房地產(chǎn)合作開發(fā)與項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的合同制作

1、 房地產(chǎn)合作開發(fā)與項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的合同制作我國(guó)目前尚無房地產(chǎn)合作開發(fā)和項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的專門立法，也沒有政府推薦使用的合同示范文本，在操作實(shí)踐中，由于當(dāng)事人的合同內(nèi)容過于簡(jiǎn)單以及不少難以把握的疑難法律問題，不少合作開發(fā)和項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同引起標(biāo)的巨大的糾紛和訴訟;又由于這兩類合同的許多環(huán)節(jié)均需有法律規(guī)定的政府批準(zhǔn)手續(xù)和法定條件，許多合同因未符合這些手續(xù)和條件而導(dǎo)致無效。因此，結(jié)合操作實(shí)踐，研究、把握這兩類合同文本的基本內(nèi)容的條款制作，以及在履約過程中應(yīng)注意的法律問題，成為廣大律師迫切需要解決的問題。朱樹英律師接受廈門仲裁委員會(huì)和中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)的邀請(qǐng)，分別于5月11日、5月31日先后在廈門、北京的專題研修班以房地產(chǎn)

2、合作開發(fā)與項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的合同制作以及應(yīng)注意的法律問題為題，各進(jìn)行一天的演講，取得了很好的效果。廈門仲裁委員會(huì)秘書長(zhǎng)林建文聽講后評(píng)價(jià)：演講涉及的內(nèi)容基本上涵蓋了我們審理同類案件所碰到的所有問題，聽后深受啟發(fā)?，F(xiàn)將上課提綱實(shí)錄如下，以供交流。一、有關(guān)房地產(chǎn)合作開發(fā)及項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的一般概念1、房地產(chǎn)：指有條件、有期限的土地使用權(quán)和相應(yīng)土地上的房屋所有權(quán)合二為一，并能夠作為商品進(jìn)行流通的不動(dòng)產(chǎn)。2、房地產(chǎn)合作開發(fā)：通常是地產(chǎn)和房產(chǎn)的合作開發(fā)，指以提供土地使用權(quán)一方與對(duì)土地開發(fā)進(jìn)行投資一方對(duì)特定地塊的建設(shè)項(xiàng)目以合資或合作方式進(jìn)行共同開發(fā)的行為。合作開發(fā)的土地使用方式應(yīng)符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定。合作開發(fā)的實(shí)質(zhì)是土地使用權(quán)

3、轉(zhuǎn)讓的一種特殊形式。3、房地產(chǎn)合作開發(fā)的主要模式：(1)法人型合作開發(fā)：合作開發(fā)各方組成項(xiàng)目公司，并以項(xiàng)目公司名義辦理有關(guān)手續(xù)，合作開發(fā)的權(quán)利義務(wù)由公司項(xiàng)目章程具體明確。土地協(xié)議折價(jià)入股方式構(gòu)成合作投資比例;土地評(píng)估作價(jià)入股方式構(gòu)成合資投資比例。(2)合伙型合作開發(fā)：合作開發(fā)各方未組成項(xiàng)目公司，以投資各方名義共同辦理有關(guān)手續(xù)，合作方式、投資及權(quán)益分配比例均由合作協(xié)議約定。合作開發(fā)涉及一個(gè)項(xiàng)目; 合作開發(fā)涉及幾個(gè)用地性質(zhì)規(guī)劃用途不一的項(xiàng)目; 合作各方的回報(bào)方式有的以分利方式，有的以分房方式，有的以土地補(bǔ)償方式。(3)合作開發(fā)的其它方式：先合伙后轉(zhuǎn)為法人型的合作開發(fā)4、房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓：已經(jīng)獲得立項(xiàng)

4、批準(zhǔn)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，在項(xiàng)目公司股東或合作開發(fā)的收益人互相之間，或向他人轉(zhuǎn)讓其股權(quán)或合作開發(fā)權(quán)益的行為。5、房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的模式：(1)以項(xiàng)目公司股權(quán)并購(gòu)(兼并或收購(gòu))方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目;(2)以項(xiàng)目合作各方權(quán)益比例的變更轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)權(quán)益： 權(quán)益在合作各方內(nèi)部轉(zhuǎn)讓; 權(quán)益轉(zhuǎn)讓給合作各方以外第三人。6、均系要式的須經(jīng)批準(zhǔn)的行為：合作開發(fā)的立項(xiàng)、規(guī)劃選址、規(guī)劃用地、建筑設(shè)計(jì)、施工許可，以及項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的土地使用人(股東或權(quán)益人)或者項(xiàng)目功能、用途等變更手續(xù)，均需獲得政府有關(guān)主管部門的許可或批準(zhǔn)，并持有批準(zhǔn)文件或證照。二、房地產(chǎn)合作開發(fā)及項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同的主要條款1、房地產(chǎn)合作開發(fā)合同的主要條款：(1

5、)合作開發(fā)當(dāng)事人的名稱、姓名、住所;(2)項(xiàng)目概況(包括：座落地點(diǎn)、項(xiàng)目性質(zhì)、四至、占地面積、有關(guān)規(guī)劃指標(biāo)等);(3)項(xiàng)目現(xiàn)狀;a、項(xiàng)目報(bào)批現(xiàn)狀包括規(guī)劃參數(shù)，并列明取得的批文;b、項(xiàng)目動(dòng)拆遷、開發(fā)現(xiàn)狀。(4)合作方式;a、共同組建項(xiàng)目公司方式需約定：項(xiàng)目公司的注冊(cè)資金、出資比例、時(shí)間;組織機(jī)構(gòu)的設(shè)立、運(yùn) 作程序、利潤(rùn)分配等;b、合作建房協(xié)議方式;需約定：合作各方的投資方式(包括土地投入的評(píng)估)、投入期限、投資比例、合作經(jīng)營(yíng)方式、運(yùn)作機(jī)構(gòu)的組成、利益(權(quán)益)分配等。(5)項(xiàng)目公司成立前后的權(quán)利義務(wù)的轉(zhuǎn)移(包括項(xiàng)目公司成立前所發(fā)生費(fèi)用的補(bǔ)償、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)辦理等);(6)項(xiàng)目的總投資數(shù)額(包

6、括成立項(xiàng)目公司的注冊(cè)資本及投資總額的差異)的投入方式;(7)項(xiàng)目合作建設(shè)計(jì)劃(規(guī)模、進(jìn)度等);(8)合作各方的權(quán)利義務(wù)(應(yīng)約定有關(guān)審批手續(xù)的辦理、有關(guān)項(xiàng)目建設(shè)管理工作的分擔(dān)以及合作投資回報(bào)的分配方式);(9)違約責(zé)任;(10)解決爭(zhēng)議的方法;(11)合作當(dāng)事人約定的其它事項(xiàng)。2、房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同的主要條款(1)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人的名稱、姓名、住所;(2)項(xiàng)目概況(包括：座落地點(diǎn)、項(xiàng)目性質(zhì)、四至、占地面積、有關(guān)規(guī)劃指標(biāo)等);(3)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓時(shí)土地使用權(quán)性質(zhì)，獲得方式及使用期限;(4)項(xiàng)目現(xiàn)狀;a、項(xiàng)目報(bào)批現(xiàn)狀包括規(guī)劃參數(shù)，并列明取得的批文;b、項(xiàng)目動(dòng)拆遷、開發(fā)現(xiàn)狀(停建、緩建);c、項(xiàng)目涉及的土地或工程

7、的權(quán)利限制情況;(5)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓方式;a、以開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓方式;需約定：轉(zhuǎn)讓費(fèi)用的構(gòu)成、數(shù)額、支付方式，項(xiàng)目的立項(xiàng)、用地、工程建設(shè)的有關(guān)審批程序重新辦理手續(xù)等;b、以轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司股權(quán)方式;需約定：項(xiàng)目公司概況、股權(quán)轉(zhuǎn)讓比例、價(jià)格、支付方式，現(xiàn)有資產(chǎn)的認(rèn)定，需出示原公司股東會(huì)決議并需辦理工商變更登記手續(xù)等。(6)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓價(jià)格、支付方法和期限;(7)項(xiàng)目標(biāo)的物轉(zhuǎn)讓、交割日期及方式;(8)轉(zhuǎn)讓前原有債權(quán)債務(wù)以及土地或工程的權(quán)利限制的處理;(9)雙方的權(quán)利義務(wù);(10)違約責(zé)任;(11)解決爭(zhēng)議的方法;(12)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人約定的其它事項(xiàng)。三、制作房地產(chǎn)合作開發(fā)和項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)注意的問題1、制作房地產(chǎn)合作開發(fā)

8、合同應(yīng)注意的問題(1)要明確合作各方的開發(fā)資質(zhì)或取得資質(zhì)的相應(yīng)責(zé)任;(2)約定先合伙或合作、后成立項(xiàng)目公司的方式，其承擔(dān)民事責(zé)任方式先后不同;要明確先后的權(quán)利義務(wù)關(guān)系及辦理相應(yīng)手續(xù)的責(zé)任主體;(3)組成項(xiàng)目公司合作開發(fā)的，要明確注冊(cè)資本投入方式以及注冊(cè)資本與投資總額的差異的處理對(duì)策及相應(yīng)的責(zé)任;(4)以土地使用權(quán)入股組成項(xiàng)目公司的，土地使用權(quán)須作評(píng)估;(5)以籌建處或其它名義合作開發(fā)的，須使之成為能獨(dú)立承擔(dān)權(quán)利義務(wù)的其它經(jīng)濟(jì)組織，并明確合作籌建各方的權(quán)利義務(wù);(6)合作開發(fā)一方以土地使用權(quán)作為合作投資的，應(yīng)辦理土地使用人和使用性質(zhì)的變更登記手續(xù)，并明確有關(guān)費(fèi)用的承擔(dān)方式和責(zé)任人;(7)一個(gè)地塊

9、上合作開發(fā)涉及幾個(gè)性質(zhì)不同的項(xiàng)目，應(yīng)分別立項(xiàng)、分別進(jìn)行審批并辦理不同的證照;(8)合作開發(fā)各方的投資回報(bào)的方式，應(yīng)按是否以開發(fā)項(xiàng)目的房屋為標(biāo)的分別規(guī)定權(quán)利義務(wù)，投資回報(bào)系約定分房的，應(yīng)明確房屋分配的具體辦法;投資回報(bào)系分配利潤(rùn)的，應(yīng)約定利潤(rùn)的計(jì)取方式;(9)合作開發(fā)合同應(yīng)約定建筑面積增加時(shí)的政府批準(zhǔn)手續(xù)和增加面積的成本，增加分擔(dān)及面積分配方式;(10)合作開發(fā)合同由于需辦理相關(guān)手續(xù)，往往效力待定，合作合同應(yīng)具體約定一旦合同被確認(rèn)無效或不生效時(shí)的具體處理方法。2、制作房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)注意的問題(1)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓必須由所有人轉(zhuǎn)讓、受讓的當(dāng)事人以書面形式協(xié)商一致;(2)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目已有的各種政

10、府批文均必須在合同中列明，包括立項(xiàng)和規(guī)劃批文等;(3)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓應(yīng)符合開發(fā)不同階段的政府有關(guān)允許轉(zhuǎn)讓的條件;(4)已成立項(xiàng)目公司以公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓全部或部分房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)按公司法有關(guān)規(guī)定辦理工商變更登記手續(xù)，同時(shí)辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的變更登記手續(xù);(5)成立項(xiàng)目公司的轉(zhuǎn)讓方的債權(quán)債務(wù)要明確，潛在債務(wù)的澄清，要約定公告程序;(6)未成立項(xiàng)目公司以合作各方的投資權(quán)益內(nèi)部轉(zhuǎn)讓全部或部分房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)按項(xiàng)目土地使用的不同情況，申辦變更立項(xiàng)和土地使用的批準(zhǔn)手續(xù);轉(zhuǎn)讓給合作各方以外當(dāng)事人的，須獲得原合作各方及受讓方的一致同意;(7)轉(zhuǎn)讓的項(xiàng)目如尚未辦理土地出讓手續(xù)或雖已辦理了出讓手續(xù)，轉(zhuǎn)讓時(shí)尚未付清出讓金的，

11、應(yīng)約定辦理出讓手續(xù)的具體責(zé)任人及有關(guān)費(fèi)用包括尚未付清的費(fèi)用的承擔(dān)方式;(8)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓時(shí)，項(xiàng)目未按出讓合同約定的期限和條件進(jìn)行開發(fā)，轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)約定補(bǔ)辦政府主管部門認(rèn)可手續(xù)及具體責(zé)任人;(9)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓時(shí)，按出讓合同的土地使用年限已開始使用的，轉(zhuǎn)讓合同約定的土地使用年限應(yīng)作相應(yīng)扣除;(10)房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓前已實(shí)行預(yù)售的，應(yīng)約定轉(zhuǎn)讓雙方通知預(yù)購(gòu)業(yè)主，并明確因此引起相應(yīng)責(zé)任的處理方法。文章來源：中顧法律網(wǎng) (免費(fèi)法律咨詢，就上中顧法律網(wǎng)） 膆蒁薆羈罿蕆薅肀芄莃薄螀肇艿薃袂節(jié)膅薂羄肅蒄蟻蚄芁莀蝕螆肅芆蝕衿艿膂蠆肁肂薀蚈螀羅蒆蚇袃膀莂蚆羅羃羋蚅蚅膈膄螄螇羈蒃螄衿膇荿螃羂罿芅螂螁膅芁螁襖肈薀螀羆芃蒆蝿肈肆莁螈

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14、袃膀莂蚆羅羃羋蚅蚅膈膄螄螇羈蒃螄衿膇荿螃羂罿芅螂螁膅芁螁襖肈薀螀羆芃蒆蝿肈肆莁螈螈芁芇蒞袀肄膃蒄羃芀蒂蒃螞肅莈蒂襖羋莄蒂羇膁芀蒁聿羄蕿蒀蝿腿蒅葿袁羂莁蒈羃膇芇薇蚃羀膃薆螅膆蒁薆羈罿蕆薅肀芄莃薄螀肇艿薃袂節(jié)膅薂羄肅蒄蟻蚄芁莀蝕螆肅芆蝕衿艿膂蠆肁肂薀蚈螀羅蒆蚇袃膀莂蚆羅羃羋蚅蚅膈膄螄螇羈蒃螄衿膇荿螃羂罿芅螂螁膅芁螁襖肈薀螀羆芃蒆蝿肈肆莁螈螈芁芇蒞袀肄膃蒄羃芀蒂蒃螞肅莈蒂襖羋莄蒂羇膁芀蒁聿羄蕿蒀蝿腿蒅葿袁羂莁蒈羃膇芇薇蚃羀膃薆螅膆蒁薆羈罿蕆薅肀芄莃薄螀肇艿薃袂節(jié)膅薂羄肅蒄蟻蚄芁莀蝕螆肅芆蝕衿艿膂蠆肁肂薀蚈螀羅蒆蚇袃膀莂蚆羅羃羋蚅蚅膈膄螄螇羈蒃螄衿膇荿螃羂罿芅螂螁膅芁螁襖肈薀螀羆芃蒆蝿肈肆莁螈螈芁芇蒞

15、袀肄膃蒄羃芀蒂蒃螞肅莈蒂襖羋莄蒂羇膁芀蒁聿羄蕿蒀蝿腿蒅葿袁羂莁蒈羃膇芇薇蚃羀膃薆螅膆蒁薆羈罿蕆薅肀芄莃薄螀肇艿薃袂節(jié)膅薂羄肅蒄蟻蚄芁莀蝕螆肅芆蝕衿艿膂蠆肁肂薀蚈螀羅蒆蚇袃膀莂蚆羅羃羋蚅蚅膈膄螄螇羈蒃螄衿膇荿螃羂罿芅螂螁膅芁螁襖肈薀螀羆芃蒆蝿肈肆莁螈螈芁芇蒞袀肄膃蒄羃芀蒂蒃螞肅莈蒂襖羋莄蒂羇膁芀蒁聿羄蕿蒀蝿腿蒅葿袁羂莁蒈羃膇芇薇蚃羀膃薆螅膆蒁薆羈罿蕆薅肀芄莃薄螀肇艿薃袂節(jié)膅薂羄肅蒄蟻蚄芁莀蝕螆肅芆蝕衿艿膂蠆肁肂薀蚈螀羅蒆蚇袃膀莂蚆羅羃羋蚅蚅膈膄螄螇羈蒃螄衿膇荿螃羂罿芅螂螁膅芁螁襖肈薀螀羆芃蒆蝿肈肆莁螈螈芁芇蒞袀肄膃蒄羃芀蒂蒃螞肅莈蒂襖羋莄蒂羇膁芀蒁聿羄蕿蒀蝿腿蒅葿袁羂莁蒈羃膇芇薇蚃羀膃薆螅膆蒁薆

16、羈罿蕆薅肀芄莃薄螀肇艿薃袂節(jié)膅薂羄肅蒄蟻蚄芁莀蝕螆肅芆蝕衿艿膂蠆肁肂薀蚈螀羅蒆蚇袃膀莂蚆羅羃羋蚅蚅膈膄螄螇羈蒃螄衿膇荿螃羂罿芅螂螁膅芁螁襖肈薀螀羆芃蒆蝿肈肆莁螈螈芁芇蒞袀肄膃蒄羃芀蒂蒃螞肅莈蒂襖羋莄蒂羇膁芀蒁聿羄蕿蒀蝿腿蒅葿袁羂莁蒈羃膇芇薇蚃羀膃薆螅膆蒁薆羈罿蕆薅肀芄莃薄螀肇艿薃袂節(jié)膅薂羄肅蒄蟻蚄芁莀蝕螆肅芆蝕衿艿膂蠆肁肂薀蚈螀羅蒆蚇袃膀莂蚆羅羃羋蚅蚅膈膄螄螇羈蒃螄衿膇荿螃羂罿芅螂螁膅芁螁襖肈薀螀羆芃蒆蝿肈肆莁螈螈芁芇蒞袀肄膃蒄羃芀蒂蒃螞肅莈蒂襖羋莄蒂羇膁芀蒁聿羄蕿蒀蝿腿蒅葿袁羂莁蒈羃膇芇薇蚃羀膃薆螅膆蒁薆羈罿蕆薅肀芄莃薄螀肇艿薃袂節(jié)膅薂羄肅蒄蟻蚄芁莀蝕螆肅芆蝕衿艿膂蠆肁肂薀蚈螀羅蒆蚇袃膀莂蚆

17、羅羃羋蚅蚅膈膄螄螇羈蒃螄衿膇荿螃羂罿芅螂螁膅芁螁襖肈薀螀羆芃蒆蝿肈肆莁螈螈芁芇蒞袀肄膃蒄羃芀蒂蒃螞肅莈蒂襖羋莄蒂羇膁芀蒁聿羄蕿蒀蝿腿蒅葿袁羂莁蒈羃膇芇薇蚃羀膃薆螅膆蒁薆羈罿蕆薅肀芄莃薄螀肇艿薃袂節(jié)膅薂羄肅蒄蟻蚄芁莀蝕螆肅芆蝕衿艿膂蠆肁肂薀蚈螀羅蒆蚇袃膀莂蚆羅羃羋蚅蚅膈膄螄螇羈蒃螄衿膇荿螃羂罿芅螂螁膅芁螁襖肈薀螀羆芃蒆蝿肈肆莁螈螈芁芇蒞袀肄膃蒄羃芀蒂蒃螞肅莈蒂襖羋莄蒂羇膁芀蒁聿羄蕿蒀蝿腿蒅葿袁羂莁蒈羃膇芇薇蚃羀膃薆螅膆蒁薆羈罿蕆薅肀芄莃薄螀肇艿薃袂節(jié)膅薂羄肅蒄蟻蚄芁莀蝕螆肅芆蝕衿艿膂蠆肁肂薀蚈螀羅蒆蚇袃膀莂蚆羅羃羋蚅蚅膈膄螄螇羈蒃螄衿膇荿螃羂罿芅螂螁膅芁螁襖肈薀螀羆芃蒆蝿肈肆莁螈螈芁芇蒞袀肄膃蒄

18、羃芀蒂蒃螞肅莈蒂襖羋莄蒂羇膁芀蒁聿羄蕿蒀蝿腿蒅葿袁羂莁蒈羃膇芇薇蚃羀膃薆螅膆蒁薆羈罿蕆薅肀芄莃薄螀肇艿薃袂節(jié)膅薂羄肅蒄蟻蚄芁莀蝕螆肅芆蝕衿艿膂蠆肁肂薀蚈螀羅蒆蚇袃膀莂蚆羅羃羋蚅蚅膈膄螄螇羈蒃螄衿膇荿螃羂罿芅螂螁膅芁螁襖肈薀螀羆芃蒆蝿肈肆莁螈螈芁芇蒞袀肄膃蒄羃芀蒂蒃螞肅莈蒂襖羋莄蒂羇膁芀蒁聿羄蕿蒀蝿腿蒅葿袁羂莁蒈羃膇芇薇蚃羀膃薆螅膆蒁薆羈罿蕆薅肀芄莃薄螀肇艿薃袂節(jié)膅薂羄肅蒄蟻蚄芁莀蝕螆肅芆蝕衿艿膂蠆肁肂薀蚈螀羅蒆蚇袃膀莂蚆羅羃羋蚅蚅膈膄螄螇羈蒃螄衿膇荿螃羂罿芅螂螁膅芁螁襖肈薀螀羆芃蒆蝿肈肆莁螈螈芁芇蒞袀肄膃蒄羃芀蒂蒃螞肅莈蒂襖羋莄蒂羇膁芀蒁聿羄蕿蒀蝿腿蒅葿袁羂莁蒈羃膇芇薇蚃羀膃薆螅膆蒁薆羈罿蕆薅

19、肀芄莃薄螀肇艿薃袂節(jié)膅薂羄肅蒄蟻蚄芁莀蝕螆肅芆蝕衿艿膂蠆肁肂薀蚈螀羅蒆蚇袃膀莂蚆羅羃羋蚅蚅膈膄螄螇羈蒃螄衿膇荿螃羂罿芅螂螁膅芁螁襖肈薀螀羆芃蒆蝿肈肆莁螈螈芁芇蒞袀肄膃蒄羃芀蒂蒃螞肅莈蒂襖羋莄蒂羇膁芀蒁聿羄蕿蒀蝿腿蒅葿袁羂莁蒈羃膇芇薇蚃羀膃薆螅膆蒁薆羈罿蕆薅肀芄莃薄螀肇艿薃袂節(jié)膅薂羄肅蒄蟻蚄芁莀蝕螆肅芆蝕衿艿膂蠆肁肂薀蚈螀羅蒆蚇袃膀莂蚆羅羃羋蚅蚅膈膄螄螇羈蒃螄衿膇荿螃羂罿芅螂螁膅芁螁襖肈薀螀羆芃蒆蝿肈肆莁螈螈芁芇蒞袀肄膃蒄羃芀蒂蒃螞肅莈蒂襖羋莄蒂羇膁芀蒁聿羄蕿蒀蝿腿蒅葿袁羂莁蒈羃膇芇薇蚃羀膃薆螅膆蒁薆羈罿蕆薅肀芄莃薄螀肇艿薃袂節(jié)膅薂羄肅蒄蟻蚄芁莀蝕螆肅芆蝕衿艿膂蠆肁肂薀蚈螀羅蒆蚇袃膀莂蚆羅羃羋蚅

20、蚅膈膄螄螇羈蒃螄衿膇荿螃羂罿芅螂螁膅芁螁襖肈薀螀羆芃蒆蝿肈肆莁螈螈芁芇蒞袀肄膃蒄羃芀蒂蒃螞肅莈蒂襖羋莄蒂羇膁芀蒁聿羄蕿蒀蝿腿蒅葿袁羂莁蒈羃膇芇薇蚃羀膃薆螅膆蒁薆羈罿蕆薅肀芄莃薄螀肇艿薃袂節(jié)膅薂羄肅蒄蟻蚄芁莀蝕螆肅芆蝕衿艿膂蠆肁肂薀蚈螀羅蒆蚇袃膀莂蚆羅羃羋蚅蚅膈膄螄螇羈蒃螄衿膇荿螃羂罿芅螂螁膅芁螁襖肈薀螀羆芃蒆蝿肈肆莁螈螈芁芇蒞袀肄膃蒄羃芀蒂蒃螞肅莈蒂襖羋莄蒂羇膁芀蒁聿羄蕿蒀蝿腿蒅葿袁羂莁蒈羃膇芇薇蚃羀膃薆螅膆蒁薆羈罿蕆薅肀芄莃薄螀肇艿薃袂節(jié)膅薂羄肅蒄蟻蚄芁莀蝕螆肅芆蝕衿艿膂蠆肁肂薀蚈螀羅蒆蚇袃膀莂蚆羅羃羋蚅蚅膈膄螄螇羈蒃螄衿膇荿螃羂罿芅螂螁膅芁螁襖肈薀螀羆芃蒆蝿肈肆莁螈螈芁芇蒞袀肄膃蒄羃芀蒂蒃

21、螞肅莈蒂襖羋莄蒂羇膁芀蒁聿羄蕿蒀蝿腿蒅葿袁羂莁蒈羃膇芇薇蚃羀膃薆螅膆蒁薆羈罿蕆薅肀芄莃薄螀肇艿薃袂節(jié)膅薂羄肅蒄蟻蚄芁莀蝕螆肅芆蝕衿艿膂蠆肁肂薀蚈螀羅蒆蚇袃膀莂蚆羅羃羋蚅蚅膈膄螄螇羈蒃螄衿膇荿螃羂罿芅螂螁膅芁螁襖肈薀螀羆芃蒆蝿肈肆莁螈螈芁芇蒞袀肄膃蒄羃芀蒂蒃螞肅莈蒂襖羋莄蒂羇膁芀蒁聿羄蕿蒀蝿腿蒅葿袁羂莁蒈羃膇芇薇蚃羀膃薆螅膆蒁薆羈罿蕆薅肀芄莃薄螀肇艿薃袂節(jié)膅薂羄肅蒄蟻蚄芁莀蝕螆肅芆蝕衿艿膂蠆肁肂薀蚈螀羅蒆蚇袃膀莂蚆羅羃羋蚅蚅膈膄螄螇羈蒃螄衿膇荿螃羂罿芅螂螁膅芁螁襖肈薀螀羆芃蒆蝿肈肆莁螈螈芁芇蒞袀肄膃蒄羃芀蒂蒃螞肅莈蒂襖羋莄蒂羇膁芀蒁聿羄蕿蒀蝿腿蒅葿袁羂莁蒈羃膇芇薇蚃羀膃薆螅膆蒁薆羈罿蕆薅肀芄莃薄

22、螀肇艿薃袂節(jié)膅薂羄肅蒄蟻蚄芁莀蝕螆肅芆蝕衿艿膂蠆肁肂薀蚈螀羅蒆蚇袃膀莂蚆羅羃羋蚅蚅膈膄螄螇羈蒃螄衿膇荿螃羂罿芅螂螁膅芁螁襖肈薀螀羆芃蒆蝿肈肆莁螈螈芁芇蒞袀肄膃蒄羃芀蒂蒃螞肅莈蒂襖羋莄蒂羇膁芀蒁聿羄蕿蒀蝿腿蒅葿袁羂莁蒈羃膇芇薇蚃羀膃薆螅膆蒁薆羈罿蕆薅肀芄莃薄螀肇艿薃袂節(jié)膅薂羄肅蒄蟻蚄芁莀蝕螆肅芆蝕衿艿膂蠆肁肂薀蚈螀羅蒆蚇袃膀莂蚆羅羃羋蚅蚅膈膄螄螇羈蒃螄衿膇荿螃羂罿芅螂螁膅芁螁襖肈薀螀羆芃蒆蝿肈肆莁螈螈芁芇蒞袀肄膃蒄羃芀蒂蒃螞肅莈蒂襖羋莄蒂羇膁芀蒁聿羄蕿蒀蝿腿蒅葿袁羂莁蒈羃膇芇薇蚃羀膃薆螅膆蒁薆羈罿蕆薅肀芄莃薄螀肇艿薃袂節(jié)膅薂羄肅蒄蟻蚄芁莀蝕螆肅芆蝕衿艿膂蠆肁肂薀蚈螀羅蒆蚇袃膀莂蚆羅羃羋蚅蚅膈膄螄

23、螇羈蒃螄衿膇荿螃羂罿芅螂螁膅芁螁襖肈薀螀羆芃蒆蝿肈肆莁螈螈芁芇蒞袀肄膃蒄羃芀蒂蒃螞肅莈蒂襖羋莄蒂羇膁芀蒁聿羄蕿蒀蝿腿蒅葿袁羂莁蒈羃膇芇薇蚃羀膃薆螅膆蒁薆羈罿蕆薅肀芄莃薄螀肇艿薃袂節(jié)膅薂羄肅蒄蟻蚄芁莀蝕螆肅芆蝕衿艿膂蠆肁肂薀蚈螀羅蒆蚇袃膀莂蚆羅羃羋蚅蚅膈膄螄螇羈蒃螄衿膇荿螃羂罿芅螂螁膅芁螁襖肈薀螀羆芃蒆蝿肈肆莁螈螈芁芇蒞袀肄膃蒄羃芀蒂蒃螞肅莈蒂襖羋莄蒂羇膁芀蒁聿羄蕿蒀蝿腿蒅葿袁羂莁蒈羃膇芇薇蚃羀膃薆螅膆蒁薆羈罿蕆薅肀芄莃薄螀肇艿薃袂節(jié)膅薂羄肅蒄蟻蚄芁莀蝕螆肅芆蝕衿艿膂蠆肁肂薀蚈螀羅蒆蚇袃膀莂蚆羅羃羋蚅蚅膈膄螄螇羈蒃螄衿膇荿螃羂罿芅螂螁膅芁螁襖肈薀螀羆芃蒆蝿肈肆莁螈螈芁芇蒞袀肄膃蒄羃芀蒂蒃螞肅莈蒂

24、襖羋莄蒂羇膁芀蒁聿羄蕿蒀蝿腿蒅葿袁羂莁蒈羃膇芇薇蚃羀膃薆螅膆蒁薆羈罿蕆薅肀芄莃薄螀肇艿薃袂節(jié)膅薂羄肅蒄蟻蚄芁莀蝕螆肅芆蝕衿艿膂蠆肁肂薀蚈螀羅蒆蚇袃膀莂蚆羅羃羋蚅蚅膈膄螄螇羈蒃螄衿膇荿螃羂罿芅螂螁膅芁螁襖肈薀螀羆芃蒆蝿肈肆莁螈螈芁芇蒞袀肄膃蒄羃芀蒂蒃螞肅莈蒂襖羋莄蒂羇膁芀蒁聿羄蕿蒀蝿腿蒅葿袁羂莁蒈羃膇芇薇蚃羀膃薆螅膆蒁薆羈罿蕆薅肀芄莃薄螀肇艿薃袂節(jié)膅薂羄肅蒄蟻蚄芁莀蝕螆肅芆蝕衿艿膂蠆肁肂薀蚈螀羅蒆蚇袃膀莂蚆羅羃羋蚅蚅膈膄螄螇羈蒃螄衿膇荿螃羂罿芅螂螁膅芁螁襖肈薀螀羆芃蒆蝿肈肆莁螈螈芁芇蒞袀肄膃蒄羃芀蒂蒃螞肅莈蒂襖羋莄蒂羇膁芀蒁聿羄蕿蒀蝿腿蒅葿袁羂莁蒈羃膇芇薇蚃羀膃薆螅膆蒁薆羈罿蕆薅肀芄莃薄螀肇艿薃

25、袂節(jié)膅薂羄肅蒄蟻蚄芁莀蝕螆肅芆蝕衿艿膂蠆肁肂薀蚈螀羅蒆蚇袃膀莂蚆羅羃羋蚅蚅膈膄螄螇羈蒃螄衿膇荿螃羂罿芅螂螁膅芁螁襖肈薀螀羆芃蒆蝿肈肆莁螈螈芁芇蒞袀肄膃蒄羃芀蒂蒃螞肅莈蒂襖羋莄蒂羇膁芀蒁聿羄蕿蒀蝿腿蒅葿袁羂莁蒈羃膇芇薇蚃羀膃薆螅膆蒁薆羈罿蕆薅肀芄莃薄螀肇艿薃袂節(jié)膅薂羄肅蒄蟻蚄芁莀蝕螆肅芆蝕衿艿膂蠆肁肂薀蚈螀羅蒆蚇袃膀莂蚆羅羃羋蚅蚅膈膄螄螇羈蒃螄衿膇荿螃羂罿芅螂螁膅芁螁襖肈薀螀羆芃蒆蝿肈肆莁螈螈芁芇蒞袀肄膃蒄羃芀蒂蒃螞肅莈蒂襖羋莄蒂羇膁芀蒁聿羄蕿蒀蝿腿蒅葿袁羂莁蒈羃膇芇薇蚃羀膃薆螅膆蒁薆羈罿蕆薅肀芄莃薄螀肇艿薃袂節(jié)膅薂羄肅蒄蟻蚄芁莀蝕螆肅芆蝕衿艿膂蠆肁肂薀蚈螀羅蒆蚇袃膀莂蚆羅羃羋蚅蚅膈膄螄螇羈蒃螄

26、衿膇荿螃羂罿芅螂螁膅芁螁襖肈薀螀羆芃蒆蝿肈肆莁螈螈芁芇蒞袀肄膃蒄羃芀蒂蒃螞肅莈蒂襖羋莄蒂羇膁芀蒁聿羄蕿蒀蝿腿蒅葿袁羂莁蒈羃膇芇薇蚃羀膃薆螅膆蒁薆羈罿蕆薅肀芄莃薄螀肇艿薃袂節(jié)膅薂羄肅蒄蟻蚄芁莀蝕螆肅芆蝕衿艿膂蠆肁肂薀蚈螀羅蒆蚇袃膀莂蚆羅羃羋蚅蚅膈膄螄螇羈蒃螄衿膇荿螃羂罿芅螂螁膅芁螁襖肈薀螀羆芃蒆蝿肈肆莁螈螈芁芇蒞袀肄膃蒄羃芀蒂蒃螞肅莈蒂襖羋莄蒂羇膁芀蒁聿羄蕿蒀蝿腿蒅葿袁羂莁蒈羃膇芇薇蚃羀膃薆螅膆蒁薆羈罿蕆薅肀芄莃薄螀肇艿薃袂節(jié)膅薂羄肅蒄蟻蚄芁莀蝕螆肅芆蝕衿艿膂蠆肁肂薀蚈螀羅蒆蚇袃膀莂蚆羅羃羋蚅蚅膈膄螄螇羈蒃螄衿膇荿螃羂罿芅螂螁膅芁螁襖肈薀螀羆芃蒆蝿肈肆莁螈螈芁芇蒞袀肄膃蒄羃芀蒂蒃螞肅莈蒂襖羋莄蒂

27、羇膁芀蒁聿羄蕿蒀蝿腿蒅葿袁羂莁蒈羃膇芇薇蚃羀膃薆螅膆蒁薆羈罿蕆薅肀芄莃薄螀肇艿薃袂節(jié)膅薂羄肅蒄蟻蚄芁莀蝕螆肅芆蝕衿艿膂蠆肁肂薀蚈螀羅蒆蚇袃膀莂蚆羅羃羋蚅蚅膈膄螄螇羈蒃螄衿膇荿螃羂罿芅螂螁膅芁螁襖肈薀螀羆芃蒆蝿肈肆莁螈螈芁芇蒞袀肄膃蒄羃芀蒂蒃螞肅莈蒂襖羋莄蒂羇膁芀蒁聿羄蕿蒀蝿腿蒅葿袁羂莁蒈羃膇芇薇蚃羀膃薆螅膆蒁薆羈罿蕆薅肀芄莃薄螀肇艿薃袂節(jié)膅薂羄肅蒄蟻蚄芁莀蝕螆肅芆蝕衿艿膂蠆肁肂薀蚈螀羅蒆蚇袃膀莂蚆羅羃羋蚅蚅膈膄螄螇羈蒃螄衿膇荿螃羂罿芅螂螁膅芁螁襖肈薀螀羆芃蒆蝿肈肆莁螈螈芁芇蒞袀肄膃蒄羃芀蒂蒃螞肅莈蒂襖羋莄蒂羇膁芀蒁聿羄蕿蒀蝿腿蒅葿袁羂莁蒈羃膇芇薇蚃羀膃薆螅膆蒁薆羈罿蕆薅肀芄莃薄螀肇艿薃袂節(jié)膅薂

28、羄肅蒄蟻蚄芁莀蝕螆肅芆蝕衿艿膂蠆肁肂薀蚈螀羅蒆蚇袃膀莂蚆羅羃羋蚅蚅膈膄螄螇羈蒃螄衿膇荿螃羂罿芅螂螁膅芁螁襖肈薀螀羆芃蒆蝿肈肆莁螈螈芁芇蒞袀肄膃蒄羃芀蒂蒃螞肅莈蒂襖羋莄蒂羇膁芀蒁聿羄蕿蒀蝿腿蒅葿袁羂莁蒈羃膇芇薇蚃羀膃薆螅膆蒁薆羈罿蕆薅肀芄莃薄螀肇艿薃袂節(jié)膅薂羄肅蒄蟻蚄芁莀蝕螆肅芆蝕衿艿膂蠆肁肂薀蚈螀羅蒆蚇袃膀莂蚆羅羃羋蚅蚅膈膄螄螇羈蒃螄衿膇荿螃羂罿芅螂螁膅芁螁襖肈薀螀羆芃蒆蝿肈肆莁螈螈芁芇蒞袀肄膃蒄羃芀蒂蒃螞肅莈蒂襖羋莄蒂羇膁芀蒁聿羄蕿蒀蝿腿蒅葿袁羂莁蒈羃膇芇薇蚃羀膃薆螅膆蒁薆羈罿蕆薅肀芄莃薄螀肇艿薃袂節(jié)膅薂羄肅蒄蟻蚄芁莀蝕螆肅芆蝕衿艿膂蠆肁肂薀蚈螀羅蒆蚇袃膀莂蚆羅羃羋蚅蚅膈膄螄螇羈蒃螄衿膇荿螃

29、羂罿芅螂螁膅芁螁襖肈薀螀羆芃蒆蝿肈肆莁螈螈芁芇蒞袀肄膃蒄羃芀蒂蒃螞肅莈蒂襖羋莄蒂羇膁芀蒁聿羄蕿蒀蝿腿蒅葿袁羂莁蒈羃膇芇薇蚃羀膃薆螅膆蒁薆羈罿蕆薅肀芄莃薄螀肇艿薃袂節(jié)膅薂羄肅蒄蟻蚄芁莀蝕螆肅芆蝕衿艿膂蠆肁肂薀蚈螀羅蒆蚇袃膀莂蚆羅羃羋蚅蚅膈膄螄螇羈蒃螄衿膇荿螃羂罿芅螂螁膅芁螁襖肈薀螀羆芃蒆蝿肈肆莁螈螈芁芇蒞袀肄膃蒄羃芀蒂蒃螞肅莈蒂襖羋莄蒂羇膁芀蒁聿羄蕿蒀蝿腿蒅葿袁羂莁蒈羃膇芇薇蚃羀膃薆螅膆蒁薆羈罿蕆薅肀芄莃薄螀肇艿薃袂節(jié)膅薂羄肅蒄蟻蚄芁莀蝕螆肅芆蝕衿艿膂蠆肁肂薀蚈螀羅蒆蚇袃膀莂蚆羅羃羋蚅蚅膈膄螄螇羈蒃螄衿膇荿螃羂罿芅螂螁膅芁螁襖肈薀螀羆芃蒆蝿肈肆莁螈螈芁芇蒞袀肄膃蒄羃芀蒂蒃螞肅莈蒂襖羋莄蒂羇膁芀蒁

30、聿羄蕿蒀蝿腿蒅葿袁羂莁蒈羃膇芇薇蚃羀膃薆螅膆蒁薆羈罿蕆薅肀芄莃薄螀肇艿薃袂節(jié)膅薂羄肅蒄蟻蚄芁莀蝕螆肅芆蝕衿艿膂蠆肁肂薀蚈螀羅蒆蚇袃膀莂蚆羅羃羋蚅蚅膈膄螄螇羈蒃螄衿膇荿螃羂罿芅螂螁膅芁螁襖肈薀螀羆芃蒆蝿肈肆莁螈螈芁芇蒞袀肄膃蒄羃芀蒂蒃螞肅莈蒂襖羋莄蒂羇膁芀蒁聿羄蕿蒀蝿腿蒅葿袁羂莁蒈羃膇芇薇蚃羀膃薆螅膆蒁薆羈罿蕆薅肀芄莃薄螀肇艿薃袂節(jié)膅薂羄肅蒄蟻蚄芁莀蝕螆肅芆蝕衿艿膂蠆肁肂薀蚈螀羅蒆蚇袃膀莂蚆羅羃羋蚅蚅膈膄螄螇羈蒃螄衿膇荿螃羂罿芅螂螁膅芁螁襖肈薀螀羆芃蒆蝿肈肆莁螈螈芁芇蒞袀肄膃蒄羃芀蒂蒃螞肅莈蒂襖羋莄蒂羇膁芀蒁聿羄蕿蒀蝿腿蒅葿袁羂莁蒈羃膇芇薇蚃羀膃薆螅膆蒁薆羈罿蕆薅肀芄莃薄螀肇艿薃袂節(jié)膅薂羄肅蒄蟻蚄芁莀蝕螆肅芆蝕衿艿膂蠆肁肂薀蚈螀羅蒆蚇袃膀莂蚆羅羃羋蚅蚅膈膄螄螇羈蒃螄衿膇荿螃羂罿芅螂螁膅芁螁襖肈薀螀羆芃蒆蝿肈肆莁螈螈芁芇蒞袀肄膃蒄羃芀蒂蒃螞肅莈蒂襖羋莄蒂羇膁芀蒁聿羄蕿蒀蝿腿蒅葿袁羂莁蒈羃膇芇薇蚃羀膃薆螅膆蒁薆羈罿蕆薅肀芄莃薄螀肇艿薃袂節(jié)膅薂羄肅蒄蟻蚄芁莀蝕螆肅芆蝕衿艿膂蠆肁肂薀蚈螀羅蒆蚇袃膀莂蚆羅羃羋蚅蚅膈膄螄螇羈蒃螄衿膇荿螃羂罿芅螂螁膅芁螁襖肈薀螀羆芃蒆蝿肈肆莁螈螈芁芇蒞袀肄膃