六盤水市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行及宏觀調(diào)控建議—調(diào)研報(bào)告

1、六盤水市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行及宏觀調(diào)控建議調(diào)研報(bào)告六盤水市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行及宏觀調(diào)控建議 近年來,隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的増長(zhǎng),我市房地產(chǎn)市場(chǎng)蓬勃發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)基本合理，價(jià)格水平保持穩(wěn)定,金融支持及監(jiān)管力度加強(qiáng)，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)速度適度,投資結(jié)構(gòu)基本合理，宏觀調(diào)控初現(xiàn)成效.但潛在的問題仍不容忽視 ，為進(jìn)一步規(guī)范我市房地產(chǎn)市場(chǎng),增強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)的能力,促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展,在對(duì)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)作出認(rèn)真分析的同時(shí),提出相應(yīng)調(diào)控建議:一 房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行基本情況(一) 房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長(zhǎng)，住宅建設(shè)速度加快。一是房地產(chǎn)總投資額持續(xù)增長(zhǎng).2004年上半年,全市共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資44505萬元，同比增長(zhǎng)3

2、9%；二是住宅建設(shè)速度加快,2004年上半年,全市商品房新開工面積達(dá)32.72萬元平方米，同比增長(zhǎng)37%；商品房竣工面積31.49萬平方米，與去年同期持平，其中商品房住宅新開工面積24.57平方米，同比增長(zhǎng)48%；商品房住宅竣工面積23.76萬平方米，同比增長(zhǎng)12%.(二) 商品房供求結(jié)構(gòu)趨于合理，價(jià)格基本穩(wěn)定.1、商品房銷售總面積增加，價(jià)格趨于合理。2004年上半年，全市共批準(zhǔn)預(yù)售商品房面積18.45萬平方米，同比下降45.94%，而實(shí)際銷售面積達(dá)21.18萬平方米，同比增長(zhǎng)16.63%，銷售金額達(dá)22443.4萬元，同比下降18.93%，且中心城區(qū)的申報(bào)價(jià)格穩(wěn)定在850元/平方米左右。2、

3、住宅類商品房銷售勢(shì)態(tài)良好，2004年上半年，全市共批準(zhǔn)住宅預(yù)售面積為16.57萬平方米，占預(yù)售商品房總量的89.22%，而實(shí)際銷售面積達(dá)17.92萬平方米，同比增長(zhǎng)31.76%，銷售金額為14572萬元，同比增長(zhǎng)30.11%。3、商品房空置率有所上升.2004年上半年,全市累計(jì)空置房13.54萬平方米,同比增長(zhǎng)26%,但空置房主要集中于營(yíng)業(yè)用房中,且營(yíng)業(yè)用房在可售商品房總量中所占比例較小,故其空置比例仍基本合理.4、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房需求量下降。2004年上半年，全市共銷售商業(yè)營(yíng)業(yè)用房面積達(dá)2.03萬平方米，同比 下降55.27%，銷售金額達(dá)7491.3萬平方米，同比下降19.15%。5、經(jīng)濟(jì)適用房

4、建設(shè)力度加大。1-6月共批準(zhǔn)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房7萬平方米，竣工面積突破12萬平方米。6、廉租房建設(shè)步伐加大。六盤水市廉租房住房管理辦法已經(jīng)政府批準(zhǔn)，目前正處于逐步實(shí)施階段。(三) 房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制逐步完善，管理日趨規(guī)范化，制度化。1、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍登記管理等業(yè)務(wù)大幅增長(zhǎng)。1-5月共完成產(chǎn)籍管理歸檔2138宗，面積10.37萬平方米，交易金額13410.74元，同比增長(zhǎng)62.01%，且其它相關(guān)業(yè)務(wù)量也呈現(xiàn)不同層次的增長(zhǎng)。2、繼續(xù)開展房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理工作創(chuàng)先達(dá)標(biāo)活動(dòng)。3、加強(qiáng)整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，查處違法違規(guī)行為，對(duì)個(gè)別違規(guī)企業(yè)給予了處罰。4、積極開展房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究工作定期對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況作出認(rèn)

5、真分析,2004年上半年共完成房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行分析報(bào)告2篇.(四) 房地產(chǎn)金融放貸力度穩(wěn)定，為房地產(chǎn)市場(chǎng)建康發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)后盾。2004年上半年，全市共辦理房地產(chǎn)抵押登記2055宗，抵押貸款面積34.37萬平方米，抵押權(quán)利價(jià)值28304.99萬元，同比分別增長(zhǎng)20.31%、16.67%和66.50%。二 存在的問題(一) 企業(yè)實(shí)力弱，規(guī)模小、經(jīng)驗(yàn)不足、專業(yè)技術(shù)人員缺乏、經(jīng)營(yíng)管理水平不高,自有資金不足,對(duì)金融機(jī)構(gòu)依賴性強(qiáng),風(fēng)險(xiǎn)防范能力差.(二) 住房分配貨幣化進(jìn)度慢,住房補(bǔ)貼資金的財(cái)政供給體制不健全,存量房物業(yè)管理工作難以配套等問題的存在,導(dǎo)致潛在的住房需求沒有充分調(diào)動(dòng).(三) 房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控力

6、度不夠大,與各相關(guān)職能部門的協(xié)調(diào)工作尚需進(jìn)一步加強(qiáng).意義三、 加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的建議 (一) 加大住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，穩(wěn)定房?jī)r(jià)，建立健全住房供應(yīng)體系1、進(jìn)一步 完善住房供應(yīng)政策。一是按照市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)相適應(yīng)的原則，結(jié)合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民住房狀況和居民承受能力等因素,合理確定各類住房供應(yīng)比例，對(duì)高檔商品住房、普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房實(shí)施分類別供應(yīng)的政策導(dǎo)向，逐步形成以普通商品住房為主體的多層次的住房供應(yīng)體系。二是合理確定住房對(duì)象,高檔商品住房主要面向少數(shù)高收入家庭，普通商品住房主要面向廣大中等收入家庭，經(jīng)濟(jì)適用住房面向城鎮(zhèn)中低偏下收入家庭，廉租住房面向城鎮(zhèn)最低收入家庭中的雙困戶

7、。 2、加強(qiáng)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)和管理. 一是認(rèn)真落實(shí)六盤水市住房分配貨幣化改革方案和六盤水市住房分配改革方案實(shí)施細(xì)則有關(guān)要求,加大經(jīng)濟(jì)適用住房的優(yōu)惠政策和管理辦法的實(shí)施力度.二是堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)適用房保本微利的原則,嚴(yán)格按照建設(shè)部關(guān)于大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房的若干意見中關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格的八項(xiàng)因素,核定經(jīng)濟(jì)適用房的銷售價(jià)格.三是結(jié)合我市普通商品住房?jī)r(jià)格、購(gòu)買對(duì)象征可支配收入等因素,合理劃分收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),確定指導(dǎo)價(jià)格,并向社會(huì)公布,廣泛接受監(jiān)督.四是經(jīng)濟(jì)適用房按照政府組織協(xié)調(diào)、運(yùn)作的模式,實(shí)行項(xiàng)目招投標(biāo),并嚴(yán)格控制戶型面積.3、增加普通商品住房供應(yīng)，適度控制營(yíng)業(yè)用房及高擋商品住房建設(shè)。一是根據(jù)市場(chǎng)需求，加快普通

8、商品住房建設(shè)，盡快提高其市場(chǎng)供應(yīng)比例；二是合理確定營(yíng)業(yè)用房、高檔商品住房和普通商品住房的劃分標(biāo)準(zhǔn)和供應(yīng)比例，提高營(yíng)業(yè)用房和高檔商品住房門檻,嚴(yán)格控制營(yíng)業(yè)用房、高檔商品房項(xiàng)目審批，適當(dāng)提高項(xiàng)目資本金比例和預(yù)售條件。4、逐步完善廉租住房制度。對(duì)城鎮(zhèn)最低收入家庭的“雙困戶”發(fā)放租賃補(bǔ)貼。(二)加大金融支持和監(jiān)管力度，協(xié)助金融機(jī)構(gòu)強(qiáng)化房地產(chǎn)信貸管理1、協(xié)助金融機(jī)構(gòu)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)貸款的監(jiān)督管理。一是積極支持房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)調(diào)整，加大對(duì)運(yùn)作規(guī)范、信用等級(jí)高的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)項(xiàng)目的信貸支持，尤其要支持經(jīng)濟(jì)適用住房和普通商品住房的開發(fā)建設(shè)，重點(diǎn)滿足中低收入家庭的購(gòu)房要求。二是加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款的審核和管理，

9、對(duì)商品房空置量大、負(fù)債率高的開發(fā)企業(yè)貸款要嚴(yán)格審批并重點(diǎn)監(jiān)控。.三是積極協(xié)助金融機(jī)構(gòu)加強(qiáng)團(tuán)結(jié)對(duì)信貸資金的監(jiān)控，妥善處理各種違規(guī)貸款，切實(shí)防范化解房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)金融秩序的穩(wěn)定.2、加大住房公積金貸款力度。要簡(jiǎn)化手續(xù)、減少環(huán)節(jié)、降低費(fèi)用、縮短時(shí)限，大力發(fā)展住房公積金委托貸款，提高住房公積金的使用率和職工購(gòu)買力。3、逐步建立個(gè)人住房置業(yè)擔(dān)保體系。一是鼓勵(lì)成立獨(dú)立規(guī)范的住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)，實(shí)行企業(yè)化管理、專業(yè)化經(jīng)營(yíng)、市場(chǎng)化運(yùn)作。二是積極開拓融資渠道，吸收優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金等民間資金的介入，鼓勵(lì)其為中低收入家庭住房貸款提供擔(dān)保，支持個(gè)人住房消費(fèi)。(三) 標(biāo)本兼顧綜合治理，整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序

10、1 、整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，嚴(yán)格查處各種違法違規(guī)行為。一是重點(diǎn)查處房地產(chǎn)開發(fā)、交易、中介服務(wù)和物業(yè)管理中的各種違法違規(guī)行為，對(duì)違反城市規(guī)劃、蠶食土地收益、無證或越級(jí)開發(fā)、合同欺詐、面積縮水、虛假?gòu)V告等行為要從嚴(yán)查處。二是積極開展調(diào)查研究工作,定期對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行整頓和規(guī)范，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造良好的環(huán)境。三是按照審批權(quán)限與責(zé)任掛鉤和“誰審批誰負(fù)責(zé)”的原則，建立責(zé)任追究制度。2、完善房地產(chǎn)信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報(bào)體系。一是逐步建立和完善全市房地產(chǎn)信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，做好房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和執(zhí)（從）業(yè)人員信用信息登記入庫(kù)工作，將企業(yè)的基本情況、業(yè)績(jī)情況以及不良行為記錄在案，向社會(huì)公開發(fā)

11、布，形成房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管的長(zhǎng)效機(jī)制，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)形成“誠(chéng)信為本，操守為重”的良好職業(yè)道德。二是建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)警預(yù)報(bào)體系，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，穩(wěn)定房?jī)r(jià)。3、加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的管理。一是要按照現(xiàn)代企業(yè)制度的要求，加快企業(yè)改制步伐，指導(dǎo)各開發(fā)企業(yè)的改革、改制工作。二是嚴(yán)格控制開發(fā)企業(yè)的數(shù)量，對(duì)無開發(fā)實(shí)力、業(yè)績(jī)較差及存在嚴(yán)重違法違規(guī)行為的開發(fā)企業(yè)，取消其開發(fā)資質(zhì)；三是積極支持具有資信和品牌優(yōu)勢(shì)的房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展,培育龍頭企業(yè)。4、深化房改工作，積極活躍住房二級(jí)市場(chǎng)。按照統(tǒng)一政策、統(tǒng)一程序、統(tǒng)一市場(chǎng)和統(tǒng)一物業(yè)管理原則制定合理政策，鼓勵(lì)職工已購(gòu)公有住房上市交易，促進(jìn)住房二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展的市場(chǎng)化，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)市場(chǎng)。5、規(guī)范發(fā)展市場(chǎng)服務(wù)。 一是加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押及中介機(jī)構(gòu)的管理，規(guī)范房地產(chǎn)中介市場(chǎng)，嚴(yán)格中介機(jī)構(gòu)和中介從業(yè)人員市場(chǎng)準(zhǔn)入制度。二是健全房地產(chǎn)中介服務(wù)市場(chǎng)規(guī)則，嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)（職）業(yè)資格制度，為居民提供準(zhǔn)確的信息和便捷的服務(wù)。(四)加強(qiáng)和改進(jìn)對(duì)房地市場(chǎng)的指導(dǎo)和監(jiān)管，搞好房地產(chǎn)市場(chǎng)的綜合治理工作1、進(jìn)一步解放思想，更新觀念，因地制宜，全面落實(shí)中央宏觀調(diào)控政策，按照“統(tǒng)一思想、狠抓落實(shí),明確重點(diǎn)、區(qū)別對(duì)待,深化改革、完善機(jī)制,統(tǒng)籌兼顧