房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)范化管理制度設(shè)計

1、弗布克房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)范化管理系列弗布克房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)范化管理系列 房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)范化管理制度設(shè)計房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)范化管理制度設(shè)計 配套光盤配套光盤 周鴻 編著 北北 京京 目目 錄錄 第第 1 章章 房地產(chǎn)企業(yè)六大規(guī)范化管理制度設(shè)計概述房地產(chǎn)企業(yè)六大規(guī)范化管理制度設(shè)計概述 .4 11 工程項目規(guī)范化管理制度設(shè)計概述.4 111 圖紙管理制度設(shè)計.4 112 工程造價制度設(shè)計.4 113 工程招標制度設(shè)計.5 114 工程外包管理制度設(shè)計.6 115 工程項目合同管理制度設(shè)計.7 12 工程施工規(guī)范化管理制度設(shè)計概述.7 121 材料設(shè)備采購管理制度設(shè)計.7 122 材料設(shè)備使用管理制度設(shè)計.8 123

2、工程施工現(xiàn)場管理制度設(shè)計.9 124 工程施工技術(shù)管理制度設(shè)計.10 125 工程施工質(zhì)量管理制度設(shè)計.10 126 工程竣工驗收管理制度設(shè)計.11 13 營銷銷售規(guī)范化管理制度設(shè)計概述.12 131 營銷管理制度設(shè)計.12 132 銷售管理制度設(shè)計.13 133 售樓中心管理制度設(shè)計.13 14 投資融資規(guī)范化管理制度設(shè)計概述.14 141 投資管理制度設(shè)計.14 142 融資管理制度設(shè)計.15 15 財務(wù)會計規(guī)范化管理制度設(shè)計概述.15 151 財務(wù)管理制度設(shè)計.15 152 會計管理制度設(shè)計.16 16 人事行政規(guī)范化管理制度設(shè)計概述.17 161 人事管理制度設(shè)計.17 162 行政管

3、理制度設(shè)計.18 第第 2 章章 工程項目規(guī)范化管理制度設(shè)計工程項目規(guī)范化管理制度設(shè)計 .20 21 工程圖紙管理制度設(shè)計.20 211 圖紙自審管理辦法.20 213 圖紙資料管理辦法.21 222 工程結(jié)算管理制度.22 227 工程尾款支付工作規(guī)定.25 231 項目招標管理制度.26 233 項目招標標底管理規(guī)定.33 24 工程外包管理制度設(shè)計.38 241 工程承包商管理制度.38 242 工程分包商管理辦法.42 25 工程項目合同管理制度設(shè)計.45 252 工程項目施工合同管理制度.45 第第 3 章章 工程施工規(guī)范化管理制度設(shè)計工程施工規(guī)范化管理制度設(shè)計 .47 311 材料

4、設(shè)備采購管理制度.47 313 材料設(shè)備供應(yīng)商管理辦法.53 32 材料設(shè)備使用管理制度設(shè)計.56 321 施工材料管理制度.56 322 機械設(shè)備管理制度.60 33 工程施工現(xiàn)場管理制度設(shè)計.62 336 工程工序交接管理辦法.62 338 安全文明施工檢查制度.63 34 工程施工技術(shù)管理制度設(shè)計.66 341 工程技術(shù)管理責任制度.66 35 工程施工質(zhì)量管理制度設(shè)計.72 352 施工進程質(zhì)量控制制度.72 353 工程質(zhì)量檢查管理規(guī)定.74 36 工程竣工驗收管理制度設(shè)計.76 364 工程竣工資料管理規(guī)定.76 第第 4 章章 營銷銷售規(guī)范化管理制度設(shè)計營銷銷售規(guī)范化管理制度設(shè)計

5、 .79 41 營銷管理制度設(shè)計.79 411 營銷調(diào)研管理制度.79 413 市場定位管理規(guī)定.82 42 銷售管理制度設(shè)計.85 424 銷售會議管理制度.85 43 售樓中心管理制度設(shè)計.88 431 客戶接待管理制度.88 第第 5 章章 投資融資規(guī)范化管理制度設(shè)計投資融資規(guī)范化管理制度設(shè)計 .92 51 投資管理制度設(shè)計.92 511 項目投資管理制度.92 52 融資管理制度設(shè)計.96 521 融資決策制度.96 第第 6 章章 財務(wù)會計規(guī)范化管理制度設(shè)計財務(wù)會計規(guī)范化管理制度設(shè)計 .100 61 財務(wù)管理制度設(shè)計.100 615 內(nèi)部審計管理制度.100 62 會計管理制度設(shè)計.

6、104 624 會計人員交接辦法.104 第第 7 章章 人事行政規(guī)范化管理制度設(shè)計人事行政規(guī)范化管理制度設(shè)計 .107 71 人力資源管理制度設(shè)計.107 712 招聘管理制度.107 713 培訓(xùn)管理制度.113 721 會議管理制度.117 725 工作服管理辦法.122 729 員工宿舍管理制度.123 第第 1 章章 房地產(chǎn)企業(yè)六大規(guī)范化管理制度設(shè)計房地產(chǎn)企業(yè)六大規(guī)范化管理制度設(shè)計概述概述 11 工程項目規(guī)范化管理制度工程項目規(guī)范化管理制度設(shè)計概述設(shè)計概述 111 圖紙管理制度設(shè)計圖紙管理制度設(shè)計 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)計管理部在開展圖紙設(shè)計與優(yōu)化設(shè)計工作時，應(yīng)制定規(guī)范化的圖紙 管理制度與

7、作業(yè)程序，并不斷合理化。根據(jù)圖紙設(shè)計與管理程序，圖紙管理各項工作任務(wù) 所需遵循的制度體系可按圖 1-1 所示的模板設(shè)計。 圖 紙 管 理 設(shè) 計 設(shè)計單位招標管理 圖紙自審管理 圖紙會審管理 設(shè)計變更管理 圖紙資料管理 設(shè)計交底管理 規(guī)劃設(shè)計招標實施細則 圖紙自審制度 圖紙會審制度 設(shè)計變更管理制度、工程簽證管理規(guī)定 施工圖設(shè)計交底制度 圖紙資料管理制度 圖圖 1-1 房地產(chǎn)企業(yè)工程圖紙管理制度體系設(shè)計示例房地產(chǎn)企業(yè)工程圖紙管理制度體系設(shè)計示例 112 工程造價制度設(shè)計工程造價制度設(shè)計 房地產(chǎn)企業(yè)造價管理部在開展工程預(yù)算、結(jié)算與決算工作時，為達到既確保工程質(zhì)量， 又能有效控制工程成本的目的，應(yīng)

8、建立規(guī)范化的工程造價管理制度與工作程序，并不斷合 理化。工程造價管理各項工作任務(wù)需遵循的制度體系可按圖 1-2 所示的模板設(shè)計。 工 程 造 價 管 理 工程項目成本管理 工程概算預(yù)算管理 工程計量管理 工程進度付款管理 工程尾款支付管理 工程決算管理 工程結(jié)算管理 分包工程預(yù)決算管理 項目成本管理制度、工程預(yù)算管理制度 管理制度、 工程預(yù)算管理制度、工程定額管理辦法 工程項目計量管理規(guī)定 付款審批審核工作規(guī)定 工程結(jié)算管理制度 工程尾款支付規(guī)定 工程決算管理規(guī)定 分包工程預(yù)決算審計辦法 圖圖 1-2 房地產(chǎn)企業(yè)工程造價管理制度體系設(shè)計示例房地產(chǎn)企業(yè)工程造價管理制度體系設(shè)計示例 113 工程招

9、標制度設(shè)計工程招標制度設(shè)計 房地產(chǎn)企業(yè)為規(guī)范公司的招標活動，選擇合適的外部合作單位，保證開發(fā)項目的質(zhì)量、 工期，提高公司的投資效益，需建立規(guī)范化的工程招投標制度與流程，并不斷合理化。根 據(jù)項目招投標管理的流程，招投標各項工作任務(wù)所需遵循的制度體系可按圖 1-3 所示的模 板設(shè)計。 項目招投標決策管理 招標實施管理 開標、評標、議標管理 標底管理 招標決策管理制度、招標費用預(yù)算制度 管理制度、 項目招標管理制度、招標費用控制制度 評標專家管理制度 勘察設(shè)計合同管理制度、施工合同管理制度、 監(jiān)理合同管理制度、合同評審管理制度 招標標底編制規(guī)范、標底保密工作規(guī)定 招投標文件管理 招標文件編寫規(guī)范 各

10、專業(yè)項目招投標細則 規(guī)劃設(shè)計招標實施細則、監(jiān)理單位招標實施 細則、工程施工招標實施細則 簽訂合同 工 程 招 投 標 圖圖 1-3 房地產(chǎn)企業(yè)工程招投標管理制度體系設(shè)計示例房地產(chǎn)企業(yè)工程招投標管理制度體系設(shè)計示例 114 工程外包管理制度設(shè)計工程外包管理制度設(shè)計 房地產(chǎn)企業(yè)為使項目工作能順利開展，對承（分）包單位進行有效的監(jiān)督與控制，保 質(zhì)保量完成項目進度計劃，應(yīng)建立規(guī)范化的承（分）包管理制度。工程外包管理過程中所 需遵循的制度體系可按圖 1-4 所示的模板設(shè)計。 工 程 外 包 承包商選擇與管理 簽訂承包合同 承包過程管理 工程分包管理 各專業(yè)承包管理 項目招標管理制度、工程承包商管理制度

11、管理制度、 勘察設(shè)計合同管理制度、施工合同管理制度、監(jiān)理 合同管理制度、合同評審管理制度 、 工程承包管理制度 工程分包商管理規(guī)定 工程監(jiān)理單位管理辦法、設(shè)計外包管理制度 圖圖 1-4 房地產(chǎn)企業(yè)工程外包管理制度體系設(shè)計示例房地產(chǎn)企業(yè)工程外包管理制度體系設(shè)計示例 115 工程項目合同管理制度設(shè)計工程項目合同管理制度設(shè)計 為確保房地產(chǎn)企業(yè)工程項目各項合同的談判、擬訂、簽訂與執(zhí)行等工作順利進行，公 司需建立規(guī)范化的合同管理制度與工作程序。根據(jù)合同管理的流程，合同管理各項工作事 務(wù)應(yīng)遵循的制度體系可按圖 1-5 所示的模板設(shè)計。 合 同 管 理 合同談判 合同會審 簽訂合同 合同履行與監(jiān)督 各類合同

12、管理 違約責任、糾紛處理 項目招標管理制度、合同管理制度、 管理制度、 合同評審制度、 合同管理制度、項目招投標管理制度、 合同執(zhí)行管理制度、合同變更管理制度、 合同管理制度、合同糾紛處理制度、 采購合同管理制度、勘察設(shè)計合同管理制度、 施工合同管理制度、監(jiān)理合同管理制度、 圖圖 1-5 房地產(chǎn)企業(yè)工程項目合同管理制度體系設(shè)計示例房地產(chǎn)企業(yè)工程項目合同管理制度體系設(shè)計示例 12 工程施工規(guī)范化管理制度工程施工規(guī)范化管理制度設(shè)計概述設(shè)計概述 121 材料設(shè)備采購管理制度設(shè)計材料設(shè)備采購管理制度設(shè)計 為使工程施工所需材料設(shè)備的采購工作能順利開展，保證采購人員正確執(zhí)行并控制采 購業(yè)務(wù)，企業(yè)應(yīng)在采購管

13、理方面建立規(guī)范化的作業(yè)程序與制度規(guī)范，并不斷合理化。根據(jù) 采購方式及相應(yīng)的采購作業(yè)程序，采購過程中各項工作任務(wù)所需遵循的制度體系可按圖 1-6 所示的模板設(shè)計。 材 料 設(shè) 備 采 購 管 理 提出采購申請 采購決策、制訂采購計劃 編制采購預(yù)算 市場調(diào)查、詢價、比價 采購績效管理 采購申請管理制度 采購計劃管理制度、采購庫存管理制度 采購預(yù)算管理制度 采購價格管理辦法、采購招標管理制度 供應(yīng)商管理制度、采購質(zhì)量認證制度 采購合同管理制度 采購訂單跟催管理規(guī)定 跟單與催貨管理制度 采購檢驗管理制度、采購付款管理制度 采購績效評估制度、采購成本管控制度 供應(yīng)商評價 供應(yīng)商管理制度 采購檢驗、采購付

14、款 選擇供應(yīng)商 訂立采購合同 履行采購合同、執(zhí)行采購作業(yè) 監(jiān)督供應(yīng)商準時交貨 圖圖 1-6 房地產(chǎn)企業(yè)材料設(shè)備采購管理制度體系設(shè)計示例房地產(chǎn)企業(yè)材料設(shè)備采購管理制度體系設(shè)計示例 122 材料設(shè)備使用管理制度設(shè)計材料設(shè)備使用管理制度設(shè)計 為加強材料設(shè)備的使用管理，保證施工現(xiàn)場材料設(shè)備的合理使用，避免不必要的損失 與浪費，企業(yè)應(yīng)建立規(guī)范化的材料設(shè)備使用管理制度與工作程序，并不斷合理化。根據(jù)材 料設(shè)備的使用與管理程序，材料設(shè)備使用管理的各項工作所需遵循的制度體系可按圖 1-7 所 示的模板設(shè)計。 材料設(shè)備領(lǐng)用 進場檢驗 設(shè)備安裝調(diào)試 使用管理 故障處理 報廢處理 維護與保養(yǎng) 物資回收 物資領(lǐng)用管理制

15、度、設(shè)備租賃管理制度 材料設(shè)備質(zhì)量檢驗管理制度 設(shè)備安裝調(diào)試管理制度 施工材料管理制度、機械設(shè)備管理制度、設(shè) 備使用管理規(guī)范、儀器設(shè)備檔案管理制 度 設(shè)備使用管理規(guī)范 設(shè)備故障分析處理制度 物資報廢管理制度 材料設(shè)備領(lǐng)用回收辦法 材 料 設(shè) 備 使 用 管 理 圖圖 1-7 房地產(chǎn)企業(yè)材料設(shè)備使用管理制度體系設(shè)計示例房地產(chǎn)企業(yè)材料設(shè)備使用管理制度體系設(shè)計示例 123 工程施工現(xiàn)場管理制度設(shè)計工程施工現(xiàn)場管理制度設(shè)計 房地產(chǎn)企業(yè)施工現(xiàn)場管理工作主要包括施工現(xiàn)場人員管理、施工計劃與進度管理、施 工技術(shù)質(zhì)量管理、施工現(xiàn)場材料設(shè)備管理、安全文明施工管理、施工成本控制等，其制度 體系的設(shè)計如圖 1-8

16、所示。 施 工 現(xiàn) 場 管 理 施工成本控制 材料設(shè)備管理 安全文明施工 現(xiàn)場人員管理 現(xiàn)場環(huán)境管理 施工進度管理 安全文明施工責任制度、施工管理人員績效考核制度、 施工作業(yè)人員績效考核辦法 協(xié)作單位安全管理制度、安全用電管理制度、安全文 明施工管理制度、施工現(xiàn)場事故處理制度 施工進度管理制度、工程量統(tǒng)計管理制度、工程簽證 管理制度、工序交接管理辦法 物資進場檢驗管理制度、物資倉儲管理制度、物資領(lǐng) 用管理制度、物資回收管理制度、物資報廢管理制度、 設(shè)備操作規(guī)程管理制度、設(shè)備維修保養(yǎng)制度 安全文明施工管理制度、安全文明施工檢查制度、安 全施工作業(yè)傳票管理制度、施工安全設(shè)施管理制 度 工程量統(tǒng)計管

17、理制度、項目施工成本核算管理制度、 物料消耗統(tǒng)計制度、質(zhì)量成本管理制度 圖圖 1-8 房地產(chǎn)企業(yè)工程施工現(xiàn)場管理制度體系設(shè)計示例房地產(chǎn)企業(yè)工程施工現(xiàn)場管理制度體系設(shè)計示例 124 工程施工技術(shù)管理制度設(shè)計工程施工技術(shù)管理制度設(shè)計 工程施工技術(shù)管理工作貫穿于房地產(chǎn)建設(shè)項目開發(fā)、施工、移交的整個過程，為規(guī)范 新型環(huán)保技術(shù)的采用，規(guī)范工程技術(shù)管理工作，提高施工技術(shù)水平，確保工程施工進度、 技術(shù)水平和質(zhì)量，降低工程項目的總成本，提高企業(yè)經(jīng)濟效益，企業(yè)應(yīng)建立一整套規(guī)范化 的技術(shù)管理制度體系，具體制度體系設(shè)計如下圖 1-9 所示。 工 程 技 術(shù) 管 理 編寫施工作業(yè)指導(dǎo)書 制訂施工計劃、方案 技術(shù)核定

18、技術(shù)總結(jié) 技術(shù)交底 技術(shù)檔案管理 工程技術(shù)管理制度、工程技術(shù)管理責任制 度 施工組織設(shè)計管理制度、施工組織設(shè)計編制 細則 施工作業(yè)指導(dǎo)書編寫規(guī)范 項目施工管理制度 工程項目技術(shù)交底制度 工程技術(shù)核定管理辦法 施工技術(shù)總結(jié)編寫細則 工程技術(shù)檔案管理辦法 工程技術(shù)總管理 施工組織設(shè)計 圖圖 1-9 房地產(chǎn)企業(yè)工程施工技術(shù)管理制度體系設(shè)計示例房地產(chǎn)企業(yè)工程施工技術(shù)管理制度體系設(shè)計示例 125 工程施工質(zhì)量管理制度設(shè)計工程施工質(zhì)量管理制度設(shè)計 房地產(chǎn)企業(yè)為確保地產(chǎn)建設(shè)項目的質(zhì)量，必須建立一整套規(guī)范化的質(zhì)量管理制度。質(zhì) 量管理工作包括質(zhì)量體系管理、質(zhì)量人員管理、材料設(shè)備管理、項目前期質(zhì)量管理、施工 過程

19、質(zhì)量管理、項目竣工質(zhì)量驗收管理等多個方面，具體的制度體系設(shè)計如圖 1-10 所示。 工 程 質(zhì) 量 管 理 質(zhì)量數(shù)據(jù)統(tǒng)計制度、質(zhì)量信息管理制度、工程質(zhì)量 記錄控制細則、質(zhì)量報告制度 材料設(shè)備管理 質(zhì)量信息管理 前期質(zhì)量管理 工程竣工驗收管理 質(zhì)量體系管理 質(zhì)量人員管理 施工過程質(zhì)量管理 質(zhì)量管理經(jīng)濟責任制度、質(zhì)量管理培訓(xùn)制度、質(zhì)量 人員考核制度 采購質(zhì)量控制制度、物資存儲管理制度、材料進場 檢驗管理制度、設(shè)備使用管理規(guī)范、設(shè)備維護保養(yǎng) 制度、儀器設(shè)備定期檢查制度 質(zhì)量計劃管理制度、質(zhì)量標準管理制度、質(zhì)量目標 管理制度、委托外部質(zhì)量檢驗管理制度 施工過程質(zhì)量控制制度、 、質(zhì)量檢查管理制度、隱蔽

20、工程質(zhì)量管理制度、工序交接質(zhì)量管理制度 質(zhì)量體系管理制度、質(zhì)量標準管理制度、程序文件 編寫規(guī)范、質(zhì)量體系執(zhí)行制度、質(zhì)量體系內(nèi)審制度、 質(zhì)量記錄管理制度 請參照圖 1-11 的相關(guān)內(nèi)容 質(zhì)量異常處理 質(zhì)量異常處理制度、不合格現(xiàn)象分析制度、質(zhì)量事 故處理制度、質(zhì)量糾紛處理制度、質(zhì)量處罰制 度 質(zhì)量成本管理 質(zhì)量成本管理制度、質(zhì)量成本控制制度 圖圖 1-10 房地產(chǎn)企業(yè)工程施工質(zhì)量管理制度體系設(shè)計房地產(chǎn)企業(yè)工程施工質(zhì)量管理制度體系設(shè)計 126 工程竣工驗收管理制度設(shè)計工程竣工驗收管理制度設(shè)計 房地產(chǎn)企業(yè)為規(guī)范工程竣工驗收工作，可依據(jù)竣工驗收的基本程序設(shè)計如圖 1-11 所示 的竣工驗收管理制度體系。

21、 工程竣工資料管理 工程竣工驗收管理 工程施工管理 工程竣工驗收管理制度、分部分項工程驗收辦法、 隱蔽工程驗收管理制度 工程施工現(xiàn)場管理制度、工程質(zhì)量管理制度、工 程技術(shù)管理制度、材料設(shè)備管理制度 工程竣工資料管理規(guī)定 單位工程 驗收 隱蔽工程 驗收 分部工程 驗收 分項工程 驗收 圖圖 1-11 房地產(chǎn)企業(yè)工程竣工驗收管理制度體系設(shè)計示例房地產(chǎn)企業(yè)工程竣工驗收管理制度體系設(shè)計示例 13 營銷銷售規(guī)范化管理制度營銷銷售規(guī)范化管理制度設(shè)計概述設(shè)計概述 131 營銷管理制度設(shè)計營銷管理制度設(shè)計 房地產(chǎn)企業(yè)營銷管理工作包括營銷調(diào)研、營銷策劃、市場定位、銷售定價、廣告投放、 營銷費用預(yù)算與控制等事項。

22、其制度體系設(shè)計如圖 1-12 所示。 營 銷 管 理 銷售管理 營銷規(guī)劃管理 市場調(diào)研管理 營銷策劃管理 營銷費用管理 營銷計劃管理制度、企業(yè)品牌管理制度 營銷調(diào)研管理制度、市場分析管理制度、市場調(diào)查 作業(yè)規(guī)程、調(diào)研檔案管理細則、營銷信息管理辦 法 營銷策劃管理制度、市場推廣管理辦法、廣告策劃 管理制度、促銷策劃管理辦法、營銷公關(guān)制度 廣告投放管理制度、廣告宣傳管理制度、廣告費用 預(yù)算制度、廣告宣傳品管理辦法 請參考圖 1-13 的相關(guān)內(nèi)容 營銷預(yù)算管理制度、營銷費用管控制度、費用報銷 管理制度 廣告管理 樓盤項目管理 樓盤上市管理制度、樓盤定位管理制度、樓盤價格 管理制度 圖圖 1-12 房

23、地產(chǎn)企業(yè)營銷管理制度體系設(shè)計示例房地產(chǎn)企業(yè)營銷管理制度體系設(shè)計示例 132 銷售管理制度設(shè)計銷售管理制度設(shè)計 房地產(chǎn)企業(yè)銷售管理工作包括銷售人員管理、銷售合同管理、銷售會議管理、售樓中 心管理、銷售提成管理、銷售費用控制等事項，其制度體系設(shè)計如圖 1-13 所示。 銷 售 管 理 促銷管理 銷售任務(wù)管理 銷售人員管理 銷售團隊管理 客戶管理 招商管理 銷售管理制度、銷售計劃與任務(wù)分配管理制度、銷 售會議管理制度 銷售人員管理辦法、銷售新人培訓(xùn)管理制度、銷售 考核管理制度、銷售獎金管理制度、職務(wù)晉升考核 管理制度 請參考圖 1-14 的相關(guān)內(nèi)容 促銷活動管理規(guī)定、促銷人員管理規(guī)范、促銷宣傳 品管

24、理辦法 客戶關(guān)系管理辦法、客戶接待管理制度、客戶信息 管理制度 銷售團隊管理制度、銷售團隊考核制度、銷售評比 管理制度 商業(yè)地產(chǎn)招商管理制度、招商合同管理制度 售樓中心管理 銷售合同管理 銷售合同管理制度、銷售談判管理制度、銷售代理合 同管理制度 銷售費用管理 銷售費用預(yù)算制度、銷售費用控制制度、銷售費用 報銷管理制度、銷售提成管理制度 圖圖 1-13 房地產(chǎn)企業(yè)銷售管理制度體系設(shè)計示例房地產(chǎn)企業(yè)銷售管理制度體系設(shè)計示例 133 售樓中心管理制度設(shè)計售樓中心管理制度設(shè)計 房地產(chǎn)企業(yè)售樓中心的管理工作包括樓盤銷控管理、客戶接待管理、樣板間管理、售 樓中心日常管理等事項，其制度體系設(shè)計如圖 1-1

25、4 所示。 售 樓 中 心 管 理 日常工作管理 費用管理 樓盤銷控管理 客戶接待管理 樣板間管理 樓盤銷售管理制度、售樓人員日常工作規(guī)范、售樓人 員管理制度、售樓人員考核制度 客戶接待管理制度、客戶投訴管理制度、客戶檔案管 理制度、客戶購房手續(xù)辦理辦法 樣板間使用管理制度、樣板間維護保養(yǎng)制度、樣板間 報廢回收制度 售樓中心考勤制度、售樓中心用水用電管理制度、售 樓中心銷售宣傳管理制度、售樓中心安全衛(wèi)生管理制 度、售樓中心裝飾管理制度 售樓中心費用預(yù)算管理制度、售樓中心費用控制辦 法 圖圖 1-14 房地產(chǎn)企業(yè)售樓中心管理制度體系設(shè)計示例房地產(chǎn)企業(yè)售樓中心管理制度體系設(shè)計示例 14 投資融資規(guī)

26、范化管理制度投資融資規(guī)范化管理制度設(shè)計概述設(shè)計概述 141 投資管理制度設(shè)計投資管理制度設(shè)計 為加強投資管理工作，選擇合適的項目，降低投資風(fēng)險，確保投資報酬，企業(yè)應(yīng)建立 一整套規(guī)范化的投資管理制度體系和工作程序，具體制度體系的設(shè)計如圖 1-15 所示。 投 資 管 理 投資項目調(diào)研、可行性研究 投資決策 實施投資 投資過程監(jiān)督 制定投資方案 投資收益管理 投資處置 投資調(diào)研管理制度、投資可行性分析制 度 投資決策分析制度 投資管理制度 投資管理制度 投資過程控制制度 投資收益分析管理制度 投資處理管理制度 編制投資報告 投資結(jié)果分析總結(jié)制度 圖圖 1-15 房地產(chǎn)企業(yè)投資管理制度體系設(shè)計示例房

27、地產(chǎn)企業(yè)投資管理制度體系設(shè)計示例 142 融資管理制度設(shè)計融資管理制度設(shè)計 房地產(chǎn)企業(yè)為規(guī)范融資管理工作，降低融資風(fēng)險，確保企業(yè)正常運營，需建立一整套 規(guī)范化的融資管理制度體系和工作程序，具體制度體系的設(shè)計如圖 1-16 所示。 融 資 管 理 財務(wù)狀況分析 融資分析 融資決策 簽訂融資合同 資金使用管理 還款、償付 執(zhí)行融資方案 工作總結(jié)、報告 財務(wù)分析制度、資金需求預(yù)測分析制度 融資分析管理制度 融資決策管理制度 融資合同管理制度、合同評審制度 融資執(zhí)行管理制度、融資過程控制制度 資金使用管理制度、資金變更使用制度 融資償付管理制度、 融資工作總結(jié)制度、 圖圖 1-16 房地產(chǎn)企業(yè)融資管理

28、制度體系設(shè)計示例房地產(chǎn)企業(yè)融資管理制度體系設(shè)計示例 15 財務(wù)會計規(guī)范化管理制度財務(wù)會計規(guī)范化管理制度設(shè)計概述設(shè)計概述 151 財務(wù)管理制度設(shè)計財務(wù)管理制度設(shè)計 房地產(chǎn)企業(yè)依據(jù)國家有關(guān)財經(jīng)法規(guī)，結(jié)合本企業(yè)具體情況和實際需要，采用文字、圖 表等多樣化的形式，針對財務(wù)組織管理、全面預(yù)算管理、資金管理、資產(chǎn)管理、成本控制、 會計管理、內(nèi)部控制管理等工作，制定出一套具體的、可遵照執(zhí)行的制度體系，具體如圖 1-17 所示。 財 務(wù) 管 理 貨幣資金控制制度、采購業(yè)務(wù)控制制度、銷售業(yè)務(wù) 控制制度、長期股權(quán)投資控制制度、對外擔?？刂?制度、成本費用控制制度、業(yè)務(wù)外包控制制度、內(nèi) 部審計控制制度 資金管理 內(nèi)

29、部控制管理 資產(chǎn)管理 會計管理 財務(wù)組織管理 財務(wù)預(yù)算管理 成本控制管理 全面預(yù)算管理制度、收入預(yù)算管理制度、費用預(yù)算 管理制度 貨幣資金管理制度、貨幣資金預(yù)算制度、現(xiàn)金管理 制度、銀行結(jié)算制度、融資管理制度、投資管理制 度、資金運營管理制度、收入及利潤分配制度 固定資產(chǎn)管理制度、存貨管理制度、流動資產(chǎn)管理 制度、無形資產(chǎn)管理制度、財產(chǎn)清查制度、財產(chǎn)盤 點制度、物資管理制度、物資編碼管理制度、定額 管理制度、價格管理制度 成本費用管理制度、采購成本管理制度、質(zhì)量成本 管理制度、人力成本管理制度、銷售費用管理制度、 管理費用管理制度、財務(wù)費用管理制度、差旅費與 會議費開支制度 財務(wù)體制管理制度、

30、財務(wù)部經(jīng)濟責任制度、財會人 員管理制度、財會人員工作交接制度 請參照圖 1-18 的相關(guān)內(nèi)容 圖圖 1-17 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理制度體系示例房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理制度體系示例 152 會計管理制度設(shè)計會計管理制度設(shè)計 從會計管理事項的角度來看，房地產(chǎn)企業(yè)會計管理工作可分為會計人員管理、會計核 算管理、財務(wù)報告管理、財務(wù)分析管理、會計電算化管理、會計檔案與票據(jù)印章管理等， 其具體制度體系的設(shè)計如圖 1-18 所示。 會計核算管理制度、原材料核算管理制度、產(chǎn)成品 核算制度、低值易耗品核算制度、固定資產(chǎn)及在建 工程核算管理制度、成本核算管理制度 會計核算管理 財務(wù)報告管理 會計電算化管理 會計電算化管理

31、制度、會計電算化系統(tǒng)崗位責任制 度、會計微機管理規(guī)定 會計檔案、票據(jù) 與印章管理 會計檔案管理制度、會計報表管理細則、票據(jù)管理 制度、支票管理辦法、發(fā)票管理制度、財務(wù)印章使 用與管理辦法 財務(wù)分析制度、財務(wù)分析報告撰寫規(guī)定 財務(wù)會計報告制度、會計報告質(zhì)量考核辦法 會計人員管理 會計出納人員管理制度、會計人員監(jiān)交制度、出納 作業(yè)細則、會計稽核制度 會 計 管 理 財務(wù)分析管理 圖圖 1-18 房地產(chǎn)企業(yè)會計管理制度體系示例房地產(chǎn)企業(yè)會計管理制度體系示例 16 人事行政規(guī)范化管理制度人事行政規(guī)范化管理制度設(shè)計概述設(shè)計概述 161 人事管理制度設(shè)計人事管理制度設(shè)計 房地產(chǎn)企業(yè)人事管理包括人力資源規(guī)劃

32、、崗位分析、招聘與甄選管理、培訓(xùn)管理、績 效管理、薪酬福利管理、員工關(guān)系管理、企業(yè)文化管理等方面的工作，其制度體系設(shè)計如 圖 1-19 所示。 人 事 管 理 薪酬福利管理 培訓(xùn)管理 績效管理 人力資源規(guī)劃 崗位分析管理 招聘管理 人力資源規(guī)劃管理制度、人力資源部預(yù)算管理制 度 員工關(guān)系管理 崗位分析管理制度、職位管理制度、職位說明書編寫 規(guī)范、崗位評估管理制度 招聘管理制度、面試管理制度、甄選錄用制度、招聘 面試人員行為規(guī)范、招聘效果評估制度、試用期管理 制度、內(nèi)部競聘管理制度、招聘費用預(yù)算制度 培訓(xùn)管理制度、新員工培訓(xùn)制度、晉升培訓(xùn)管理制度、 培訓(xùn)講師管理制度、培訓(xùn)課程管理制度、培訓(xùn)效果評

33、 估制度、培訓(xùn)費用控制制度 績效管理制度、新員工試用期考核制度、晉升考核制 度、年度考核評比制度、績效實施過程監(jiān)督制度、績 效面談制度 薪酬管理制度、薪酬調(diào)整制度、獎金發(fā)放規(guī)定、業(yè)務(wù) 提成制度、員工提案管理制度、過節(jié)費管理制度、津 貼補助管理制度 勞動合同管理制度、離職管理制度、離職挽留制度、 離職面談管理制度、工作交接制度、職業(yè)生涯管理制 度 企業(yè)文化管理 企業(yè)發(fā)展與戰(zhàn)略培訓(xùn)制度、員工活動管理制度 員工日常管理 考勤管理制度、假務(wù)管理制度、加班管理制度、人事 檔案管理制度、獎懲制度、體檢管理制度 職業(yè)保護 體檢管理制度、工傷管理制度、勞保用品管理制度、 施工安全培訓(xùn)管理制度 圖圖 1-19

34、房地產(chǎn)企業(yè)人事管理制度體系設(shè)計示例房地產(chǎn)企業(yè)人事管理制度體系設(shè)計示例 162 行政管理制度設(shè)計行政管理制度設(shè)計 房地產(chǎn)企業(yè)行政管理工作包括行政辦公管理、文件檔案管理、資證章管理、會議管理、 出差管理、食堂管理、宿舍管理、車輛管理等方面，其制度體系設(shè)計如圖 1-20 所示。 行 政 管 理 食堂管理 資質(zhì)、證書、印章 管理 出差管理 行政辦公管理 文件檔案管理 會議管理 辦公用品采購管理制度、辦公用品領(lǐng)用回收管理制度、 工作服管理制度、辦公場地衛(wèi)生管理制度 宿舍管理 收發(fā)文管理制度、檔案管理制度、檔案借閱管理制度、 公文編寫發(fā)放細則 會議管理制度、會議準備制度、會議記錄管理制 度 印章管理制度、

35、資質(zhì)申請管理制度、資質(zhì)（證書、印 章）章變更制制度 員工出差管理制度、差旅費報銷制度 員工食堂管理制度、食堂衛(wèi)生環(huán)境檢查制度、食堂工 作人員管理制度、食堂采購管理制度、食堂服務(wù)質(zhì)量 管理制度 宿舍日常管理制度、宿舍衛(wèi)生環(huán)境檢查制度、優(yōu)秀宿 舍評比制度、門禁制度 車輛管理 車輛調(diào)度管理制度、車輛維修保養(yǎng)管理制度、車輛保 險管理制度、駕駛員管理制度、事故處理制度 行政費用控制 行政費用預(yù)算管理制度、行政費用控制制度、差旅費 報銷制度 圖圖 1-20 房地產(chǎn)企業(yè)行政管理制度體系設(shè)計示例房地產(chǎn)企業(yè)行政管理制度體系設(shè)計示例 第第 2 章章 工程項目規(guī)范化管理制度工程項目規(guī)范化管理制度設(shè)計設(shè)計 21 工程

36、圖紙工程圖紙管理制度設(shè)計管理制度設(shè)計 211 圖紙自審圖紙自審管理辦法管理辦法 以下是某房地產(chǎn)開發(fā)公司的圖紙自審管理辦法，供讀者參考。 房地產(chǎn)開發(fā)公司圖紙自審管理辦法房地產(chǎn)開發(fā)公司圖紙自審管理辦法 第第 1 章章 總則總則 第第 1 條條 為規(guī)范圖紙自審工作，使圖紙滿足公司要求，提高會審工作質(zhì)量和項目工作 效率，結(jié)合公司的實際情況，特制定本辦法。 第第 2 條條 本辦法適用于公司所有工程項目的圖紙自審工作。 第第 3 條條 圖紙自審工作由公司設(shè)計管理部負責組織，項目技術(shù)人員、相關(guān)職能部門人 員、主要工種班組長等參與執(zhí)行。 第第 2 章章 圖紙自審的內(nèi)容圖紙自審的內(nèi)容 第第 4 條條 圖紙自審前

37、，需審查各專業(yè)施工圖的張數(shù)、編號與圖紙目錄是否相符。 第第 5 條條 審查圖紙說明、設(shè)計說明是否齊全，規(guī)定是否明確，相互之間是否矛盾。 第第 6 條條 審查平面圖所標注坐標、絕對標高與總圖是否相符。 第第 7 條條 審查圖面上的尺寸，標高，預(yù)留孔、預(yù)埋件的位置，構(gòu)件平、立面的配筋與 剖面等是否存在錯誤。 第第 8 條條 審查專業(yè)圖之間、專業(yè)圖內(nèi)各圖之間、圖與表之間的規(guī)格、標號、材質(zhì)、數(shù) 量、坐標、標高等主要數(shù)據(jù)是否一致，是否有“錯、漏、缺” 。 第第 9 條條 審查施工圖中各專業(yè)的設(shè)計人員是否已在會簽欄目簽字。 第第 10 條條 審查圖紙上構(gòu)配件的編號、規(guī)格型號及數(shù)量與構(gòu)配件一覽表是否相符。

38、第第 11 條條 審查實現(xiàn)新技術(shù)項目、特殊工程、復(fù)雜設(shè)備的技術(shù)可能性和必要性。 第第 12 條條 審查采用的新材料以及特殊材料的技術(shù)性能資料是否齊備。 第第 3 章章 圖紙自審記錄圖紙自審記錄 第第 13 條條 設(shè)計管理部負責檢查自審記錄工作，圖紙自審記錄應(yīng)包括對設(shè)計圖紙?zhí)岢龅?疑問和對設(shè)計圖紙的有關(guān)建議。 第第 14 條條 在圖紙自審前，設(shè)計管理部需將自審結(jié)果反饋給設(shè)計單位，設(shè)計人員提早熟 悉圖紙存在的一些問題，做好設(shè)計交底準備，以節(jié)省時間，提高會審的質(zhì)量。 第第 4 章章 附則附則 第第 15 條條 本辦法由設(shè)計管理部制定，解釋權(quán)、修改權(quán)歸設(shè)計管理部所有。 第第 16 條條 本辦法自發(fā)布之

39、日起實施。 213 圖紙資料管理辦法圖紙資料管理辦法 以下是某房地產(chǎn)開發(fā)公司的圖紙資料管理辦法，供讀者參考。 房地產(chǎn)開發(fā)公司圖紙資料管理辦法房地產(chǎn)開發(fā)公司圖紙資料管理辦法 第第 1 章章 總則總則 第第 1 條條 目的 為規(guī)范項目設(shè)計圖紙的管理，便于施工過程控制，保證項目施工的順利實施，同時為 工程索賠提供依據(jù)，特制定本辦法。 第第 2 條條 適用范圍 本辦法適用于公司工程項目的所有設(shè)計圖紙。 第第 3 條條 職責 公司設(shè)計管理部是技術(shù)圖紙等相關(guān)資料的歸口管理部門，設(shè)計管理部設(shè)專人（可兼職） 負責圖紙的發(fā)放和歸檔工作。 第第 2 章章 圖紙的評審圖紙的評審 第第 4 條條 設(shè)計管理部組織各專業(yè)

40、工程師進行設(shè)計圖內(nèi)部評審工作。內(nèi)部評審可根據(jù)圖 紙內(nèi)容分階段進行評審。 第第 5 條條 工程技術(shù)部組織項目經(jīng)理部、設(shè)計單位、監(jiān)理單位、施工單位參與圖紙會審 會議，充分熟悉掌握設(shè)計具體情況，解決會審中出現(xiàn)的圖紙問題。 第第 6 條條 針對施工中碰到的各種問題，設(shè)計單位可進行設(shè)計變更，但須由公司設(shè)計管 理部、工程技術(shù)部審批通過。 第第 3 章章 圖紙的發(fā)放與管理圖紙的發(fā)放與管理 第第 7 條條 設(shè)計管理部負責從設(shè)計單位領(lǐng)取設(shè)計圖紙。 第第 8 條條 圖紙發(fā)送一般采用圖文發(fā)送單的形式，設(shè)計單位草擬圖文發(fā)送單，經(jīng)設(shè)計管 理部經(jīng)理審閱后簽發(fā)。 第第 9 條條 項目技術(shù)負責人負責根據(jù)公司各部門提供的圖紙需

41、求發(fā)放圖紙。 第第 10 條條 一般情況下，施工圖可按如下方式分配：項目施工單位 套施工圖，項目 監(jiān)理公司 套，項目各工種工程師 套。 第第 11 條條 施工圖紙一經(jīng)發(fā)放，不再回收，失去時效自動作廢。 第第 12 條條 圖紙管理人員需詳細記錄圖紙接收與發(fā)放情況，設(shè)立設(shè)計圖紙收發(fā)臺賬。 第第 13 條條 各專業(yè)技術(shù)人員領(lǐng)取圖紙后，由領(lǐng)取圖紙的人員負責保管，并在圖紙的印章 邊簽名。一旦發(fā)現(xiàn)圖紙亂堆、亂放、損壞或丟失，須對領(lǐng)取人（或保管人）進行處罰，每 丟失一張罰 元，并責令其將丟失的圖紙復(fù)印一份。 第第 14 條條 作廢圖紙經(jīng)項目總工程師同意后，由各領(lǐng)取人加蓋“作廢”章。 第第 15 條條 零星工

42、程圖紙需經(jīng)設(shè)計管理部經(jīng)理在設(shè)計通知單上簽字確認。 第第 16 條條 零星工程圖紙發(fā)放標準為工程技術(shù)部、材料設(shè)備部各 1 份，領(lǐng)用人在設(shè)計 通知單上簽收。 第第 4 章章 圖紙的歸檔圖紙的歸檔 第第 17 條條 項目竣工前，設(shè)計管理部圖紙管理人員負責對各階段設(shè)計圖紙進行分項分類 存檔整理工作。 第第 18 條條 項目竣工后，公司設(shè)計管理部做好項目竣工圖紙的編制工作，將需存檔的各 階段設(shè)計圖紙移交公司項目經(jīng)理部圖紙管理人員，配合完成項目資料存檔工作。 第第 5 章章 附則附則 第第 19 條條 本辦法由公司設(shè)計管理部制定，解釋權(quán)、修改權(quán)歸設(shè)計管理部所有。 第第 20 條條 本辦法自發(fā)布之日起實施。

43、 222 工程結(jié)算管理制度工程結(jié)算管理制度 以下是某房地產(chǎn)開發(fā)公司的工程結(jié)算管理制度，供讀者參考。 房地產(chǎn)開發(fā)公司工程結(jié)算管理制度房地產(chǎn)開發(fā)公司工程結(jié)算管理制度 第第 1 章章 總則總則 第第 1 條條 為加強對工程項目的結(jié)算管理，提高工程人員的成本意識，使工程項目的竣 工結(jié)算工作進入受控狀態(tài)，特制定本制度。 第第 2 條條 本制度適用于工程結(jié)算的管理事項。 第第 3 條條 工程結(jié)算原則： 1實事求是的原則； 2維護收付雙方的正當經(jīng)濟權(quán)益原則。 第第 2 章章 結(jié)算定額單價確定規(guī)范結(jié)算定額單價確定規(guī)范 第第 4 條條 結(jié)算定額單價以預(yù)算、合同及招標價為主，同預(yù)算項目相同的分項，單價必 須相同，

44、不得調(diào)整。 第第 5 條條 增加項目的結(jié)算單價按相應(yīng)的定額單價套入。 第第 6 條條 設(shè)計中的分項工程在定額上既不能換算，又不能套用時，必須編制補充單價。 第第 7 條條 除定額說明容許換算外，其余不得任意調(diào)整。 第第 8 條條 土建部分的甲供材料需安裝的項目計費直接在預(yù)算標書單價中扣出，不計任 何費用。 第第 9 條條 安裝部分的甲供材料、設(shè)備需安裝的項目不計取稅金。 第第 3 章章 結(jié)算工程量確定規(guī)范結(jié)算工程量確定規(guī)范 工程量是工程結(jié)算的重要內(nèi)容與依據(jù)，結(jié)算人員在計算工程量時，必須遵守以下規(guī)定。 第第 10 條條 必須嚴格計算規(guī)則，項目劃分、計量單位、相關(guān)系數(shù)調(diào)整換算等內(nèi)容必須嚴 格按公司

45、相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 第第 11 條條 必須嚴格按圖紙、隨工簽證和相關(guān)協(xié)議計算、計列單項工程量。 第第 12 條條 要在日常的工作中逐步總結(jié)影響結(jié)算及時性、準確性的主要矛盾，安排合理 的計算程序。 第第 13 條條 結(jié)合工作情況，整理匯總各種常用資料，使用常用的定額外標準、常用的計 算結(jié)果，分門別類記錄在工作日志上，以備查。 第第 14 條條 依據(jù)施工圖和竣工圖，按實物工程量編制結(jié)算，任何計費都必須有據(jù)可查， 不得隨意編列。 第第 15 條條 竣工結(jié)算的工程量，應(yīng)以實際安裝（驗收規(guī)范標準）就位凈值數(shù)量為準，不 得將“工地材料投入量”和“實際安裝就位凈值數(shù)量”混為一談。 第第 4 章章 結(jié)算造價確定規(guī)

46、范結(jié)算造價確定規(guī)范 第第 16 條條 設(shè)計變更及現(xiàn)場簽證分類計算并當月結(jié)算。 第第 17 條條 結(jié)算造價要求分項計算并編制分項匯總表，其計算公式如下： 結(jié)算造價=預(yù)算造價+設(shè)計變造價+現(xiàn)場簽證造價+人工補差+材料差價+增加項目 第第 18 條條 工程結(jié)算需確定現(xiàn)場的實際情況、土壤的種類、放坡坡度、運距等。 第第 19 條條 工程結(jié)算需扣除甲供材料的多用材料費，扣除預(yù)算中的未施工項目的造價。 第第 20 條條 材料價差嚴格按項目經(jīng)理部的材料限價進行調(diào)整。 第第 5 章章 工程竣工結(jié)算書編制規(guī)范工程竣工結(jié)算書編制規(guī)范 第第 21 條條 項目經(jīng)理部預(yù)結(jié)算人員負責工程竣工結(jié)算工作。 第第 22 條條

47、主體工程項目應(yīng)于承包商提供結(jié)算后的 2 個月內(nèi)核對完畢，總體結(jié)算應(yīng)在竣 工驗收后的 5 個月內(nèi)完成，其他工程項目應(yīng)在乙方提供結(jié)算后的 30 天內(nèi)核對完畢。 第第 23 條條 工程竣工結(jié)算書編制依據(jù)如下所示： 1竣工報告，交工驗收資料； 2施工設(shè)計、竣工圖紙、施工預(yù)算、承包合同； 3設(shè)計變更、材料代用申請； 4隨工現(xiàn)場簽證； 5工程委托書； 6材料市場價格資料； 7工程各項取費標準和雙方協(xié)議等。 第第 24 條條 工程竣工結(jié)算書編制程序如下： 1項目經(jīng)理部負責編制工程竣工結(jié)算工作計劃； 2100 萬元以上的工程，項目經(jīng)理部預(yù)決算人員必須對原預(yù)算及不清楚的問題及時與 造價管理部聯(lián)系； 3造價管理部

48、有必要進行關(guān)于前期預(yù)算編制問題的結(jié)算工作協(xié)調(diào)及配合； 4收集并整理結(jié)算依據(jù)，包括分項工程的材料設(shè)備限價價格表、圖紙、設(shè)計變更、現(xiàn) 場簽證、涉及造價的會議紀要、圖紙部分未施工項目的記錄、付款及待墊款、甲供材料設(shè) 備的領(lǐng)用清單、承包商的結(jié)算報價等； 5項目經(jīng)理部預(yù)決算人員負責工程量的計算，并與承包商進行核對； 6項目經(jīng)理部預(yù)決算人員單列清理甲供的預(yù)算工程量及承建商超領(lǐng)用量的扣款表； 7確定結(jié)算造價后，10 萬元以上的工程報造價管理部進行核定。 第第 25 條條 進行工程竣工結(jié)算時，項目經(jīng)理部應(yīng)核實竣工圖紙的完整性。 第第 26 條條 項目經(jīng)理部需提前選擇供電、自來水、煤氣、電話工程結(jié)算，便于承包商

49、配 合業(yè)主入住的“四通”工作。 第第 27 條條 工程竣工結(jié)算書的主要內(nèi)容包括以下三個方面： 1編制說明，包括工程概況、編制依據(jù)、經(jīng)濟分析及其他需要說明的問題； 2竣工結(jié)算書的主要內(nèi)容，包括竣工圖、工程量、機械臺班費、人員費、材料費、各 種工程簽證等； 3工程結(jié)算的分析。 第第 28 條條 工程竣工結(jié)算書必須經(jīng)項目經(jīng)理部預(yù)算人員及造價管理部人員相互交叉審核， 經(jīng)審核后的造價方可作為最終的結(jié)算價。 第第 29 條條 項目經(jīng)理部建立“承包商的結(jié)算報送及審核情況登記臺賬” ，便于時間的掌 握及責任的界定。 第第 30 條條 項目經(jīng)理部預(yù)算人員必須建立“三方及甲供材料的領(lǐng)用及付款臺賬” ，對領(lǐng) 用單的

50、原件進行存檔，便于結(jié)算扣減。 第第 6 章章 附則附則 第第 31 條條 本制度由造價管理部擬定，并由造價管理部負責解釋和修改。 第第 32 條條 本制度經(jīng)總經(jīng)理審批通過后，自頒布之日起實施。 227 工程尾款支付工作規(guī)定工程尾款支付工作規(guī)定 以下是某房地產(chǎn)開發(fā)公司的工程尾款支付工作規(guī)定，供讀者參考。 房地產(chǎn)開發(fā)公司工程尾款支付工作規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)公司工程尾款支付工作規(guī)定 第第 1 條條 目的 為確保工程尾款的正確支付，避免產(chǎn)生遺留問題，結(jié)合公司的實際情況，特制定本規(guī) 定。 第第 2 條條 相關(guān)定義 工程尾款是指工程完工并已完成結(jié)算程序，但還未支付的款項，包含質(zhì)保金和除質(zhì)保 金外的其他款項。 第

51、第 3 條條 適用范圍 本規(guī)定適用于所有已經(jīng)結(jié)算審核的工程（除零星工程以外） 。 第第 4 條條 職責 1項目經(jīng)理部對工程質(zhì)量扣款、保修情況、工程檔案資料的上交情況作最后確認。 2財務(wù)部負責工程尾款的審核與支付工作。 第第 5 條條 工程尾款支付原則 1按合同主體分類管理。 2減少對公司當前進行的其他項目的影響。 3考慮減少公司風(fēng)險和保護公司的信譽。 4根據(jù)資金狀況制訂支付計劃并有效執(zhí)行。 第第 6 條條 工程尾款支付確認 工程結(jié)算經(jīng)造價管理部審核完畢后，造價總工程師在填寫“付款申請單”之前，必須 先辦理“工程尾款支付確認單” ，該確認單作為辦理結(jié)算付款的前提條件。 第第 7 條條 工程檢查

52、根據(jù)“工程尾款支付確認單”的要求，由造價工程師到相關(guān)單位辦理有關(guān)手續(xù)，再次 確認該工程已無任何質(zhì)量、保修上的扣款。如果有扣款，則應(yīng)開出扣款單，以便在尾款中 扣除，并以加蓋相關(guān)單位公章為準。 第第 8 條條 工程檔案管理 為保證完整工程檔案，項目工程師應(yīng)到檔案專管人員處再次核實歸檔情況，并簽署意 見。 第第 9 條條 “工程尾款支付確認單”管理 項目經(jīng)理部在辦理完“工程尾款支付確認單”后，方可辦理付款申請，該確認單即作 為尾款付款申請的附件，一起上報公司財務(wù)部。 第第 10 條條 本規(guī)定由公司造價管理部制定，解釋權(quán)、修改權(quán)歸造價管理部所有。 第第 11 條條 本規(guī)定自發(fā)布之日起開始實施。 231

53、 項目招標管理制度項目招標管理制度 以下是某房地產(chǎn)開發(fā)公司的項目招標管理制度，供讀者參考。 房地產(chǎn)開發(fā)公司項目招標管理制度房地產(chǎn)開發(fā)公司項目招標管理制度 第第 1 章章 總則總則 第第 1 條條 目的 1規(guī)范公司的招標活動，加強公司對招標工作的管理。 2合理評估投標公司，選擇與工程項目匹配的承包商。 3保證開發(fā)項目的質(zhì)量、工期，降低開發(fā)成本，提高公司的投資效益。 第第 2 條條 適用范圍 本制度適用于本公司所有分包工程、工程監(jiān)理及所有甲供、乙供（包括三方合同）的 工程材料采購、設(shè)備采購。以下情況除外。 1工程造價在 5 萬元以下或者采購材料設(shè)備在 1 萬元以下的。 2明碼實價的商品以及壟斷經(jīng)營

54、項目。 3經(jīng)公司總經(jīng)理批準的其他項目。 第第 3 條條 招標原則 1全面招標原則，凡是符合招標條件的工程項目都要以招標方式確定承包單位。 2整體招標原則，禁止將項目肢解或化整為零，以規(guī)避招標的行為。 3事前預(yù)算原則，施工類工程在招標前，應(yīng)先根據(jù)施工圖預(yù)算書編制標底。 4資質(zhì)審查原則，所有投標單位都要經(jīng)過嚴格的資質(zhì)預(yù)審，符合項目要求的投標單位 才有資格參加項目投標。 5合理低價中標原則，選擇的中標單位應(yīng)是在滿足招標綜合要求的前提下，報價較低 且合理的那家。 6公平、公正、公開原則。 7保密原則，要做好標底、投標文件、評標、定標等內(nèi)容的保密工作，以免影響招標 的公正與效果。 第第 2 章章 招標管

55、理組織及其職能招標管理組織及其職能 第第 4 條條 招標管理組織 公司的建設(shè)工程招標工作由本公司招標工作領(lǐng)導(dǎo)小組負責實施。 第第 5 條條 組建招標工作領(lǐng)導(dǎo)小組 公司招標工作領(lǐng)導(dǎo)小組是公司招標工作的決策機構(gòu)，由總經(jīng)理負責組建。招標工作領(lǐng) 導(dǎo)小組的成員一般應(yīng)包括總經(jīng)理（可授權(quán)） ，主管副總，項目開發(fā)部經(jīng)理及項目管理人員， 工程技術(shù)部經(jīng)理及專業(yè)人員，造價管理部經(jīng)理及專業(yè)人員等。 第第 6 條條 招標工作領(lǐng)導(dǎo)小組的主要職責 1確定招標方式。 2審定招標計劃和招標文件。 3確定單價合同、總價合同或其他合同形式。 4確定投標單位。 5確定評標專家組人數(shù)及其成員。 6確定中標單位。 第第 7 條條 相關(guān)職

56、能部門職責 1項目開發(fā)部的主要職能 （1）提出詳細的招標要求（如承包單位、材料設(shè)備的進場計劃和技術(shù)要求） 。 （2）全過程參與招標工作（主要是會審工作） ，并督查招標工作的進展。 2工程技術(shù)部的主要職能 （1）投標單位資質(zhì)預(yù)審，建立合格承包商數(shù)據(jù)庫。 （2）編制招標文件，發(fā)標，評技術(shù)標，控制整個招標工作進度。 （3）負責招標資料的收集、整理、歸檔、保存。 （4）負責會務(wù)安排。 3造價管理部的主要職能 造價管理部主要負責編制標底、接標、參與開標、評經(jīng)濟標、談判。 第第 3 章章 招標方式的選擇招標方式的選擇 第第 8 條條 選擇招標方式 本公司建設(shè)工程的招標方式一般采用公開招標、邀請招標、定向招

57、標（又稱為協(xié)商議 標）三種方式。 1單項工程發(fā)包、重要單位工程發(fā)包采用公開招標的方式進行。 2有特殊要求的單位工程發(fā)包和分項工程發(fā)包可采用邀請招標、定向招標的方式進行。 第第 9 條條 公開招標 1公開招標的定義 公開招標即由公司通過報刊、電視、廣播等形式公開發(fā)表招標公告，邀請不特定的法 人或其他組織參加投標。招標公告的主要內(nèi)容包括工程項目的名稱、建筑面積、建筑結(jié)構(gòu) 與設(shè)備安裝特征、質(zhì)量要求、招標投標日期等。 2實行公開招標的工程發(fā)包由項目開發(fā)部經(jīng)理牽頭，項目開發(fā)部組織招標活動。 3公開招標必須有三家以上的投標單位參與競標，但下列情況除外。 （1）金額（工程造價）在 5 萬元以下的工程可按照“

58、貨比三家、合理低價”的原則， 通過對承包商進行考察，報公司招標工作領(lǐng)導(dǎo)小組批準后確定承包單位。 （2）某些經(jīng)過公司審批已確定了長期合作伙伴關(guān)系的工程。 （3）某些壟斷工程。 第第 10 條條 邀請招標 1邀請招標的定義。 邀請招標是公司根據(jù)工程特點，有選擇地向有限的幾個特定法人或其他組織（具有承 擔該工程能力的企業(yè)）發(fā)出招標通知，邀請其前來投標。 2邀請招標的使用范圍。 邀請招標是建立在公司招標工作領(lǐng)導(dǎo)小組根據(jù)所掌握的情報資料，已經(jīng)得知被邀請的 企業(yè)在社會上有一定的信譽和實力，曾承擔過類似的工程項目，施工技術(shù)、施工經(jīng)驗和信 譽都比較可靠，工程質(zhì)量和進度能基本上得到保證。 第第 11 條條 定向

59、招標 1定向招標的定義。 定向招標是指經(jīng)建設(shè)主管部門同意后，直接選定本公司所熟悉并信任的施工承包企業(yè)， 并與之進行協(xié)商，達成協(xié)議后簽訂合同的招標活動。 2定向招標的適用范圍。 因定向招標方式?jīng)]有競爭性，一般適用于某些專業(yè)性較強的工程，以及急于開工、沒 有充足時間組織招標競爭的工程。此外，因政策等特殊原因，承包商目前處于壟斷地位時， 也適合采用定向招標這一方式。 第第 4 章章 項目招標前期準備項目招標前期準備 第第 12 條條 制訂招投標工作計劃 1項目開發(fā)部根據(jù)項目的總體安排，提出項目招標工作計劃。 2項目招標工作計劃報經(jīng)招標領(lǐng)導(dǎo)工作小組審查，報經(jīng)公司董事會通過后，應(yīng)嚴格貫 徹執(zhí)行。 第第

60、13 條條 招標登記 1凡按規(guī)定應(yīng)實行招標的建設(shè)工程，項目開發(fā)部均應(yīng)到市招標辦進行招標登記。 2項目開發(fā)部報建人員應(yīng)牽頭落實招標前的準備工作，具體包括以下 5 個方面。 （1）去有關(guān)部門辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證。 （2）實現(xiàn)“三通一平” 。 （3）落實建設(shè)工程所需外部市政、公用設(shè)施條件。 （4）組織有證設(shè)計單位完成施工圖。 （5）進行施工圖預(yù)算或設(shè)計概算，并向有關(guān)部門領(lǐng)取建設(shè)施工許可證。 第第 14 條條 招標文件編制與報批 1項目開發(fā)部牽頭組織編制招標文件，其具體內(nèi)容包括以下 5 個方面。 （1）招標工程綜合說明。 （2）確定招標方式，招標方案報董事會審查確定。 （3）材料設(shè)備部確定甲供材料范