贛州市地產(chǎn)工程部項(xiàng)目產(chǎn)品及工程建議書(shū)

1、項(xiàng)目產(chǎn)品及工程建議書(shū)第一部分：贛州市典型樓盤調(diào)查一、 調(diào)查對(duì)象：根據(jù)站北項(xiàng)目特性，本次調(diào)查選擇占地超百畝，物業(yè)類型多樣，分期開(kāi)發(fā)，市場(chǎng)占有率及口碑良好的住宅開(kāi)發(fā)樓盤為主要調(diào)查對(duì)象。樓盤內(nèi)容蔚藍(lán)半島水岸新天黃金時(shí)代時(shí)間公園濱江 愛(ài)丁堡開(kāi)發(fā)商贛州德威房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司豪德置業(yè)（贛州）公司贛州永德泰置業(yè)有限公司江西時(shí)間控股投資有限公司贛州新景源置業(yè)有限公司建設(shè)周期2003-2005-2004-2004-2006-占地面積76667 8630592000754260105畝容積率r/可售面積s2.342.592.221.88建筑面積180000223183150000綠地率40%40%建筑密度32.1

2、%3238%住宅面積1200戶149400（1094套）1108900戶商業(yè)面積18000公建面積46300物業(yè)類型/配比二、 調(diào)查方向及內(nèi)容：1、 調(diào)查方向：項(xiàng)目規(guī)劃及設(shè)計(jì)、項(xiàng)目配套、項(xiàng)目產(chǎn)品、項(xiàng)目工程2、調(diào)查內(nèi)容：2-1 項(xiàng)目規(guī)劃及設(shè)計(jì)（詳見(jiàn)附第一頁(yè)）2-2 項(xiàng)目配套（詳見(jiàn)附第二頁(yè)）樓盤內(nèi)容蔚藍(lán)半島水岸新天黃金時(shí)代時(shí)間公園濱江 愛(ài)丁堡機(jī)電配套泳池有有有無(wú)無(wú)樓宇自控系統(tǒng)只有電梯監(jiān)控系統(tǒng)只有電梯監(jiān)控系統(tǒng)只有電梯監(jiān)控系統(tǒng)無(wú)無(wú)綜合布線有有有有有背景廣播音樂(lè)有有有有未知家庭防盜報(bào)警系統(tǒng)無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)電視監(jiān)控系統(tǒng)有有有有有可視對(duì)講系統(tǒng)有有有有有紅外線周邊防范系統(tǒng)有有有有有無(wú)線巡更系統(tǒng)有有有有有主入口門禁系

3、統(tǒng)有有有有未知車庫(kù)管理系統(tǒng)有有有有無(wú)火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)有有有無(wú)無(wú)三表遠(yuǎn)傳抄表系統(tǒng)無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)2-3 項(xiàng)目產(chǎn)品（詳見(jiàn)附第三頁(yè)）2-4 項(xiàng)目工程（詳見(jiàn)附第四頁(yè)） 三、 調(diào)查小結(jié)：n 項(xiàng)目規(guī)劃及設(shè)計(jì)1、在規(guī)劃設(shè)計(jì)均能夠綜合利用項(xiàng)目地塊周邊配套資源形成較完善的交通組織、環(huán)境景觀、小區(qū)配套和管理服務(wù)體系。有較高的綠化率。2、總平面布局大多采用有圍核無(wú)明顯組團(tuán)設(shè)計(jì)；住宅布局上無(wú)明顯圍合，高/多層分區(qū)布置；在商業(yè)布局上無(wú)大體量集中布置，多為街鋪底商。3、內(nèi)部設(shè)施配套上多為均衡布置。4、具有人車分流的意圖及考慮交通的便利性。在停車系統(tǒng)的設(shè)置中能夠結(jié)合成本的因素綜合考慮盡量的減少地下停車增加地面停車的數(shù)量減少成本的

4、投入或結(jié)合地勢(shì)綜合設(shè)置。個(gè)別樓盤采取人車分流，大多為人車混流；多采用地下停車與地上部分停車相結(jié)合，有些樓盤在底層設(shè)置車庫(kù)。5、人防設(shè)置在地庫(kù)，與地下停車場(chǎng)結(jié)合考慮，多在高層區(qū)域下。6、均能合理利用原有地形進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。7、建筑風(fēng)格主要以現(xiàn)代風(fēng)格或現(xiàn)代新古典風(fēng)格為主。8、多采用分期滾動(dòng)開(kāi)發(fā)模式。9、主力戶型以3-2-2為主，面積區(qū)間在100140。10、建筑物之間的間距及有良好的景觀、采光和通風(fēng)。建筑間距均不小于1：1，朝向以南北向?yàn)橹鳌?1、產(chǎn)品組合多數(shù)按區(qū)域組合同面積區(qū)間同類型產(chǎn)品，頂層大多設(shè)計(jì)為復(fù)式樓。12、在產(chǎn)品方面均有不同程度的創(chuàng)新。13、在節(jié)能、環(huán)保設(shè)計(jì)方面投入度不大。14、開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)

5、主題主要是以異域歐陸風(fēng)格為主。15、多種物業(yè)并存，均先以多層進(jìn)入市場(chǎng)。16、均充分考慮小區(qū)內(nèi)部的商業(yè)配套需求和地塊周邊的配套需求。能引導(dǎo)并自身創(chuàng)造價(jià)值。n 項(xiàng)目配套1. 配套功能基本齊全。包括社區(qū)商業(yè)、會(huì)所、品質(zhì)物管、社區(qū)安全上都配備了智能化監(jiān)控系統(tǒng)。運(yùn)動(dòng)休閑設(shè)施有籃球場(chǎng)、休閑廣場(chǎng)、棋牌室、游泳池等。2. 會(huì)所均以內(nèi)外兼營(yíng)為主，包含娛樂(lè)、休閑及健身功能，建筑形態(tài)為社區(qū)景觀性建筑。3. 幼兒園的設(shè)計(jì)一般為社區(qū)的偏僻位置結(jié)合架空層的設(shè)計(jì)獨(dú)立布置，樓盤周邊有幼兒園的均未設(shè)置。4. 社區(qū)的配套商業(yè)主要以商業(yè)底商形式出現(xiàn)且作為小區(qū)形象展示面。5. 游泳池結(jié)合會(huì)所同時(shí)展示項(xiàng)目的整體形象。6. 各種配套以均

6、衡分散布置為主，以體現(xiàn)社區(qū)的均好性。7. 項(xiàng)目多以相對(duì)完善的、集中的配套作為啟動(dòng)區(qū)的展示面推出。n 項(xiàng)目產(chǎn)品1、 產(chǎn)品品質(zhì)均不同程度領(lǐng)先贛州市場(chǎng)，屬區(qū)域高檔次樓盤。2、 產(chǎn)品逐漸進(jìn)入小高層產(chǎn)品階段，套內(nèi)面積有明顯減小趨勢(shì)。3、 交樓標(biāo)準(zhǔn)仍以毛坯房為主。開(kāi)始注重建筑物內(nèi)公共空間的裝飾及效果營(yíng)造。4、 產(chǎn)品設(shè)計(jì)能吸納先進(jìn)地區(qū)產(chǎn)品理念及元素，與本地消費(fèi)習(xí)慣結(jié)合。5、 開(kāi)始注重小區(qū)景觀及物業(yè)管理。6、 總體把控力度增強(qiáng)，細(xì)部處理仍較粗放。7、 節(jié)能、環(huán)保技術(shù)及材料運(yùn)用不足。8、 產(chǎn)品設(shè)置上均引入小部分高端產(chǎn)品，并形成相對(duì)獨(dú)立的區(qū)域，在一定的容積率的控制下，對(duì)項(xiàng)目的相對(duì)價(jià)值有所提高。9、注重項(xiàng)目產(chǎn)品和居

7、住生活方式的聯(lián)系，有組織營(yíng)造的社區(qū)生活活動(dòng)氛圍。10、產(chǎn)品在立面造型及色彩上追求視覺(jué)效果的沖擊。調(diào)查樓盤交樓標(biāo)準(zhǔn)：住宅交樓標(biāo)準(zhǔn)：室內(nèi)地面：水泥砂漿找平；室內(nèi)墻面/天棚：混合砂漿抹面；門：高級(jí)防盜入戶門窗：鋁合金（塑鋼）帶紗窗，普通平板玻璃（小高層雙層玻璃）；廚房/衛(wèi)生間：墻面水泥砂漿抹面；地面水泥砂漿找平，防水處理；預(yù)留管道。水、電、天燃?xì)猓喝斫尤霊魳怯顚?duì)講系統(tǒng)：（彩顯）可視對(duì)講系統(tǒng)閉路電視：入戶網(wǎng)絡(luò)：到戶電話：到戶公共空間交樓標(biāo)準(zhǔn)：樓梯間：入口為不銹鋼防盜門，（彩顯）可視對(duì)講系統(tǒng)；花崗巖（高級(jí)地轉(zhuǎn)）地面；鐵藝欄桿木（鐵藝）扶手；墻面/天棚乳膠漆飾面；電梯間：地面采用花崗巖（高級(jí)地磚）面層；

8、墻面/天棚乳膠漆飾面。門套大理石（鋁塑）門套。電梯轎箱：不銹鋼內(nèi)飾，地面pvc材料。高層門廳：入口為不銹鋼防盜門，（彩顯）可視對(duì)講系統(tǒng)；地面采用花崗巖（高級(jí)地磚）地面；墻面/天棚乳膠漆飾面。消防樓梯：水泥砂漿（防滑地磚）面層；鐵欄桿鋼管（木）扶手；墻面/天棚乳膠漆飾面。n 項(xiàng)目工程1、 各樓盤在工期上都比國(guó)家定額工期有所提前，在相關(guān)合同約定中有明確工期要求和獎(jiǎng)懲措施。交房時(shí)間多以建筑工程整體驗(yàn)收時(shí)間為界線。2、 多以總承包方式發(fā)包，選擇本地或外地知名施工隊(duì)伍；配套工程及專項(xiàng)工程為甲方分包。對(duì)關(guān)鍵材料的采購(gòu)多為甲方指定品牌或甲方集中招標(biāo)。3、 在施工場(chǎng)地布置均由業(yè)主方統(tǒng)一規(guī)劃與分隔，甲方負(fù)責(zé)相關(guān)

9、標(biāo)段的“三通一平”或甲方給予部分管理費(fèi)用后由乙方自行負(fù)責(zé)。4、 為達(dá)到品牌效應(yīng)在質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)上大多要求達(dá)優(yōu)良標(biāo)準(zhǔn)，并要求安全文明施工樣板工地。5、 材料多使用合格產(chǎn)品，部分門、窗等使用品牌產(chǎn)品。6、 整個(gè)開(kāi)發(fā)節(jié)奏大多為分期滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，各專業(yè)搭接采取流水施工，穿插進(jìn)行。7、 在施工現(xiàn)場(chǎng)對(duì)客戶的參觀有專門綠色通道及專職人員引導(dǎo)。8、 分期開(kāi)發(fā)能夠形成相對(duì)獨(dú)立的施工區(qū)域，交樓后可獨(dú)立使用。第二部分：贛州市典型樓盤分析一、 優(yōu)點(diǎn)：項(xiàng)目規(guī)劃及設(shè)計(jì)（1） 總平面規(guī)劃：n 總體布局： 1、能綜合考慮項(xiàng)目周邊環(huán)境、路網(wǎng)結(jié)構(gòu)、綠地系統(tǒng)、市政配套、公建與住宅布局、空間環(huán)境等的內(nèi)在聯(lián)系，規(guī)劃成一個(gè)相對(duì)完善、獨(dú)立的社區(qū)。2

10、、能夠?qū)ν恋剡M(jìn)行綜合評(píng)估，實(shí)行物業(yè)分區(qū)布置和道路交通系統(tǒng)的布置；能結(jié)合地勢(shì)進(jìn)行地下室、車庫(kù)的設(shè)置；有大組團(tuán)的概念。體如濱江愛(ài)丁堡項(xiàng)目的山地建筑布置、蔚藍(lán)半島項(xiàng)目的商業(yè)區(qū)和內(nèi)部的會(huì)所、多層住宅的下沉。3、小區(qū)有中心景觀區(qū)及住宅能形成圍核效果。如蔚藍(lán)半島項(xiàng)目形成的是多層均為對(duì)中心景觀區(qū)的向心力。4、有滿足業(yè)主使用的配套物業(yè)。5、有較高的綠化率。并能通過(guò)架空層及集中車庫(kù)頂層覆土進(jìn)行綠化，營(yíng)造更好的空間效果。6、有利于安全防衛(wèi)和物業(yè)管理。n 住宅布局： 1、能綜合考慮用地條件、朝向、間距、綠地、層數(shù)、物業(yè)布置方式、群體組合、空間環(huán)境、建筑密度及當(dāng)?shù)叵M(fèi)習(xí)慣等因素。 2、，盡量避免和減少東西朝向的住宅，

11、如蔚藍(lán)半島項(xiàng)目中整體建筑通過(guò)弧形的布置改變東西向住宅的角度。 3、規(guī)避兵營(yíng)式排列布局，采用錯(cuò)位、半圍合、鋸齒等多種群體組合方式保證空間環(huán)境及建筑間距、采光、通風(fēng)等方面的要求，并著力營(yíng)造樓棟間的鄰里交往場(chǎng)所。 4、小區(qū)綠化率35%。n 商業(yè)布局： 1、能充分的考慮小區(qū)內(nèi)部的商業(yè)配套需求和地塊周邊的配套需求。如水岸新天、時(shí)間公園、蔚藍(lán)半島項(xiàng)目的內(nèi)部商業(yè)街及臨道路店面的設(shè)計(jì)。 2、社區(qū)內(nèi)部商業(yè)街的設(shè)計(jì)是作為整個(gè)項(xiàng)目的特色建筑和展示面的考慮，對(duì)提高項(xiàng)目的品質(zhì)有一定的提高。 3、商業(yè)區(qū)的布置基本作到和住宅生活區(qū)進(jìn)行有效的隔離，實(shí)現(xiàn)動(dòng)靜分離也有利商業(yè)氣氛的形成。 4、商業(yè)物業(yè)均在住宅產(chǎn)品大賣積聚足夠人氣及

12、具備交樓條件后整體包裝推售。 5、能合理設(shè)置公建服務(wù)設(shè)施，盡量避免煙塵、噪音等對(duì)生活區(qū)的干擾及污染。n 公建服務(wù)設(shè)施： 1、方便住戶生活， 公建服務(wù)設(shè)施規(guī)模、品種與住戶人口相對(duì)匹配。 2、均設(shè)置會(huì)所、泳池、運(yùn)動(dòng)設(shè)施、商業(yè)、物業(yè)管理、智能化、監(jiān)控系統(tǒng)、停車。 3、公建服務(wù)設(shè)施以方便使用、均衡布置為原則。n 交通組織：1、較合理組織人流、車流及車輛停放。能考慮住戶交通的便利性，盡可能作到人車分流。2、道路的布置能夠結(jié)合景觀體系、運(yùn)動(dòng)體系進(jìn)行設(shè)計(jì)。3、車行出入口及道路設(shè)計(jì)盡可能規(guī)避人車混行、人行道與車行道交叉的狀況。4、消防車道設(shè)置結(jié)合道路系統(tǒng)考慮，局部進(jìn)行綠化處理。5、人行出入口間距過(guò)大時(shí)，能增設(shè)

13、出入口。6、小區(qū)內(nèi)車行道設(shè)置減速裝置。n 管線設(shè)計(jì)： 1、公共空間的管線布置集中、有序。 2、多層考慮空調(diào)有組織排水，設(shè)置較為合理。n 停車布置：1、能夠結(jié)合成本的因素綜合考慮地下停車，結(jié)合地勢(shì)綜合設(shè)置停車位。2、多層產(chǎn)品的停車多考慮為集中半地下停車或地面停車。3、有組織設(shè)置非機(jī)動(dòng)車的停放。4、地面停車位能與綠化統(tǒng)籌考慮。n 人防布置：滿足人防設(shè)計(jì)要求，結(jié)合停車需求綜合設(shè)置，多數(shù)布置在高層區(qū)域。n 土地價(jià)值利用： 1、核心產(chǎn)品布置在土地價(jià)值最優(yōu)區(qū)域，弱勢(shì)區(qū)域設(shè)置形象展示弱的公建服務(wù)設(shè)施或總值較低的產(chǎn)品。 2、臨街設(shè)置底商，將商業(yè)最大化。n 周邊價(jià)值利用：在銷售中能有效進(jìn)行引導(dǎo)利用。n 分期開(kāi)發(fā)

14、： 1、多數(shù)以多層產(chǎn)品著手開(kāi)發(fā)。2、通過(guò)道路系統(tǒng)的合理布置進(jìn)行分期開(kāi)發(fā)達(dá)到銷售施工互不影響的目的，使項(xiàng)目能夠滾動(dòng)開(kāi)展且能穩(wěn)步的提升后期開(kāi)發(fā)物業(yè)的價(jià)值。3、各分期開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品由多種類型組成，能滿足多種客戶的需求，但每期的主導(dǎo)產(chǎn)品又有所區(qū)別。如在黃金時(shí)代項(xiàng)目一期以多層為主，但又有一棟小高層，二期為高層和多層共同開(kāi)發(fā)。（2） 建筑設(shè)計(jì)：n 建筑風(fēng)格/外立面設(shè)計(jì): 1、在項(xiàng)目外觀設(shè)計(jì)方面，已有明顯的風(fēng)格取向，能夠結(jié)合當(dāng)?shù)叵M(fèi)人群的偏好選擇建筑風(fēng)格。2、建筑外觀設(shè)計(jì)方面多以歐陸風(fēng)格為主，并結(jié)合了現(xiàn)代鋼筋混凝土建筑的特性進(jìn)行一定的改良與創(chuàng)新，如：水岸新天、黃金時(shí)代為新現(xiàn)代主意歐陸風(fēng)格；時(shí)間公園、濱江 愛(ài)丁堡

15、為古典式歐陸風(fēng)格；蔚藍(lán)半島項(xiàng)目建筑風(fēng)格為現(xiàn)代澳洲風(fēng)格。3、在外立面設(shè)計(jì)方面注重了五個(gè)立面的設(shè)計(jì)，混凝土構(gòu)架充一處理、外立面的細(xì)部處理（如：空調(diào)格柵立面處理），彩瓦坡屋頂?shù)恼w設(shè)計(jì)等。n 戶型 / 面積: 1、 戶型主要以三房、四房為主，面積在90-160平米。2、 主力戶型大多設(shè)計(jì)了雙陽(yáng)臺(tái)，較為高檔戶型主臥還設(shè)計(jì)有景觀陽(yáng)臺(tái)。3、 戶型基本為南北通透保證采光通風(fēng)。4、 戶型方正，空間布局緊湊、動(dòng)靜分離、干濕分離。5、 居住功能區(qū)分明顯，能夠形成一定有效的組合，并能夠滿足住戶的使用的擺放開(kāi)間的空間尺度的要求。6、 兩房以下戶型基本為一衛(wèi)，三房以上以兩衛(wèi)為主。7、 高層住宅有引入入戶花園、錯(cuò)層陽(yáng)臺(tái)的

16、設(shè)計(jì)。8、 戶型各功能區(qū)基本保證自然采光，在設(shè)計(jì)過(guò)程中能夠注意到餐廳及衛(wèi)生間的自然采光或間接采光。9、 戶型交通流線合理，滿足使用。10、戶型面積以客廳、主臥室為主要保證大面積，其他功能區(qū)面積以滿足使用為主。11、大面積戶型有走入式衣帽間、衛(wèi)生間洗刷分離等更深層次的使用功能區(qū)分。n 建筑間距: 多層1:1.1、板式小高層1：1、點(diǎn)式小高層1：0.7。n 建筑朝向: 多層為南北朝向，在鄰江面建筑建朝向做了適當(dāng)調(diào)整，較好的利用江景資源。n 群體組合: 1、能通過(guò)住宅群體組合對(duì)戶外空間及環(huán)境進(jìn)行限定和塑造，營(yíng)造相對(duì)應(yīng)的活動(dòng)場(chǎng)所。2、住宅群體組合能起到吸引視線，豐富天際線及立面的效果。3、能適當(dāng)超越本

17、地市場(chǎng)，同時(shí)具可操作性、現(xiàn)實(shí)性及美觀需要。n 節(jié)能、環(huán)保: 1、按贛州市政府節(jié)能設(shè)計(jì)要求，項(xiàng)目?jī)?nèi)均設(shè)計(jì)了一項(xiàng)或兩項(xiàng)特殊節(jié)能項(xiàng)（一般為：屋面采用聚苯板保溫隔熱；外窗采用斷熱鋁材、雙層玻璃窗）。2、環(huán)保： 有些樓盤選用無(wú)動(dòng)力污水水處理裝置、選用環(huán)保材料。3、小區(qū)內(nèi)垃圾集中收集、廚房設(shè)計(jì)排煙道，機(jī)房進(jìn)行了消音、隔聲處理。n 細(xì)部設(shè)計(jì):高層入戶花園、凸窗、落地窗、空調(diào)格柵立面處理、陽(yáng)臺(tái)欄板（材料）及形狀的多樣化、錯(cuò)層、躍式結(jié)構(gòu)、坡屋頂及老虎窗設(shè)計(jì)、步入式衣柜、傭人房、雙（三）陽(yáng)臺(tái)及雙衛(wèi)生間、空調(diào)有組織排水、架空層處理、底層帶花園設(shè)計(jì)等。（3） 景觀設(shè)計(jì)：n 景觀風(fēng)格：1、開(kāi)始注重景觀設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)主題主要

18、是以異域歐陸風(fēng)格為主。2、有與景觀設(shè)計(jì)主題相呼應(yīng)的軟硬景布置。其中時(shí)間公園項(xiàng)目建筑與景觀風(fēng)格協(xié)調(diào)處理的較成功。3、景觀、建筑風(fēng)格相對(duì)較統(tǒng)一。 4、注重公共交往空間的營(yíng)造，能滿足住戶對(duì)室外活動(dòng)及親近自然的需求。如設(shè)置中心景觀休閑區(qū)、組團(tuán)景觀、小廣場(chǎng)、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所、兒童嬉戲場(chǎng)所等，并能融合為一體。n 中心景觀：1、配備較大型的景觀節(jié)點(diǎn)，設(shè)置了中心景觀區(qū)，設(shè)計(jì)在追求氣勢(shì)和展示效果的同時(shí)更加人性化。2、在中心園林景觀區(qū)有集中的展示和較多功能的配套。n 組團(tuán)景觀：1、加強(qiáng)組團(tuán)景觀設(shè)計(jì)，不單純作為通道及綠化場(chǎng)所，引進(jìn)鄰里概念及注重交往空間環(huán)境的營(yíng)造。2、景觀細(xì)部節(jié)點(diǎn)如兒童嬉戲場(chǎng)、樓棟間的散步景觀區(qū)等內(nèi)部景觀，

19、能夠考慮到居住者對(duì)動(dòng)靜分離、情景體驗(yàn)、健康活動(dòng)、兒童嬉戲等多方面的需求。3、利用架空層將景觀引入建筑物中，擴(kuò)大景觀范圍，將建筑與景觀結(jié)合。n 水系：1、以水作為景觀的主表現(xiàn)形式，起到了增強(qiáng)景觀效果，給社區(qū)韻動(dòng)的旋律。2、水體均控制一定的規(guī)模，布置區(qū)域集中。n 道路：1、盡可能的規(guī)避車行對(duì)住區(qū)的影響，道路設(shè)計(jì)更貼近自然。2、開(kāi)始運(yùn)用色彩對(duì)道路進(jìn)行設(shè)計(jì)，與周邊景觀協(xié)調(diào)。3、結(jié)合消防需要設(shè)置消防通道，局部進(jìn)行覆土綠化。n 小品：小品、室外物件的選擇較符合景觀主題風(fēng)格。n 軟硬景比例：1、景觀設(shè)計(jì)具有層次感，喬木、灌木、地被組合形成錯(cuò)落有致的空間形態(tài)。2、能夠利用集中車庫(kù)、裙樓的頂部、架空層進(jìn)行相應(yīng)設(shè)

20、計(jì)。3、部分樓盤硬景比例較大。n 場(chǎng)地營(yíng)造利用：有意識(shí)的營(yíng)造自然、有機(jī)的環(huán)境并將建筑盡可能的融入環(huán)境中。n 細(xì)部設(shè)計(jì)：有意識(shí)利用不同材料和手法營(yíng)造不同場(chǎng)景，追求層次感和移步異景的效果，能體現(xiàn)重點(diǎn)和與建筑的和諧度。項(xiàng)目配套n 會(huì)所:設(shè)置會(huì)所并將會(huì)所作為項(xiàng)目展示元素。n 泳池:設(shè)置泳池，并放在核心區(qū)域展示。n 學(xué)校:部分樓盤考慮設(shè)置幼兒園。n 運(yùn)動(dòng)設(shè)施:均設(shè)置了室外運(yùn)動(dòng)區(qū)、器械區(qū)、籃球場(chǎng)、室內(nèi)臺(tái)球、乒乓秋、健身小廣場(chǎng)、慢步道等設(shè)施。n 商業(yè):充分的考慮了商業(yè)的體量及營(yíng)造商業(yè)環(huán)境。n 物業(yè)管理:均重視物管的作用和重要性。n 智能化/監(jiān)控系統(tǒng):廣泛采用（詳本部分小結(jié)）項(xiàng)目產(chǎn)品n 產(chǎn)品類型：能結(jié)合當(dāng)?shù)叵?/p>

21、費(fèi)習(xí)慣引入創(chuàng)新元素增強(qiáng)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力及認(rèn)同度。n 產(chǎn)品比例：高/多層小區(qū)；三房為主，面積區(qū)間90140。項(xiàng)目工程n 工期要求：均能結(jié)合營(yíng)銷計(jì)劃合理制定工期。n 承包方式：多選擇為總承包方式。n 場(chǎng)地布置：均統(tǒng)一為各施工隊(duì)劃分施工場(chǎng)地。n 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：重視質(zhì)量。n 材料選用：可視材料（防盜門、窗、公共空間材料）均采用在贛州市有影響力的品牌產(chǎn)品或彰顯品質(zhì)的材料。n 隊(duì)伍選擇：都經(jīng)過(guò)篩選，選擇實(shí)力相對(duì)較強(qiáng)的、符合自身控制要求的隊(duì)伍。n 專業(yè)搭接：均能夠流水施工，穿插進(jìn)行。n 開(kāi)發(fā)節(jié)奏：結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際分期滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。二、 不足：1、 項(xiàng)目規(guī)劃及設(shè)計(jì)（1） 總平面規(guī)劃：n 總體布局：1、對(duì)土地的評(píng)估未能細(xì)化及綜合

22、考慮物業(yè)產(chǎn)品的價(jià)值，導(dǎo)致市場(chǎng)認(rèn)可能快速銷售的產(chǎn)品又占據(jù)土地的最優(yōu)位置，而市場(chǎng)存在阻力的產(chǎn)品布置未能加強(qiáng)其內(nèi)在品質(zhì)。如多層均為地塊核心位置，而小高層、高層布置在地塊的偏遠(yuǎn)地域僅靠地塊的周遍配套資源景觀作為賣點(diǎn)，水岸新天、蔚藍(lán)半島項(xiàng)目表現(xiàn)最為明顯。2、各種不同類型的物業(yè)未能有效的相對(duì)集中形成具有一定的圍核效果小組團(tuán)，產(chǎn)品布置有效連接度不足。3、規(guī)劃指標(biāo)的確定主要是以項(xiàng)目開(kāi)發(fā)爭(zhēng)取利潤(rùn)最大化為前提，項(xiàng)目均有較高的容積率。4、配套物業(yè)的設(shè)置多為滿足營(yíng)銷的需求，對(duì)業(yè)主使用的考慮不足，如在社區(qū)內(nèi)運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所、休閑交流場(chǎng)所等設(shè)施的布置僅為局部的散狀設(shè)置，不能形成每個(gè)區(qū)域或組團(tuán)的配套主題。5、商業(yè)配套面積過(guò)大導(dǎo)致大

23、量的商業(yè)空置，對(duì)項(xiàng)目的使用和運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生不利的影響。如蔚藍(lán)半島項(xiàng)目的臨街店鋪的大量空置。6、車位配比偏少且對(duì)目前業(yè)主的使用情況考慮不足，體現(xiàn)在為保證項(xiàng)目的品質(zhì)未設(shè)置柴雜間且對(duì)摩托車、自行車等常用交通工具的有序停放考慮不周。n 住宅布局：1、住宅區(qū)的景觀均好性未能體現(xiàn)，在總體布局中主要考慮在中心景觀區(qū)，對(duì)節(jié)點(diǎn)景觀基本沒(méi)有布置，僅為沿道路旁設(shè)置。2、地塊的不利因素的影響未能在總體設(shè)計(jì)中綜合考慮，規(guī)避。3、對(duì)存在銷售阻力的物業(yè)布置未能在總體規(guī)劃設(shè)計(jì)中根據(jù)地塊和社區(qū)內(nèi)部資源的綜合利用提升其品質(zhì)，達(dá)到促進(jìn)快速銷售的目標(biāo)。n 商業(yè)布局：1、過(guò)于的追求商業(yè)體量和商業(yè)地產(chǎn)的利潤(rùn)造成商業(yè)面積的空置和后期物業(yè)的運(yùn)營(yíng)問(wèn)

24、題，蔚藍(lán)半島項(xiàng)目表現(xiàn)較為明顯。2、商業(yè)區(qū)的建筑布局均為直線布置且建筑風(fēng)格不具有特色；對(duì)項(xiàng)目的展示效果不強(qiáng)，對(duì)形成商業(yè)氣氛不利。3、商業(yè)的業(yè)態(tài)設(shè)置較為同質(zhì)化，未能形成特色商業(yè)區(qū)，均以物業(yè)管理用房、零星休閑物業(yè)、小百貨及臨街商鋪為主。n 交通組織：1、解決人車分流及交通便利性時(shí)未能綜合考慮與城市或小區(qū)主干道的銜接問(wèn)題。缺乏必要的緩沖處理。2、人行道路的設(shè)置一般為結(jié)合車行道考慮，僅在中心景觀區(qū)和局部設(shè)置人行小道，未有專項(xiàng)交通組織設(shè)計(jì)，對(duì)營(yíng)造小區(qū)生活氣氛不利。n 停車布置：1、停車位和車庫(kù)劃分區(qū)域設(shè)置，但對(duì)住戶區(qū)域停車的便利性未能考慮周全，區(qū)域劃分不明確。2、對(duì)自行車、摩托車等常用交通工具的停放設(shè)計(jì)有

25、所忽略。3、部分項(xiàng)目多層獨(dú)立車庫(kù)的設(shè)計(jì)對(duì)該棟建筑的布局和品質(zhì)降低較多。n 土地價(jià)值利用：1、臨街均大量設(shè)置商業(yè)，體量過(guò)大，對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)有一定影響，開(kāi)發(fā)節(jié)奏較難控制。2、市場(chǎng)認(rèn)可能快速銷售的產(chǎn)品占據(jù)土地的最優(yōu)位置，而市場(chǎng)存在阻力的產(chǎn)品布置未能加強(qiáng)其內(nèi)在品質(zhì)。n 周邊價(jià)值利用：1、實(shí)際整合周邊有利資源上著力不夠，僅在營(yíng)銷上做文章。2、規(guī)避地塊周邊不良上考慮不周全，手法單一，多數(shù)采用將價(jià)值較弱產(chǎn)品布置在該區(qū)域。n 分期開(kāi)發(fā)：1、分期開(kāi)發(fā)未能有明確的開(kāi)發(fā)主題，提供開(kāi)發(fā)的亮點(diǎn)，形成市場(chǎng)的突破，僅靠地塊的優(yōu)勢(shì)和一期開(kāi)發(fā)形成的熱銷延續(xù)考慮，黃金時(shí)代項(xiàng)目表現(xiàn)最為明顯。2、分期開(kāi)發(fā)中，每期開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品比例有所失調(diào)，

26、為保證一期的成功均以較好的產(chǎn)品和區(qū)域位置為啟動(dòng)區(qū)，對(duì)沒(méi)有地理位置優(yōu)勢(shì)和市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)的產(chǎn)品的物業(yè)放在后期，給項(xiàng)目后期開(kāi)發(fā)造成難度，缺乏價(jià)值提升的空間；如蔚藍(lán)半島項(xiàng)目及濱江愛(ài)丁堡項(xiàng)目二期的高層和小高層存在類似問(wèn)題。（2） 建筑設(shè)計(jì)：n 建筑風(fēng)格/外立面設(shè)計(jì)：1、水岸新天、黃金時(shí)代、蔚藍(lán)半島、濱江 愛(ài)丁堡項(xiàng)目在外觀設(shè)計(jì)方面雖已有風(fēng)格取向，但缺乏創(chuàng)新元素，沒(méi)有明顯的個(gè)性特征，同質(zhì)化較為明顯。2、細(xì)部處理方面深度不夠，缺乏厚重度，與沿海等地的樓盤設(shè)計(jì)還是有一定差距。3、色彩多采用鮮艷明亮色系，部分樓盤用色過(guò)多略顯雜亂，與周邊環(huán)境協(xié)調(diào)不夠。4、建筑風(fēng)格與營(yíng)銷宣傳主題不統(tǒng)一。n 戶型 / 面積：1、戶型/面積相

27、對(duì)較大，估計(jì)與樓盤客戶定位有關(guān)。2、 戶型主要以三房、四房為主，面積在90-160平米，缺乏較小面積的產(chǎn)品。3、 部分產(chǎn)品特別是小面積產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)創(chuàng)新不夠。4、 大面積產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)不夠緊湊，套內(nèi)面積使用率相對(duì)偏低。5、 存在一定的產(chǎn)品（主要是面積方面）斷層。n 建筑間距/建筑朝向：水岸新天、蔚藍(lán)半島項(xiàng)目的高層建筑間距雖符合規(guī)劃間距要求，但由于建筑間距較小，建筑朝向的日照指數(shù)偏低。n 節(jié)能、環(huán)保：在節(jié)能、環(huán)保設(shè)計(jì)方面投入度不大，估計(jì)與成本控制有關(guān)。n 細(xì)部設(shè)計(jì)：盡管開(kāi)始注重細(xì)節(jié)，但產(chǎn)品體現(xiàn)的還是較粗放，不夠協(xié)調(diào)。（1） 景觀設(shè)計(jì)：n 景觀風(fēng)格：景觀設(shè)計(jì)風(fēng)格和建筑風(fēng)格不協(xié)調(diào)。體現(xiàn)在現(xiàn)代建筑風(fēng)格與異

28、域歐陸景觀主題風(fēng)格不匹配，脫節(jié)。n 中心景觀：景觀設(shè)計(jì)的主次區(qū)分不明顯，僅有主景觀區(qū)未能有次景觀節(jié)點(diǎn)或小組團(tuán)景觀布置，不能形成完整的景觀路徑，且對(duì)外的展示效果不強(qiáng)。其中時(shí)間公園、蔚藍(lán)半島有相應(yīng)的處理。n 組團(tuán)景觀：僅按照建筑總圖中預(yù)留空間進(jìn)行設(shè)計(jì)導(dǎo)致局部景觀處理空間不夠，使景觀的體現(xiàn)不能完全到位。n 水系：景觀設(shè)計(jì)中有水景的引入但效果不佳，如水岸新天為集中布置、濱江愛(ài)丁堡為小水系布置不能夠形成一定區(qū)域的水系環(huán)繞效果。缺乏恢宏氣勢(shì)。n 道路：道路的鋪裝過(guò)于單調(diào)，一般人行道路為普通的彩轉(zhuǎn)鋪設(shè)，車行道路為混凝土路面但 結(jié)合的人行道和排水溝的設(shè)計(jì)均為普通做法。其中蔚藍(lán)半島項(xiàng)目有彩色水刷石人行道路。n

29、小品：小品較少，未能畫(huà)龍點(diǎn)睛。n 軟硬景比例：在部分樓盤軟硬景的投入配比不合理，如黃金時(shí)代過(guò)分的追求景觀的風(fēng)格效果，對(duì)硬景的投入教大，小而集中且同質(zhì)化嚴(yán)重。n 場(chǎng)地營(yíng)造利用：建筑物與景觀銜接生硬、缺乏整體感。n 細(xì)部設(shè)計(jì)：苗木選擇品種及色彩單調(diào)，景觀場(chǎng)地設(shè)計(jì)自然尺度把握不到位。設(shè)計(jì)中軟景的搭配層次感不強(qiáng)，這和開(kāi)發(fā)商對(duì)景觀投入成本控制有關(guān)。項(xiàng)目配套n 會(huì)所:實(shí)用度未得到充分體現(xiàn)。n 泳池:與景觀結(jié)合度不夠，未考慮有相應(yīng)的私密性。n 運(yùn)動(dòng)設(shè)施:多為見(jiàn)縫插針設(shè)置。缺乏切身為住戶需求考慮布置。n 商業(yè):商業(yè)體量過(guò)大，多為臨街底商，建筑處理不夠。n 物業(yè)管理:缺乏品質(zhì)及服務(wù)深度。人性化不夠。項(xiàng)目產(chǎn)品n

30、產(chǎn)品類型:某些樓盤創(chuàng)新元素融合度不夠，尺度把握不夠精準(zhǔn)，未深入考慮住戶設(shè)計(jì)需 求。如底層花園與入戶之間的處理等。n 產(chǎn)品比例:戶型面積存在斷層。項(xiàng)目工程n 工期要求：實(shí)際工期與合同工期不符。未能按合同要求完成。n 承包方式：有個(gè)別樓盤把水電、外墻涂料、鐵藝欄桿、防水工程等另行分包，影響了質(zhì)量與工期。n 場(chǎng)地布置：個(gè)別樓盤未解決主通道，影響工程進(jìn)展。n 材料選用：未采用新型墻體材料，仍使用粘土磚。n 專業(yè)搭接：搭接不夠緊湊，質(zhì)量、工期相互影響，局部細(xì)節(jié)處理不到位。n 開(kāi)發(fā)節(jié)奏：可能是追求利潤(rùn)最大化，多數(shù)樓盤開(kāi)發(fā)節(jié)奏未能形成緊密連續(xù)性。三、 工程實(shí)施描述：根據(jù)以上五個(gè)樓盤的調(diào)查情況，其通性做法：n

31、 建筑、結(jié)構(gòu)、高層、小高層： 1、 結(jié)構(gòu)形式：框架剪力墻結(jié)構(gòu)，層高3米，大部分采用板式外型，只有蔚藍(lán)半島的臨江高層采用的是十字型塔樓外型。板式結(jié)構(gòu)優(yōu)點(diǎn)是通風(fēng)采光及朝向比較好，缺點(diǎn)是分?jǐn)偯娣e較大，基本都是一梯兩戶。十字型塔樓外型優(yōu)點(diǎn)是分?jǐn)偯娣e較小，基本都是一梯四戶，缺點(diǎn)是通風(fēng)采光及朝向會(huì)受影響。2、 基礎(chǔ)及地下室：高層下都設(shè)有地下室車庫(kù)，基礎(chǔ)形式根據(jù)地質(zhì)情況而定。地下室層高從3.9米-5.4米不等。已做好的基本都按照人防要求施工。3、 外墻及內(nèi)墻用材：外墻及內(nèi)墻的墻體材料使用的是粘土磚，未使用加氣混凝土砌塊及多空磚。4、 屋面情況：屋面多為平屋面結(jié)構(gòu)，有部分為斜屋面結(jié)構(gòu)，屋面做防水卷材后鋪隔熱板

32、。5、 外墻裝飾及細(xì)部結(jié)構(gòu)：外墻以瓷磚為主，線條及細(xì)部構(gòu)造用涂料。設(shè)有飄窗，設(shè)置了空調(diào)板并設(shè)有百頁(yè)，都預(yù)留有空調(diào)管洞。6、 電梯前廳及入戶大堂：高檔耐磨磚鋪地，墻面刷高檔乳膠漆。7、 入戶門及窗：名牌防盜門，高級(jí)鋁合金窗或塑鋼窗。8、 其它：樓梯及陽(yáng)臺(tái)欄桿都采用鐵藝欄桿，設(shè)置集中排煙煙道。、多層：1、 結(jié)構(gòu)形式：框架異形柱結(jié)構(gòu)，層高3米，大部分采用板式外型，一梯兩戶。2、 基礎(chǔ)及地下室：大部分沒(méi)設(shè)地下室，只有黃金時(shí)代多層設(shè)有地下室車庫(kù)。3、 外墻及內(nèi)墻用材：外墻及內(nèi)墻的墻體材料使用的是粘土磚，未使用加氣混凝土砌塊及多空磚。4、 屋面情況：屋面多為斜屋面結(jié)構(gòu)，屋面做防水后用聚苯板保溫隔熱，面鋪彩

33、瓦。5、 外墻裝飾及細(xì)部結(jié)構(gòu)：外墻以瓷磚為主，線條及細(xì)部構(gòu)造用涂料。設(shè)有飄窗，設(shè)置了空調(diào)板并設(shè)有百頁(yè)，都預(yù)留有空調(diào)管洞。6、 入戶門及窗：名牌防盜門，高級(jí)鋁合金窗或塑鋼窗。7、其它：樓梯及陽(yáng)臺(tái)欄桿都采用鐵藝欄桿，設(shè)置集中排煙煙道。n 機(jī)電設(shè)備部分：給水系統(tǒng)：贛州新建樓盤基本上均采用了兩路水源供水；各高層樓盤均采用了變頻加壓供水方式，且有高層的樓盤自來(lái)水公司只抄總表；全部是多層建筑的樓盤自來(lái)水公司抄表到戶，均未采用遠(yuǎn)傳抄表系統(tǒng)；其中蔚藍(lán)半島和水岸新天采用了無(wú)負(fù)壓供水設(shè)備，但是自來(lái)水公司沒(méi)有確認(rèn)同意使用。給水管材都采用了塑料管（ppr、pe、pvc）等，但是采用了加壓泵的給水管部分采用了復(fù)合管（鋼

34、塑、鋁塑）。排水系統(tǒng)：目前老城區(qū)的樓盤采用雨污合流排水方式，新城區(qū)均強(qiáng)制雨污分流排水，室內(nèi)排水管材均采用了upvc管、upvc螺旋消音排水管、室外采用了upvc管或鋼筋混凝土管。衛(wèi)生間基本采用了同層排水。消防栓系統(tǒng)：蔚藍(lán)半島小高層塔樓采用了單立管雙栓。其他樓盤均為每層兩個(gè)消火栓。自動(dòng)噴淋系統(tǒng)：目前贛州樓盤未見(jiàn)地下車庫(kù)設(shè)置氣體滅火系統(tǒng)和泡沫噴淋系統(tǒng)，地下車庫(kù)設(shè)置了自動(dòng)噴淋系統(tǒng)。泳池、水景系統(tǒng)：贛州中高檔樓盤均設(shè)置了水景；蔚藍(lán)半島和水岸新天設(shè)置了游泳池，采用了過(guò)濾消毒一體化設(shè)備，機(jī)械循環(huán)，但均沒(méi)有設(shè)恒溫裝置。變配電系統(tǒng)：水岸新天和蔚藍(lán)半島、黃金時(shí)代等均是名義上的兩路電源，實(shí)際上還是從同一個(gè)變電站引

35、入。各分戶電表前均由供電局設(shè)計(jì)和施工。高低變配電設(shè)備均由供電局采購(gòu)，而且必須使用組合式箱變并置于室外，不同意設(shè)于室內(nèi)。水岸新天和蔚藍(lán)半島未設(shè)發(fā)電機(jī)組。電力配電系統(tǒng)：水岸新天和蔚藍(lán)半島、黃金時(shí)代的電力計(jì)量均采用抄表到戶的型式，電梯都是采用奧的斯品牌。均未采用遠(yuǎn)傳抄表系統(tǒng)。消防報(bào)警系統(tǒng)：岸新天和蔚藍(lán)半島、黃金時(shí)代小高層的電梯間均設(shè)置了感煙報(bào)警探頭，室內(nèi)未設(shè)煤氣泄漏報(bào)警裝置。智能系統(tǒng)：均設(shè)置了語(yǔ)音與數(shù)據(jù)綜合布線系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)。高檔樓盤均設(shè)置了背景音樂(lè)和電梯監(jiān)控系統(tǒng)，但是還沒(méi)有應(yīng)急廣播系統(tǒng)和i-bus自控系統(tǒng)。安全防范系統(tǒng)：水岸新天和蔚藍(lán)半島、黃金時(shí)代均設(shè)置了可視對(duì)講系統(tǒng)且?guī)ёx卡門禁，還設(shè)置了cc

36、tv監(jiān)控系統(tǒng)、紅外線感應(yīng)周邊防范系統(tǒng)、無(wú)線巡更系統(tǒng)和停車收費(fèi)管理系統(tǒng)。其他中低檔樓盤只設(shè)置了對(duì)講系統(tǒng)。燃?xì)庀到y(tǒng)：贛州各樓盤均使用了液化燃?xì)?，設(shè)計(jì)和施工均由燃?xì)夤就瓿伞Ｏ婪琅艧熛到y(tǒng)：大型地下車庫(kù)均設(shè)置了防排煙系統(tǒng)。新風(fēng)系統(tǒng)：贛州目前還沒(méi)有住宅采用中央新風(fēng)系統(tǒng)。也還沒(méi)有設(shè)置窗式通風(fēng)器。n 景觀部分：植物選擇：選用了適合本地生長(zhǎng)的植物，但喬木冠徑較小，灌木種植較稀。硬景處理：采用材料較單一，多為彩轉(zhuǎn)及花崗巖地面。園林小品：較少體現(xiàn)且品種單一。戶外家具設(shè)計(jì)：主要為桌椅。處理手法簡(jiǎn)單。園林照明燈具：品種單一、未結(jié)合環(huán)境設(shè)計(jì)。第三部分：項(xiàng)目工程建議：一、項(xiàng)目規(guī)劃及設(shè)計(jì)1、總平面規(guī)劃： 總體布局： 思路

37、：按照地塊的綜合資源及利用價(jià)值，結(jié)合地勢(shì)布置產(chǎn)品，設(shè)置道路交通系統(tǒng)，基本作到人車分流，動(dòng)靜分區(qū)，保證住宅的品質(zhì)，營(yíng)造商業(yè)的氛圍。 建議：1、分片區(qū)按組團(tuán)原則進(jìn)行設(shè)計(jì)。既保證南、北兩區(qū)及各組團(tuán)獨(dú)立使用，又能適應(yīng)未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展需要。 2、結(jié)合地勢(shì)及政府規(guī)劃部門規(guī)定的要求，局部地塊利用山（坡）地進(jìn)行設(shè)計(jì)。以控制項(xiàng)目成本及發(fā)掘項(xiàng)目特質(zhì)。3、組團(tuán)設(shè)計(jì)。在產(chǎn)品的布置中按照同類型產(chǎn)品的相對(duì)集中的原則，形成一定的圍核空間形成業(yè)主之間的相對(duì)獨(dú)立的區(qū)域空間便于形成更好的鄰里交流，且有利于組團(tuán)的形成和管理。4、商業(yè)配套面積不宜過(guò)大，應(yīng)滿足社區(qū)需求和使用的便利性要求。具體建議外沿八一四大道布置，商業(yè)區(qū)和住宅區(qū)形成明顯、

38、有效的隔離。5、設(shè)置中心景觀區(qū)。中心景觀與情景體驗(yàn)路徑、開(kāi)發(fā)節(jié)奏有機(jī)結(jié)合，既領(lǐng)先市場(chǎng)又符合營(yíng)銷需要。6、北區(qū)考慮多設(shè)置多層物業(yè)。南區(qū)提升容積率。 住宅布局：對(duì)存在銷售阻力的物業(yè)在總體規(guī)劃設(shè)計(jì)中根據(jù)地塊和社區(qū)內(nèi)部資源的綜合利用提升其品質(zhì)。盡量避免和減少東西朝向的住宅。規(guī)避兵營(yíng)式排列布局，采用錯(cuò)位、半圍合、鋸齒等多種群體組合方式保證空間環(huán)境及建筑間距、采光、通風(fēng)等方面的要求，并著力營(yíng)造樓棟間的鄰里交往場(chǎng)所。1、 組團(tuán)布局。以南、北兩個(gè)地塊為區(qū)域，分別在各自區(qū)域按物業(yè)類型（多/高層）組合形成組團(tuán)，便于營(yíng)造環(huán)境及后期開(kāi)發(fā)及物業(yè)管理。2、 高層區(qū)域分布，盡量在東西兩側(cè)及南區(qū)北側(cè)布置高層產(chǎn)品。多層產(chǎn)品布置

39、在中心地塊區(qū)域。3、 有效利用自然高差豐富建筑形態(tài)，增加產(chǎn)品特色及附加值。4、 多層采用多種手法區(qū)別產(chǎn)品，花園洋房為高附加值產(chǎn)品，類花園洋房為主推多層產(chǎn)品。另建少量別墅類多層（4+1），提升產(chǎn)品形象又不至于與其他多層產(chǎn)品距離過(guò)大。5、 高層產(chǎn)品根據(jù)所處位置進(jìn)行產(chǎn)品組合，作到戶型緊湊，得房率高，同時(shí)開(kāi)發(fā)部分可轉(zhuǎn)換面積產(chǎn)品且分棟處理。 商業(yè)布局：充分的考慮小區(qū)內(nèi)部的商業(yè)配套需求和地塊周邊的配套需求。合理確定商業(yè)體量預(yù)防商業(yè)面積的空置和考慮業(yè)主后期的經(jīng)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)商業(yè)區(qū)和住宅生活區(qū)的有效的隔離，實(shí)現(xiàn)動(dòng)靜分離。社區(qū)內(nèi)部商業(yè)街的設(shè)計(jì)是作為整個(gè)項(xiàng)目的特色建筑和展示面，形成特色化及差異化商業(yè)街；商業(yè)街的建筑及平

40、面布局應(yīng)以環(huán)狀或弧狀的布置為宜。在開(kāi)發(fā)過(guò)程中應(yīng)考慮有關(guān)業(yè)態(tài)的分布及開(kāi)發(fā)節(jié)奏，保證商業(yè)街的有效形成。1、 主要沿八一四大道布置商業(yè)。2、 北區(qū)西側(cè)考慮集中商業(yè)。利用地塊自然高差形成商業(yè)、住宅區(qū)隔。3、 會(huì)所考慮日后經(jīng)營(yíng)需要布置。 配套布局：1、公共配套設(shè)施的布置按照大配套分期分散、小配套分期集中、零星配套分散布置的原則布置，2、會(huì)所與幼兒園分期分散，運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所按功能分期要求布置，在同一建設(shè)期內(nèi)運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所相對(duì)集中放置，形成運(yùn)動(dòng)氛圍及相對(duì)的主題。3、零星的健身器具可相對(duì)分散放置。 交通組織：1、充分考慮車行的便捷，停放的便利、各種產(chǎn)品之間的區(qū)分、消防道路的設(shè)置及分期開(kāi)發(fā)的分割等方面需求。2、人行道路的設(shè)

41、置按照人行移動(dòng)的情景達(dá)到“曲徑通幽”意境。3、延伸至小景觀節(jié)點(diǎn)和組團(tuán)景觀道路體系便利，區(qū)域公共空間通達(dá)性好，輻射面廣。4、人行道路的布置中應(yīng)設(shè)計(jì)人們短暫停留及交流的空間，體現(xiàn)人性化的設(shè)計(jì)。5、消防通道結(jié)合綠化設(shè)計(jì)。 停車布置：結(jié)合地勢(shì)綜合設(shè)置，盡量的減少地下停車，增加地面停車的數(shù)量；減少成本的投入。對(duì)多層產(chǎn)品的停車為集中半地下停車；高層、小高層為集中地下停車；不足部分設(shè)置路面停車位。對(duì)自行車、摩托車等常用交通工具的停放應(yīng)分區(qū)域集中設(shè)計(jì)停放。地下車庫(kù)和主干道應(yīng)有相應(yīng)的輔道銜接。盡量減少獨(dú)立車庫(kù)的設(shè)計(jì)。1、位置： 1）地下停車位：地下室設(shè)計(jì)規(guī)模為14000，結(jié)合人防面積和地下停車位一并考慮；2）架

42、空層停車位：在建筑底層架空層設(shè)置；可結(jié)合地勢(shì)統(tǒng)籌考慮；3）地面露天停車位。 2、數(shù)量：地下和地面停車位共1920個(gè)，另外為非機(jī)動(dòng)車位。3、非機(jī)動(dòng)車位設(shè)置以便利性及集中停放為原則，在規(guī)劃中考慮區(qū)域分布。 人防布置：1、高層下考慮人防設(shè)置。2、人防面積滿足規(guī)劃要求即可。 豎向設(shè)計(jì)：1、 中間山體基本不做保留?？山ㄔO(shè)少量坡地退臺(tái)產(chǎn)品，增加項(xiàng)目產(chǎn)品亮點(diǎn)。2、 西側(cè)山體削成臺(tái)地，盡量減少土方量。3、 現(xiàn)有自然高差充分利用，形成錯(cuò)落梯級(jí)場(chǎng)地。4、 站北大道建設(shè)形成的道路與項(xiàng)目高差加以修飾，不過(guò)多進(jìn)行土方工程。 土地價(jià)值利用：1、 先開(kāi)發(fā)北區(qū)，以多層產(chǎn)品入市。2、 商業(yè)建設(shè)周期略后于住宅交付期半年。3、 由

43、西向東開(kāi)發(fā)，核心區(qū)域分期開(kāi)發(fā)。 周邊價(jià)值利用：1、 靠近摩托車大市場(chǎng)區(qū)域結(jié)合地形架空建設(shè)高層區(qū)域，架空部分可作停車、設(shè)備、物業(yè)管理、活動(dòng)空間等。2、 站北大道建設(shè)為景觀路，與項(xiàng)目地塊形成高差，削弱道路對(duì)物業(yè)的影響。3、 規(guī)劃的站北大道公交站點(diǎn)附近設(shè)置主入口，形成大臺(tái)階入口。且南北兩區(qū)可呼應(yīng)。 分期開(kāi)發(fā)：1、 分大兩期開(kāi)發(fā)，以站北大道為分界線。2、 每小期開(kāi)發(fā)結(jié)合市場(chǎng)要求，層次推進(jìn)，最短間隔時(shí)間為2個(gè)月。每小期開(kāi)發(fā)以組團(tuán)劃分區(qū)間。3、 采用密集滾動(dòng)開(kāi)發(fā)模式，保證銷售的連續(xù)性及產(chǎn)品不斷升級(jí)。2、建筑設(shè)計(jì) 建筑風(fēng)格：簡(jiǎn)潔、明快的歐派新現(xiàn)代主義風(fēng)格；注重社區(qū)天際輪廓線的節(jié)奏與韻律設(shè)計(jì)。 外立面設(shè)計(jì)：1

44、、建筑立面必須符合贛州市城規(guī)劃要求，在滿足項(xiàng)目設(shè)計(jì)要求條件下，充分考慮本項(xiàng)目建筑與周邊環(huán)境的協(xié)調(diào)性，合理進(jìn)行豎向設(shè)計(jì)。2、建筑風(fēng)格選用簡(jiǎn)潔、明快的歐派新現(xiàn)代主義風(fēng)格，以體現(xiàn)國(guó)際社區(qū)氛圍。3、外立面應(yīng)以“清新、活潑”為設(shè)計(jì)理念，體現(xiàn)本項(xiàng)目的“活力、健康”主題。除釉面磚及涂料外，可考慮運(yùn)用部分仿真石材磚；蘑菇石貼面等。4、在不影響住戶私密性的前提下，希望盡量縮小墻面率，加大開(kāi)放強(qiáng)度，以滿足采光與通風(fēng)需求。5、窗的形式可采取多樣化處理（飄窗、角窗等），開(kāi)閉方式除平移和外開(kāi)外也可考慮在洗手間部分采用下開(kāi)放式窗。6、重視第五立面（屋頂）的設(shè)計(jì)，使其在功能和景觀上成為本地的唯一性。強(qiáng)調(diào)色彩的變化，要生動(dòng)，

45、富有跳躍感，創(chuàng)導(dǎo)時(shí)尚潮流。7、多層排水系統(tǒng)建筑處理，保證面向景觀面的立面和諧，可采用建筑構(gòu)件對(duì)排水系統(tǒng)進(jìn)行隱藏。 戶型 / 面積：1、住宅建筑設(shè)計(jì)，應(yīng)滿足建筑設(shè)備各系統(tǒng)的功能有效、運(yùn)行安全、維修方便等基本要求。2、建筑設(shè)備管線的設(shè)計(jì)，應(yīng)相對(duì)集中，布置緊湊，合理占用空間，宜為住戶進(jìn)行裝修留有靈活性。3、廚房、衛(wèi)生間和建筑設(shè)備及管線較多的部位，應(yīng)進(jìn)行詳細(xì)綜合設(shè)計(jì)。電源插座、有線電視終端插座和電話終端出線口等，應(yīng)與室內(nèi)設(shè)施和家具綜合布置。4、公共功能管道，包括供水總水管、雨水立管、消防立管和電氣立管等，不宜布置在住宅套內(nèi)。公共功能管道的閥門和需經(jīng)常操作的部位，應(yīng)設(shè)在公共部位。5、應(yīng)合理確定各種計(jì)量?jī)x

46、表的設(shè)置位置，以滿足能源計(jì)量和物業(yè)管理的需要。 建筑間距1、需符合政府控制性規(guī)劃要求。2、建筑間距：多層1:1.1、板式小高層1：1、點(diǎn)式小高層1：0.7。3、住宅設(shè)計(jì)應(yīng)避免戶與戶、樓與樓之間的視線干擾。 建筑朝向：1、符合政府控制性規(guī)劃要求，建筑物南北朝向，可有適當(dāng)?shù)钠牵?5度以內(nèi)），須注意贛州市常年風(fēng)向與建筑朝向的關(guān)系。 群體組合：1、通過(guò)住宅群體組合對(duì)戶外空間環(huán)境進(jìn)行塑造，營(yíng)造相對(duì)應(yīng)的活動(dòng)場(chǎng)所。2、住宅群體組合能起到吸引視線，豐富天際線及立面的效果。3、能適當(dāng)超越本地市場(chǎng)，同時(shí)具可操作性、現(xiàn)實(shí)性及美觀需要。 節(jié)能、環(huán)保：1、雙層玻璃窗（真空）設(shè)置。 2、平層屋面保溫做法。 3、局部墻體

47、保溫做法。 4、垃圾分類收集。 5、無(wú)動(dòng)力污水處理裝置。 6、材料采用環(huán)保材料（如外墻漆、裝飾板材、木材等） 細(xì)部設(shè)計(jì)：1、采用高層入戶花園、凸窗、落地窗、空調(diào)格柵立面處理、陽(yáng)臺(tái)欄板（材料）及形狀的多樣化、錯(cuò)層、躍式結(jié)構(gòu)、坡屋頂及老虎窗設(shè)計(jì)、步入式衣柜、傭人房、雙（三）陽(yáng)臺(tái)及雙衛(wèi)生間、空調(diào)有組織排水、架空層處理、底層帶花園設(shè)計(jì)等。 2、戶內(nèi)預(yù)埋電線套管。 3、景觀設(shè)計(jì)：景觀設(shè)計(jì)提前介入，在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)過(guò)程中參與意見(jiàn)，充分研討確定項(xiàng)目規(guī)劃方案。達(dá)到建筑和景觀的相對(duì)融合。配合景觀設(shè)計(jì)主題有軟硬景的呼應(yīng)、建筑和景觀的呼應(yīng)。能夠考慮到人們動(dòng)靜分離、情景體驗(yàn)、健康活動(dòng)、兒童嬉戲等人性化設(shè)計(jì)的要求。在設(shè)計(jì)

48、中并且嚴(yán)格控制景觀投入成本，進(jìn)行限額設(shè)計(jì)。 景觀風(fēng)格： 統(tǒng)一景觀風(fēng)格，南、北區(qū)風(fēng)格上可有所區(qū)分，采用異域風(fēng)格為觀設(shè)計(jì)主題，與本地其他項(xiàng)目形成差異化。 中心景觀：結(jié)合水系設(shè)置中心景觀區(qū)，面積及檔次高于本次調(diào)查樓盤。 組團(tuán)景觀：需要著重打造該部分，形成產(chǎn)品品質(zhì)優(yōu)勢(shì)，營(yíng)造鄰里交流空間。 水系：集中布置，結(jié)合泳池設(shè)計(jì)，面積及深度在滿足項(xiàng)目形象應(yīng)嚴(yán)格控制。水景應(yīng)為淺水體，并能夠形成環(huán)流，大小結(jié)合，動(dòng)靜結(jié)合。 道路：道路的鋪裝材料及色彩豐富，與建筑風(fēng)格及周邊空間環(huán)境有效融合。 小品：運(yùn)用小品增強(qiáng)空間環(huán)境效果，體現(xiàn)藝術(shù)性及人文氣息。小品布置少而精，可布置在中心景觀區(qū)、組團(tuán)景觀、組團(tuán)連接區(qū)域及會(huì)所、幼兒園、大

49、型運(yùn)動(dòng)設(shè)施附近，烘托氣氛，營(yíng)造場(chǎng)景。 軟硬景： 致力打造軟景部分，營(yíng)造自然、生態(tài)的生活空間環(huán)境。硬景除功能需要設(shè)置外，起烘托場(chǎng)景、提高檔次作用，硬景的選材及色彩應(yīng)與建筑的風(fēng)格匹配。 場(chǎng)地營(yíng)造利用：注重景觀設(shè)計(jì)的層次感，內(nèi)部景觀節(jié)點(diǎn)的布置達(dá)到移步異景的效果。 細(xì)部設(shè)計(jì)：統(tǒng)一路燈、標(biāo)識(shí)牌等識(shí)別系統(tǒng)。 二、項(xiàng)目配套：公共配套設(shè)施的布置按照大配套分期分散、小配套分期集中、零星配套分散布置的原則布置，具體體現(xiàn)在會(huì)所與幼兒園分期分散，運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所按功能分期要求布置但在同一期運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所相對(duì)集中放置可形成運(yùn)動(dòng)氛圍及相對(duì)的主題，零星的健身器具可相對(duì)分散放置。 會(huì)所：1、會(huì)所設(shè)一個(gè)，位于北區(qū)，面積2500-3000，設(shè)

50、置2-3層，兼顧對(duì)外經(jīng)營(yíng)；具體位置為靠近站北大道及中心景觀區(qū)域。2、南區(qū)設(shè)泛會(huì)所，具備會(huì)所基本使用功能，建議利用架空層區(qū)域布置。3、開(kāi)發(fā)時(shí)間建議：a、一期開(kāi)盤時(shí)建設(shè)完成，作為情景展示及銷售場(chǎng)所。 b、一期后期建設(shè)，與一期物業(yè)同時(shí)交付使用。 泳池：1、游泳池結(jié)合中心水景設(shè)計(jì)，建議采用無(wú)邊界泳池；2、游泳池設(shè)置在北區(qū)并靠近會(huì)所，南區(qū)和幼兒園考慮設(shè)置戲水池。3、開(kāi)發(fā)時(shí)間：一期開(kāi)盤時(shí)建設(shè)完成。 學(xué)校：1、面積約3000左右，設(shè)計(jì)2-3層，盡可能節(jié)約占地面積，可利用部分架空層作為戶外活動(dòng)游戲空間；2、位置應(yīng)處于南區(qū)偏東，貼近泛會(huì)所盡可能達(dá)到不影響小區(qū)居民生活；3、開(kāi)發(fā)時(shí)間：二期中期時(shí)建設(shè)完成。 運(yùn)動(dòng)設(shè)施

51、：1、戶外運(yùn)動(dòng)設(shè)施相對(duì)集中、均衡布置，北區(qū)設(shè)1個(gè)籃球場(chǎng)，南區(qū)設(shè)2個(gè)網(wǎng)球場(chǎng)； 2、結(jié)合景觀及道路系統(tǒng)設(shè)置慢步道、休閑小廣場(chǎng)等 3、器具運(yùn)動(dòng)區(qū)組團(tuán)結(jié)合處集中布置。 商業(yè)：1、建設(shè)面向社區(qū)服務(wù)為主的商業(yè)2、臨八一四大道設(shè)置商業(yè)。3、集中商業(yè)設(shè)置在北區(qū)西側(cè)。4、東側(cè)適量考慮底商，便于圍合及擴(kuò)展服務(wù)范圍。 物業(yè)管理：引進(jìn)知名品牌物業(yè)管理公司，拓展服務(wù)內(nèi)容及深度。 市政配套：1、建設(shè)站北大道，與一期建設(shè)同步，打造成景觀道路。2、站北大道引進(jìn)公交，建設(shè)港灣式停車站。 周邊配套：三、項(xiàng)目產(chǎn)品 產(chǎn)品類型：1、高層：18層（北區(qū)限高54米；南區(qū)限高60米）；2、小高層：、9+1層11+1層；3、多層：為5+1層、

52、6層；為豐富天際線，在中心景觀區(qū)域可適量布置4+1層。4、住宅產(chǎn)品單層層高基本控制值為3米；5、復(fù)式空間層高基本控制值為5.4米；6、通透式架空不高于4.2米；功能性架空層不高于3.5米。7、風(fēng)情底層商業(yè)層高4.2至4.5米,二層商業(yè)層高不高于3.6米。 產(chǎn)品比例：北區(qū)多/高層比例不高于1：1。 南區(qū)多/高層比例不高于3：7。 產(chǎn)品竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：1. 住宅結(jié)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)1.1 六層及六層以下多層住宅為異型柱結(jié)構(gòu)，七層及七層以上中高層住宅為框架結(jié)構(gòu)。1.2. 住宅樓板為現(xiàn)澆鋼筋砼樓板。1.3. 臥室、起居室凈高不低于2.60米。2. 住宅裝飾標(biāo)準(zhǔn)2.1. 住宅公共走道、公共部位及樓梯間墻面及平頂根據(jù)住

53、宅性質(zhì)進(jìn)行相適應(yīng)的裝飾。2.2. 住宅戶內(nèi)墻面僅做至面層粉刷，即批白水泥摻801膠水三遍。表面光滑、平整、線角順直、清晰，無(wú)裂縫、無(wú)空鼓、無(wú)脫皮。2.3. 住宅戶內(nèi)地坪做至細(xì)石砼面層找平。表面平整、光滑，清潔干凈，不污染，無(wú)裂縫、脫皮、麻面，不起砂。2.4. 住宅外墻做涂料。2.5. 住宅戶內(nèi)門框安裝牢固、不變形，表面平整、光潔。2.6. 住宅門窗采用鋁合金（塑鋼）門窗。2.6.1. 門窗推拉順滑，表面平整、光潔，無(wú)嚴(yán)重劃痕與破損，型材沒(méi)有開(kāi)裂或斷裂現(xiàn)象。2.6.2. 五金配件：齊全，位置正確、牢固，達(dá)到各自使用功能。2.6.3. 密封質(zhì)量：門窗關(guān)閉時(shí)扇與框，扇與扇無(wú)明顯縫隙，密封條不松動(dòng)，不脫落，不外露，處于壓縮狀態(tài)。2.6.4. 門窗框、扇垂直，不彎曲。2.6.5. 玻璃無(wú)污染，無(wú)破損，雙玻夾層無(wú)灰塵和水氣，分隔條均勻，不