某房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告4

1、目錄第一章 總論41.1項(xiàng)目概況41.2報(bào)告編寫依據(jù)51.3報(bào)告編寫原則61.4研究范圍及主要內(nèi)容61.5主要結(jié)論6第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性82.1*市社會(huì)經(jīng)濟(jì)概況82.2城市總體規(guī)劃分析92.3項(xiàng)目建設(shè)的背景及由來102.4項(xiàng)目建設(shè)的必要性11第三章 項(xiàng)目建設(shè)條件133.1建設(shè)項(xiàng)目自然條件133.2相關(guān)規(guī)劃153.3 項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施條件15第四章 項(xiàng)目建設(shè)方案184.1設(shè)計(jì)依據(jù)184.2項(xiàng)目總體規(guī)劃184.3建筑設(shè)計(jì)204.4結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)214.5給排水設(shè)計(jì)224.6電氣工程規(guī)劃244.7暖通工程設(shè)計(jì)274.8人防工程274.9安全防護(hù)304.10消防設(shè)計(jì)314.11道路交通組織規(guī)劃344.1

2、2景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)344.13無障礙設(shè)計(jì)354.14夜景工程設(shè)計(jì)35第五章 節(jié) 能365.1建筑節(jié)能365.2電氣節(jié)能365.3暖通節(jié)能365.4 節(jié)約用水37第六章 勞動(dòng)安全衛(wèi)生386.1依據(jù)和原則386.2勞動(dòng)安全與衛(wèi)生防范措施38第七章 環(huán)境和生態(tài)影響分析407.1環(huán)境功能區(qū)劃及環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀407.2施工期環(huán)境影響分析及防治措施417.3運(yùn)營(yíng)期環(huán)境影響分析及措施46第八章 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃498.1實(shí)施計(jì)劃498.2項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排498.3工程實(shí)施原則508.4項(xiàng)目管理508.5工程招投標(biāo)50第九章 投資估算529.1估算依據(jù)529.2 估算說明529.3投資估算539.4資金籌措55第十章

3、經(jīng)濟(jì)社會(huì)效益分析5610.1主要評(píng)價(jià)依據(jù)5610.2成本估算5610.3收入估算5610.4財(cái)務(wù)盈利能力評(píng)價(jià)5710.5償債能力分析5810.6敏感性分析5910.7社會(huì)效益評(píng)價(jià)60第十一章 結(jié)論與建議6111.1結(jié)論6111.2建 議61附表10-1 總成本估算表附表10-2 銷售收入、銷售稅金及附加表附表10-4 借款還本付息表附表10-5 損益表附表10-6 現(xiàn)金流量表附表10-7 稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率計(jì)算表附件第一章 總論1.1項(xiàng)目概況1.項(xiàng)目名稱：*xx2.項(xiàng)目建設(shè)單位:*地產(chǎn)有限公司3.項(xiàng)目建設(shè)地址項(xiàng)目位于*xx許厝社區(qū)，南面與在建的經(jīng)濟(jì)適用房以一條規(guī)劃路相隔，北面與城市主干道長(zhǎng)興路

4、相接，西面與在建的福?？党切^(qū)相鄰，東側(cè)與規(guī)劃儲(chǔ)備的經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)用地等相鄰。4.項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容項(xiàng)目總用地面積為60889m2，主要建設(shè)內(nèi)容包括：（1）以三層獨(dú)立商業(yè)和社區(qū)為主題的風(fēng)情商業(yè)街；（2）以8棟27至30層的高層建筑組合而成的園林中庭區(qū)；（3）位于項(xiàng)目區(qū)南片的低層住宅和幼兒園的低容積率區(qū)；（4）配套社區(qū)中心及其他公建設(shè)施。主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如表1-1：表1-1 項(xiàng)目總經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目名稱數(shù)量單位1總用地面積60889.0m2幼兒園用地面積4020.0m2商住用地面積56869.0m22總建筑面積245953.1m23建筑占地面積15221.6m24地上建筑面積188737.7m2其中

5、高層住宅建筑面積160168.9m2低層住宅建筑面積8910.0m2商業(yè)建筑面積14456.2m2社區(qū)服務(wù)建筑面積624.2m2幼兒園建筑面積4002.0m2公廁、垃圾收集點(diǎn)面積87m2配電室、消控室面積489.3m25不計(jì)算容積率面積57215.4m2其中地下會(huì)所建筑面積911.2m2地下停車庫(kù)面積42765.2m2地下儲(chǔ)藏間面積954.0m2設(shè)備層建筑面積1886.6m2物業(yè)辦公建筑面積756.8m2架空層建筑面積1327.4m2低層住宅地下面積8614.2m26建筑密度25%7容積率3.18綠地率40%9住宅戶數(shù)1240戶10停車位（需設(shè)1354輛）1370輛其中地面停車位230輛地下停

6、車位1140輛注：1.表中總建筑面積包括地上、地下建筑面積，架空層建筑面積，設(shè)備夾層建筑面積。2.地上建筑面積包括居住、商業(yè)、幼托、社區(qū)、物業(yè)、配電、垃圾收集點(diǎn)。5.項(xiàng)目投資本項(xiàng)目總投資為83460.90萬元，其中工程費(fèi)用44755.62萬元，工程建設(shè)其他費(fèi)用26791.42萬元（含建設(shè)用地相關(guān)費(fèi)用）。6.項(xiàng)目建設(shè)期：項(xiàng)目建設(shè)期為3年。1.2報(bào)告編寫依據(jù)（1）投資項(xiàng)目可行性研究指南國(guó)家計(jì)委計(jì)辦投資（2002）15號(hào)；（2）國(guó)家發(fā)展改革委、建設(shè)部發(fā)改投資（2006）1325號(hào)建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版）（3）關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知（國(guó)發(fā)200318號(hào)）；（4）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目

7、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法（2000年，國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部）（5）*市城市總體規(guī)劃（2008-2030）;（6）*市城市總體規(guī)劃修編(20062020)；（7）其他相關(guān)的政府工作報(bào)告和相關(guān)文件。（8）項(xiàng)目建筑方案設(shè)計(jì)（中國(guó)京冶工程技術(shù)有限公司，*聯(lián)盛建筑設(shè)計(jì)院有限公司）（9）*市規(guī)劃建設(shè)與房產(chǎn)管理局文件（晉政地20095號(hào)）（*市規(guī)劃建設(shè)與房產(chǎn)管理局關(guān)于重新下達(dá)*市p2008-2號(hào)地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的復(fù)函）；（10）項(xiàng)目建設(shè)用地土地證（晉國(guó)用（2010）第01177號(hào)）（11）業(yè)主提供的其他相關(guān)資料。1.3報(bào)告編寫原則根據(jù)市場(chǎng)需求和國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃、地區(qū)規(guī)劃和行業(yè)發(fā)展規(guī)劃的要求，對(duì)與項(xiàng)目有關(guān)的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、工程技

8、術(shù)、市場(chǎng)、資源等各方面問題進(jìn)行全面、深入的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、比較和論證；對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測(cè)和評(píng)價(jià)；從而判斷項(xiàng)目在技術(shù)上是否可行，經(jīng)濟(jì)上是否合理。1、可操作原則：依據(jù)城市總體規(guī)劃，滿足城市發(fā)展要求；根據(jù)項(xiàng)目所在地的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)情況、結(jié)合國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位職工、廣大人民群眾的經(jīng)濟(jì)承受能力，按照社會(huì)購(gòu)房需求和實(shí)施的可能性，進(jìn)行可行性分析、論證。 2、合理性原則：對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的有關(guān)經(jīng)濟(jì)、技術(shù)指標(biāo)、是否有較好的合理布局性和科學(xué)性進(jìn)行論證。 3、整體性原則：突出項(xiàng)目開發(fā)的整體布局，確保項(xiàng)目的整體效果。 4、環(huán)境保護(hù)原則：開發(fā)利用與生態(tài)平衡、建筑與綠化按規(guī)范實(shí)施，塑造優(yōu)美、舒適的住房。 1.

9、4研究范圍及主要內(nèi)容（1）*xx建設(shè)項(xiàng)目的必要性與可行性；（2）*xx建設(shè)項(xiàng)目的方案及其技術(shù)論證；（3）*xx建設(shè)項(xiàng)目投資估算以及工程布置；（4）*xx建設(shè)的環(huán)境保護(hù)、組織管理以及經(jīng)濟(jì)社會(huì)效益分析。1.5主要結(jié)論1.5.1項(xiàng)目建設(shè)的必要性1、項(xiàng)目建設(shè)后能大大改善市容市貌，提高城市品位。2、能改善居民的居住環(huán)境，營(yíng)造和諧的居住空間。3、項(xiàng)目的實(shí)施對(duì)于完善中心城區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施，改善投資環(huán)境，優(yōu)化人文環(huán)境，繁榮區(qū)域經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)市區(qū)及其周邊地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，服務(wù)于*市發(fā)展戰(zhàn)略都具有極為重要的意義。1.5.2本項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)1.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：稅后為35.17%，稅前為42.04%；2.財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ic=1

10、2%）：稅后9918.79萬元，稅前12657.62萬元；3.投資回收期：稅后為3.4年，稅前為3.1年。項(xiàng)目投資利潤(rùn)率39.06%，項(xiàng)目完成后，利潤(rùn)總額43461.24萬元，所得稅10865.31萬元，稅后利潤(rùn)32595.93萬元，具有良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。經(jīng)分析，本項(xiàng)目的建設(shè)是必要且可行的，應(yīng)盡快組織實(shí)施。第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性2.1*市社會(huì)經(jīng)濟(jì)概況*市地處閩東南沿海，東瀕臺(tái)灣海峽，與金門、臺(tái)灣隔海相望。*是全國(guó)著名僑鄉(xiāng)，臺(tái)灣漢族同胞的主要祖籍地。全市陸域面積649平方公里，海岸線長(zhǎng)121公里?，F(xiàn)轄6個(gè)街道、13個(gè)鎮(zhèn)，共293個(gè)行政村（社區(qū)），本地人口103萬人。1992年撤縣設(shè)

11、市，2001年被*省列為中等城市。*社會(huì)經(jīng)濟(jì)綜合發(fā)展指數(shù)、基本競(jìng)爭(zhēng)力居全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣（市）第17位、第6位，經(jīng)濟(jì)實(shí)力連續(xù)保持“*省十強(qiáng)縣（市）”首位。城市品牌入選2006年度“中國(guó)特色魅力城市二百?gòu)?qiáng)”，9個(gè)鎮(zhèn)入選全國(guó)千強(qiáng)鎮(zhèn)。2008年完成gdp690.52億元，增長(zhǎng)13.1%。財(cái)政總收入72億元，增長(zhǎng)19.4%；地方財(cái)政收入32.78億元，增長(zhǎng)23.3%。社會(huì)消費(fèi)品零售總額174億元，增長(zhǎng)16.3%。全社會(huì)商品出口貨總值52.9億美元，增長(zhǎng)17.5%。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資190.82億元，增長(zhǎng)21.6%。改革開放以來，*市以加快城市化進(jìn)程為發(fā)展主題，以中心市區(qū)建設(shè)為重點(diǎn)，以提高城市品位為立足點(diǎn)，全面

12、加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理工作，城市規(guī)模不斷擴(kuò)大，環(huán)境質(zhì)量明顯改善，基礎(chǔ)設(shè)施日臻完善。城市規(guī)劃區(qū)建成面積42平方公里，城市化水平達(dá)到44%。城市綠化覆蓋率31.2%，人均公共綠地6.18平方米。建有熱電廠（年可發(fā)電5億度）、垃圾焚燒發(fā)電廠（年可發(fā)電1.2億度）、500千伏輸變電站1座、220千伏輸變電站4座、110千伏輸變電站21座、裝機(jī)容量10萬千瓦的發(fā)電廠1座，另有l(wèi)ng燃?xì)怆姀S及一批輸變電站正在建設(shè)中，是*省內(nèi)電力網(wǎng)絡(luò)最為完善的地區(qū)。公路密度以每百平方公里262公里通車?yán)锍叹尤珖?guó)前茅。4d級(jí)*機(jī)場(chǎng)居全國(guó)通航機(jī)場(chǎng)第37位，成為干線機(jī)場(chǎng)。擁有2個(gè)萬噸級(jí)碼頭及一批配套碼頭，福廈高速公路及在建中的泉三

13、高速公路、福廈高速鐵路穿境而過。自來水日供水能力47.4萬噸。實(shí)施強(qiáng)鎮(zhèn)帶動(dòng)戰(zhàn)略，啟動(dòng)“百村示范、村村整治”工程，全面推進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)。城市“暢通工程”達(dá)到國(guó)家二等（優(yōu)秀）管理水平。被評(píng)為“*省省級(jí)園林城市”。電力調(diào)度大廈、電信大樓、廣電大樓、金融區(qū)等一批高等級(jí)市政設(shè)施相繼落成，江濱公園、陽光廣場(chǎng)、新店廣場(chǎng)、內(nèi)溝河綠地等一批高品位廣場(chǎng)綠地點(diǎn)綴城間，體育中心、sm國(guó)際廣場(chǎng)、竹園小區(qū)等一批高標(biāo)準(zhǔn)功能小區(qū)逐步形成。建市以來，累計(jì)投入基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金50多億元，城市建設(shè)發(fā)生了翻天覆地的變化，城市發(fā)展框架基本形成，市容市貌日新月異。在“城市規(guī)劃建設(shè)管理年”活動(dòng)中榮獲“進(jìn)步獎(jiǎng)”，在創(chuàng)建文明城市競(jìng)賽活動(dòng)中被授予

14、“一級(jí)達(dá)標(biāo)城市”，在全國(guó)衛(wèi)生城市評(píng)比中榮獲“全國(guó)衛(wèi)生城市”稱號(hào)。市區(qū)先后建成了東環(huán)路、南環(huán)路、北環(huán)路、中干道、東干道、西干道、迎賓路、崇德路等主干道，基本形成了“五縱三橫”的市區(qū)道路網(wǎng)絡(luò)，配套建設(shè)了曾井、青華、xx、洪山、竹園等小區(qū)的主次干道，道路等級(jí)進(jìn)一步提高?，F(xiàn)有城市道路122.92萬平方米，主干道路長(zhǎng)度95公里，人均道路面積15.8平方米。*有紡織服裝、制鞋、陶瓷石材、食品、輕工玩具等五大傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)和車輛機(jī)械、精細(xì)化工、生物制藥、紙制品、新型材料業(yè)等五大新興產(chǎn)業(yè)，年產(chǎn)值占全市工業(yè)總產(chǎn)值90%以上。其中，紡織服裝業(yè)擁有企業(yè)3300多家，行業(yè)內(nèi)產(chǎn)值上億元企業(yè)30多家、上千萬企業(yè)200多家，與5

15、0多個(gè)國(guó)家和地區(qū)建立購(gòu)銷關(guān)系；制鞋業(yè)有企業(yè)3500多家，年產(chǎn)旅游運(yùn)動(dòng)鞋10億雙左右，占全國(guó)40%、世界20%；食品業(yè)有企業(yè)560多家，產(chǎn)值占*省50%以上，糖果總產(chǎn)量占全國(guó)近20%；陶瓷業(yè)被列為國(guó)家星火區(qū)域性支柱產(chǎn)業(yè)，外墻磚在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)占有率達(dá)65%，琉璃瓦產(chǎn)品幾乎壟斷全國(guó)市場(chǎng)；制傘業(yè)有企業(yè)近200家，產(chǎn)量近3億把，占全國(guó)雨傘產(chǎn)量18%、出口量26.7%。*xx項(xiàng)目位于*xx許厝片區(qū)，南面與在建的經(jīng)濟(jì)適用房以一條規(guī)劃路相隔，北面與城市主干道長(zhǎng)興路相接，西面與在建的福裕康城小區(qū)相鄰，東側(cè)與規(guī)劃儲(chǔ)備的經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)用地等相鄰。用地條件優(yōu)越，交通便利，具備小區(qū)開發(fā)的基本條件，*市良好的城市基礎(chǔ)條件能滿足本項(xiàng)

16、目建設(shè)。 2.2城市總體規(guī)劃分析2.2.1城市性質(zhì)及規(guī)模*市城市總體規(guī)劃修編（2002-2020）確定*城市性質(zhì)為：現(xiàn)代化制造業(yè)基地，著名僑鄉(xiāng)，生態(tài)型濱海城市。到2020年城市建設(shè)用地約為52平方公里，城市實(shí)際居住人口控制在52萬人。2.2.2城市發(fā)展目標(biāo)省委、省政府將“中等城市”確定為*未來的發(fā)展方向，更為*的城市建設(shè)提供了新的機(jī)遇。與此同時(shí)，*的經(jīng)濟(jì)也在快速發(fā)展，城市規(guī)模逐年擴(kuò)大，城市發(fā)展正在向更高層次跨越。*將由小城市向中等城市轉(zhuǎn)變的歷史性跨越，向“現(xiàn)代化制造基地、花園式僑鄉(xiāng)濱海城市”的目標(biāo)發(fā)展。1、2010*市城市發(fā)展目標(biāo)：到2010年，將*市建設(shè)成為*省具有國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的高層次的特色產(chǎn)

17、品系列生產(chǎn)基地，區(qū)域性、專業(yè)化的經(jīng)濟(jì)中心；具有上中等收入水平的現(xiàn)代化的中等城市，初步形成與之相適應(yīng)的空間格局和城市功能；通過新城市中心區(qū)的建設(shè)，使*市成為*灣地區(qū)人居環(huán)境最好的城市。2、2020年*市城市發(fā)展目標(biāo)：到2020年，將*建設(shè)成為*省重要的先進(jìn)加工制造業(yè)基地和省內(nèi)二級(jí)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中心，布局合理、功能完善、生態(tài)和諧的花園式濱海城市。2.2.3城市結(jié)構(gòu)功能根據(jù)*市總體規(guī)劃修編（2002-2020），*市市域城市空間結(jié)構(gòu)將形成“三組團(tuán)兩廊道”的空間結(jié)構(gòu)，城市功能結(jié)構(gòu)概括為“一線、兩軸、四組團(tuán)、兩個(gè)拓展區(qū)”。中心組團(tuán)大致包括青陽、xx、西園、羅山、新塘五個(gè)辦事處及紫帽、池店、陳埭、西濱四個(gè)鎮(zhèn)、良

18、種場(chǎng)，規(guī)劃總面積206.4平方公里，是*目前發(fā)展最好的城區(qū)，是*的行政文化、商貿(mào)流通、教育培訓(xùn)中心，具有行政辦公、商務(wù)商業(yè)、金融、貿(mào)易、信息服務(wù)、高等教育、工業(yè)生產(chǎn)等城市功能，是*灣城市群的主要城市組團(tuán)，區(qū)域性的城市服務(wù)中心。2.3項(xiàng)目建設(shè)的背景及由來近年來，*牢固樹立和落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，按照“實(shí)現(xiàn)又好又快發(fā)展，支撐帶動(dòng)海西建設(shè)”的要求，推進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)持續(xù)健康快速發(fā)展，城市建設(shè)有序推進(jìn)。*市經(jīng)濟(jì)社會(huì)快速發(fā)展，城市規(guī)模逐年擴(kuò)大，城市發(fā)展也面臨著向更高層次的跨越，根據(jù)*市城市規(guī)劃，制定了*將由小城市向中等城市歷史性跨越這一發(fā)展目標(biāo)。先后出臺(tái)城市規(guī)劃建設(shè)管理系列規(guī)范性文件，成立城市規(guī)劃建設(shè)委員會(huì)，設(shè)立陳

19、埭、安海、晉南規(guī)劃建設(shè)管理中心。中心市區(qū)詳細(xì)規(guī)劃覆蓋率達(dá)71%，城鎮(zhèn)總體規(guī)劃修編基本完成。要實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，必須從整個(gè)市域的角度出發(fā)，以城市規(guī)劃為指導(dǎo)，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，統(tǒng)一配置資源，合理規(guī)劃城市空間、產(chǎn)業(yè)布局和功能組團(tuán)，打造*新的發(fā)展平臺(tái)。本項(xiàng)目處于*體育館周邊的核心地段，屬于新市政府片區(qū)，項(xiàng)目地理位置重要，地塊住宅與商業(yè)價(jià)值均高。本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)將進(jìn)一步完善城市建設(shè)，符合市委市政府要求盡快形成新市區(qū)的建設(shè)規(guī)劃。2.4項(xiàng)目建設(shè)的必要性2.4.1實(shí)施城鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃的需要*市按照大都市定位和“一城兩鎮(zhèn)三組團(tuán)”的規(guī)劃布局，有序推進(jìn)中心市區(qū)、城鎮(zhèn)、新農(nóng)村建設(shè)步伐。許厝片區(qū)作為近期市政府重點(diǎn)建設(shè)和發(fā)展的新城區(qū)

20、，積極響應(yīng)市政府號(hào)召，加大城市建設(shè)力度。新區(qū)擺脫了舊城區(qū)的陳舊與狹窄，新區(qū)嶄新的規(guī)劃和景象給人以欣欣向榮的感覺，新區(qū)的建設(shè)將把*和*人帶入新時(shí)代。本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)將進(jìn)一步完善城市建設(shè)，盡快形成新市區(qū)的建設(shè)規(guī)劃。2.4.2繁榮區(qū)域經(jīng)濟(jì)的需要本案處于*體育館周邊的核心地段，屬于新市政府片區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。本項(xiàng)目的建設(shè)將有利于促進(jìn)*經(jīng)濟(jì)區(qū)的城市和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。本項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)于完善新市政府片區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施條件，對(duì)于改善投資環(huán)境都有重大意義。根據(jù)規(guī)劃本項(xiàng)目將建成以商住和幼兒園配套等為一體的綜合性中高檔住宅小區(qū)。屆時(shí)不但極大改善區(qū)域的人居環(huán)境，讓群眾產(chǎn)業(yè)升值，而且將帶動(dòng)周邊商業(yè)圈的繁榮發(fā)展，拓寬發(fā)展空間，培育新

21、的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。同時(shí)，項(xiàng)目的建設(shè)為增加城市用地規(guī)模和人口容量，增強(qiáng)中心城市聚集效應(yīng)和輻射能力，也具有十分重要的意義。2.4.3提高土地利用率的需要從現(xiàn)狀用地來看，各類用地?zé)o序混雜是長(zhǎng)期以來鎮(zhèn)區(qū)建設(shè)缺乏統(tǒng)一規(guī)劃約束的必然結(jié)果，由于工業(yè)用地與其它用地隨意穿插，嚴(yán)重影響到居民居住生活與工作環(huán)境，也與商貿(mào)區(qū)發(fā)展的自然規(guī)律相矛盾。從規(guī)劃區(qū)現(xiàn)狀土地開發(fā)強(qiáng)度來看，項(xiàng)目土地開發(fā)價(jià)值尚未得到充分體現(xiàn)。通過區(qū)域開發(fā)與整合，將拆遷群眾集中安置，合理調(diào)整土地使用結(jié)構(gòu)，明確功能分區(qū)，可大大提高區(qū)域內(nèi)土地價(jià)值和利用率。2.4.4營(yíng)造和諧居住空間的需要本項(xiàng)目通過街頭游園、點(diǎn)式片狀、立體多層次等方式實(shí)施綠化。充分利用周邊環(huán)境、

22、文化特色和設(shè)計(jì)理念，精心塑造高雅、自然、和諧的城市居住空間，通過建筑平面布局和空間互相呼應(yīng)，將整個(gè)片區(qū)有機(jī)結(jié)合起來。整合周邊環(huán)境現(xiàn)狀及空間特性，形成清晰的規(guī)劃組織架構(gòu)。此外，通過改造，改善群眾居住環(huán)境。第三章 項(xiàng)目建設(shè)條件3.1建設(shè)項(xiàng)目自然條件3.1.1用地現(xiàn)狀項(xiàng)目位于*，南面與在建的經(jīng)濟(jì)適用房以一條規(guī)劃路相隔，北面與城市主干道長(zhǎng)興路相接，西面與在建的福?？党切^(qū)相鄰，東側(cè)與規(guī)劃儲(chǔ)備的經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)用地等相鄰。項(xiàng)目用地面積60889m2。根據(jù)*市人民政府晉政地20095號(hào)文，同意*市國(guó)土資源局公開出讓該地塊國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。*地產(chǎn)有限公司于2010年10月以掛牌出讓方式競(jìng)得該宗地塊，獲得申請(qǐng)地塊的

23、土地使用權(quán)。整個(gè)地塊范圍內(nèi)均為空地，不涉及拆遷安置。3.1.2地形地貌1、地形地貌*市地勢(shì)由西北向東南海面傾斜。山峰主要分布在西北部和中部，一般不高。最高山峰是西北部與鯉城區(qū)交界處的紫帽山（517.8m）。中部主要有靈源山（305.0m）、高州山（259.2m）華表山（259.0m）、羅裳山（239.5m）、崎山（140.5m）、大覺山（123.1m）、紅麒麟（105.7m）等。這些山峰系戴云山向東南沿海延伸的余脈。根據(jù)地貌類型劃分，本區(qū)地貌單元有丘陵、臺(tái)地和平原三種，以臺(tái)地最大、平原次之、丘陵最小。2、地質(zhì)項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)匍}東南沿海大陸邊緣坳陷變帶中部，地質(zhì)結(jié)構(gòu)受東北新華系結(jié)構(gòu)控制。地處長(zhǎng)樂南

24、澳大斷裂中段，地質(zhì)組成是為火成巖，以酸性火成巖為多，地層除侏羅紀(jì)系上統(tǒng)及第四系更新統(tǒng)，全新統(tǒng)部分出露外，其余系缺失。第四紀(jì)地層極為發(fā)育。巖性主要為二長(zhǎng)花崗巖、花崗巖閃長(zhǎng)巖和金黑云母花崗巖。根據(jù)中國(guó)地震烈度區(qū)劃圖（1990），本地區(qū)地震烈度為七度。3.1.3氣候氣象*市屬南亞熱帶海洋性季風(fēng)氣候，氣候濕潤(rùn)，雨量充沛，夏長(zhǎng)無酷熱，基本無冬霜，日照充足，季風(fēng)明顯。（1）風(fēng)速、風(fēng)向本地區(qū)常年主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)閚e，頻率21%，年次主導(dǎo)風(fēng)向ssw，頻率11%；全年靜風(fēng)頻率10%，歷年平均風(fēng)速3.6m/s。冬季主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)閚e，頻率24.6%，平均風(fēng)速6.2m/s；夏季主導(dǎo)風(fēng)向年次主導(dǎo)風(fēng)向ssw，頻率30.7%，平均

25、風(fēng)速5.0m/s。（2）氣溫、濕度年平均氣溫20.3，最熱（七月）為28.4，最冷（一月）為11.7，極端最高氣溫38.7，極端最低氣溫0.1，氣溫日變化的特點(diǎn)是中午前后溫度高，日出前后溫度低，氣溫日變化呈峰谷型。（3）降水年平均降水量為1095.4mm，年降水天數(shù)平均為112.7天，日降水量大于50mm的暴雨年平均為3.7天，主要出現(xiàn)在78月份，全年降水降水量主要集中在48月份，降水量占全年的69%。（4）日照年日照時(shí)數(shù)在2064.1小時(shí)，春季少，夏季多，尤以2-3月最少，7月最多。*市處于華南低日照率地帶，年日照率47%，即大部分地區(qū)實(shí)際日照不到可照時(shí)數(shù)的一半。一年中，高日照率的月份是7-

26、9月，低日照率的月份是2-5月。（4）其他氣象要素多年平均氣壓為1008.0百帕；年平均霧日15.9天；無霜期350天以上。3.1.4水系1. 地下水地下水主要儲(chǔ)存于粗砂中，為孔隙承壓水及殘積礫質(zhì)粘性土，強(qiáng)風(fēng)化花崗巖中網(wǎng)狀裂隙水，接受北面鄰區(qū)補(bǔ)給，向場(chǎng)地南面下游地區(qū)經(jīng)流排泄。由于砂層范圍小，風(fēng)化網(wǎng)狀裂裂隙不發(fā)育，水量較貧乏，地下水穩(wěn)定水位深為0.2013.0m。2. 地表水*是*市的主要河流，*上游分為東、西溪，東溪與西溪匯合于豐州鎮(zhèn)內(nèi)的雙溪口，下游經(jīng)*市和*市區(qū)，注入*灣。全長(zhǎng)300公里，主河約182公里，流域面積5629平方公里，年平均徑流量為48.8億立方米。年平均流量為163m3/s，

27、最大月平均流量為484m3/s，由于流域內(nèi)水土流失嚴(yán)重，水中含沙量多年平均在0.44g/l。*金雞閘下游河段屬感潮河段，漲潮時(shí)海水可上溯至浮橋。*感潮河段的潮流屬不正規(guī)半日潮流，其潮流的非正規(guī)性主要是潮波變形，淺海分潮增大引起的。受地形影響，潮流呈往復(fù)式運(yùn)動(dòng)，漲潮流向西北，落潮流向東南，流向與河床深槽走向一致，基本上是順岸流。漲潮平均流速約0.35m/s，落潮平均流速約為0.30m/s。3.1.5生態(tài)環(huán)境概況項(xiàng)目周邊現(xiàn)狀中，東面為山地和雜地，西面從北至南依次為村莊及空雜地。在項(xiàng)目征用土地范圍內(nèi)，目前主要為水塘以及部分雜地，區(qū)內(nèi)未發(fā)現(xiàn)百年以上的古樹或具有歷史價(jià)值意義與社會(huì)較大影響的名木。由于該處

28、人類活動(dòng)活動(dòng)較多，也未發(fā)現(xiàn)國(guó)家和省重點(diǎn)保護(hù)野生動(dòng)物棲息繁殖活動(dòng)的蹤跡，且場(chǎng)地基本平整完畢。3.2相關(guān)規(guī)劃3.2.1用地合理性根據(jù)*市人民政府晉政地20095號(hào)文，同意*市國(guó)土資源局公開出讓該地塊國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。*地產(chǎn)有限公司于2010年3月以掛牌出讓方式競(jìng)得該宗地塊，獲得申請(qǐng)地塊的土地使用權(quán)。并已經(jīng)辦理了該地塊土地使用證，土地用途為商住用地。該地塊用地性質(zhì)為商住用地，土地符合總體規(guī)劃、城市村鎮(zhèn)規(guī)劃，且不在基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)。3.2.2規(guī)劃設(shè)計(jì)根據(jù)*市規(guī)劃建設(shè)與房產(chǎn)管理局關(guān)于要求出具地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)條件及用地紅線圖的復(fù)函，對(duì)該地塊用地規(guī)劃和建筑規(guī)劃等出具了規(guī)劃設(shè)計(jì)要求。本項(xiàng)目規(guī)劃方案由中國(guó)京冶工程有

29、限公司和*聯(lián)盛建筑設(shè)計(jì)院有限公司設(shè)計(jì)，方案規(guī)劃設(shè)計(jì)符合相關(guān)規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，并已經(jīng)通過了*市規(guī)劃建設(shè)與房產(chǎn)管理局的組織的專家評(píng)審。3.3 項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施條件3.3.1區(qū)位條件本案位于*xx許厝片區(qū)，地處*體育館周邊的核心地段，周邊高尚小區(qū)林立，與*高速公路出口僅幾公里遠(yuǎn)，交通便利，配套設(shè)施齊全。從*近期規(guī)劃看，本項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，從城市發(fā)展的角度方面，*近幾年的城市規(guī)劃逐步向市區(qū)發(fā)展，城市面積逐步擴(kuò)大，城市人口逐漸增加，且屬于新市政府片區(qū)內(nèi)，對(duì)本項(xiàng)目的價(jià)值提升、區(qū)位的增強(qiáng)起了很大的促進(jìn)作用，具備建設(shè)高尚住宅小區(qū)的條件。3.3.2現(xiàn)狀特征基地現(xiàn)狀為坡形空地，地塊總用地面積約60889m2，地勢(shì)呈南高北

30、低、用地成狹長(zhǎng)多邊形，用地南北進(jìn)深達(dá)450米，東西面寬140米，南面與在建的經(jīng)濟(jì)適用房以一條規(guī)劃路相隔，北面與城市主干道長(zhǎng)興路相接，西面與在建的福裕康城小區(qū)相鄰，東側(cè)與規(guī)劃儲(chǔ)備的經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)用地等相鄰，并有一條排洪暗涵緊貼用地東側(cè)紅線邊緣。3.3.3基礎(chǔ)設(shè)施1. 交通條件本項(xiàng)目位于*xx許厝社區(qū)，屬于主城區(qū)，地處*體育館周邊的核心地段，周邊高尚小區(qū)林立，與*高速公路出口僅幾公里遠(yuǎn)，交通便利，配套設(shè)施齊全。南面與在建的經(jīng)濟(jì)適用房以一條規(guī)劃路相隔，北面與城市主干道長(zhǎng)興路相接，西面與在建的福?？党切^(qū)相鄰，東側(cè)與規(guī)劃儲(chǔ)備的經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)用地等相鄰。2.給排水設(shè)施項(xiàng)目所在區(qū)域位于xx街道許厝社區(qū)，陳埭二水廠位于

31、區(qū)域最南端。該區(qū)域污水管網(wǎng)已基本鋪設(shè)完成，污水已接入長(zhǎng)興路市政污水管網(wǎng)，項(xiàng)目建成后可將污水接入長(zhǎng)興路市政污水管網(wǎng)系統(tǒng)，送至*仙石污水處理廠集中處理。仙石污水處理廠已建規(guī)模10萬t/d，遠(yuǎn)期規(guī)模為25萬t/d，占地約20公頃。3.供電條件現(xiàn)有110kv大淮池店的同塔雙回架空線路在池店片區(qū)內(nèi)不規(guī)則穿行，110kv清蒙高坑的同塔雙回架空線路在規(guī)劃區(qū)邊緣沿高速公路布置。另有沿六源支流規(guī)劃有110kv和220kv的架空線路，以及110kv的仙石變電站。項(xiàng)目用電可由城市電網(wǎng)接入，電力供應(yīng)充足，可滿足本項(xiàng)目的用電需求。4.通信設(shè)施現(xiàn)有2個(gè)程控電話模塊局。5.天然氣管道*液化天然氣（lng）輸氣干線于2008

32、年投入運(yùn)行，管道管徑為711，埋深約1.2米，越過*沿世貿(mào)中心用地東側(cè)至浦溝東岸南北穿越。6.建筑材料來源本項(xiàng)目建設(shè)所需的鋼材、水泥、石料、砂等建筑材料可在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)上采購(gòu)，直接汽運(yùn)到工地。第四章 項(xiàng)目建設(shè)方案項(xiàng)目位于*xx許厝社區(qū)，南面與在建的經(jīng)濟(jì)適用房以一條規(guī)劃路相隔，北面與城市主干道長(zhǎng)興路相接，西面與在建的福?？党切^(qū)相鄰，東側(cè)與規(guī)劃儲(chǔ)備的經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)用地等相鄰。項(xiàng)目總用地面積為60889m2，規(guī)劃總建筑面積為245953.1m2，主要建設(shè)內(nèi)容包括：（1）以三層獨(dú)立商業(yè)和社區(qū)為主題的風(fēng)情商業(yè)街；（2）以8棟27至30層的高層建筑組合而成的園林中庭區(qū)；（3）位于項(xiàng)目區(qū)南片的低層住宅和幼兒園的低容

33、積率區(qū)；（4）配套社區(qū)中心及其他公建設(shè)施。項(xiàng)目的總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如表1-1。4.1設(shè)計(jì)依據(jù)1.中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法2.城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范gb50180-93（2002年版）3.*市城市規(guī)劃管理技術(shù)暫行規(guī)定4.建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范gb50016-20065.民用建筑設(shè)計(jì)通則gb50352-20056.綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)gb/t50278-20067住宅建筑規(guī)范gb50368-20058.住宅設(shè)計(jì)規(guī)范gb50096-1999(2003年版)9.高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范（gb50045-95(2005)）10.汽車庫(kù)、修車庫(kù)、停車場(chǎng)設(shè)計(jì)防火規(guī)范gb50067-97；11.業(yè)主提供的規(guī)劃設(shè)計(jì)要求12

34、.用地紅線圖及現(xiàn)狀地形圖13.業(yè)主提供的晉建函2009,5號(hào)文件14.業(yè)主確認(rèn)的其它設(shè)計(jì)要求4.2項(xiàng)目總體規(guī)劃4.2.1規(guī)劃目標(biāo)1.營(yíng)造現(xiàn)代化的綜合性大型園林社區(qū)；2.創(chuàng)造具有鮮明特色的城市生活新家園典范；3.樹立以人為本、以環(huán)境為本、整體性與豐富性、均好性的設(shè)計(jì)理念。4.2.2規(guī)劃理念本案設(shè)計(jì)以“家是多元化生活”為主題理念，強(qiáng)調(diào)建筑功能的互補(bǔ)和互合，提倡居住小區(qū)不僅是舒適住家的感覺，還有更多的附加價(jià)值，擁有豐富的商業(yè)配套、休閑配套、社區(qū)配套，既有城市開發(fā)的一面，又有現(xiàn)代社區(qū)親切和諧的生活環(huán)境。概況地講，就是“安家在鬧市、生活在田園；出則繁華、入則寧?kù)o”的生活理念?！凹沂嵌嘣睢敝饕憩F(xiàn)在以

35、下幾個(gè)方面：一是功能的復(fù)合：多種資源、多種產(chǎn)品、多種類型、多元互動(dòng)構(gòu)建完整高尚的社區(qū)，提升社區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)力。二是建筑的復(fù)合：本案根據(jù)地形，合理整合，因勢(shì)利導(dǎo)，規(guī)劃更屬于地方市場(chǎng)的建筑類型，同時(shí)營(yíng)造出來的多種建筑類型的和諧布局不僅完善小區(qū)的天際線，更提供給住戶相應(yīng)不一樣的居家體驗(yàn)和情感生活。三是商業(yè)的復(fù)合：市民、機(jī)構(gòu)、商業(yè)活動(dòng)的集中體應(yīng)當(dāng)融于鄰里和社區(qū)的生活中。本案的一大特點(diǎn)就是將景觀與商業(yè)街道、居住小區(qū)進(jìn)行合理的融合，打造融景于商、通過小區(qū)人流帶動(dòng)商業(yè)的商業(yè)街道新特色。四是園林社區(qū)的復(fù)合：本案借助入口的雕塑廣場(chǎng)、中心商業(yè)內(nèi)街、大中庭園林、下沉?xí)纬杀景傅膮^(qū)域核心，化無序?yàn)橛行颍嵘齾^(qū)域的影響力。

36、4.2.3總體規(guī)劃根據(jù)本案基地周邊環(huán)境，建立本地塊與城市脈絡(luò)關(guān)系，規(guī)劃確立了西南面為幼兒園，西面作為小區(qū)主要車行出入口，東面作為小區(qū)的人行主出入口，北面作為特色商業(yè)街，內(nèi)部圍合中庭園林小區(qū)，從而確定了本案的設(shè)計(jì)秩序。由于整個(gè)用地比較狹長(zhǎng)，從豐富小區(qū)產(chǎn)品的層次、提高建筑產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力考慮，在規(guī)劃上將小區(qū)劃分為三個(gè)片區(qū)：首先是以三層獨(dú)立商和社區(qū)入口主題廣場(chǎng)為主的風(fēng)情商業(yè)街區(qū)，一方面可以呼應(yīng)隔壁福?？党切^(qū)的商場(chǎng)，同時(shí)使得高層建筑和沿街道路有個(gè)退讓，不會(huì)對(duì)道路產(chǎn)生壓迫感，又有利于人流引向東側(cè)的主出入口，形成較好的小區(qū)入口導(dǎo)向。其次是以8棟高層組合而成的具有超大園林中庭區(qū)的現(xiàn)代化高尚園林社區(qū)，加上地形臺(tái)

37、地的變化，下沉廣場(chǎng)的營(yíng)造，小區(qū)的景觀視線由平面轉(zhuǎn)向立體，品質(zhì)將非常理想舒適。再其次是低層住宅和幼兒園的低容積率區(qū)，由于該片區(qū)位于南片區(qū)，建筑高度比較低，可以為高層區(qū)提供比較充足的日照通風(fēng)采光，提高整體的環(huán)境舒適度，同時(shí)南低北高的空間的次序就顯得更加的協(xié)調(diào)。更多地考慮交通安全性，本案將幼兒園的大門放置在東側(cè)的內(nèi)街里，并形成接送的小廣場(chǎng)，對(duì)于東側(cè)商業(yè)內(nèi)街人流的引進(jìn)形成南北呼應(yīng)。本案在用地西側(cè)考慮小區(qū)的車行路線，地下室也放置在西邊入口處，減少了東側(cè)車輛的干擾，對(duì)于東側(cè)商業(yè)街得交通安全組織提供了合理性。4.3建筑設(shè)計(jì)4.3.1居住部分住宅的類型大部分采用板式、短板少量布置塔式住宅，避免大面域高層墻遮擋

38、視線。住宅設(shè)計(jì)十分注重舒適性，為保證良好的朝向、通風(fēng)和光照，住宅布置基本朝南或偏東南方向，大多采用一梯兩戶或一梯三四戶的戶型。尤其是塔式高層，在通風(fēng)設(shè)計(jì)方面進(jìn)行新的嘗試，克服原來高層塔式在通風(fēng)上的不良弊端，增加入戶的的過渡空間，使每套住宅之間拉開一定的距離或扭轉(zhuǎn)一個(gè)角度，減少了住宅間的相互遮擋，同時(shí)過渡空間為每戶居民提供了一個(gè)私家花園，給單元式住宅增添了樂趣。另外，板式住宅多數(shù)采用電梯廳處和入口花園結(jié)合的手法，組成多方位的觀景視線。中心花園周邊住宅底層局部架空，作為半室外公共活動(dòng)場(chǎng)地。沿街各幢樓均為單元式平面組合住宅，底層作為配套商業(yè)店面，采用底商上房的布置方式，住宅層高按3m控制，住宅總體高

39、度多層按不超過24m控制，18層以上按不超過100m控制。住宅立面以暖色調(diào)進(jìn)行控制，強(qiáng)調(diào)線條肌理。立面造型講究穩(wěn)重大方的風(fēng)格，富有檔次。4.3.2公建配套小區(qū)配套建設(shè)12班幼兒園一座和小區(qū)會(huì)所、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站、三個(gè)配電室、物業(yè)及社區(qū)用房。社區(qū)用房包含社區(qū)活動(dòng)、衛(wèi)生服務(wù)中心、公廁、消控中心等。4.3.3智能工程小區(qū)物業(yè)設(shè)置智能安防管理中心，電信光纜總配線架及有線電視光端機(jī)均在管理中心。設(shè)置小區(qū)安全防范系統(tǒng)、家庭安全防范系統(tǒng)、小區(qū)設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)、小區(qū)消防系統(tǒng)、小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)、閉路電視系統(tǒng)、語音通信系統(tǒng)等。變電所設(shè)置配線自動(dòng)化及遠(yuǎn)動(dòng)監(jiān)控裝置。汽車庫(kù)設(shè)智能管理收費(fèi)裝置。每套住宅及重要建筑物設(shè)置紅外監(jiān)控防盜

40、設(shè)置操作、寬帶入戶、智能識(shí)別裝置，廚房設(shè)置燃?xì)鈪R漏檢測(cè)裝置。電表、水表、煤氣表設(shè)置為遠(yuǎn)傳采集、傳輸、計(jì)量、統(tǒng)計(jì)、收費(fèi)。4.4結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)4.4.1設(shè)計(jì)依據(jù)1.建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范（2006年版）（gb50009-2001）2.建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范（2008年版）（gb50011-2001）3.建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范gb50007-2002）4.混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范（gb50010-2002）5.高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程（jgj3-2002、j186-2002） 6.砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范（gb50003-2001） 7.建筑樁基技術(shù)規(guī)范（jgj94-2008）8.地下工程防水技術(shù)規(guī)范（gb50108-2001）9

41、.人民防空地下室設(shè)計(jì)規(guī)范（gb50038-2005）10.混凝土結(jié)構(gòu)耐久性設(shè)計(jì)與施工指南（cces01-2004）（2005年修訂版）4.4.2結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)1.自然條件建筑抗震設(shè)防類別：丙類建筑結(jié)構(gòu)安全等級(jí)：二級(jí)建筑結(jié)構(gòu)抗震等級(jí)：二級(jí)（剪力墻）2730層三級(jí)（框架）多層公寓、幼兒園基本風(fēng)壓：0.75kn/m2（0.85kn/m2100年重現(xiàn)期風(fēng)壓）地面粗糙度：b類抗震設(shè)防烈度：7度基本地震加速度：0.15g設(shè)計(jì)地震分組：第二組場(chǎng)地類別：類（暫定）特征周期：0.40秒2.設(shè)計(jì)荷載客廳、餐廳、臥室：2.0 kn/m2衛(wèi)生間、廚房：2.0kn/m2陽臺(tái)：2.5 kn/m2屋面花園：3.0 kn/m2電梯

42、廳：2.0 kn/m2消防疏散樓梯：3.5 kn/m2地下室車庫(kù)：4.0 kn/m2上人屋面：2.0 kn/m2不上人屋面：0.5 kn/m23.結(jié)構(gòu)方案本工程為地下二層，地上為多層及高層，主體部分為高層采用剪力墻結(jié)構(gòu)，多層采用框架結(jié)構(gòu)。上部結(jié)構(gòu)較長(zhǎng)部分?jǐn)M通過設(shè)置變形縫，將建筑分為長(zhǎng)度適中的單元。地下室二層，基礎(chǔ)擬采用樁基。4.5給排水設(shè)計(jì)4.5.1設(shè)計(jì)依據(jù)1.建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范gb50015-20032.室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范gb50013-20063.室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范gb50014-20064.建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范gbj500140-20055.建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范gb50016-20066.汽

43、車庫(kù)、修車庫(kù)、停車庫(kù)設(shè)計(jì)防火規(guī)范gb50067-974.5.2設(shè)計(jì)范圍本小區(qū)紅線范圍內(nèi)室內(nèi)外給排水設(shè)計(jì)、消防設(shè)計(jì)、雨水設(shè)計(jì)。4.5.3 給水1.室外給水生活水源由長(zhǎng)興路市政自來水管網(wǎng)引入；消防水源由規(guī)劃路和長(zhǎng)興路市政管網(wǎng)各引入一根dn200消防管網(wǎng)，在建筑物四周形成dn200環(huán)狀管網(wǎng)，作為消防的給水水源。室外給水系統(tǒng)采用消防與生活給水管道分開設(shè)置。2.室內(nèi)給水給水系統(tǒng)在豎向上分區(qū)，分區(qū)原則是：各區(qū)最大用水點(diǎn)靜壓，住宅不大于0.35mpa，辦公不大于0.45mpa。屋頂最高處設(shè)消防水箱一座，儲(chǔ)存前10min消防用水量，有效容積為18m3。最高日用水量為1036.83m3/d，最高時(shí)用水量為108

44、.7m3/h。3.給水量計(jì)算方式采用不同的功能各自獨(dú)自計(jì)量的原則，各辦公、住宅、商業(yè)分別設(shè)水表。4.5.4排水1.室內(nèi)排水生活排水量按最高日用水量的85%計(jì)，即881.3m3/d。排水系統(tǒng)采用通氣立管排水系統(tǒng)，地下室排水采用潛水泵提升至雨水檢查井。2.室外排水采用雨污分流系統(tǒng)，室內(nèi)污水經(jīng)化糞池處理后，采用重力自流排往市政道路污水管網(wǎng)。4.5.5雨水1.屋頂及陽臺(tái)雨水屋頂雨水量按*市暴雨強(qiáng)度公式計(jì)算，重現(xiàn)期p=1年。陽臺(tái)雨水采用間接排放。2.室外雨水本工程設(shè)計(jì)暴雨強(qiáng)度公式為：（p=1年）q=1742.815(1+0.585lgp)/(t+6.065)0.6683.雨水系統(tǒng)根據(jù)室外地勢(shì)高差，采用重

45、力自流排往市政道路雨水管。4.5.6管材、管道敷設(shè)及連接方式1.室內(nèi)生活給水管采用ppr管，熱熔連接。室外給水管采用鋼塑復(fù)合管，溝槽式連接。2.消火栓、噴淋系統(tǒng)采用鍍鋅鋼管，卡箍連接。3.室內(nèi)雨、污水管采用pvc管，承插粘接，室外雨、污水管采用加筋upvc管，橡膠圈承插接口。4.除地下層部分管道采用明裝外，其余管道均敷設(shè)在吊頂或管道井內(nèi)。4.6電氣工程規(guī)劃4.6.1設(shè)計(jì)依據(jù)1.國(guó)家設(shè)計(jì)規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)：民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范jgjt16-2008供配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范gb50052-200910kv及以下變電所設(shè)計(jì)規(guī)范gb50053-94住宅設(shè)計(jì)規(guī)范gb50096-1999有線電視系統(tǒng)工程技術(shù)規(guī)范gb50

46、200-94人民防空地下室設(shè)計(jì)規(guī)范gb50038-2005人民防空工程設(shè)計(jì)防火規(guī)范gb50098-98建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范gb50057-94（2000年版）火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范gb50116-98高層民用建筑防火設(shè)計(jì)規(guī)范gb50045-95（2005年版）汽車庫(kù)、修車庫(kù)、停車場(chǎng)設(shè)計(jì)防火規(guī)范(gb50067-97)建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范gb50016-2006建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)gb50034-2004建筑物電子信息系統(tǒng)防雷技術(shù)規(guī)范gb50343-2004民用建筑設(shè)計(jì)通則gb50352-20052.業(yè)主提供的建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)要求4.6.2主要設(shè)計(jì)內(nèi)容10kv變配電所（含自備電站）；低壓配電；通用用電設(shè)備配

47、電；照明；防雷與接地；火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)；有線電視系統(tǒng)；電訊系統(tǒng)；安防系統(tǒng)；人防電氣；電氣總平面（紅線范圍內(nèi)）4.6.3負(fù)荷等級(jí)本工程29樓為一類高層，其余為多層建筑。其中29樓及地下室的消防設(shè)備、電梯、生活水泵等配電設(shè)計(jì)按一級(jí)負(fù)荷要求配電，其余為三級(jí)用電負(fù)荷。4.6.4電源及用電負(fù)荷本工程在2樓的一層設(shè)置有開閉所兼1變配電室，在中庭設(shè)置有一個(gè)2變配電室，在10樓一層設(shè)置有3變配電室。開閉所兼1變配電室的高壓進(jìn)線，直接引自市政高壓網(wǎng)，2、3變配電室的高壓進(jìn)線引自開閉所兼1變配電室。本工程消防用電的應(yīng)急負(fù)荷由地下室所設(shè)置的柴油發(fā)電機(jī)房?jī)?nèi)設(shè)置（2臺(tái)500kw）引接（按照總用電量的1015%

48、估算）住宅用電設(shè)備的功率因數(shù)按0.9計(jì)，店面用電按照功率因數(shù)0.8計(jì)算。用電負(fù)荷按以下數(shù)據(jù)估算：住宅30w/m2、店面100w/m2、物業(yè)40w/m2、地下室15w/m2。本工程總用電量約8102kv.a，建議采用14*8000kva，變壓器平均負(fù)載率72.3%。計(jì)量：高壓預(yù)留裝設(shè)考核計(jì)量位置，變壓器低壓進(jìn)線柜及公共部分配置計(jì)量柜，商場(chǎng)部分設(shè)計(jì)專用變壓器并加裝獨(dú)立高壓計(jì)量柜，所有表計(jì)采用遠(yuǎn)程集抄方式抄表，數(shù)據(jù)傳至物業(yè)管理用房電腦主機(jī)，方便查詢和管理。區(qū)內(nèi)10kv高壓地坪下直埋深1.2m，低壓電纜地坪下直埋深0.8m。低壓配電系統(tǒng)采用樹干式、放射式相結(jié)合的混合配電方式。4.6.5照明系統(tǒng)采用高效

49、節(jié)能型燈具，事故照明和疏散照明的燈具為內(nèi)置電池的應(yīng)急式燈具。4.6.6防雷與接地本小區(qū)2#10#樓一類高層建筑和1#樓商業(yè)人員密集場(chǎng)所均按二類防雷建筑物設(shè)防，其余各號(hào)樓按三類防雷建筑物設(shè)防。采用避雷網(wǎng)法防直擊雷，屋面避雷裝置：采用12鍍鋅圓鋼沿屋面、女兒墻上及其它易受雷擊的部位敷設(shè)避雷帶，二類防雷在屋面組成不大于10m10m或12m8m的避雷網(wǎng)格，三類防雷屋面組成不大于20m20m或24m16m的避雷網(wǎng)格，屋面上所有布置接閃器保護(hù)范圍內(nèi)的各類物體均應(yīng)裝設(shè)避雷帶（針），并與屋面防雷裝置相連。二類防雷建筑45m以上設(shè)置防側(cè)擊雷和等電位保護(hù)措施，防止雷電波侵入。三類防雷建筑60m以上設(shè)置防側(cè)擊雷和等

50、電位保護(hù)措施，防止雷電波侵入，并設(shè)置總等電位連接。住宅衛(wèi)生間、樓層弱電間、樓層配電間等作局部等電位連接，各種接地共用同一接地體，接地電阻小于1歐姆。在位于lzp0與lzp1交界處的各配電箱（柜）設(shè)置spd浪涌保護(hù)。4.6.7電信系統(tǒng)在地下室設(shè)置2個(gè)約15m2的電信機(jī)房，并各預(yù)留20kw的用電，并加配ups電源和設(shè)置spd裝置。由當(dāng)?shù)仉娦挪块T提供網(wǎng)絡(luò)綜合布線系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)光纖到樓五類雙絞線到戶的系統(tǒng)，語音數(shù)據(jù)合而為一的智能信息平臺(tái)。店面每間設(shè)一部電話，住宅按每戶2部電話設(shè)置，電話總終端數(shù)量約為2600個(gè)。4.6.8有線電視系統(tǒng)在地下室設(shè)置2個(gè)約10m2的電視機(jī)房，并各預(yù)留20kw的用電，并加配ups

51、電源和設(shè)置spd裝置。信號(hào)引自市政電視網(wǎng)絡(luò)，采用光纜接入小區(qū)機(jī)房。小區(qū)內(nèi)有線電視專用管道孔管徑為2孔110管徑的波紋管。有線電視網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的帶寬應(yīng)為860mhz雙向廣電寬帶系。終端電平為684db，網(wǎng)絡(luò)拓?fù)浞绞綖榧蟹峙浞绞?。住宅按照每戶一個(gè)電視設(shè)置，電視總終端數(shù)量約為1350個(gè)。4.6.9保安監(jiān)控系統(tǒng)在每幢住宅主入口設(shè)對(duì)講主機(jī)，每戶各設(shè)對(duì)講分機(jī)。小區(qū)及各幢高層住宅樓主要出入口、電梯橋廂和地下車庫(kù)等公共場(chǎng)所設(shè)置閉路監(jiān)控系統(tǒng)；并與小區(qū)安防監(jiān)控中心聯(lián)網(wǎng)。4.7暖通工程設(shè)計(jì)4.7.1設(shè)計(jì)依據(jù)1.采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范gb50019-20032.高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范gb50045-95（2005

52、年版）3公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)gb50189-20054汽車庫(kù)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范jgj100-985.通風(fēng)管道技術(shù)規(guī)程jgj141-2004/j363-20046.通風(fēng)與空調(diào)工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范gb50243-20027.建筑給排水及采暖工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范gb50242-20028.汽車庫(kù)、修車庫(kù)、停車庫(kù)設(shè)計(jì)防火規(guī)范gb50067-979.其他專業(yè)提供的設(shè)計(jì)資料。4.7.2通風(fēng)排煙系統(tǒng)1.地下室設(shè)機(jī)械通風(fēng)系統(tǒng)。排風(fēng)采用雙速風(fēng)機(jī)。在發(fā)生火警時(shí)，此機(jī)械通風(fēng)系統(tǒng)則作為排煙之用，并高速運(yùn)行。選用的排煙機(jī)在溫度達(dá)到280時(shí)仍能連續(xù)工作30min。排出的空氣經(jīng)由通風(fēng)/排煙豎井引至首層適當(dāng)高度之出風(fēng)口排出，排煙量

53、按其體積的6次/h計(jì)算。排風(fēng)機(jī)或排煙風(fēng)機(jī)按防火分區(qū)于火警時(shí)將同時(shí)進(jìn)入排煙狀態(tài)。而相應(yīng)的送風(fēng)機(jī)亦進(jìn)入排煙補(bǔ)風(fēng)狀態(tài)。2.內(nèi)走道設(shè)機(jī)械排煙系統(tǒng)，其排風(fēng)量按每平方米不小于60m3/h計(jì)算。3.衛(wèi)生間設(shè)排風(fēng)機(jī)將廢氣直接排出室外，衛(wèi)生間則保持負(fù)壓，以防止異味溢出。4.變壓器房、配電房、泵房及其他機(jī)電設(shè)備房設(shè)排風(fēng)機(jī)將熱空氣排出屋外。其通風(fēng)量計(jì)算以保持房?jī)?nèi)的溫度不高于機(jī)器所能承受的溫度為限，設(shè)有溫度感應(yīng)機(jī)房?jī)?nèi)溫度及時(shí)控器以控制風(fēng)機(jī)開關(guān)。4.8人防工程4.8.1建筑專業(yè)1.設(shè)計(jì)依據(jù)人民防空地下室設(shè)計(jì)規(guī)范gb50038-2005人民防空工程設(shè)計(jì)防火規(guī)范gb50098-982.本工程共設(shè)置人防面積為9868.4m2

54、，民防工程防護(hù)等級(jí)為6級(jí)。地下一層平戰(zhàn)結(jié)合，平時(shí)為汽車庫(kù)和部分設(shè)備用房，戰(zhàn)時(shí)為二等人員掩蔽場(chǎng)所。根據(jù)*省人民防空條例規(guī)定，本工程屬多層和一類高層建筑，高層主體標(biāo)準(zhǔn)層部分按滿堂紅修建人防，裙樓部分和多層建筑按建筑面積的4%修建人防，具體修建面積以方案批復(fù)后面積定。3.人防防護(hù)單元以樓梯、汽車坡道作為人員出入口和送排風(fēng)口，口部設(shè)有防毒(密閉)通道、擴(kuò)散室、濾毒室、通風(fēng)機(jī)房及簡(jiǎn)易洗消設(shè)施。人防地下室的密閉門、防護(hù)密閉門、防爆波活門均需選用人防辦認(rèn)可的合格產(chǎn)品。防護(hù)單元之間的隔墻為戰(zhàn)時(shí)封堵和加固墻，抗爆單元之間的隔墻為500厚砂袋壘筑。每個(gè)防護(hù)單元設(shè)戰(zhàn)時(shí)水箱一個(gè)。各個(gè)人防口部均設(shè)有1.21.21.2m3的洗消污水井，濾毒室、密閉通道、防毒通道、擴(kuò)散室內(nèi)均設(shè)有防爆地漏，并接至洗消污水井。4.平戰(zhàn)轉(zhuǎn)換：所有的預(yù)埋件、預(yù)留洞口等應(yīng)在施工中一次到位；戰(zhàn)時(shí)使用和平戰(zhàn)兩用的出入口、連通口的防護(hù)密閉門、密閉門、通風(fēng)口防護(hù)設(shè)施、戰(zhàn)時(shí)使用引水管、排水出戶管和防爆波地漏等應(yīng)一次施工到位。4.8.2結(jié)構(gòu)專業(yè)1.本工程結(jié)構(gòu)的民防設(shè)計(jì)均按照國(guó)家發(fā)行的人民防空地下室設(shè)計(jì)規(guī)范gb50038-2005進(jìn)行設(shè)計(jì)，該民防按六級(jí)民防設(shè)計(jì)。2.其荷載由常規(guī)武器荷載、