數(shù)字樓市：數(shù)字樓市：.5 關(guān)注樓盤(pán)：關(guān)注樓盤(pán)：.8 第一篇第一篇 市場(chǎng)背景篇市場(chǎng)背景篇.9 第一章、政策資訊.9 一、政策法規(guī).9 二、市政動(dòng)態(tài).11 三、市場(chǎng)資訊.13 第二篇第二篇 市場(chǎng)分析篇市場(chǎng)分析篇.16 第一章、土地市場(chǎng)第一章、土地市場(chǎng).16 一、土地政策.16 二、本月公告土地分析.17 三、 重點(diǎn)地塊.21 第二章、商品住宅市場(chǎng)第二章、商品住宅市場(chǎng).24 一、市場(chǎng)綜述.24 二、供求關(guān)系分析.25 三、供應(yīng)量分析.25 四、成交量分析.26 五、成交均價(jià)分析.28 六、項(xiàng)目解析.29 第三章、產(chǎn)品分

2、析第三章、產(chǎn)品分析.30 一、產(chǎn)品綜述.30 二、特色樓盤(pán)推薦.31 第四章、營(yíng)銷(xiāo)媒體第四章、營(yíng)銷(xiāo)媒體.33 一、媒體分析.33 二、典型項(xiàng)目.36 第三篇第三篇 區(qū)域數(shù)據(jù)篇區(qū)域數(shù)據(jù)篇.39 一、歷下區(qū)一、歷下區(qū).39 二、二、 市中區(qū)市中區(qū).39 三、三、 槐蔭區(qū)槐蔭區(qū).39 四、四、 天橋區(qū)天橋區(qū).40 五、五、 歷城區(qū)歷城區(qū).40 六、六、 高新區(qū)高新區(qū).40 本月導(dǎo)讀：本月導(dǎo)讀： 國(guó)土部堅(jiān)決叫停國(guó)土部堅(jiān)決叫?！靶‘a(chǎn)權(quán)房小產(chǎn)權(quán)房” 9 月 2 日，國(guó)土部下發(fā)關(guān)于嚴(yán)格建設(shè)用地管理促進(jìn)批而未用土地 利用的通知 。嚴(yán)肅查處違反土地管理法律法規(guī)新建“小產(chǎn)權(quán)房”和高爾 夫球場(chǎng)項(xiàng)目用地，對(duì)占用農(nóng)村集

3、體土地興建商品住宅，必須采取強(qiáng)力措 施，堅(jiān)決叫停管住并予以嚴(yán)肅查處。 詳情請(qǐng)見(jiàn)詳情請(qǐng)見(jiàn) p10p10 土地市場(chǎng)供應(yīng)環(huán)比上月增加，供應(yīng)類(lèi)型以住宅為主土地市場(chǎng)供應(yīng)環(huán)比上月增加，供應(yīng)類(lèi)型以住宅為主 9 月公告土地 732836.2 平方米，從公告幅數(shù)上看，本月公告土地 15 幅，上月公告土地 7 塊。從上圖走勢(shì)可以看出，9 月份土地供應(yīng)較上 月呈現(xiàn)較大幅度增長(zhǎng)。 詳情請(qǐng)見(jiàn)詳情請(qǐng)見(jiàn) p16p16 平面媒體的廣告投入增大平面媒體的廣告投入增大 9 月濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)平面媒體投放總金額 458.04 萬(wàn)元、廣告投放次 數(shù) 52 次，廣告總金額較上月增加了 80 多萬(wàn)元；本月濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)投 放廣告的樓盤(pán)為

4、14 個(gè)，環(huán)比減少了 26%。 詳情請(qǐng)見(jiàn)詳情請(qǐng)見(jiàn) p p3333 易居視點(diǎn)：易居視點(diǎn)： 濟(jì)南 9 月份樓市成交出現(xiàn)了新的高點(diǎn)，成交量放量大漲。本月住宅新增供應(yīng)量為 19.98 萬(wàn)平方米，環(huán) 比增長(zhǎng) 16.23%，同比增長(zhǎng) 326.5%。從月度走勢(shì)來(lái)看，進(jìn)入 09 年以來(lái)，月度供應(yīng)量呈現(xiàn)上升拉大的趨勢(shì)， 9 月的住宅供應(yīng)量相比 8 月份增加了 50%。住房成交的均價(jià)穩(wěn)步調(diào)整，環(huán)比上個(gè)月下降了 7.3%。經(jīng)過(guò)今 年二季度供應(yīng)量和成交量的雙雙增長(zhǎng)，三季度的供應(yīng)和成交基本持平，分別是 68.67 萬(wàn)平米、68.38 萬(wàn)平 米。本季度的九月又是一個(gè)成交高峰，從傳統(tǒng)市場(chǎng)觀(guān)念“金九銀十”來(lái)看， “金九”已經(jīng)

5、形成， “銀十” 是否能繼續(xù)，還有待市場(chǎng)的進(jìn)一步驗(yàn)證。 數(shù)字樓市數(shù)字樓市： 供求比出現(xiàn)波動(dòng)，本月下調(diào)至供求比出現(xiàn)波動(dòng)，本月下調(diào)至 0.750.75：1 1，出現(xiàn)供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)；需求持續(xù)上升，成交量走高；供應(yīng)量，出現(xiàn)供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)；需求持續(xù)上升，成交量走高；供應(yīng)量 緩慢增長(zhǎng)。緩慢增長(zhǎng)。 20082008 年年 9 9 月至月至 20092009 年年 9 9 月濟(jì)南市商品住宅供求情況月濟(jì)南市商品住宅供求情況 0.0 1.0 2.0 3.0 4.0 5.0 6.0 0 10 20 30 40 50 60 70 80 0809 0810 0811 0812 0901 0902 0903 0904 0

6、905 0906 0907 0908 0909 供應(yīng)面積（萬(wàn)平米）成交面積（萬(wàn)平米）供求比 資料來(lái)源：cric 中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統(tǒng) 樓市金九月，開(kāi)發(fā)商推盤(pán)數(shù)量環(huán)比上漲，九月份商品住宅供應(yīng)近樓市金九月，開(kāi)發(fā)商推盤(pán)數(shù)量環(huán)比上漲，九月份商品住宅供應(yīng)近 2020 萬(wàn)平米。萬(wàn)平米。 20082008 年年 9 9 月至月至 20092009 年年 9 9 月濟(jì)南市商品住宅供應(yīng)量比對(duì)圖月濟(jì)南市商品住宅供應(yīng)量比對(duì)圖 0 10 20 30 40 50 60 70 0809 0810 0811 0812 0901 0902 0903 0904 0905 0906 0907 0908 0909 供應(yīng)面積（萬(wàn)平

7、米） 6.12 14.15 28.41 67.37 20.29 19.66 10.553628.53 50.33 31.5 17.19 19.98 濟(jì)濟(jì)南南市市2008年年9月月-2009年年9月月住住宅宅供供應(yīng)應(yīng) 資料來(lái)源：cric 中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統(tǒng) 購(gòu)房人大多出手，成交量創(chuàng)一年內(nèi)新高，同比增長(zhǎng)購(gòu)房人大多出手，成交量創(chuàng)一年內(nèi)新高，同比增長(zhǎng) 2 2 倍多，達(dá)到了倍多，達(dá)到了 26.5226.52 萬(wàn)平米。萬(wàn)平米。 20082008 年年 9 9 月月-2009-2009 年年 9 9 月濟(jì)南市商品住宅成交量走勢(shì)月濟(jì)南市商品住宅成交量走勢(shì) 0 5 10 15 20 25 30 35 080

8、9 0810 0811 0812 0901 0902 0903 0904 0905 0906 0907 0908 0909 成交面積（萬(wàn)平米） 9.55 9.12 6.88 13.6 7.13 8.05 18.0521.3124.9533.44 23.2 18.6626.52 濟(jì)濟(jì)南南市市2008年年9月月-2009年年9月月商商品品住住宅宅成成交交 數(shù)據(jù)來(lái)源：cric 中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統(tǒng) 本月商品住宅成交均價(jià)微量下調(diào)，環(huán)比上月減少了本月商品住宅成交均價(jià)微量下調(diào)，環(huán)比上月減少了 430430 元元/，成交均價(jià)，成交均價(jià) 5000-60005000-6000 元元/浮動(dòng)，總體浮動(dòng)，總體 趨于

9、穩(wěn)定趨于穩(wěn)定 20082008 年年 9 9 月月-2009-2009 年年 9 9 月濟(jì)南市商品住宅成交均價(jià)走勢(shì)圖月濟(jì)南市商品住宅成交均價(jià)走勢(shì)圖 0809 0810 0811 0812 0901 0902 0903 0904 0905 0906 0907 0908 0909 成交價(jià)格（元/） 5874 5984 6046 5325 5461 5183 5869 5622 5632 5855 6271 5931 5500 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 濟(jì)濟(jì)南南市市2008年年9月月-2009年年9月月商商品品住住宅宅成成交交價(jià)價(jià)格格 數(shù)據(jù)來(lái)源：cri

10、c 中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統(tǒng) 關(guān)注樓盤(pán)：關(guān)注樓盤(pán)： 銀豐花園花園洋房+水景塑造 推薦理由：絕佳的地理位置、優(yōu)越的自然環(huán)境 推薦理由：品牌開(kāi)發(fā)商，實(shí)力雄厚 第一篇第一篇 市場(chǎng)背景篇市場(chǎng)背景篇 第一章、政策資訊第一章、政策資訊 一、政策法規(guī)一、政策法規(guī) 表表 1-1- 1 1：20092009 年年 9 9 月全國(guó)房地產(chǎn)相關(guān)政策列表月全國(guó)房地產(chǎn)相關(guān)政策列表 時(shí)間時(shí)間來(lái)源來(lái)源政策名稱(chēng)政策名稱(chēng)主要內(nèi)容主要內(nèi)容 9 月 2 日國(guó)土資源部 國(guó)土部堅(jiān)決叫停國(guó)土部堅(jiān)決叫?！靶‘a(chǎn)權(quán)房小產(chǎn)權(quán)房” 一是嚴(yán)肅查處違反土地管理法律法規(guī)新建 “小產(chǎn)權(quán)房”和高爾夫球場(chǎng)項(xiàng)目用地 二是對(duì)在建在售的以新農(nóng)村建設(shè)、村莊改造、 農(nóng)民新

11、居建設(shè)和設(shè)施農(nóng)業(yè)、觀(guān)光農(nóng)業(yè)等名義 占用農(nóng)村集體土地興建商品住宅，在地方政 府統(tǒng)一組織協(xié)調(diào)下，必須采取強(qiáng)力措施，堅(jiān) 決叫停管住并予以嚴(yán)肅查處 資料來(lái)源：cric 中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統(tǒng) 國(guó)土部堅(jiān)決叫停國(guó)土部堅(jiān)決叫停“小產(chǎn)權(quán)房小產(chǎn)權(quán)房” 國(guó)土資源部本月下發(fā)關(guān)于嚴(yán)格建設(shè)用地管理促進(jìn)批而未用土地利用的通知 ，再次向地方政府重申， 要堅(jiān)決叫停各類(lèi)小產(chǎn)權(quán)房，要嚴(yán)肅查處違反土地管理法律法規(guī)新建“小產(chǎn)權(quán)房”和高爾夫球場(chǎng)項(xiàng)目用地。 必須嚴(yán)格按照土地管理法和關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知的規(guī)定執(zhí)行。 對(duì)在建在售的以新農(nóng)村建設(shè)、村莊改造、農(nóng)民新居建設(shè)和設(shè)施農(nóng)業(yè)、觀(guān)光農(nóng)業(yè)等名義占用農(nóng)村集體土地 興建

12、商品住宅，在地方政府統(tǒng)一組織協(xié)調(diào)下，必須采取強(qiáng)力措施，堅(jiān)決叫停管住并予以嚴(yán)肅查處。 國(guó)土資源部有關(guān)負(fù)責(zé)人 6 月份曾指出， “小產(chǎn)權(quán)房”是一個(gè)模糊的、不準(zhǔn)確的概念，實(shí)質(zhì)是違法建筑 無(wú)產(chǎn)權(quán)，它不僅違反土地管理法律，違反城鄉(xiāng)規(guī)劃、建設(shè)管理的法律，也是違反相關(guān)政策的。 該負(fù)責(zé)人表示，針對(duì)各地出現(xiàn)“小產(chǎn)權(quán)房”問(wèn)題，從 1999 年到2008 年，黨中央、國(guó)務(wù)院三令五申， 明確規(guī)定，集體土地不得用于商品住宅開(kāi)發(fā)，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房” ， 并要求各地堅(jiān)決制止、依法嚴(yán)肅查處。 易居觀(guān)點(diǎn)：易居觀(guān)點(diǎn)：由于小產(chǎn)權(quán)積量的不斷增加，使得小產(chǎn)權(quán)房的依法處理會(huì)變得更加艱難。國(guó)家應(yīng)該盡早 完

13、善相關(guān)政策，明確小產(chǎn)權(quán)房的去向。至于如何從根本上遏制小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)生，根本上還要解決農(nóng)村集 體土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中存在的問(wèn)題。 表表 1-21-2：20092009 年年 9 9 月濟(jì)南房地產(chǎn)相關(guān)政策列表月濟(jì)南房地產(chǎn)相關(guān)政策列表 時(shí)間時(shí)間來(lái)源來(lái)源政策名稱(chēng)政策名稱(chēng)主要內(nèi)容主要內(nèi)容 9 月 3 日 濟(jì)南市 房管局 廉租房選址將多選成廉租房選址將多選成 熟地段熟地段 在房源選址上，市房管局也將更多考慮城市成熟的地 段 廉租住房實(shí)物配租采取搖號(hào)排序的方式進(jìn)行分配。 濟(jì)南廉租房保障申請(qǐng)已于 8 月 24 日正式開(kāi)始，預(yù)計(jì) 10 月中下旬結(jié)束，11 月份搖號(hào)選房 資料來(lái)源：cric 中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統(tǒng) 廉租房

14、選址將多選成熟地段廉租房選址將多選成熟地段 濟(jì)南市今年首先擇優(yōu)選擇技術(shù)實(shí)力雄厚、業(yè)績(jī)優(yōu)良的施工企業(yè)參與廉租住房建設(shè)，保證目前在建的 四個(gè)廉租住房項(xiàng)目建成“陽(yáng)光工程、精品工程” ，并確保年底天寶、天和兩個(gè)項(xiàng)目竣工，800 套新房源力 爭(zhēng)在今年 10 月份公布。此外，今后在房源選址上，市房管局也將更多考慮城市成熟的地段，讓市民既能 住得起，也能住得好。 那廉租房的分配過(guò)程中如何確保公平？對(duì)此，市房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，廉租住房實(shí)物配租采取搖 號(hào)排序的方式進(jìn)行分配。 具體程序?yàn)椋菏蟹抗芫止紝?shí)物配租房源信息和搖號(hào)規(guī)則；市房管局組織將獲得實(shí)物配租資格證 的家庭相關(guān)資料導(dǎo)入搖號(hào)機(jī)中，由公證處檢驗(yàn)后封存；在

15、規(guī)定時(shí)間內(nèi)，由市房管局組織公開(kāi)搖號(hào)，公證 處監(jiān)督，并于當(dāng)天發(fā)布搖號(hào)排序結(jié)果；當(dāng)申請(qǐng)人數(shù)量大于房源數(shù)量時(shí)，正式入圍的人數(shù)根據(jù)房源的實(shí)際 數(shù)量確定，中號(hào)申請(qǐng)人未能選到滿(mǎn)意的住房或未能到場(chǎng)參加選房的，視為本次放棄，候補(bǔ)申請(qǐng)人可依次 替補(bǔ)；申請(qǐng)家庭根據(jù)排序先后在規(guī)定時(shí)間內(nèi)選擇住房；選中住房后，申請(qǐng)人應(yīng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)與房管局簽 訂濟(jì)南市廉租住房租賃合同 。 2009 年濟(jì)南廉租房保障申請(qǐng)已于 8 月 24 日正式開(kāi)始，預(yù)計(jì) 10 月中下旬結(jié)束，11 月份搖號(hào)選房。已 開(kāi)始預(yù)登記預(yù)計(jì) 11 月?lián)u號(hào) 8 月 24 日起，2009 年濟(jì)南市廉租房預(yù)登記正式開(kāi)始。符合條件的市民可到市內(nèi)各區(qū)房管局登記申請(qǐng)。 二、市

16、政動(dòng)態(tài)二、市政動(dòng)態(tài) 1、平改坡房屋整治、平改坡房屋整治 從 2007 年起，濟(jì)南市市有關(guān)部門(mén)開(kāi)始對(duì)城區(qū)部分樓房實(shí)施“平改坡”和立面裝新，計(jì)劃到今年 8 月 底前對(duì)順河、北園、二環(huán)東路三條高架路沿線(xiàn)的 690 棟房屋實(shí)施“平改坡” ，并對(duì)部分重要路段的 320 棟 樓房進(jìn)行立面裝新(其中 90 棟同時(shí)進(jìn)行“平改坡”)。經(jīng)過(guò) 3 年的努力，截至 8 月底，全市共完成房屋 “平改坡”731 棟，立面裝新 1200 棟，超額完成迎全運(yùn)房屋整治任務(wù)。完成“平改坡”的房屋中，直管 公房 114 棟，單位自管房 617 棟。除各區(qū)相繼完成 3 條高架路沿線(xiàn)絕大部分房屋“平改坡”外，鐵路沿 線(xiàn)環(huán)境綜合整治指揮

17、部還完成“平改坡”95 棟。 2、馬鞍山路全封閉施工、馬鞍山路全封閉施工 從市中區(qū)市政管理局獲悉，9 月 2 日至 9 月 20 日，馬鞍山路(英雄山公園北門(mén)至王莊路)將全封閉施 工。 9 月 2 日 22 點(diǎn)起，市政部門(mén)將對(duì)馬鞍山路實(shí)施全封閉，對(duì)該路段進(jìn)行翻建施工。屆時(shí)，施工部門(mén)將 預(yù)留王莊路及老干部活動(dòng)中心西側(cè)道路供駐區(qū)車(chē)輛及行人通行，出行市民可選擇玉函路、經(jīng)十路、經(jīng)十 一路及王莊路繞行。 3、原金鑾大廈外部裝修即將完成、原金鑾大廈外部裝修即將完成 本月 2 日從槐蔭區(qū)政府獲悉，昔日濟(jì)南著名的爛尾樓、位于經(jīng)七路和經(jīng)十路交界處的原金鑾大廈， 其外部裝修即將完成，將于近日亮起來(lái)。 據(jù)悉，由銀座

18、買(mǎi)下的這座多年?duì)€尾樓外立面整體裝修施工已接近尾聲，近日即將以嶄新的形象呈現(xiàn) 在市民面前，以迎接全運(yùn)會(huì)的召開(kāi)。 據(jù)悉，整座大樓分為地下一層和地上 19 層，總體建筑面積約 3.6 萬(wàn)平方米，整個(gè)外立面約 2 萬(wàn)平方 米。此次外包采用的是玻璃幕墻和鋁塑板幕墻。自今年 5 月中旬開(kāi)始整體外立面裝修施工。截至目前， 整個(gè)外立面裝修工程投入 2000 萬(wàn)元，同時(shí)樓體亮化工作也在加緊設(shè)計(jì)裝飾，樓體全部采用 led 燈管， 即將成為濟(jì)南西部又一閃亮的地標(biāo)建筑。 4、濟(jì)南穿黃隧道有望明年開(kāi)建、濟(jì)南穿黃隧道有望明年開(kāi)建 近期濟(jì)南市黃河橋隧項(xiàng)目建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組正式成立，借以全面推進(jìn)濟(jì)南濟(jì)濼路黃河隧道等跨河工程建 設(shè)。

19、目前，該項(xiàng)目已報(bào)至省發(fā)改委待批，這條“黃河第一隧”有望在明年上半年開(kāi)始動(dòng)工。據(jù)了解，濟(jì) 濼路黃河隧道工程自 2006 年上半年提出，2007 年 1 月初步設(shè)計(jì)出走線(xiàn)方案。 5、奧體中心、奧體中心 3 條主干道實(shí)現(xiàn)通車(chē)條主干道實(shí)現(xiàn)通車(chē) 9 月 7 日從奧體中心項(xiàng)目部獲悉，奧體文博片區(qū)的 4 條主干道已完工，其中奧體中路等 3 條道路實(shí)現(xiàn) 通車(chē)。已經(jīng)通車(chē)的道路為奧體中路、奧體西路、解放東路，位于燕山新區(qū) a 地塊，總長(zhǎng)度約 6 公里，是 奧體場(chǎng)館、龍奧大廈及周邊地區(qū)快速疏散通道。該項(xiàng)目計(jì)劃總投資 3.914 億元，自 2006 年 12 月 28 日開(kāi) 工建設(shè)，2008 年 10 月全部完成快車(chē)

20、道中粒式瀝青鋪設(shè)并臨時(shí)通車(chē)，2009 年 7 月快車(chē)道 sma 瀝青面層全 部完成，日前全部竣工通車(chē)。 奧體文博片區(qū)茂嶺山二號(hào)路道路工程已于今年 8 月 31 日完工，具備通車(chē)條件。茂嶺二號(hào)路位于奧體 文博片區(qū) b 地塊新建省博物館、省檔案館東側(cè)，道路規(guī)劃紅線(xiàn) 40 米，為城市二級(jí)主干道路。本次建設(shè)的 為一期工程(經(jīng)十東路至解放東路)全長(zhǎng) 733 米，主要施工內(nèi)容包括新建道路及雨、污水系統(tǒng)，同步實(shí)施供 水、供電、供熱、供氣、通訊、路燈、交通管理等市政公用管線(xiàn)設(shè)施。該工程已經(jīng)過(guò)市政質(zhì)量監(jiān)督站初 驗(yàn)合格，達(dá)到通車(chē)條件。因該條道路是全運(yùn)期間重要的交通干道，為配合環(huán)境綜合整治，尚需對(duì)道路周 邊環(huán)境、綠

21、化、景觀(guān)進(jìn)行整修。 6、濟(jì)南寶華街棚改安置房、濟(jì)南寶華街棚改安置房 11 月動(dòng)工月動(dòng)工 寶華街棚改安置房預(yù)計(jì)今年 11 月 1 日開(kāi)工，計(jì)劃竣工時(shí)間為 2011 年 8 月 31 日，據(jù)市建委發(fā)布的相 關(guān)招標(biāo)公告顯示，寶華街棚改安置房項(xiàng)目規(guī)模為 23.69 萬(wàn)平方米，具體開(kāi)工時(shí)間以甲方開(kāi)工令為準(zhǔn)。 官扎營(yíng)片區(qū)和寶華街片區(qū)改造包括居住、公共設(shè)施、廣場(chǎng)、市政設(shè)施等。該項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)位于天橋 區(qū)堤口路南側(cè)、鐵路北側(cè)、天成路西側(cè)、緯六路高架橋東側(cè)，總占地面積約 1450 畝，占濟(jì)南市棚改總占 地面積的四成，涉及居民 11000 多戶(hù)，是濟(jì)南市最大的棚戶(hù)區(qū)。 三、市場(chǎng)資訊三、市場(chǎng)資訊 住房維修基金全部存銀

22、行住房維修基金全部存銀行 9 月 2 日， “12345 市民服務(wù)熱線(xiàn)行”活動(dòng)繼續(xù)展開(kāi)，前往濟(jì)南市房管局，就近期市民關(guān)心的住房維 修基金使用、近郊居民房產(chǎn)證辦理，如何保障廉租房房源等熱點(diǎn)問(wèn)題，市房管局有關(guān)人士進(jìn)行了解答。 市房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，目前我市住房維修基金全部存在銀行，其產(chǎn)生的一年定期利息仍用于房 屋維修。房屋維修基金實(shí)際上包括房屋公用設(shè)施專(zhuān)用基金和房屋本體維修基金。房屋公用設(shè)施專(zhuān)用基金 簡(jiǎn)稱(chēng)專(zhuān)用基金，用于物業(yè)共用部位、公用設(shè)施及設(shè)備的更新、改造等項(xiàng)目，不得挪作他用。專(zhuān)用基金實(shí) 行“錢(qián)隨房走”的原則，房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)，賬戶(hù)里的余額資金也隨之轉(zhuǎn)移給房屋的新的產(chǎn)權(quán)所有人。因此， 住房維修資金被

23、稱(chēng)為房屋的“養(yǎng)老金” 。目前我市房改房的維修基金約有 8 億，商品房的維修基金約有 11 億。房改房的維修基金是原產(chǎn)權(quán)單位將住宅出售給職工后，產(chǎn)權(quán)單位按出售款的 20%繳存維修基金，資 金支配權(quán)為住戶(hù)所有。商品房的維修基金是在購(gòu)買(mǎi)時(shí)按比例繳存。現(xiàn)在房改房的維修基金主要用于道路 改造等，每年約用 500 萬(wàn)元，而商品房是 2003 年 12 月以后開(kāi)始收取，出售的商品房大都沒(méi)過(guò)保修期， 所以動(dòng)用的維修金也很少。 那這么一大筆錢(qián)如何管理？房管局有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，濟(jì)南市住房維修基金按照一年定期存款利息存 入銀行，所得利息仍然用于住房維修。 濟(jì)南：山東住交會(huì)完美謝幕濟(jì)南：山東住交會(huì)完美謝幕 為期三天的

24、2009 山東住交會(huì)暨第 21 屆齊魯秋季房地產(chǎn)展示交易會(huì)于 9 月 20 日在濟(jì)南舜耕國(guó)際會(huì)展 中心圓滿(mǎn)落下帷幕。20 余家地產(chǎn)企業(yè)滿(mǎn)載著 9 月收獲的喜悅告別展會(huì)，數(shù)以萬(wàn)計(jì)的購(gòu)房者再次領(lǐng)略了齊 魯?shù)禺a(chǎn)的風(fēng)采。 展會(huì)務(wù)實(shí)樓盤(pán)多走低調(diào)路線(xiàn) ：齊魯房地產(chǎn)展示交易會(huì)的宗旨在于服務(wù)開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者，搭建便捷有 效的購(gòu)房橋梁。由于市場(chǎng)逐步趨于理性，本屆展會(huì)也呈現(xiàn)出了鮮明的市場(chǎng)特點(diǎn)。20 余個(gè)參展樓盤(pán)在展位 制作上大多數(shù)沒(méi)有以往那么隆重，均以展示項(xiàng)目為主，花哨的成分少了許多，但在人氣以及銷(xiāo)售成績(jī)上 并沒(méi)有打絲毫的折扣。并且由于一線(xiàn)地產(chǎn)品牌的相繼涌入，本屆展會(huì)也吸引了一線(xiàn)營(yíng)銷(xiāo)機(jī)構(gòu)的的關(guān)注， 北京國(guó)利京業(yè)地產(chǎn)

25、經(jīng)紀(jì)特地前來(lái)觀(guān)展并考察濟(jì)南地產(chǎn)市場(chǎng)。細(xì)數(shù)參展樓盤(pán)發(fā)現(xiàn)，普通住宅、低密度住宅、 商業(yè)、海景房、小戶(hù)型公寓一應(yīng)俱全，其中仍以東部樓盤(pán)居多，初次亮相的樓盤(pán)更是人氣火爆，純 板式小高層盛世皇苑三天便登記 3000 余人，低密度多層帶電梯住宅成了香餑餑，香墅里項(xiàng)目三天接 受登記逾 1200 人，舜耕名筑項(xiàng)目?jī)H有的 90 多套房源已所剩無(wú)幾。 展區(qū)創(chuàng)新投資型物業(yè)受關(guān)注：根據(jù)市場(chǎng)需求，主辦方特意在此次展會(huì)上開(kāi)辟了投資型物業(yè)展區(qū)，集 中對(duì)省城的品牌商業(yè)項(xiàng)目和海景住宅項(xiàng)目進(jìn)行展示，這也是歷屆展會(huì)以來(lái)首次開(kāi)辟投資型物業(yè)展區(qū)。 商業(yè)物業(yè)展區(qū)共吸引了魯商廣場(chǎng)、銀座中心、繽紛五洲、國(guó)際商貿(mào)港以及諸多海景樓盤(pán)的參與，是

26、史上商業(yè)項(xiàng)目展示最多的一次。開(kāi)幕第一天，繽紛五洲項(xiàng)目的 1000 多份資料一上午就發(fā)放一空，購(gòu)房者 對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的關(guān)注程度可見(jiàn)一斑。“由于人們對(duì)于通脹的預(yù)期和股市蕭條的影響，投資型物業(yè)在今年下 半年會(huì)火一把?！蹦稠?xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)分析道。 沿海樓盤(pán)同樣惹火，置業(yè)顧問(wèn)告訴，“每天的看房車(chē)都是滿(mǎn) 的，還會(huì)根據(jù)購(gòu)房者需求加發(fā)看房車(chē)。” 本次展會(huì)雖然對(duì)展位制作不再重金打造，但參展商在銷(xiāo)售策略和活動(dòng)策劃上一點(diǎn)都沒(méi)少下功夫，不 僅有優(yōu)惠還有娛樂(lè)活動(dòng)，充分體現(xiàn)了快樂(lè)購(gòu)房的理念。 據(jù)了解，香墅里、鮑德現(xiàn)代逸城、天建公園壹號(hào)、鑫苑金座等項(xiàng)目都推出了不同程度的優(yōu)惠。也 有項(xiàng)目以創(chuàng)意取勝，“青年會(huì)”以紙箱為原材料，構(gòu)筑為幾

27、何圖形，上書(shū)項(xiàng)目理念個(gè)性、新穎、有 文化?！扒嗄陼?huì)”項(xiàng)目的展位一亮相便成為整個(gè)展會(huì)最具創(chuàng)意展位?！拔覀児镜钠髽I(yè)文化和項(xiàng)目理念 始終保持引領(lǐng)者的姿態(tài)?！爆F(xiàn)場(chǎng)一名置業(yè)顧問(wèn)說(shuō)。另外，不少展位也用豐富多彩的演藝活動(dòng)來(lái)展示自己 的項(xiàng)目?jī)?nèi)涵，或者制造熱鬧的氣氛。黃金 99 靚麗的籃球?qū)氊?、瑞境皇冠水岸熱情的菲律賓樂(lè)隊(duì)、天建項(xiàng) 目傳統(tǒng)的二人轉(zhuǎn)展會(huì)三天，整個(gè)會(huì)場(chǎng)沉浸在熱鬧的海洋。除此之外，也有展位用最近惹火的喜洋洋、 灰太狼等卡通形象進(jìn)行宣傳，吸引了不少購(gòu)房者駐足合影。 第二篇第二篇 市場(chǎng)分析篇市場(chǎng)分析篇 第一章、土地市場(chǎng)第一章、土地市場(chǎng) 一、土地一、土地政策政策 嚴(yán)查在集體土地上蓋商品房嚴(yán)查在集體土地上蓋

28、商品房 國(guó)土資源部本月 2 日發(fā)出通知，要求各地采取強(qiáng)力措施，堅(jiān)決叫停管住占用農(nóng)村集體土地興建商品 住宅并予以嚴(yán)肅查處。 從國(guó)土資源部獲悉，國(guó)土資源部近日發(fā)出關(guān)于嚴(yán)格建設(shè)用地管理、促進(jìn)批而未用土地利用的通知， 要求各地要嚴(yán)肅查處違反土地管理法律法規(guī)新建“小產(chǎn)權(quán)房”和高爾夫球場(chǎng)項(xiàng)目用地。各地必須嚴(yán)格按 照土地管理法和國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知的規(guī)定，對(duì)在建在 售的以新農(nóng)村建設(shè)、村莊改造、農(nóng)民新居建設(shè)和設(shè)施農(nóng)業(yè)、觀(guān)光農(nóng)業(yè)等名義占用農(nóng)村集體土地興建商品 住宅，在地方政府統(tǒng)一組織協(xié)調(diào)下，必須采取強(qiáng)力措施，堅(jiān)決叫停管住并予以嚴(yán)肅查處。 國(guó)土資源部要求各地切實(shí)抓好批而未征

29、土地的處理，在全面清理、摸清底數(shù)的基礎(chǔ)上，及時(shí)制訂批 而未征、征而未供、供而未用、用而未盡土地的處理意見(jiàn)和整改方案，并認(rèn)真抓好落實(shí)。國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的 2007、2008 年度城市建設(shè)用地，至今未實(shí)施征地，但各種原因確需對(duì)原批準(zhǔn)的建設(shè)用地區(qū)位進(jìn)行調(diào)整的， 且擬調(diào)整用地在符合土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃、不突破國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的城市總用地和新增建設(shè)用地規(guī) 模、民生用地面積不減少的條件下，允許適當(dāng)調(diào)整。 國(guó)土資源部要求加快運(yùn)行建設(shè)用地“批、供、用、補(bǔ)、查”綜合監(jiān)管平臺(tái)，重點(diǎn)對(duì)土地利用規(guī)劃和 計(jì)劃執(zhí)行、土地審批及土地征收、土地供應(yīng)、項(xiàng)目用地開(kāi)發(fā)利用等情況進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)管，切實(shí)預(yù)防和防止 未批即用、批而未征、征而未供、

30、供而未用等現(xiàn)象的發(fā)生。對(duì)取得土地后滿(mǎn) 2 年未動(dòng)工的建設(shè)項(xiàng)目用地， 應(yīng)依照閑置土地的處置政策依法處置。 批而未用土地將全面清理：對(duì)開(kāi)發(fā)商利用囤地、捂盤(pán)謀求地價(jià)、房?jī)r(jià)上漲的做法，國(guó)土資源部再次 發(fā)文要求嚴(yán)查。根據(jù)國(guó)土資源部剛剛下發(fā)關(guān)于嚴(yán)格建設(shè)用地管理促進(jìn)批而未用土地利用的通知 ，要求 各地全面清理和摸清閑置土地情況，及時(shí)制訂批而未征、征而未供、供而未用、用而未盡土地的處理意 見(jiàn)和整改方案。 易居觀(guān)點(diǎn)易居觀(guān)點(diǎn)：閑置土地批而未用一直以來(lái)是全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在難題之一。一方面拿地的成本較高， 后續(xù)開(kāi)發(fā)資金相對(duì)不足，導(dǎo)致土地暫時(shí)性地?cái)R淺；另一方面開(kāi)發(fā)商策劃、審批、開(kāi)發(fā)運(yùn)作項(xiàng)目研發(fā)的時(shí) 間較長(zhǎng)，導(dǎo)致土地閑置

31、。 二、本月公告土地分析二、本月公告土地分析 1 1、地塊供應(yīng)走勢(shì)分析、地塊供應(yīng)走勢(shì)分析 圖圖 2-1-32-1-3：濟(jì)南市土地市場(chǎng)供應(yīng)走勢(shì)：濟(jì)南市土地市場(chǎng)供應(yīng)走勢(shì) 0 500000 1000000 1500000 2000000 2500000 3000000 0 5 10 15 20 25 30 35 40 9.19.29.39.49.59.69.79.89.9 土地供應(yīng)面積（）土地供應(yīng)幅數(shù) 數(shù)據(jù)來(lái)源：cric 中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統(tǒng) 本月公告土地 732836.2 平方米，從公告幅數(shù)上看，本月公告土地 15 幅，上月公告土地 7 塊。從上 圖走勢(shì)可以看出，9 月份土地供應(yīng)較上月呈現(xiàn)較大幅

32、度增加。 月份月份幅數(shù)幅數(shù)公告面積公告面積( (畝）畝）平均每幅面積平均每幅面積( (畝畝/ /幅幅) )公告面積環(huán)比漲幅公告面積環(huán)比漲幅平均每幅面積環(huán)比漲幅平均每幅面積環(huán)比漲幅 09.109.13127753.842584.6 09.209.2000 09.309.39578495.464277.3 09.409.47169745.824249.470.66%62.23% 09.509.5157344.757344.766.22%136.48% 09.609.6000 09.709.7352490990.171171.1 09.809.872228827429491%4.39% 09.909

33、.915732836.248855.75229%34.24% 資料來(lái)源：cric 中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統(tǒng) 從上表可以看出 09 年的土地供應(yīng)市場(chǎng)呈波動(dòng)趨勢(shì)，各月的供應(yīng)面積、幅數(shù)各不相等。主要供應(yīng)月份 為 7 月份和 9 月份。三季度的土地供應(yīng)數(shù)量總計(jì)達(dá)到 57 幅，面積達(dá)到了 344.6 公頃。 2 2、供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析 資料來(lái)源：cric 中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統(tǒng) 本月居住用地供應(yīng)幅數(shù)與商服用地相差不大，居住用地的面積數(shù)是商業(yè)用地的兩倍多。居住用地公 告 7 幅，共 515152.2，占據(jù)了 70.3%的市場(chǎng)供應(yīng)，此外，商服用地供應(yīng) 8 幅，共 217684，占比 29.7%。 圖圖

34、2-1-52-1-5：濟(jì)南市：濟(jì)南市 9 9 月土地供應(yīng)區(qū)域結(jié)構(gòu)月土地供應(yīng)區(qū)域結(jié)構(gòu) 資料來(lái)源：cric 中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統(tǒng) 從公告區(qū)域來(lái)看，本月 15 幅供應(yīng)土地中有 10 幅集中在天橋區(qū)，占總供應(yīng)幅數(shù)的 67%，2 幅土地位 于歷下區(qū)、1 幅土地分布在市中區(qū)，1 幅土地位于槐蔭區(qū)，1 幅土地位于高新區(qū)。 圖圖 2-1-62-1-6：濟(jì)南市：濟(jì)南市 9 9 月土地供應(yīng)面積結(jié)構(gòu)月土地供應(yīng)面積結(jié)構(gòu) 資料來(lái)源：cric 中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統(tǒng) 從本月土地供應(yīng)幅數(shù)來(lái)看，以 5 萬(wàn)平方米以下地塊成交為主，占總工應(yīng)土地幅數(shù)的 60%。5-10 萬(wàn)平 方米地塊為 3 幅，占總工應(yīng)土地幅數(shù)的 20%。10

35、 萬(wàn)平方米以上地塊為 3 幅，占總工應(yīng)土地幅數(shù)的 20%。 圖圖 2-1-72-1-7：濟(jì)南市：濟(jì)南市 9 9 月土地供應(yīng)面積比對(duì)圖月土地供應(yīng)面積比對(duì)圖 數(shù)據(jù)來(lái)源：cric 中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統(tǒng) 從本月土地供應(yīng)面積來(lái)看，5 萬(wàn)以下的土地共有 108314.2，5-10 萬(wàn)的土地共有 197949， 10 萬(wàn)以上的土地共有 426573。 3 3、重點(diǎn)地塊重點(diǎn)地塊 重點(diǎn)掛牌土地信息列表重點(diǎn)掛牌土地信息列表 地塊位于天橋區(qū)小清河以南、水屯北路以北、歷山北路以西、東濼河以東，總建設(shè)用地面積為 200180平方米，容積率為3。 表表 2-1-82-1-8 濟(jì)南市天橋區(qū)梁府片區(qū)地塊土地列表濟(jì)南市天橋區(qū)

36、梁府片區(qū)地塊土地列表 規(guī)劃指標(biāo)要求規(guī)劃指標(biāo)要求 編號(hào)編號(hào)土地位置土地位置 土地面積土地面積 （） 用途用途 容積率容積率建筑密度建筑密度綠地率綠地率 出讓年限出讓年限 （年）（年） 2009- g069 天橋區(qū)梁府片區(qū) 一地塊 6566 商服 地上 2.5，地 下1.0 38%30%40 2009- g070 天橋區(qū)梁府片區(qū) 二地塊 181895 居住 地上 2.6，地 下0.9 18%35%70 2009- g071 天橋區(qū)梁府片區(qū) 三地塊 11719 商服 地上 4.0，地 下1.7 30%30%40 數(shù)據(jù)來(lái)源：cric 中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統(tǒng) 圖圖2-1-82-1-8：濟(jì)南市天橋區(qū)梁府片

37、區(qū)地塊示意圖：濟(jì)南市天橋區(qū)梁府片區(qū)地塊示意圖 資料來(lái)源：cric 中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統(tǒng) 表表 2-1-92-1-9：天橋區(qū)梁府片區(qū)地塊 swotswot 分析表分析表 strengthstrength 優(yōu)勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)分析weaknessweakness 劣勢(shì)分析劣勢(shì)分析 s1：隨著外來(lái)品牌開(kāi)發(fā)商進(jìn)入天橋區(qū)，天橋區(qū) 房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)注度明顯提高，利于項(xiàng)目入市； s2：所在區(qū)域商品房供應(yīng)量小 s3：地塊本身平坦規(guī)則，利于規(guī)劃。 w1：濟(jì)南人住南不住北的傳統(tǒng)觀(guān)念影響； w2：周邊項(xiàng)目形象差，制約項(xiàng)目品質(zhì)； w3：周邊配套發(fā)展滯后，生活氛圍不濃。 opportunityopportunity 機(jī)會(huì)分析機(jī)會(huì)

38、分析threatthreat 威脅分析威脅分析 o1：濟(jì)南市城市建設(shè)和改造大力推進(jìn)，推動(dòng)區(qū) 域價(jià)值提升； o2：房地產(chǎn)市場(chǎng)向好，利于項(xiàng)目推向市場(chǎng)； o3：商業(yè)部分可填充區(qū)域市場(chǎng)空白。 t1：未來(lái)北部潛在項(xiàng)目的上市； t2：濟(jì)南東部新城、西部新城發(fā)展規(guī)劃對(duì)客群 的剝離。 資料來(lái)源：cric 中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統(tǒng) strengthstrength 優(yōu)勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)分析 s1：隨著外來(lái)品牌開(kāi)發(fā)商進(jìn)入天橋區(qū)，天橋區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)注度明顯提高，利于項(xiàng)目入市； s2：地塊所在區(qū)域商品房供應(yīng)量小，發(fā)展空間大，易于從競(jìng)品項(xiàng)目中脫穎而出； s3：地塊本身平坦規(guī)則，利于項(xiàng)目規(guī)劃。 weaknessweakness 劣

39、勢(shì)分析劣勢(shì)分析 w1：濟(jì)南人住南不住北的傳統(tǒng)觀(guān)念影響； w2：周邊項(xiàng)目形象差，制約項(xiàng)目品質(zhì)； w3：周邊配套發(fā)展滯后，生活氛圍不濃。 opportunityopportunity 機(jī)會(huì)分析機(jī)會(huì)分析 o1：濟(jì)南市城市建設(shè)和改造大力推進(jìn)，推動(dòng)區(qū)域價(jià)值提升； o2：房地產(chǎn)市場(chǎng)向好，利于項(xiàng)目推向市場(chǎng)； o3：商業(yè)部分可填充區(qū)域市場(chǎng)空白。 threatthreat 威脅分析威脅分析 t1：未來(lái)北部潛在項(xiàng)目的上市； t2：濟(jì)南東部新城、西部新城發(fā)展規(guī)劃對(duì)客群的分流。 第二章、商品住宅市場(chǎng)第二章、商品住宅市場(chǎng) 一、市場(chǎng)綜述一、市場(chǎng)綜述 供求關(guān)系分析供求關(guān)系分析 本月新增供應(yīng)量 19.98 萬(wàn)平方米，成交 2

40、6.52 萬(wàn)平方米，供求比 0.75：1；從供求走勢(shì)來(lái)看，本月呈 現(xiàn)供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)。 供應(yīng)分析供應(yīng)分析 本月住宅新增供應(yīng)量為 19.98 萬(wàn)平方米，環(huán)比增加 16.23%，同比減少 1.8%。 成交分析成交分析 本月濟(jì)南市住宅成交面積為 26.52 萬(wàn)平方米，環(huán)比增加 42.12%,同比增加 160.26%。 歷城區(qū)住宅成交面積位居第一，歷下區(qū)和市中區(qū)成交面積分別名列第二和第三。 價(jià)格分析價(jià)格分析 本月新建商品住宅均價(jià) 5500 元/平方米，環(huán)比下降 7.27%，同比下降 5.5%。從整體看，濟(jì)南市新建 商品房成交價(jià)格呈現(xiàn)平穩(wěn)上行的走勢(shì)。 表表 2-2-22-2-2：濟(jì)南市：濟(jì)南市 9 9 月

41、商品住宅各類(lèi)指標(biāo)變化表月商品住宅各類(lèi)指標(biāo)變化表 指標(biāo)指標(biāo)20092009 年年 8 8 月月20092009 年年 9 9 月月同比增長(zhǎng)（同比增長(zhǎng)（% %）環(huán)比增長(zhǎng)（環(huán)比增長(zhǎng)（% %） 供求比供求比 0.920.75 供應(yīng)量（供應(yīng)量（萬(wàn)萬(wàn) mm2 2） 17.1919.98-1.8%16.23% 成交量（成交量（萬(wàn)萬(wàn) mm2 2） 18.6626.52160.26%42.12% 成交價(jià)格（元成交價(jià)格（元/ / mm2 2） 59315500-5.5-7.27% 成交總額（億元）成交總額（億元） 1114.59146%32.64% 資料來(lái)源：cric 中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統(tǒng) 二、供求關(guān)系分析二、

42、供求關(guān)系分析 圖圖 2-2-32-2-3：20082008 年年 9 9 月至月至 20092009 年年 9 9 月濟(jì)南市商品住宅供求情況月濟(jì)南市商品住宅供求情況 數(shù)據(jù)來(lái)源：cric 中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統(tǒng) 2008 年 9 月至 2009 年 9 月，月度供求比走勢(shì)呈現(xiàn)波浪式變動(dòng)狀態(tài)，波幅明顯，其中，2008 年 12 月份供求比走勢(shì)達(dá)到波峰 5.9，2009 年 4 月-7 月供求比走勢(shì)相對(duì)平穩(wěn)，本月供求比為 0.75：1，住宅市 場(chǎng)呈現(xiàn)新增供應(yīng)小于需求的態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)需求旺盛。 三、供應(yīng)量分析三、供應(yīng)量分析 1 1、新增供應(yīng)量分析、新增供應(yīng)量分析 圖圖 2-2-42-2-4：2008200

43、8 年年 9 9 月至月至 20092009 年年 9 9 月濟(jì)南市商品住宅供應(yīng)量比對(duì)圖月濟(jì)南市商品住宅供應(yīng)量比對(duì)圖 數(shù)據(jù)來(lái)源：cric 中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統(tǒng) 2009 年 9 月，住宅新增供應(yīng)量為 19.98 萬(wàn)平方米，環(huán)比增加 16.23%，同比減少 1.8%；新增供應(yīng)套 數(shù) 1901 套。第三季度的商品住宅供應(yīng)量呈“v”型，市場(chǎng)的供給有所回升，但幅度較小。 四、成交量分析四、成交量分析 1 1、成交總量分析、成交總量分析 圖圖 2-2-62-2-6：20082008 年年 9 9 月月-2009-2009 年年 9 9 月濟(jì)南市商品住宅成交量走勢(shì)月濟(jì)南市商品住宅成交量走勢(shì) 數(shù)據(jù)來(lái)源：c

44、ric 中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統(tǒng) 本月商品房住宅成交量為 26.52 萬(wàn)，環(huán)比增加 42.12%,同比增加 160.26%。9 月的住宅成交改變了 6 月以來(lái)的下滑態(tài)勢(shì)，成交面積上揚(yáng)。從這一點(diǎn)來(lái)看，傳統(tǒng)意義上的 “金九月”得到市場(chǎng)的部分驗(yàn)證。 2 2、成交結(jié)構(gòu)分析、成交結(jié)構(gòu)分析 圖圖 2-2-72-2-7：20092009 年年 8-98-9 月商品住宅區(qū)域成交面積比重對(duì)比圖月商品住宅區(qū)域成交面積比重對(duì)比圖 數(shù)據(jù)來(lái)源：cric 中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統(tǒng) 本月歷城區(qū)住宅成交量為 6.5 萬(wàn)，位于各區(qū)域之首，環(huán)比增加 351.78%；其次成交量較大的為歷 下區(qū)，總成交量為 5.6 萬(wàn)，環(huán)比增長(zhǎng) 8%；

45、市中區(qū)成交總量為 5.09 萬(wàn)，環(huán)比增加 22.4%。高新區(qū)成交 總量為 4.1 萬(wàn)，環(huán)比增加 63.8%?；笔a區(qū)、天橋區(qū)的成交量均有所減少，環(huán)比分別減少 21%，14 %。 從各區(qū)域成交量占比情況來(lái)看，排在首位的歷城區(qū)占比 24.5%；其次歷下區(qū)占比 21.1%；其余四區(qū) 占比均在 20%以下。 表表 2-2-82-2-8：20092009 年年 8 8 月和月和 20092009 年年 9 9 月商品住宅區(qū)域成交面積表月商品住宅區(qū)域成交面積表 區(qū)域區(qū)域09.809.8 成交面積（成交面積（）09.909.9 成交面積成交面積()()環(huán)比增長(zhǎng)（環(huán)比增長(zhǎng)（% %） 高新區(qū)高新區(qū) 25063.5

46、941056.8263.8% 槐蔭區(qū)槐蔭區(qū) 35220.7627822.38-21% 歷城區(qū)歷城區(qū) 183.1564611.04352% 歷下區(qū)歷下區(qū) 51944.1156109.038% 市中區(qū)市中區(qū) 41569.1750881.1422% 天橋區(qū)天橋區(qū) 27489.523577.49-14% 數(shù)據(jù)來(lái)源：cric 中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統(tǒng) 五、成交均價(jià)分析五、成交均價(jià)分析 圖圖 2-2-92-2-9：20082008 年年 9 9 月月-2009-2009 年年 9 9 月濟(jì)南市商品住宅成交均價(jià)走勢(shì)圖月濟(jì)南市商品住宅成交均價(jià)走勢(shì)圖 0809 0810 0811 0812 0901 0902 0

47、903 0904 0905 0906 0907 0908 0909 成交價(jià)格（元/） 5874 5984 6046 5325 5461 5183 5869 5622 5632 5855 6271 5931 5500 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 濟(jì)濟(jì)南南市市2008年年9月月-2009年年9月月商商品品住住宅宅成成交交價(jià)價(jià)格格 數(shù)據(jù)來(lái)源：cric 中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統(tǒng) 本月住宅成交價(jià)格有所下降，為 5500 元/平方米，從成交一年的數(shù)據(jù)總體來(lái)看，成交價(jià)格趨于平穩(wěn)， 成交平均價(jià)格在 5500-6300 元/平方米之間。本月份住宅成交均價(jià)環(huán)比下降 7.

48、27%，同比下降 5.5%。 六、項(xiàng)目解析六、項(xiàng)目解析 表表 2-2-102-2-10：20092009 年年 9 9 月份濟(jì)南市住宅成交面積排行榜月份濟(jì)南市住宅成交面積排行榜 排名排名項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目名稱(chēng)區(qū)域區(qū)域開(kāi)盤(pán)時(shí)間開(kāi)盤(pán)時(shí)間 當(dāng)月成交當(dāng)月成交 面積面積()() 當(dāng)月成交均當(dāng)月成交均 價(jià)價(jià)( (元元/)/) 開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商 當(dāng)月成交主力當(dāng)月成交主力 戶(hù)型面積戶(hù)型面積 1 鋼城新苑工程歷城暫無(wú)數(shù)據(jù) 38494.713595 濟(jì)鋼鮑德房地產(chǎn)公司 兩房93，三 房133 2 興隆生活區(qū)市中暫無(wú)數(shù)據(jù) 22455.743319 山東凱華置業(yè)有限公 司 兩房92-93 3 保利花園歷城 08-12-6220

49、81.144978 保利山東置業(yè)有限公 司 兩房76-86 4 海爾綠城全運(yùn) 村 歷下 08-11-3021882.948998 濟(jì)南海爾綠城置業(yè)有 限公司 三房114，四 房147 5 新生活家園高新暫無(wú)數(shù)據(jù) 21134.84672 山東世通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 有限公司 二房74-84， 三房117-127 6 魯能領(lǐng)秀城市中 05-11-2614477.577712 山東魯能亙富開(kāi)發(fā)有 限公司 二房93-98， 三房135-142 7 名士豪庭住宅 區(qū) 歷下 06-12-2613526.687615. 山東南豐房地產(chǎn)發(fā)展 有限公司 二房93-98， 三房135-142 8 未來(lái)城歷下 08-10-

50、11 11117.785371 山東中齊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 有限公司 二房89-91 9 金色陽(yáng)光花園 御景園 天橋 07-6-309161.155884 濟(jì)南華夏海龍房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)有限公司 兩房64-89 10 海信慧園歷下 08-8-319066.15557 濟(jì)南海信置業(yè)有限公 司 二房90-94， 三房120-150 數(shù)據(jù)來(lái)源： cric 中國(guó)房地產(chǎn)決策系統(tǒng) 從本月成交排名來(lái)看歷下區(qū)入選樓盤(pán)最多，有 4 個(gè)項(xiàng)目；其次是市中區(qū)和歷城區(qū)，各有 2 個(gè)項(xiàng)目入 選，高新區(qū)和天橋區(qū)各有 1 個(gè)項(xiàng)目。月度成交面積排名前三名分別是鋼城新苑工程，興隆生活區(qū)和保利 花園。 第三章、產(chǎn)品分析第三章、產(chǎn)品分析 一、產(chǎn)品

51、綜述一、產(chǎn)品綜述 1 1、熱銷(xiāo)產(chǎn)品、熱銷(xiāo)產(chǎn)品 熱銷(xiāo)產(chǎn)品熱銷(xiāo)產(chǎn)品鋼城新苑工程鋼城新苑工程 銷(xiāo)售狀況：本月成交 38494.71 平方米，位列濟(jì)南商品住宅銷(xiāo)售面積第一名。 產(chǎn)品亮點(diǎn)：鋼城新苑，濟(jì)鋼人的幸福家園。 濟(jì)南鋼城新苑是濟(jì)鋼鮑德房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)，主要供應(yīng)對(duì)象是濟(jì)鋼的廣大職工；鋼城新苑北側(cè)、 西側(cè)是濟(jì)鋼新村，是自上世紀(jì)50年代至今建起的已經(jīng)是配套設(shè)施非常齊全的成熟社區(qū)，有8000多戶(hù)居民， 配套設(shè)施有體育場(chǎng)、體育館、游泳館、鮑山公園、新村公園、濟(jì)鋼賓館、中、小學(xué)、幼兒園、醫(yī)院、銀 行、商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)等資源共享。南鄰飛躍大道，飛躍大道與工業(yè)南路銜接；東鄰鳳鳴路，鳳鳴路連接工 業(yè)北路和經(jīng)十東路。

52、交通便利。 鋼城新苑工程9月份成交面積38494.71，成交主力戶(hù)型是兩房93，三房133，成交均價(jià)為3595 元/。 熱銷(xiāo)產(chǎn)品熱銷(xiāo)產(chǎn)品興隆生活區(qū)興隆生活區(qū) 銷(xiāo)售狀況：本月成交 22455.74 平方米，名列濟(jì)南市商品房銷(xiāo)售第二名。 產(chǎn)品亮點(diǎn)：價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯，中鐵十四局員工的生活區(qū) 興隆生活區(qū)位于濟(jì)南市市中區(qū)十六里河鎮(zhèn)興隆二村，主要是中鐵十四局的員工生活區(qū)。該項(xiàng)目該項(xiàng) 目由多層、小高層住宅樓及部分配套公建等組成，總建筑面積為102700平方米。其中：地上面積為89100 平方米，包括住宅87800平方米（多層10000平方米，小高層77800平方米） ，配套公建1300平方米，地下 建筑面積為1

53、3600平方米，主要為地下停車(chē)場(chǎng)。 室外園林工程有草坪、花卉、喬木、灌木、水生植物等。其中規(guī)劃綠地率約為32.91%。該項(xiàng)目設(shè)施 設(shè)備齊全，有完善的供電系統(tǒng)、給水系統(tǒng)、中水處理系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)、市政集中供熱、地下車(chē)庫(kù)排水系 統(tǒng)、消防系統(tǒng)等等，方便業(yè)主生活。興隆生活區(qū)9月份成交面積22455.74，成交主力戶(hù)型是兩房92-93， 成交均價(jià)為3319元/。 熱銷(xiāo)產(chǎn)品熱銷(xiāo)產(chǎn)品保利花園保利花園 銷(xiāo)售狀況：本月成交22081.14平方米，位列濟(jì)南商品住宅銷(xiāo)售面積第三名。 產(chǎn)品亮點(diǎn)：人造社區(qū)與自然景觀(guān)充分融合 項(xiàng)目位于濟(jì)南市經(jīng)十東路以北,濟(jì)南高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)東部，這里將成為濟(jì)南城市的未來(lái)核心區(qū)域。 項(xiàng)目緊

54、鄰韓倉(cāng)河，隔河相望綠意蔥蔥的鳳凰山,環(huán)境優(yōu)美，氣候清新。項(xiàng)目緊臨濟(jì)南市城市規(guī)劃主干道 經(jīng)十東路和繞城高速東環(huán)線(xiàn)；驅(qū)車(chē)至市中心和機(jī)場(chǎng)均需15分鐘車(chē)程，距濟(jì)南市新政務(wù)中心、奧體中心 約6公里，115路、116路、301路、302路、歷城公交等可直接到達(dá)，交通便利。良好的山水環(huán)境，便利 的交通，決定了項(xiàng)目入則繁華，出則寧?kù)o的宜居距離尺度。保利花園9月份成交22081.14，成交主力戶(hù) 型為兩房76-86，成交均價(jià)4978元/。 二、特色樓盤(pán)推薦二、特色樓盤(pán)推薦 銀豐花園絕佳的地理位置、品牌開(kāi)發(fā)商絕佳的地理位置、品牌開(kāi)發(fā)商 推薦理由絕佳的地理位置、優(yōu)越的自然環(huán)境 圖圖 2-3-12-3-1：銀豐花園地

55、理位置示意圖：銀豐花園地理位置示意圖 數(shù)據(jù)來(lái)源：cric 中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統(tǒng) 銀豐花園屬于濟(jì)南傳統(tǒng)高尚區(qū)陽(yáng)光舜城南區(qū)，位于舜耕路與舜德路之間。距泉城廣場(chǎng)僅 8 分鐘車(chē)程。 項(xiàng)目緊臨植被茂密的龜山，開(kāi)發(fā)商斥巨資對(duì)山體改造后，其中包括：日出觀(guān)景平臺(tái)、休憩平臺(tái)、山中涼 亭、兒童活動(dòng)區(qū)、老人休閑區(qū)、健身娛樂(lè)區(qū)等，滿(mǎn)足人們納涼、休息、鍛煉、修身養(yǎng)性之需。 推薦理由：品牌開(kāi)發(fā)商，實(shí)力雄厚 銀豐地產(chǎn)前期成功運(yùn)作銀豐山莊，在南部中高端樓盤(pán)中樹(shù)立了良好的口碑和企業(yè)形象，此次銀豐花 園的運(yùn)營(yíng)，又同知名品牌地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)服務(wù)商合作，力圖為銀豐花園業(yè)主提供高品質(zhì)的服務(wù)。 第四章、營(yíng)銷(xiāo)媒體第四章、營(yíng)銷(xiāo)媒體 一、媒體分析一

56、、媒體分析 1 1、媒體市場(chǎng)投放綜述、媒體市場(chǎng)投放綜述 圖圖 2-4-12-4-1：0808 年年 9 9 月月0909 年年 9 9 月濟(jì)南房地產(chǎn)平面媒體廣告投放走勢(shì)圖月濟(jì)南房地產(chǎn)平面媒體廣告投放走勢(shì)圖 數(shù)據(jù)來(lái)源：cric 中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統(tǒng) 本月濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)平面媒體投放總金額 458.04 萬(wàn)元、廣告投放次數(shù) 52 次，廣告總金額較上月增 加了 80.84 多萬(wàn)元；本月濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)投放廣告的樓盤(pán)為 14 個(gè)，環(huán)比減少了 26%。 本月濟(jì)南各樓盤(pán)平均廣告投放金額為 32.72 萬(wàn)元。各樓盤(pán)平均每次投放廣告金額為 8.81 萬(wàn)元，環(huán)比 上月上漲 9.71%左右，重點(diǎn)樓盤(pán)的廣告投放金額上

57、漲，少數(shù)項(xiàng)目的投放量放緩。 主要樓盤(pán)促銷(xiāo)活動(dòng)主要樓盤(pán)促銷(xiāo)活動(dòng) 本月住宅項(xiàng)目的優(yōu)惠活動(dòng)多和認(rèn)籌開(kāi)盤(pán)、教師節(jié)、國(guó)慶節(jié)有關(guān)，力度較 8 月份明顯增強(qiáng)，體現(xiàn)了 “金九月”較大的促銷(xiāo)力度。 表表 2-4-12-4-1：20092009 年年 9 9 月廣告促銷(xiāo)活動(dòng)速覽月廣告促銷(xiāo)活動(dòng)速覽 項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目名稱(chēng)廣告主題語(yǔ)廣告主題語(yǔ)推廣活動(dòng)名稱(chēng)推廣活動(dòng)名稱(chēng)/ /主題主題/ /時(shí)間時(shí)間/ /內(nèi)容及影響內(nèi)容及影響 山水泉城山水泉城山水泉城，9 月 6 日榮耀加推！搶購(gòu)大酬賓 槐花源槐花源經(jīng)十路/中軸線(xiàn)/靜享城市繁華 9 月 19 日盛大招募，入會(huì)即享 1 萬(wàn)抵 2 萬(wàn) 學(xué)府藍(lán)山學(xué)府藍(lán)山百變戶(hù)型，引領(lǐng)戶(hù)型升級(jí)風(fēng)潮統(tǒng)一贈(zèng)

58、送太陽(yáng)能熱水器 魯能領(lǐng)秀城魯能領(lǐng)秀城 漫山香墅/領(lǐng)秀一筆，美譽(yù)泉城/1 期疊院 c- villa 香馥綻放 10 萬(wàn)抵 13 萬(wàn)，白金卡限時(shí)申請(qǐng) 誠(chéng)基中心誠(chéng)基中心實(shí)景準(zhǔn)現(xiàn)房 才能說(shuō)明高品質(zhì)迎國(guó)慶，每套特價(jià)優(yōu)惠 4 萬(wàn)元 中海中海紫御東郡紫御東郡9 月 13 日耀世加推 認(rèn)籌中，1 萬(wàn)抵 2 萬(wàn)/加推后 7 日內(nèi)簽 署商品房買(mǎi)賣(mài)合同 ，可享受 1%優(yōu)惠 /中海會(huì)員均可享受 0.5%優(yōu)惠 路勁路勁御景城御景城捷報(bào)頻傳 教師節(jié)真情回饋，9 月 1013 日憑教 師證享 1000 元房款優(yōu)惠 保利花園保利花園一面世，即驚世1 萬(wàn)抵 2 萬(wàn)；新推房源驚喜再惠 港澳花園港澳花園大宅珍藏，終極所享 購(gòu)房 1

59、-2 層可得林蔭小院/3-4 層免費(fèi)獲 得車(chē)位一個(gè)/5 層可免費(fèi)使用大開(kāi)間閣 樓 名士豪庭名士豪庭祝福祖國(guó)，名士獻(xiàn)禮 vip 貴賓卡認(rèn)籌中，開(kāi)盤(pán)即享 98 折優(yōu) 惠 中國(guó)中國(guó)諾貝爾城諾貝爾城期待許久，終將綻放置業(yè)優(yōu)先排號(hào)中 騰騏騰騏冠宸冠宸洪樓首席電梯花園洋房即將閃亮登場(chǎng)！ 9 月 10 日開(kāi)始認(rèn)籌，6000 抵 10000 限 量推出 外海蝶泉山莊外海蝶泉山莊9 月 17 號(hào)盛然綻放，敬請(qǐng)來(lái)訪(fǎng) 凡前來(lái)購(gòu)房的客戶(hù)均贈(zèng)送 4-8 萬(wàn)不等裝 修基金，每戶(hù)配有私家車(chē)庫(kù)，一二層贈(zèng) 送私家花園，三四層贈(zèng)送觀(guān)景露臺(tái)和閣 樓 匯展香格里拉匯展香格里拉世界，隨心掌握 10 月 1 日-10 月 8 日期間，購(gòu)

60、房者可享 受 2000-10000 元購(gòu)房大禮！ 藍(lán)調(diào)國(guó)際藍(lán)調(diào)國(guó)際40一居，82兩居，陪伴青春成長(zhǎng) 豪客會(huì)會(huì)員招募即將啟動(dòng)！購(gòu)首期一室 戶(hù)型，交 1000 元抵 3000 元；夠兩室 戶(hù)型，交 1000 元抵 5000 元 銀座花園銀座花園9 月 12 日，看見(jiàn)幸福認(rèn)籌客戶(hù)可享受兩萬(wàn)抵三萬(wàn)驚喜優(yōu)惠 海信都市陽(yáng)光海信都市陽(yáng)光閃耀十月/海信都市陽(yáng)光國(guó)慶中秋巨獻(xiàn) 10 月 1 日10 月 8 日，幸運(yùn)購(gòu)房雙 重奏：回饋社會(huì)，推出 10 套特價(jià)房， 享受 98 折優(yōu)惠；其余房源均享受 99 折優(yōu)惠/購(gòu)房客戶(hù)均獲贈(zèng)全運(yùn)會(huì)門(mén)票兩 張 緯七一號(hào)緯七一號(hào)華聯(lián)東/純多層/全明現(xiàn)房發(fā)售交 2 萬(wàn)抵 3 萬(wàn) 2 2