【商業(yè)地產(chǎn)DOC】蘇州太湖御墅開發(fā)項目可行性研究報

1、蘇州太湖御墅開發(fā)項目可行性研究報告一、 蘇 州 概 況蘇州市我國的歷史文化名城和重要的風(fēng)景旅游城市，是長三角重要的中心城市之一。蘇州位于江蘇省東南部，東臨上海，南接浙江，西抱太湖，北依長江。蘇州市區(qū)中心地理坐標(biāo)為北緯3119，東經(jīng)12037，地處溫帶，屬亞熱帶季風(fēng)海洋性氣候，四季分明，氣候溫和，雨量充沛。全市地勢低平，平原占總面積的55%，水網(wǎng)密布，土地肥沃，物產(chǎn)豐富。主要種植水稻、麥子、油菜，出產(chǎn)棉花、蠶桑、林果，特產(chǎn)有碧螺春茶葉、長江刀魚、太湖銀魚、陽澄湖大閘蟹等。是聞名遐邇的魚米之鄉(xiāng)、絲綢之府，素有“人間天堂”之美譽(yù)。 蘇州全市面積8488平方公里，其中市區(qū)面積1650平方公里。2006

2、年年末，全市總?cè)丝?160814人，其中市轄區(qū)2301497人，2006年全市出生人口46325人，出生率為7.57%，全市人口自然增長7214人，增長率為1.18；蘇州市下轄張家港市、常熟市、太倉市、昆山市、吳江市，吳中區(qū)、相城區(qū)、平江區(qū)、滄浪區(qū)、金閶區(qū)，以及蘇州工業(yè)園區(qū)和蘇州高新區(qū)虎丘區(qū)。1993年，蘇州被國務(wù)院批準(zhǔn)為“較大的市”。全市及各縣（市）土地、人口分布情況地區(qū)土地面積（平方公里） 2006年末總?cè)丝冢ㄈf人） 全市8488.42616.07市區(qū) 1649.72230.15張家港 772.4088.78常熟 1094.00105.48太倉 620.0046.14昆山 864.9066

3、.68吳江 1092.9078.84注：市區(qū)及縣級市土地面積中不含大型湖泊水域面積1、蘇州的綜合實力2006年全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值4820.26億元，按可比價格計算比上年增長15.5%，其中第三產(chǎn)業(yè)完成增加值1574.22億元，三次產(chǎn)業(yè)的比例為1.9:65.4:32.7，第三產(chǎn)業(yè)比重比上年提高1.5個百分點。人均地區(qū)生產(chǎn)總值（按戶籍人口計算）突破10000美元。全市地方一般預(yù)算收入突破400億元，完成400.23億元，比2005年增長26.3%。隨著蘇州投資環(huán)境的不斷完善，更多的外國企業(yè)和跨國公司在蘇州投資。至年底，世界500強(qiáng)企業(yè)已有113家在蘇州投資，投資項目達(dá)349個，注冊外資68.8億

4、美元。僅去年外企新增就業(yè)崗位18萬個全市外貿(mào)出口依存度達(dá)153.2%今年進(jìn)出口總額突破2000億美元2006年，美國強(qiáng)生、卡特彼勒，日本神戶制鋼，法國圣迭班，德國拜爾和臺灣廣達(dá)電腦6家世界500強(qiáng)企業(yè)落戶蘇州。在“十一五”開局之年，蘇州開放型經(jīng)濟(jì)在高平臺上繼續(xù)保持良好發(fā)展勢頭，各項指標(biāo)均創(chuàng)造了歷史最好水平。全市完成進(jìn)出口總額1742.6億美元，增長24%，其中出口946.9億美元，增長30.1%；新增注冊外資159.2億美元，增長3.8%，實際利用外資61.1億美元，增長19.3%；新簽對外工程承包勞務(wù)合同額4.9億美元，完成營業(yè)額4.3億美元，分別增長19.1%和7.2。 2006蘇州交通運(yùn)

5、能運(yùn)量不斷提升，港口運(yùn)輸跨越發(fā)展。公路、水運(yùn)客運(yùn)量達(dá)3.53億人次，客運(yùn)周轉(zhuǎn)量201.74億人公里，分別比上年增長15.0%和5.1%；完成貨運(yùn)量1.06億噸，貨物周轉(zhuǎn)量72.20億噸公里，分別比上年增長2.3%和5.5%。蘇州港港口貨物吞吐量達(dá)1.51億噸，增長26.6%，集裝箱運(yùn)量突破100萬標(biāo)箱，達(dá)到124.2萬標(biāo)箱，增幅達(dá)65.1%。全市年末擁有機(jī)動車153.37萬輛，其中汽車55.94萬輛，分別比上年增長8.5%和24.5%。2006年蘇州郵政電信業(yè)務(wù)規(guī)模穩(wěn)步擴(kuò)大。全市郵政業(yè)務(wù)收入8.49億元；發(fā)送函件1.12億件，特快專遞487.55萬件，報刊2.62億份；年末郵政儲蓄余額166.

6、67億元，比上年增長25.1%。全市電信業(yè)務(wù)總收入104.15億元，年末市話交換機(jī)總?cè)萘?26.40萬門；小靈通用戶202.5萬戶；移動電話用戶730萬戶，比上年增長29.7%。2006年蘇州實現(xiàn)社會消費品零售總額突破1千億元大關(guān)，達(dá)到1055.44億元，比上年增長16.6%。其中，批發(fā)零售業(yè)零售額918.12億元，住宿和餐飲業(yè)零售額133.81億元，分別比上年增長16.7%和17.1%；城市消費品零售額791.69億元，農(nóng)村消費品零售額263.75億元，分別比上年增長16.8%和16.0%。限額以上批發(fā)零售業(yè)實現(xiàn)商品零售額377.56億元，增長19.8%；其中吃的商品零售額60.75億元，增

7、長19.4%；穿的商品零售額45.57億元，增長23.7%；用的商品零售額271.24億元，增長19.3%；吃、穿、用占限額以上零售額的比重分別為16.1%、12.1%和71.8%。全市擁有采芝齋、黃天源、稻香村、陸稿薦、得月樓、松鶴樓、小呂宋等國家認(rèn)定老字號商貿(mào)企業(yè)35家。、家樂福、歐尚等國際知名零售企業(yè)已先后入駐蘇州。2、蘇州的旅游資源蘇州是全國重點旅游城市，全市現(xiàn)有各級各類文物保護(hù)單位538處，其中國家級34處，省級106處。成功加入世界遺產(chǎn)城市聯(lián)盟。蘇州古城座落在水網(wǎng)之中，街道依河而建，水陸并行；建筑臨水而造，前巷后河，形成“小橋、流水、人家”的獨特風(fēng)貌。集建筑、山水、花木、雕刻、書畫

8、等于一體的蘇州園林，是人類文明的魄寶奇葩，拙政園和留園列入中國四大名園，并同網(wǎng)師園、環(huán)秀山莊與滄浪亭、獅子林、藝圃、耦園、退思園等9個古典園林，分別于97年12月和2000年11月被聯(lián)合國教科文組織列入世界遺產(chǎn)名錄，古鎮(zhèn)同里、周莊、甪直正在申報列入世界文化遺產(chǎn)。2006年全市實現(xiàn)旅游總收入400億元，比上年增長18%。全市接待境外旅客156萬人次，比上年增長19.9%； 旅游外匯收入6.39億美元，增長31.5%。 接待國內(nèi)旅客3600萬人次，比上年增長15%。 全市新增星級飯店15家，年末擁有星級飯店116家，其中四星級以上飯店29家。蘇州市及所轄五個縣級市躋身全國優(yōu)秀旅游城市行列。在改革開

9、放春風(fēng)下，古老的蘇州正煥發(fā)出勃勃生機(jī)，確立了“科教興市、外向帶動、可持續(xù)發(fā)展”戰(zhàn)略，形成了外向型經(jīng)濟(jì)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)兩大優(yōu)勢，培育了以高新技術(shù)為主的新的經(jīng)濟(jì)增長點，人才、產(chǎn)業(yè)、環(huán)境等新優(yōu)勢已見端倪。 蘇州正在成為以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的現(xiàn)代制造業(yè)基地，產(chǎn)學(xué)研緊密聯(lián)合、各類人才聚集的技術(shù)創(chuàng)新基地、科技含量高、外向度高、經(jīng)濟(jì)效益好的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)基地，融人文景觀與自然風(fēng)光為一體、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美的旅游度假基地，21世紀(jì)的蘇州將是“經(jīng)濟(jì)繁榮、科教發(fā)達(dá)、生活富裕、環(huán)境優(yōu)美、社會文明”的基本現(xiàn)代化地區(qū)。 二、太湖御墅投資項目的可行性分析（一）項目概況廈門安邦投自企業(yè)有限公司擬投資蘇州市吳中區(qū)西山鎮(zhèn)鎮(zhèn)夏村沿太湖的房地產(chǎn)開發(fā)

10、項目，太湖御墅（暫用名），項目地塊位于蘇州市吳中區(qū)西山島上。東南面緊靠碧波浩渺，魚帆點點，游船穿梭的太湖；北面為果樹遍野繁花似錦的旅游景點“林屋洞”以及周邊的游覽景點“包山禪寺”和“西山梅園”；右邊比鄰正在熱銷中的太湖美山莊別墅項目；左邊比鄰高檔私人酒店別墅項目西山紫郡，距離市中心約30公里。實為一塊難得的風(fēng)水寶地。該地塊總面積為161774,14；建筑面積40443,53；容積率0,25；綠地率60以上%。項目規(guī)劃、設(shè)計為別墅商品房項目。項目的開發(fā)產(chǎn)品擬建成100棟高檔次獨棟別墅、豪華會所及配套設(shè)施組成。（二）項目的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（1）用地面積：161774,14 折合242.66畝；（2

11、）容積率：0.25（3）總建筑面積：40443.53 停 車 位 100 位 總 棟 數(shù) 100（三）太湖御墅項目開發(fā)成本投資估算 表一 太湖御墅項目開發(fā)成本投資估算表 單位：元序號 項 目投資金額每建筑平方米投資額占建設(shè)投 資比例 （%） 備 注1土地出讓金 218,394,000,00 5339.9772.56242,66畝，以每畝90萬元計 2前期工程費4,044,353.00 100.001.36含測繪、勘察、設(shè)計、審圖、圖、監(jiān)理、環(huán)評、噪音等3主體工程費40,443,530.00層 1000.00 13.59主體平均造價以1000元/4人防工程費 1,617,741.2040.000

12、.54 5小區(qū)配套費32,354,824.00800.0010.86含外水.外電.道路.圍墻.綠化6城市設(shè)施配套費 3,235,482.40 80.001.097 8 9合 計300,089,930.607,359.97100根據(jù)以上估算可得出的項目開發(fā)成本投資估算為人民幣30,008.99 萬元，平均每建筑平方米造價為人民幣7,359.97 元。 （四）項目開發(fā)周期和資金的籌措1、項目開發(fā)周期項目預(yù)計開發(fā)周期為2年6個月。項目開發(fā)前期工程（工作）計劃在2008年元月份開始，包括總平規(guī)劃、單體設(shè)計、施工設(shè)計、勘探等，預(yù)計需要6個月。計劃項目正式開工的時間為2008年7月份，2010年7月底交付

13、使用。2、資金的籌措項目的開發(fā)資金的分為兩部分：第一部分為土地出讓金、前期工程費和綜合配套費；第二部分為項目工程建設(shè)費用。土地出讓金、前期工程費和綜合配套費由開發(fā)商自籌資金投入；由于別墅主體建筑時間短的特殊性，項目工程建設(shè)費用以施工單位部分工程墊資，便可使項目工程達(dá)到商品房預(yù)售規(guī)定的的形象進(jìn)度。后續(xù)的開發(fā)資金則可通過部分向銀行貸款和商品房預(yù)售回攏的銷售收入進(jìn)行投入。資金使用和資金籌措詳見下表：本項目計劃2008年向銀行貸款2,000萬元，期限2年。從第2年的下半年開始，以項目銷售收入分期歸還。 資金使用和資金籌措表表二 單位：萬元年份 開發(fā)資金投資資 金 籌 措合計建設(shè)投資建設(shè)期利息合計股東自

14、有資金貸款資金建 設(shè)投 資小 計建 設(shè)投 資124,729.1624,729.16322.9224,729.1622,729.162000.002000.0022,279.832,279.832,279.832,279.8333,000.003,000.003,000.003,000.00合計30,008.9930,008.99322.9230,008.9928,008.992000.002000.00貸款利息以2年期基準(zhǔn)利率，年利率以7.02%上浮15% = 8.07%計算2000萬元8.07%2年=322.92萬元（五）太湖御墅項目財務(wù)數(shù)據(jù)的估算財務(wù)數(shù)據(jù)的估算包括本項目的總銷售收入，銷售稅

15、金及附加，開發(fā)成本，管理費用，財務(wù)費用，銷售費用，利潤總額，所得稅和凈利潤。根據(jù)以上的估算過程，則可估算本項目的投資效益，具體估算如下：（一）銷售收入銷售收入是指從2008年12月起至2010年7月底為止，項目的銷售周期為19個月。銷售收入的估算公式如下：銷售收入=銷售單價銷售面積本項目的銷售單價是依據(jù)本項目比鄰的別墅項目太湖美山莊、西山紫郡以及以及比鄰的地域、地段，同類開發(fā)產(chǎn)品樓盤的銷售價格確定的。具體詳見下表（表三） 吳中區(qū)部分別墅樓盤價格調(diào)查表城 區(qū)項目名稱物業(yè)類型位 置元/ （均價） 車位元/吳中區(qū)太湖美山莊別 墅西山鎮(zhèn)沿太湖12000吳中區(qū)西山紫郡別 墅西山鎮(zhèn)沿太湖 15000吳中區(qū)

16、太湖之星別 墅長 沙 島12000吳中區(qū)湖濱山莊別 墅太湖大道北側(cè)11000吳中區(qū)寶島花園別 墅長 沙 島13500吳中區(qū)太湖古北雅苑別 墅西 山 鎮(zhèn)吳 家 渡14000（精裝）從以上別墅樓盤調(diào)查中了解到，購置別墅的客戶群來自區(qū)域的分布和比例分別為： 1、上?？蛻簦?0%；2、江蘇客戶：30%；3、浙江客戶: 20%；4、其他客戶：20%西山鎮(zhèn)原為一座四面為太湖所環(huán)繞，旅游資源十分豐富的西山島。太湖大橋象一條美麗的彩虹，使西山島嶼市區(qū)貫通，交通的便捷而使西山鎮(zhèn)猶如一顆璀璨耀眼的明珠，更具旅游、度假、休閑的世外桃源之風(fēng)水寶地和價值。從以上調(diào)查表中可看出，太湖美山莊和西山紫郡的別墅項目，不管在樓價

17、和市場，均比其他地域的別墅項目來得優(yōu)越。本項目的地塊就坐落于太湖美山莊和西山紫郡的別墅項目之間。同樣背山面湖。因此本項目的開發(fā)檔次定位與西山紫郡相似，但在總平規(guī)劃、單體立面方面，本項目要比西山紫郡更完美。因此，本項目的樓價定位在均價15,000元/。 本項目屬單純別墅項目，配套設(shè)施所占用的容積率今后在設(shè)計過程中進(jìn)行消化。使容積率能充分的用于可銷售的面積。因此，本項目的銷售面積以實際容積率計算的建筑面積作為銷售面積。項 目 銷 售 收 入 及 進(jìn) 度 表（表四） 金額單位：（萬元） 年份項目12008年22009年32010年合 計銷 售 比 例（%） 20 6020 100銷 售 面 積 8,

18、088.71 24,266.11 8,088.7140,443.53銷 售 收 入12,133.0636,399.1712,133.0660,665.29預(yù)計本項目全部銷售收入為：40,443.5315,000元/ = 60,665.29萬元從以上估算結(jié)果，本項目的銷售收入為60,665.29萬元。（二）銷售稅金及附加銷售稅金及附加是依照國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的稅收政策和稅率的規(guī)定，應(yīng)交納營業(yè)稅（銷售收入的5%），城建稅（營業(yè)稅的7%）和教育費附加（營業(yè)稅的3.5%）進(jìn)行計算，詳見下表表五 銷售稅金及附加估算表金額單位：萬元 年 份項 目12008年22009年32010年合 計銷售收入12,133.

19、0636,399.1712,133.0660,665.29營業(yè)稅（5%）606.651,819.96606.65 3,033.26城建稅（營業(yè)稅的7%）42.46127.4142.46 212.33教育費附（營業(yè)稅3.5%） 1.494.45 1.497.43合 計（5.525%） 650.601,951.82650.603,253.02 根據(jù)上表的計算結(jié)果，本項目總共應(yīng)繳稅費為 3,253.02 萬元。（三）項目的開發(fā)成本本項目的開發(fā)成本包括土地出讓金、前期工程費、主體工程費、小區(qū)配套費城市設(shè)施配套，管理費用，營銷費用，等。經(jīng)估算，本項目的開發(fā)成本為 萬元（詳見表二）（四）管理費用項目人員編

20、制規(guī)模：根據(jù)本項目的投資規(guī)模，擬設(shè)置一名高管，四個部門，分別為：總經(jīng)理;總經(jīng)辦；財務(wù)部；工程部；營銷部。公司編制的管理人員和專業(yè)工程技術(shù)人員共計 19 名。1、高層管理人員一名其中，總經(jīng)理一名，月薪2.5萬元； 2、總經(jīng)辦編制四名其中：主任一名，月薪3,000元；文員一名，月薪1,500元；駕駛員二名，月薪各1,500元； 3、 財務(wù)部編制二名其中：財務(wù)部經(jīng)理（兼主辦會計）一名，月薪5,000元；出納員一名，月薪2000元；4、工程部編制六名其中：工程部經(jīng)理（土建或結(jié)構(gòu)專業(yè)）一名，月薪8,000元；土建工程師二名，每人月薪3,000元；給排水、電氣工程師各一名，每人月薪3,000元；5、營銷部

21、編制二名（配合營銷公司）其中，客服中心主管一名，月薪3,000元；案場及銷控主管一名，月薪3,000元。詳見下表： 公司人員編制、薪資標(biāo)準(zhǔn)表(表六) 金額單位：元 序號職 務(wù)人 數(shù)月 薪年 薪合計（年）備 注1總 經(jīng) 理 125,000300,000300,0002總經(jīng)辦主任 13,00036,00036,0004文 員 11,50018,00018,0005駕駛員 23,00036,00036,0001,500元/人.月6財務(wù)經(jīng)理 15,00060,00060,0007出 納 12,00024000240009工程部經(jīng)理 18,00096,00096,00010專業(yè)工程師 412,00014

22、4,000144,0003000 元 /人.月11營銷主辦 26,00072,00072,0003000 元 /人.月12合 計1465,500786,000786,000（五） 固定資產(chǎn)的購置和折舊2007年公司計劃購置以下固定資產(chǎn)：1、公務(wù)車轎車1輛（別克）20萬元，轎車1輛 （廣本） 金額25萬元，計45萬元；2、復(fù)印機(jī)2臺，金額1.6萬元；3、傳真機(jī)2臺，金額0.3萬元；4、空調(diào)機(jī)，冷暖分本式8部，立柜式2部.其中：安裝在公司辦公室，6部;工地現(xiàn)場辦公室1部。（包括工地會議室和現(xiàn)場監(jiān)理辦公室），立柜式2部安裝在公司會議室和售樓部預(yù)計金額4.5萬元；5、辦公用具， 金額約10萬元。6、電

23、腦10臺， 金額5萬元。7、打印機(jī)3臺，金額0.4萬元；以上所購置的固定資產(chǎn)合計約66.80萬元，詳見下表：(表七) 公司擬購置的固定資產(chǎn)一覽表 金額單位：萬元序號品 名單 價數(shù) 量總 價使 用 部 門1車 輛待添加的隱藏文字內(nèi)容320.25 245.002復(fù)印機(jī)0.80 21.60辦公室,售樓部3傳真機(jī) 0.15 20.30 辦公室,售樓部4空調(diào)機(jī) 104.50其中2部立柜式營銷大廳用5辦公用具10.00屬固定資產(chǎn)范疇的辦公用具6電 腦0.50105.007打印機(jī) 0.1030.40辦公室,財務(wù)部,營銷部89電腦：總辦、辦公室、財務(wù)、工 工程部、營銷部、售樓部1011合 計 66.8（六）固

24、定資產(chǎn)折舊根據(jù)會計制度的有關(guān)規(guī)定，以及固定資產(chǎn)的使用年限和折舊辦法，本公司為項目公司,固定資產(chǎn)的折舊不留殘值。車輛以10年平均進(jìn)行折舊，由于辦公設(shè)備更新快，并且本公司為項目公司，計劃項目3年開發(fā)完成，流下的辦公設(shè)備則棄置。因此以3年平均折舊，均不留殘值。應(yīng)提取的折舊費用如下表： 折 舊 費 用 估 算 表(表八) 單位：萬元序號 年份項 目折 舊年 限120082200932010合 計1固定資產(chǎn)66.801.1原 值66.8066.8066.8066.801.2折舊費 11.66 11.66 11.9835.301.3凈 值 31.502辦公設(shè)備 421.802.1原 值21.8021.80

25、21.8021.802.2折舊費 7.16 7.167.48 21.802.3凈 值14.647.48003車 輛1045.003.1原 值45.0045.0045.0045.003.2折舊費4.504.504.5013.503.3凈 值31.50以上表計算，全部折舊費為35.30萬元。余下車輛未折舊額31.50萬元。（七）公司經(jīng)費公司經(jīng)費包括員工的薪資、應(yīng)繳的三金、按規(guī)定提取福利基金、差旅費、差旅費、辦公費、折舊費、通訊費、修理費、低值易耗品、其他費用。員工的薪資按公司規(guī)定的薪資標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)繳的三金、福利基金按規(guī)定提取。根據(jù)公司今后持續(xù)發(fā)展和后續(xù)項目運(yùn)作觀念的更新的需要，可能需要外出進(jìn)行考察。所

26、以差旅費每月暫按5,000元估算；辦公費按每月6,000元估算；折舊費按折舊費用表中計算的金額每月9.55萬元；通訊費包括電話、手機(jī)、傳真，以每月10,000元估算；修理費以每月10,000元估算；低值易耗品以每月10,000元估算；其他費用以每月10,000元估算。 詳見下表： 每 年 公 司 經(jīng) 費 估 算 表表九 單位：元序號項 目月 金 額年 金 額1人 員 工 資65,500.00786,000.002職工三金 ( 29%)18,995.00227,940.003職工福利費 (14%)9,170.00110,040.004差 旅 費10,000.00120,000.005辦 公 費6

27、,000.0072,000.006折 舊 費9,716.66116,600.007通 訊 費10,000.00120,000.008修 理 費10,000.00120,000.009低值易耗品10,000.00120,000.0010其他費用10,000.00120,000.0011合 計 159,381.661,912,580.00根據(jù)以上估算結(jié)果,公司每年所需的公司經(jīng)費為191.26萬元.（八）公司管理費用公司的管理費用包括公司經(jīng)費，應(yīng)酬費（協(xié)調(diào)費），顧問咨詢費，研究發(fā)展費。應(yīng)酬費（協(xié)調(diào)費）以每月5萬元估算;顧問咨詢費按每年6萬元估算;研究發(fā)展費以每年6萬元估算。合計公司每年的管理費用為3

28、91.32 萬元。每月和每年所需管理費用詳見下表： 每年公司管理費用估算表表十 單位：萬元序號項 目月 金 額年 金 額1公司經(jīng)費15.93 191.262應(yīng)酬費（協(xié)調(diào)費） 5.00 60.003顧問咨詢費 0.50 6.004研究發(fā)展費 0.50 6.005合 計 21.94 263.26根據(jù)上表估算公司每年所需的管理費用為263.26萬元。（九）銷售費用銷售費用包括營銷代理費、媒體廣告費用、售樓部的租賃和裝修費用、銷售資料（沙盤模型、道具、樓書、海報等）、公司開發(fā)項目的銷售擬采用由專業(yè)營銷公司進(jìn)行代理全程營銷的方式。銷售代理費按與營銷公司簽定的合同，以實現(xiàn)銷售收入的2%估算；媒體廣告費用以

29、實現(xiàn)銷售收入的1.5%估算；售樓部的租賃和裝修費用、銷售資料以以實現(xiàn)銷售收入的0.052%估算。據(jù)以上估算，本項目所需的全部銷售費用為 2,173.29 萬元。詳見下表：銷 售 費 用 估 算 表 表十一 金額單位：萬元 代 理 費媒體廣告售樓部裝修（含辦公設(shè)備） 銷售資料合 計銷售收入60,665.2960,665.2960,665.2960,665.2960,665.29提取比例% 1.51.20.050.042.79提取金額909.97727.9830.3324.271,692.55根據(jù)上表估算公司項目所需的全部銷售費用為1,692.55 萬元。（十）利潤總額、所得稅和凈利潤 利潤總額是

30、指本項目每年最終的財務(wù)成果。利潤總額的估算公式為：利潤總額=銷售收入一銷售稅金及附加一開發(fā)成本一期間費用（期間費用包括管理費用、財務(wù)費用和銷售費用），詳見下表： 利潤總額、所得稅和凈利潤估算表表十二 單位：萬元序號 年份 項 目12008年22009年32010年合 計1銷售收入12,133.0636,399.1712,133.0660,665.292銷售稅金及附加 650.601951.82650.603253.023開發(fā)成本24,729.162,279.833,000.0030,008.994管理費用263.26263.26263.26789.785財務(wù)費用161.46 161.46 0

31、322.926銷售費用 338.511015.53338.511692.557利潤總額1-2-3-4-5-614,009.9330,727.277,880.6924,598.038所得稅（25%）4,179.341,970.176,149.519凈利潤 （7-8）12,538.005,910.52 18,448.52注：據(jù)上表估算結(jié)果，該項目全部開發(fā)完成后的利潤總額為2,4598.03萬元；凈利潤為18,448.52 萬元。注: 上表中的所得稅率系按國家規(guī)定的稅率進(jìn)行計算。但開發(fā)成本尚有節(jié)約下降的空間。六、財 務(wù) 評 價（一）現(xiàn)金流量現(xiàn)金流量系指本開發(fā)項目從籌備開始，經(jīng)過項目的整個開發(fā)周期內(nèi)現(xiàn)

32、金的流入和現(xiàn)金流出的狀況，據(jù)以正確判斷本項目的盈利能力和償還能力，并以此分析、預(yù)測本開發(fā)項目的效益的重要動態(tài)依據(jù)?，F(xiàn)金流入的內(nèi)容包括銷售管理費用、銷售費用、財務(wù)費用、銷售稅金及附加、所得稅。具體詳見下表： 現(xiàn) 金 流 量 表（全部投資）表十三 單位：萬元序號 年 份項 目12008年22009年32010年合計1現(xiàn)金流入12,144.7236,410.8312,145.0460,700.591.1銷售收入12,133.0636,399.1712,133.0660,665.291.2折 舊 11.66 11.66 11.9835.302現(xiàn)金流出26,142.999,851.246,222.544

33、2,216.772.1開發(fā)成本24,729.162,279.833,000.0030,008.992.2管理費用263.26263.26263.26789.782.3財務(wù)費用161.46 161.46 0 322.922.4銷售費用 338.511015.53338.511692.552.5銷售稅金及附加 650.601951.82650.603253.022.6所得稅04,179.341,970.176,149.513凈現(xiàn)金流量（1-2）13998.2726,559.595,922.5018,483.824累積凈現(xiàn)金流量13998.2712,561.3218,483.825所得稅前凈現(xiàn)金流量

34、（3+2.6）13998.2730,738.937,892.6724,633.336所得稅前累 計凈現(xiàn)金流量 13998.2716,740.6624,633.33以上現(xiàn)金流量表中可看出,本項目凈現(xiàn)金流量在2008年-2009年的資金需求量最大，2008凈現(xiàn)金流量為負(fù)數(shù)。從2009年起就表現(xiàn)為正數(shù)。累積凈現(xiàn)金流量分別為2008年 13,998.27 萬元、2009 年12,561.32萬元、2010年18,483.82萬元。表現(xiàn)出本項目可觀的贏利能力和償還能力。（二）年均投資利潤率投資利潤率是本項目平均每年利潤總額與總投資之比，計算公式為：年投資利潤率=年利潤總額/總投資100%=1/2.524

35、,589.03/32,815.24100 = 29.98 % 據(jù)以上計算結(jié)果本項目平均每年投資利潤率為29.98 % （三）年均資本金凈利潤率資本金凈利潤率是本項目平均年稅后利潤與本項目實際投入的資本金之比，本項目計劃實際投入的資本金為：2008年的地價的投入是21,839.40萬元；前期工程費用為889.76萬元，合計為22729.16萬元人民幣。其計算公式為：資本金利潤率=年稅后利潤/資本金100%=1/2.518,448.52/22,729.16100=32.47% 以上計算結(jié)果本項目平均每年資本金凈利潤率為32.47% （四）投資回收期投資回收期為計算本項目以回收投資的資金來源所需要的

36、時間，計算公式為：投資回收期=累計凈現(xiàn)金流量出現(xiàn)正值的年份-1+上年累計凈現(xiàn)金流量的絕對值/當(dāng)年凈現(xiàn)金流量 = 21 （13998.2726,559.59）1.52（年） 根據(jù)以上計算收回實際投入的資金約需要1.52 年。七、不確定性分析（一）盈虧平衡分析（待續(xù)）（二）敏感性分析（待續(xù)）八、結(jié)論和建議結(jié)論綜合以上的研究分析，本項目的投資完全是可行的、安全的，具體歸納如下：（一）投資項目選擇的區(qū)域緊鄰太湖的西山島地理位置優(yōu)越，適合別墅商品房開發(fā)項目；（二）項目選擇的地區(qū)和區(qū)域房地產(chǎn)市場看好，主要的市場客戶群體是上海、蘇州、浙江。本項目的定位和品質(zhì)比周邊的項目高，應(yīng)此樓價還有上漲的空間，可獲得更大

37、的回報。（三）項目的地價適中，使本項目的成本可控制在合理的范圍內(nèi)；（四）以上財務(wù)估算的各項指標(biāo)表明，本項目投資回收期短（1.5年），收益豐厚，以較保守的估算尚有18,448.52 萬元的凈利潤。如加強(qiáng)成本的控制和對本項目的包裝到位，定位得當(dāng)時，本項目的利潤尚有增加的可能；而且本項目規(guī)模較大，易于規(guī)劃和設(shè)計出大社區(qū)的各項配套、環(huán)境等優(yōu)勢。（五）從財務(wù)評價的表現(xiàn)，現(xiàn)金流量十分正常，表現(xiàn)的贏利能力和償還能力十分強(qiáng)勢。年投資利潤率為29.98 % ;年資本金的利潤率為32.47%；尚有增長的空間。 廈門財利達(dá)擔(dān)保有限公司 陳 瑤 文 于2007 年 8月 5 日 目錄一、 對品牌建設(shè)的理解2二、 品牌

38、建設(shè)的意義4三、 品牌建設(shè)的目的4四、 沈陽市房地產(chǎn)品牌時代來臨1. 本土房地產(chǎn)品牌的崛起42. 外地房地產(chǎn)品牌的滲入7五、 知名房地產(chǎn)品牌建設(shè)模式借鑒1. 萬科品牌發(fā)展模式82. 合生創(chuàng)展品牌發(fā)展模式21六、 沈陽市新拓地產(chǎn)品牌經(jīng)營計劃27七、 實施品牌經(jīng)營計劃策略1.確定年度經(jīng)營戰(zhàn)略282.“新拓聯(lián)手國際品牌”新聞發(fā)布會283.“圣世豪林”產(chǎn)品推介會304.形象代言人305.參加房地產(chǎn)展會316.宣揚(yáng)企業(yè)文化317.主題促銷活動348.媒體宣傳35八、 售樓處包裝 37九、 沈陽房地產(chǎn)春交會 43十、 廣告策略建議 45十一、具體實施時間節(jié)點 48一、 對品牌建設(shè)的理解獨特的品牌個性，能使

39、房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品在同類競爭對手中脫穎而出，形成強(qiáng)而有力的品牌訴求點。尤其是進(jìn)行大規(guī)模開發(fā)的地產(chǎn)商，具有高知名度和偏好度的品牌，能夠降低項目推廣成本，有利于項目銷售。 中國住宅市場經(jīng)歷了由福利分房、集體購買到個人購房的轉(zhuǎn)變過程。當(dāng)消費者直接與開發(fā)商進(jìn)行交易接觸時，住宅的商品特征才得到突顯。 在個人消費品中，不動產(chǎn)的地域性最強(qiáng)，價格最為昂貴，交易過程、使用過程和增值過程都比較長，消費者的不安全感隨之增加。同時，住宅與人們的日常生活息息相關(guān)，這就決定了消費者會對住宅的每一細(xì)節(jié)都提出諸多個性化的要求，并加以全面的考量。 隨著行業(yè)集約化程度的越來越高，地產(chǎn)行業(yè)也同樣存在產(chǎn)品同質(zhì)化的趨勢。城市化、市政建設(shè)、

40、交通等因素逐漸弱化了土地位置的不可替代性，社會分工的細(xì)化逐漸使主流產(chǎn)品的功能趨于同質(zhì)。 與此同時，隨著房改政策的落實和生活水平的提高，消費者對住宅的消費意識和消費經(jīng)驗都有了顯著的提高，對房地產(chǎn)產(chǎn)品功能之上的附加值形成了新的追求。房子不再僅僅是一個遮風(fēng)避雨的場所，還意味著一種生活方式；買房子不僅僅是買一個建筑物，還是買一種環(huán)境和服務(wù)。 出于對交易安全的保障、對物業(yè)保值增值的期望，消費者發(fā)出對物業(yè)品牌乃至開發(fā)商品牌的呼聲，將成為必然。2001年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資總額達(dá)到了6245億元，比上年增長25.3%，增幅提高5.8個百分點。其他各項指標(biāo)也出現(xiàn)了良好的勢頭：開發(fā)投資增勢強(qiáng)勁，分物業(yè)投資全面增

41、長，到位資金增長快于投資增長，土地開發(fā)面積穩(wěn)步提升，施工面積繼續(xù)擴(kuò)大，商品房銷售價格增速逐漸平穩(wěn)，空置面積小幅回升這些都清楚地表明，中國房地產(chǎn)行業(yè)正處在蓬勃發(fā)展的階段。 在未來五至十年內(nèi)，房地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入一個飛速發(fā)展的新階段，更激烈的市場競爭將隨之而來：大規(guī)模資本及實力競爭者紛紛涌入，高度分散化經(jīng)營帶來無序競爭，主要對手展開規(guī)?；?jīng)營和異地擴(kuò)張，行業(yè)水平迅速提高，產(chǎn)品趨于同質(zhì)，消費者需求日趨個性化、選擇多樣化。規(guī)模、產(chǎn)品力的競爭將日趨激烈，品牌的影響力日漸突顯。 雖然規(guī)?；?jīng)營和競爭層面的提升為房地產(chǎn)企業(yè)的品牌建設(shè)創(chuàng)造了良好的條件和契機(jī)，但從另一面來看，中國房地產(chǎn)開發(fā)市場仍處于初級階段，消費者的

42、品牌意識尚未完全形成。消費者更加關(guān)注項目，因為他們的基本居住需求及在此基礎(chǔ)上加以改善的需求尚未得到充分滿足。此時最吸引他們的，是功能性的利益點。 另一方面，在消費者頭腦中，發(fā)展商不存在明顯的品牌差異。他們對開發(fā)商的印象，基本上都來自于他們居住樓盤的體驗，輿論報道甚至是發(fā)展商的名字聯(lián)想，對發(fā)展商品牌的認(rèn)知非常模糊。除了少數(shù)幾個以公司品牌納入項目名稱的樓盤外，大多數(shù)消費者目前還不能完全把樓盤名稱與其開發(fā)商相聯(lián)結(jié)起來。 這一現(xiàn)狀的形成，究其原因，主要有以下幾點： 首先，國內(nèi)開發(fā)企業(yè)普遍缺乏清晰連貫的品牌策略和完善的識別系統(tǒng)，未建立起有效的品牌管理架構(gòu)及體制。大多數(shù)房地產(chǎn)商只注重具體項目的宣傳，借助傳

43、統(tǒng)的營銷手段名噪一時，卻難以維持長期的品牌效應(yīng)和領(lǐng)先地位。 其次，少數(shù)知名度高、有實力的發(fā)展商，已具備發(fā)展企業(yè)品牌的意識，但缺乏清晰的品牌內(nèi)涵和完整的品牌策略，也不具備整合運(yùn)用各種傳播手段來統(tǒng)一進(jìn)行品牌推廣的能力，因此在消費者心目中的形象定位模糊不清。第三，房地產(chǎn)開發(fā)具有明顯的地域性特征，在不同的地區(qū)，從地理氣候、歷史風(fēng)俗到消費心理、生活習(xí)慣、社會構(gòu)成都有相對明顯的區(qū)分。在這樣的情況下，開發(fā)商各房地產(chǎn)項目之間，項目與開發(fā)商之間的品牌形象連接往往容易脫節(jié)。順應(yīng)市場和行業(yè)的發(fā)展趨勢，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭從產(chǎn)品力層面上升到形象力層面，將成為必然。二、 品牌建設(shè)的意義1.提高發(fā)展商的品牌市場認(rèn)知度。新

44、拓地產(chǎn)是外地剛進(jìn)入沈陽市場的發(fā)展商，新拓地產(chǎn)的品牌鮮為人知，不論是沈陽的房地產(chǎn)業(yè)界，還是沈陽市民都不了解新拓地產(chǎn)。要打開沈陽房地產(chǎn)市場，必須提高市場認(rèn)知度，讓新拓地產(chǎn)深入人心。2.樹立發(fā)展商品牌的市場形象。實力、信譽(yù)、管理、服務(wù)是對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的考驗，我們可以通過產(chǎn)品樓盤的價值展示，從而體現(xiàn)發(fā)展商的品牌，通過產(chǎn)品價值的載體轉(zhuǎn)移到體現(xiàn)企業(yè)價值。樹立發(fā)展商品牌在市場的形象，確立發(fā)展商在實力、信譽(yù)、管理、服務(wù)上的企業(yè)核心價值。3.達(dá)到社會效益和經(jīng)濟(jì)效益的最大化。在經(jīng)濟(jì)活動中，企業(yè)的宣傳推廣必須把社會效益和經(jīng)濟(jì)效益結(jié)合起來，通過社會效益的創(chuàng)造提升企業(yè)品牌，樹立企業(yè)對社會的責(zé)任感，最終實現(xiàn)品牌價值。三

45、、 品牌建設(shè)的目的1.為發(fā)展商的可持續(xù)發(fā)展提供保證。品牌是企業(yè)的無形資產(chǎn)，為產(chǎn)品提供保駕護(hù)航。當(dāng)品牌樹立起來后，產(chǎn)品易于被市場認(rèn)知，易于被市場接受，易于被消費者認(rèn)可，減少銷售成本,加快銷售速度。2.直接推動樓盤的銷售。因房地產(chǎn)的產(chǎn)品特性價值大、價格高、長期使用；影響購買因素多等，使消費者對購買更謹(jǐn)慎，加上房地產(chǎn)市場信息不對稱，使消費者更注重房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實力、信譽(yù)、管理、服務(wù)，而這些因素正是品牌的核心體現(xiàn)。因此，品牌的建立將減少消費者在購買決策過程中不利因素，促使消費者在購買行為過程中增加信心，完成交易，實現(xiàn)產(chǎn)品價值。四、 沈陽房地產(chǎn)品牌時代來臨1.本土房地產(chǎn)品牌崛起隨著市場經(jīng)濟(jì)的不斷深入，

46、國外管理經(jīng)驗、模式進(jìn)入中國，企業(yè)品牌在企業(yè)中被重視起來，“酒香不怕巷子深”的觀念被徹底被拋棄。注重企業(yè)的品牌建設(shè)被老總們提上了議事日程，一些先知先覺的中國企業(yè)如：海爾、tcl、聯(lián)想、萬科等已經(jīng)初嘗到了品牌為企業(yè)帶來的效益。在經(jīng)歷過魚龍混雜的房地產(chǎn)市場后，在中國的發(fā)達(dá)城市中出現(xiàn)了全國知名的品牌地產(chǎn)企業(yè)如：深圳萬科、大連萬達(dá)、北京中遠(yuǎn)集團(tuán)、廣州合生創(chuàng)展、深圳華僑城、奧林匹克花園等。沈陽的房地產(chǎn)企業(yè)品牌意識也隨著市場的不斷深化，開始注重對品牌的培育。目前在沈陽房地產(chǎn)企業(yè)中，出現(xiàn)了如沈發(fā)展、銀基發(fā)展、華新國際、克萊斯特、格林豪森等較有影響力的品牌企業(yè)。 在這些企業(yè)的品牌建設(shè)中，其戰(zhàn)略方向體現(xiàn)在：1.

47、產(chǎn)品價值對品牌的提升。華新國際通過成功開發(fā)河畔花園、華新國際寫字 樓，使華新國際的品牌形象深入人心。2. 企業(yè)實力的充分展示。沈發(fā)展、銀基發(fā)展是沈陽的上市公司，在沈陽具有很高的知名度，是沈陽市民認(rèn)可的頗具實力的企業(yè)。3. 產(chǎn)品在市場的占有量。銀基發(fā)展在沈陽開發(fā)了寫字樓、住宅、酒店等項目，開發(fā)的項目數(shù)量在沈陽首屈一指，品牌的認(rèn)知度很高。4. 宣揚(yáng)企業(yè)文化，提煉企業(yè)精神。華新國際新住宅運(yùn)動的領(lǐng)跑者格林豪森百年品質(zhì)保證克萊斯特追求至高品質(zhì)生活城建地產(chǎn)用心建筑5. 注重企業(yè)的形象宣傳。華新國際定期出版企業(yè)內(nèi)刊，宣揚(yáng)企業(yè)文化，宣傳企業(yè)形象；格林豪森地產(chǎn)出版宣傳內(nèi)刊，通過宣揚(yáng)企業(yè)文化豐富品牌內(nèi)涵。2.外地房地產(chǎn)品牌滲入 國內(nèi)包括香港的房地產(chǎn)知名企業(yè)，異地擴(kuò)張的步伐不斷加大，沈陽也迎來了諸如萬科、萬達(dá)、奧林匹克、新世界等房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，他們帶來了先進(jìn)的開發(fā)理念、先進(jìn)的管理模式，為沈陽房地產(chǎn)業(yè)注入了新鮮的血液。1. 作為國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)的龍頭老大，萬科的開發(fā)模式已遍布全國各大城市，萬科四季花城成為全國最具品牌影響力的典范。萬科四季花園也已經(jīng)落戶沈陽。2. 大連萬達(dá)是全國商業(yè)地產(chǎn)最具品牌影響力的企業(yè)之一，大連萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)是成功的，大連萬達(dá)足球隊也是成功的。大連萬達(dá)品牌被賦予了更豐富的內(nèi)涵。沈陽萬達(dá)商業(yè)廣場在沈陽商業(yè)市場上取得了巨大的成功。3. 奧林匹克