【doc】住宅小區(qū)供電設(shè)施的資產(chǎn)移交

1、住宅小區(qū)供電設(shè)施的資產(chǎn)移交i雕.住宅小區(qū)供電設(shè)麓的資產(chǎn)移交口廣東電網(wǎng)公司佛山供電局侯偉娣趙繼光根據(jù)電力法,物業(yè)管理?xiàng)l例等有關(guān)法規(guī)的規(guī)定,廣東省大部分城市住宅小區(qū)供電設(shè)施都采取由開發(fā)商投資,建成后無償移交給供電企業(yè)維護(hù)管理的模式,從而達(dá)到抄表到戶的目的.但資產(chǎn)移交的程序,移交的主體以及移交后供電設(shè)施的法律風(fēng)險(xiǎn)等問題目益突出,給供電企業(yè)的經(jīng)營管理帶來很大的風(fēng)險(xiǎn),應(yīng)當(dāng)通過對(duì)住宅小區(qū)供電設(shè)施資產(chǎn)移交現(xiàn)狀分析,尋求住宅小區(qū)供電設(shè)施建設(shè)思路和規(guī)范住宅小區(qū)供電設(shè)施的資產(chǎn)接管.住宅小區(qū)配套供電設(shè)備是供電企業(yè)向居民住宅用戶供電的必要設(shè)施,并通過供電企業(yè)和用戶之間的供用電關(guān)系表現(xiàn).物權(quán)法的實(shí)施雖然進(jìn)一步明確了業(yè)主

2、對(duì)住宅小區(qū)共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利,但對(duì)于共有部分的小區(qū)配套供電設(shè)備資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的處置,并沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)和程序.目前,廣東省新建住宅小區(qū)的供電設(shè)施一般由開發(fā)商投資建設(shè),建成后無償移交給供電企業(yè)這一模式.隨著物權(quán)法的實(shí)施,住宅小區(qū)配套供電設(shè)施資產(chǎn)無償移交帶來的法律風(fēng)險(xiǎn)呈現(xiàn)上升趨勢(shì),如何規(guī)范住宅小區(qū)供電設(shè)備移交,規(guī)避因資產(chǎn)移交而引起的侵權(quán)糾紛,降低供電企業(yè)的管理責(zé)任風(fēng)險(xiǎn),成為供電企業(yè)在住宅小區(qū)供電設(shè)施資產(chǎn)接管過程中不容忽視的1-口題.74中國電力企業(yè)管2008.2住宅小區(qū)供電設(shè)施無償移交的背景現(xiàn)行法律要求供電企業(yè)對(duì)住宅小區(qū)供電資產(chǎn)進(jìn)行接收.電力法第33條規(guī)定:供電企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國家核準(zhǔn)的電價(jià)和用

3、電計(jì)量裝置的記錄,向用戶計(jì)收電費(fèi).物業(yè)管理?xiàng)l例第45條規(guī)定:物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),供水,供電,供氣,供熱,通訊,有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用.物業(yè)管理?xiàng)l例第52條規(guī)定:供水,供電,供氣,供熱,通訊,有線電視等單位,應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修,養(yǎng)護(hù)的責(zé)任.即供電企業(yè)需要對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)每個(gè)用戶實(shí)現(xiàn)抄表到戶,供電企業(yè)管理的計(jì)量點(diǎn)相應(yīng)的從住宅小區(qū)電源接入點(diǎn)前移到每個(gè)住宅用戶的計(jì)量表前,并承擔(dān)此部分的電能損耗.為保證對(duì)住宅用戶持續(xù)可靠供電,做好住宅小區(qū)用戶計(jì)量設(shè)備前的沒備維護(hù)管理,供電企業(yè)需要對(duì)住宅小區(qū)的供電設(shè)施進(jìn)行資產(chǎn)接管供電企業(yè)的社會(huì)責(zé)任要求.供電企業(yè)從事的是關(guān)系國計(jì)民生的

4、基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè),既要追求自身效益,更要注重社會(huì)效益.1998年以來,通過改革電力管理體制,實(shí)現(xiàn)了供電企業(yè)對(duì)居民用_由的直接管理,實(shí)現(xiàn)了城鄉(xiāng)用電同網(wǎng)同價(jià)的目標(biāo),大幅嚏降低了居民住宅用電價(jià)格,有效提高了居民電力服務(wù)水平.住宅小區(qū)的供電設(shè)施屬于小區(qū)內(nèi)產(chǎn)權(quán)人的共有資產(chǎn),依照共有資產(chǎn)的管理原則,資產(chǎn)應(yīng)由產(chǎn)權(quán)人共同運(yùn)行維護(hù)管理或委托供電企業(yè)維護(hù)管理,費(fèi)用由產(chǎn)權(quán)人承擔(dān).但此舉顯然會(huì)增加住宅小區(qū)用戶的用電成本,也不符合國家降低居民用電成本,提高供電服務(wù)的電力體制改革思路.因此,作為國有供電企業(yè)必須承擔(dān)起相應(yīng)的社會(huì)責(zé)任,無償負(fù)責(zé)住宅小區(qū)供電設(shè)施的維護(hù)管理.住宅小區(qū)供電資產(chǎn)無償移交后,供電企業(yè)可根據(jù)資產(chǎn)數(shù)量的增加,計(jì)提

5、相應(yīng)的運(yùn)行維護(hù)管理費(fèi)用,確保供電設(shè)備的可靠運(yùn)行,同時(shí)也降低了居民用戶的用電成本.住宅小區(qū)供電設(shè)施無償移交中存在的問題移交主體不清.住宅小區(qū)供電設(shè)施屬于小區(qū)的配套設(shè)施,是全體業(yè)主的共有財(cái)產(chǎn).當(dāng)住宅小區(qū)建成后供電企業(yè)需立即對(duì)入住用戶實(shí)現(xiàn)抄表到戶.為實(shí)現(xiàn)抄表到戶和對(duì)供電設(shè)施管理維護(hù)的同時(shí)性,通行的做法是由住宅小區(qū)開發(fā)商或物業(yè)管理公司作為移交協(xié)議的簽約主體來進(jìn)行產(chǎn)權(quán)移交確認(rèn).但依照物權(quán)法關(guān)于小區(qū)共有資產(chǎn)的規(guī)定,住宅小區(qū)開發(fā)商或物業(yè)管理公司不是小區(qū)供電設(shè)施的產(chǎn)權(quán)人,無權(quán)處置屬于全體業(yè)主的共有資產(chǎn).由于住宅小區(qū)用戶數(shù)量多,而且不同業(yè)主是在不同的時(shí)間分別取得各自的產(chǎn)權(quán),因此導(dǎo)致住宅小區(qū)內(nèi)供電設(shè)施共有產(chǎn)權(quán)人的

6、復(fù)雜性和不確定性,在實(shí)踐中供電企業(yè)很難與共有資產(chǎn)的真正產(chǎn)權(quán)人進(jìn)行資產(chǎn)的移交.部分地區(qū)把業(yè)主委員會(huì)作為共有資產(chǎn)的移交方.資產(chǎn)的移交需要通過書面合同來確認(rèn),依照合同法,合同是平等主體的自然人,法人或其他組織之間關(guān)于民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議.即資產(chǎn)無償移交合同主體需要具有法律主體資格.實(shí)際上,業(yè)主委員會(huì)不具有獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任的法律地位,并不能代表資產(chǎn)共有人簽署資產(chǎn)移交協(xié)議確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的移交.首先,物業(yè)管理?xiàng)l例并未規(guī)定業(yè)主委員會(huì)具有代表全體業(yè)主處置共有資產(chǎn)的權(quán)利,不具有授權(quán)的法律主體地位.其次,業(yè)主委員會(huì)也不符合最高人民法院關(guān)于適用民事訴訟法若干問題的意見對(duì)其他組織的定義.最高人民法院關(guān)于適用民事訴訟法若干

7、問題的意見第40條規(guī)定:民事訴訟法第49條規(guī)定的其他組織,是指合法成立,有一定的組織機(jī)構(gòu)和財(cái)產(chǎn),但又不具備法人資格的組織.主要包括合伙企業(yè),個(gè)體工商戶,農(nóng)村承包經(jīng)營戶,個(gè)人獨(dú)資企業(yè),企業(yè)法人的分支機(jī)構(gòu)和其他不具備法人資格的經(jīng)營實(shí)體和公益團(tuán)體等.業(yè)主委員會(huì)既不是公益團(tuán)體,又不是公司或企業(yè),也不是經(jīng)營實(shí)體,沒有屬于自己的獨(dú)立財(cái)產(chǎn),不符合其他組織的條件.再次,從法律責(zé)任上分析,業(yè)主委員會(huì)不可能對(duì)業(yè)主委員會(huì)的行為承擔(dān)最終責(zé)任.因此,業(yè)主委員會(huì)并不具備簽訂合同的法律主體資格.供電企業(yè)通行做法就是誰向供電企業(yè)主張資產(chǎn)的移交,就與誰簽署資產(chǎn)無償移交協(xié)議.供電企業(yè)不得不面對(duì)資產(chǎn)移交有效性的風(fēng)險(xiǎn).住宅小區(qū)供電設(shè)

8、施土地使用手續(xù)不齊.住宅小區(qū)配電設(shè)施由開發(fā)商投資建設(shè).為減少配電房占地面積,提高項(xiàng)目利潤,在配電房的位置選擇上通常選擇商業(yè)價(jià)值不高的位置,甚至改變小區(qū)用地規(guī)劃,占用停車場(chǎng),綠化草地或住宅樓的首層公用空間.供電企業(yè)在進(jìn)行資產(chǎn)移交時(shí),一般對(duì)供電設(shè)備的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行移交,并未對(duì)配電房的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行移交,供電企業(yè)通常只具有對(duì)配電房土地和建筑的無償使用權(quán).而且這種使用權(quán)是建立在住宅小區(qū)配電房符合小區(qū)規(guī)劃,且經(jīng)過政府規(guī)劃建設(shè)部門批準(zhǔn)的前提之下,一旦開發(fā)商追求商業(yè)利益,在配電設(shè)施施工時(shí)修改小區(qū)規(guī)劃圖紙,占用其他用地,住宅小區(qū)配電房將并不具有合法的使用手續(xù),在以后的運(yùn)行管理中,一旦發(fā)生法律糾紛,供電企業(yè)將處于法律上的被

9、動(dòng)地位.2003年,廣東省佛山市某住宅小區(qū)住戶訴某供電局管理的配電房噪聲擾民,業(yè)主何某以樓下的配電房發(fā)出的噪聲污染嚴(yán)重為由,訴供電公司侵權(quán).雖然國家標(biāo)準(zhǔn)并未對(duì)低頻噪音未有相應(yīng)規(guī)定,但對(duì)方律師提出小區(qū)配電房不符合小區(qū)報(bào)建規(guī)劃,供電局擅自更改配電房位置,占用公用首層面積,并影響二層住戶生活.法院支持住戶主張并要求供電局對(duì)配電房進(jìn)行整改.該小區(qū)配電房雖由小區(qū)開發(fā)商投資建設(shè),但已完成配電設(shè)施的資產(chǎn)移交,雖經(jīng)供電局與開發(fā)商協(xié)商,最終開發(fā)商承擔(dān)了此部分費(fèi)用,但這說明供電企業(yè)在住宅小區(qū)配電設(shè)備移交時(shí)必須重視配電房的使用手續(xù)齊備合法.住宅小區(qū)供電設(shè)施建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一.現(xiàn)有住宅小區(qū)供電設(shè)施建設(shè)由開發(fā)商統(tǒng)建,建成后

10、移交供電企業(yè)管理,不同檔次的住宅小區(qū)的供電設(shè)施建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不同,而且從設(shè)備選型,設(shè)備接線方式,配電房建設(shè)方面均存在較大的差異.一旦納入供電企業(yè)統(tǒng)一管理,將會(huì)給供電企業(yè)的運(yùn)行維護(hù),事故搶修,設(shè)備管理,備品準(zhǔn)備帶來較大的壓力.如何推動(dòng)資產(chǎn)移交的順利開展改變目前住宅小區(qū)供電設(shè)施建設(shè)模式.由供電企業(yè)依照物價(jià)部r-lj定的住宅小區(qū)供電配套設(shè)施收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取開發(fā)商費(fèi)用,投資建設(shè)住宅小區(qū)配套電力設(shè)施,這是一種最理想的管理方式.這一模式規(guī)避了資產(chǎn)移交程序,避開了資產(chǎn)無償移交的效力待定問題.由供電企業(yè)統(tǒng)一建設(shè)管理,有利于統(tǒng)一住宅小區(qū)供電設(shè)施建設(shè)標(biāo)準(zhǔn),規(guī)范設(shè)備選型,接線方式選擇,也有利于日后的運(yùn)行管理.供電企業(yè)建設(shè)住宅小區(qū)供電設(shè)施,也保證了配電房土地,建筑使用手續(xù)齊全,合法.因此,供電企業(yè)統(tǒng)建住宅小區(qū)供電設(shè)施是一種住宅小區(qū)電力建設(shè)可行,有效的運(yùn)作方式.目前,在上海,遼寧等部分省市采用這種模式進(jìn)行住宅小區(qū)電力建設(shè),取得較好的效果.通過制定法律或地方法規(guī)細(xì)化和規(guī)范住宅小區(qū)電力資產(chǎn)接收.住宅小區(qū)供電設(shè)施無償移交過程中的突出問題就是沒有統(tǒng)一的規(guī)范,法律只要求供電企業(yè)接管,但就接管程序和接管標(biāo)準(zhǔn)并沒有配套的規(guī)定,而且物權(quán)法對(duì)于