陽(yáng)高新五金機(jī)電城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、陽(yáng)高新五金機(jī)電城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目 錄第一章 總論1.1項(xiàng)目建設(shè)背景、目標(biāo)及意義1.2項(xiàng)目概況1.3可行性研究報(bào)告編制的依據(jù)1.4可行性報(bào)告研究范圍1.5項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)1.6研究結(jié)論及建議第二章 項(xiàng)目商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境分析及營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略2.1商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境分析2.2營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略2.3綜合評(píng)述第三章 規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、原則及設(shè)計(jì)方案3.1規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、設(shè)計(jì)原則3.1.1規(guī)劃場(chǎng)地環(huán)境及周邊環(huán)境3.1.2總體規(guī)劃設(shè)計(jì)原則3.1.3平面布局3.1.4交通組織3.1.5景觀設(shè)計(jì)3.1.6規(guī)劃指標(biāo)建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)3.1.7建筑方案設(shè)計(jì)3.1.8公共設(shè)施方案3.1.9消防系統(tǒng)3.1.10景觀規(guī)劃系統(tǒng)第四章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、前期及

2、施工進(jìn)度4.1項(xiàng)目開(kāi)發(fā)實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃4.2項(xiàng)目建筑工程規(guī)劃手續(xù)辦理進(jìn)度計(jì)劃4.3項(xiàng)目建設(shè)工程實(shí)施進(jìn)度計(jì)第五章 投資分析及項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)5.1開(kāi)發(fā)總投資總成本方案及投資效益比較5.2項(xiàng)目投資分析5.3總成本費(fèi)用估算表5.4銷(xiāo)售收入和經(jīng)營(yíng)收入預(yù)測(cè)表5.5損益表5.6財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表5.7盈虧平衡分析5.8投資來(lái)源及資金使用表5.9項(xiàng)目資金運(yùn)行策略5.0綜合結(jié)論報(bào)告正文1.1項(xiàng)目建設(shè)背景、目標(biāo)及意義通過(guò)對(duì)建設(shè)背景及建設(shè)目標(biāo)的描述，將闡述項(xiàng)目開(kāi)發(fā)對(duì)社會(huì)、政府、企業(yè)本身的積極意義。1.1.1項(xiàng)目建設(shè)背景#作為西部地區(qū)的老工業(yè)基地，工業(yè)高地，在推進(jìn)新型工業(yè)化進(jìn)程中，將起到重要的作用。#省委省政府在新形勢(shì)下提

3、出的“三個(gè)轉(zhuǎn)變”更對(duì)走新型工業(yè)化道路、加快工業(yè)化進(jìn)程、加快城市化進(jìn)程有指導(dǎo)和助推的作用。#省副省長(zhǎng)楊志文指出，#是一個(gè)資源大省，結(jié)合全省工業(yè)工作會(huì)議提出的工業(yè)強(qiáng)省的宏偉目標(biāo)，對(duì)我省資源進(jìn)行大開(kāi)發(fā)與國(guó)內(nèi)國(guó)際大市場(chǎng)進(jìn)行對(duì)接，西部和#都需要高規(guī)格大手筆的五金機(jī)電交易平臺(tái)。五金機(jī)電產(chǎn)業(yè)是事關(guān)國(guó)計(jì)民生的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)之一，同時(shí)也是與許多重要行業(yè)關(guān)系十分密切的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，搞好五金機(jī)電產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是一個(gè)迫切而重要的問(wèn)題。因此，近幾年來(lái)，#一直將五金機(jī)電產(chǎn)業(yè)作為重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)加以扶持。張學(xué)忠書(shū)記、張中偉省長(zhǎng)對(duì)五金機(jī)電行業(yè)的發(fā)展也十分關(guān)心，多次指示，要求以“三個(gè)代表”重要思想為指導(dǎo)，發(fā)揚(yáng)“求真務(wù)實(shí)”精神，迎頭趕上發(fā)達(dá)地區(qū)的水平

4、。工業(yè)在整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占的比重是最大的，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2001年#機(jī)電行業(yè)進(jìn)出口比例達(dá)到了50%以上，2002年#機(jī)電進(jìn)出口首次突破10億美元，名列全國(guó)十強(qiáng)。這樣的發(fā)展態(tài)勢(shì)，也反映出了#的機(jī)電行業(yè)正在向國(guó)際市場(chǎng)邁進(jìn)。就全國(guó)而言，中國(guó)是一個(gè)全球加工基地，政府十分重視這類(lèi)市場(chǎng)的發(fā)展，現(xiàn)在全國(guó)各地如廣州、深圳、福建、上海、重慶等地都出現(xiàn)了不少的機(jī)電大市場(chǎng)。1.1.2項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo)本項(xiàng)目的建設(shè)目標(biāo)，根據(jù)綿陽(yáng)五金機(jī)電行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r看，是可以設(shè)定為具有一定規(guī)模和檔次的五金機(jī)電專(zhuān)業(yè)交易市場(chǎng)的。從硬件設(shè)施上看，須充分體現(xiàn)其外型的現(xiàn)代建筑美感，且在功能布局上符合五金機(jī)電業(yè)的特殊需求：集展示、交易、辦公、居家、倉(cāng)儲(chǔ)

5、為一體的現(xiàn)代物流中心。從經(jīng)營(yíng)管理上看，側(cè)重“先商業(yè)，后地產(chǎn)”的營(yíng)銷(xiāo)模式，努力達(dá)到甲乙雙方共同期待的雙贏：擁有一個(gè)管理規(guī)范、商業(yè)氛圍濃郁的現(xiàn)代化專(zhuān)業(yè)交易市場(chǎng)，同時(shí)又能在規(guī)定時(shí)間內(nèi)達(dá)到資本變效益的終極目的。1.1.3項(xiàng)目建設(shè)意義1.1.3.1為社會(huì)、政府、群眾及地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提高帶來(lái)廣泛的社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益，改善項(xiàng)目所在地區(qū)的勞動(dòng)就業(yè)狀況，提高地區(qū)商業(yè)的知名度及美譽(yù)度。1.1.3.1.1社會(huì)效益:綿陽(yáng)市從城市規(guī)劃來(lái)看，原有的一環(huán)路沿線(xiàn)商圈已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿(mǎn)足經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，各種大型的交易市場(chǎng)、物流中心在交通上已受到很大的制約；從經(jīng)營(yíng)方式看，市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)已向著專(zhuān)業(yè)化、規(guī)范化方向發(fā)展；從綿陽(yáng)目

6、前的五金機(jī)電行業(yè)現(xiàn)狀看，仍處在沿街為市的原始經(jīng)營(yíng)狀態(tài)；從市場(chǎng)環(huán)境看，綿陽(yáng)已形成長(zhǎng)虹電器、九洲電器集團(tuán)、川西北礦業(yè)、九零三、長(zhǎng)鋼等一大批工業(yè)企業(yè)，因此該項(xiàng)目作為一個(gè)填補(bǔ)綿陽(yáng)市場(chǎng)空白的項(xiàng)目，作為一個(gè)為川西北地區(qū)工業(yè)企業(yè)配套的項(xiàng)目是很有價(jià)值的。1.1.3.1.2經(jīng)濟(jì)效益:商業(yè)的發(fā)展勢(shì)必會(huì)促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。本項(xiàng)目具有相當(dāng)規(guī)模、功能完善、配套齊全，其本身既可產(chǎn)生巨大的經(jīng)濟(jì)效益，同時(shí)，隨著地區(qū)商品貿(mào)易的繁榮，又可帶動(dòng)周邊交通、金融、服務(wù)及房地產(chǎn)等第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，將從一定程度上提高高新區(qū)特別是項(xiàng)目所在區(qū)域附近居民的經(jīng)濟(jì)收入，將大幅度增加國(guó)家及地方稅收收入。相信歷經(jīng)三到五年的精心培育后，本項(xiàng)目

7、可為綿陽(yáng)高新區(qū)的地方財(cái)政帶來(lái)每年數(shù)千萬(wàn)元的可持續(xù)稅收，創(chuàng)造巨大的經(jīng)濟(jì)效益。1.1.3.1.3環(huán)境效益:在項(xiàng)目設(shè)計(jì)上，我們力求吸取國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)的先進(jìn)商業(yè)模式，并結(jié)合綿陽(yáng)本地區(qū)域的實(shí)際情況，立足于人們生活的客觀需求，建設(shè)一座具有社會(huì)價(jià)值、高品位文化底蘊(yùn)和符合公眾利益的現(xiàn)代化商業(yè)建筑。本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)立意新穎、思路超前、環(huán)境優(yōu)美、氣勢(shì)不凡，是體現(xiàn)多主題的功能完善的綜合型購(gòu)物場(chǎng)所，將購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)完美地融為一體。項(xiàng)目的建成，將為綿陽(yáng)高新區(qū)的城市建設(shè)又平添了一座以自然生態(tài)為主題的具有現(xiàn)代都市氣息的標(biāo)志性建筑。本項(xiàng)目坐落于綿陽(yáng)城西高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)中心地帶，東與萬(wàn)向裝飾建材城、汽車(chē)城呼應(yīng)；西接永興工業(yè)

8、園，北倚科創(chuàng)園，新希望集團(tuán)大商匯物流中心、長(zhǎng)虹家電城、溫州商貿(mào)廣場(chǎng)等大型商業(yè)物流集散地近在咫尺。與此同時(shí)，本項(xiàng)目還緊鄰市政府規(guī)劃中的二環(huán)路、綿興東路，扼守綿陽(yáng)西大門(mén)，直通成綿高速路；與綿陽(yáng)市高新區(qū)管委會(huì)僅一街之隔，與綿陽(yáng)市人民政府所在地原高新區(qū)火炬大廈也就三個(gè)公交站的路程，其交通之便捷，物流之順暢，路網(wǎng)之四通八達(dá)是有目共睹的。由此可鑒，高成本的投入將會(huì)給項(xiàng)目所在區(qū)域創(chuàng)造巨大的環(huán)境效益。1.1.3.1.4改善勞動(dòng)就業(yè)狀況:預(yù)計(jì)本項(xiàng)目可直接與綿陽(yáng)市再就業(yè)工程接軌，安置解決下崗、待業(yè)、榮轉(zhuǎn)軍人等 200 余人就業(yè)，間接提供更多的就業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)，為政府排優(yōu)解難。本項(xiàng)目屬勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，設(shè)置勞動(dòng)崗位數(shù)目相

9、當(dāng)可觀。崗位技能涉及高、中、低三個(gè)層面，主要是中、低層面，職能技術(shù)的掌握相對(duì)容易，適合中青年多個(gè)年齡段的就業(yè)。同時(shí)也為綿陽(yáng)市職工下崗再就業(yè)提供寬廣的理想化平臺(tái)，對(duì)綿陽(yáng)市社會(huì)的安定團(tuán)結(jié)也起到積極正面的影響。1.1.3.1.5知名度和美譽(yù)度:本項(xiàng)目引領(lǐng)綿陽(yáng)在商業(yè)建筑領(lǐng)域與經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)同步。通過(guò)創(chuàng)立商業(yè)建筑品牌，提高綿陽(yáng)市在省內(nèi)外商業(yè)領(lǐng)域的認(rèn)知度。隨著在改革開(kāi)放后的飛速發(fā)展，現(xiàn)正成為省內(nèi)大城市中一顆耀眼的新星。山不在高，有仙則靈；水不在深，有龍則名，該項(xiàng)目的成功運(yùn)作必將營(yíng)造一個(gè)完美的現(xiàn)代專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)購(gòu)物環(huán)境。1.1.3.2對(duì)企業(yè)本身的發(fā)展有以下意義: 本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，在為我公司帶來(lái)巨大的經(jīng)濟(jì)收益基礎(chǔ)上，還

10、將會(huì)在其它方面產(chǎn)生巨大的效益，如:提升我公司在省內(nèi)外同業(yè)態(tài)商業(yè)領(lǐng)域的地位；提高我公司在省內(nèi)外的知名度、美譽(yù)度；拓寬我公司主營(yíng)業(yè)務(wù)的領(lǐng)域；創(chuàng)造我公司商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的初級(jí)模式及開(kāi)發(fā)流程，為我公司發(fā)展商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)培養(yǎng)專(zhuān)業(yè)管理人才。1.1.3.2.1資本升值房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)始終是社會(huì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中較為重要的一個(gè)組成部分，在我們國(guó)家進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需的政策基礎(chǔ)上，商業(yè)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)是目前社會(huì)經(jīng)濟(jì)的熱點(diǎn)，也是許多資本追捧的熱點(diǎn)行業(yè)，結(jié)合我公司企業(yè)發(fā)展的特點(diǎn)、優(yōu)勢(shì)，本項(xiàng)目的成功運(yùn)作將會(huì)實(shí)現(xiàn)我公司商業(yè)運(yùn)作的根本利益并最大化，從而達(dá)到公司資本的升值。1.1.3.2.2提升我公司在國(guó)內(nèi)同業(yè)態(tài)商業(yè)領(lǐng)域的地位在目前國(guó)內(nèi)商業(yè)環(huán)境

11、條件下，通過(guò)本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)運(yùn)作，會(huì)為我們公司在今后與合作企業(yè)合作時(shí)提供良好的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)業(yè)績(jī)，產(chǎn)生更多的合作機(jī)會(huì)；另一方面，本項(xiàng)目的建設(shè)開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)過(guò)程增近了公司與當(dāng)?shù)卣暮献?，建立了良好的企業(yè)與政府的合作關(guān)系，為公司在西南區(qū)域的發(fā)展，創(chuàng)造了良好的發(fā)展條件，并在同業(yè)態(tài)商業(yè)企業(yè)目前在西南區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)較為激烈的市場(chǎng)環(huán)境中增加企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力提供了有力的基礎(chǔ)，從而提高我公司在同業(yè)態(tài)商業(yè)領(lǐng)域里的商業(yè)地位。1.1.3.2.3提高公司在省內(nèi)外商業(yè)領(lǐng)域的知名度、美譽(yù)度通過(guò)對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)作，會(huì)有大量的專(zhuān)業(yè)信息、媒體進(jìn)行關(guān)注，同時(shí)我們也對(duì)項(xiàng)目的推廣進(jìn)行了一系列策劃營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，筑壩蓄水。在目前的商業(yè)領(lǐng)域里，項(xiàng)目的規(guī)模及投資額度在綿

12、陽(yáng)均已達(dá)到相當(dāng)重量級(jí)的水平，所以本項(xiàng)目的成功開(kāi)發(fā)及運(yùn)做將會(huì)引起商業(yè)領(lǐng)域里的企業(yè)、專(zhuān)家、學(xué)者們的廣泛關(guān)注，從而提高我公司在省內(nèi)外商業(yè)領(lǐng)域中的知名度及美譽(yù)度。1.1.3.2.4拓寬我公司主營(yíng)業(yè)務(wù)的領(lǐng)域: 作為商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，五金機(jī)電城項(xiàng)目成為我公司主營(yíng)業(yè)務(wù)拓寬的一個(gè)標(biāo)志性項(xiàng)目，從此，可以通過(guò)自營(yíng)、聯(lián)營(yíng)、招租、出售等一系列方式對(duì)物業(yè)使用權(quán)限進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。拓寬了以往只是自營(yíng)或招租等方式對(duì)物業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的經(jīng)營(yíng)模式。1.2項(xiàng)目概況1.2.1項(xiàng)目名稱(chēng)： 溫州商貿(mào)廣場(chǎng)綿陽(yáng)高新五金機(jī)電城1.2.2建設(shè)地點(diǎn)：綿陽(yáng)市綿興路西段，現(xiàn)綿陽(yáng)高新區(qū)管委會(huì)對(duì)面1.2.3建設(shè)單位：綿陽(yáng)高新建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司1.2.4企業(yè)性質(zhì)：國(guó)有

13、1.2.5法人代表：梁勇1.2.6項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：陸原1.2.7建設(shè)規(guī)模：1.2.8建設(shè)期限：一年1.2.9資金來(lái)源：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金由綿陽(yáng)高新建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司、#尚高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司和綿陽(yáng)市高新區(qū)邁特房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司三方共同投資。1.2.10場(chǎng)地現(xiàn)狀：（見(jiàn)下圖）1.2.11項(xiàng)目功能構(gòu)成：本項(xiàng)目在功能上集展示、交易、辦公、居家、倉(cāng)儲(chǔ)、物流于一體，能充分滿(mǎn)足各種實(shí)力層次商家及消費(fèi)者的多樣化需求。1.3可行性研究報(bào)告編制的依據(jù)：本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制的依據(jù)是綿高管委函（2005）19號(hào)的有關(guān)精神，將項(xiàng)目用地建成五金機(jī)電產(chǎn)品專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)。1.4可行性報(bào)告研究范圍 通過(guò)對(duì)項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中投資、策劃、設(shè)計(jì)、

14、工程建設(shè)各項(xiàng)計(jì)劃的可行性、合理性、準(zhǔn)確性等方面的研究，研究范圍為項(xiàng)目商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境分析及營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略；規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、原則及設(shè)計(jì)方案；項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、前期、及施工進(jìn)度；投資分析及項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)；項(xiàng)目組織管理與保障措施等。1.5項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)溫州商貿(mào)廣場(chǎng)綿陽(yáng)高新五金機(jī)電城項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見(jiàn)表1-1表1-1項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo)總規(guī)劃用地面積其中1代征綠地面積2建設(shè)用地面積總占地面積總建筑面積其中123456789容積率停車(chē)位指標(biāo)分析總建筑面積1商鋪2精品專(zhuān)賣(mài)店3餐飲娛樂(lè)休閑會(huì)所4住 宅5配套設(shè)施經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1總投資額包含住宅開(kāi)發(fā)萬(wàn)元不包含住宅開(kāi)發(fā)萬(wàn)元2投資利潤(rùn)率包含住宅開(kāi)發(fā)%不包含住宅開(kāi)發(fā)%3全部投資回收期(不含建設(shè)期

15、)包含住宅開(kāi)發(fā)年不包含住宅開(kāi)發(fā)年1.6研究結(jié)論及建議在本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告中，我們系統(tǒng)地將溫州商貿(mào)廣場(chǎng)綿陽(yáng)高新五金機(jī)電城項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)計(jì)劃、條件等進(jìn)行了論述，將項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的前、中、后等各個(gè)時(shí)期需要解決的工作及將會(huì)出現(xiàn)的具體問(wèn)題的解決，提供了詳細(xì)的計(jì)劃進(jìn)度安排。研究結(jié)論為本項(xiàng)目屬綜合商業(yè)房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，對(duì)本項(xiàng)目的投資符合公司企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略要求。投資、策劃、設(shè)計(jì)、工程建設(shè)計(jì)劃的可行性、合理性、準(zhǔn)確性均已進(jìn)行了詳實(shí)的論述，項(xiàng)目可以實(shí)施。但鑒于本項(xiàng)目為我公司第一個(gè)開(kāi)發(fā)運(yùn)作的大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，確需進(jìn)行深入細(xì)致的調(diào)研。在此前提下，我公司將竭盡所能地選擇提供公司自身的各種有效資源及社會(huì)優(yōu)勢(shì)資源，全面、深入、標(biāo)準(zhǔn)

16、、優(yōu)質(zhì)、高效的對(duì)項(xiàng)目加以定位開(kāi)發(fā)。人員專(zhuān)業(yè)、資金充實(shí)、決策及時(shí)和政策環(huán)境良好是我公司目前的客觀狀況，希望天時(shí)、地利、人和以及特殊的歷史條件，讓項(xiàng)目成為公司再造的一個(gè)輝煌。第二章 項(xiàng)目商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境分析及營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略2.1商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境分析2.2營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略2.3綜合評(píng)述2.1商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境分析本部分將對(duì)目前綿陽(yáng)市的宏觀政策及經(jīng)濟(jì)環(huán)境進(jìn)行分析。 2.1.1宏觀政策環(huán)境繼2000年國(guó)家推出西部大開(kāi)發(fā)的戰(zhàn)略方針之后，2001年11月,中國(guó)成功加入世界貿(mào)易組織。在我國(guó)，尤其是成都的房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過(guò)了持續(xù)三年的快速增長(zhǎng)的今天，西部開(kāi)發(fā)和入世無(wú)疑是綿陽(yáng)房地產(chǎn)發(fā)展的兩大利好。綿陽(yáng)市委政府確定了2005年全市奮斗目標(biāo) ：gd

17、p完成526億元，增長(zhǎng)14；固定資產(chǎn)投資完成150億元，增長(zhǎng)20以上；社會(huì)消費(fèi)品零售總額完成173億元，增長(zhǎng)12；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增加500元，達(dá)到8200元；農(nóng)民人均純收入增加150元，達(dá)到3050元。綿陽(yáng)堅(jiān)持“工業(yè)強(qiáng)市”戰(zhàn)略，深入實(shí)施“工業(yè)千億工程”，堅(jiān)定不移走新型工業(yè)化道路。全市工業(yè)總產(chǎn)值由1985年的16.5億，增加到2002年的453億，增長(zhǎng)26倍；工業(yè)增加值達(dá)到119.3億元，增長(zhǎng)14倍；工業(yè)上交稅金占地方財(cái)政收入的70%。由此可見(jiàn)，以科技聞名全國(guó)的綿陽(yáng)，工業(yè)依然是其經(jīng)濟(jì)的重要支柱。2.1.2宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境1、政府出面多方聯(lián)手打造成、德、綿經(jīng)濟(jì)走廊 為搞好綿陽(yáng)“十一五”規(guī)劃編制

18、工作，配合國(guó)家做好成渝地區(qū)區(qū)域發(fā)展規(guī)劃，2004年8月13日，在省委的倡議下，綿陽(yáng)、成都、德陽(yáng)三市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)就提升成、德、綿區(qū)域經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)力，以及如何搞好“十一五”規(guī)劃和構(gòu)建成德綿經(jīng)濟(jì)區(qū)等共同關(guān)注的問(wèn)題專(zhuān)門(mén)召開(kāi)了會(huì)議。會(huì)議認(rèn)為：（1） 成德綿地區(qū)是#省乃至西部最具發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域之一，也是國(guó)家“十一五”規(guī)劃中提出需要整合提高的城市密集區(qū)。成、德、綿經(jīng)濟(jì)總量占全省約48%，是#的經(jīng)濟(jì)核心，成都的都市經(jīng)濟(jì)、德陽(yáng)的重型機(jī)械裝備、綿陽(yáng)的科技城建設(shè)，將構(gòu)建#“十一五”期間最有發(fā)展?jié)摿Φ慕?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)區(qū)域，也是成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)域最重要的經(jīng)濟(jì)發(fā)展組成部分，應(yīng)當(dāng)加快、加大經(jīng)濟(jì)協(xié)作。（2） 為加快成德綿區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，建立經(jīng)

19、濟(jì)協(xié)作戰(zhàn)略伙伴關(guān)系，指導(dǎo)三市“十一五”規(guī)劃編制工作，三市計(jì)委將聯(lián)合組建“十一五”期間成德綿區(qū)域合作與開(kāi)發(fā)思路研究課題小組，就三市共同關(guān)心的問(wèn)題進(jìn)行深入研究。（3） 三市計(jì)委達(dá)成了“情況互通、信息互通、相互促進(jìn)”的意向，將進(jìn)一步加強(qiáng)相互間的溝通和學(xué)習(xí)。三市計(jì)委共同探討了在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，該由政府解決的，加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展的平臺(tái)建設(shè)問(wèn)題，對(duì)三城市基礎(chǔ)設(shè)施、能源、現(xiàn)代物流、通訊信息、金融、專(zhuān)業(yè)化協(xié)作等問(wèn)題進(jìn)行了討論，對(duì)建立通訊本地化、金融協(xié)作、城際快速通道、輕軌建設(shè)提出了積極的建議。同時(shí)，從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整與互補(bǔ)發(fā)展、優(yōu)化區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和空間產(chǎn)業(yè)布局，加強(qiáng)跨區(qū)域產(chǎn)業(yè)整合和協(xié)調(diào)，打破地區(qū)間的貿(mào)易壁壘，構(gòu)建與市場(chǎng)相

20、適應(yīng)的產(chǎn)業(yè)網(wǎng)絡(luò)，形成統(tǒng)一的大市場(chǎng)，促進(jìn)區(qū)域間資源的流動(dòng)和共享進(jìn)行了討論。2005年1月31日，#省發(fā)改委正式批復(fù)同意編制成德綿區(qū)域發(fā)展規(guī)劃（川發(fā)改規(guī)劃200543號(hào)）文件，編制和實(shí)施成德綿區(qū)域發(fā)展規(guī)劃，不僅對(duì)統(tǒng)籌成德綿地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，進(jìn)一步發(fā)揮其龍頭和骨干作用，而且對(duì)于促進(jìn)#全省經(jīng)濟(jì)社會(huì)的跨越式發(fā)展和綿陽(yáng)科技城建設(shè)，都具有十分重要的作用。編制成德綿區(qū)域發(fā)展規(guī)劃，推進(jìn)成德綿區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，得到省發(fā)改委的贊同，將成德綿區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展寫(xiě)入了2005年#省人大工作報(bào)告。 2、 積極融入成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)的發(fā)展綿陽(yáng)市四屆五次會(huì)議第3號(hào)提案中提出的主動(dòng)融入成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)，建立“成綿經(jīng)濟(jì)合作戰(zhàn)略伙伴關(guān)系”的建議案受到廣泛

21、的重視，結(jié)合“十一五”規(guī)劃的制定，市計(jì)委已將“綿陽(yáng)在成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)的地位和作用”作為一個(gè)重大課題進(jìn)行研究，并在編制綿陽(yáng)“十一五”規(guī)劃時(shí)，將綿陽(yáng)加入成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)作為重要內(nèi)容之一編入規(guī)劃，在#形成綿陽(yáng)、成都、重慶三個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的組成結(jié)構(gòu)。2.2營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略根據(jù)本項(xiàng)目的整體戰(zhàn)略計(jì)劃，公司針對(duì)其位于綿陽(yáng)城西高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)中心地帶，進(jìn)行了前期市場(chǎng)調(diào)研，在獲得大量市場(chǎng)信息數(shù)據(jù)的前提下，以確立項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)與推廣核心、尊重市場(chǎng)客情與營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境、顧及內(nèi)部資源與開(kāi)發(fā)實(shí)力為前提， 結(jié)合項(xiàng)目的地塊規(guī)劃特點(diǎn)與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)條件，制定了較詳盡的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策略與營(yíng)銷(xiāo)策略。為明確營(yíng)銷(xiāo)資源和傳播，本章節(jié)進(jìn)一步總結(jié)、界定了項(xiàng)目的產(chǎn)品總體規(guī)劃特點(diǎn)與項(xiàng)

22、目品質(zhì)形象定位。 依此提煉產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)與策劃要點(diǎn)，總結(jié)項(xiàng)目的核心理念與營(yíng)銷(xiāo)主題，確立項(xiàng)目總體推廣思路，并本著近細(xì)遠(yuǎn)疏、循序漸進(jìn)的原則，對(duì)不同階段的戰(zhàn)術(shù)特征與企劃思路予以界定和描述，從而保障營(yíng)銷(xiāo)推廣方案的可執(zhí)行性、可持續(xù)性、可整合性、可拓展性。同時(shí)，基于商業(yè)物業(yè)與商務(wù)公寓在本案開(kāi)發(fā)中的難點(diǎn)與不確定性， 分別就相關(guān)區(qū)域環(huán)境、經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)、業(yè)界態(tài)勢(shì)、可比物業(yè)狀況等立項(xiàng)指標(biāo)，進(jìn)行了全面、科學(xué)的再次調(diào)研與深入分析，進(jìn)一步得出二者以及二者統(tǒng)一的市場(chǎng)定位、產(chǎn)品規(guī)劃、經(jīng)營(yíng)分析及銷(xiāo)售控制等結(jié)論。 2.2.1項(xiàng)目初步規(guī)劃布局特點(diǎn)及功能構(gòu)成依據(jù)本案“1拖2商鋪”+“超市”+“住宅”的規(guī)劃主題；結(jié)合項(xiàng)目地塊的形狀特點(diǎn)及規(guī)劃條

23、件，并顧及到本案開(kāi)發(fā)策略的制訂與實(shí)施。對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃與商業(yè)的定位結(jié)合提出適合本項(xiàng)目的規(guī)劃及建筑形式設(shè)計(jì)要求。2.2.2市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)a、 成都市場(chǎng)各項(xiàng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)本次調(diào)研在成都地區(qū)的調(diào)查范圍，主要以成都西門(mén)生資一條街、長(zhǎng)久機(jī)電城、金府機(jī)電城為重點(diǎn)。此區(qū)域相當(dāng)一部分商家實(shí)力雄厚，信譽(yù)良好，在成都乃至整個(gè)#都具有影響力和代表性，具有相應(yīng)的調(diào)查價(jià)值。調(diào)查員在的調(diào)查過(guò)程中，采用典型調(diào)查和抽樣調(diào)查交錯(cuò)進(jìn)行的辦法廣泛收集來(lái)自一線(xiàn)目標(biāo)商家的不同看法。據(jù)統(tǒng)計(jì)，本次調(diào)查僅調(diào)查表發(fā)放一項(xiàng)就達(dá)到1200份，收回調(diào)查表642份，經(jīng)篩選后確定有效調(diào)查表500份。與此同時(shí)，與調(diào)研人員進(jìn)行深入交流的大商家也高達(dá)百余人，其意見(jiàn)和

24、建議自始自終引起調(diào)研人員的高度重視。整個(gè)調(diào)研工作，調(diào)研人員都圍繞如下問(wèn)題展開(kāi)1、 目前階段在#除成都之外還有比較適合建五金機(jī)電交易市場(chǎng)的城市嗎？（1） 統(tǒng)計(jì)表：地點(diǎn)選項(xiàng)有沒(méi)有不清楚沒(méi)填西門(mén)生資一條街11491910長(zhǎng)久機(jī)電城12871918金府機(jī)電城14012204總 計(jì)382285832（2）餅形分析圖圖形說(shuō)明：認(rèn)為在二級(jí)市場(chǎng)已經(jīng)能有機(jī)會(huì)建設(shè)五金機(jī)電城的商家占76%；認(rèn)為還不具備建設(shè)能力的商家占6%；對(duì)二級(jí)市場(chǎng)情況不了解的占到12%；沒(méi)填此項(xiàng)占6% 。（3）數(shù)據(jù)分析 以上數(shù)據(jù)充分反映，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為在川內(nèi)二級(jí)城市建設(shè)五金機(jī)電項(xiàng)目是切實(shí)可行的。盡管有12%的商家在接受調(diào)查時(shí)表示出對(duì)二級(jí)市場(chǎng)不是很

25、了解，不便發(fā)表意見(jiàn),同時(shí)也有約6%的商家直接持反對(duì)意見(jiàn),但并不影響命題本身的可行性。畢竟絕對(duì)值太過(guò)懸殊。總數(shù)不低于20家的知名商家在接受調(diào)查時(shí)甚至毫不避諱的告訴調(diào)查員，如果真有具備一定實(shí)力的開(kāi)發(fā)商要在省內(nèi)二級(jí)城市建五金機(jī)電市場(chǎng)，那綿陽(yáng)、自貢、樂(lè)山應(yīng)該是首先要考慮的城市。這些城市都具有相應(yīng)的發(fā)展基礎(chǔ)。盡管綿陽(yáng)地處成廣高速中段，位置尷尬，但其作為省會(huì)城市副中心的發(fā)展戰(zhàn)略，同時(shí)也作為一個(gè)聞名全國(guó)的科技城市，其巨大的發(fā)展?jié)摿κ侨魏紊碳叶疾荒茌p易忽視的。2、 在二級(jí)城市要想成功興建五金機(jī)電市場(chǎng)，你認(rèn)為應(yīng)具備的基本條件是什么？（多選）（1） 統(tǒng)計(jì)表選項(xiàng)地點(diǎn)西門(mén)生資一條街長(zhǎng)久機(jī)電城金府機(jī)電城總 計(jì)良好的硬件

26、142172166480足夠的消費(fèi)能力150170164484管理規(guī)范140168147455有一定社會(huì)影響力120128152400產(chǎn)品質(zhì)量可靠120149160429服務(wù)水平不斷提高135141155431交通方便150147145442經(jīng)營(yíng)成本低148162157467良好的政策環(huán)境112138120370有一定規(guī)模118126156400沒(méi)填64616（2）條形圖（3）數(shù)據(jù)分析結(jié)論 根據(jù)上列統(tǒng)計(jì)表我們不難看出：商家對(duì)“足夠的消費(fèi)能力”尤其關(guān)注，冠居各項(xiàng)之首；“良好的硬件設(shè)施”、“交通方便”和“經(jīng)營(yíng)成本低”則充分吸引了被調(diào)查商家的注意力；“管理規(guī)范”及“服務(wù)水平不斷提高”則反映出的日漸強(qiáng)

27、化的管理及服務(wù)意識(shí)。本次調(diào)查列出的十小項(xiàng)調(diào)查內(nèi)容，無(wú)疑是引起了被調(diào)查五金機(jī)電商家的普遍關(guān)注。對(duì)這些作為一個(gè)成功市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)必須的條件持無(wú)所謂態(tài)度的商家則僅有16家，說(shuō)明現(xiàn)在的商家對(duì)市場(chǎng)運(yùn)作的要求已經(jīng)大大提高，完全可用今非昔比來(lái)描繪。這在一定程度上增加了市場(chǎng)運(yùn)作的難度。3、 成都五金機(jī)電商家及外地川內(nèi)銷(xiāo)售商家的入住打算：（1） 統(tǒng)計(jì)表 地點(diǎn)選項(xiàng)愿意不愿意以后再說(shuō)沒(méi)填西門(mén)生資一條街6821504長(zhǎng)久機(jī)電城6735496金府機(jī)電城9858413總 計(jì)23311414013（2） 餅形圖 （3） 數(shù)據(jù)分析結(jié)論 由上表可以看出：接近半數(shù)的商家(即46%)愿意到經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的二級(jí)城市所興建的五金機(jī)電市場(chǎng)去發(fā)展

28、；有28%的商家對(duì)二級(jí)市場(chǎng)持觀望態(tài)度。在此需要特別指出的是，調(diào)查人員在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，表明不愿到二級(jí)城市去發(fā)展的商家，除了自身實(shí)力不濟(jì)外，其文化素質(zhì)、風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)、發(fā)展愿望、企業(yè)規(guī)模及業(yè)務(wù)網(wǎng)絡(luò)等方面均存在一定的局限性。 4、 在二級(jí)城市建五金機(jī)電交易市場(chǎng)，你更愿意選擇以下哪些城市？（1） 統(tǒng)計(jì)表選項(xiàng)地點(diǎn)西門(mén)生資一條街長(zhǎng)久機(jī)電城金府機(jī)電城總 計(jì)樂(lè)山554851154綿陽(yáng)577174202德陽(yáng)283441103眉山10233366自貢324148131內(nèi)江25273183廣元12203365其它2125沒(méi)填1381233 （2）柱形圖 （3）數(shù)據(jù)分析結(jié)論 統(tǒng)計(jì)后發(fā)現(xiàn)：接受調(diào)查的成都大商家普遍認(rèn)為,在#具備

29、建設(shè)專(zhuān)業(yè)機(jī)電市場(chǎng)的前三名城市分別為 綿陽(yáng)、樂(lè)山、自貢，其中選擇綿陽(yáng)的占到愿意到二級(jí)城市發(fā)展的商家（233家）總數(shù)的86.7%，遠(yuǎn)高出樂(lè)山和自貢。4、作為五金機(jī)電商家，你的客戶(hù)群體最集中的城市是哪些？（1） 統(tǒng)計(jì)表地點(diǎn)選項(xiàng)成都樂(lè)山綿陽(yáng)德陽(yáng)眉山自貢瀘州內(nèi)江廣元宜賓其它沒(méi)填西門(mén)生資一條街271419129119881084長(zhǎng)久機(jī)電城4118182012121010131065金府機(jī)電城44153210129911991313總 計(jì)1124769423332282930292722 （2）柱狀圖（3）數(shù)據(jù)分析 從商家客戶(hù)的集中情況可以看出：成都商家的銷(xiāo)售渠道輻射相當(dāng)廣泛，遍及省內(nèi)各地；在省內(nèi)二級(jí)城市中

30、，排在首先位置的依然是綿陽(yáng)，其次是樂(lè)山，德陽(yáng)、眉山、自貢、廣元。5、如果入住一個(gè)新建的五金機(jī)電交易市場(chǎng)，對(duì)商鋪的需求你更愿意租還是購(gòu)買(mǎi)？（1） 統(tǒng)計(jì)表地點(diǎn)選項(xiàng)租買(mǎi)說(shuō)不清楚沒(méi)填西門(mén)生資一條街10251108長(zhǎng)久機(jī)電城7248226金府機(jī)電城8861302總計(jì)2621606216（2）餅形圖 （3）數(shù)據(jù)分析結(jié)論數(shù)據(jù)顯示：要求租和買(mǎi)的商家比例較之以往發(fā)生了相當(dāng)深刻的變化。要求租賃的商家占被調(diào)查商家總數(shù)的53%,而表示在適宜情況下可以考慮購(gòu)買(mǎi)的商家竟然占被調(diào)查商家總數(shù)的32%，這是#五金機(jī)電行業(yè)從來(lái)沒(méi)有過(guò)的事。業(yè)界資深人士認(rèn)為,這一購(gòu)買(mǎi)愿望已然躍居行業(yè)發(fā)展最好水平。這說(shuō)明，即便是按照運(yùn)作商業(yè)地產(chǎn)的方式

31、直接銷(xiāo)售商鋪，目前的大多數(shù)商家無(wú)論在心理上抑或是潛意識(shí)中還是能接受的，同時(shí)也說(shuō)明不少商家通過(guò)自己持續(xù)不斷的苦心經(jīng)營(yíng)已經(jīng)具備了相當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)實(shí)力，具有營(yíng)銷(xiāo)和置業(yè)的雙重能力。有12%的商家對(duì)此問(wèn)題不能說(shuō)清楚，說(shuō)明對(duì)該項(xiàng)目及市場(chǎng)消費(fèi)還持有觀望的態(tài)度，看其發(fā)展的情況而定。商家對(duì)商鋪產(chǎn)生不小的購(gòu)買(mǎi)欲望，這對(duì)投資開(kāi)發(fā)者來(lái)說(shuō)無(wú)疑是個(gè)好消息，因?yàn)檫@在一定程度上可以確保市場(chǎng)的進(jìn)一步穩(wěn)定和繁榮，同時(shí)也對(duì)完全依靠普通投資者而產(chǎn)生的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)起到了相應(yīng)的遏止作用。6、如果你入住二級(jí)城市的新建的五金機(jī)電市場(chǎng)，你對(duì)商鋪的租金價(jià)格的期望值是多少？（1） 租金統(tǒng)計(jì)表地點(diǎn)選項(xiàng)10元以?xún)?nèi)1020元2030元3040元40元以上沒(méi)填西門(mén)

32、生資市場(chǎng)188037151317長(zhǎng)久機(jī)電府機(jī)電城204348271610總計(jì)53190105765026（2）餅狀圖（3）數(shù)據(jù)分析結(jié)論 數(shù)據(jù)顯示：39%的商家接受1020元/月的租金，21%的商家接受2030元/月 的租金；二者之間具有一定差距。其中5%的商家沒(méi)有填，說(shuō)明具體的價(jià)格，還需要看市場(chǎng)建設(shè)后的具體情況而定。根據(jù)以上數(shù)據(jù)，我們不難判斷：市場(chǎng)運(yùn)作初期的租金定在1030元/月這一價(jià)格段，是不會(huì)讓商家感到多大意外的。這是商家能普遍接受的價(jià)格范圍。7、如果你入住二級(jí)城市的新建的五金機(jī)電市場(chǎng)，你對(duì)商鋪的銷(xiāo)售價(jià)格的期望值是多少？（1） 銷(xiāo)售統(tǒng)計(jì)表地點(diǎn)選項(xiàng)3000元左右35

33、00元左右4000元左右5000元左右其它沒(méi)填西門(mén)生資市場(chǎng)9838101322長(zhǎng)久機(jī)電城754161133金府機(jī)電城4262115448總計(jì)2151412778103（2） 餅狀圖 （3）數(shù)據(jù)分析結(jié)論 數(shù)據(jù)顯示：對(duì)購(gòu)買(mǎi)作出判斷的商家，認(rèn)定價(jià)格應(yīng)該控制在3000元每平米左右的占整個(gè)被調(diào)查商家數(shù)的43%，而認(rèn)定可以接受3500元每平米的商家僅占整個(gè)被調(diào)查商家數(shù)的28%。值得重視的是，有21%的商家對(duì)此沒(méi)做選擇，這說(shuō)明商家對(duì)買(mǎi)商鋪比租商鋪更加謹(jǐn)慎。行業(yè)專(zhuān)家認(rèn)為,新建市場(chǎng)商浦的銷(xiāo)售價(jià)格,在實(shí)際運(yùn)作中還需要看很多因素，在此不作深入論述。8、你對(duì)商鋪面積的需求是多少平方米？（1） 統(tǒng)計(jì)表地點(diǎn)選項(xiàng)40801

34、002005001000以上其它沒(méi)填西門(mén)生資市場(chǎng)905917136412長(zhǎng)久機(jī)電城643423158206金府機(jī)電城57452375856總計(jì)21113863351914614（2）餅狀圖（3）數(shù)據(jù)分析結(jié)論 數(shù)據(jù)顯示： 選擇40商鋪的商家占被調(diào)查商家總數(shù)的41%，選擇80商鋪的占被調(diào)查商家總數(shù)的28%；選擇100的占13%。由此可見(jiàn)，商鋪面積在40100是最容易被五金機(jī)電商家接受的；需求500以上商鋪的商家達(dá)到7%，說(shuō)明成都的商家實(shí)力偏強(qiáng)，對(duì)面積的要求要比二級(jí)城市商家的大。9、如果采用租賃形式，你愿意一次簽定幾年租賃合同？（1）統(tǒng)計(jì)表地點(diǎn)選項(xiàng)1年2年3年4年5年其它沒(méi)填西門(mén)生資市場(chǎng)325619

35、02933長(zhǎng)久機(jī)電城27611803666金府機(jī)電城32751734241總計(jì)911926931221310（2）餅狀圖圖表說(shuō)明：1年占18%；2年占24%；3年占14%；4年占1%；5年占24%（3）數(shù)據(jù)分析結(jié)論數(shù)據(jù)顯示：商家對(duì)租賃期限要求至少在兩年以上，其中需注意兩個(gè)問(wèn)題：一是租賃期定為5年,商家可以接受的比例竟然高達(dá)38%；二是4年是個(gè)特殊數(shù)字，有忌諱。有18%的商家選1年，這部分商家很明顯是對(duì)市場(chǎng)能否運(yùn)作成功持觀望態(tài)度。如果市場(chǎng)啟動(dòng)成功的話(huà)，租賃2年以上的商家保守估計(jì)也將達(dá)到62%以上。10、你使用商鋪的主要功能是什么？（1） 統(tǒng)計(jì)表地點(diǎn)選項(xiàng)批發(fā)貨物倉(cāng)儲(chǔ)辦公產(chǎn)品展示其它沒(méi)填西門(mén)生資市場(chǎng)

36、8922344303長(zhǎng)久機(jī)電城7626272704金府機(jī)電城8712233036總計(jì)2524884100313（2）餅形圖圖表說(shuō)明：批發(fā)貨物占49%；倉(cāng)儲(chǔ)占10%；產(chǎn)品展示占20%；辦公占17%（3）數(shù)據(jù)分析結(jié)論 數(shù)據(jù)顯示 ：對(duì)準(zhǔn)備入住新建市場(chǎng)的商家來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)設(shè)施真正吸引他們的,依然還是批發(fā)貨物及產(chǎn)品展示這兩項(xiàng)主要功能，兩項(xiàng)功能加起來(lái)占整個(gè)功能需求的69%。11、入住商家對(duì)市場(chǎng)功能有什么要求？ （1） 統(tǒng)計(jì)表格 地點(diǎn)選項(xiàng)交易展示商務(wù)辦公信息溝通物業(yè)管理沒(méi)選西門(mén)生資市場(chǎng)592927271951長(zhǎng)久機(jī)電城3738103219126金府機(jī)電城6727162128137總計(jì)16394538066301

37、4（2）柱形圖（2） 數(shù)據(jù)分析結(jié)論 數(shù)據(jù)顯示：接受本次調(diào)查的商家，對(duì)市場(chǎng)的交易功能提出明確要求，其次才是展示、辦公及信息溝通功能，這幾項(xiàng)要求占據(jù)主要的功能。12、單項(xiàng)調(diào)查：市場(chǎng)運(yùn)作過(guò)程中，哪些配套服務(wù)在商家心目中比較重要？（可多選）（1） 統(tǒng)計(jì)表 地點(diǎn)選項(xiàng)停車(chē)物管工商稅務(wù)銀行物流倉(cāng)儲(chǔ)通信裝卸餐飲環(huán)境政策其它沒(méi)填西門(mén)生資市場(chǎng)331391426191911111011201長(zhǎng)久機(jī)電城3230141728321616171311222金府機(jī)電城4939192345402119242119391總計(jì)11482425499915646524441814(2)柱狀圖（3）數(shù)據(jù)分析結(jié)論 此單項(xiàng)調(diào)查顯示：商家

38、對(duì)市場(chǎng)的配套服務(wù)普遍重視，其重要程度的依次是：停車(chē)銀行物流物管政府政策倉(cāng)儲(chǔ)稅務(wù)裝卸餐飲工商。13、一個(gè)8萬(wàn)平米規(guī)模的五金機(jī)電市場(chǎng)最好能容納多少商家？ （1）統(tǒng)計(jì)表格 地點(diǎn)選項(xiàng)1002003004005001000其它沒(méi)填西門(mén)生資市場(chǎng)212966241081長(zhǎng)久機(jī)電府機(jī)電計(jì)541222006733222 （2）餅狀圖（3）數(shù)據(jù)分析結(jié)論 數(shù)據(jù)顯示：在一個(gè)經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)，工業(yè)基礎(chǔ)條件相應(yīng)較好的二級(jí)城市發(fā)展五金機(jī)電市場(chǎng)，吸引外地商家注意力的一個(gè)不容忽視的重要因素是市場(chǎng)本身的規(guī)模。在此項(xiàng)調(diào)查中，一個(gè)8萬(wàn)平米的市場(chǎng)，認(rèn)為應(yīng)當(dāng)達(dá)到300戶(hù)商家的占了被調(diào)查商家

39、總數(shù)的41%，認(rèn)為應(yīng)當(dāng)在400戶(hù)左右的商家占了被調(diào)查商家總數(shù)的13%，而認(rèn)為應(yīng)當(dāng)在500戶(hù)以上的商家僅占被調(diào)查商家的7%。14、市場(chǎng)在招商過(guò)程中和開(kāi)業(yè)后的培育期中，需要投放大量的廣告宣傳嗎？（1） 統(tǒng)計(jì)表格地點(diǎn)選項(xiàng)要不要其它沒(méi)填西門(mén)生資一條街133284長(zhǎng)久機(jī)電城138206金府機(jī)電城16155總 計(jì)4325315（2）餅狀圖 （2） 數(shù)據(jù)分析結(jié)論 數(shù)據(jù)顯示：選需要投入廣告的商家占被調(diào)查商家總數(shù)的86%，而選擇不需要或不太重視這個(gè)選項(xiàng)的商家僅占被調(diào)查商家的13%，這充分說(shuō)明興建一個(gè)全新的并有一定規(guī)模的市場(chǎng)，廣告宣傳對(duì)入場(chǎng)商家商家來(lái)說(shuō)是非常重要的。這在很大程度決定了商家的去留，決定了市場(chǎng)的興衰，

40、這是投資者必須高度引起重視的。15、你愿意到二級(jí)市場(chǎng)去發(fā)展嗎？ （1） 統(tǒng)計(jì)表地點(diǎn)選項(xiàng)愿意不愿意以后再說(shuō)沒(méi)填西門(mén)生資一條街885520長(zhǎng)久機(jī)電城985829金府機(jī)電城7650281總 計(jì)262160771（2） 餅狀圖 （3） 數(shù)據(jù)分析結(jié)論 數(shù)據(jù)顯示：本次調(diào)查選定的目標(biāo)商家，已有53%的商家愿意到二級(jí)城市發(fā)展，其中首選綿陽(yáng)的商家被調(diào)查商家的35%，如果算上其它二級(jí)城市及部分縣級(jí)城市的商家，這一比例還會(huì)更高。這和我們展開(kāi)調(diào)查前所估計(jì)的情況大體一致。而選擇以后再說(shuō)的商家也占到了被調(diào)查商家總數(shù)的15%，說(shuō)明對(duì)二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展持觀望或考慮態(tài)度的也不在少數(shù)。但有一點(diǎn)是可以肯定的，省會(huì)中心城市的實(shí)力商家對(duì)經(jīng)

41、濟(jì)相對(duì)發(fā)達(dá)的二級(jí)城市的商機(jī)是普遍看好的。b、綿陽(yáng)地區(qū)及周邊調(diào)查(綿陽(yáng)城區(qū)、江油、三臺(tái)、安縣、梓潼、廣元、德陽(yáng)、) 由于項(xiàng)目本身的特殊性及出于保密方面的原因，加之競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的突然增加，使調(diào)研組一行在綿陽(yáng)本地收集商家數(shù)據(jù)具有了相應(yīng)的難度，因而導(dǎo)致了本次調(diào)查在綿陽(yáng)城區(qū)收集的直接數(shù)據(jù)顯得不夠充分，好在調(diào)查員及時(shí)改變調(diào)查策略，通過(guò)與商家的反復(fù)交流，還是掌握了比較詳盡的一手資料。這些資料的把握，對(duì)于本項(xiàng)目的確立與否，將起到至關(guān)重要的重用。選項(xiàng)地點(diǎn)綿陽(yáng)城區(qū)江油廣元三臺(tái)鹽亭安縣梓桐總計(jì)樂(lè)山21122154綿陽(yáng)13225103212175德陽(yáng)8110596眉山12581228自貢77109197內(nèi)江4357155

42、廣元12112其它85518沒(méi)填30301、 在#省二級(jí)城市建五金機(jī)電交易市場(chǎng)，你更愿意選擇以下哪些城市？（1）統(tǒng)計(jì)表（2）餅形圖（3） 數(shù)據(jù)分析結(jié)論數(shù)據(jù)顯示：如果二級(jí)城市興建五金機(jī)電交易市場(chǎng)，愿意選擇在綿陽(yáng)做五金機(jī)電交易的占了被調(diào)查總數(shù)的33%，遙遙領(lǐng)先于其它二級(jí)城市。2、 在二級(jí)城市要想成功興建五金機(jī)電市場(chǎng)，你認(rèn)為應(yīng)具備的基本條件是什么？（多選）（1） 統(tǒng)計(jì)表選項(xiàng)地點(diǎn)綿陽(yáng)城區(qū)江油廣元德陽(yáng)三臺(tái)鹽亭安縣梓桐總計(jì)良好的硬件7111411117足夠的消費(fèi)能力1433121管理規(guī)范121411120有一定社會(huì)影響力1031418產(chǎn)品質(zhì)量可靠1511411225服務(wù)水平不斷提高6141113交通方便1

43、641421129經(jīng)營(yíng)成本低10341119良好的政策環(huán)境163114126有一定規(guī)模202241231沒(méi)填（2）柱狀圖（2） 數(shù)據(jù)分析結(jié)論 數(shù)據(jù)顯示：興建五金機(jī)電交易市場(chǎng)應(yīng)當(dāng)具備的條件這一命題引起了接受調(diào)查的絕大部分商家的高度重視。他們認(rèn)為，具備的條件的重要程度依次是：有一定規(guī)模交通方便良好的政策產(chǎn)品質(zhì)量可靠足夠的消費(fèi)能力管理規(guī)范經(jīng)營(yíng)成本低。3、對(duì)商鋪的需求你更愿意租還是購(gòu)買(mǎi)？（1） 統(tǒng)計(jì)表選項(xiàng)地點(diǎn)綿陽(yáng)城區(qū)江油廣元德陽(yáng)三臺(tái)鹽亭安縣梓桐總計(jì)租85132221買(mǎi)5117租售結(jié)合141116說(shuō)不清楚617（2）餅形圖選項(xiàng)百分比（3） 數(shù)據(jù)分析結(jié)論 數(shù)據(jù)顯示：租（41%）買(mǎi)（14%），說(shuō)明該地商家在

44、經(jīng)濟(jì)實(shí)力上的不足，但也有14%的商家是具備信心和實(shí)力的。另外，31%的商家對(duì)租售結(jié)合的經(jīng)營(yíng)思路是接受的。4、你對(duì)商鋪的租賃價(jià)格的期望值是多少？（1） 統(tǒng)計(jì)表選項(xiàng)地點(diǎn)綿陽(yáng)城區(qū)江油廣元德陽(yáng)三臺(tái)鹽亭安縣梓桐總計(jì)10元以?xún)?nèi)/月61211111020元/月812131162030元/月133111193040元/月4440元以上/月0（3） 餅狀圖百分比（4） 數(shù)據(jù)分析結(jié)論 上列數(shù)據(jù)可以看出，超出30元每平米以后，是商家難以接受的；而在1030元每平米的范圍內(nèi)則是商家普遍能接受的；低價(jià)對(duì)22%的商家有一定誘惑力。5、你對(duì)商鋪的銷(xiāo)售價(jià)格的期望值是多少？ （1）統(tǒng)計(jì)表 選項(xiàng)地點(diǎn)綿陽(yáng)城區(qū)江油廣元德陽(yáng)三臺(tái)鹽亭安

45、縣梓桐總計(jì)3000元左右11221412233500元左右1932244000元左右05000元左右0其它224 （2）餅狀圖百分比 圖表說(shuō)明：3500元左右占47%；3000元左右占45%；40005000元無(wú)選；其它占8%。（3）數(shù)據(jù)分析結(jié)論 數(shù)據(jù)顯示：如果按照商業(yè)地產(chǎn)的操作模式興建產(chǎn)權(quán)式機(jī)電交易市場(chǎng)，對(duì)商鋪產(chǎn)權(quán)的銷(xiāo)售價(jià)格而言，興建初期的售價(jià)定在30003500元/這個(gè)范圍，需要購(gòu)買(mǎi)的商家或其他投資者是能夠普遍接受的。超出這一價(jià)格底線(xiàn)，銷(xiāo)售難度將明顯加大。當(dāng)然，這一數(shù)據(jù)反映出的結(jié)論是并未將市場(chǎng)成功運(yùn)作后的增值因數(shù)考慮在內(nèi)的，這需要特別注意。6、采用租賃的形式，你愿意一次簽定幾年租賃合同？（1） 統(tǒng)計(jì)表 選項(xiàng)地點(diǎn)綿陽(yáng)城區(qū)江油廣元德陽(yáng)三臺(tái)鹽亭安縣梓桐總計(jì)1年611192年41163年112112174年05年1121216其它11（2）餅形圖百分比 （3）數(shù)據(jù)分析結(jié)論 數(shù)據(jù)顯示： 贊成一次性租賃5年的商家占了被調(diào)查商家總數(shù)的33%