藍色港灣項目定位與運營推廣方案

1、B.A.Consulting SOLANA藍色港灣藍色港灣 總結時間：2010.06.26 BACIC B.A.Consulting SOLANA是國內首座是國內首座Lifestyle Shopping Park，引進全球第六代商業(yè)模式，充分發(fā)揮了其區(qū)位環(huán)境優(yōu)勢并準確詮釋了，引進全球第六代商業(yè)模式，充分發(fā)揮了其區(qū)位環(huán)境優(yōu)勢并準確詮釋了 “家庭消費模式家庭消費模式”的全新商業(yè)理念，的全新商業(yè)理念，SOLANA包含購物休閑文化娛樂等多種業(yè)態(tài)，商品極大豐富，在包含購物休閑文化娛樂等多種業(yè)態(tài)，商品極大豐富，在Shopping Center大行其道的市場環(huán)境下，開創(chuàng)了京城商業(yè)的新亮點。大行其道的市場環(huán)境

2、下，開創(chuàng)了京城商業(yè)的新亮點。 BACIC B.A.Consulting 合作團隊：合作團隊： n發(fā)展商發(fā)展商北京藍色港灣置業(yè)有限公司北京藍色港灣置業(yè)有限公司 n商業(yè)顧問商業(yè)顧問世邦魏理仕世邦魏理仕 n商業(yè)策劃及市場顧問商業(yè)策劃及市場顧問全球商業(yè)咨詢行業(yè)領跑者加拿大托瑪斯（全球商業(yè)咨詢行業(yè)領跑者加拿大托瑪斯（THOMAS）顧問公司）顧問公司 n酒店管理酒店管理-新加坡悅榕酒店管理集團新加坡悅榕酒店管理集團 BanyanTree Group n建筑規(guī)劃及園林景觀設計建筑規(guī)劃及園林景觀設計全球三大商業(yè)建筑設計公司之一美國全球三大商業(yè)建筑設計公司之一美國JERDE國際建筑師事務所國際建筑師事務所 n建

3、筑規(guī)劃建筑規(guī)劃美國美國Five Design Group公司（公司（FDG） n景觀設計景觀設計 泛亞國際泛亞國際 n水景設計水景設計FLUIDITY DESIGN CONSULTANTA n燈光設計燈光設計美國專業(yè)燈光設計公司美國專業(yè)燈光設計公司Kaplan Gehring Mccaroll(KGM) n標識系統(tǒng)及環(huán)境設計標識系統(tǒng)及環(huán)境設計美國著名標識及環(huán)境設計公司美國著名標識及環(huán)境設計公司Selbert Perkins Design(SPD) BACI C 目目 錄錄 項目分析及定位項目分析及定位 項目規(guī)劃項目規(guī)劃 項目招商項目招商 運營推廣運營推廣 BACIC B.A.Consultin

4、g項目定位項目定位 項目分析：項目分析：項目定位：項目定位： BACIC B.A.Consulting項目定位項目定位區(qū)域分析區(qū)域分析 n SOLANA核心消費區(qū)5公里半徑范圍內，交匯CBD、燕莎、麗都 三大商圈，覆蓋朝陽區(qū)及東城區(qū)，是。 n 項目周邊成熟的第一、第二使館區(qū)和第三使館區(qū)， ，每年大約有3000多萬人次的外國人士進 入該區(qū)域進行購物、餐飲、住宿、休閑、會展、娛樂等項活動。 n 該區(qū)域內聚集了眾多國際化寫字樓及高檔公寓，其中包括3000 多家外國公司；近200家國際新聞機構；100多家全球500強企 業(yè)；以及長城、凱賓斯基、希爾頓等10余家五星級酒店。 麗都商圈麗都商圈 燕莎商圈燕

5、莎商圈 CBD 五公里輻射圈五公里輻射圈 BACIC B.A.Consulting 便利交通便利交通 SOLANA處于東四環(huán)、機場高速路、東三環(huán)、農展南路所環(huán)繞 的區(qū)域內，距燕莎不到1千米，距麗都2千米，距國貿4千米地理位置優(yōu)越； 三環(huán)路、四環(huán)路、地鐵10號線（08年通車）、地鐵14號線（08年開建）及 多條城市主干道形成十分便捷的交通網絡。 軌道交通方面，規(guī)劃中的地鐵10號線在SOLANA項目附近 有“麥子店西路”“亮馬河”“農展館”三站，由此3站步行至SOLANA 僅需5-10分鐘，并且換乘公交方便。 SOLANA項目周邊公交路線密布，基本可以通過公交線路 便捷的到達城市各個區(qū)域。 項目定

6、位項目定位交通分析交通分析 BACIC B.A.Consulting 人流狀況人流狀況 n 據北京交通局統(tǒng)計數(shù)據表明，SOLANA緊鄰的東三環(huán)路日車 流量約為20萬次，客流量約為100萬次；東四環(huán)路日車流量 約為30萬次，客流量約為70萬次。 n 周邊高端物業(yè)（約600萬平方米）及已有成熟社區(qū)，超過20 萬的穩(wěn)定日人流； n 周邊寫字樓（約90萬平方米）及酒店，日均人流量10余萬； n 距離項目1000米的農展館，年人流量超過100萬； n 朝陽公園目前年客流量為300萬，隨著2007年摩天輪正式運 營，及公園內新建娛樂項目的相繼落成，預計年客流量將超 過500萬； n 綜合以上數(shù)據，。 項目

7、定位項目定位人流分析人流分析 朝陽公園朝陽公園 使館區(qū)使館區(qū) 使館區(qū)使館區(qū) 三元橋商務區(qū)三元橋商務區(qū) 農展館農展館 工體工體 BACIC B.A.Consulting n 占地面積：占地面積：13萬平方米萬平方米 n 建筑面積：地上兩層，建筑面積：地上兩層，6萬平方米，地下兩層，萬平方米，地下兩層，9萬平方米萬平方米 n 容積容積 率：率： 0.63 n 綠綠 化化 率：率：30.72 項目定位項目定位用地條件分析用地條件分析 n 周邊環(huán)境：周邊環(huán)境： 朝陽公園：朝陽公園：亞洲最大的城市公園亞洲最大的城市公園，SOLANA緊鄰朝陽緊鄰朝陽公園西北湖岸，其南岸為奧運沙灘排球比賽場館，東岸為全世界

8、最高的摩天公園西北湖岸，其南岸為奧運沙灘排球比賽場館，東岸為全世界最高的摩天 輪輪“朝天輪朝天輪”，還有萬人貝殼劇場、雜技馬戲廣場、森林休閑區(qū)等還有萬人貝殼劇場、雜技馬戲廣場、森林休閑區(qū)等數(shù)個大型項目數(shù)個大型項目，在未來將成為，在未來將成為北京全新的魅力亮點。北京全新的魅力亮點。 亮馬河：亮馬河：SOLANA項目瀕臨的朝陽公園北湖與亮馬河相通，經過改造，亮馬河與頤和園水系全面通航，從朝陽公園湖面可以泛舟項目瀕臨的朝陽公園北湖與亮馬河相通，經過改造，亮馬河與頤和園水系全面通航，從朝陽公園湖面可以泛舟 直抵頤和園的昆明湖。直抵頤和園的昆明湖。SOLANA將作為這條旅游黃金水道上唯一的商業(yè)項目。將作

9、為這條旅游黃金水道上唯一的商業(yè)項目。 BACIC B.A.Consulting n 從市場需求分析，一方面北京未來將層出不窮，目 前市場的將很難消化如此大體量的商鋪，即使在未來3到5年恐怕這 也將是一個重大的挑戰(zhàn)。另一方，大型購物中心幾乎，鮮 有創(chuàng)新的模式，這將最終體現(xiàn)在購物中心對客流的吸引力下降上。 n 在藍色港灣周邊就有等 眾多高端商業(yè)分布，無論是招商定位還是地理位置，藍色港灣較之 都處于劣勢。 n 隨著購物中心的不斷涌現(xiàn)，大眾對“克隆商場”的期待值就越低。 大型購物中心只有能推陳出新，創(chuàng)造出才有可能在 市場的重圍中脫穎而出。而這種新穎的商業(yè)模式一定要讓消費者帶 著愉悅的新鮮感前來體驗。

10、n 因此，SOLANA不僅將自己和Shopping Mall有效隔離，將注重消費 體驗的商業(yè)模式與朝陽公園完美結合起來，致力于打造全國第一家 。SOLANA的理念就是為所有的顧客提供 一個無所不包的消費樂園。 項目定位項目定位北京商業(yè)地產的發(fā)展現(xiàn)狀北京商業(yè)地產的發(fā)展現(xiàn)狀 BACIC B.A.Consulting Lifestyle Shopping Park 項目定位項目定位項目整體定位項目整體定位 SOLANA是一個擁有景觀優(yōu)勢的 除了購物外，更加強調娛樂、休閑、購物、餐飲等業(yè)態(tài)的 為消費者創(chuàng)造一個北京前所未有的，有著高低錯落的建筑和閑適的街道以及街邊樹蔭下的咖啡座 BACIC B.A.Co

11、nsulting項目定位項目定位項目整體定位項目整體定位 國際購物中心協(xié)會對國際購物中心協(xié)會對Lifestyle Shopping Center的定義：的定義： 位于 迎合中消費顧客對零售的需求及對休閑方式的追求 具有及 主要有高端的全國性連鎖專賣店，或以時裝為主的百貨主力店， ，包括餐飲、娛樂、書店、影院等設施，通過環(huán)境、建筑及裝飾的風格營造出別致的 n Lifestyle購物中心是由商業(yè)步行街和Shopping mall在市場的作用下演變而來的，也是消費群細分、業(yè)態(tài)細分的必然結果。 Lifestyle購物中心在中國的出現(xiàn)和發(fā)展，亦將成為符合市場發(fā)展規(guī)律的必然。 BACIC B.A.Cons

12、ulting項目定位項目定位項目整體定位項目整體定位 所謂休閑，廣義包括餐飲、娛樂等服務功能。該服務功能也是Lifestyle購物中心的靈魂所在。 與Shopping mall和傳統(tǒng)的商業(yè)步行街相比，Lifestyle購物中心更加注重環(huán)境和建筑設計，突出合理 的布局、特色的風格和環(huán)境的舒適、閑雅，與消費者階層生活品味、消費習慣相匹配。 美國的Lifestyle購物中心的規(guī)模平均在5-6萬平左右。如今國內的Shopping mall從規(guī)模上一般在美 國Lifestyle購物中心體量的兩倍左右，比較而言，Lifestyle購物中心從建筑形式和規(guī)模上更貼近于傳統(tǒng)的商業(yè)步行街。 Lifestyle購物

13、中心將更注重消費者對“生活方式”的精神享受和追求，而Shopping mall則更注重于 消費者基本的實際性購物需求，兩者附加值的差異也因此形成了消費階層的顯著區(qū)分。 n 特點五：消費高端，特點五：消費高端，精神層次的需求創(chuàng)造了Lifestyle購物中心巨大的附加值。高檔的環(huán)境、高檔的產品和倡導的時尚理 念，營造了高檔人群的聚集氛圍，促進了高端消費。 n 特點六：經營利潤高，特點六：經營利潤高，Lifestyle購物中心的消費層面較窄，但由于總租用成本占經營收益的比重較低，且經營品項本身 即為高消費、高利潤率和高附加值的產品，致使Lifestyle購物中心的業(yè)主的零售凈利潤率平均達30%以上。

14、 n 特點七：發(fā)展勢頭強勁，特點七：發(fā)展勢頭強勁，Lifestyle購物中心在美國誕生、興起和發(fā)展的歷程和趨勢，一些專家預測Lifestyle購物中心在美 國的開發(fā)熱潮將持續(xù)三到五年，之后才會與Shopping mall形成一個均衡局面，形成一個相對穩(wěn)定的商業(yè)地產格局。 BACIC B.A.Consulting 以家庭為核心的消費對象 n SOLANA為周邊高檔城市社區(qū)、燕莎商圈、麗都商圈、使館區(qū)、三元橋商務區(qū)乃至CBD商圈中的消費人群,主力 消費人群是在半徑5公里以內生活和工作的高檔消費人群，并且將25歲-49歲的人群作為項目的主要客群。 n 與在我國消費結構中所占比例越來越大，在未來將成為

15、主流，SOLANA迎合這種趨勢，其豐富的業(yè)態(tài)非常適合 一家人前來消費，同時以娛樂休閑為引爆點開啟了家庭消費模式這一嶄新的商業(yè)消費模式。 n 到達SOLANA每一個家庭的成員們都將在SOLANA找到屬于自己的休閑方式，在商業(yè)業(yè)態(tài)的配置上考慮到了所有家庭成 員的愛好及需求，在享受著豐富的業(yè)態(tài)的同時，SOLANA還有著漂亮的景觀和眾多的室外空間，讓人們在消費之余亦可 進行各種休閑娛樂活動。 項目定位項目定位客戶定位客戶定位 BACIC B.A.Consulting n 根據項目的整體定位及客戶定位，同時避免同周邊成熟商圈產生業(yè)態(tài)競爭，SOLANA將引入的商戶定位在，基于這樣 的商業(yè)定位，開發(fā)商在整體

16、項目業(yè)態(tài)上劃分出30%餐飲、酒吧以及娛樂休閑和70%的零售，通過加重餐飲、酒吧等業(yè)態(tài)的比 例來吸引人們在此進行。 n 目前引入的有：美瑞百貨、BHG精品超市、傳奇時代影城、ZARA和無印良品等國際、國內知名品牌。 ：希望引入有特色的主力店，選擇一些可以和藍色港灣整體定位相配合，和國際接軌的并能給消費者帶來 新的體驗，和現(xiàn)有店鋪業(yè)態(tài)形成互動的品牌。 項目定位項目定位商戶定位商戶定位 側重于休閑娛樂的中高檔消費業(yè)態(tài) BACI C 目目 錄錄 項目分析及定位項目分析及定位 項目規(guī)劃項目規(guī)劃 項目招商項目招商 運營推廣運營推廣 BACIC B.A.Consulting項目規(guī)劃項目規(guī)劃 n功能分區(qū)功能分

17、區(qū) n交通分析交通分析 n開放空間分析開放空間分析 n建筑體分析建筑體分析 n業(yè)態(tài)分析業(yè)態(tài)分析 BACIC B.A.Consulting n 占地面積：占地面積：13萬平方米萬平方米 n 建筑面積：地上兩層（局部三層），建筑面積：地上兩層（局部三層）， 6萬平方米萬平方米(部分挑高部分挑高9米米) 地下兩層，地下兩層，9萬平方米萬平方米 容積率：容積率： 0.63 n 綠綠 化化 率：率：30.72 n 物業(yè)類型：綜合性商業(yè)物業(yè)類型：綜合性商業(yè) n 車位：地上車位：地上1300 地下地下800 n 美瑞時尚百貨美瑞時尚百貨 n SOLANA MALL n 活力城活力城 n 品牌街品牌街 n 西

18、廣場西廣場 n 鐘樓廣場鐘樓廣場 n 中央廣場中央廣場 n 亮馬食街亮馬食街 n 水岸街水岸街 n 酒吧街酒吧街 n 美食廣場美食廣場 項目規(guī)劃項目規(guī)劃功能分區(qū)功能分區(qū) BACIC B.A.Consulting項目規(guī)劃項目規(guī)劃交通分析交通分析 n交通分析交通分析 動線設計動線設計 外部交通分析外部交通分析 內部交通分析內部交通分析 BACIC B.A.Consulting項目規(guī)劃項目規(guī)劃交通分析交通分析 n 大型購物中心如何保證客流是一個至關重要的課題，購物中心從選址到定位、建筑規(guī)劃、招商、運營等一系列決 策都在相當大的程度上決定客流，換句話說， 。 n 對于一個大型商業(yè)項目而言，商業(yè)動線的規(guī)

19、劃是體現(xiàn)項目設計者對商業(yè)理解程度的標志，根據統(tǒng)計， 。 BACIC B.A.Consulting項目規(guī)劃項目規(guī)劃交通分析交通分析 n 區(qū)別于一般購物中心重點關心的豎向交通問題，SOLANA藍色港灣最大的問題不是層高，而是太大的面積。 自成回路的 n 在商鋪內、街道上、公共共享空間都設置了，使顧客可以快速轉換購物空間，增加 n 通過眾多的以及的設計使內外水平和垂直交通相互貫連 n 利用地勢高差，形成，讓商鋪擁有了更多的展示空間 設計考慮到顧客，顧客可以通過地下二層車庫不出地面而抵達任何藍色港灣絕大多數(shù)店鋪 BACIC B.A.Consulting項目規(guī)劃項目規(guī)劃交通分析交通分析 n SOLANA

20、的商業(yè)動線呈 ，打破了將商業(yè)動線 依照業(yè)態(tài)規(guī)劃的傳統(tǒng)手法。 n “8”字形回路形成了大量 的，有效避免了 死角店鋪的產生，零售、 餐飲、娛樂等業(yè)態(tài)既集中 在各自的主題區(qū)域，又在 上互相滲透。 BACIC B.A.Consulting項目規(guī)劃項目規(guī)劃交通分析交通分析 n 在街區(qū)的百貨店內設計有，隨便一 個通道便可快速轉換的商業(yè)步行街部分。而 在特色商業(yè)街內，也有，消費 者可以自由選擇 n 更為可貴的是，藍色港灣還在其中央廣場的 公共通道設計了兩種設 計，方便消費者購物。 BACIC B.A.Consulting項目規(guī)劃項目規(guī)劃交通分析交通分析 n SOLANA還通過眾多的 以及的設計使 內外水平

21、和垂直交通相互貫 連，流暢自由。SOLANA 不僅利用環(huán)形道路引導客流， 同時在道路設計上也注重與 周邊建筑的呼應，行走 在道路上的消費者能夠感覺 到街、巷、廣場、環(huán)路、大 道之間的不同體驗，逛街的 樂趣油然而生。 BACIC B.A.Consulting項目規(guī)劃項目規(guī)劃交通分析交通分析 n SOLANA同時打破了商業(yè)項 目在水平面的統(tǒng)一，擁有了 下沉的中央廣場，以及東部 略微突起的坡地和二層環(huán)路 設計，這使得整個項目高低 錯落，充滿情趣。同時，廣 場層的存在，讓在廣場層周 邊的建筑擁有了兩層不同的 臨街面，使得 BACIC B.A.Consulting項目規(guī)劃項目規(guī)劃交通分析交通分析 。整個

22、商業(yè)共計擁有5萬平方米的地上地下免費停車空間， 開車過來購物的消費者，可以快速實現(xiàn)停車購物。 n 另外通過B2的，顧客可以不出地面而抵達任何藍色港灣絕大多數(shù) 店鋪，這樣做的優(yōu)點讓顧客得以避免挑戰(zhàn)寒風刺骨的北京冬天。 BACIC B.A.Consulting 交通分析交通分析 外部交通外部交通 市政道路 商業(yè)區(qū)內外 部道路 地面停車 項目規(guī)劃項目規(guī)劃交通分析交通分析 BACIC B.A.Consulting 交通分析交通分析 內部水平交通內部水平交通 項目規(guī)劃項目規(guī)劃交通分析交通分析 BACIC B.A.Consulting 交通分析交通分析 內部水平交通內部水平交通 項目規(guī)劃項目規(guī)劃交通分析交

23、通分析 BACIC B.A.Consulting 交通分析交通分析 內部水平交通內部水平交通 項目規(guī)劃項目規(guī)劃交通分析交通分析 BACIC B.A.Consulting 交通分析交通分析 垂直交通垂直交通 扶梯 樓梯 電梯 客梯共8部，觀光梯1部， 客貨梯7部，扶梯34部 項目規(guī)劃項目規(guī)劃交通分析交通分析 BACIC B.A.Consulting 交通分析交通分析 垂直交通垂直交通 扶梯 樓梯 電梯 項目規(guī)劃項目規(guī)劃交通分析交通分析 BACIC B.A.Consulting 交通分析交通分析 垂直交通垂直交通 扶梯 樓梯 電梯 項目規(guī)劃項目規(guī)劃交通分析交通分析 BACIC B.A.Consul

24、ting項目規(guī)劃項目規(guī)劃開放空間分析開放空間分析 n室內開放空間室內開放空間 n室外開放空間室外開放空間 室內展示空間 室內交通購物空間 室內游憩空間 室外廣場 室外街道 BACIC B.A.Consulting項目規(guī)劃項目規(guī)劃開放空間分析開放空間分析 n 室內開放空間 展示空間 BACIC B.A.Consulting項目規(guī)劃項目規(guī)劃開放空間分析開放空間分析 n 室內開放空間 交通空間/購物空間 BACIC B.A.Consulting項目規(guī)劃項目規(guī)劃開放空間分析開放空間分析 n 室內開放空間 游憩空間 BACIC B.A.Consulting n 室外開放空間室外廣場 水平面寬：約500米

25、 垂直進深：約200米 F1建筑面積：約3萬平米 室外場地面積：約1.5萬平米 水平室內面積：室外面積=2:1 中央廣場： 面積：6500平米 面寬：180米 進深：45米 鐘樓廣場： 面積：1500平米 面寬：30米 進深：50米 廣場： 面積：2700平米 面寬：90米 進深：30米 街道： 面積：4300平米 寬度：6米、9米、15米 廣場 項目規(guī)劃項目規(guī)劃開放空間分析開放空間分析 BACIC B.A.Consulting n 室外開放空間室外廣場 面積約5000平方米 集休閑、娛樂、消費等多功能為一體 的綜合廣場，可以舉辦商品展示會、時 裝發(fā)布會、歌舞晚會等各類活動 具體功能空間包括音

26、樂燈光噴泉、露 天音樂廣場、森林樹屋、極限運動區(qū)以 及小型靈活的流動花車等 項目規(guī)劃項目規(guī)劃開放空間分析開放空間分析 BACIC B.A.Consulting n 室外開放空間室外廣場 項目規(guī)劃項目規(guī)劃開放空間分析開放空間分析 主體音樂噴泉 BACIC B.A.Consulting n 室外開放空間室外廣場 項目規(guī)劃項目規(guī)劃開放空間分析開放空間分析 間歇式噴泉 BACIC B.A.Consulting n 室外開放空間室外廣場 項目規(guī)劃項目規(guī)劃開放空間分析開放空間分析 可參與性噴泉 BACIC B.A.Consulting n 室外開放空間室外廣場 項目規(guī)劃項目規(guī)劃開放空間分析開放空間分析 西

27、部廣場舉行活動空間 BACIC B.A.Consulting n 室外開放空間室外廣場 中心廣場中布置了 ，通過不同形式的座椅進行 功能空間的劃分；同時座椅的布 置擺放方式也兼顧到各種顧客的 不同使用需求。 項目規(guī)劃項目規(guī)劃開放空間分析開放空間分析 BACIC B.A.Consulting n 室外開放空間室外廣場 隨時入目的和陶缽花冠，讓購物 環(huán)境生機盎然，充滿異國情調。 項目規(guī)劃項目規(guī)劃開放空間分析開放空間分析 BACIC B.A.Consulting n 室外開放空間室外廣場 花壇、花池、花缽除了裝飾之 用，同時還承擔著一定的： 如劃分空間、路口圍擋等。 項目規(guī)劃項目規(guī)劃開放空間分析開放

28、空間分析 BACIC B.A.Consulting n 室外開放空間室外街道 ，擁有朝陽公園西北湖岸優(yōu)美自然環(huán)境。 項目規(guī)劃項目規(guī)劃開放空間分析開放空間分析 BACIC B.A.Consulting n 室外開放空間室外街道 酒吧街有和之分，目前內街還 沒有商家進駐，外街引入較高檔酒吧或西餐 廳，每日下午9點到11點為人流高峰期，消 費標準在100-500元/人。 項目規(guī)劃項目規(guī)劃開放空間分析開放空間分析 BACIC B.A.Consulting n 室外開放空間室外街道 位于項目北側的面對亮 馬河，但距離較遠，且中間有一條 車行道將二者隔離，景觀優(yōu)勢并不 十分明顯，經營現(xiàn)狀略顯低迷，人 氣不

29、足。 項目規(guī)劃項目規(guī)劃開放空間分析開放空間分析 BACIC B.A.Consulting n 室外開放空間室外街道 位于用地南側，酒吧 街西側，是聯(lián)系項目西側好運街 食街同酒吧街的重要一環(huán)，將已 經形成商業(yè)氛圍的老項目同新項 目串聯(lián)在一起，面臨朝陽公園水 體及綠地，景觀資源良好，目前 還沒有商家入駐。 項目規(guī)劃項目規(guī)劃開放空間分析開放空間分析 BACIC B.A.Consulting n 19棟2到3層的地中海式建筑 n 層數(shù)：地下2層，地上3層 n 層高：B1B2：5米；F1F3：4.5米（局部6米） n 柱距：8.4米 n 店鋪分割方式： n 水平分割（百貨、MALL、活力城） n 垂直分

30、割（食街、品牌街、水岸街、 酒吧街） n 店鋪面積： n 水平分割：100300平米 n 垂直分割：3001000平米 n 店鋪進深： n 水平分割：1020米 n 垂直分割：主要為1725米 n 個別915米或30米左右 項目規(guī)劃項目規(guī)劃建筑單體建筑單體 BACIC B.A.Consulting n 空調系統(tǒng)：所有商鋪，均為中央空調系統(tǒng)，分戶計量；影院、超 市、大型娛樂場采用全空氣系統(tǒng),其余為風機盤管+新風系統(tǒng)，提 供冷熱風，經過過濾、加濕，保持四季舒適度 n 給水：生活冷水由市政提供，避免二次污染，24 小時提供 酒店餐飲等用戶生活熱水 n 中水：直接連通市政中心系統(tǒng)網 n 智 能 化：樓

31、宇設備監(jiān)控自動化系統(tǒng) 酒店管理系統(tǒng) 停車場管理系統(tǒng) 綜合布線系統(tǒng) 數(shù)字程控交換機系統(tǒng) 有限電視及衛(wèi)星電視系統(tǒng)（酒店、酒吧、SPA、KTV 等處設衛(wèi)星電視） 電視會議系統(tǒng) 背景音樂及緊急廣播系統(tǒng) 公共安全監(jiān)控自動化系統(tǒng) 巡更系統(tǒng) 火災自動報警及聯(lián)動控制系統(tǒng) 移動通訊增強系統(tǒng) 智能化集成管理系統(tǒng) 信息庫管理系統(tǒng) 自動人流統(tǒng)計系統(tǒng) 項目規(guī)劃項目規(guī)劃設施設備設施設備 n 弱電系統(tǒng)：閉路監(jiān)控系統(tǒng) n 網絡系統(tǒng)：寬帶 n 主體結構：鋼筋混凝土框架結構 n 抗震設防：烈度8度 n 樓板厚載：500kg/ n 人防等級：六級 n 建筑耐火等級：1級 BACIC B.A.Consulting項目規(guī)劃項目規(guī)劃業(yè)態(tài)

32、規(guī)劃業(yè)態(tài)規(guī)劃 n 重視體驗性消費業(yè)態(tài) 在業(yè)態(tài)規(guī)劃上，為了 充分滿足人們體驗性購 物的需要，將餐飲、休 閑、娛樂等參與性體驗 性消費的內容占到30% 以上的高比例。同時在 引入的參與性消費業(yè)態(tài) 中，注重業(yè)態(tài)彼此間的 互補和互動，業(yè)態(tài)之間 相互依托，為顧客提供 更加全方位的服務。 BACIC B.A.Consulting項目規(guī)劃項目規(guī)劃業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)規(guī)劃 n 新店與老店 在商鋪引入上，除了引入國際知 名品牌入駐，還兼顧到中國傳統(tǒng)的知 名老字號。 BACIC B.A.Consulting 酒吧街 家居館 美食廣場 SOLANA MALL SAGA傳奇時代影城 地下一層業(yè)態(tài)分布特點： n 根據業(yè)態(tài)結構及

33、功能等要求，將等業(yè)態(tài)布置 于地下一層。 n 在下沉廣場主要且展示面較大的位置作為。 n 將等目的性較強的業(yè)態(tài)分布于整個商業(yè)街內 部位置。 則布置于商業(yè)街入口位置，以便于商業(yè)街周邊及內部消費人群 購物需要。 n 將布置于該層居于美食廣場、家居館、mall中間的位置，即 利于各功能分區(qū) n 卸貨需要，同時由于靠近盡端位置，也避免影響美觀。 項目規(guī)劃項目規(guī)劃業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)規(guī)劃 BACIC B.A.Consulting 酒吧街 SOLANA MALL 亮馬食街 美瑞百貨飾品、家居館 全明星滑冰俱樂部/運動品牌店 品牌街 水岸街 首層業(yè)態(tài)分布特點： n 飾品館布置在商業(yè)街入口位置，增強整個商業(yè)街整體檔次。

34、 n 在首層主要且展示面較大的位置作為主要品牌外租位置。 n 活力活的運動品牌系列與滑冰俱樂部布置在一起，同時由于屬消 費目的較強業(yè)態(tài)，因此布置在商業(yè)街內部位置。 n 在靠近好運街各餐廳較近且從好運街視角可以看到的位置設置食 街，從而使美食消費從好運街順延至solana。 項目規(guī)劃項目規(guī)劃業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)規(guī)劃 BACIC B.A.Consulting 酒吧街 亮馬食街 美瑞百貨服裝城 活力活待租區(qū) 品牌街 水岸街 二層業(yè)態(tài)分布特點： n 美瑞百貨由于和開發(fā)商的合作關系 ，布置在二層（租金 最低位置），將租金較高，且零散不成規(guī)模的業(yè)態(tài)放置 于首層及M層。 n 其次，美瑞百貨的檔次較其他業(yè)態(tài)較低，故將

35、其放置于 二層。 項目規(guī)劃項目規(guī)劃業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)規(guī)劃 活力活待租區(qū) BACI C 目目 錄錄 項目分析及定位項目分析及定位 項目規(guī)劃項目規(guī)劃 項目招商項目招商 運營推廣運營推廣 BACIC B.A.Consulting項目招商項目招商 n招商業(yè)態(tài)招商業(yè)態(tài) n招商活動招商活動 BACIC B.A.Consulting n 截至2007年11月，藍色港灣 SOLANA開業(yè)前夕， 。 n 藍色港灣在招商的過程中非常注 意兒童品牌、餐飲和娛樂的招商， 因為其周邊有著龐大的家庭消費， 諸多的成功的 吸引了周邊的家庭前來進行多重 消費。 項目招商項目招商招商業(yè)態(tài)招商業(yè)態(tài) BACIC B.A.Consulti

36、ng n 華聯(lián)旗下BHG超市的引入同樣起 到吸引周邊家庭消費并引發(fā)多重 消費的作用。 n 餐飲、冰場、酒吧、電影院、游 戲廳等的累計，讓 藍色港灣受到了很多人的歡迎， 也使的項目更加符合該區(qū)域的消 費傳統(tǒng)。 項目招商項目招商招商業(yè)態(tài)招商業(yè)態(tài) BACIC B.A.Consulting n 在藍色港灣共計入住了300多家品牌商鋪，來自歐美等 國外的產品和品牌占據了半壁江山。 ，其中包括來自美 國的海鮮自助品牌都太海鮮，美國的戶外領先用品品牌 L.L.Bean，美國的時尚女鞋品牌UGG，來自英國的歐洲 第一兒童品牌mothercare、來自意大利的時尚女裝品牌 PAOLA FRANI、法拉利家居等，

37、這些國際高端品牌的 引入迅速的提升了該區(qū)域的國際化商業(yè)氛圍。 包括體操王子李寧旗下的全明星冰場、傳 奇時代影城、高級度假酒店悅椿（Banyan Tree）、美 國著名的夜總會Crobar、風靡美國購物中心的大型自助 餐Todai、華聯(lián)BHG精品超市以及國際知名的零售品牌 ZARA、Guess、Promod、Sephora、Stefanel、Clark、 Nike、Adidas等。 項目招商項目招商招商業(yè)態(tài)招商業(yè)態(tài) BACIC B.A.Consulting n 2006年07月10日， SOLANA藍色港灣前往舉行專場招商、宣傳活 動。參加本次招商活動的有150多個國際知名品牌，如英國服裝品牌

38、Kent&Curwen, Emilion Pucci，法國知名化妝品牌嬌韻詩（Clarins）， 以及國際最大的連鎖免稅店DFS，和著名娛樂機構蘭桂坊（Lan Kwai Fong Holdings）等。 n 2007年7月8日，SOLANA藍色港灣應 的邀請，赴招商。本次SOLAN招商的范圍極為寬 泛，其目的是將歐洲時尚、美味和商業(yè)模式引進中國。 n 通過，藍色港灣與其中的部分外貿企業(yè)進行了深入的洽談，希 望通過靈活的合作方式能在藍色港灣長期經營，這也成為外貿企業(yè)入駐 SOLANA的途徑之一。 項目招商項目招商招商活動招商活動 BACI C 目目 錄錄 項目分析及定位項目分析及定位 項目規(guī)劃項

39、目規(guī)劃 項目招商項目招商 運營推廣運營推廣 BACIC B.A.Consulting運營推廣運營推廣 n外貿大集外貿大集 n燈光節(jié)、攝影大賽燈光節(jié)、攝影大賽 n國際家庭日、兒童手繪瓷磚國際家庭日、兒童手繪瓷磚 n生態(tài)環(huán)保生態(tài)環(huán)保品牌森林種植活動品牌森林種植活動 n愛音樂用正版愛音樂用正版 BACIC B.A.Consulting運營推廣運營推廣 將兩者結合起來是其營銷推廣的。藍色港灣 的每次活動都能吸引眾多的客流，而在此時開啟大型商品促 銷，效果非常明顯，諸多商鋪的最高銷售額都是在舉辦公關 活動時實現(xiàn)的。 n 除了以帶動銷售為目的的每個公關活動，SOLANA同時還會 舉辦一些意在，其目的是將項目打造 成一個新鮮好玩的場所，在吸引顧客的同時，公關活動可以 塑造一個項目的氣質文化，對消費者形成內在的吸引，讓消 費者既有的玩又有的花，以此吸引年輕人形成偏好，而從長 遠來看，這種偏好將最終促進銷售。 BACIC B.A.Consulting運營推廣運營推廣 外貿大集是由北京市商務局組織舉辦的大型外貿產品展銷會，以其豐富多樣 的外貿產品