（房地產(chǎn)）方案設(shè)計(jì)管理流程

1、方案設(shè)計(jì)管理流程編號(hào)：jh-op-sj02版號(hào)：a/0頁碼：第 9 頁 共9頁方案設(shè)計(jì)管理流程編制日期審核日期批準(zhǔn)日期修訂記錄日 期修訂狀態(tài)修訂內(nèi)容修訂人審核人批準(zhǔn)人1. 流程概況流程目的為規(guī)范公司項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)階段的操作流程，加強(qiáng)對(duì)此階段各環(huán)節(jié)的監(jiān)控，確保設(shè)計(jì)質(zhì)量、進(jìn)度和控制成本。流程范圍公司開發(fā)項(xiàng)目在政府控規(guī)基礎(chǔ)上進(jìn)行的項(xiàng)目規(guī)劃方案設(shè)計(jì)階段的工作；政府未進(jìn)行規(guī)劃的地塊進(jìn)行規(guī)劃、報(bào)批和報(bào)建。定義規(guī)劃設(shè)計(jì)方案：是城市規(guī)劃管理部門提供的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)該項(xiàng)目的要求。流程主導(dǎo)部門規(guī)劃設(shè)計(jì)部流程參與部門規(guī)劃設(shè)計(jì)部、營銷策劃部、成本管理部、工程管理部、財(cái)務(wù)管理部上游流程名稱下游流程名稱子流

2、程名稱概念設(shè)計(jì)管理流程初步設(shè)計(jì)管理流程材料設(shè)備選型定板管理流程部門流程中承擔(dān)職責(zé)規(guī)劃設(shè)計(jì)部1. 負(fù)責(zé)編寫規(guī)劃方案設(shè)計(jì)任務(wù)書、建筑方案設(shè)計(jì)任務(wù)書2. 負(fù)責(zé)根據(jù)“項(xiàng)目設(shè)計(jì)計(jì)劃”編寫實(shí)施階段設(shè)計(jì)管理工作計(jì)劃3. 負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)過程中設(shè)計(jì)方案調(diào)整、設(shè)計(jì)成果的管理4. 負(fù)責(zé)組織對(duì)相關(guān)部門、外部專家對(duì)建筑設(shè)計(jì)方案的評(píng)審5. 負(fù)責(zé)提供景觀設(shè)計(jì)師、室內(nèi)設(shè)計(jì)師所需的設(shè)計(jì)圖紙工程管理部（報(bào)建）1. 負(fù)責(zé)了解當(dāng)?shù)卣_發(fā)操作流程2. 負(fù)責(zé)獲取當(dāng)?shù)馗黝惖胤叫缘慕ㄔO(shè)法規(guī)3. 負(fù)責(zé)提供當(dāng)?shù)馗髡块T對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的要求及規(guī)劃要點(diǎn)4. 負(fù)責(zé)了解市政總體規(guī)劃趨勢(shì)，對(duì)方案設(shè)計(jì)提出設(shè)計(jì)建議5. 負(fù)責(zé)提供除規(guī)劃要點(diǎn)以外的地塊周邊相關(guān)資料6.

3、 負(fù)責(zé)向規(guī)劃設(shè)計(jì)部提交政府部門對(duì)項(xiàng)目建筑單體方案的批文7. 負(fù)責(zé)向規(guī)劃設(shè)計(jì)部提交政府部門對(duì)項(xiàng)目總體規(guī)劃方案的批文營銷策劃部/工程管理部1. 參加規(guī)劃方案、建筑單體評(píng)審2. 參加對(duì)實(shí)施戶型方案評(píng)審成本管理部1. 負(fù)責(zé)提供規(guī)劃方案、建筑方案設(shè)計(jì)成本限額（成本測(cè)算）2. 負(fù)責(zé)對(duì)方案設(shè)計(jì)進(jìn)行設(shè)計(jì)概算3. 負(fù)責(zé)項(xiàng)目成本概算，以及項(xiàng)目投資收益的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)公司領(lǐng)導(dǎo)1. 設(shè)計(jì)總監(jiān)審核、總經(jīng)理審批方案設(shè)計(jì)任務(wù)書2. 設(shè)計(jì)總監(jiān)審核、總經(jīng)理審批方案設(shè)計(jì)單位招標(biāo)文件3. 參與設(shè)計(jì)單位招標(biāo)和競(jìng)標(biāo)評(píng)審和會(huì)簽4. 設(shè)計(jì)總監(jiān)審核、總經(jīng)理審批方案設(shè)計(jì)成果總經(jīng)理辦公會(huì)1. 負(fù)責(zé)對(duì)規(guī)劃方案設(shè)計(jì)、建筑方案設(shè)計(jì)的設(shè)計(jì)單位的競(jìng)標(biāo)方案進(jìn)行聽

4、證在確保設(shè)計(jì)品質(zhì)的前提下控制設(shè)計(jì)周期（參考值）序號(hào)設(shè)計(jì)階段起始點(diǎn)結(jié)束點(diǎn)基準(zhǔn)值（工作日）備注1 概念規(guī)劃設(shè)計(jì)招投標(biāo)項(xiàng)目可研報(bào)告通過投資委員會(huì)聽證后確定概念設(shè)計(jì)單位及概念設(shè)計(jì)方案15（30）括號(hào)內(nèi)數(shù)字適用于“大盤”。其他均適用于一般項(xiàng)目。當(dāng)大盤設(shè)計(jì)分期實(shí)現(xiàn)時(shí)，以當(dāng)期設(shè)計(jì)規(guī)模為準(zhǔn)概念設(shè)計(jì)確定概念設(shè)計(jì)單位后概念規(guī)劃設(shè)計(jì)完成20（40）概念規(guī)劃調(diào)整概念規(guī)劃設(shè)計(jì)完成項(xiàng)目策劃報(bào)告調(diào)整完成102實(shí)施方案方案設(shè)計(jì)招標(biāo)項(xiàng)目策劃報(bào)告調(diào)整完成確定方案設(shè)計(jì)單位20（30）方案設(shè)計(jì)確定方案設(shè)計(jì)單位后方案設(shè)計(jì)完成25（50）方案調(diào)整方案設(shè)計(jì)完成報(bào)批方案圖完成10初步設(shè)計(jì)報(bào)批方案圖完成實(shí)施方案成果完成303施工圖實(shí)施方案成果

5、完成主體施工圖成果完成45總計(jì)主體施工圖成果完成175（245）1、 設(shè)計(jì)招投標(biāo)：多數(shù)項(xiàng)目采用設(shè)計(jì)招投標(biāo)的形式，基準(zhǔn)值以招投標(biāo)周期為參考。設(shè)計(jì)招投標(biāo)的前段為設(shè)計(jì)與策劃互動(dòng)的時(shí)間，由地區(qū)公司自行設(shè)定。2、 擴(kuò)初成果（初步設(shè)計(jì)）：包括報(bào)批擴(kuò)初文本、示范區(qū)策劃案及材料部品清單等，詳見設(shè)計(jì)管理階段實(shí)施方案成果標(biāo)準(zhǔn)；3、 施工圖成果：包括報(bào)建施工圖（即正式施工圖，不允許報(bào)建施工圖與正式施工圖為2套圖的情況）及材料及部品定板、定樣等，詳見設(shè)計(jì)管理施工圖成果標(biāo)準(zhǔn)；4、 “大盤”是指建筑面積300000平方米以上（包括300000平方米）的樓盤；5、 本表為日歷日。2. 流程圖3. 工作程序 規(guī)劃設(shè)計(jì)3.1

6、規(guī)劃方案設(shè)計(jì)任務(wù)書的編制和審批3.1.1規(guī)劃設(shè)計(jì)部設(shè)計(jì)資料收集：1）項(xiàng)目發(fā)展小組提供項(xiàng)目可行性研究報(bào)告、項(xiàng)目策劃報(bào)告2）工程管理部提供建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點(diǎn)及當(dāng)?shù)卣飨嚓P(guān)部門的地方性法規(guī)、政府規(guī)章、規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)等3）成本管理部提供方案設(shè)計(jì)成本限額4）規(guī)劃設(shè)計(jì)部提供“初勘報(bào)告”3.1.2規(guī)劃設(shè)計(jì)部根據(jù)設(shè)計(jì)資料編寫規(guī)劃方案設(shè)計(jì)任務(wù)書、設(shè)計(jì)管理工作計(jì)劃，并落實(shí)確定規(guī)劃指標(biāo)，規(guī)劃指標(biāo)應(yīng)包含以下內(nèi)容：1）土地面積2）建筑容積率3）建筑密度4）綠化率5）建筑控制高度6）退界條件7）設(shè)計(jì)限額指標(biāo)8）設(shè)計(jì)成果要求9）完成時(shí)間3.1.3規(guī)劃設(shè)計(jì)部組織相關(guān)部門和人員參與規(guī)劃方案設(shè)計(jì)任務(wù)書評(píng)審。營銷策劃部、成本

7、管理部、工程管理部、分管領(lǐng)導(dǎo)參與評(píng)審。3.1.4規(guī)劃設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)整理評(píng)審紀(jì)要，并填報(bào)設(shè)計(jì)任務(wù)書會(huì)簽表，規(guī)劃設(shè)計(jì)部、營銷策劃部、工程管理部以及分管領(lǐng)導(dǎo)參與會(huì)簽，總經(jīng)理辦公會(huì)聽證、總經(jīng)理審批后執(zhí)行。規(guī)劃設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)將評(píng)審意見落實(shí)到最終版的設(shè)計(jì)任務(wù)書中。3.1.5規(guī)劃方案設(shè)計(jì)任務(wù)書審批通過后由規(guī)劃設(shè)計(jì)部提交所選擇的設(shè)計(jì)單位進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)劃方案設(shè)計(jì)。3.2 規(guī)劃方案設(shè)計(jì)過程管理及成果評(píng)審3.2.1按招標(biāo)管理流程組織設(shè)計(jì)單位招標(biāo)。3.2.2規(guī)劃設(shè)計(jì)部安排設(shè)計(jì)單位人員現(xiàn)場(chǎng)勘察并描述現(xiàn)場(chǎng)概況。3.2.3規(guī)劃設(shè)計(jì)部安排設(shè)計(jì)中期交流，及時(shí)溝通解決設(shè)計(jì)過程中的問題，保證按計(jì)劃和設(shè)計(jì)要求深化完3.2.4善設(shè)計(jì)，并負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)計(jì)

8、單位提交的設(shè)計(jì)成果的初審和簽收。3.2.5規(guī)劃設(shè)計(jì)部組織外部專家和內(nèi)部評(píng)審會(huì)對(duì)設(shè)計(jì)單位提交的設(shè)計(jì)成果進(jìn)行評(píng)審并提出改進(jìn)意見。3.2.6規(guī)劃設(shè)計(jì)部、營銷策劃部、成本管理部、工程管理部以及分管領(lǐng)導(dǎo)參加評(píng)審并形成決議。3.2.7由規(guī)劃設(shè)計(jì)部整理總結(jié)，形成規(guī)劃方案設(shè)計(jì)評(píng)審紀(jì)要（參見項(xiàng)目實(shí)施方案評(píng)審技術(shù)評(píng)價(jià)表），并填報(bào)設(shè)計(jì)評(píng)審表，相關(guān)人員會(huì)簽。3.2.8規(guī)劃設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)整理并向設(shè)計(jì)單位提交修改意見，設(shè)計(jì)單位根據(jù)評(píng)審意見對(duì)規(guī)劃方案進(jìn)行調(diào)整完善。規(guī)劃設(shè)計(jì)部經(jīng)理負(fù)責(zé)評(píng)審決議在設(shè)計(jì)方案中的落實(shí)。3.3 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案成果確定3.3.1規(guī)劃設(shè)計(jì)部對(duì)設(shè)計(jì)單位修改調(diào)整后規(guī)劃方案設(shè)計(jì)進(jìn)行審核簽收。規(guī)劃設(shè)計(jì)部、營銷策劃部、成

9、本管理部、工程管理部以及分管領(lǐng)導(dǎo)在設(shè)計(jì)評(píng)審表上會(huì)簽，由總經(jīng)理辦公會(huì)聽證、總經(jīng)理審批后定稿。3.4 項(xiàng)目成本概算3.4.1成本管理部對(duì)設(shè)計(jì)概算進(jìn)行審核，對(duì)方案設(shè)計(jì)成果超出項(xiàng)目目標(biāo)成本測(cè)算的，提出成本建議并提交評(píng)審會(huì)進(jìn)行方案修改或增加成本預(yù)算。3.4.2財(cái)務(wù)管理部根據(jù)審核后的設(shè)計(jì)概算進(jìn)行項(xiàng)目總成本概算。財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)對(duì)該階段項(xiàng)目總成本組織成本概算、投資收益修正，并形成下階段預(yù)控目標(biāo)成本。3.5 規(guī)劃設(shè)計(jì)報(bào)批報(bào)建3.5.1規(guī)劃設(shè)計(jì)部將審批后的規(guī)劃方案設(shè)計(jì)資料提交工程管理部進(jìn)行報(bào)建。3.5.2工程管理部按計(jì)劃時(shí)間完成規(guī)劃方案的報(bào)批報(bào)建。3.5.3工程管理部按時(shí)向規(guī)劃設(shè)計(jì)部提交規(guī)劃方案設(shè)計(jì)批復(fù)文件，規(guī)劃設(shè)計(jì)部

10、根據(jù)批復(fù)情況進(jìn)行建筑方案設(shè)計(jì)工作。3.6 由規(guī)劃設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)“規(guī)劃方案設(shè)計(jì)”與“建筑方案設(shè)計(jì)”程序的流轉(zhuǎn)和工作協(xié)調(diào)。建筑方案設(shè)計(jì)3.7 建筑方案設(shè)計(jì)任務(wù)書的編制和審批3.7.1規(guī)劃設(shè)計(jì)部收集整理以下建筑方案設(shè)計(jì)資料：1）規(guī)劃方案和公司內(nèi)部評(píng)審意見；2）工程管理部提供政府部門規(guī)劃審批通過批文；3）項(xiàng)目策劃報(bào)告（包括：戶型建議、公建配套單體建議）；4）建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)水平的確定（建設(shè)地點(diǎn)、建設(shè)規(guī)模、占地面積、建筑標(biāo)準(zhǔn)、主要設(shè)備、配套設(shè)施等）；5）項(xiàng)目?jī)?nèi)容和要求（包括規(guī)劃、建筑、結(jié)構(gòu)、水、電、暖通、環(huán)保等專業(yè)的基本要求）；6）成本管理部提供設(shè)計(jì)成本限額。3.7.2規(guī)劃設(shè)計(jì)部根據(jù)設(shè)計(jì)資料編寫建筑方案設(shè)計(jì)任務(wù)書。

11、3.7.3規(guī)劃設(shè)計(jì)部組織相關(guān)部門和人員進(jìn)行建筑方案設(shè)計(jì)任務(wù)書評(píng)審。規(guī)劃設(shè)計(jì)部、成本管理部、營銷策劃部、工程管理部、分管領(lǐng)導(dǎo)、總經(jīng)理參與評(píng)審。3.7.4規(guī)劃設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)整理評(píng)審紀(jì)要，并填報(bào)設(shè)計(jì)任務(wù)書會(huì)簽表，規(guī)劃設(shè)計(jì)部、成本管理部、營銷策劃部、工程管理部以及分管領(lǐng)導(dǎo)參與會(huì)簽，總經(jīng)理辦公會(huì)聽證、總經(jīng)理審批后執(zhí)行。規(guī)劃設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)將評(píng)審意見落實(shí)最終版的設(shè)計(jì)任務(wù)書中。3.7.5建筑方案設(shè)計(jì)任務(wù)書審批通過后由規(guī)劃設(shè)計(jì)部提交所選擇的設(shè)計(jì)單位進(jìn)行建筑方案設(shè)計(jì)。3.8 建筑方案設(shè)計(jì)過程管理及成果評(píng)審3.8.1規(guī)劃設(shè)計(jì)部將建筑方案設(shè)計(jì)任務(wù)書提交設(shè)計(jì)單位。3.8.2并安排設(shè)計(jì)中期交流，及時(shí)溝通解決設(shè)計(jì)過程中的問題。保證

12、按計(jì)劃和設(shè)計(jì)要求深化完善設(shè)計(jì)，并負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)計(jì)單位提交設(shè)計(jì)成果的初審和簽收。3.8.3設(shè)計(jì)單位按照建筑方案設(shè)計(jì)任務(wù)書要求完成建筑方案設(shè)計(jì)，提交規(guī)劃設(shè)計(jì)部。3.8.4進(jìn)行建筑方案設(shè)計(jì)評(píng)審1）外部專家評(píng)審a) 規(guī)劃設(shè)計(jì)部根據(jù)“公司建筑方案設(shè)計(jì)確認(rèn)成果要求”準(zhǔn)備資料：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)文件、圖紙文件和單體工作模型。b) 規(guī)劃設(shè)計(jì)部組織召開建筑設(shè)計(jì)方案專家評(píng)審會(huì)，形成方案意見。2）公司內(nèi)部評(píng)審a)規(guī)劃設(shè)計(jì)部組織成本管理部、營銷策劃部、工程管理部、分管領(lǐng)導(dǎo)參加建筑方案評(píng)審并形成決議。b)由規(guī)劃設(shè)計(jì)部整理總結(jié)，形成建筑方案設(shè)計(jì)評(píng)審紀(jì)要（參見項(xiàng)目實(shí)施方案評(píng)審技術(shù)評(píng)價(jià)表），并填報(bào)設(shè)計(jì)評(píng)審表、實(shí)施戶型確認(rèn)表，各相關(guān)人員會(huì)簽。

13、3.8.5規(guī)劃設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)整理并向設(shè)計(jì)單位提交評(píng)審意見，設(shè)計(jì)單位根據(jù)評(píng)審意見對(duì)建筑方案進(jìn)行調(diào)整完善。規(guī)劃設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)評(píng)審決議在設(shè)計(jì)方案中的落實(shí)。3.9 建筑方案設(shè)計(jì)成果確定3.9.1設(shè)計(jì)單位完成建筑方案設(shè)計(jì)的調(diào)整完善并提交設(shè)計(jì)成果，由規(guī)劃設(shè)計(jì)部簽收。3.9.2規(guī)劃設(shè)計(jì)部對(duì)設(shè)計(jì)單位修改調(diào)整后規(guī)劃方案設(shè)計(jì)進(jìn)行審核定稿。規(guī)劃設(shè)計(jì)部、成本管理部、營銷策劃部、工程管理部經(jīng)理以及分管領(lǐng)導(dǎo)在設(shè)計(jì)評(píng)審表上會(huì)簽，由總經(jīng)理辦公會(huì)聽證、總經(jīng)理審批后定稿。3.10 項(xiàng)目成本概算3.10.1成本部對(duì)設(shè)計(jì)概算進(jìn)行審核，成本管理部復(fù)核。對(duì)設(shè)計(jì)概算超出項(xiàng)目目標(biāo)成本測(cè)算的，提出成本意見并提交評(píng)審會(huì)進(jìn)行方案修改或增加成本預(yù)算。3.10.2成本管理部負(fù)責(zé)將審核后的設(shè)計(jì)概算提交財(cái)務(wù)管理部進(jìn)行項(xiàng)目總成本概算。財(cái)務(wù)管理部負(fù)責(zé)對(duì)該階段項(xiàng)目總成本組織成本概算、投資收益修正，并形成下階段預(yù)控目標(biāo)成本。財(cái)務(wù)管理部審核。3.11 報(bào)批報(bào)建3.11.1工程管理部負(fù)責(zé)將建筑方案設(shè)計(jì)向政府部門報(bào)建，通過后向規(guī)劃設(shè)計(jì)部提交報(bào)建批文，進(jìn)行初