山東省東阿縣某商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃案

1、東阿國際商務(wù)港商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目項(xiàng)目規(guī)劃案聊城市商貿(mào)有限公司二一年十月目錄1 項(xiàng)目概況21.1項(xiàng)目的基本情況21.2項(xiàng)目承辦單位簡(jiǎn)介21.3項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模21.4項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃31.5項(xiàng)目總投資31.6項(xiàng)目資金來源32 商業(yè)市場(chǎng)分析42.1東阿縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀42.2當(dāng)?shù)睾暧^經(jīng)濟(jì)分析42.3東阿縣商業(yè)概況62.4當(dāng)?shù)厣虡I(yè)發(fā)展的需求72.5商業(yè)發(fā)展面臨的機(jī)遇82.6商業(yè)發(fā)展目標(biāo)及趨勢(shì)82.7東阿縣商業(yè)研究結(jié)論103 項(xiàng)目規(guī)劃方案113.1總體規(guī)劃113.2建筑方案設(shè)計(jì)113.3結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)123.4功能分區(qū)123.5主要建筑指標(biāo)表134 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃144.1建設(shè)期144.2項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃145 項(xiàng)目投資

2、估算165.1 投資估算165.2 資金籌措176 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析186.1 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)依據(jù)186.2 項(xiàng)目計(jì)算期186.3 財(cái)務(wù)效益分析181 項(xiàng)目概況1.1項(xiàng)目的基本情況1.1.1項(xiàng)目名稱東阿國際商務(wù)港商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目1.1.2項(xiàng)目承辦單位聊城市商貿(mào)有限公司1.1.3項(xiàng)目負(fù)責(zé)人姓 名： 聯(lián)系電話：1.1.4項(xiàng)目選址擬選址于東阿縣汽車站西臨，前進(jìn)街以西，329國道以南。1.2項(xiàng)目承辦單位簡(jiǎn)介聊城市商貿(mào)有限公于2010年9月份正式成立，是外資引流，歸鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)的一個(gè)綜合性貿(mào)易公司。是與世界和諧基金、上海歐風(fēng)嘉實(shí)房地產(chǎn)投資有限公司、山東國華地產(chǎn)投資有限公司、山東國華嘉洋置業(yè)顧問有限公司、山東魯源投資咨詢有限

3、公司、山東家具有限公司等，運(yùn)作和構(gòu)建項(xiàng)目合作的一個(gè)中間媒介公司。公司注冊(cè)資本300萬，流動(dòng)資金1600萬，可匯集的戰(zhàn)略合作運(yùn)營項(xiàng)目資金7.5億元。擁有員工17人，外聘工商管理學(xué)博士2人，碩士4人，農(nóng)業(yè)種植科技博士1人，農(nóng)業(yè)專業(yè)研究生3人，金融學(xué)博士1人。1.3項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模1.3.1建設(shè)規(guī)模項(xiàng)目計(jì)劃總投資23410萬元，計(jì)劃占地57畝，總建筑面積100960平方米，建成東阿縣商務(wù)區(qū)。1.3.2建設(shè)內(nèi)容國際商務(wù)港：辦公寫字樓4棟，建筑面積43600平方米；沿街商業(yè)：分沿街商業(yè)a、b區(qū)，建筑面積23150平方米；商貿(mào)大廈：四層商貿(mào)樓1棟，建筑面積31050平方米；商務(wù)酒店：酒店按四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，建筑

4、面積3160平方米。1.4項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃本項(xiàng)目建設(shè)期15個(gè)月。計(jì)劃2010年12月前取得土地使用權(quán)，2011年1月-2011年2月進(jìn)行項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)及工程招標(biāo)，2011年3月份進(jìn)行動(dòng)工建設(shè)，計(jì)劃2012年3月份項(xiàng)目主體竣工，同時(shí)進(jìn)行室外景觀配套工程，2012年6月份底完成項(xiàng)目建設(shè)。1.5項(xiàng)目總投資 項(xiàng)目總投資估算額為23410萬元，包括建設(shè)投資21007萬元，建設(shè)期利息403.2萬元，鋪底流動(dòng)資金2000萬元。1.6項(xiàng)目資金來源本項(xiàng)目總投資資金來源兩部分：（1）承辦單位項(xiàng)目資本金15410萬元；（2）申請(qǐng)銀行貸款8000萬元。2 商業(yè)市場(chǎng)分析2.1東阿縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀東阿縣堅(jiān)持以科學(xué)發(fā)展觀統(tǒng)領(lǐng)全

5、局，把富民強(qiáng)縣作為第一要?jiǎng)?wù)，全縣經(jīng)濟(jì)社會(huì)持續(xù)快速和諧發(fā)展。近年來相繼獲得“國家級(jí)生態(tài)示范區(qū)”、“全國綠化模范縣”、“中國綠色名縣”、 “山東省適宜人居環(huán)境獎(jiǎng)”、“山東省投資環(huán)境十佳縣市”、“山東十大品牌之都”等榮譽(yù)稱號(hào)。2008年生產(chǎn)總值完成94.11億元，增長13.6%；地方財(cái)政收入達(dá)到2.49億元，增長23%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到11100元，農(nóng)民人均純收入達(dá)到5018元，分別增長14.99%和14.82%。農(nóng)村經(jīng)濟(jì)全面發(fā)展，優(yōu)質(zhì)小麥、林木、畜牧、蔬菜等產(chǎn)業(yè)不斷壯大，是全國優(yōu)質(zhì)小麥基地縣、中國優(yōu)質(zhì)果品生產(chǎn)基地縣、“中國烏雞之鄉(xiāng)”。實(shí)施“工業(yè)立縣”戰(zhàn)略，培植了醫(yī)藥、化工、建材、機(jī)械四大

6、優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，規(guī)模以上企業(yè)達(dá)到166家，有東阿阿膠、魯西化工2家上市公司，有東昌集團(tuán)、東阿鋼球等知名企業(yè)。全縣擁有5個(gè)中國馳名商標(biāo)、2個(gè)中國名牌產(chǎn)品、9個(gè)山東著名商標(biāo)、12個(gè)山東名牌產(chǎn)品。山東東阿工業(yè)園區(qū)為省級(jí)開發(fā)區(qū)和省級(jí)重點(diǎn)循環(huán)經(jīng)濟(jì)園區(qū)，基礎(chǔ)設(shè)施實(shí)現(xiàn)了“八通一平”。服務(wù)業(yè)發(fā)展取得新成效。加快發(fā)展旅游業(yè)，打造“黃河綠城、養(yǎng)生寶地”的品牌形象，魚山旅游景區(qū)開發(fā)初見成效，正在建設(shè)“阿膠養(yǎng)生文化苑”和“東阿黃河省級(jí)森林公園”。2.2當(dāng)?shù)睾暧^經(jīng)濟(jì)分析2.2.1商業(yè)市場(chǎng)與宏觀經(jīng)濟(jì)的關(guān)系商業(yè)市場(chǎng)與宏觀經(jīng)濟(jì)的關(guān)系，是一個(gè)局部和整體的關(guān)系。從宏觀經(jīng)濟(jì)角度來看，整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展為商鋪市場(chǎng)的發(fā)展奠定了比較堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。同

7、時(shí)，宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平和發(fā)展速度也將促進(jìn)或制約商鋪的發(fā)展。2.2.2城市背景概述東阿縣土地總面積729平方公里，人口40萬，轄10個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）、1個(gè)工業(yè)園區(qū)，為中國阿膠之鄉(xiāng)、中國喜鵲之鄉(xiāng)、中國雜技藝術(shù)之鄉(xiāng)、國家級(jí)生態(tài)示范區(qū)、全國綠化模范縣、中國綠色名縣，被譽(yù)為“萬戶喜鵲吉祥地，千年阿膠福壽鄉(xiāng)”。位置優(yōu)越，交通便利?？h境依黃河57公里，引黃濟(jì)津、濟(jì)衛(wèi)工程渠首均在東阿。西距京九鐵路20公里、東距京滬鐵路70公里，距濟(jì)邯鐵路和濟(jì)聊館高速公路15公里。 105國道和兩條省道在此交匯。歷史悠久，文化豐厚?！鞍⒛z養(yǎng)生”“魚山梵唄”“黃河生態(tài)”“喜鵲吉祥”是東阿特色歷史文化品牌，“魚山梵唄”、“東阿阿膠制

8、作工藝”入選國家級(jí)非物質(zhì)文化遺產(chǎn)名錄。“才高八斗、七步成章”的曹植曾封為東阿王，曹植墓遺址是國家級(jí)重點(diǎn)文物保護(hù)單位。境內(nèi)有大汶口文化、龍山文化、鄧廟石刻造像、梵唄寺、靜覺寺等文化遺跡。資源豐富，物產(chǎn)獨(dú)特。水資源充足，水質(zhì)特優(yōu)，地下水礦物質(zhì)含量高，其中鍶的含量達(dá)到 0.5-0.8 毫克/升，每立方米比標(biāo)準(zhǔn)水重 3.8公斤，被鑒定為“天然優(yōu)質(zhì)飲用礦泉水”。東阿阿膠生產(chǎn)已有 2000多年歷史，李時(shí)珍本草綱目記載：“阿膠本經(jīng)上品，出東阿故名阿膠?！卑⒛z對(duì)補(bǔ)血養(yǎng)氣、提高人體免疫力等具有獨(dú)特的功效。2.2.3經(jīng)濟(jì)因素分析東阿縣的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)該縣的環(huán)境商業(yè)物業(yè)的前景有著重要的影響，現(xiàn)實(shí)和未來的經(jīng)濟(jì)狀況主導(dǎo)

9、了本項(xiàng)目的定位方向。以下我們通過部分主要的宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析，來探討現(xiàn)實(shí)東阿縣的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r對(duì)未來商業(yè)發(fā)展的影響。東阿縣主要宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)：東阿縣2009年上半年經(jīng)濟(jì)發(fā)展主要指標(biāo)數(shù)據(jù)及增長幅度主要指標(biāo)指標(biāo)數(shù)據(jù)增幅(%)地區(qū)生產(chǎn)總值gdp(億元)48.1911.9第一產(chǎn)業(yè)增加值(億元)7.744.4第二產(chǎn)業(yè)增加值(億元) 30.5313.6第三產(chǎn)業(yè)增加值(億元) 9.9311.8規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值(億元)81.22673.72規(guī)模以上工業(yè)增加值(億元)22.724412.94規(guī)模以上工業(yè)主營業(yè)務(wù)收入(億元) 87.762817.45規(guī)模以上工業(yè)利潤總額(億元) 6.451316.4規(guī)模以上工業(yè)利稅總

10、額(億元) 9.941713.08社會(huì)消費(fèi)品零售總額(萬元) 15672117.82城鎮(zhèn)居民人均可支配收入(元)59638.7農(nóng)村居民人均現(xiàn)金收入(元) 3286.59.75全社會(huì)50萬以上固定資產(chǎn)投資(萬元) 20463522.67其中：工業(yè)投入(萬元) 14002822.462.3東阿縣商業(yè)概況近年來，東阿縣經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了持續(xù)、快速、健康發(fā)展的新局面、新氣象。商業(yè)的發(fā)展更為喜人，各類專業(yè)的商場(chǎng)快速發(fā)展、大市場(chǎng)不斷成長、新業(yè)態(tài)紛紛搶灘。商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)星羅棋布，系統(tǒng)產(chǎn)業(yè)涉及多項(xiàng)領(lǐng)域。據(jù)統(tǒng)計(jì)，東阿縣現(xiàn)有3400多個(gè)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，經(jīng)營范圍涉及商品批發(fā)零售、糧油機(jī)械、物資建材、化肥農(nóng)藥、房地產(chǎn)開發(fā)、餐飲服務(wù)、倉儲(chǔ)

11、運(yùn)輸、技術(shù)培訓(xùn)等多項(xiàng)領(lǐng)域。政府大力扶持，本地企業(yè)朝規(guī)模、連鎖化方向快速發(fā)展，并成為商貿(mào)發(fā)展的重要支柱；特色品牌商業(yè)區(qū)漸成規(guī)模；大力興建大市場(chǎng)，重點(diǎn)培育區(qū)域性商品批發(fā)市場(chǎng)。截止2009年底，東阿縣各類交易市場(chǎng)共計(jì)有13個(gè)，年成交金額6608萬元。2.4當(dāng)?shù)厣虡I(yè)發(fā)展的需求為了實(shí)現(xiàn)東阿縣新的商業(yè)發(fā)展目標(biāo)，除了改變傳統(tǒng)商業(yè)觀念，正確制訂商業(yè)規(guī)劃以外，東阿縣商業(yè)必須實(shí)現(xiàn)四大改變：（1）提高層次目前，東阿縣商業(yè)層次不明，隨著消費(fèi)水平的提高和消費(fèi)層次差距擴(kuò)大，商業(yè)經(jīng)營必須提高層次，拉開檔次。針對(duì)不同消費(fèi)層次，形成適應(yīng)不同層次的商業(yè)。不同層次的商業(yè)也應(yīng)有不同的目標(biāo)市場(chǎng)，而東阿縣應(yīng)在大眾化消費(fèi)的基礎(chǔ)上適當(dāng)發(fā)展較

12、高層次消費(fèi)商業(yè)，以適應(yīng)“先富起來群體”和國內(nèi)外旅游者的消費(fèi)需求。（2）擴(kuò)大布局不能再以縣城舊城區(qū)為框框考慮商業(yè)發(fā)展，而應(yīng)從城市總體發(fā)展規(guī)劃來考慮商業(yè)的發(fā)展，整體考慮商業(yè)的發(fā)展布局。（3）完善功能經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定水平，消費(fèi)提高到一定水平，必然出現(xiàn)“綜合消費(fèi)”。因此商業(yè)除發(fā)展提高購物功能外，還應(yīng)著力發(fā)展餐飲、文化、娛樂、休閑、健身、旅游、賓館等多樣化功能，來滿足多樣化的消費(fèi)需求。（4）強(qiáng)化輻射考慮商業(yè)發(fā)展不能局限于零售商業(yè)，而應(yīng)考慮強(qiáng)化輻射的集散型商業(yè)。尤其作為魯西經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣的東阿縣，更應(yīng)較多考慮其輻射功能，強(qiáng)化東阿縣商業(yè)的輻射功能。2.5商業(yè)發(fā)展面臨的機(jī)遇不發(fā)達(dá)的商業(yè)態(tài)勢(shì)為外來商家預(yù)留了足夠的空間和

13、發(fā)展?jié)摿?。盡管擁有數(shù)百家各類商貿(mào)企業(yè)，但總體上看，東阿商業(yè)并不發(fā)達(dá)，不但布點(diǎn)分散，交易額低，而且大多數(shù)商業(yè)企業(yè)機(jī)制呆板、管理陳舊，缺乏市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。日益改善的軟硬環(huán)境將吸引更多的商業(yè)企業(yè)投資。2007年以來，東阿縣開始如火如荼建設(shè)現(xiàn)代文明花園城市，不但美化、亮化、綠化東阿，改善投資硬環(huán)境，而且相繼出臺(tái)發(fā)展經(jīng)濟(jì)政策，著力改善經(jīng)濟(jì)軟環(huán)境。投資環(huán)境的日益改善將吸引更多的商業(yè)企業(yè)前來投資。2.6商業(yè)發(fā)展目標(biāo)及趨勢(shì)2.6.1發(fā)展目標(biāo)未來10年東阿縣商業(yè)發(fā)展的總體目標(biāo)是以民族特色為基礎(chǔ)，以旅游興縣為依托，逐步建成民族區(qū)域特色顯著，現(xiàn)代化程度較高，具有一定輻射功能，集旅游、購物、休閑和娛樂為一體的區(qū)域商業(yè)中心

14、。商業(yè)現(xiàn)代化應(yīng)具體表現(xiàn)在以下四個(gè)方面：（1）商業(yè)布局合理、層次分明、功能明確；（2）主要商業(yè)業(yè)態(tài)達(dá)到當(dāng)時(shí)先進(jìn)水平；（3）商業(yè)的行業(yè)（如購物、餐飲、娛樂等）和商品經(jīng)營結(jié)構(gòu)適應(yīng)現(xiàn)代消費(fèi)需求；（4）商業(yè)的組織化、規(guī)?；潭群凸芾砑夹g(shù)水平，尤其信息化達(dá)到先進(jìn)水平。2.6.2商業(yè)區(qū)規(guī)劃（1）縣級(jí)商業(yè)中心，專業(yè)特色購物街以前進(jìn)街、曙光街為商業(yè)主干道主要商業(yè)廣場(chǎng)為商業(yè)中心輻射周邊。（2）兩個(gè)區(qū)域性商業(yè)中心區(qū)域性商業(yè)中心將改變舊商業(yè)格局,形成以現(xiàn)代多功能購物中心、大賣場(chǎng)、大酒店、品牌專賣店廣場(chǎng)為中心的現(xiàn)代商業(yè)群體，適應(yīng)新的消費(fèi)需求。（3）社區(qū)商業(yè)配置社區(qū)商業(yè)配置必須以便民利民為目標(biāo)，是現(xiàn)代商業(yè)的重要組成部分。

15、按不同人口規(guī)模和功能、形成居住區(qū)商業(yè)中心、居住小區(qū)商業(yè)、社區(qū)商業(yè)中心。以多功能社區(qū)購物中心為主體形成塊狀商業(yè)群。部分商業(yè)中心可與區(qū)域性商業(yè)中心合并建設(shè)，以發(fā)揮雙重功能。2.6.3未來發(fā)展趨勢(shì)東阿縣進(jìn)入新一輪十年大發(fā)展時(shí)期，將建成市場(chǎng)體系完善、現(xiàn)代流通業(yè)發(fā)達(dá)，民族特色顯著，具有較強(qiáng)輻射功能的區(qū)域性商貿(mào)中心。并形成以下新格局：（1）隨著境外注資旅游業(yè)，境外資本的市場(chǎng)占有額逐步加大；（2）連鎖零售企業(yè)進(jìn)入東阿的勢(shì)頭進(jìn)一步增強(qiáng)；（3）本地零售業(yè)奮起直追，民族特色顯現(xiàn)；（4）城內(nèi)大商場(chǎng)、城郊大市場(chǎng)、城外大流通的格局基本形成。2.7東阿縣商業(yè)研究結(jié)論東阿縣傳統(tǒng)商業(yè)仍占主要地位，民族特色不明顯，現(xiàn)代連鎖綜合

16、超市、品牌專賣店才開始進(jìn)入，現(xiàn)代化購物中心等新型業(yè)態(tài)尚未出現(xiàn)，商業(yè)大多集中于舊城區(qū)，面貌陳舊，尚未形成多業(yè)態(tài)、多層次的商業(yè)新格局。多元化的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)尚未形成，大多是競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)的國有集體商業(yè)企業(yè)和新發(fā)展的個(gè)體私營商業(yè)，規(guī)?；潭群艿停B鎖商業(yè)集團(tuán)剛剛開始進(jìn)入。在民族特色和旅游興縣上多做文章，逐步提升商業(yè)層次、擴(kuò)大商業(yè)布局、完善商業(yè)業(yè)態(tài)、增加新的商業(yè)功能、擴(kuò)大輻射力將是東阿縣商業(yè)發(fā)展的方向。根據(jù)以上分析，本項(xiàng)目的建設(shè)適應(yīng)當(dāng)?shù)厣虡I(yè)發(fā)展的要求，能夠充分迎合當(dāng)?shù)叵M(fèi)能力較強(qiáng)的人群的購物需求，有較廣泛的潛在客戶群，項(xiàng)目建設(shè)市場(chǎng)前景較好。3 項(xiàng)目規(guī)劃方案3.1總體規(guī)劃3.1.1項(xiàng)目規(guī)劃依據(jù)(1)中華人民共和

17、國城市規(guī)劃法(2)城市規(guī)劃編制辦法(3)城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范(gb50180-93)(4)住宅設(shè)計(jì)規(guī)范(5)建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范3.1.2項(xiàng)目總體規(guī)劃根據(jù)項(xiàng)目場(chǎng)址地形地貌特點(diǎn)及建筑物功能要求，按照項(xiàng)目設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想和原則，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行總平面布置。本項(xiàng)目國際商務(wù)港項(xiàng)目規(guī)劃占地57畝，總建筑面積100960平方米。項(xiàng)目地塊東西較長，南北較窄；項(xiàng)目區(qū)南側(cè)規(guī)劃商務(wù)辦公區(qū)洛神湖國際商務(wù)港；沿329國道、前進(jìn)街規(guī)劃沿街商業(yè)；項(xiàng)目區(qū)東北角規(guī)劃商務(wù)酒店；項(xiàng)目中心區(qū)西側(cè)規(guī)劃為商貿(mào)大廈，以經(jīng)營家居用品為主；商貿(mào)大廈以東區(qū)域?yàn)橹行膹V場(chǎng)，設(shè)置停車場(chǎng)和景觀廣場(chǎng)。3.2建筑方案設(shè)計(jì)3.2.1建筑方案建筑風(fēng)格定位融入了現(xiàn)代與傳統(tǒng)

18、相結(jié)合的手法并有一定的創(chuàng)新意識(shí)，而在造型上摒棄了繁雜的裝飾，通過簡(jiǎn)潔的水平線面、花飾等細(xì)部處理，創(chuàng)造出典雅，精致的外觀形象。3.2.2立面造型建筑立面追求時(shí)尚、大方、現(xiàn)代，建筑風(fēng)格應(yīng)與周圍及現(xiàn)有建筑協(xié)調(diào)一致，在體現(xiàn)商業(yè)建筑設(shè)施特點(diǎn)的同時(shí)，從外觀上創(chuàng)造輕松、親切清新的外觀形象。3.3結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)本項(xiàng)目主要建設(shè)內(nèi)容包括辦公寫字樓、商務(wù)酒店、高檔商業(yè)街、商貿(mào)大廈，針對(duì)項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容的功能建筑結(jié)構(gòu)宜采用框架結(jié)構(gòu)，基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)采用鋼筋混凝土條形基礎(chǔ)，樓板采用現(xiàn)澆板，墻體采用紅磚或混凝土砌塊。3.4功能分區(qū)（1）洛神湖國際商務(wù)港本項(xiàng)目商務(wù)辦公區(qū)取名“洛神湖”，借喻洛神湖，表達(dá)山水建筑之意。項(xiàng)目商務(wù)辦公區(qū)擬建辦公寫字

19、樓樓4棟，層數(shù)為17層，總建筑面積43600平方米。建筑風(fēng)格宜以現(xiàn)代建筑風(fēng)格為主，均采用現(xiàn)代時(shí)尚建筑風(fēng)格，外墻貼外墻瓷磚，白色窗套及腰線，以時(shí)尚流行色調(diào)為主；底層商業(yè)以經(jīng)營當(dāng)?shù)刂〕詾橹?。?）商貿(mào)大廈（家居館）本項(xiàng)目商貿(mào)大廈以經(jīng)營家具、家紡、建材、櫥柜以及裝修、裝潢業(yè)務(wù)為主的家居一站式購物廣場(chǎng)，總建筑面積31050平方米。家居館引入國內(nèi)知名家具、家紡等品牌，如全友、皇朝家私、掌上明珠、等（3）沿街商業(yè)區(qū)本項(xiàng)目沿街商業(yè)區(qū)分沿s329為a區(qū)，沿前進(jìn)街為b區(qū)，總建筑面積23150平方米。商業(yè)街采用摩爾商業(yè)街模式，匯聚餐飲、文化、服飾、娛樂等功能，采用錯(cuò)位經(jīng)營競(jìng)爭(zhēng)，配備行業(yè)齊全，規(guī)劃合理。通過招商

20、，引入國內(nèi)知名餐飲、服裝品牌，滿足東阿縣高檔消費(fèi)群體的購物需求，并且開設(shè)阿膠專賣店對(duì)外宣傳當(dāng)?shù)匕⒛z產(chǎn)品。（4）商務(wù)酒店本項(xiàng)目商務(wù)酒店按照四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建設(shè)，總建筑面積3160平方米，包含餐飲、健身、客房等服務(wù)。餐飲設(shè)宴會(huì)廳、茶社；客房設(shè)設(shè)標(biāo)準(zhǔn)間60間，豪華套房10套，以迎合相對(duì)高端的商務(wù)人士住宿需求。3.5主要建筑指標(biāo)表表3-1 主要建筑指標(biāo)表序號(hào)建設(shè)內(nèi)容數(shù)量單位備注一總建筑面積100960平方米1洛神湖商務(wù)港43600平方米2商貿(mào)大廈31050平方米3商務(wù)酒店3160平方米4沿街商業(yè)23150 平方米二廣場(chǎng)及道路面積8000平方米三綠化面積4000四容積率2.66五綠化率%10.54 項(xiàng)目實(shí)

21、施進(jìn)度計(jì)劃4.1建設(shè)期根據(jù)項(xiàng)目的工藝技術(shù)方案及工程建設(shè)規(guī)模，項(xiàng)目建設(shè)工程從項(xiàng)目可行性研究報(bào)告批準(zhǔn)之日開始計(jì)算，通過初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、設(shè)備訂貨、土建施工、設(shè)備安裝和調(diào)試、試運(yùn)行到正式投產(chǎn)，計(jì)劃用15個(gè)月時(shí)間完成項(xiàng)目建設(shè)。4.2項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃本項(xiàng)目在可行性研究報(bào)告批復(fù)后，抓緊進(jìn)行工程初步設(shè)計(jì)工作，土建盡早提前施工，目的是實(shí)現(xiàn)采購、施工的合理交叉，縮短總的建設(shè)周期。本項(xiàng)目建設(shè)期15個(gè)月。計(jì)劃2010年12月前取得土地使用權(quán)并且完成項(xiàng)目立項(xiàng)，2011年1月-2011年2月進(jìn)行項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)及工程招標(biāo)，2011年3月份進(jìn)行動(dòng)工建設(shè)，計(jì)劃2012年3月份項(xiàng)目主體竣工，同時(shí)進(jìn)行室外景觀配套工程，2012年6

22、月份底完成項(xiàng)目建設(shè)。項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃表如下：表41 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表 時(shí)間 階段2010年2011年2012年101112123456789101112123456取得土地使用權(quán)可行性研究報(bào)告批復(fù)工程設(shè)計(jì)和工程招標(biāo)工程施工建設(shè)配套景觀工程竣工驗(yàn)收5 項(xiàng)目投資估算5.1 投資估算5.1.1 投資估算依據(jù)建筑工程費(fèi)用：參考類似工程的造價(jià)。其他費(fèi)用：按有關(guān)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算。流動(dòng)資金：按分項(xiàng)估算法進(jìn)行估算。5.1.2 編制說明（1）土地費(fèi)用：本項(xiàng)目占地約57畝，土地價(jià)款按照商業(yè)和住宅平均價(jià)60萬元/畝計(jì)算，本項(xiàng)目土地費(fèi)用暫按3420萬元計(jì)入。（2）工程費(fèi)用：一般土建按當(dāng)?shù)赝惤ㄖ锝诮Y(jié)算單位造價(jià)指標(biāo)，并結(jié)合本項(xiàng)目各建筑物實(shí)際情況估算。（3）前期費(fèi)用：本項(xiàng)目投資估算前期費(fèi)用主要包括勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)、可行性研究服務(wù)費(fèi)、環(huán)評(píng)費(fèi)等，按照市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行估算。（4）建設(shè)單位管理費(fèi)：按照土地費(fèi)用、建筑工程費(fèi)用和前期費(fèi)用之和的1.0%計(jì)入。（5）預(yù)備費(fèi)用：基本預(yù)備費(fèi)按工程費(fèi)用和其他費(fèi)用之和的2%計(jì)算；工程建設(shè)期較短，估算沒有考慮漲價(jià)因素。5.1.3項(xiàng)目總投資估算及構(gòu)成項(xiàng)目總投資估算額23410萬元，包括建設(shè)投資 21007萬元，建設(shè)期利息403.2萬元，鋪底流動(dòng)資金2000萬元。建設(shè)投資中，土地費(fèi)用3420萬元，工程費(fèi)用15492.6萬元，前期費(fèi)用1134.4萬元，建設(shè)單位