XXXX酒店項(xiàng)目建議書(浦發(fā)樣本)1

1、xxxx酒店改造工程項(xiàng)目建議書一、 總論（一） 項(xiàng)目名稱：xxx酒店改造工程（二） 項(xiàng)目建設(shè)單位概況1、 名稱：xxx有限公司2、 注冊地址：xxxx3、 法定代表人：xxx二、 項(xiàng)目概況1、 建設(shè)地點(diǎn)：xxxxx2、 建設(shè)內(nèi)容：（1）裝修工程xx酒店總面積16349平方米，酒店共160間客房，其中包括標(biāo)準(zhǔn)間130間，豪華單人間12間，行政單間12間，行政套房4間，豪華套房2間。（2） 鹽療spa館包含鹽療spa貴賓房、鹽霧蒸汽室、鹽粉理療室、礦物鹽溫療理室、礦物鹽療理桑拿浴、鹽水溫療池、礦物鹽泥療理工作坊、溫療暖睡床、鹽浮聲納沉睡池、鹽水漂浮按摩護(hù)理室、礦物鹽溫療敷體護(hù)理室及熱帶雨林花淋浴沖

2、淋系統(tǒng)等。3、投資估算（1）投資估算依據(jù)a、本項(xiàng)目總體規(guī)劃方案。b、本項(xiàng)目各工程預(yù)決算書。（2）建設(shè)投資估算經(jīng)測算，本項(xiàng)目建設(shè)投資為5200萬元，本次需投入5306.92萬元，其中建設(shè)投資靜態(tài)部份5200萬元，建設(shè)投資動(dòng)態(tài)部份106.92萬元，具體構(gòu)成詳見附表1-1。a、 裝修工程投資2600萬元 b、中央空調(diào)系統(tǒng)投資800萬元c、消防系統(tǒng)投資760萬元d、配套設(shè)施設(shè)備投資1040萬元e、建設(shè)期利息106.92萬元是指建設(shè)期內(nèi)因貸款而產(chǎn)生的貸款利息。本項(xiàng)目擬申請銀行貸款3600萬元，貸款利率為5.94%，貸款期限3年，建設(shè)期貸款利息總額為106.92萬元。（3） 流動(dòng)資金估算根據(jù)本項(xiàng)目具體特點(diǎn)

3、，流動(dòng)資金按建設(shè)投資的2%確定，取整為100萬元。（4） 項(xiàng)目總投資項(xiàng)目總投資5406.92萬元，主要構(gòu)成為：建設(shè)投資其中：靜態(tài)部份5200萬元?jiǎng)討B(tài)部份106.92萬元 流動(dòng)資金100萬元（5） 資金使用計(jì)劃本項(xiàng)目計(jì)劃工期為六個(gè)月，即2010年1月至2010年6月，資金使用計(jì)劃為2010年1-6月 2010年7月至2011年6月 建設(shè)投資（不含建設(shè)期利息） 4940萬元 260萬元建設(shè)期利息 106.92萬元流動(dòng)資金 100萬元合計(jì)：5406.92萬元資金使用計(jì)劃詳見附表2。4、 資金來源本項(xiàng)目總投資為5406.92萬元，具體來源如下：a、自籌資金1806.92萬元，占項(xiàng)目總投資的33%；b、

4、申請銀行貸款3600萬元，占總投資的67%，銀行貸款利率5.94%，貸款期限3年。5、財(cái)務(wù)評價(jià)a、財(cái)務(wù)評價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選?。?）計(jì)算期本項(xiàng)目計(jì)算期定為11年，其中建設(shè)期按1年測算，營運(yùn)期10年，主要根據(jù)設(shè)施和設(shè)備的使用壽命期限確定。（2）財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率（ic）基準(zhǔn)收益率參照銀行貸款利息5.94%，加風(fēng)險(xiǎn)收益率確定，本項(xiàng)目確定為8%。（3）平均房價(jià)根據(jù)目前實(shí)際開房房間數(shù)和房間價(jià)格取得。（4）稅費(fèi)率本項(xiàng)目各種稅費(fèi)率如下：稅費(fèi)項(xiàng)目計(jì)稅依據(jù)稅費(fèi)率營業(yè)稅以營業(yè)收入為基數(shù)5%城市維護(hù)建設(shè)稅以營業(yè)稅為基數(shù)7%教育費(fèi)附加以營業(yè)稅為基數(shù)3%所得稅以利潤總額為基數(shù)15%b、 營業(yè)收入和營業(yè)稅金及附加測算 、營業(yè)

5、收入測算（詳見附表3）本項(xiàng)目是根據(jù)市場分析和死海目前經(jīng)營情況進(jìn)行分析的，營業(yè)收入包括鹽療酒店客房收入和鹽療服務(wù)收入，暫未考慮其他收入及對死海門票其他收益的影響，具體測算詳見附表3。在運(yùn)營期年均收入為2199.92萬元。具體測算如下：客房收入運(yùn)營期年均收入1681.92萬元，本項(xiàng)目可用房每日160間，運(yùn)營期入住率為60%，即日均開房數(shù)為96間，年開房總數(shù)3.5萬間。本項(xiàng)目房間主要為標(biāo)準(zhǔn)間和豪單共計(jì)142間占89%，房價(jià)為平時(shí)480元，周末及黃金周房價(jià)為680元，考慮到團(tuán)隊(duì)及協(xié)議單位的折扣價(jià)及單人價(jià)、行政套房價(jià)格影響，將平均房價(jià)定為480元。（詳見附表3-1）鹽療收入運(yùn)營期年均收入438萬元，本項(xiàng)

6、目預(yù)計(jì)日均消費(fèi)人次為100人次，年均消費(fèi)人次3.65人次，平均消費(fèi)價(jià)格為120元/人次。（詳見附表3-2）、 營業(yè)稅金及附加本項(xiàng)目應(yīng)繳納營業(yè)稅，稅率為5%，城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加分別為7%、3%，具體測算詳見附表3。c、 成本費(fèi)用估算成本費(fèi)用估算詳見附表4、附表3-1、附表3-2，具體估算為： 、營業(yè)成本估算營業(yè)期第一年客房營業(yè)成本按房費(fèi)收入的6%測算，隨管理規(guī)范及管理水平的提高，逐漸降至5%。營業(yè)期內(nèi)鹽療服務(wù)成本按鹽療收入的2%測算。、人員工資及水電費(fèi)人員工資及水電費(fèi)按營業(yè)收入的5%測算。 、廣告及業(yè)務(wù)推廣廣告及業(yè)務(wù)推廣按營業(yè)收入的2%測算。 、維修費(fèi)維修費(fèi)按折舊費(fèi)的15%測算。 、管理

7、費(fèi)用營業(yè)期各年管理費(fèi)用按營業(yè)收入的1%測算。 、折舊及攤銷估算本項(xiàng)目分類折舊及攤銷，按直線法計(jì)算折舊和攤銷，具體折舊及攤銷年限詳見附表4-1。根據(jù)附表4-1的測算結(jié)果，前五年的折舊及攤銷費(fèi)年均為524.69萬元，第六年至第十年504.69萬元。 、財(cái)務(wù)費(fèi)用本項(xiàng)目財(cái)務(wù)費(fèi)用為銀行貸款在經(jīng)營期所發(fā)生的利息費(fèi)用以及相應(yīng)的手續(xù)費(fèi)。d、 財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 、利潤測算經(jīng)測算，本項(xiàng)目經(jīng)營期內(nèi)累計(jì)實(shí)現(xiàn)利潤總額為11068.04萬元，年均實(shí)現(xiàn)利潤總額為1106.8萬元，年均投資利稅率為20.47%。所得稅率按15%測算，年均上繳所得稅166.02萬元。在整個(gè)經(jīng)營期內(nèi)累計(jì)實(shí)現(xiàn)凈利潤9407.83萬元，年均實(shí)現(xiàn)凈利潤94

8、0.78萬元，年均稅后投資利潤率17.4%。利潤測算詳見附表5 、財(cái)務(wù)盈利能力分析經(jīng)測算，本項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為25.36%，凈財(cái)務(wù)現(xiàn)值（ic=8%）為4444.35萬元，動(dòng)態(tài)稅后投資回收期為4.38年（不含建設(shè)期）；稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為28.82%，稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為5461.14萬元，稅前投資回收期為3.9年（不含建設(shè)期）。本項(xiàng)目稅前、稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率均大于確定的基準(zhǔn)收益率8%，稅前、稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值均大于零，投資回收期較短，這說明本項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。、償債能力分析本項(xiàng)目銀行借款總額為3600萬元，期限3年，年利率5.94%。按最大還款能力（凈利潤的90%、折舊和攤銷的100

9、%）測算：借款償還期為2.81年，完全能滿足貸款要求。按借款要求測算：借款償還期3年，滿足借款要求。還款期平均利息備付率=稅息前利潤/當(dāng)期應(yīng)利息費(fèi)=8.11，大于2。還款期償債備率=可用于還本付息資金/當(dāng)期應(yīng)還本付息金額=1.06，大于1。借款償還詳見附表7。e、 不確定性分析、敏感性分析本項(xiàng)目選取價(jià)格、建設(shè)投資、經(jīng)營成本三個(gè)因素進(jìn)行敏感性分析，分析其變化對所得稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率，投資回收期和年均實(shí)現(xiàn)利潤總額的影響。當(dāng)價(jià)格降低10%時(shí)，稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為20.57%，投資回收期為5.27年，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為3126.91萬元；當(dāng)經(jīng)營成本增加10%時(shí)，稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為24.6%，投資回收期為4

10、.51年，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為4232.49萬元；當(dāng)建設(shè)投資增加10%時(shí)，稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為22.3%，投資回收期為4.91年，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為3956.97萬元。測算結(jié)果表明本項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，具體測算詳見附表8。、盈虧平均分析以營業(yè)收入表示的盈虧平衡點(diǎn)（bep），其計(jì)算公式為：bep=年均固定總成本/（年均銷售收入-年均可變成本-年均銷售稅金及附加）100%計(jì)算結(jié)果表明，該項(xiàng)目只要預(yù)測營業(yè)收入的42.02%時(shí)，也就是年均營業(yè)收入達(dá)到890.79萬元時(shí)，項(xiàng)目即可保本。f、財(cái)務(wù)評價(jià)結(jié)論該項(xiàng)目在整個(gè)經(jīng)營期內(nèi)年均實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入2119.92萬元，年均實(shí)現(xiàn)凈利潤940.78萬元，稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為25.36%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ic=8%）為4444.35萬元，稅后投資回收期為4.38年（不含建設(shè)期）。貸款償還期在3年內(nèi)，如