林地資產(chǎn)評(píng)估

1、第6章 林地資產(chǎn)評(píng)估第一節(jié) 林地資產(chǎn)評(píng)估概述林地是林業(yè)生產(chǎn)的基礎(chǔ)，林地資產(chǎn)是森林資源資產(chǎn)的主要構(gòu)成之一。林地資產(chǎn)是可以單獨(dú)經(jīng)營(yíng)的商品。在我國，林地資產(chǎn)是所有權(quán)禁止買賣，而經(jīng)營(yíng)權(quán)可有償轉(zhuǎn)讓的特殊商品。1、 林地資產(chǎn)的特點(diǎn)1有限性林地是不可再生的資源，其資源在一個(gè)地區(qū)、一個(gè)國家以至地球上總是有限的，可作為資產(chǎn)的林地更為有限。 2差異性 林地的差異性極大，除了其本身內(nèi)在的生產(chǎn)潛力差異外(即立地質(zhì)量等級(jí))，它還存在著地利等級(jí)即生產(chǎn)運(yùn)輸成本上的差異。 3固定性林地資產(chǎn)也和所有的土地資產(chǎn)一樣，它的位置是固定不可移動(dòng)。因而附屬于該位置的溫度、濕度、光照、降雨等均有一定的狀態(tài)，它們構(gòu)成了土地的自然地理位置，也

2、在影響土地的生產(chǎn)潛力。4易變性 林地范圍的界定是人們根據(jù)土地的植被、用途、參照有關(guān)政策和法規(guī)界定的，因而是人為規(guī)定的。隨著林地上植被的變化，林地很容易變?yōu)槠渌禺a(chǎn)。林地的地利等級(jí)、立地質(zhì)量等級(jí)的提高，經(jīng)濟(jì)效益上升，一些非資產(chǎn)的林地轉(zhuǎn)化為林地資產(chǎn)。因此在林地資產(chǎn)的評(píng)估中，首先就必須界定林地資產(chǎn)的范圍。 5依附性 林地資產(chǎn)是基礎(chǔ)性資產(chǎn)，它的資產(chǎn)是通過在其上生長(zhǎng)的植被來確定的。因此，林地資產(chǎn)的評(píng)估，脫離不了林地上的林木。2、 林地地租地租主要由絕對(duì)地租和級(jí)差地租兩部分構(gòu)成。l、級(jí)差地租級(jí)差地租是指經(jīng)營(yíng)較優(yōu)土地所獲得的，并歸土地所有者占有的那一部分超額利潤(rùn)。級(jí)差地租是林地立地質(zhì)量的差異以及由于地理位置

3、的差異形成所獲得的超額利潤(rùn)級(jí)差地租。級(jí)差地租是林地使用期內(nèi)，由于經(jīng)營(yíng)者增加投入，實(shí)行集約經(jīng)營(yíng)，使林地的生產(chǎn)力或地利等級(jí)提高而產(chǎn)生的超額利潤(rùn)，即為級(jí)差地租。2、 絕對(duì)地租3、 林地使用權(quán)狹義的林地使用權(quán)是指依法對(duì)林地的實(shí)際使用；廣義的林地使用權(quán)是含有林地占有權(quán)、狹義的林地使用權(quán)、部分收益權(quán)和不完全處分權(quán)的集合。通常所說的林地使用權(quán)也是指廣義的林地使用權(quán)，它是指林地使用者通過國家（林地所有者）有償取得林地后依法進(jìn)行使用或依法對(duì)其使用權(quán)進(jìn)行出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、抵押、投資的權(quán)利，是林地使用權(quán)的法律體現(xiàn)形式。 林地使用權(quán)是我國林地使用制度在法律上的表現(xiàn)。林地使用權(quán)的設(shè)定必須依法成立，任何人無論以何種方式取

4、得林地使用權(quán)都必須得到法律認(rèn)可，否則為非法占用他人林地。由于林地使用權(quán)是以他人林地為客體的權(quán)利，因此，林地使用權(quán)人一般須向林地使用權(quán)出讓人支付林地使用權(quán)價(jià)格。4、 林地資產(chǎn)評(píng)估的性質(zhì)林地資產(chǎn)的評(píng)估實(shí)質(zhì)上是對(duì)林地使用權(quán)價(jià)格的評(píng)估，林地使用權(quán)是林地使用者依法對(duì)林地進(jìn)行使用或依法對(duì)其使用權(quán)進(jìn)行出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、抵押、投資的權(quán)利。根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，我國的林地部分歸集體所有，其余的歸國家所有，使用者并無土地所有權(quán)。林地資產(chǎn)評(píng)估的目的是估計(jì)特定區(qū)域內(nèi)的林地在某個(gè)時(shí)間的使用權(quán)的價(jià)格，為林地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、投資、合股經(jīng)營(yíng)、拍賣提供依據(jù)?！傲值?，包括郁閉度零點(diǎn)二以上的喬木林地及竹林地、灌木林地、

5、疏林地、采伐跡地、火燒跡地、未成林造林地、苗圃地和縣以上人民政府規(guī)劃的宜林地”。在林地中具有資產(chǎn)屬性的均為林地資產(chǎn)。由于林地資產(chǎn)的依附性，對(duì)林地資產(chǎn)的評(píng)估(林地使用權(quán)的評(píng)估)，實(shí)質(zhì)上是根據(jù)經(jīng)營(yíng)林地上植被產(chǎn)生的超額的利潤(rùn)，作為林地的收益，以此為基礎(chǔ)進(jìn)行林地資產(chǎn)評(píng)估在一些無立木的林地上如采伐跡地、火燒跡地、國家規(guī)劃的宜林地，則必須為其選擇最適用的植被，平均的經(jīng)營(yíng)水平，來進(jìn)行評(píng)估。由于林地的依附性和林木資產(chǎn)的多效益性，林地資產(chǎn)產(chǎn)生的直接經(jīng)濟(jì)效益是較低的、尤其是防護(hù)林和用材林的林地使用權(quán)價(jià)格十分低下，是各類土地使用權(quán)中價(jià)格最低的一種。按福建現(xiàn)行的生產(chǎn)水平和有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，其年地租約為50150元(公

6、頃年)，十分低下，而在福建南部的經(jīng)濟(jì)林經(jīng)營(yíng)中，年地租一般為1501200元/（公頃年），兩者的差異較大。5、 影響林地價(jià)值的因子林地是通過生產(chǎn)木材和其它林產(chǎn)品來實(shí)現(xiàn)它的價(jià)值。因此，在估計(jì)這種價(jià)值時(shí)必須對(duì)這些森林的收獲進(jìn)行長(zhǎng)期的測(cè)定，即對(duì)林地未來的收益(林地本身的貢獻(xiàn))進(jìn)行預(yù)測(cè)。在預(yù)測(cè)中有許多因素對(duì)其結(jié)果發(fā)生影響，它們分別是：(1) 林學(xué)質(zhì)量林學(xué)質(zhì)量通常也稱為立地質(zhì)量，一般受下列因子所決定： 1、土層厚度 2、腐殖質(zhì)層厚度 3、土壤質(zhì)地 4、海拔高度 5、坡位 6、坡向 7、坡形 8、地勢(shì)由于影響林學(xué)質(zhì)量的因素較多，且這些因素多有交叉的配置，因此在調(diào)查中經(jīng)常簡(jiǎn)單地把立地質(zhì)量分為四個(gè)立地條件類型：

7、i肥沃類型；較肥沃類型；中等肥沃類型；瘠薄類型。以林分平均高和平均年齡關(guān)系編制的地位級(jí)表；以林分優(yōu)勢(shì)高和年齡關(guān)系編制的地位指數(shù)表；影響立地質(zhì)量的各因子與樹高生長(zhǎng)間的關(guān)系編制了數(shù)量化立地指數(shù)表。(2) 經(jīng)濟(jì)質(zhì)量經(jīng)濟(jì)質(zhì)量主要是指林地的經(jīng)濟(jì)位置，它通常以影響木材生產(chǎn)成本的因素作為主要指標(biāo)。如以近期內(nèi)道路是否能達(dá)到小班的可及度。即可及小班一一道路已達(dá)到該小班內(nèi)或小班附近，小班內(nèi)采伐的木材，不要修建道路即可運(yùn)出；將可及小班一一近期內(nèi)道路可延伸至小班或小班附近，小班安排采伐僅需修建少量的道路(木材生產(chǎn)成本可承受得了的投資)即可運(yùn)出；不可及小班一一近期內(nèi)道路無法延伸到小班附近，采伐木無法運(yùn)出。從木材生產(chǎn)成本

8、費(fèi)用的開支的分析中可知，在各項(xiàng)木材生產(chǎn)成本中集材成本和運(yùn)輸成本的開支變幅極大。因此、在森林資產(chǎn)的評(píng)估中，評(píng)定林地的經(jīng)濟(jì)質(zhì)量必須根據(jù)木材運(yùn)輸?shù)某杀緛韯澐值乩燃?jí)。區(qū)位等級(jí)也是反映土地經(jīng)濟(jì)質(zhì)量的一種重要指標(biāo)，它是按土地所在縣(市)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和交通運(yùn)輸條件進(jìn)行分級(jí)，并確定各個(gè)等級(jí)的地域系數(shù)，以該系數(shù)來修正林地的價(jià)格。該方法來自城鎮(zhèn)國有土地的評(píng)估，該方法簡(jiǎn)單易行，因此，廣東省國有資產(chǎn)管理辦公室和林業(yè)廳共同制訂的廣東森林資源資產(chǎn)評(píng)估程序與方法中將其引入林地評(píng)估，用區(qū)位等級(jí)來代替地利等級(jí)，編制了立地系數(shù)表和地域系數(shù)表，并確定其標(biāo)準(zhǔn)地價(jià)為3021元/hm2。立地系數(shù)表(基準(zhǔn)年20年)等級(jí) 每公頃出材量 立

9、地系數(shù)好60m3 1.4 中42.3 m3 1.0差33.8 m30.8 地域系數(shù)表區(qū)位等級(jí) 12345678910地域系數(shù) 6.05.55.04.03.02.41.91.51.21.0(3) 森林經(jīng)營(yíng)的方式及強(qiáng)度從經(jīng)營(yíng)方式看，經(jīng)營(yíng)不同的林種如經(jīng)營(yíng)用材林或經(jīng)濟(jì)林，其經(jīng)營(yíng)的目的不同，經(jīng)營(yíng)的經(jīng)濟(jì)效益也有很大的差別從經(jīng)營(yíng)的樹種看，經(jīng)營(yíng)不同的樹種，經(jīng)濟(jì)價(jià)值相差較大從經(jīng)營(yíng)強(qiáng)度看，集約經(jīng)營(yíng)與粗放經(jīng)營(yíng)經(jīng)濟(jì)效益有很大的差別(4) 林產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)格林地資產(chǎn)的價(jià)值與林產(chǎn)品的價(jià)格息息相關(guān)，它經(jīng)常以林地上林產(chǎn)品的產(chǎn)值扣除了成本、稅費(fèi)后的純收益為基礎(chǔ)進(jìn)行測(cè)算的。林產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)格提高，對(duì)應(yīng)的林地資產(chǎn)的價(jià)格也高。(五)生產(chǎn)

10、周期及利率1.是要確定森林經(jīng)營(yíng)的時(shí)間期限。輪伐期的確定通常是以林木的工藝成熟齡或經(jīng)濟(jì)成熟齡作為確定的主要依據(jù)，是根據(jù)當(dāng)?shù)匦璨牟姆N的要求以及經(jīng)營(yíng)單位的經(jīng)濟(jì)和經(jīng)營(yíng)類型的齡級(jí)結(jié)構(gòu)來綜合考慮確定的。擇伐周期在理論上是以林木的生長(zhǎng)率、擇伐的強(qiáng)度，通過公式計(jì)算的。2.是確定評(píng)估中所要采用的利率。在森林資產(chǎn)的評(píng)估中，采用的利率是較低的。因?yàn)樵u(píng)估中各計(jì)算公式所采用的成本支出，或者經(jīng)營(yíng)收入，均以現(xiàn)在的價(jià)格進(jìn)行計(jì)算，其采用的利率必須從現(xiàn)行的商業(yè)利率中扣除通貨膨脹率，僅由純利率和經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)率兩部分構(gòu)成。由于經(jīng)濟(jì)利率是較穩(wěn)定的，所采用的利率的變化，主要是由經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)率所決定。(6) 有林地與無林地的差別在有林地上

11、，在本周期內(nèi)的經(jīng)營(yíng)樹種，經(jīng)營(yíng)方式和強(qiáng)度均已確定。在本周期內(nèi)的土地收益必須根據(jù)現(xiàn)有狀態(tài)確定，只有在下一輪伐期后才能改變其經(jīng)營(yíng)的種類與方式。而無林地從評(píng)估時(shí)就必須為其確定較適合的經(jīng)營(yíng)樹種、經(jīng)營(yíng)方式和強(qiáng)度。此外，對(duì)有林地的更新，其成本一般要低于無林地的造林。這些因子都使有林地的價(jià)值產(chǎn)生差別。(7) 評(píng)估時(shí)間與交易案例時(shí)間的差異在森林資產(chǎn)的評(píng)估中使用現(xiàn)行市價(jià)法時(shí)，經(jīng)常無法尋找到近期的交易案例，這樣使用的案例的交易時(shí)間與評(píng)估時(shí)間有較長(zhǎng)的時(shí)間間隔，不同的時(shí)期市場(chǎng)的物價(jià)水平不同，也許是漲了(通貨膨脹)、也許是跌了(通貨緊縮)，這樣相同的林地，在不同時(shí)期其價(jià)值是有所不同的，利用不同時(shí)期的交易案例，必須根據(jù)市場(chǎng)

12、的物價(jià)水平進(jìn)行調(diào)整。(8) 作林地使用，還是改變林地的用途林地由于其上生長(zhǎng)著的林木對(duì)改善人類的生存環(huán)境有著巨大的作用，其生態(tài)、社會(huì)的效益較大，而經(jīng)濟(jì)的收益相對(duì)較低。因此，在林地評(píng)估時(shí)，是否改變林地的用途對(duì)林地的價(jià)格影響極大。改變用途的林地一般增值較大，必須用改變后用途來計(jì)算其收益，評(píng)估其價(jià)值。(9) 林地交易的迫切性 林地交易是否迫切，林地的出售有否競(jìng)買者，這對(duì)林地的價(jià)格有一定的影響。在通常情況下，林地出售的競(jìng)買者很少，而林地所有者對(duì)林地的出售也不迫切。如果有較多的競(jìng)買者，林地價(jià)格可能升高，而如果林地所有者對(duì)交易要求迫切，則林地價(jià)可能下降。影響林地價(jià)值的因子小結(jié):1、林地立地質(zhì)量及其他自然條件

13、的差異(林學(xué)質(zhì)量) 2、林地地利條件差異(經(jīng)濟(jì)質(zhì)量) 3、林地經(jīng)營(yíng)方式及強(qiáng)度 4、林產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)格 5、經(jīng)營(yíng)周期及利率 6、有林地與無林地的差別 7、評(píng)估時(shí)間與交易時(shí)間的不同 8、作林地使用還是改變林地用途 9、林地交易的迫切性6、 林地資產(chǎn)評(píng)估的基本方法現(xiàn)行市價(jià)法適用于各類林地資產(chǎn)林地期望價(jià)法適用于用材林地、薪炭林地、經(jīng)濟(jì)林地、竹林地、疏林地、未成林造林地、灌木林地、采伐跡地、火燒跡地和國家規(guī)劃的宜林地等林地資產(chǎn)評(píng)估年金資本化法林地年租金相對(duì)穩(wěn)定的林地資產(chǎn)可采用評(píng)估有限期轉(zhuǎn)讓的林地資產(chǎn)可采用有限期林地費(fèi)用價(jià)法評(píng)估林地費(fèi)用價(jià)法適用于苗圃地等林地資產(chǎn)評(píng)估。比例系數(shù)法適用于異齡林林地評(píng)估1、 現(xiàn)行

14、市價(jià)法2、 現(xiàn)行市價(jià)法是以相同或類似資產(chǎn)的現(xiàn)行市價(jià)作為比較基礎(chǔ)，估算被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的方法。其計(jì)算公式為 3、 式中：4、 en資產(chǎn)評(píng)估值；5、 k質(zhì)量調(diào)整系數(shù)6、 kb物價(jià)指數(shù)調(diào)整系數(shù)；7、 g林地單位面積交易價(jià)格；8、 m林地資產(chǎn)評(píng)估總面積 在實(shí)際應(yīng)用中其質(zhì)量系數(shù)常由立地質(zhì)量系數(shù)與地利等級(jí)系數(shù)構(gòu)成立地質(zhì)量修正系數(shù)地利等級(jí)修正系數(shù)物價(jià)指數(shù)調(diào)整系數(shù)常用兩個(gè)評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)的木材銷售價(jià)格比值替代。其他因子的修正值k4只能按其實(shí)際情況進(jìn)行評(píng)分，將綜合的評(píng)分值確定一個(gè)修訂值的量化指標(biāo)。上式可改寫為：2、 林地期望價(jià)法林地期望價(jià)法以實(shí)行永續(xù)皆伐為前提，從無林地造林開始計(jì)算，將無窮多個(gè)輪伐期的純收益全部折

15、為現(xiàn)值累加求和，作為林地的評(píng)估值。其計(jì)算公式為：式中：bu林地資產(chǎn)評(píng)估值；ci第i年投入的營(yíng)林生產(chǎn)直接費(fèi)用（包括整地、栽植、撫育等費(fèi)用）；au現(xiàn)實(shí)林分第u年主伐時(shí)的純收入（指木材銷售收入扣除采運(yùn)成本，銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、有關(guān)稅費(fèi)、木材經(jīng)營(yíng)的合理利潤(rùn)后的部分）；da、db現(xiàn)實(shí)林分第a、b年的間伐純收入；u經(jīng)營(yíng)周期；v年均營(yíng)林生產(chǎn)間接費(fèi)用（包括森林保護(hù)費(fèi)、營(yíng)林設(shè)施費(fèi)、良種實(shí)驗(yàn)費(fèi)、調(diào)查設(shè)計(jì)費(fèi)、基層生產(chǎn)單位管理費(fèi)、場(chǎng)部管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用）；p利率。 重點(diǎn)與難點(diǎn)該公式與收獲現(xiàn)值法公式的區(qū)別：林地期望價(jià)公式收獲現(xiàn)值法公式請(qǐng)注意二者分母的不同：注意ci的不同，上式ci為無林地造林至郁閉的造林成本，

16、下式中的ci則等同于上式中的v為每年的管護(hù)成本其它計(jì)算過程與注意點(diǎn)與中齡林資產(chǎn)評(píng)估基本類似（此處略）實(shí)例1林地期望價(jià)計(jì)算某國營(yíng)林場(chǎng)的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，杉木人工林投資，第一年180元/畝，第二年80元/畝，第三年80元/畝，第四年40元/畝，第五年起每年管護(hù)費(fèi)用為5元/畝，30年主伐產(chǎn)量16m3，出材率70%（其中原木25%；非規(guī)格材45%）。第10年進(jìn)行第一次間伐，產(chǎn)綜用材0.8m3，扣除成本、稅費(fèi)后，純收入為60元/畝，第二次間伐為第15年間伐純收入為300元/畝。其余有關(guān)技術(shù)指標(biāo)與中齡林資產(chǎn)評(píng)估案例同。計(jì)算其地價(jià)與年地租 有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（均為虛構(gòu)假設(shè)指標(biāo)）（一）營(yíng)林生產(chǎn)成本：從第五年起每

17、年的管護(hù)費(fèi)用為5元/畝。（二）木材銷售價(jià)格（參照成過熟林而得）：杉原木730元/立方米；杉綜合：620元/立方米（三）兩金統(tǒng)一計(jì)征價(jià)：杉原木400元/m3；杉綜合：200元/m3 ：增值稅起征價(jià)杉原木550元元/m3 ；杉綜合：420元元/m3 ：（四）木材生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本（含短運(yùn)、設(shè)計(jì)、檢尺等）：130元/m3（七）木材生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)：杉原木15元/立方米；杉綜合9元/立方米（八）林業(yè)投資收益率：6%（九）出材率：杉原木出材率為25%；杉綜合出材率為45%（五）相關(guān)費(fèi)用：（1）育林費(fèi)：按統(tǒng)一計(jì)征價(jià)的12%計(jì)（2）維簡(jiǎn)費(fèi)：按統(tǒng)一計(jì)征價(jià)的8%計(jì)（3）木材檢疫費(fèi)：按統(tǒng)一計(jì)征價(jià)的0.2%計(jì)（4）銷售費(fèi)用：

18、10元/立方米（5）管理費(fèi)用：按銷售收入的5%計(jì)（6）不可預(yù)見費(fèi)：杉原木12元/立方米，杉綜合7元/立方米（7）增值稅：以起征價(jià)的6%計(jì)（8）城建稅、教育附加合計(jì)以增值稅的8%計(jì)）測(cè)算過程由前例計(jì)算可得 杉原木主伐純收入為a1=362元杉綜合材主伐純收入為a2=332元該林地杉木主伐時(shí)純收入為au=160.25362+160.45332=3838元四年?duì)I造林成本合計(jì)值c=1801.0630+801.0629+801.0628+401.0627=2069元該地地價(jià)為：bu=3838+601.06(30-10)+3001.06(30-15)-2069/(1.0630-1)-5/0.06=468元年

19、地租=bup=4680.06=28元3、 年金資本化法年金資本化法是將被評(píng)估的林木資產(chǎn)每年的穩(wěn)定收益作為資本投資的收益，按適當(dāng)?shù)耐顿Y收益率估算林木資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的方法。其計(jì)算公式為：bu=a/p式中：bu資產(chǎn)評(píng)估值；a年平均純收益；p投資收益率當(dāng)林地使用權(quán)有期限轉(zhuǎn)讓時(shí)，按以下公式計(jì)算林地使用權(quán)價(jià)格：bn=bu(1+p)n-1/ (1+p)n= a(1+p)n-1/ p (1+p)n式中：bn林地使用權(quán)有期限轉(zhuǎn)讓價(jià)格；bu林地評(píng)估值（使用權(quán)無期限轉(zhuǎn)讓評(píng)估值）；p利率；n林地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓年數(shù)。案例2林地年金資本化法例：某林農(nóng)擬向村集體承包100畝林地進(jìn)行毛竹林經(jīng)營(yíng)，雙方協(xié)議約定每年地租為30元/畝，要

20、求現(xiàn)在一次性支付租賃期內(nèi)地價(jià)。（1）承包經(jīng)營(yíng)期為長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)（即無限期）（2）承包經(jīng)營(yíng)期為30年請(qǐng)分別計(jì)算該林地租賃價(jià)。（1）解：長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)且年地租穩(wěn)定，可采用年金資本化法計(jì)算，考慮到竹林的經(jīng)營(yíng)效益較高，其投資收益率取值為10%，則該地價(jià)為bu=a/p=10030/0.1=30000(元）該林農(nóng)一次性應(yīng)支付3萬元林地使用費(fèi)（2）解：承包租賃期為30年，可采用有限期林地使用費(fèi)法計(jì)算可得b30=bu(1.+0.1)30-1)/(1+0.1)30=300000.943=28290元該林農(nóng)一次性應(yīng)支付28290元（30年）林地使用費(fèi)技巧說明上述計(jì)算公式簡(jiǎn)單易算，關(guān)鍵問題是確定平均地租和投資收益率，在竹林、經(jīng)

21、濟(jì)林林地資源資產(chǎn)評(píng)估中，由于林地上的竹林或經(jīng)濟(jì)林木在較長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)每年有穩(wěn)定的收入，其地租也較穩(wěn)定并經(jīng)常每年定期支付，因此每年支付地租的林地資產(chǎn)評(píng)估中經(jīng)常采用這兩種方法?，F(xiàn)在在部分地區(qū)用材林林地逐年支付地租亦可使用此方法。4、 林地費(fèi)用價(jià)法林地費(fèi)用價(jià)法是以取得林地所需的費(fèi)用和把林地維持到現(xiàn)在狀態(tài)所需的費(fèi)用來估算林地評(píng)估值的方法。其計(jì)算公式為：式中：待添加的隱藏文字內(nèi)容3bu林地資產(chǎn)評(píng)估值；a林地購置費(fèi)；mi林地購置后，第i年林地改良費(fèi)；n林地購置年數(shù)；p利率。5、比例系數(shù)法設(shè)某片10公頃的闊葉異齡林承包期已滿，在新的承包合同簽訂前要求對(duì)其林地資產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，并在這一基礎(chǔ)上確定新的地租租金。(1

22、)收益現(xiàn)值計(jì)算據(jù)調(diào)查該片異齡林的擇伐周期為10年，每次擇伐每公頃可出材45m3，每立方米純收入250元，每年分?jǐn)偟墓茏o(hù)費(fèi)為45元/hm2，利率為6，擇伐強(qiáng)度為30。設(shè)某片10公頃的闊葉異齡林承包期已滿，在新的承包合同簽訂前要求對(duì)其林地資產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，并在這一基礎(chǔ)上確定新的地租租金。(1)收益現(xiàn)值計(jì)算據(jù)調(diào)查該片異齡林的擇伐周期為10年，每次擇伐每公頃可出材45m3，每立方米純收入250元，每年分?jǐn)偟墓茏o(hù)費(fèi)為45元/hm2，利率為6，擇伐強(qiáng)度為30。(2)比例系數(shù)確定比例系數(shù)的確定。據(jù)福建省現(xiàn)行政策，林價(jià)中的山價(jià)(地租）部分所占份額為1030，平均為20。(3) 計(jì)算地價(jià)與地租地價(jià)： 元/hm2

23、地租： 元/hm22、 經(jīng)濟(jì)林林地資產(chǎn)評(píng)估經(jīng)濟(jì)林林地資產(chǎn)的評(píng)估由于其上的經(jīng)營(yíng)方式不同于用材林，其評(píng)估的方法也不同于用材林。經(jīng)濟(jì)林評(píng)估的方法主要有林地期望價(jià)法、現(xiàn)行市價(jià)法、年金資本化法。(1) 林地期望價(jià)法 經(jīng)濟(jì)林是將經(jīng)濟(jì)林在無窮多個(gè)經(jīng)濟(jì)壽命期的純收益(扣除了正常成本利潤(rùn))全部折為現(xiàn)值作為林地的價(jià)格。在計(jì)算時(shí)先把各年的收入和支出(含成本利潤(rùn))折算為經(jīng)濟(jì)壽命期末的后價(jià)，然后再根據(jù)無窮遞縮等比級(jí)數(shù)的求和公式將其求和其公式為：式中：ai一一各年銷售收入 ci一一各年的經(jīng)營(yíng)成本（含稅、費(fèi)及合理利潤(rùn)） u一一經(jīng)濟(jì)壽命期； bu一一林地期望價(jià)該公式必須預(yù)測(cè)各年度的收益和經(jīng)營(yíng)成本，計(jì)算較困難，為了便于計(jì)算，可

24、假設(shè)造林的成本相同，盛產(chǎn)期收入相同，盛產(chǎn)前期的銷售收入相近，每年的經(jīng)營(yíng)成本大體相同。這樣該公式可簡(jiǎn)化為：(2) 年金資本化法林地地價(jià)的年金資本化法是以林地每年的平均純收入(地租)作為投資的收益額（利息），以當(dāng)?shù)卦撔袠I(yè)的平均投資收益率作為利率，來求算其本金地價(jià)的方法。其計(jì)算公式為:式中：a為年平均地租，p為投資收益率 (3) 現(xiàn)行市價(jià)法現(xiàn)行市價(jià)法是以在市場(chǎng)上已成交的類似的林地價(jià)格作為參照物，然后確定待評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)格的方法。在所有林種的林地資產(chǎn)評(píng)估中現(xiàn)行市價(jià)法的公式都相同，但在經(jīng)濟(jì)林林地資產(chǎn)的評(píng)估中比用材林更為復(fù)雜。其考慮的因子除了立地質(zhì)量和地利等級(jí)外，還應(yīng)考慮其上經(jīng)濟(jì)林樹種、品種、年齡和經(jīng)營(yíng)年限

25、。3、 竹林林地資產(chǎn)評(píng)估竹林林地資產(chǎn)的評(píng)估是能用收益比例系數(shù)法、年金資本化法和現(xiàn)行市價(jià)法進(jìn)行。 (一)收益比例系數(shù)法竹林是異齡林，其立竹的重置成本測(cè)算困難，無法準(zhǔn)確劃分哪些是林地產(chǎn)生的價(jià)值，哪些是立竹產(chǎn)生的價(jià)值。因此竹林的林地資產(chǎn)評(píng)估和立竹資產(chǎn)評(píng)估一樣經(jīng)常借助比例系數(shù)法。其比例系數(shù)通常選用當(dāng)?shù)赜貌牧纸?jīng)營(yíng)中地租收入占經(jīng)營(yíng)總收益的百分比。直接用這一比例系數(shù)乘上竹林的總價(jià)值，就得到竹林林地資產(chǎn)的價(jià)值。(2) 年金資本化法 竹林林地資產(chǎn)的年金資本化法僅在竹林的經(jīng)營(yíng)者已明確每年交納穩(wěn)定的地租時(shí)采用。(3) 現(xiàn)行市價(jià)法各林種林地的現(xiàn)行市價(jià)計(jì)算的公式都相同，但在竹林林地價(jià)測(cè)算時(shí)必須注意參照的成交案例與待評(píng)估

26、資產(chǎn)在年齡結(jié)構(gòu)、均勻度、整齊度、立竹度、經(jīng)營(yíng)級(jí)、生長(zhǎng)級(jí)的差異。根據(jù)這些差異綜合確定其調(diào)整系數(shù)的k值，用k值對(duì)參照的成交案例的評(píng)估結(jié)果進(jìn)行修正。通過對(duì)三個(gè)以上案例的測(cè)算，最后綜合確定其評(píng)估結(jié)果。第3節(jié) 其它地類林地資產(chǎn)評(píng)估 其它地類的林地資產(chǎn)是指有林地以外的各地類的林業(yè)用地資產(chǎn)。它主要包括疏林地、未成林造林地、苗圃地和無林地。灌木林地大多數(shù)不具備資產(chǎn)條件，一般不對(duì)它進(jìn)行評(píng)估。1、 疏林地林地資產(chǎn)評(píng)估疏林地是指郁閉度在0.10.2的林業(yè)用地。疏林地林地評(píng)估的方法可以按照用材林的林地資產(chǎn)評(píng)估方法，或按無林地的評(píng)估方法進(jìn)行。 按用材林的林地資產(chǎn)評(píng)估時(shí)，關(guān)鍵是要根據(jù)當(dāng)?shù)氐淖匀粭l件、經(jīng)濟(jì)條件選擇最適合的樹

27、種，根據(jù)培育目的確定一個(gè)最適合的森林經(jīng)營(yíng)類型，按該類型的森林經(jīng)營(yíng)設(shè)計(jì)，假設(shè)在該林永續(xù)地進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，來評(píng)估林地的價(jià)格。按無林地進(jìn)行評(píng)估時(shí)，首先要確定適合的林種、樹種、經(jīng)營(yíng)類型，然后再按相應(yīng)的評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估。具體參閱無林地的林地資產(chǎn)評(píng)估。2、 苗圃地資產(chǎn)評(píng)估 苗圃地是林業(yè)用地中最小的地類，固定苗圃地通常是農(nóng)用地，而且是水肥條件較好的農(nóng)用地改造而成，在經(jīng)營(yíng)的過程中為了減輕病蟲害的發(fā)生，經(jīng)常需要與農(nóng)作物(水稻)進(jìn)行輪作。因此，在苗圃地的評(píng)估中借用農(nóng)用地的評(píng)估方法，并借用相似的農(nóng)用地的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。(1) 現(xiàn)行市價(jià)法現(xiàn)行市價(jià)法也稱市場(chǎng)成交價(jià)比較法，它是以具有相同或類似條件的林地的現(xiàn)行市場(chǎng)的成交價(jià)作為比較基礎(chǔ)

28、，估算林地評(píng)估值得的方法。在苗圃地的評(píng)估中，其計(jì)算公式與一般林地資產(chǎn)評(píng)估所用的公式相同： 式中：bu一一林地資產(chǎn)評(píng)估值ku一一苗圃地立地質(zhì)量綜合調(diào)整系數(shù)kb一一物價(jià)指數(shù)調(diào)整系數(shù)g一一參照案例的交易價(jià)格s一一待評(píng)估苗圃地的面積(2) 收益現(xiàn)值法式中r為苗圃地上種植糧食的年純收入(已扣除勞動(dòng)工資、生產(chǎn)成本及稅金費(fèi)等費(fèi)用)。該法計(jì)算簡(jiǎn)單，資料來源容易，是最簡(jiǎn)單的評(píng)估方法。但在使用該法時(shí)要注意：1、年純收入r值的計(jì)算。2、如果苗圃地種的是經(jīng)濟(jì)林木或綠化苗，其收益值明顯高過種糧食的收益值時(shí)，可將其地價(jià)適當(dāng)調(diào)高。3、如果年地租是明確，而且基本合理的，其承租的合同期又較長(zhǎng)，則可直接取r=地租，進(jìn)行測(cè)算。 (

29、三)林地費(fèi)用價(jià)法在苗圃地的評(píng)估中，取得林地所需的費(fèi)用是指征占用苗圃地時(shí)所支付的成本；把林地維持到現(xiàn)在狀態(tài)所需費(fèi)用是指將原購置的土地改為苗圃地時(shí)的土地改良費(fèi)，包括修路、平整、修建排灌設(shè)施的費(fèi)用。 公式為:式中：a一一林地購置費(fèi)mi一一苗圃地購置后第i年投入的林地改良費(fèi)n一一購置的年限p一利率 k一一設(shè)施的成新率 該法一般用于新建的苗圃，其土地購置的成本明確，年設(shè)施投入也明確，苗圃生產(chǎn)尚未正常使用。在使用該法時(shí)必須注意：1、林地的購置費(fèi)a，在有條件時(shí)應(yīng)盡可能采用重置成本。如無法進(jìn)行重置，而采用歷史成本時(shí)，其測(cè)算用的利率必須包括通貨膨脹率。2、如果林地購置后一直在經(jīng)營(yíng)，則當(dāng)a是重置成本時(shí)，不再加算利息。當(dāng)a是歷史成本時(shí)，其p含有通貨膨脹率(即按通貨膨脹將其購置成本重置)。 3、如果林地購置后一直在進(jìn)行改良而未正式生產(chǎn)，a是重置成本價(jià)時(shí)，p是不含通貨膨脹的低利率；a是歷史成本時(shí)，則p可采用市場(chǎng)利率。4、k為苗圃設(shè)施的成新率，它等于1減去折舊率。在評(píng)估時(shí)必須確定苗圃中各項(xiàng)設(shè)施的使用