萬達(dá)工程質(zhì)量手冊受控文件93345984

1、萬達(dá)物業(yè)工程部質(zhì)量手冊受控文件第一章 設(shè)備管理組織架構(gòu)圖一、設(shè)備管理組織機(jī)構(gòu)圖第二章 工作職責(zé)一、工程部工作職責(zé)1、消防中心、配電房、電梯組實(shí)行24小時(shí)值班，做好記錄。2、每天定時(shí)巡視一次各處機(jī)電設(shè)備運(yùn)行狀況，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)修理及保養(yǎng)。3、對(duì)重大突發(fā)性故障，立即搶修。4、對(duì)全部設(shè)備進(jìn)行預(yù)防性保養(yǎng)及定期檢修，確保設(shè)備良好可行地運(yùn)作。5、對(duì)業(yè)戶投訴，快速予以處理。6、節(jié)約材料及電能消耗，做好低耗優(yōu)質(zhì)服務(wù)，將每月水、電單審核分析后送收款室。7、對(duì)樓宇設(shè)備做到三干凈、四不漏、五良好。即：三干凈：指設(shè)備干凈、機(jī)房干凈、工作場地干凈；四不漏：指不漏電、不漏水、不漏油、不漏氣；五良好：指使用性能良好、密封良好

2、、潤滑良好、堅(jiān)固良好、調(diào)整良好。8、編制每月備品備件計(jì)劃，上報(bào)管理處。9、按設(shè)備實(shí)際情況和更好地為業(yè)主服務(wù)的需要，提出設(shè)備局部改造的合理化建議，報(bào)管理處審核并實(shí)施。10、確保管轄區(qū)域消防設(shè)備完好無缺，保證任何時(shí)候都可起動(dòng)使用，達(dá)到滅火救災(zāi)的目的。11、積極組織參加管理處的各項(xiàng)義務(wù)活動(dòng)和物業(yè)管理專業(yè)知識(shí)的培訓(xùn)。12、完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。二、工程部主管崗位職責(zé)1、在物業(yè)管理處經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)管理處房屋本體維護(hù)的全面管理工作，并定期對(duì)房屋本體進(jìn)行檢查。2、全面掌握公司管轄的物業(yè)情況，每月對(duì)管理處的房屋本體維修進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、審查。3、負(fù)責(zé)組織制定房屋本體維修保養(yǎng)計(jì)劃和方案，并定期組織檢查，使計(jì)劃

3、得以落實(shí)。4、對(duì)管理處的技工進(jìn)行監(jiān)督、指導(dǎo)，負(fù)責(zé)制定培訓(xùn)計(jì)劃，并對(duì)管理處技工進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)及季度考核。5、協(xié)助物業(yè)管理處經(jīng)理跟進(jìn)樓盤遺留問題的改造及大型維修項(xiàng)目，確保樓盤正常使用。6、負(fù)責(zé)組織技術(shù)文件和檔案的接管，參與組織對(duì)公司接管的樓盤進(jìn)行驗(yàn)收及其設(shè)施的完善工作。7、按時(shí)、按質(zhì)、按量完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。三、工程部高級(jí)技工崗位職責(zé)1、負(fù)責(zé)機(jī)電安裝、維修工程的日常維護(hù)工作，確保管理區(qū)域的供水、供電、設(shè)備運(yùn)行正常。2、貫徹執(zhí)行公司制定的規(guī)章制度，確保機(jī)電設(shè)施、設(shè)備處于安全、良好的運(yùn)行狀態(tài)。3、對(duì)設(shè)施、設(shè)備的運(yùn)行、維修和保養(yǎng)工作進(jìn)行定期和不定期檢查，保證設(shè)施、設(shè)備的正常運(yùn)行。4、根據(jù)崗位要求以

4、及自身能力，對(duì)負(fù)責(zé)片區(qū)的設(shè)備運(yùn)行、維修、保養(yǎng)工作進(jìn)行實(shí)際操作。5、巡檢消防栓、消防水管、給排水主管道、管道配件、樓道、天臺(tái)系統(tǒng)，并做記錄。6、巡檢強(qiáng)弱電設(shè)備、線路、公共天線、集中監(jiān)控系統(tǒng)及水池水位控制線路等。7、對(duì)工程部技工的工作情況記錄進(jìn)行匯總，發(fā)現(xiàn)故障的立即向值班工程師匯報(bào)并及時(shí)處理。8、負(fù)責(zé)公共設(shè)施設(shè)備及水、電維修，并對(duì)維修工作質(zhì)量進(jìn)行跟蹤。9、嚴(yán)格遵守安全技術(shù)操作規(guī)程并按有關(guān)制度辦事。10、按照公司節(jié)水節(jié)電的規(guī)定，做好節(jié)水節(jié)電的工作，并提出可行性建議。每月對(duì)公共用水、用電量進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，如有異常，進(jìn)行分析并進(jìn)行解決。11、按時(shí)、按質(zhì)、按量完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。四、工程部技工崗位職責(zé)1

5、、確保整個(gè)管理項(xiàng)目供水正常，負(fù)責(zé)給排水系統(tǒng)維修工作。2、檢修涂刷消防栓、消防水管、配件、開關(guān)、樓道、天臺(tái)、水池開關(guān)、給排水，并做記錄。3、檢修涂刷，給排水主管道、開關(guān)、草地噴淋系統(tǒng)。4、參加供水公司抄表。5、給排水、土木維修工程質(zhì)量監(jiān)督。6、參加管理處大型全面檢查。7、提出下月給排水維修計(jì)劃，給排水維修材料計(jì)劃。8、熟悉強(qiáng)弱電設(shè)備、線路、公共天線、集中監(jiān)控系統(tǒng)、消防及水池水位控制線路等。9、每日巡視供電系統(tǒng)的運(yùn)行情況，做好記錄，發(fā)現(xiàn)故障后立即向主管匯報(bào)并及時(shí)處理。10、檢查配電系統(tǒng)的空氣開關(guān)、斷路器、電表等用電設(shè)備是否正常運(yùn)行。11、參加供電公司抄表。12、負(fù)責(zé)用電線路、電器維修、更換工作。1

6、3、處理有關(guān)違章。14、參加抄住戶電表，計(jì)出電度交財(cái)務(wù)計(jì)費(fèi)。15、嚴(yán)格遵守安全技術(shù)操作規(guī)程并按有關(guān)制度辦事。16、對(duì)維修保養(yǎng)及施工中出現(xiàn)的故障及不安全因素及時(shí)處理并匯報(bào)。17、負(fù)責(zé)處理業(yè)主（住戶）水電項(xiàng)目報(bào)修處理。18、完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。五、工程部木工崗位職責(zé)1、嚴(yán)格遵守規(guī)章制度和操作規(guī)程。2、負(fù)責(zé)管理項(xiàng)目所有木器家具的維修、保養(yǎng)。3、負(fù)責(zé)管理項(xiàng)目墻紙、大花板、玻璃及各種裝飾的裝修維護(hù)。4、為管理項(xiàng)目舉辦的各種活動(dòng)制作和安裝道具。5、負(fù)責(zé)管理項(xiàng)目貼面維修保養(yǎng)和更新。6、定期巡回檢查所管范圍設(shè)施的完好狀況，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)維修。接到派工單迅速維修，遇到重大問題及時(shí)請示匯報(bào)。7、維修完畢后清

7、理現(xiàn)場。8、完成上級(jí)指派的其它工作。六、工程部水暖工崗位職責(zé)1、認(rèn)真執(zhí)行公司各項(xiàng)規(guī)章制度和工作程序，服從上級(jí)指揮和有關(guān)人員的監(jiān)督檢查，保質(zhì)保量按時(shí)完成工作任務(wù)。2、熟知管理項(xiàng)目水暖管路的布置和分布情況，掌握主要控制閘閥的具體位置，以利于維修、維護(hù)工作的快速、準(zhǔn)確進(jìn)行。3、對(duì)主要閘閥做好日常維護(hù)和檢查工作，并做好記錄。4、接到報(bào)修任務(wù)時(shí)及時(shí)趕赴現(xiàn)場，及時(shí)維修、填寫維修記錄，并及時(shí)復(fù)命。5、管路、管件維修好后，及時(shí)通知相關(guān)部門，保持現(xiàn)場環(huán)境整潔。6、努力學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)知識(shí)，提高業(yè)務(wù)操作技能。7、妥善保管維修用具、丟失、損壞時(shí)將根據(jù)情況承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。8、定期向工程部高級(jí)技工述職。9、完成工程部高級(jí)技工交辦

8、的其它工作任務(wù)。七、工程部鍋爐工崗位職責(zé)1、認(rèn)真執(zhí)行公司各項(xiàng)規(guī)章制度和工作程序，服從上級(jí)指揮和有關(guān)人員的監(jiān)督檢查，保質(zhì)保量按時(shí)完成工作任務(wù)。2、根據(jù)鍋爐的保養(yǎng)要求，做好鍋爐的日常保養(yǎng)和維護(hù)工作。3、鍋爐出現(xiàn)故障時(shí)，及時(shí)通知并協(xié)助維修人員進(jìn)行搶修。4、負(fù)責(zé)鍋爐房的環(huán)境衛(wèi)生。5、認(rèn)真做好鍋爐運(yùn)行的原始記錄、巡檢記錄。6、做好交接班工作，認(rèn)真填寫當(dāng)班記錄。7、定期向工程部高級(jí)技工述職。8、積極參加培訓(xùn)活動(dòng)，努力鉆研本職工作，主動(dòng)提出合理化建議。9、完成工程部高級(jí)技工交辦的其他工作任務(wù)。八、工程部電工崗位職責(zé)1、認(rèn)真執(zhí)行公司各項(xiàng)規(guī)章制度和工作程序，服從上級(jí)指揮和有關(guān)人員的監(jiān)督檢查，保質(zhì)保量按時(shí)完成工作

9、任務(wù)。2、熟知公司主要電氣設(shè)備、設(shè)施的構(gòu)造、原理及易損壞部件名稱，從而為維護(hù)、維修工作的快遞、準(zhǔn)確進(jìn)行打下堅(jiān)實(shí)的業(yè)務(wù)基礎(chǔ)。3、做好主要電氣設(shè)備、設(shè)施的日常保養(yǎng)和檢查工作，并做好記錄。4、接到報(bào)修任務(wù)應(yīng)及時(shí)趕赴現(xiàn)場，及時(shí)維修，填寫維修記錄，并及時(shí)復(fù)命。5、在停電維修設(shè)備時(shí)必須掛警告牌，以保證人身和設(shè)備安全。6、設(shè)備、設(shè)施維修好后及時(shí)通知使用部門，并保持現(xiàn)場環(huán)境整潔。7、努力學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)知識(shí)，提高業(yè)務(wù)操作技能。8、妥善保管維修用具、丟失、損壞時(shí)將根據(jù)情況承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。9、定期向工程部高級(jí)技工述職。10、完成工程部高級(jí)技工交辦的其它工作任務(wù)。九、工程部弱電工崗位職責(zé)1、負(fù)責(zé)水泵變頻柜、消防系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)

10、、對(duì)講系統(tǒng)等弱電設(shè)備的管理、維修、保養(yǎng)。2、熟練掌握弱電設(shè)備的技術(shù)性能及工作原理并能優(yōu)質(zhì)、高效地完成維修任務(wù)。3、負(fù)責(zé)聯(lián)絡(luò)弱電設(shè)備的包修公司，督促協(xié)助進(jìn)行維修保養(yǎng)。4、負(fù)責(zé)申請購買維修所需的電子元件、工具儀表。5、當(dāng)弱電設(shè)備（系統(tǒng)）發(fā)生故障時(shí)，應(yīng)立即趕到現(xiàn)場進(jìn)行維修，確保系統(tǒng)正常運(yùn)行，維修后做好維修記錄。6、每日進(jìn)行一次巡視檢查。7、每周對(duì)弱電系統(tǒng)進(jìn)行一次細(xì)致的檢查、調(diào)整和維護(hù)保養(yǎng)并作好記錄。8、積極參加工程部和管理處的各項(xiàng)義務(wù)活動(dòng)、專業(yè)培訓(xùn)和物業(yè)管理專業(yè)知識(shí)的培訓(xùn)，努力提高自身修養(yǎng)和維修技能。9、認(rèn)真做好工程部高級(jí)技工及主管安排的其它工作任務(wù)。十、工程部土建工崗位職責(zé)1、負(fù)責(zé)房屋本體公用配套

11、設(shè)施及管理項(xiàng)目內(nèi)室外公用配套設(shè)施的維修及保養(yǎng)，為管理項(xiàng)目創(chuàng)造一個(gè)舒適良好的環(huán)境。2、服從管理處經(jīng)理、工程部主管及高級(jí)技工的工作安排，協(xié)助其它維修工做好各項(xiàng)維修工作。3、負(fù)責(zé)管理項(xiàng)目內(nèi)水泥路、道牙、走道、污水井、雨水井、中心花園瓷磚、瓷片等公共設(shè)施的維修及養(yǎng)護(hù)工作。4、負(fù)責(zé)每棟樓天面隔熱保濕層及墻體的裂縫、起灰、起殼、剝落的維修保養(yǎng)工作。5、負(fù)責(zé)鋼門窗、鐵欄桿、鐵門、電梯房防盜網(wǎng)、停車場防護(hù)欄及管理項(xiàng)目內(nèi)污水井蓋、雨水井蓋等市政網(wǎng)蓋的除銹及刷油漆工作。6、及時(shí)滿足業(yè)戶土建方面的維修工作，做到急修不過夜，小修小補(bǔ)應(yīng)及時(shí)修完。維修時(shí)認(rèn)真負(fù)責(zé)，盡職盡責(zé)，不能造成返工、窩工。7、配合水工確保管理項(xiàng)目內(nèi)地

12、上、地下排污管（溝）、雨水管道、化糞池的暢通。每月要全面檢查一次并作巡查記錄。發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理，不能處理的大工程要及時(shí)報(bào)告工程部主管或管理處主任。8、負(fù)責(zé)管理項(xiàng)目內(nèi)公共設(shè)施及業(yè)主室內(nèi)外滲水的處理，認(rèn)真做好各項(xiàng)質(zhì)量記錄。9、積極參加工程部和管理處的各項(xiàng)義務(wù)活動(dòng)、專業(yè)培訓(xùn)和物業(yè)管理專業(yè)知識(shí)的培訓(xùn)，努力提高自身修養(yǎng)和維修技能。10、認(rèn)真完成管理處經(jīng)理、工程主管及高級(jí)技工交給的其它任務(wù)。十一、工程部維修技工崗位職責(zé)1、遵守公司各項(xiàng)規(guī)章制度。2、服從工程部主管及工程部高級(jí)技工調(diào)度和安排，按時(shí)、按質(zhì)、按量完成工作。注意安全操作，保證維修質(zhì)量，盡量作到讓業(yè)主滿意。3、遵守操作維修持程序，作到高效、優(yōu)質(zhì)、安全

13、地完成維修任務(wù)。4、努力學(xué)習(xí)專業(yè)知識(shí)，不斷總結(jié)維修經(jīng)驗(yàn)，提高思想素質(zhì)和技術(shù)業(yè)務(wù)水平，做好各項(xiàng)質(zhì)量記錄。5、發(fā)揚(yáng)主人翁精神，開動(dòng)腦筋，提出合理化建議，為管理處多作貢獻(xiàn)。6、對(duì)業(yè)主及住戶要彬彬有禮，以及時(shí)優(yōu)質(zhì)的服務(wù)為管理處爭取榮譽(yù)。7、作好“工完場清”衛(wèi)生工作，注意節(jié)約材料。8、著裝整潔，上班要佩掛員工牌，保持管理處良好形象。9、積極參加工程部和管理處的各項(xiàng)義務(wù)活動(dòng)、專業(yè)培訓(xùn)和物業(yè)管理專業(yè)知識(shí)的培訓(xùn)，努力提高自身修養(yǎng)和維修技能。10、認(rèn)真完成管理處安排的其它工作任務(wù)。十二、工程部中央空調(diào)工崗位職責(zé)1、熟練掌握管理項(xiàng)目中央空調(diào)系統(tǒng)情況，設(shè)備技術(shù)性能及操作規(guī)程。2、按規(guī)定及時(shí)巡檢各層樓溫度及機(jī)組運(yùn)行情

14、況，發(fā)現(xiàn)故障及時(shí)排除；并認(rèn)真做好記錄。3、監(jiān)督保養(yǎng)單位做好對(duì)機(jī)組的保養(yǎng)。4、保持機(jī)房設(shè)備的清潔，做到無油漬、無積水、無灰塵。5、遵守員工守則和各項(xiàng)規(guī)章制度，服從上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的安排。十三、工程部電梯工崗位職責(zé)1、熟練掌握管理項(xiàng)目的電梯系統(tǒng)情況，設(shè)備技術(shù)性能及操作規(guī)程。2、堅(jiān)守崗位，定期對(duì)電梯整個(gè)系統(tǒng)進(jìn)行巡視檢查，發(fā)現(xiàn)異常情況及時(shí)分析并處理，解決不了的及時(shí)報(bào)上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)，認(rèn)真做好記錄。3、嚴(yán)格遵守安全操作規(guī)程，不得利用職務(wù)之便開啟已停電梯；不得隨意改變電梯的性能，特殊情況及時(shí)上報(bào)工程部。4、維修保養(yǎng)及其他原因造成的停梯應(yīng)及時(shí)在基站掛牌。5、監(jiān)督保養(yǎng)單位做好對(duì)設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)6、保持機(jī)房的清潔衛(wèi)生，做到地上無

15、積塵、無水漬、無油漬。7、遵守員工守則和各項(xiàng)規(guī)章制度、服從上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的安排。 第三章 工程部工作制度及規(guī)程一、設(shè)備保修期管理辦法1、國務(wù)院建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例規(guī)定建設(shè)工程的最低保修期限為：a、供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期；b、電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝，為2年；c、其他項(xiàng)目的保修期限自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。2、保修期的計(jì)算應(yīng)以上述條款及開發(fā)商與安裝單位、設(shè)備供貨單位的合同保修期限為準(zhǔn)。工程竣工日若距物業(yè)接管日過長，導(dǎo)致接管驗(yàn)收時(shí)保修期已滿者，應(yīng)建議開發(fā)商適當(dāng)延長保修期。3、物業(yè)設(shè)備接管時(shí)，工程部、開發(fā)商、保修單位三方應(yīng)就設(shè)備保修期（特別是電梯）保修的內(nèi)容、范圍、期限，工程部維護(hù)的內(nèi)

16、容、范圍，保修款支付，做出界定，達(dá)成共識(shí)，形成書面協(xié)議。保修期，保修單位提供的服務(wù)單一，難以達(dá)到企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，適應(yīng)考評(píng)的需要，保修工作之外的保養(yǎng)內(nèi)容需工程部自己做（或委托專業(yè)公司），書面協(xié)議有助于解決矛盾、糾紛。4、設(shè)備保修期時(shí)間內(nèi)，工程部可委托專業(yè)公司對(duì)設(shè)備進(jìn)行維護(hù)，機(jī)電設(shè)備可委托其做日常維護(hù)、一級(jí)保養(yǎng)、二級(jí)保養(yǎng)，電梯可按標(biāo)準(zhǔn)責(zé)任合約形式委托，工作應(yīng)以清潔、防腐、潤滑、調(diào)整、緊固為主，不宜觸及核心軟、硬件部分。機(jī)電設(shè)備、電梯故障維修，工程部應(yīng)督促保修單位解決。5、保修期結(jié)束，保修單位結(jié)算保修金時(shí)，工程部須在結(jié)算申請書上如實(shí)填寫使用方意見，并報(bào)公司品質(zhì)技術(shù)部審核，行政部蓋章。保修單位不履行保修義務(wù)

17、，工程部有權(quán)拒絕簽字。二、水電過戶審批制度1、用電、用水過戶更名/抄表到戶直接關(guān)系到物業(yè)管理運(yùn)營成本，各單位嚴(yán)格遵守審批制度。2、用電、用水由開發(fā)商過戶到管理處必須滿足以下條件：a、各項(xiàng)政府驗(yàn)收通過，物業(yè)接管驗(yàn)收、房屋設(shè)備驗(yàn)收合格，計(jì)量裝置符合要求。b、工程施工收尾工作均結(jié)束，無施工臨時(shí)用電、用水發(fā)生。c、水電居民、商業(yè)比例開發(fā)商已調(diào)整到合理的數(shù)值。未調(diào)整到合理數(shù)值者，就開發(fā)商對(duì)多支出的水電費(fèi)進(jìn)行補(bǔ)貼事宜已達(dá)成協(xié)議。d、以住宅為主的小區(qū)/大廈，開發(fā)商已申請辦理抄表到戶。e、原用電用水戶結(jié)清已發(fā)生的水電費(fèi)。3、水電過戶由公司財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)審核并辦理合同會(huì)簽手續(xù)。管理處須向開發(fā)商索要原供用電合同、供水

18、合同、供水合同執(zhí)行單及近期電費(fèi)、水費(fèi)單提交公司財(cái)務(wù)部，審核通過后，由管理處具體辦理過戶、抄表到戶事宜，未經(jīng)財(cái)務(wù)部審核管理處不得自行辦理。4、水電過戶審批流程圖三、配電房管理制度為貫徹安全第一的方針，確保管理項(xiàng)目供電系統(tǒng)安全正常運(yùn)行及服務(wù)質(zhì)量，特制定配電房管理制度。1、配電房全部機(jī)電設(shè)備由工程部負(fù)責(zé)管理和值班，停送電由值班人員操作，無關(guān)人員禁止進(jìn)入配電房。2、配電設(shè)備由工程部負(fù)責(zé)管理和值班，配電設(shè)備的停送電由工程部值班員操作，非工程部值班員禁止操作。復(fù)雜的倒閘操作，必須執(zhí)行操作票制度、監(jiān)護(hù)制度，高壓環(huán)進(jìn)、環(huán)出柜嚴(yán)禁操作。操作及檢修時(shí)必須按規(guī)定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、絕緣手套等。高低壓柜開關(guān)狀態(tài)

19、須作好警示、標(biāo)識(shí)。3、室內(nèi)照明、通風(fēng)保持良好，并經(jīng)常保持配電房地面及設(shè)備外表清潔無塵，室內(nèi)溫度控制在35以下，墻壁配掛溫度計(jì)。4、建立運(yùn)行記錄，每天巡查、每月細(xì)查一次，半年大檢修一次。查出問題及時(shí)處理，并做好記錄，解決不了的問題書面報(bào)告主管部門領(lǐng)導(dǎo)。5、配電房內(nèi)禁止亂拉亂接線路，嚴(yán)禁超載供電。6、經(jīng)常保持配電房消防設(shè)施的完好齊備，保證應(yīng)急燈在停電狀態(tài)下能正常使用。四、發(fā)電機(jī)房管理制度1、非公司領(lǐng)導(dǎo)或維修人員須經(jīng)管理處經(jīng)理同意后，在工程部值班員的陪同下方可進(jìn)入發(fā)電機(jī)房，其它人員不得隨意進(jìn)入。平時(shí)機(jī)房門應(yīng)加鎖。2、機(jī)房內(nèi)禁止存放易燃、易爆物品，嚴(yán)禁吸煙、嚴(yán)禁明火。3、發(fā)電機(jī)平時(shí)置于自動(dòng)待發(fā)狀態(tài)，蓄

20、電池定期充電保養(yǎng)。4、配電房工程部值班員必須熟悉機(jī)組開停操作及機(jī)組正常運(yùn)行參數(shù)，發(fā)電機(jī)運(yùn)行時(shí)，應(yīng)派專人值班。5、每月啟動(dòng)機(jī)組運(yùn)轉(zhuǎn)檢查半小時(shí)，確保機(jī)組正常自動(dòng)投入。6、發(fā)電機(jī)實(shí)行定人定機(jī)操作、保養(yǎng)和每月定期運(yùn)行檢查。非值班或維修人員不得機(jī)房及機(jī)組的清潔衛(wèi)生由發(fā)電機(jī)責(zé)任人打掃。7、機(jī)房及油庫內(nèi)消防須定期檢查，確保設(shè)施完好、有效。8、發(fā)電機(jī)檢查時(shí)須將主令開關(guān)置于停止檔，以避免市電意外停電，導(dǎo)致發(fā)電機(jī)運(yùn)行，發(fā)生意外傷害。五、水泵房管理制度水泵房是提供住戶生活、物業(yè)消防用水的關(guān)鍵部位，水泵房能否正常工作直接影響到住戶人身財(cái)產(chǎn)安全。為及時(shí)向住戶提供合格生活用水和消防用水，管理好水泵房，特制定如下制度：1、

21、工程部值班員應(yīng)對(duì)水泵房進(jìn)行日常巡視，檢查水泵、管道接頭和閥門有無滲漏水。2、經(jīng)常檢查水泵控制柜的指示燈指示、觀察停泵時(shí)水泵壓力表指示。在正常情況下，生活水泵、消防水泵、噴淋泵、潛水泵的選擇開關(guān)應(yīng)置于自動(dòng)位置。3、生活水泵規(guī)定每星期至少輪換使用一次，消防泵每月自動(dòng)和手動(dòng)操作試機(jī)一次，確保消防泵在事故狀態(tài)下能正常啟動(dòng)。4、泵房每星期由分管責(zé)任人打掃一次，確保泵房地面和設(shè)備外表的清潔。5、水池觀察口應(yīng)加蓋并上鎖，鑰匙由指定的工程部技工管理；透氣管應(yīng)用紗布包扎，以防雜物掉入水池中。6、按照水泵保養(yǎng)要求定期對(duì)其進(jìn)行維修保養(yǎng)。7、保證水泵房的通風(fēng)、照明，以及應(yīng)急燈在停電狀態(tài)下的正常使用。六、空調(diào)制冷設(shè)備房

22、管理制度空調(diào)設(shè)備房是中央空調(diào)系統(tǒng)的控制中心，為確?？照{(diào)設(shè)備的安全、高效運(yùn)行，特作如下規(guī)定：1、空調(diào)制冷機(jī)房的全部設(shè)備，必須由指定的電氣人員管理操作，非本職人員禁止操作。2、無關(guān)人員必須經(jīng)工程部主管許可，方能進(jìn)入制冷機(jī)設(shè)備房。3、室內(nèi)保持良好的清潔衛(wèi)生、照明、通風(fēng)并嚴(yán)禁煙火，嚴(yán)禁明火。4、做好設(shè)備運(yùn)行記錄，分析機(jī)組各種壓力表、溫度計(jì)的讀數(shù)是否正常準(zhǔn)確，發(fā)現(xiàn)異常應(yīng)及時(shí)處理并上報(bào)。5、須每月對(duì)中央空調(diào)系統(tǒng)抄一次電能表，并做分析。根據(jù)空調(diào)負(fù)荷的變化調(diào)節(jié)機(jī)組，確保機(jī)組運(yùn)行在節(jié)能狀態(tài)，費(fèi)用不超標(biāo)。6、定期保養(yǎng)檢查，及時(shí)更換磨損的零件，并作好記錄。7、定期對(duì)冷凍水系統(tǒng)、冷卻水系統(tǒng)進(jìn)行清理、水處理。8、調(diào)整冷

23、卻塔風(fēng)扇角度或加擋板，減少冷卻塔的飄水。9、控制冷卻塔托盤的水位，避免溢水。10、空調(diào)值班室每天清掃一次，制冷機(jī)設(shè)備房每周清掃一次，新風(fēng)空調(diào)機(jī)房每月清掃一次，制冷冷水機(jī)組每月清潔一次。七、中控/消防中心管理制度中央控制室（或消防中心）是設(shè)備運(yùn)行、監(jiān)控的心臟，直接關(guān)系到轄區(qū)的各項(xiàng)安全。為保障業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全，特制定本制度。1、中控室/消防中心實(shí)行24小時(shí)值班制度。2、各種相關(guān)制度、規(guī)程、流程、應(yīng)急電話等須上墻。3、值班人員必須熟悉相關(guān)工作流程、規(guī)定，值班時(shí)不得擅離崗位，須全神注視顯示器、儀表、信號(hào)燈等，認(rèn)真作好記錄，交班時(shí)雙方須對(duì)設(shè)備狀態(tài)進(jìn)行檢查。4、火災(zāi)報(bào)警控制、聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)的終端設(shè)備（如水泵控

24、制柜、風(fēng)機(jī)控制柜等）須將主令開關(guān)置于自動(dòng)檔，中控室/消防中心聯(lián)動(dòng)柜可置于手動(dòng)檔。當(dāng)值班人員發(fā)現(xiàn)報(bào)警信號(hào)后，須立刻核實(shí)信號(hào)的真?zhèn)?，信?hào)為真時(shí)，將其置于自動(dòng)，并按相關(guān)程序?qū)υO(shè)備進(jìn)行操作，信號(hào)為誤報(bào)時(shí)，及時(shí)將設(shè)備復(fù)位。5、防盜監(jiān)視系統(tǒng)的錄像，火災(zāi)報(bào)警控制器中的報(bào)警記錄、打印記錄，門禁、紅外防盜系統(tǒng)報(bào)警記錄等按下列時(shí)間進(jìn)行保存、更新：紙張記錄須妥善保管一年；錄像信息保存七天，無用者可更新；軟盤、硬盤信息記錄.由專業(yè)人員檢查后，無用者刪除。6、中控室/消防中心設(shè)備應(yīng)由維修方專業(yè)人員進(jìn)行維修保養(yǎng)。使用者應(yīng)在使用界面內(nèi)進(jìn)行操作，不得擅自修改系統(tǒng)程序、密碼等。設(shè)備供貨商/保修單位技術(shù)人員對(duì)系統(tǒng)進(jìn)行調(diào)試、維修、

25、系統(tǒng)升級(jí)時(shí)必須征得工程部同意、登記，且工程部主管在場情況下，方可進(jìn)行，無關(guān)人員不得操作中控室/消防中心設(shè)備。7、辦理業(yè)主裝修申請時(shí)，工程部須對(duì)擬裝修部分的火災(zāi)報(bào)警裝置、噴淋裝置、弱電裝置狀況進(jìn)行檢查，檢查結(jié)果須由業(yè)主簽字確認(rèn)。裝修造成的系統(tǒng)故障或損壞，須由業(yè)主支付系統(tǒng)維修恢復(fù)費(fèi)。8、對(duì)監(jiān)控設(shè)備每月要進(jìn)行一次保養(yǎng)。八、電氣維修規(guī)定為保證電氣設(shè)備的正常運(yùn)行，促進(jìn)電氣設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)、維修工作正常化、規(guī)范化、科學(xué)化，做到安全工作、萬無一失，特制定以下規(guī)定：1、必須嚴(yán)格遵守執(zhí)行國家電氣安全操作規(guī)程，工程部技工做到培訓(xùn)后持證上崗，以保證工作萬無一失。2、供方（或維修人員）對(duì)于轄區(qū)內(nèi)配置的電氣設(shè)備，按計(jì)劃定期

26、保養(yǎng)及維修。重大電氣設(shè)備的檢修計(jì)劃，要由品質(zhì)技術(shù)部把關(guān)審查并派專人參加。3、維修和保養(yǎng)電氣設(shè)備時(shí)，維修人員要采取相應(yīng)的安全技術(shù)措施，工程部對(duì)作業(yè)人員必須進(jìn)行安全生產(chǎn)交底和技術(shù)交底，防止觸電及設(shè)備事故的發(fā)生。4、在電源干線、低壓配電盤及配電箱等設(shè)備上進(jìn)行工作時(shí)，必須有專人監(jiān)護(hù)，至少由兩人互相配合進(jìn)行。操作前必須摘掉檢修設(shè)備的電源保險(xiǎn)后驗(yàn)電，并懸掛標(biāo)識(shí)牌，操作人員必須使用絕緣工具，并站在絕緣墊上作業(yè)。5、維修后的電氣設(shè)備及線路，要經(jīng)專職人員檢查無誤并拆除所有的安全措施后，方可投入運(yùn)行。嚴(yán)禁在處于工作狀態(tài)的電動(dòng)機(jī)及其附屬裝置回路上進(jìn)行工作。6、本規(guī)定與“配電房管理制度”同時(shí)執(zhí)行，互為補(bǔ)充。九、臨時(shí)用

27、電管理規(guī)定為了加強(qiáng)樓宇修繕和業(yè)主裝修工程的臨時(shí)施工用電管理，確保管理項(xiàng)目電源線路安全和電氣設(shè)施設(shè)備安全運(yùn)行，維護(hù)管理項(xiàng)目住戶正常的工作秩序和生活秩序，特制訂本規(guī)定。1、管理處對(duì)管理項(xiàng)目進(jìn)行重大修繕工程使用施工電動(dòng)設(shè)備和電動(dòng)工具的用電量，必須限定在不影響管理項(xiàng)目供電系統(tǒng)正常運(yùn)作和供電負(fù)荷量允許范圍內(nèi)。維修人員在報(bào)修繕計(jì)劃時(shí)，必須同時(shí)上報(bào)用電設(shè)備詳細(xì)資料，經(jīng)管理處批準(zhǔn)后，才能組織施工。2、臨時(shí)用電必須符合消防和安全用電要求。3、凡進(jìn)入管理項(xiàng)目內(nèi)進(jìn)行施工的單位和個(gè)人使用電動(dòng)設(shè)備、工具及電源線等器材，必須符合國家有關(guān)產(chǎn)品質(zhì)量規(guī)定和安全要求，并安裝漏電保護(hù)開關(guān)，配備分線電閘箱和安裝電表，電動(dòng)工具、臨時(shí)照

28、明線路應(yīng)有合格插頭插座，并在管理處專業(yè)人員指定地點(diǎn)接線，禁止亂拉亂接電線。4、進(jìn)入管理項(xiàng)目的臨時(shí)施工人員使用的電動(dòng)設(shè)備和工具，必須在管理處規(guī)定時(shí)間內(nèi)使用，禁止在其它時(shí)間內(nèi)使用，以防發(fā)出各種噪音影響住戶和鄰居的正常休息。5、管理處專業(yè)人員有權(quán)對(duì)違章操作的人員和電動(dòng)設(shè)備工具進(jìn)行檢查，有權(quán)制止違章電動(dòng)設(shè)備及工具的使用。對(duì)不聽勸阻者，應(yīng)立即報(bào)告管理處，停止施工。十、用水、供水管理規(guī)定為保證向住戶供應(yīng)符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)的生活用水，加強(qiáng)供水管理，達(dá)到節(jié)約用水、滿足用戶需要之目的，特規(guī)定如下：1、由管理處指派一名責(zé)任心強(qiáng)、作風(fēng)正派、身體健康的技工負(fù)責(zé)對(duì)樓宇水池、水箱鑰匙的保管和水池、水箱的清洗工作。2、在非限水季

29、節(jié)（以市政府通知為準(zhǔn)），管理處應(yīng)盡力保證隨時(shí)向住戶供水。在確實(shí)需要臨時(shí)停水時(shí)，應(yīng)先通知住戶。3、地下貯水池、天面水箱每年應(yīng)徹底清洗兩次，由水務(wù)局取樣檢驗(yàn)。水質(zhì)必須合格。水箱入口應(yīng)加蓋密封并加鎖。每年510月每個(gè)月加藥二次（每15天一次）；14月及1112月每個(gè)月加藥一次。4、在巡查中發(fā)現(xiàn)水泵、閥門、供水管道有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，水池的水位控制器、浮球閥工作不正常，應(yīng)立即向管理處報(bào)告，由管理處組織人員進(jìn)行搶修，杜絕浪費(fèi)。5、隨時(shí)向住戶進(jìn)行節(jié)約用水、計(jì)劃用水宣傳教育，提高全體用戶節(jié)約用水意識(shí)。6、執(zhí)行市政府分段收費(fèi)規(guī)定，用經(jīng)濟(jì)手段管理，加強(qiáng)節(jié)約用水。7、本規(guī)定與“水泵房管理制度”同時(shí)執(zhí)行，互為補(bǔ)充

30、。十一、電梯管理規(guī)定為保證電梯正常運(yùn)行，更好地為業(yè)主和顧客服務(wù)，特制定本規(guī)定：1、電梯內(nèi)任何設(shè)備非電梯維修人員禁止操作。2、運(yùn)行中突然出現(xiàn)故障，工程部值班人員盡可能疏散乘客，并通知電梯工作人員檢修。3、切勿讓幼兒單獨(dú)乘搭電梯，以免發(fā)生危險(xiǎn)。4、電梯維修人員每月應(yīng)對(duì)電梯例行檢查，如發(fā)現(xiàn)有震蕩，不正常的聲音或電梯損壞，應(yīng)立即停梯檢修。5、全面認(rèn)真執(zhí)行電梯例保、一級(jí)保養(yǎng)、二級(jí)保養(yǎng)、中修、大修的維修、保養(yǎng)規(guī)則，認(rèn)真填寫維修保養(yǎng)記錄及故障處理記錄。6、因維修、保養(yǎng)、正常使用等原因停梯，應(yīng)在一樓掛牌告示。7、組織專人應(yīng)每天用清潔劑擦拭電梯一遍。十二、設(shè)備管理規(guī)程為保證所有為業(yè)主（住、用戶）提供各種服務(wù)的公

31、共設(shè)備滿足服務(wù)要求，特制定本規(guī)程。（一）定義1、例保指經(jīng)常性的保養(yǎng)工作。包括定期檢查、清潔、防腐、緊固和潤滑，對(duì)不經(jīng)常運(yùn)行的機(jī)械進(jìn)行盤車、試車（正壓風(fēng)機(jī)、消防水泵、發(fā)電機(jī)），發(fā)現(xiàn)小故障及時(shí)排除，作好記錄。2、一級(jí)保養(yǎng)對(duì)機(jī)械設(shè)備進(jìn)行檢查、檢測，根據(jù)實(shí)際需要局部解體，進(jìn)行清洗、調(diào)整、維修更換；對(duì)電機(jī)進(jìn)行絕緣搖測；對(duì)電氣設(shè)備清掃，檢查儀表、電器（斷路器等）；對(duì)電子設(shè)備除塵、觸頭研磨、更換，功能檢查；對(duì)管道、風(fēng)道局部除銹防腐、刷漆；對(duì)各種主要閥門（含風(fēng)閥、防火閥）滲漏、故障進(jìn)行處理。3、二級(jí)保養(yǎng)對(duì)機(jī)械設(shè)備進(jìn)行全面清洗、調(diào)整，部分解體檢查和局部修理，更換易損件，噪聲、振動(dòng)、泄漏檢測，發(fā)電機(jī)帶負(fù)荷試車；對(duì)

32、電機(jī)進(jìn)行絕緣搖測，抽芯檢查，清掃、軸承上油；對(duì)電氣設(shè)備全面清掃，母線、導(dǎo)線、電器端子壓接面除氧化，電器參數(shù)整定，耐壓絕緣測試；對(duì)電子設(shè)備除塵、插接件接口清洗，系統(tǒng)功能、參數(shù)測試；對(duì)管道、風(fēng)道部分除銹、防腐、刷漆；對(duì)各種主要閥門（含風(fēng)閥、防火閥）滲漏、故障處理或更換。4、中修工程中修工程是指對(duì)設(shè)備進(jìn)行正常的和定期的全面檢修，對(duì)設(shè)備部分解體修理和更換少量磨損零部件，保證設(shè)備能恢復(fù)和達(dá)到應(yīng)有的標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)要求，使設(shè)備能正常運(yùn)轉(zhuǎn)到下一次修理。5、大修工程大修工程是指對(duì)設(shè)備進(jìn)行定期的全面檢修，對(duì)設(shè)備要求全面解體、更換主要部件或修理不合格的零部件，使設(shè)備基本恢復(fù)原有性能。6、設(shè)備更新和技術(shù)改造設(shè)備更新和技術(shù)

33、改造是指設(shè)備使用到一定年限后，技術(shù)性能落后、效率低、耗能大或污染（腐蝕、排氣、粉塵、噪音）問題日益嚴(yán)重，須更新設(shè)備，提高和改善技術(shù)性能。7、事后維修（故障維修） 設(shè)備發(fā)生故障后，對(duì)失效、損壞部分作針對(duì)性的維修。8、狀態(tài)維修通過監(jiān)測設(shè)備狀態(tài)參數(shù)的變化，出現(xiàn)明顯劣化后實(shí)施的維修。（二）設(shè)備分類根據(jù)設(shè)備對(duì)業(yè)主服務(wù)的重要性將其分為三級(jí)（風(fēng)機(jī)類、泵類、機(jī)組類均含相應(yīng)的電機(jī)、電氣控制柜）：級(jí)設(shè)備：電梯、發(fā)電機(jī)、生活水泵、消防泵、噴淋泵、穩(wěn)壓泵、低壓配電柜、火災(zāi)中央報(bào)警控制柜、消防聯(lián)動(dòng)柜、冷水機(jī)組、ba中央管理計(jì)算機(jī)。級(jí)設(shè)備：正壓風(fēng)機(jī)、空氣處理器、冷卻塔、公用天線系統(tǒng)、對(duì)講報(bào)警系統(tǒng)、防盜監(jiān)視系統(tǒng)、氣體自動(dòng)滅

34、火設(shè)施、高壓開關(guān)柜、變壓器、車場自動(dòng)收費(fèi)裝置、泳池水處理裝置、ddc現(xiàn)場控制器。級(jí)設(shè)備：除、級(jí)以外的所有設(shè)備。如：區(qū)域火災(zāi)報(bào)警控制箱、小型控制箱（配電箱）、交通道閘、排風(fēng)機(jī)、風(fēng)機(jī)盤管、集中抄表裝置、維修機(jī)具以及辦公室、食堂、清潔、保安通訊設(shè)備等。（三）設(shè)備管理模式采用計(jì)劃預(yù)修制（三級(jí)保養(yǎng)例保、一級(jí)保養(yǎng)、二級(jí)保養(yǎng)、小修、中修、大修、設(shè)備更新和技術(shù)改造）與狀態(tài)維修、事后維修相結(jié)合的管理模式。1、對(duì)于符合磨損規(guī)律的、級(jí)設(shè)備（電梯、水泵、正壓風(fēng)機(jī)、電動(dòng)機(jī)、柴油發(fā)電機(jī)、冷水機(jī)組等），定期做三級(jí)保養(yǎng)，定期進(jìn)行小修、中修、大修。小修包含在三級(jí)養(yǎng)護(hù)中。中修、大修周期見附表設(shè)備保養(yǎng)、中修、大修周期。2、對(duì)于、級(jí)

35、電氣設(shè)備（高壓柜、變壓器、低壓柜、控制柜等）、電子設(shè)備（火災(zāi)報(bào)警控制柜、放大器、計(jì)算機(jī)等）進(jìn)行三級(jí)保養(yǎng)、探測性維修（功能檢查）、狀態(tài)維修。3、對(duì)于級(jí)設(shè)備，采取事后維修，每年進(jìn)行一次保養(yǎng)，并記錄在級(jí)設(shè)備保養(yǎng)、檢查記錄表內(nèi)。（四）職責(zé)1、品質(zhì)技術(shù)部負(fù)責(zé)設(shè)備接管驗(yàn)收，中修、大修及設(shè)備更新改造計(jì)劃制定、方案審批、各管理處維修人員的調(diào)配、工程監(jiān)督、組織驗(yàn)收，保養(yǎng)計(jì)劃審批，設(shè)備（器具）申購、報(bào)廢審批，組織招投標(biāo)，選擇、評(píng)價(jià)設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)供方，負(fù)責(zé)公共機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)合同、電梯維修保養(yǎng)合同、設(shè)備缺陷整改、中修、大修、更新改造委托合同的審核，辦理合同會(huì)簽手續(xù)。 2、品質(zhì)技術(shù)部負(fù)責(zé)機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)情況及設(shè)備技術(shù)狀

36、態(tài)的月檢查。3、管理處負(fù)責(zé)機(jī)電設(shè)備日常操作、運(yùn)行、巡查、點(diǎn)檢及公共機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)合同委托范圍外的一切保養(yǎng)、維修工作，填寫相關(guān)記錄，編制保養(yǎng)計(jì)劃，與供方根據(jù)公共機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)合同確定分包內(nèi)容。維修養(yǎng)護(hù)合同簽訂后，按合同監(jiān)督檢查、評(píng)定供方。（五）設(shè)備前期管理1、前期介入設(shè)備選型、安裝要求等由品質(zhì)技術(shù)部對(duì)有關(guān)物業(yè)考察后，向開發(fā)商提出。政府有關(guān)部門的驗(yàn)收，管理處應(yīng)參與。2、設(shè)備的接管驗(yàn)收（1）設(shè)備的接管驗(yàn)收由品質(zhì)技術(shù)部代表公司，組織專家及相關(guān)管理處技術(shù)人員組成驗(yàn)收組，會(huì)同開發(fā)商、承包商進(jìn)行。驗(yàn)收依據(jù)為設(shè)備出廠說明書及國家有關(guān)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)。確實(shí)達(dá)不到上述條件的應(yīng)在驗(yàn)收單中寫明實(shí)際情況及原因，并限期整改

37、，進(jìn)行復(fù)驗(yàn)。設(shè)備的接管憑證由公司品質(zhì)技術(shù)部對(duì)地產(chǎn)商辦理（驗(yàn)收單接收人處簽字蓋品質(zhì)技術(shù)部公章）。、級(jí)設(shè)備由品質(zhì)技術(shù)部組織專家及管理處人員一同檢驗(yàn)，級(jí)設(shè)備由管理處檢驗(yàn)，填寫驗(yàn)收單報(bào)辦公室復(fù)核蓋章。驗(yàn)收單蓋章后，原件開發(fā)商、管理處各留一份作為交接憑證。設(shè)備技術(shù)資料在設(shè)備交接驗(yàn)收時(shí)，由品質(zhì)技術(shù)部向開發(fā)商收取并辦理接收手續(xù)。對(duì)于開發(fā)商尚未移交的資料，由品質(zhì)技術(shù)部代表公司跟蹤收取并填寫接管驗(yàn)收移交工程資料清單，全部資料收齊后，在品質(zhì)技術(shù)部辦理清單簽字、蓋章手續(xù)。資料由管理處專人保管。 （2）當(dāng)供電設(shè)備、供水設(shè)備驗(yàn)收合格接管后，方可與開發(fā)商辦理水、電用戶更名、過戶手續(xù)，最好直接與供電局、自來水公司辦理抄表到

38、戶手續(xù)。辦理手續(xù)前，管理處須向開發(fā)商索要原供用電合同、供水合同、供水合同執(zhí)行單及近期電費(fèi)、水費(fèi)單提交公司辦公室審核。審核通過后，由管理處具體辦理過戶、抄表到戶事宜，辦公室負(fù)責(zé)辦理供用電合同、供水合同、委托銀行代收水電費(fèi)協(xié)議書等對(duì)外合同會(huì)簽手續(xù)。3、設(shè)備的編號(hào)設(shè)備編號(hào)由以下四部分組成：（1）第一部分表示單位的名稱：用雙字母表示(取az)。（2）第二部分表示設(shè)備的類別：用數(shù)字0199表示；（3）第三部分表示單位設(shè)備序號(hào)：用數(shù)字123.表示；（4）第四部分表示設(shè)備的管理等級(jí)：用羅馬數(shù)字、表示； 例： kd 03 1 ()源海電力小區(qū)物業(yè)管理處 電梯 1號(hào)梯 級(jí)管理設(shè)備4、設(shè)備的建帳（1）管理處給所管

39、物業(yè)的全部設(shè)備編號(hào)，并填寫機(jī)電設(shè)備統(tǒng)計(jì)表。（2）管理處對(duì)所管理的所有設(shè)施設(shè)備都應(yīng)建立設(shè)備臺(tái)帳。5、設(shè)備質(zhì)量缺陷整改新入伙的管理處，機(jī)電設(shè)備接管后，由品質(zhì)技術(shù)部委托專業(yè)公司對(duì)設(shè)備質(zhì)量缺陷進(jìn)行三個(gè)月整改，整改達(dá)到企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)后，由品質(zhì)技術(shù)部驗(yàn)收，通過后，再與供方簽訂公共機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)合同。6、設(shè)備標(biāo)識(shí)管理（1）設(shè)備標(biāo)牌未隱蔽的設(shè)備須在規(guī)定位置貼設(shè)備標(biāo)牌。對(duì)新入伙的物業(yè)，管理處可要求進(jìn)行質(zhì)量缺陷整改的供方按機(jī)電設(shè)備統(tǒng)計(jì)表填寫設(shè)備標(biāo)牌，并按有關(guān)規(guī)定要求，貼在設(shè)備上。（2）設(shè)備的顏色設(shè)備的顏色由各管理處自行統(tǒng)一。（3）設(shè)備狀態(tài)標(biāo)識(shí)重要危險(xiǎn)設(shè)備的工作狀態(tài)須標(biāo)識(shí)（如配電柜掛“禁止合閘”等），報(bào)廢、封存的設(shè)備須

40、標(biāo)識(shí)。（4）設(shè)備標(biāo)識(shí)牌由各管理處統(tǒng)一設(shè)計(jì)。（六）設(shè)備使用管理1、物業(yè)公共設(shè)備的操作使用權(quán)歸管理處，供方維修保養(yǎng)時(shí)，停電梯、停電、停水、操作設(shè)備須征得管理處同意。2、管理處技工必須按國家規(guī)范、公司有關(guān)制度、規(guī)定及作業(yè)指導(dǎo)書要求對(duì)本管理處管理的設(shè)備進(jìn)行操作使用，確保對(duì)業(yè)主服務(wù)質(zhì)量達(dá)標(biāo)。須認(rèn)真、全面、細(xì)致的作好運(yùn)行監(jiān)視、檢查工作，并作記錄，記錄應(yīng)保證準(zhǔn)確性、及時(shí)性和真實(shí)性。3、管理處技工應(yīng)定期分析各種設(shè)備狀態(tài)記錄（含水、電抄表記錄），確定系統(tǒng)工作是否正常。作經(jīng)濟(jì)性分析，確保設(shè)備工作在節(jié)能狀態(tài)，及時(shí)予以控制調(diào)整。4、重要設(shè)備（如變壓器、中央空調(diào)等）的投入、報(bào)停須經(jīng)品質(zhì)技術(shù)部批準(zhǔn)。（七）設(shè)備維修保養(yǎng)管理

41、1、計(jì)劃（1）維修保養(yǎng)計(jì)劃供方應(yīng)將委托范圍內(nèi)的設(shè)備下年度保養(yǎng)計(jì)劃于每年12月中旬報(bào)管理處，保養(yǎng)周期、級(jí)別應(yīng)符合本文設(shè)備保養(yǎng)、中修、大修周期的規(guī)定及合同要求。管理處審核、調(diào)整后，與管理處保養(yǎng)范圍內(nèi)的設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃表匯總，于每年12月下旬報(bào)品質(zhì)技術(shù)部審批，審批后的設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃品質(zhì)技術(shù)部、管理處、專業(yè)公司各保留一份。設(shè)備中修、大修、更新改造計(jì)劃由品質(zhì)技術(shù)部制定，并審查確定方案，編制或?qū)彶轭A(yù)算。（2）檢定計(jì)劃：電梯檢定計(jì)劃由管理處制定；計(jì)量器具檢定計(jì)劃由管理處制定。2、實(shí)施（1）有關(guān)制度、規(guī)定及作業(yè)指導(dǎo)書要求對(duì)設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)維修。供方負(fù)責(zé)公共機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)合同委托范圍內(nèi)的設(shè)備維修保養(yǎng)，可采用供方提供的表

42、格作記錄，管理處工程部負(fù)責(zé)合同委托范圍外的設(shè)備維修保養(yǎng)工作。 （2）發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障（不屬于工程部負(fù)責(zé)維修范圍內(nèi)的故障維修），工程部應(yīng)用故 障轉(zhuǎn)呈單立即通知供方，供方接到轉(zhuǎn)呈單后，須在半個(gè)工作日內(nèi)給管理處答復(fù)，確定維修時(shí)間。一時(shí)無法解決的問題應(yīng)給管理處書面說明，承諾修復(fù)時(shí)間。對(duì)于重大維修，品質(zhì)技術(shù)部應(yīng)組織專業(yè)工程師進(jìn)行現(xiàn)場監(jiān)督、指導(dǎo)。對(duì)于供方不能解決的問題，需要向其它專業(yè)公司委托維修時(shí)，供方負(fù)責(zé)人應(yīng)先填寫外委維修申請表，維修費(fèi)報(bào)品質(zhì)技術(shù)部審核，呈報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)后，再進(jìn)行修理。若公司進(jìn)行發(fā)包，由管理處填寫外委維修申請表按上述程序辦理審批。維修費(fèi)用較高的項(xiàng)目，由品質(zhì)技術(shù)部組織招標(biāo)。關(guān)鍵設(shè)備發(fā)生故障，造成

43、小區(qū)停電、停水、停梯或嚴(yán)重影響業(yè)主生活（不含重大設(shè)備事故），須按應(yīng)急程序進(jìn)行搶修。管理處首先應(yīng)電話通知品質(zhì)技術(shù)部，并立即組織搶修，恢復(fù)設(shè)備功能。搶修所用的配件、材料標(biāo)識(shí)后可按緊急放行處理。事后須按常規(guī)程序補(bǔ)辦審批手續(xù)。（3）設(shè)備中修、大修、更新改造工程由品質(zhì)技術(shù)部選擇供方（招標(biāo)或指定合格的供方），組織訂立有關(guān)合同，辦理合同會(huì)簽手續(xù)，并由品質(zhì)技術(shù)部組織有關(guān)人員（相關(guān)管理處技術(shù)人員、辦公室工程師或聘請的專家）進(jìn)行工程施工監(jiān)督。3、檢查（1）維修保養(yǎng)檢查工程部日常對(duì)設(shè)備進(jìn)行巡視時(shí)，應(yīng)對(duì)設(shè)備重點(diǎn)部位進(jìn)行檢查（點(diǎn)檢），并作好記錄。發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)解決，無法解決的問題提交專業(yè)公司解決。設(shè)備（、級(jí)設(shè)備）“例?！?/p>

44、計(jì)劃執(zhí)行情況由管理處經(jīng)理檢查。設(shè)備維修完畢后，應(yīng)對(duì)設(shè)備功能進(jìn)行檢定，屬、級(jí)設(shè)備由品質(zhì)技術(shù)部組織檢定并備案；屬級(jí)設(shè)備由管理處檢定，所有設(shè)備檢定記錄管理處都應(yīng)備案。設(shè)備中修、大修、更新改造工程竣工驗(yàn)收由品質(zhì)技術(shù)部組織驗(yàn)收。（2）設(shè)備的檢定 對(duì)于電梯，電梯廠家每年進(jìn)行一次自檢，并按規(guī)定時(shí)限報(bào)送政府有關(guān)部門檢定。有功電能表、無功電能表、水表、燃?xì)獗碛晒╇娋?、自來水公司、燃?xì)夤矩?fù)責(zé)定期 檢定，管理處須保護(hù)好計(jì)量表、柜上的鉛封。（八）設(shè)備安全管理（1）持證上崗與安全檢查從事特殊工種作業(yè)的員工（電工、電梯工、司爐工、消防中心值班員等），須持證上崗。公司品質(zhì)技術(shù)部每半年對(duì)設(shè)備安全狀況等進(jìn)行一次檢查，并責(zé)成未

45、達(dá)標(biāo)單位對(duì)安全隱患進(jìn)行整改。（2）安全事故處理程序當(dāng)管理處發(fā)生設(shè)備安全事故后，須立即通知公司品質(zhì)技術(shù)部。在調(diào)查人員未趕到現(xiàn)場之前，應(yīng)盡可能地保護(hù)現(xiàn)場，拍照或錄像。品質(zhì)技術(shù)部須組織人員搶修，保證對(duì)業(yè)主的服務(wù)。事后管理處須向品質(zhì)技術(shù)部提交設(shè)備安全事故報(bào)告，品質(zhì)技術(shù)部根據(jù)管理處的報(bào)告及調(diào)查結(jié)果，向總經(jīng)理提交設(shè)備安全事故調(diào)查報(bào)告，并提出處理意見。（九）設(shè)備封存及報(bào)廢管理1、設(shè)備封存擬封存的、級(jí)設(shè)備由管理處報(bào)品質(zhì)技術(shù)部，品質(zhì)技術(shù)部計(jì)劃安排設(shè)備封存前的處理工作（防腐、防護(hù)等）。封存地點(diǎn)應(yīng)保持干燥、干凈、安全。管理處應(yīng)定期檢查。封存的設(shè)備，應(yīng)貼封存標(biāo)記，重新啟用時(shí)預(yù)先保養(yǎng)一次。2、設(shè)備報(bào)廢對(duì)不能修復(fù)或維修后

46、檢定不合格的設(shè)備，由技工填寫設(shè)備停用/封存/報(bào)廢審批表，報(bào)品質(zhì)技術(shù)部審核并呈報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)報(bào)廢。報(bào)廢的設(shè)備應(yīng)在設(shè)備檔案中注明報(bào)廢日期，封存該設(shè)備檔案。設(shè)備維修過程中更換下來的器件（報(bào)廢件）應(yīng)在設(shè)備維修記錄上寫明。報(bào)廢的設(shè)備及報(bào)廢件，管理處應(yīng)妥善保管，并統(tǒng)一填寫設(shè)備停用/封存/報(bào)廢審批表。 （十）組織對(duì)供方的控制1、供方的選?。侯?提供零星設(shè)備維修的維修方類 提供設(shè)備設(shè)施大中修、更新改造工程承包商2、新供方評(píng)價(jià)零星維修及日常養(yǎng)護(hù)須外委由管理處按供方初審記錄初審內(nèi)容要求進(jìn)行評(píng)價(jià)。符合要求者擬定為合格供方，列入管理處合格供方名單。當(dāng)發(fā)生設(shè)備中修大修、更新改造、缺陷整改、貴重材料采購等項(xiàng)目，應(yīng)由品質(zhì)技術(shù)

47、部組織公開招標(biāo)或議標(biāo)。除邀約合格的供方參加投標(biāo)外，還應(yīng)邀請新供方參加。品質(zhì)技術(shù)部組織評(píng)標(biāo)小組，負(fù)責(zé)開標(biāo)、評(píng)標(biāo)。凡符合供方初審記錄初審內(nèi)容要求者，擬定為合格的供方，填寫供方初審記錄，由總經(jīng)理審批通過后，列入合格供方名單。3、供方選擇 由管理處從合格供方中初選23家符合條件者報(bào)品質(zhì)技術(shù)部審核，品質(zhì)技術(shù)部審核后確定一家報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)并辦理合同會(huì)簽手續(xù)。中修、大修更新改造等工程由品質(zhì)技術(shù)部組織公開招標(biāo)，選定2名擬中標(biāo)單位報(bào)總經(jīng)理決策，確定中標(biāo)單位。4、供方的評(píng)價(jià)供方須每年至少進(jìn)行一次評(píng)審。例保、一保、二保工程的供方按維修供方評(píng)價(jià)表由管理處進(jìn)行評(píng)價(jià)，品質(zhì)技術(shù)部審核，評(píng)審結(jié)果為不合格的供方從管理處合格供方名

48、單上去掉。分包中修、大修、更新改造工程的供方按土建供方評(píng)價(jià)表進(jìn)行評(píng)價(jià)。未發(fā)生的條款，不評(píng)分，最后計(jì)算得分率。得分率85%為合格。合格供方經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后列入合格供方名單，以備再選用。評(píng)價(jià)結(jié)果為不合格的分包方，經(jīng)總經(jīng)理簽字后，將從合格供應(yīng)商名單上去掉。5、供方檔案品質(zhì)技術(shù)部應(yīng)建立并保存設(shè)備中修、大修、更新改造工程的合格供方檔案，檔案內(nèi)容包括：評(píng)審記錄、資質(zhì)證書或營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件及合格供方名單。管理處建立例保、一保、二保工程的合格供方檔案，保存所有合格供方的檔案備查。6、工程質(zhì)量監(jiān)督及驗(yàn)收對(duì)類供方的日常檢查、監(jiān)督，由管理處進(jìn)行。管理處應(yīng)按合同或約定及有關(guān)維修標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)供方是否按維修計(jì)劃、約定進(jìn)行維修、予

49、以確認(rèn)，對(duì)照物業(yè)公司標(biāo)準(zhǔn)，檢查維修質(zhì)量是否達(dá)標(biāo)。合格則在維修記錄上簽字。管理處的確認(rèn)不免除供方對(duì)不合格維修進(jìn)行返工、返修的責(zé)任。公司每月對(duì)物業(yè)狀況進(jìn)行一次檢查，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題，在檢查表中記錄并通知管理處。屬于供方的問題，由管理處負(fù)責(zé)監(jiān)督其整改。大中修、更新改造工程由公司派有關(guān)工程師進(jìn)行現(xiàn)場監(jiān)督。工程竣工后，由供方、管理處、品質(zhì)技術(shù)部共同組成驗(yàn)收組進(jìn)行驗(yàn)收。驗(yàn)收時(shí)應(yīng)核對(duì)實(shí)物工程量是否與設(shè)計(jì)圖紙相符合，是否滿足實(shí)際使用功能要求；對(duì)工程量進(jìn)行實(shí)測實(shí)量；對(duì)分部、分項(xiàng)工程按國家有關(guān)驗(yàn)評(píng)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)定，最后評(píng)定單位工程是否滿足合同上的質(zhì)量等級(jí)；按實(shí)際需要及有關(guān)規(guī)范交接竣工圖及使用說明書。對(duì)驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量缺陷

50、按議定時(shí)限整改后進(jìn)行復(fù)驗(yàn)。驗(yàn)收合格后，由三方在工程竣工驗(yàn)收證書簽字蓋章后，憑工程結(jié)算協(xié)議書才能結(jié)清工程款。（十一）設(shè)備技術(shù)檔案資料管理1、設(shè)備技術(shù)資料：設(shè)備技術(shù)資料管理按本文第六條第二款執(zhí)行，資料的借閱必須辦理相關(guān)手續(xù)。2、質(zhì)量記錄（1）設(shè)備運(yùn)行記錄、巡查記錄、值班記錄由管理處填寫保存。管理處實(shí)施保養(yǎng)、維修的設(shè)備，由管理處工程部填寫記錄，分包方實(shí)施保養(yǎng)維修的設(shè)備，由分包方填寫保養(yǎng)記錄、維修記錄。保養(yǎng)檢查記錄、維修檢定結(jié)論填寫按本文第八條第三款執(zhí)行。管理處工程部對(duì)所在物業(yè)所有的設(shè)備質(zhì)量記錄應(yīng)按時(shí)間順序裝訂成冊保存。（十二）設(shè)備（機(jī)具）的申請、采購、驗(yàn)證、入庫建帳1、申請根據(jù)物業(yè)正常運(yùn)作或維修需要

51、，由管理處填寫購置設(shè)備申請報(bào)告。購置總價(jià)在五百元以下的，由管理處經(jīng)理批準(zhǔn)購買；購置總價(jià)在五百元以上的，經(jīng)管理處經(jīng)理同意后，報(bào)品質(zhì)技術(shù)部審核并提出滿足使用要求的設(shè)備技術(shù)指標(biāo)，然后呈報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)購置。購置的設(shè)備，管理處均應(yīng)建檔。2、采購采購人員應(yīng)對(duì)所采購設(shè)備的用途、基本要求、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等掌握清楚。購買時(shí)應(yīng)會(huì)同機(jī)具使用人或申請人共同對(duì)設(shè)備性能、質(zhì)量等作鑒定。確認(rèn)質(zhì)量優(yōu)良、性能完全符合要求、使用方法清楚、有合格證書、價(jià)格合適才能辦理付款提貨手續(xù)。3、驗(yàn)證對(duì)設(shè)備（機(jī)具）購進(jìn)后，在合同規(guī)定期內(nèi)，由管理處技工會(huì)同有關(guān)技術(shù)人員驗(yàn)證，填寫采購設(shè)備驗(yàn)收表；管理處方可辦理入庫建帳手續(xù)。所有購置的設(shè)備均須在采購記錄中登

52、記。4、對(duì)于臨時(shí)和緊急維修所需物品的采購，技工必須做到先驗(yàn)證后使用，加強(qiáng)現(xiàn)場驗(yàn)證，以保證購進(jìn)物品是需要的合格品。事后應(yīng)及時(shí)補(bǔ)填，填寫的采購日期為實(shí)際發(fā)生日期，并按要求的標(biāo)識(shí)標(biāo)明。5、入庫建帳：建帳規(guī)定同第六條第四款。 （十三）設(shè)備完好率設(shè)備完好率=完好設(shè)備臺(tái)數(shù)/設(shè)備總臺(tái)數(shù)*100%公式中的設(shè)備均指、級(jí)設(shè)備。設(shè)備的功能和參數(shù)能達(dá)到產(chǎn)品說明書中的技術(shù)性能指標(biāo)就視為完好。每年年底由管理處技工對(duì)所管設(shè)備進(jìn)行一次檢查，對(duì)檢查結(jié)果按公式進(jìn)行統(tǒng)計(jì)計(jì)算，于12月15日之前報(bào)品質(zhì)技術(shù)部，品質(zhì)技術(shù)部按10%抽樣核查，并統(tǒng)計(jì)全公司設(shè)備完好率。1、維修及時(shí)率 用戶維修服務(wù)及時(shí)維修宗數(shù) 維修及時(shí)率= 100 用戶維修服

53、務(wù)總宗數(shù)每年年底管理處匯總統(tǒng)計(jì)用戶維修服務(wù)單計(jì)算維修及時(shí)率，品質(zhì)技術(shù)部審查核實(shí)。用戶維修服務(wù)單中業(yè)主對(duì)上門的用戶維修及時(shí)性進(jìn)行評(píng)價(jià)，若業(yè)主評(píng)價(jià)為不滿意，則該宗維修視為不及時(shí)。2、維修合格率 用戶維修服務(wù)合格維修宗數(shù)維修合格率= 100 用戶維修服務(wù)總宗數(shù)上門維修結(jié)束后須由客戶在用戶維修服務(wù)單上對(duì)維修服務(wù)合格簽名認(rèn)可，若業(yè)主對(duì)維修服務(wù)質(zhì)量的評(píng)價(jià)為不滿意，則該宗維修視為不合格。附：1、設(shè)備代碼分類表 2、物業(yè)代碼分類表3、設(shè)備保養(yǎng)、中修、大修期參照表附件1：設(shè)備代碼分類表代碼設(shè)備類別名稱01水泵02風(fēng)機(jī)03電梯04發(fā)電機(jī)05變壓器06空調(diào)(冷水機(jī)組、冷卻塔、風(fēng)機(jī)盤管、分體及窗式空調(diào)、風(fēng)扇等)07消

54、防設(shè)備(包括控制聯(lián)動(dòng)柜、報(bào)警控制器(屏)、防火卷簾門、巡檢箱、氣體自動(dòng)滅火系統(tǒng))08公用天線、對(duì)講報(bào)警系統(tǒng)(包括對(duì)講主機(jī)、視頻監(jiān)視器等) 防盜監(jiān)視系統(tǒng)09電氣柜(箱)(包括高壓開關(guān)柜、低壓配電柜、控制柜(箱)、照明配電箱、電表箱等)10維修機(jī)具(包括水電、電梯等的維修機(jī)具)11食堂設(shè)備12清潔設(shè)備13交通設(shè)備(包括機(jī)動(dòng)車輛、擋車器、自動(dòng)收費(fèi)系統(tǒng)等)14保安通訊設(shè)備(包括手持式對(duì)講機(jī))15辦公設(shè)備16自動(dòng)抄表系統(tǒng)17ba系統(tǒng)附件2：設(shè)備保養(yǎng)、中修、大修期參照表序號(hào)設(shè)備編號(hào)名稱日常維護(hù)保養(yǎng)周期一級(jí)保養(yǎng)周期二級(jí)保養(yǎng)周期中修周期大修周期0101生活水泵半月每季每年三年六年0201消防水泵每月每季每年五年八年0302風(fēng)機(jī)每月每季每年五年八年0403電梯半月每半年每年三年六年0504發(fā)電機(jī)每月每季每年五年八年0605干式變壓器每季每年/07