收益性物業(yè)公司可行性分析

1、收益性物業(yè)公司可行性分析一、總論1、立項(xiàng)背景及理由吉化從“一五”建設(shè)開始，陸續(xù)配套建設(shè)了職工住宅，逐漸形成6大區(qū)塊31個(gè)自然小區(qū)，這些住宅全部為企業(yè)自管房，由企業(yè)出資養(yǎng)護(hù)，在生產(chǎn)的同時(shí)，保障了職工生活。隨著國家經(jīng)濟(jì)體制改革的深入，商品房的出現(xiàn)，吉化也從94年開始住房制度改革，到目前為止絕大多數(shù)公有房已轉(zhuǎn)為私產(chǎn)大照。由于這些住宅建設(shè)年代不一，加上房改后企業(yè)修繕資金的減少，多年來聚集了大量的問題，如：采暖、上水系統(tǒng)腐蝕結(jié)垢嚴(yán)重、宅區(qū)供電線路老化、墻皮脫落、房屋漏水，小區(qū)道路破損、沒有公用配套設(shè)施等。隨著中央“和諧社會(huì)”建設(shè)的提出，企業(yè)經(jīng)營效益的好轉(zhuǎn)，吉林石化本著讓改革成果惠及吉化百姓的宗旨，對吉化

2、老宅區(qū)進(jìn)行了小區(qū)整治及“物業(yè)管理”的惠民、利民工程。通過小區(qū)整治：樓體修葺一新，方磚成片連線，綠化郁郁蔥蔥，道路寬闊平坦；通過物業(yè)管理：樓道有人清了，草皮有人剪了，樹木有人修了，道路有人掃了。昔日的老宅區(qū)舊貌換新顏。吉化實(shí)施住房制度改革后，各二級單位所屬房地產(chǎn)開發(fā)公司相繼開發(fā)了東方新村、東方新居、江畔明珠、清源小區(qū)等40多萬平米的商品化住宅小區(qū)；吉化外的房地產(chǎn)公司也在龍?zhí)秴^(qū)境內(nèi)陸續(xù)開發(fā)了大量的商品住宅，這些商品房與吉化原有公有房、房改房比鄰交叉，銷售對象又絕大多數(shù)是吉化職工或子弟。煥然一新的老宅區(qū)與沒有物業(yè)或棄管的商業(yè)開發(fā)小區(qū)形成鮮明對比。居住在不同區(qū)域、彼此交錯(cuò)相鄰的吉化職工心態(tài)也發(fā)生了質(zhì)的

3、改變，要求回歸吉化“大物業(yè)”的呼聲越來越高，訴求方式由信訪轉(zhuǎn)變?yōu)樯显L，已成為當(dāng)前“穩(wěn)定”的主要工作。吉化“大物業(yè)”為什么吸引人？本質(zhì)上吉化“大物業(yè)”是公益性或福利性的物業(yè)，物業(yè)運(yùn)行費(fèi)由企業(yè)負(fù)擔(dān)，業(yè)主不繳納物業(yè)費(fèi)，享受免費(fèi)物業(yè)服務(wù)，這種體制運(yùn)行的結(jié)果將導(dǎo)致諸多矛盾。 宅區(qū)整治造成小區(qū)“物權(quán)”不明 如前所訴，吉化自管房已房改為私產(chǎn)房，我們現(xiàn)在的“整治”應(yīng)理解為修葺或理解為房改時(shí)的維修欠帳?，F(xiàn)在所有的硬件投入都形成不了固定資產(chǎn)，從“物權(quán)法”的角度看，這些投入已量化給每個(gè)業(yè)主。事實(shí)上也是這樣，已整治的300萬m2小區(qū)增值30億元以上。但我們還有人認(rèn)為：哪個(gè)大門是吉化的、哪個(gè)廣場是吉化的，現(xiàn)在只能理解為

4、哪個(gè)是你投入的，但資產(chǎn)是業(yè)主的。這種整治是一時(shí)的、還是周期性的呢？誰都不能回答，也無法回答。我們現(xiàn)在就應(yīng)該大力宣傳目前的整治是房改時(shí)的維修欠帳，以后的大修，按“物權(quán)法”、“物業(yè)管理?xiàng)l例”規(guī)定應(yīng)由業(yè)主自己“埋單”。 免費(fèi)物業(yè)服務(wù)有違“物業(yè)管理?xiàng)l例”按照物業(yè)管理?xiàng)l例，物業(yè)管理是商品，物業(yè)服務(wù)是業(yè)主聘請“管家”進(jìn)行有限的、有償?shù)姆?wù)過程，是物權(quán)與管理權(quán)分離的一種經(jīng)營形式。而吉化“大物業(yè)”是公益性或福利性的物業(yè)，物業(yè)運(yùn)行費(fèi)由企業(yè)負(fù)擔(dān)，業(yè)主不繳納物業(yè)費(fèi)，享受免費(fèi)物業(yè)服務(wù)，本質(zhì)上說這不是物業(yè)管理，是一種“福利”。這一行為與物業(yè)管理?xiàng)l例相悖。 “大物業(yè)”沖擊周邊市場來自吉林市物業(yè)辦消息：目前吉化住宅小區(qū)業(yè)主

5、不繳納物業(yè)費(fèi)，享受免費(fèi)服務(wù)的現(xiàn)狀，給我市物業(yè)收費(fèi)帶來嚴(yán)重的沖擊。事實(shí)也證明，吉化住宅小區(qū)的這種免費(fèi)物業(yè)服務(wù)，已經(jīng)沖擊到了吉化周邊開發(fā)的其它商品住宅小區(qū)，小區(qū)物業(yè)收費(fèi)率呈下降趨勢,使本來就難以收費(fèi)的收益性物業(yè)陷入經(jīng)營困境。吉化“大物業(yè)”，一邊是一片贊揚(yáng)與祥和之聲；一邊是強(qiáng)烈要求回歸的呼聲；一邊又是不合規(guī)、不合法的畸形發(fā)展。何去何從？事業(yè)部領(lǐng)導(dǎo)高瞻遠(yuǎn)矚，審時(shí)度勢，提出在吉化“大物業(yè)”外成立一個(gè)收費(fèi)的物業(yè)公司，對要求回歸的商品化住宅小區(qū)實(shí)行有償物業(yè)服務(wù)，使之自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧，通過其示范化、標(biāo)準(zhǔn)化、社會(huì)化運(yùn)作，逐步帶動(dòng)吉化物業(yè)管理走向市場化、法制化和規(guī)范化的軌道。2、目標(biāo)市場分析江北及通潭地區(qū)開發(fā)的

6、商品化小區(qū)居民6080%為吉化職工，這些商品化住宅小區(qū)將陸續(xù)成為新物業(yè)公司的服務(wù)對象，而這些目標(biāo)市場中只有江畔明珠小區(qū)實(shí)行規(guī)范的物業(yè)管理，財(cái)務(wù)基本作到收支平衡，是省、市示范小區(qū)；東方新居、東方新村均不收費(fèi)，物業(yè)運(yùn)行費(fèi)由東方房地產(chǎn)開發(fā)公司承擔(dān)，物業(yè)管理處于初級階段；商貿(mào)小區(qū)、環(huán)球小區(qū)屬于棄管狀態(tài)；清源小區(qū)收取少許物業(yè)費(fèi)，不足部分由房屋租金解決；巨朋大廈處于前期物業(yè)管理階段。擬進(jìn)入新物業(yè)公司服務(wù)對象的事業(yè)部機(jī)關(guān)大樓、經(jīng)貿(mào)大廈、大學(xué)生公寓自然狀況良好，不做進(jìn)一步市場分析，下面僅對民宅部分分析如下：（1）小區(qū)自然狀況小區(qū)物業(yè)與配套設(shè)施部分商品化住宅小區(qū)已過保修期，由于東北氣候特點(diǎn)和設(shè)計(jì)、工程施工等原因

7、，各小區(qū)都出現(xiàn)了不同程度上的房屋質(zhì)量問題，設(shè)施、設(shè)備開始老化，存在著如窗戶透風(fēng)、墻體長毛、屋頂滲水、腰線滲水、封閉小區(qū)不封閉、網(wǎng)點(diǎn)對小區(qū)內(nèi)開門、消防通道被占用、小區(qū)道路破損、綠地斑禿嚴(yán)重、私搭亂建等諸多問題。水、電、氣等情況水、電、氣等公用設(shè)施得不到相關(guān)部門的接管，發(fā)生問題不能及時(shí)處理，加大了物業(yè)運(yùn)行成本。如高層供水問題，自來水公司不接管，物業(yè)企業(yè)加壓供水收費(fèi)違反物價(jià)部門規(guī)定，不加壓，高層業(yè)戶就無法用水，面對這一涉及到群眾利益的敏感問題，物業(yè)公司不知何去何從。小區(qū)居住環(huán)境私搭亂建，噪音、排煙排污，個(gè)別業(yè)主拆改承重墻、封閉消防通道及露臺(tái)，給小區(qū)及居民帶來了嚴(yán)重的損害。物業(yè)管理企業(yè)不是執(zhí)法部門，沒

8、有管理力度，發(fā)生問題制止不了，物業(yè)服務(wù)的負(fù)面影響隨之而來。（2）居民對有償物業(yè)服務(wù)的反映通過調(diào)查和暗訪，了解到江北及通潭地區(qū)各商品化小區(qū)的業(yè)主對實(shí)行有償物業(yè)服務(wù)反映不一，歸納分析如下：正面態(tài)度：部分業(yè)主認(rèn)為只要服務(wù)到位，同意交物業(yè)費(fèi)；還有些業(yè)主反映，如果環(huán)境改變了，房子問題給解決了，我們享受了優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，就應(yīng)該交納物業(yè)管理費(fèi)。反面態(tài)度：有些業(yè)主認(rèn)為我們的商品房是吉化的商品房，房屋有質(zhì)量問題就應(yīng)該找吉化，交什么物業(yè)費(fèi)；另有一些業(yè)主認(rèn)為吉化對享受了優(yōu)惠政策購買的房改房進(jìn)行了整治，并享受無償服務(wù)，而我們花了高價(jià)購買吉化的商品房，卻享受不到政策，心理不平衡，拒交物業(yè)費(fèi)。原因分析：其一業(yè)主的消費(fèi)觀念淡薄

9、，或?qū)ξ飿I(yè)管理了解不深，居民住“商品房”但意識還停留在“福利房”階段，只享受服務(wù)，不愿意繳納物業(yè)費(fèi)；其二業(yè)主的收入水平參差不齊，部分低收入業(yè)主沒有能力承擔(dān)物業(yè)費(fèi)；其三物業(yè)公司個(gè)別服務(wù)不到位，業(yè)主不滿意，不想交物業(yè)費(fèi)；其四部分回遷房的業(yè)主滿足現(xiàn)狀不同意交物業(yè)費(fèi)。3、研究結(jié)論購買商品樓的居民通過引導(dǎo)或居住環(huán)境稍加整治或物業(yè)管理上水平，大多數(shù)居民還是同意收費(fèi)的。對商品化開發(fā)中的回遷戶暫不具備收費(fèi)條件。4、編制依據(jù)依據(jù)物權(quán)法、物業(yè)管理?xiàng)l例，參照吉林省有關(guān)法規(guī)文件及定額標(biāo)準(zhǔn)，比照吉林市其它物業(yè)小區(qū)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合吉化各住宅小區(qū)生活實(shí)際，以及江北地區(qū)職工群眾生活水平編制本方案。5、擬建范圍及原則按板塊建

10、立獨(dú)立運(yùn)行系統(tǒng)，分期進(jìn)行管理，對不同區(qū)域?qū)嵭胁煌瑯?biāo)準(zhǔn)的服務(wù)，用非住宅區(qū)域的盈利，彌補(bǔ)住宅小區(qū)費(fèi)用的不足，實(shí)現(xiàn)整體效益。一期管理區(qū)域：成型或基本成型市場，包括：住宅小區(qū)：江畔明珠、巨朋大廈、東方新村、東方新居、清源小區(qū)等；寫字樓：事業(yè)部辦公樓、吉化經(jīng)貿(mào)大廈；公寓：鐵東大學(xué)生公寓、通潭大學(xué)生公寓；二期管理區(qū)域：是需要整治的市場，包括：商貿(mào)小區(qū)、環(huán)球開發(fā)小區(qū)、湘潭小區(qū)等吉化公司所屬三級法人房地產(chǎn)公司開發(fā)建設(shè)的居民小區(qū)，龍?zhí)秴^(qū)各房地產(chǎn)公司開發(fā)建設(shè)、列入吉林市棄管范圍、大部分居民為吉化職工的住宅小區(qū)。管理這一區(qū)域要突出穩(wěn)定職責(zé)，形成社會(huì)輿論力量，體現(xiàn)社會(huì)效益最大化。這一區(qū)域要先投入整治費(fèi)用，再進(jìn)行物業(yè)管

11、理。在物業(yè)管理費(fèi)收取上可以嘗試“高標(biāo)準(zhǔn)、高折扣”的減免方式進(jìn)行，逐年遞增，三年完成預(yù)期目標(biāo)。二、籌建方案1、目標(biāo)規(guī)模按ISO9000體系建立全新的、順應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求的物業(yè)管理體系；組建一個(gè)集高層住宅、多層住宅小區(qū)、公寓樓、寫字樓、廠區(qū)物業(yè)管理為一體的、配套設(shè)施完善、管理水平一流的物業(yè)服務(wù)公司，在吉化地區(qū)實(shí)行市場化、專業(yè)化、規(guī)?；?jīng)營的同時(shí)，將管理觸角伸展到周邊地區(qū)，實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益，爭做吉林市行業(yè)排頭企業(yè)。2、經(jīng)營模式借殼或注冊一個(gè)獨(dú)立運(yùn)營的法人實(shí)體公司，按照市場經(jīng)濟(jì)體制的要求建立配套的管理體系和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)不同的住宅小區(qū)，實(shí)行不同的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，依據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)提供不同的物業(yè)服務(wù)。實(shí)行收支兩

12、條線，自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧，利用品牌形象形成規(guī)模化市場，實(shí)現(xiàn)公司的整體效益。吉化北方公司宏大物業(yè)管理公司簡介吉化北方公司宏大物業(yè)管理公司于2007年重新注冊，注冊資金50萬元，有員工17人，管理小區(qū)面積9.11萬平米，現(xiàn)正在運(yùn)行中。根據(jù)吉林石化公司事業(yè)部與北方化工總公司領(lǐng)導(dǎo)的溝通意見，9月19日北方公司宏大物業(yè)管理公司就有關(guān)接管問題向物業(yè)服務(wù)處報(bào)告，具體內(nèi)容如下：（一）需移交物業(yè)公司管轄范圍住宅樓清源小區(qū)：小區(qū)共有12棟樓。建筑面積5.1萬平方米，戶數(shù)682戶。其中：10棟住宅，2棟服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)；小區(qū)回遷戶54戶按月收取房屋租金（產(chǎn)權(quán)屬宏大房地產(chǎn)開發(fā)公司），按吉化房費(fèi)收繳標(biāo)準(zhǔn)每月可收繳房租2500元

13、。北方廣場126棟，通潭1，2#網(wǎng)點(diǎn)。北方廣場建筑面積4200平方米，住戶34戶、商戶24戶，通潭1、2#網(wǎng)點(diǎn)建筑面積7500平方米、商戶30戶。北方自建房。沿江196棟、龍東65、66、67棟、F西區(qū)14、15棟。沿江196棟建筑面積10232平方米、住戶238戶、F西區(qū)14、15棟合計(jì)建筑面積4000平方米，住戶77戶，按吉化房屋租金繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)每月應(yīng)繳房費(fèi)約5000元；龍東65、66、67棟建筑面積14200平方米、住戶204戶（全部私產(chǎn)）。（二）公司賬面財(cái)務(wù)狀況截止到9月30日財(cái)務(wù)賬面應(yīng)收、應(yīng)付情況如下：經(jīng)本月調(diào)整財(cái)務(wù)帳應(yīng)付為32.72萬元。其中：應(yīng)付稅務(wù)（殘保、防洪、副調(diào)）1.25萬元，

14、收繳房租金沒進(jìn)收入掛賬的賬面應(yīng)付21.7萬元；提取職工養(yǎng)老、失業(yè)、醫(yī)療、住房公積金應(yīng)付9.8萬元。除應(yīng)付稅務(wù)局稅款1.25萬元外、其余應(yīng)付款項(xiàng)無須物業(yè)公司支付。經(jīng)本月調(diào)整財(cái)務(wù)賬面應(yīng)收款為零。（三）需協(xié)商安置聘用人員情況原集體身份（已解除）員工10人，原全民身份（已解除）員工7人。（四）幾點(diǎn)意見對具有北方公司或宏大公司產(chǎn)權(quán)的房屋能否實(shí)行物業(yè)管理與房屋租金收費(fèi)分開管理。即這部分房屋日常物業(yè)管理由接收單位或吉化“大物業(yè)公司”負(fù)責(zé)；房屋租金由產(chǎn)權(quán)單位北方公司或宏大公司負(fù)責(zé)收繳。收繳資金用于處理解決宏大公司遺留問題。根據(jù)現(xiàn)宏大物業(yè)公司所管轄小區(qū)或住宅樓的實(shí)際情況，能否將獨(dú)立完整的清源小區(qū)納入被接收的物業(yè)

15、公司管理，對龍東65、66、47、號樓，通潭1、2號樓網(wǎng)點(diǎn)，北方廣場126號綜合樓（上述樓房都坐落于吉化“大物業(yè)公司”的小區(qū)之中）由吉化“大物業(yè)公司”負(fù)責(zé)接收管理。依據(jù)被接收公司用人機(jī)制的要求，建議能為被接收物業(yè)公司重新聘用人員簽訂勞動(dòng)合同。同時(shí)給予辦理養(yǎng)老、失業(yè)、醫(yī)療保險(xiǎn)。能夠享受被接收公司員工同等待遇。4、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)參照國家物業(yè)服務(wù)有關(guān)規(guī)定，結(jié)合吉林市各物業(yè)公司服務(wù)情況，吉化收益性物業(yè)服務(wù)公司最高級服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)如下：（一）房屋管理及維修養(yǎng)護(hù)：1、房屋外觀完好、整潔，無妨礙市容、觀瞻和破損等；2、小區(qū)房屋維護(hù)有流程圖，設(shè)立報(bào)修處和報(bào)修電話，實(shí)行24小時(shí)值班；3、房屋完好，維修及時(shí)，并建立回訪制度和

16、記錄。（二）共用設(shè)施、設(shè)備管理：1、小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施完善，運(yùn)行正常；2、道路完好，路面平整，污水排放暢通；（三）園區(qū)保潔：1、小區(qū)實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化清掃、保潔，有清潔隊(duì)伍；2、環(huán)衛(wèi)設(shè)施完好，有垃圾收集設(shè)施、果皮箱等，每日循環(huán)進(jìn)行生活垃圾收集、清運(yùn)，日產(chǎn)日清；3、樓道衛(wèi)生做到：樓梯、扶手兩天清擦一次，窗臺(tái)每周至少清擦一次，樓道玻璃每月清擦一次；4、每天清掃小區(qū)內(nèi)地面、道路、廣場等公共場地，達(dá)到無積土、煙頭、紙屑等，院內(nèi)公共設(shè)施物品每日清擦一次，物見本色；5、小區(qū)內(nèi)無亂貼、亂畫現(xiàn)象；6、雨、雪天及時(shí)組織人員清掃，道路及活動(dòng)場所達(dá)到無積水、積雪。（四）環(huán)境綠化：1、綠化區(qū)內(nèi)無雜草、無斑禿；2、樹木無栓、捆、綁

17、現(xiàn)象；3、草坪、樹木、綠籬進(jìn)行定期養(yǎng)護(hù)、修剪，無折枝、死枝等損害。（五）公共秩序維護(hù)：1、小區(qū)全封閉管理，實(shí)行24小時(shí)定時(shí)巡邏制度；2、小區(qū)內(nèi)機(jī)動(dòng)車輛停放有序；3、消防設(shè)施、設(shè)備完好無損。（六）公寓、寫字樓管理1、樓梯扶手、窗臺(tái)、門窗玻璃、鏡面、墻面、柱面、地面一天兩次保潔，無灰無塵；2、消防器材：檢查是否過期，擦拭使表面無塵。3、衛(wèi)生間、洗漱間干凈、無異味，每日補(bǔ)充面巾紙、衛(wèi)生紙、洗手液；4、會(huì)議室墻面、地面、護(hù)墻線、踢腳線、天花板無灰塵，茶幾、桌椅擺放整齊；5、庭院每日三次清理雜物，道路定期進(jìn)行清雪、拔草。5、部分開辦費(fèi)用（設(shè)備）匯總：242.86萬元品種序號名稱單位數(shù)量單價(jià)金額備注公司服

18、務(wù)處（萬元）(萬元)合計(jì)242.86辦公設(shè)施1辦公室平米30050002休息室平米50003車庫平米15030004倉庫平米303000小計(jì)0辦公用品1中干桌椅套550.252.52桌椅套20330.157.953更衣柜個(gè)251820.1224.84個(gè)人4卷柜個(gè)15150.072.15班組桌個(gè)200.246班組椅把1200.0030.36或長椅7電腦臺(tái)30150.6278打印機(jī)臺(tái)13100.24.6小計(jì)73.35公用設(shè)備設(shè)施1工程車輛2714半截2垃圾車輛11818噸翻3灑水車輛120204吸糞車輛120205公務(wù)車輛1115306滅火器具202000.0081.767組合工具套110.110

19、.228電工組合工具套1350.051.89兩項(xiàng)線盤子個(gè)100.030.310打氣筒個(gè)200.0030.06小計(jì)106.14綠化1草坪機(jī)臺(tái)100.88設(shè)備2割灌機(jī)臺(tái)200.3573打孔機(jī)臺(tái)11.21.24綠籬剪子把100.010.15油鋸臺(tái)20.450.9寸6摟草耙子把500.0030.157摟土耙子把500.0030.158高枝剪子把100.0070.079噴霧器個(gè)200.0150.3小計(jì)17.87保潔設(shè)備及工具1梯子(伸縮)個(gè)50.050.252-4米2梯子(伸縮)個(gè)50.10.53-米3合梯(伸縮)個(gè)50.050.252-4米4合梯(伸縮)個(gè)50.10.53-米5吸塵器臺(tái)50.31.5大

20、功率6玻璃清洗器個(gè)5300.0050.1757寬拖布油拖把10500.0080.488普通拖布把301500.00060.1089三輪車輛500.0653.2510手推車輛200.071.411掃帚把3012000.00060.73812笤帚把3010000.00050.51513尖鍬把1500.00080.1214平鍬把1500.00080.1215鎬頭把200.00250.0516垃圾撮子把1000.00250.25高把17垃圾箱個(gè)2600.053.118推雪鏟把303000.0051.65小計(jì)14.956勞動(dòng)保護(hù)1春秋工作服套303300.0134.682夏季工作服套303300.011

21、3.963防雨服套800.0080.644工作服棉襖件303300.0310.85冬季防寒保護(hù)套303300.0155.46管理人員服裝套30250.052.757綠化勞動(dòng)保護(hù)組220.0070.1548其它勞動(dòng)保護(hù)/季套303300.0062.16小計(jì)30.544三、組織機(jī)構(gòu)及人力資源配置1、組織機(jī)構(gòu)公司設(shè)經(jīng)理一人，副經(jīng)理兩人。公司設(shè)立綜合辦公室、人力資源部、財(cái)務(wù)經(jīng)營部、安全運(yùn)行部、工程維修部、品質(zhì)保障部6個(gè)職能部門，下設(shè)各區(qū)域管理站，由各職能部門對各物業(yè)管理站實(shí)施指導(dǎo)、檢查、監(jiān)督、考核。在用人制度上，實(shí)行統(tǒng)一核定崗位，不統(tǒng)一配備人員政策，員工能上能下，能進(jìn)能出。2、薪酬制度在薪酬管理上實(shí)行

22、崗位+保險(xiǎn)+績效形式。3、員工來源員工以社會(huì)招募為主，安置買斷勞務(wù)工為輔。（1）培訓(xùn)形式入職培訓(xùn)：員工在正式入職后在公司進(jìn)行企業(yè)理念、基本理論、業(yè)務(wù)能力、禮儀禮貌等方面培訓(xùn)。上崗培訓(xùn)：員工上崗前要在各管理站進(jìn)行基本技能、操作規(guī)范、工作標(biāo)準(zhǔn)以及安全培訓(xùn)、消防培訓(xùn)。管理培訓(xùn)：即崗中培訓(xùn)。是在運(yùn)行過程中，對員工素質(zhì)、技能及思想覺悟進(jìn)行持續(xù)、有計(jì)劃的提高培訓(xùn)。（2）培訓(xùn)目標(biāo)管理人員持證上崗。特種工作人員持證上崗其他員工達(dá)到崗位技術(shù)精通。四、項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃計(jì)劃利用三年的時(shí)間，分三步走，逐級達(dá)到設(shè)定目標(biāo)值。第一步輕裝上陣、完善體系，塑造品牌。用半年左右的時(shí)間完成這一步，期間主要目標(biāo)為：整合資源、完善設(shè)施、建

23、立體系、培訓(xùn)隊(duì)伍，在極短的時(shí)間內(nèi)達(dá)到市級優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，塑造專業(yè)化物業(yè)管理的品牌形象。 第二步鞏固成果，完善目標(biāo)、擴(kuò)大影響。公司初具規(guī)模和影響后，再利用一年半左右的時(shí)間完成第二步，期間主要目標(biāo)為：通過ISO9000管理體系認(rèn)證，按照一期、二期管理區(qū)域次第推進(jìn)的方式運(yùn)營。加強(qiáng)管理，利用報(bào)紙、廣播、電視、網(wǎng)絡(luò)等宣傳媒介，強(qiáng)化宣傳，弘揚(yáng)品牌形象，增值管理效益和品牌效益。第三步拓展市場、理順關(guān)系，規(guī)范管理。第三年完成第三步，期間主要目標(biāo)為：向管理要效益，對內(nèi)整合公益性物業(yè)，拓展有償服務(wù)空間；對外拓展物業(yè)服務(wù)市場，向規(guī)模要效益。讓吉化市場化物業(yè)成為吉林地區(qū)最具品牌優(yōu)勢，最具管理規(guī)模，最具影響力，設(shè)施完備、經(jīng)營有序的專業(yè)化物業(yè)服務(wù)企業(yè)。五、成本及費(fèi)用（見附表）六、小區(qū)整治內(nèi)容1、范圍及構(gòu)成（1）樓房本體：屋頂防水、樓體保溫、外墻粉刷、門窗處理、走廊粉刷、玻璃更換等；（2）公共區(qū)域：道路、方磚，地下車庫等；（3）公用設(shè)施：體育器材、一桌四凳、自行車棚、公