徐州市物業(yè)服務(wù)質(zhì)量保證金管理辦法

1、徐州市市區(qū)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量保證金管理使用暫行辦法第一條 為進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)中共徐州市委、徐州市人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理工作的意見(jiàn)（試行）（徐委發(fā)201342號(hào)）規(guī)定，制定本辦法。第二條 本市市區(qū)范圍內(nèi)的新建住宅物業(yè)項(xiàng)目，由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位依法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人提供物業(yè)服務(wù)的，適用本辦法。第三條 本辦法所稱物業(yè)服務(wù)質(zhì)量保證金（以下簡(jiǎn)稱保證金）是指由物業(yè)服務(wù)企業(yè)繳納的，以促使物業(yè)服務(wù)企業(yè)遵守法規(guī)政策、信守合同約定、維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益的資金。第四條 市房產(chǎn)行政管理部門是市區(qū)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量保證金管理工作的行政主管部門，其下設(shè)的市物業(yè)

2、管理中心負(fù)責(zé)保證金的日常管理工作。第五條 保證金采取階梯式分段收取的方式。住宅地上總建筑面積10萬(wàn)平方米以內(nèi)的部分，每平方米1元；10萬(wàn)20萬(wàn)平方米的部分，每平方米0.5元； 20萬(wàn)平方米以上的部分，每平方米0.2元。保證金按物業(yè)投標(biāo)面積一次性收取。第六條 市物業(yè)管理中心按物業(yè)項(xiàng)目建檔，一小區(qū)一檔，保證金單獨(dú)建立賬戶，專戶儲(chǔ)存，統(tǒng)一管理，按照銀行同期活期存款利率計(jì)息，并接受市財(cái)政、審計(jì)部門的監(jiān)督審計(jì)。第七條 保證金在物業(yè)企業(yè)前期物業(yè)中標(biāo)后的前期物業(yè)服務(wù)合同中約定，并由備案前中標(biāo)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照本辦法第五條規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)向市物業(yè)管理中心繳納，并填寫(xiě)徐州市物業(yè)服務(wù)質(zhì)量保證金繳納審核表（見(jiàn)附件1）。第

3、八條 收取的保證金按照下列程序進(jìn)行考核扣罰：（一）轄區(qū)街道辦事處每周檢查1次，區(qū)房管部門每月檢查1次。（二）區(qū)房管部門、街道辦事處每次檢查時(shí)依據(jù)徐州市物業(yè)服務(wù)質(zhì)量考核標(biāo)準(zhǔn)與細(xì)則（見(jiàn)附件2）進(jìn)行檢查，并填寫(xiě)徐州市物業(yè)服務(wù)質(zhì)量扣罰表（見(jiàn)附件3），作出扣罰決定。（三）徐州市物業(yè)服務(wù)質(zhì)量扣罰表在小區(qū)內(nèi)主要出入口公示3天，并以照片留存，接受業(yè)主和社會(huì)各界的監(jiān)督。（四）轄區(qū)房管部門、街道辦事處填寫(xiě)的徐州市物業(yè)服務(wù)質(zhì)量保證金扣罰表經(jīng)被檢查項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)企業(yè)相關(guān)人員簽字后，每半年報(bào)市物業(yè)管理中心1次；對(duì)拒不簽字的，市物業(yè)管理可根據(jù)實(shí)際情況直接認(rèn)定。（五）市物業(yè)管理中心依據(jù)徐州市物業(yè)服務(wù)質(zhì)量保證金扣罰表進(jìn)行扣罰保

4、證金，于每年考核結(jié)束的次年初結(jié)算1次，并在小區(qū)內(nèi)公示。第九條 物業(yè)服務(wù)質(zhì)量保證金一次性被扣罰2000元以上的，由檢查單位在扣罰的同時(shí)，直接將該企業(yè)列入物業(yè)服務(wù)行業(yè)“黑名單”。第十條 物業(yè)服務(wù)合同終止后30日內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)向市物業(yè)管理中心提出返還保證金書(shū)面申請(qǐng)，市物業(yè)管理中心在收到申請(qǐng)20個(gè)工作日內(nèi)，會(huì)同開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主委員會(huì)、社區(qū)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)核實(shí)后簽字認(rèn)定，保證金本息據(jù)實(shí)結(jié)算后一并返還。物業(yè)服務(wù)企業(yè)續(xù)簽合同的，前一次保證金本息結(jié)算后，在合同備案前按照保證金收取標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)齊差額，轉(zhuǎn)入下一輪保證金考核使用。第十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列情形之一的，可暫不返還保證金：（一） 物業(yè)服務(wù)合同未終止的；（

5、二）物業(yè)服務(wù)合同約定期內(nèi)，因?qū)ξ飿I(yè)共有部位及設(shè)施設(shè)備管養(yǎng)維修等未盡到責(zé)任、導(dǎo)致其不能正常使用的；（三）未按規(guī)定移交物業(yè)服務(wù)用房的；（四）未按規(guī)定完全移交物業(yè)檔案、物業(yè)服務(wù)檔案等資料的；（五）物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按規(guī)定撤出物業(yè)管理項(xiàng)目的；（六）未按規(guī)定結(jié)算、清退預(yù)收和代收的有關(guān)費(fèi)用的；（七）法律、法規(guī)、政策規(guī)定不予返還保證金的其他情形的。第十二條 業(yè)主委員會(huì)新招標(biāo)的項(xiàng)目，收取保證金標(biāo)準(zhǔn)可參照本辦法執(zhí)行。第十三條 扣罰的保證金以及保證金增值部分列入代管單位部門預(yù)算，專項(xiàng)用于保證金的管理、考核、應(yīng)急等事項(xiàng)。第十四條 各縣（市）、銅山區(qū)、賈汪區(qū)可參照?qǐng)?zhí)行。第十五條 本辦法由徐州市住房保障和房產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)解釋

6、。第十六條 本辦法自2013年12月1日起施行。附件：1.徐州市物業(yè)服務(wù)質(zhì)量保證金繳納審核表2.徐州市物業(yè)服務(wù)質(zhì)量考核標(biāo)準(zhǔn)與細(xì)則3.徐州市物業(yè)服務(wù)質(zhì)量保證金扣罰表徐州市物業(yè)服務(wù)質(zhì)量保證金繳納審核表項(xiàng)目名稱項(xiàng)目地址物業(yè)企業(yè)名稱企業(yè)法人聯(lián)系方式物業(yè)企業(yè)聯(lián)系人聯(lián)系方式開(kāi)發(fā)企業(yè)名稱企業(yè)法人聯(lián)系方式規(guī)劃總建筑面積中標(biāo)建筑面積繳費(fèi)金額市物業(yè)管理中心審核意見(jiàn)審核人：年 月 日銀行已收款項(xiàng)證明審核人： 年 月 日市住房保障和房產(chǎn)管理局物業(yè)管理處驗(yàn)證審核人：年 月 日備注1 本表一式四份，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、開(kāi)戶銀行、市物業(yè)管理中心、市住房保障和房產(chǎn)管理局權(quán)屬市場(chǎng)處各一份。2 持繳款銀行回執(zhí)單至市物業(yè)管理中心換取發(fā)票

7、。附件2徐州市物業(yè)服務(wù)質(zhì)量考核標(biāo)準(zhǔn)與細(xì)則序號(hào)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)評(píng)分細(xì)則縣(市)區(qū)評(píng)分值市評(píng)分值一、基礎(chǔ)管理1、按物業(yè)服務(wù)合同確定的管理服務(wù)人員足額配備到崗每發(fā)現(xiàn)1人不在班上，扣50元2、已辦理接管驗(yàn)收手續(xù)物業(yè)服務(wù)用房沒(méi)有移交手續(xù)的，扣100元，物業(yè)沒(méi)承接查驗(yàn)的，扣500元；檔案資料沒(méi)移交的，缺一項(xiàng)扣50元3、建立物業(yè)承接清單，并到轄區(qū)房管部門和辦事處備案未建立清單的扣50元，未備案的扣100元4、建設(shè)單位與選聘的物業(yè)企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理合同后30日內(nèi)，到轄區(qū)房管部門和辦事處備案不按時(shí)備案的，每發(fā)現(xiàn)一處，扣100元5、前期物業(yè)管理合同在小區(qū)主出入口和客服中心公示不公示的，扣50元6、現(xiàn)場(chǎng)管理服務(wù)人員統(tǒng)一著

8、裝，掛牌上崗每發(fā)現(xiàn)1人不合格的，扣10元7、制訂物業(yè)服務(wù)手冊(cè)、裝飾裝修管理規(guī)定及業(yè)主公約、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等各項(xiàng)制度，并公示每缺一項(xiàng)扣50元，不公示扣100元8、業(yè)主裝修期間不得在小區(qū)擺攤設(shè)點(diǎn)銷售沙子、水泥等，維護(hù)區(qū)正常秩序每發(fā)現(xiàn)一起不合格的，扣50元9、業(yè)主裝修期間加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)管理，杜絕違法違規(guī)裝飾裝修行為每發(fā)現(xiàn)一起違法違規(guī)裝修而未予勸說(shuō)、教育和書(shū)面通知的，扣50元；沒(méi)有巡查記錄的，扣100元10、物業(yè)管理企業(yè)制訂創(chuàng)優(yōu)規(guī)劃和具體實(shí)施方案，并經(jīng)業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)同意沒(méi)有創(chuàng)優(yōu)計(jì)劃的，扣200元；未經(jīng)1/2業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)同意的,扣200元11、建立健全各項(xiàng)管理制度、各崗位工作標(biāo)準(zhǔn)，并制定具體的落實(shí)措施和考

9、核辦法物業(yè)管理服務(wù)工作程序、質(zhì)量保證制度、收費(fèi)管理制度、財(cái)務(wù)制度、崗位考核制度等每發(fā)現(xiàn)一處不完整、不規(guī)范的扣50元；未制定具體落實(shí)措施的，扣50元，未制定考核辦法的，扣100元12、物業(yè)企業(yè)的管理人員和專業(yè)技術(shù)人員持證上崗；監(jiān)控室、設(shè)施設(shè)備房的工作人員證件影印上墻，責(zé)任人明確管理人員、專業(yè)技術(shù)人員每發(fā)現(xiàn)1人無(wú)上崗證書(shū)的，扣50元；不公示上墻的扣50元13、物業(yè)企業(yè)應(yīng)用計(jì)算機(jī)、智能化設(shè)備等現(xiàn)代化管理手段，提高管理效率不符合的，扣200元14、物業(yè)企業(yè)在收費(fèi)、財(cái)務(wù)管理、會(huì)計(jì)核算、稅收等方面執(zhí)行有關(guān)規(guī)定；至少每半年公開(kāi)一次物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收支情況未及時(shí)公示半年物業(yè)費(fèi)收支的，扣200元15、房屋及其共

10、用設(shè)施設(shè)備檔案資料齊全，分類成冊(cè)，管理完善，查閱方便包括房屋總平面圖、地下管網(wǎng)圖，房屋數(shù)量、種類、用途分類統(tǒng)計(jì)成冊(cè)，房屋及共用設(shè)施設(shè)備大中修記錄，共用設(shè)施設(shè)備的設(shè)計(jì)安裝圖紙資料和臺(tái)帳。每發(fā)現(xiàn)一項(xiàng)不齊全或不完善的，扣20元16、建立業(yè)主檔案、房屋及其配套設(shè)施權(quán)屬清冊(cè)，查閱方便每發(fā)現(xiàn)一處不符合的，扣20元17、建立24小時(shí)值班制度，設(shè)立服務(wù)電話，接受業(yè)主和使用人對(duì)物業(yè)管理服務(wù)報(bào)修、求助、建議、問(wèn)詢、質(zhì)疑、投訴等各類信息的收集和反饋，并及時(shí)處理，有回訪制度和記錄沒(méi)有值班制度的扣50元；未設(shè)服務(wù)電話的，扣200元，發(fā)現(xiàn)一處處理不及時(shí)的，扣50元；對(duì)報(bào)修沒(méi)有回訪記錄的，每次扣50元18、每半年向業(yè)主發(fā)放

11、一次物業(yè)管理服務(wù)滿意度測(cè)評(píng)，并進(jìn)行匯總分析，對(duì)合理的建議及時(shí)整改，整改結(jié)果公示，滿意率達(dá)80%以上缺一次業(yè)主滿意度測(cè)評(píng)的，扣200元；整改結(jié)果不公示的，扣100元19、建立并落實(shí)公共服務(wù)便民維修服務(wù)承諾制、有償服務(wù)公示制，零修急修及時(shí)率100%、返修率不高于1%，并有回訪記錄，回訪率100%不建立、不落實(shí)的，扣100元；建立但未落實(shí)的，扣50元；及時(shí)率和回訪率每降低1%，扣100元二、房屋管理維修養(yǎng)護(hù)1、主出入口設(shè)置宣傳欄和公示欄，公示物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)、管理服務(wù)人員監(jiān)督欄，公布24小時(shí)服務(wù)電話。宣傳欄定期更換，宣傳物業(yè)法規(guī)政策和工作信息動(dòng)態(tài)每發(fā)現(xiàn)一處不合格的，扣50元2、主出入口設(shè)有小區(qū)平面

12、示意圖，主要路口設(shè)有路標(biāo)，組團(tuán)及幢、單元（門）、戶門標(biāo)號(hào)標(biāo)志明顯無(wú)示意圖的，扣50元；無(wú)路標(biāo)的，扣50元；幢、單元、戶號(hào)每缺一個(gè)的，扣10元3、無(wú)違反規(guī)劃私搭亂建，無(wú)擅自改變房屋用途現(xiàn)象每發(fā)現(xiàn)一處私搭亂建或擅自改變房屋使用用途，物業(yè)企業(yè)未制止或上報(bào)的，扣50元4、房屋外觀完好、整潔，外墻面磚、涂料等裝飾材料無(wú)脫落、無(wú)污跡每發(fā)現(xiàn)一處不完好、不整潔、脫落、污損的，扣50元5、室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設(shè)置，保持整潔統(tǒng)一美觀，無(wú)安全隱患或破損未按規(guī)定設(shè)置扣50元；按規(guī)定設(shè)置，但不整齊或有破損的，每處扣10元；有安全隱患的，每處扣50元6、封閉陽(yáng)臺(tái)統(tǒng)一有序，色調(diào)一致，不超出外墻面；除建筑設(shè)計(jì)有要求

13、外，不得違規(guī)安裝外廊及戶外防盜網(wǎng)、晾曬架、遮陽(yáng)蓬等，不得建設(shè)陽(yáng)光房每發(fā)現(xiàn)一處不符合的，扣200元7、空調(diào)安裝位置統(tǒng)一，冷凝水集中收集，支架無(wú)銹蝕每發(fā)現(xiàn)一處不符合的，扣50元8、房屋裝飾裝修符合規(guī)定，未發(fā)生危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改管線和損害他人利益的現(xiàn)象每發(fā)現(xiàn)一處不符合的，扣50元三、共用設(shè)施設(shè)備管理1、設(shè)施設(shè)備用房地面硬化，墻面整潔，無(wú)脫落、發(fā)霉現(xiàn)象每發(fā)現(xiàn)一處不合格扣20元2、建立完善設(shè)施設(shè)備的管理制度、值班制度、巡視制度、管理養(yǎng)護(hù)規(guī)程、應(yīng)急預(yù)案等每缺一項(xiàng)扣50元3、共用配套設(shè)施完好，做到一塵不染、滴水不漏、運(yùn)轉(zhuǎn)正常，無(wú)隨意改變用途每發(fā)現(xiàn)一處不符合的，扣50元4、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、使用及維護(hù)按規(guī)

14、定要求有記錄，無(wú)事故隱患，專業(yè)技術(shù)人員和維護(hù)人員嚴(yán)格遵守操作規(guī)程與保養(yǎng)規(guī)范設(shè)施設(shè)備運(yùn)行不按規(guī)定記錄的，每發(fā)現(xiàn)一起扣50元；不遵守操作規(guī)程的，每發(fā)現(xiàn)一處不符合的，扣200元；不遵守保養(yǎng)規(guī)范，每發(fā)現(xiàn)一處不符合的，扣50元5、室外共用管線統(tǒng)一入地或入公共管道，無(wú)架空管線,無(wú)礙觀瞻每發(fā)現(xiàn)一處不符合的，扣20元6、排水、排污管道通暢，無(wú)堵塞外溢現(xiàn)象，雨水篦子加裝紗網(wǎng)、化糞池每半年清掏一次每發(fā)現(xiàn)一處堵塞或外溢的，扣50元7、道路通暢，路面平整；井蓋無(wú)缺損、無(wú)丟失，路面井蓋不影響車輛和行人通行發(fā)現(xiàn)一處不通暢、不平整、積水的，扣50元；發(fā)現(xiàn)井蓋缺損或丟失的，扣50元；路面井蓋影響業(yè)主通行，每發(fā)現(xiàn)一處不符合的，

15、扣50元8、供水設(shè)備運(yùn)行正常，設(shè)施完好、無(wú)滲漏、無(wú)污染；二次生活用水有嚴(yán)格的保障措施，水質(zhì)符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)；制定停水及事故應(yīng)急處理方案；生活用水每年消毒化驗(yàn)一次設(shè)備運(yùn)行正常、設(shè)備完好、無(wú)滲漏、無(wú)污染，發(fā)現(xiàn)一處不符合的，扣50元；無(wú)措施或措施不嚴(yán)，扣50元；水質(zhì)不符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，扣50元；無(wú)應(yīng)急處理方案，扣50元9、制訂供電系統(tǒng)管理措施并嚴(yán)格執(zhí)行，記錄完整；供電設(shè)備運(yùn)行正常，配電室管理符合規(guī)定每發(fā)現(xiàn)一處不符合的，扣50元10、路燈、樓道燈等公共照明設(shè)備完好每發(fā)現(xiàn)一處不符合的，扣50元11、電梯按規(guī)定或約定時(shí)間運(yùn)行，安全設(shè)施齊全，無(wú)安全事故；三方對(duì)講暢通，乘梯須知、年檢合格證張貼轎廂內(nèi)，轎廂、井道保持清

16、潔；電梯機(jī)房通風(fēng)、照明良好。制定出現(xiàn)故障后的應(yīng)急處理方案和措施，配置空調(diào)、滅火器、溫濕度計(jì)量，維保工作正常每發(fā)現(xiàn)一處不足或損壞維修不及時(shí)的，扣50元12、協(xié)助供暖企業(yè)做好業(yè)主供暖工作，室內(nèi)溫度不低于16c每發(fā)現(xiàn)一處不符合的，扣50元四、保安消防車輛管理1、小區(qū)基本實(shí)行封閉式管理，監(jiān)控及門禁系統(tǒng)正常運(yùn)行不符合的，扣100元2、有專業(yè)保安隊(duì)伍，實(shí)行24小時(shí)值班及巡邏制度；保安人員熟悉小區(qū)的環(huán)境，文明值勤，訓(xùn)練有素，言語(yǔ)規(guī)范，認(rèn)真負(fù)責(zé)每發(fā)現(xiàn)一處不符合的，扣50元3、危及人身安全處有明顯標(biāo)識(shí)和具體的防范措施每發(fā)現(xiàn)一處不符合的，扣20元4、消防箱有巡查表，室外消防栓有編號(hào)、有責(zé)任人，滅火器在有效期內(nèi)，消

17、防設(shè)備設(shè)施完好無(wú)損，可隨時(shí)起用；消防疏散燈使用正常；消防通道暢通；制訂消防應(yīng)急方案；每年舉辦一次消防演練每發(fā)現(xiàn)一處不符合的，扣50元5、機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)管理制度完善，管理責(zé)任明確，車輛進(jìn)出有登記無(wú)停車場(chǎng)管理和巡視制度的，扣50元；因管理責(zé)任造成車輛亂停亂放的，每發(fā)現(xiàn)一臺(tái)車輛亂停、亂放的，扣50元；無(wú)車輛出入記錄的，扣200元6、非機(jī)動(dòng)車輛管理制度完善，按規(guī)定位置停放，管理有序制度不全或不落實(shí)的，扣100元；亂停放的，每部車扣20元五、環(huán)境衛(wèi)生管理1、環(huán)衛(wèi)設(shè)備完備，設(shè)有垃圾箱（果皮箱）等環(huán)衛(wèi)設(shè)施并保持清潔衛(wèi)生每發(fā)現(xiàn)一處污損的，扣20元2、清潔衛(wèi)生實(shí)行責(zé)任制，有專職的清潔人員和明確的責(zé)任范圍，實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)

18、化保潔未實(shí)行責(zé)任制的，扣100元；無(wú)專職清潔人員和責(zé)任范圍的，扣50元；未實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化保潔的，扣50元3、垃圾日產(chǎn)日清，定期進(jìn)行衛(wèi)生消毒滅殺每發(fā)現(xiàn)一處垃圾扣50元，未達(dá)到垃圾日產(chǎn)日清的，扣50元；未定期進(jìn)行衛(wèi)生消毒滅殺的，扣50元4、房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備無(wú)蟻害每發(fā)現(xiàn)一處不符合的，扣0.5元5、小區(qū)內(nèi)道路等共用場(chǎng)地?zé)o紙宵、煙頭等廢棄物每發(fā)現(xiàn)一處不符合的，扣5元6、房屋共用部位保持清潔，無(wú)亂貼、亂畫(huà)，無(wú)擅自占用和堆放雜物現(xiàn)象；樓梯扶欄、天臺(tái)、公共玻璃等保持潔凈每發(fā)現(xiàn)一處不符合的，扣0.5元7、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理有序，符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)；無(wú)亂設(shè)攤點(diǎn)、廣告牌和亂貼、亂畫(huà)現(xiàn)象每發(fā)現(xiàn)一處不符合的，扣5元8、無(wú)違反規(guī)定飼養(yǎng)寵物、家禽、