論住宅區(qū)物業(yè)管理中的安全風險管理研究

1、住宅區(qū)物業(yè)管理中的安全風險管理研究摘 要：在物業(yè)管理的各種風險中，安全管理風險是其中的重中之重，如何采取有效措施防范和控制安全風險，是擺在每個物業(yè)管理公司面前的頭等大事。特別是住宅小區(qū)的物業(yè)管理服務，安全管理工作與千家萬戶的生活息息相關，業(yè)主需要一個安全、和諧、寧靜的生活環(huán)境，所以防范安全風險至關重要。安全事故的發(fā)生，不僅給業(yè)主及其家人造成巨大的傷害，同時也給物業(yè)管理公司帶來沉重的打擊，包括巨大的經(jīng)濟損失、法律責任的風險和信譽上的負面影響。關鍵詞：物業(yè)管理；安全風險：影響Study on Safety Risk Management in Residential Property Manage

2、mentAbsrtact: Among all kinds of risks in property management, safety management risk is the most important one. How to take effective measures to prevent and control safety risk is the top priority for every property management company. Especially for the property management services in residential

3、 areas, safety management is closely related to the lives of millions of households. Owners need a safe, harmonious and quiet living environment, so it is very important to guard against safety risks. The occurrence of safety accidents not only causes great harm to owners and their families, but als

4、o brings a heavy blow to property management companies, including huge economic losses, the risk of legal liability and the negative impact on reputation.Key words: property management; security risk: impact第一章 緒論21 世紀經(jīng)濟的全球化,科學技術的突飛猛進導致社會環(huán)境和市場環(huán)境的多元化和復雜化,消費者需求和偏好的多樣化和多變性,影響企業(yè)的不確定性因素越來越多,影響企業(yè)經(jīng)營、服務的環(huán)境變

5、得越來越難以預見,這些都使得風險的發(fā)生處于不斷遞增的態(tài)勢。物業(yè)管理行業(yè)作為社會的一小份子,也必須客觀地面臨和接受這些不確定性和風險的考驗,積極地管理風險,有效地控制風險,盡可能地將風險縮減到最低的程度,以保證物業(yè)管理各關系主體的利益.隨著房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展，物業(yè)管理作為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展衍生出來的產(chǎn)物，是房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù)與完善，是適應市場經(jīng)濟而建立起來的一種綜合性的經(jīng)營服務方式。但是物業(yè)管理在我國作為一個朝陽產(chǎn)業(yè)，發(fā)展的不成熟，同時大部分物業(yè)管理企業(yè)的管理水平落后，物業(yè)管理者重收費輕服務，大部分上崗人員是物業(yè)管理公司臨時招聘的，缺乏專業(yè)技能和服務意識，使得目前物業(yè)管理行業(yè)糾紛不斷，物管企業(yè)的風險大

6、大增加。第二章 相關概念2.1物業(yè)概念物業(yè)是指已建成并驗收合格后交付使用的各類房屋及其相配套的設施、附屬設備和相關的場地。其中，各類房屋是指功能不同的房屋，例如，居住類、商業(yè)類、辦公類、工業(yè)類、醫(yī)療衛(wèi)生類、文化教育類和服務業(yè)類等房屋建筑；配套設施、附屬設備是指與房屋相配的用以滿足人們生活、生產(chǎn)、工作、經(jīng)營、娛樂、健康和休閑活動等需要的各種室內(nèi)設施和設備，例如，供電變電系統(tǒng)、供熱系統(tǒng)、供水系統(tǒng)、排污系統(tǒng)和煤氣供給系統(tǒng)等設施設備；相關場地是指與房屋相連的生活用地和工作用地，例如，運動場、停車場、街心花園、草坪、水池和非主干交通道路等。2.2物業(yè)風險概述物業(yè)在長期的使用中，除了自身的磨損外，還經(jīng)常會

7、面臨各種不可抗力的風險，以致造成各有關利益者意料之外的傷害。物業(yè)風險指的是是指物業(yè)在特定客觀條件下，在特定期間內(nèi)，由于未來災害的不確定性而造成物業(yè)財產(chǎn)損失的可能性。其中，“財產(chǎn)損失”有兩方面直接和間接損失。直接損失是指物業(yè)本身被損壞，如房屋門窗被毀壞，設施設備不能正常運行等；間接損失是指由于物業(yè)的直接損失而引起的未毀物業(yè)價值或收益的降低，如在修理被損的經(jīng)營性物業(yè)時，正常經(jīng)營將被中斷，相鄰的未損物業(yè)同樣也不能正常使用，導致物業(yè)的出租權利益、營業(yè)利潤受損等。物業(yè)面臨的風險通常有地震、颶風、閃電等自然災害，也有爆炸、戰(zhàn)爭等人為因素導致的傷害，還有因物業(yè)管理不當、制度不完善引起的損害責任及意外傷害責任

8、第三章 住宅區(qū)物業(yè)管理中的安全風險類型3.1住宅小區(qū)安全管理總述住宅小區(qū)是城市的基本單元，是個微型社會，業(yè)主大部分時間都生活在這里，業(yè)主與住宅區(qū)的關系相當密切。良好的居住環(huán)境不僅能反映社會經(jīng)濟發(fā)展水平，而且能陶冶情操、凈化心靈、提高生活質(zhì)量。安全管理是物業(yè)管理公司為了保障業(yè)主、住戶的生命及財產(chǎn)安全，使之不受侵犯和損失而進行的一系列管理活動。安全管理作為一項職業(yè)性的服務工作，是介于公安機關職責和社會自我防范之間的一種專業(yè)安保工作，具有彌補國家安全警力不足、減輕國家財政負擔及加強工作職責范圍的針對性的優(yōu)點；其不僅關系著業(yè)主和用戶的生命財產(chǎn)不受損害，而且保障了物業(yè)管理公司的正常運作在整個小區(qū)物業(yè)管理

9、中具有重要的地位和意義，是一切活動的基礎和保障。然而，由于當前復雜的社會環(huán)境和治安狀況，物業(yè)管理的安全工作面臨著嚴峻的挑戰(zhàn)。安全防范的重要性日趨突出，已經(jīng)成為物業(yè)管理中的首要問題。3.2安全風險識別3.2.1治安安全風險治安安全風險主要是指由于小區(qū)治安管理的不當或疏忽，而造成業(yè)主財產(chǎn)被盜或業(yè)主被圍攻、毆打，甚至被殘害等嚴重危及人身安全的風險。有些小區(qū)管理不完善，人員流動量大，治安混亂，隱患較多，經(jīng)常發(fā)生偷盜、搶劫、毆打事件，令小區(qū)居民惴惴不安，嚴重時會給小區(qū)的居民造成身體和心靈上的創(chuàng)傷，影響日常的工作和生活。因此，治安安全風險危害巨大，它是保證業(yè)主的安居樂業(yè)、奠定社會安定的基礎，需要加強防范。

10、從某種意義上講，它可促進社會經(jīng)濟的發(fā)展，同時也能為物業(yè)管理的成功提供鑒證。治安安全風險又可以分為財產(chǎn)安全風險和人身安全風險3.2.2車輛管理風險隨著人民生活水平的提高，車輛逐年增加，車輛已漸漸成為人們生活工作中必需的交通工具，停車管理隨之被日益提到重要日程。昔日街頭巷尾、路邊草地都可以成為車輛的落腳點。而今，人們對生活環(huán)境和樓宇系統(tǒng)的科學化、規(guī)范化要求越來越高，隨便停車不再被允許。同時，激烈的市場競爭使各房地產(chǎn)商不斷完善項目的配套系統(tǒng)。但是，目前大多數(shù)城市規(guī)劃遠遠跟不上房地產(chǎn)開發(fā)的需要，不少物業(yè)沒有停車場或停車位嚴重不足，再加上有的物業(yè)管理公司公共交通秩序管理不完善等原因，造成物業(yè)區(qū)域內(nèi)車輛亂

11、停亂放現(xiàn)象嚴重，車輛被盜案件屢屢發(fā)生，區(qū)內(nèi)行車事故也屢見不鮮。這些不僅破壞了物業(yè)周圍的環(huán)境，給住戶的工作、生活帶來不便，而且造成住戶的財產(chǎn)損失和安全無法保障。車輛管理風險又可以細化為兩方面：一是交通安全管理，要正確處理人、車、路的關系，在可能的情況下，做到人、車分流，保證住宅區(qū)內(nèi)交通的安全、暢通，重點是機動車行車輛管理；二是車輛管理，主要包括車輛登記、車輛進出、車輛停放、車輛被損、被盜等管理3.2.3消防安全風險消防安全風險主要指對社區(qū)的消防設備、設施管理不善，發(fā)生事故而產(chǎn)生的損失?！靶切侵?，可以燎原” ，一根火柴就可能使整棟物業(yè)化為灰燼，稍有不慎，出現(xiàn)火災意外，就可能對用戶的生命、財產(chǎn)造成

12、重大損失。消防安全的內(nèi)容主要是預防和控制火災的發(fā)生，如防火安全宣傳，及時撲滅火災，消防器材的保養(yǎng)和維修，以保障業(yè)主和物業(yè)使用人的生命、財產(chǎn)安全3.2.4物業(yè)設備設施安全風險物業(yè)設備設施包括電梯、給排水設備、供電設施、衛(wèi)生設備、供暖制冷設備、鍋爐設備等，其種類繁多，涉及面廣，若在使用、操作和維修過程中，稍有疏忽，往往會造成機毀人亡的重大事故。同時，設備的合理使用和安全操作也是減少維修損失、延長使用壽命的一個重要環(huán)節(jié)。物業(yè)設備設施的安全風險主要指設備設施維護保養(yǎng)不及時發(fā)生的事故而產(chǎn)生的責任風險，比如供電、供水設備、電梯等設備事故的發(fā)生而造成對業(yè)主、使用人的人身及財產(chǎn)的損失。如電梯安全，在全國運行的

13、電梯已超過 10 萬臺，并以年 16以上的速度增加，但近幾年來，電梯事故屢屢發(fā)生，據(jù)不完全統(tǒng)計，一九八八年至今，全國共發(fā)生電梯事故 1000 余起，死亡數(shù)百人，經(jīng)濟損失巨大，電梯安全運行已成為人們關注的社會問題。3.2.5高空墜物安全風險由于小區(qū)高樓大廈的增多，高空墜物時常發(fā)生。即便是小質(zhì)量的物體，從高空墜下，經(jīng)過重力加速度，會產(chǎn)生驚人的巨大沖擊力。如將一個雞蛋從 8 樓拋下就可以讓人頭皮破裂；一枚鐵釘從 18 樓墜下時，可能會插入行人的腦中；縱然是一塊西瓜皮，從 25 樓拋下時都可能讓人當場棄命，因為這塊西瓜皮可能產(chǎn)生 56牛頓的能量與沖擊力。據(jù)調(diào)查，絕大多數(shù)住戶都看到過煙頭、桔子皮、快餐盒

14、等生活垃圾時有從天而降的情景。高空墜物猶如炸彈，已成為一個與住戶安全息息相關的問題第四章 住宅區(qū)物業(yè)管理中安全風險應對措施4.1高空墜物安全風險應對4.1.1加大宣傳力度,宣傳力度非常重要物業(yè)管理單位等相關部門組成社區(qū)社會公德文明教育指導機構，以宣傳為主，進行系統(tǒng)的開展小區(qū)住戶綜合素質(zhì)的提升教育，加強社會公德行為標準宣傳力度，持續(xù)開展系統(tǒng)社區(qū)社會公德文明教育活動，重點引導教育市民對高空墜物等不良行為帶來的嚴重后果的認識。如借鑒其他小區(qū)的高空墜物惡性傷人事件，將其照片在小區(qū)公共宣傳廊或樓道的張貼板上張貼出來，相信大多數(shù)住戶看到觸目驚心的場面是會收回伸出窗外的手的。以點帶面，通過宣傳倡導，并以社區(qū)

15、為單位，開展優(yōu)秀社區(qū)競選，發(fā)動全員參與，增強人人都爭好市民的積極意識，從每個人自我做起，拒絕高空墜物。抓典型，表新風。對高空拋物等不良行為而造成的事件進行曝光、處罰，達到一個警示的作用，提高大家的注意力。4.1.2物業(yè)公司方面應當加強巡視監(jiān)察的力度物業(yè)管理公司應該定期上門提醒住戶不要隨手拋物，不要在“危險地帶”擺放物品，如有發(fā)現(xiàn)及時提醒住戶。物業(yè)管理者大可考慮在電梯或其他醒目位置張貼宣傳提示內(nèi)容，提醒高層住戶們自覺管好自己的物品，特別注意花盆的擺放位置、陽臺上物品懸掛的位置、安裝空調(diào)的規(guī)范等。4.1.3安裝攝像頭，對高空墜物進行監(jiān)控一旦發(fā)生高空墜物，只要翻查一下監(jiān)控錄像，“元兇”自然現(xiàn)形。住戶

16、們知道有這么一只“眼”24 小時看著，自然也會收斂，起到一定的威懾作用。最終，杜絕高空墜物關鍵還是在于提高市民素質(zhì)，大家自覺。有物業(yè)人員認為，部分的高空墜物的“制造者”是小孩，因此家長們一定要教育好小孩，告訴他不要往窗外亂丟東西，并要在日常生活中加以關注。當然，要從根本上解決問題，還得小區(qū)居民提高自身的素養(yǎng)，通過大家的共同努力，將其杜絕4.2治安安全風險應對4.2.1“預防為主，防治結合”治安管理的關鍵是做好預防工作，物業(yè)管理公司內(nèi)部、業(yè)主、業(yè)主管理委員會對治安管理工作衡量的第一標準就是物業(yè)范圍內(nèi)的防范工作是否到位，是否發(fā)生過刑事案件或治安事故。物業(yè)管理公司要在小區(qū)內(nèi)做好防范措施，包括人力防范

17、和設備防范，將治安隱患消除在萌芽狀態(tài)。治安管理尤其要注意重點區(qū)域（重要庫房、貴重物品存放處和事故易發(fā)地段等）、重要時段（深夜、重大節(jié)日等）的治安管理工作。4.2.2制定和完善各項治安管理制度物業(yè)公司可根據(jù)小區(qū)的實際情況，建立并完善各項治安保衛(wèi)制度。例如，針對住戶的治安管理制度包括非小區(qū)人員進出登記制度、大件物品出入管理制度等；針對內(nèi)部治安管理人員崗位職責、交接班制度、值班制等。抓好“硬件”工作?？梢宰龊梦飿I(yè)治安防范的硬件設施建設，建立并完善電視監(jiān)控系統(tǒng)、自動報警系統(tǒng)等，配置充足的對講機及其他治安工作所需的設備等。4.2.3密切聯(lián)系住戶，做好群防群治工作要保證物業(yè)的安全使用和住戶的人身、財產(chǎn)安全

18、，光靠物業(yè)公司的保安力量是不夠的，必須把小區(qū)內(nèi)的住戶發(fā)動起來，主動向廣大住戶宣傳治安政策、知識，宣講治安動態(tài)、注意事項，強化大家的安全意識，爭取他們的理解、支持與配合，只有這樣才能使小區(qū)的治安工作更全面更有效。4.3電梯安全風險應對4.3.1電梯的驗收與接管電梯的驗收：電梯安裝好后，要按勞動部發(fā)布的起重機械安全監(jiān)察規(guī)定的技術標準和質(zhì)量標準進行驗收。驗收時，由安裝單位向物業(yè)管理公司提交驗收資料，其中包括電梯的出廠合格證，安裝使用說明書，性能測試、運行記錄等。驗收合格后方可投入使用，對于未取得勞動部門頒發(fā)的安全準用證的電梯，不準投入使用。電梯的接管：電梯經(jīng)驗收合格后，劃歸物業(yè)管理公司管理，同時可投

19、入使用。物業(yè)公司的電梯管理員應建立電梯的檔案并妥善保存，未經(jīng)過驗收合格的電梯，物業(yè)公司絕對不能接管，應責令安裝單位進行整修，限期再驗收。4.3.2電梯的使用安全管理為防止電梯因使用不當造成損壞或引起傷亡事故，須加強電梯的使用安全管理，包括：安全教育。由電梯管理員負責對電梯機房值班人員、電梯司梯人員和乘梯人員實施安全教育，使他們樹立安全第一的思想，熟知電梯設備的安全操作規(guī)程和乘梯安全規(guī)則。乘梯人員的安全管理。制定電梯乘梯的警示牌，懸掛于乘客經(jīng)過的顯眼的地方，敬告乘梯人員安全使用電梯的常識，警示牌要顯而易見。電梯操作人員的安全管理。為確保電梯的安全運行，司梯人員要經(jīng)有關部門統(tǒng)一考試合格后才可上崗。

20、物業(yè)管理公司工程部電梯管理員負責制定司梯人員的安全操作守則，并監(jiān)督執(zhí)行。4.3.3制定應急預案電梯使用管理單位必須制定電梯應急預案，以便接報電梯緊急情況時采取應急措施，最大限度保障乘客的人身安全以及設備安全。電梯使用管理單位應配備電梯管理人員，配置必備的專業(yè)救助工具及 24 小時不間斷的通訊設備；電梯維修保養(yǎng)單位作為救助工作的責任單位之一，應當建立嚴格的救助規(guī)程，配置一定數(shù)量的專業(yè)救援人員和相應的專業(yè)工具等，確保接到電梯發(fā)生緊急情況報告后，及時趕到現(xiàn)場救助。4.3.4對在用電梯實行安全年檢制度在電梯使用單位日常維修、保養(yǎng)的基礎上，每年應進行一次安全檢驗。檢驗不合格的，不允許運行，經(jīng)整改并經(jīng)勞動

21、部門檢驗符合安全要求后，方可運行；對存在問題較多，一時難以修復的電梯，應吊銷其使用證；對無證運行或因日常維護不善、管理混亂而造成傷亡事故的電梯使用單位，各地勞動部門要嚴肅處理，觸犯刑法的，要依法追究刑事責任4.4車輛管理風險應對4.4.1健全車場保安人員的崗位職責和各種安全保衛(wèi)制度物業(yè)管理公司應該制定小區(qū)道路交通管理規(guī)定，如建立停車場管理規(guī)定、巡邏崗位職責、應付緊急事件行動方案、機動車通行證制度等。同時，還要根據(jù)區(qū)內(nèi)道路情況確定部分道路為單行道，部分交叉路口禁止左轉(zhuǎn)彎；禁止亂停放車輛，尤其是在道路兩旁停放，確保行人安全。4.4.2做好車輛登記、進出、停放等記錄根據(jù)業(yè)主的申請進登記管理，并發(fā)放進

22、出通行證；建立業(yè)主車輛檔案資料，并實行動態(tài)登記手續(xù)，發(fā)生改變要在一個月內(nèi)進行變更登記；對外來的車輛和人員進行登記，凡進入大廈的車輛及人員，必須登記車牌號碼、駕駛員簽名；無進入記錄的車輛，在出大門崗時，必須檢查駕駛員行車證或駕駛證，并登記證件號碼方可放行。4.4.3增設車輛安全管理細節(jié)措施如針對院內(nèi)車輛行駛速度過快易發(fā)生車輛碰撞，在院內(nèi)增加了減速帶，在停車場出口安裝了反光鏡，減少車輛事故的發(fā)生；針對地下停車場車輛不鎖車門的現(xiàn)象，安裝“提醒鎖車”的標牌，盡到了提醒的責任；針對地形復雜、夜晚黑暗的地方，可在附樓上安裝路燈，保證夜間足夠的照明，起到警示和預防的作用，同時安裝監(jiān)控攝像頭，特別是一些容易變成死角的位置4.5消防安全風險應對積極開展防火教育，開展消防培訓。對物業(yè)公司員工進行消防知識的培訓，學習消防知識、熟練使用消防器材、開展消防演練；對小區(qū)住戶開展消防宣傳教育，使住戶增加防火意識，提高自救能力。加強消防設施管理，提高專業(yè)人員素質(zhì)。定期巡視、試驗、大修和更新消防器材與設備，指定有關人員負責保養(yǎng)、維修和管理，使消防器材、設備處于完好狀態(tài)。堅持管理人員和保安人員的巡回檢查制度及節(jié)假日、重大活動日的全面安全大檢查。管理人員要做好消防檢查記錄工作，對查出的消防隱患，應責令有關部門制定整改措施，限期改正。建立