赤水項(xiàng)目設(shè)計(jì)建議書(shū)

1、第 1 頁(yè) 共 9 頁(yè) no.cq-kt-csxm-101115 金鉑地產(chǎn)赤水項(xiàng)目金鉑地產(chǎn)赤水項(xiàng)目 規(guī)劃設(shè)計(jì)建議書(shū)規(guī)劃設(shè)計(jì)建議書(shū) 一、項(xiàng)目地塊一、項(xiàng)目地塊 swotswot 分分 析析33 二、整體規(guī)劃設(shè)計(jì)建議二、整體規(guī)劃設(shè)計(jì)建議77 三三、物業(yè)形態(tài)及戶型要求物業(yè)形態(tài)及戶型要求99 四、四、設(shè)計(jì)成果要設(shè)計(jì)成果要 求求1010 第 2 頁(yè) 共 9 頁(yè) 一、項(xiàng)目地塊一、項(xiàng)目地塊 swotswot 分析分析 （一）（一） 、地塊優(yōu)勢(shì)分析（、地塊優(yōu)勢(shì)分析（s s） 1. 項(xiàng)目臨近公園和配套廣場(chǎng)，在一定程度上增加了項(xiàng)目的休閑配套； 2. 項(xiàng)目緊臨河濱西路，與城中心距離較短，交通通達(dá)率高。 （二）（二）

2、、地塊劣勢(shì)分析（、地塊劣勢(shì)分析（w w） 1. 項(xiàng)目所處河濱板塊目前正處于建設(shè)階段，生活配套、商業(yè)氣氛較差； 2. 由于受到御水藍(lán)天城三棟高層的影響，項(xiàng)目的觀河性基本難以實(shí)現(xiàn)； 3. 項(xiàng)目緊鄰旅游車站，對(duì)本案的居住性有一定影響； 4. 陵園對(duì)項(xiàng)目的居住感有一定的影響； （三）（三） 、地塊機(jī)會(huì)判斷（、地塊機(jī)會(huì)判斷（o o） 1. 項(xiàng)目位于城市未來(lái)行政板塊（行政辦公與紀(jì)念廣場(chǎng)） ，區(qū)域發(fā)展?jié)摿^大； 2. 區(qū)域樓盤(pán)整體品質(zhì)較差，配以較好的產(chǎn)品設(shè)計(jì)與營(yíng)銷手段，本案可脫穎而 出。 3. 房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于階段性調(diào)整期，選擇合適入市時(shí)間，將是項(xiàng)目成功的關(guān) 鍵。 （四）（四） 、地塊威脅判斷（、地塊威脅判

3、斷（t t） 1. 赤水房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在項(xiàng)目眾多，開(kāi)發(fā)量大，市場(chǎng)總?cè)萘看嬖谕{； 2. 目前整體市場(chǎng)處于宏觀政策調(diào)控期，未來(lái)市場(chǎng)可預(yù)見(jiàn)性差。 3. 由于受到多個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)域沖擊，后期對(duì)本案所在區(qū)域存在一定沖擊； （五）（五） 、swotswot 分析結(jié)論分析結(jié)論 第 3 頁(yè) 共 9 頁(yè) 1.1. 目前赤水正處于快速發(fā)展期，功能板塊多觸角擴(kuò)展，其間的競(jìng)爭(zhēng)將在后期 愈漸凸顯，市場(chǎng)進(jìn)入時(shí)機(jī)的搶先占據(jù)將為項(xiàng)目帶來(lái)一定的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；市場(chǎng)進(jìn)入時(shí)機(jī)的搶先占據(jù)將為項(xiàng)目帶來(lái)一定的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)； 2.2. 受到項(xiàng)目河景資源與陵園等外部條件缺失的綜合負(fù)面影響，從另一方面也從另一方面也 為本案指明了應(yīng)以自身產(chǎn)品品質(zhì)為修煉核心的打

4、造方向；為本案指明了應(yīng)以自身產(chǎn)品品質(zhì)為修煉核心的打造方向； 二、整體規(guī)劃設(shè)計(jì)建議二、整體規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 （一）（一） 、項(xiàng)目整體產(chǎn)品定位、項(xiàng)目整體產(chǎn)品定位 赤水首席赤水首席 + +中式生態(tài)園林中式生態(tài)園林 + + 高端生活示范區(qū)高端生活示范區(qū) 1.1. 定位支撐：定位支撐： 外部支撐外部支撐濱江生活區(qū)/行政中心輻射區(qū)/紅軍烈士陵園/四渡赤水紀(jì)念廣場(chǎng) 產(chǎn)品支撐產(chǎn)品支撐簡(jiǎn)中式建筑立面/大中庭園林景觀/智能化社區(qū)系統(tǒng)/節(jié)能型元素 備注（關(guān)于商業(yè)的考慮）：備注（關(guān)于商業(yè)的考慮）：基于本案所處區(qū)域商業(yè)環(huán)境尚不成熟且同類型小面 積門(mén)面同質(zhì)化嚴(yán)重，若盲目增加商業(yè)體量，將帶來(lái)較大的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)并滯流開(kāi)發(fā) 資金的流轉(zhuǎn)

5、（商業(yè)與住宅差價(jià)不大），故認(rèn)為本案對(duì)于商業(yè)的考量需謹(jǐn)慎，體（商業(yè)與住宅差價(jià)不大），故認(rèn)為本案對(duì)于商業(yè)的考量需謹(jǐn)慎，體 量應(yīng)當(dāng)加以控制，同時(shí)基于項(xiàng)目條件和人流動(dòng)向，建議主要商業(yè)面在于靠廣場(chǎng)量應(yīng)當(dāng)加以控制，同時(shí)基于項(xiàng)目條件和人流動(dòng)向，建議主要商業(yè)面在于靠廣場(chǎng) 一側(cè)（滿足有足夠的開(kāi)口面的一側(cè)（滿足有足夠的開(kāi)口面的 條件下）和南下路靠旅游車站一側(cè)，而靠御水藍(lán)條件下）和南下路靠旅游車站一側(cè)，而靠御水藍(lán) 天城一側(cè)不建議做商業(yè)天城一側(cè)不建議做商業(yè)。 2.2. 設(shè)計(jì)總體愿景：設(shè)計(jì)總體愿景： 通過(guò)以下幾方面打造形成立足目前區(qū)域主流之外的差異化： 建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格簡(jiǎn)中式建筑風(fēng)格 ，建筑風(fēng)格化主要在成本控制的前提下

6、以部 分主題元素出現(xiàn)體現(xiàn)項(xiàng)目差異化即可； 園林景觀園林景觀配合簡(jiǎn)中式的建筑風(fēng)格，故建議景觀的打造應(yīng)通過(guò)水景為主 線并通過(guò)綠化的搭配增強(qiáng)景觀的層次感實(shí)現(xiàn)中式景觀主題化的認(rèn)知； 社區(qū)感社區(qū)感主要通過(guò)社區(qū)內(nèi)部輔助裝飾性元素塑造穿插于景觀體系（如樓 臺(tái)亭閣、康體設(shè)施/羽毛球場(chǎng)/泳池、少量藝術(shù)化小品） ，來(lái)營(yíng)造具有可參與 第 4 頁(yè) 共 9 頁(yè) 性的公共空間，增強(qiáng)社區(qū)氛圍歸屬感。 高性價(jià)比的產(chǎn)品高性價(jià)比的產(chǎn)品高端的形象，中檔的價(jià)格，適中的面積，較低的總價(jià)， 創(chuàng)新的戶型（空中院落和露臺(tái)） 雙能雙本社區(qū)雙能雙本社區(qū)強(qiáng)調(diào)智能與節(jié)能，注重以人為本、以文為本。 （二）（二） 、產(chǎn)品設(shè)計(jì)原則、產(chǎn)品設(shè)計(jì)原則 1.1.

7、 產(chǎn)品設(shè)計(jì)原則產(chǎn)品設(shè)計(jì)原則在控制成本的前提下，體現(xiàn)超越赤水物業(yè)的打造理念在控制成本的前提下，體現(xiàn)超越赤水物業(yè)的打造理念 設(shè)計(jì)時(shí)需考慮整體成本： 區(qū)分關(guān)鍵區(qū)域和常規(guī)區(qū)域投入的差異性，并在合理體現(xiàn)住宅的中式風(fēng)格差 異視覺(jué)性下，景觀部分的投入打造力度比重要高于住宅部分； 減少做不必要的高投入配套，建議設(shè)置公眾參與性強(qiáng)的活動(dòng)項(xiàng)目，如羽毛 球場(chǎng)、小型泳池（300左右）等： 充分考慮設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)，諸如空調(diào)機(jī)位、室內(nèi)外管線的隱藏等，提高建筑品質(zhì)。 備注：設(shè)計(jì)方案中應(yīng)提出具體的智能與節(jié)能措施，產(chǎn)品設(shè)計(jì)的創(chuàng)新不限于以上設(shè)計(jì)方案中應(yīng)提出具體的智能與節(jié)能措施，產(chǎn)品設(shè)計(jì)的創(chuàng)新不限于以上 方案，方案，規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)師可從專業(yè)

8、的角度進(jìn)一步挖掘物業(yè)價(jià)值多角度創(chuàng)新。 2.2. 園林景觀設(shè)計(jì)原則：園林景觀設(shè)計(jì)原則： 設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)提出概念性景觀、綠化規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，室外景觀環(huán)境布置應(yīng)做到與實(shí) 際相協(xié)調(diào)，符合當(dāng)?shù)刈匀粭l件，服務(wù)于人性化人居，實(shí)現(xiàn)區(qū)內(nèi)外建筑與景觀的實(shí)現(xiàn)區(qū)內(nèi)外建筑與景觀的 相互和諧、互補(bǔ)、提升，滿足市場(chǎng)需求。相互和諧、互補(bǔ)、提升，滿足市場(chǎng)需求。景觀綠化做到平面與空間結(jié)合，點(diǎn)、 線、面結(jié)合，觀賞性與參與性結(jié)合，形成良好的特色環(huán)境； 園林景觀建設(shè)園林景觀建設(shè) a. 園林規(guī)劃設(shè)計(jì)決定后期的維護(hù)成本，應(yīng)偏重設(shè)計(jì)本身，要考慮施工和日后 維護(hù)的成本，盡量少設(shè)硬鋪，多設(shè)軟鋪，避免過(guò)多昂貴植物等； b. 以水景為景觀打造主線（一定元素

9、即可） ，體現(xiàn)景觀的可視性與風(fēng)格化； 第 5 頁(yè) 共 9 頁(yè) c. 休閑空間注重參與性，布置街燈、椅子、小品等； 道路及入口道路及入口 a. 無(wú)論方案的主入口設(shè)在何處，沿規(guī)劃中道路處，靠紀(jì)念廣場(chǎng)一側(cè)必須設(shè)置 一進(jìn)入居住區(qū)的次入口，以保證項(xiàng)目的需要； b. 在住宅入口、通道等附近應(yīng)安排無(wú)障礙設(shè)施（緣石坡道） ； 停車場(chǎng)停車場(chǎng) a. 為了讓小區(qū)居民擁有更多的綠地空間和安寧的居住環(huán)境，以保證整個(gè)社區(qū) 的高品質(zhì)形象，設(shè)計(jì)盡可能做到人車分流，停車位盡量在人防地下室內(nèi)安 排，如人防面積不能滿足停車位配比要求時(shí)，宜采用半地下、地面停放等 低成本造價(jià)方式解決停車位問(wèn)題： b. 注重居民停車后回到居所的便利性，

10、車庫(kù)的設(shè)計(jì)無(wú)需建設(shè)轉(zhuǎn)換層直達(dá)樓棟， 可設(shè)置下沉式景觀區(qū)同時(shí)連接車庫(kù)： 可參與性設(shè)施可參與性設(shè)施 設(shè)置兒童嬉戲場(chǎng)地、室外健身場(chǎng)地、亭閣休閑區(qū)及活動(dòng)場(chǎng)所： 建筑群體組合建筑群體組合 a. 建筑群體組合應(yīng)具有相對(duì)的整體性，形成良好的群體形象及完整的外部空 間形態(tài)的同時(shí)，盡量做到戶戶有庭院景觀。 b. 居住區(qū)與公共活動(dòng)區(qū)之間應(yīng)有明顯界限，以保證其居住區(qū)的私密性，同時(shí) 又要考慮住戶進(jìn)入公共活動(dòng)區(qū)的便捷性 處理好與周邊環(huán)境的關(guān)系處理好與周邊環(huán)境的關(guān)系 在充分分析項(xiàng)目用地周邊建筑與配套資源的前提下，合理設(shè)計(jì)視線與各種流線， 達(dá)到對(duì)外部環(huán)境資源的有效利用與阻隔，注意阻隔不良因素對(duì)小區(qū)的影響（如 御水藍(lán)天城、臨

11、路噪音、陵園等）以及達(dá)到自身與環(huán)境相互協(xié)調(diào)的目的： 建筑單體建筑單體 第 6 頁(yè) 共 9 頁(yè) 建筑立面造型要求特點(diǎn)鮮明、尊崇，突出個(gè)性和內(nèi)涵，并有一定的品質(zhì)意識(shí)。 風(fēng)格宜以簡(jiǎn)約中式為主，注重色彩，建筑用材與建筑造型的融合，以及地、面、 窗、臺(tái)的協(xié)調(diào)。 a. 避免影響外立面避免影響外立面的主要因素：水管、空調(diào)等 b. 屋頂設(shè)計(jì)的原則：屋頂設(shè)計(jì)的原則：要突出屋頂?shù)臉?biāo)識(shí)感，但要考慮建設(shè)成本，以及避免由 于屋頂較復(fù)雜施工期建筑物遲遲不能脫外裝的情況： c. 臨路建筑立面的處理要注重設(shè)計(jì)，投入較多，達(dá)到極強(qiáng)的昭示性和形象推臨路建筑立面的處理要注重設(shè)計(jì)，投入較多，達(dá)到極強(qiáng)的昭示性和形象推 廣力；廣力；部分

12、可考慮燈光處理（需考慮成本） ，增加標(biāo)識(shí)感，樹(shù)立區(qū)域高端社 區(qū)形象；社區(qū)內(nèi)部建筑的里面可標(biāo)準(zhǔn)化處理： 備注：規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)充分考慮以上項(xiàng)目定位，著力打造項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力。備注：規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)充分考慮以上項(xiàng)目定位，著力打造項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力。 三、物業(yè)形態(tài)及戶型設(shè)計(jì)要求三、物業(yè)形態(tài)及戶型設(shè)計(jì)要求 （一）（一） 、總體要求、總體要求 總體用地性質(zhì)：住宅（主） 、商業(yè)（少量） 總用地面積：17509 總建筑面積：38344（待最終確定） （二）（二） 、物業(yè)形態(tài)類型（住宅部分產(chǎn)品）、物業(yè)形態(tài)類型（住宅部分產(chǎn)品） 居住區(qū)住宅以小高層（居住區(qū)住宅以小高層（1818）和多層洋房（）和多層洋房（5+15+1）兩部分產(chǎn)

13、品形態(tài)組成，）兩部分產(chǎn)品形態(tài)組成，在滿 足日照、標(biāo)桿示范性環(huán)境景觀要求的前提下，居住區(qū)建筑容積率盡可能達(dá)到 2.19 的要求。 （規(guī)劃布置圖）（規(guī)劃布置圖） 第 7 頁(yè) 共 9 頁(yè) （三）（三） 、戶型及面積配比、戶型及面積配比 1.1. 住宅部分：住宅部分： 小高層部分 兩房三房四房 標(biāo)準(zhǔn)兩房 2+1 院 館 標(biāo)準(zhǔn)三房舒適三房 3+1 躍層 （客廳挑空）建筑面積 70-8085-9095-100100-115120-125 小高層部分 25%25%25%25%25%25%20%20%5%5% 多層洋房部分： 兩房三房四房 入戶花園+空中院館+露臺(tái)入戶花園+空中院館+露臺(tái) 入戶花園+露臺(tái)+空中

14、院館 +獨(dú)立衣帽間 建筑面積 90100110120130-140 多層洋房部分 50%50%40%40%10%10% 住宅部分設(shè)計(jì)原則住宅部分設(shè)計(jì)原則 a. 建筑套型進(jìn)深不宜超過(guò) 12 米。套型設(shè)計(jì)，在有條件的情況下（主要針對(duì)大 第 8 頁(yè) 共 9 頁(yè) 套型戶型） ，應(yīng)當(dāng)考慮增設(shè)書(shū)房、步入式更衣間、入口過(guò)渡空間、貯藏室或 壁廚、陽(yáng)臺(tái)或露臺(tái)。 b. 套型功能分區(qū)設(shè)計(jì)應(yīng)明確合理，設(shè)置和布局，既要滿足功能上的要求，也 要滿足使用便利和衛(wèi)生的要求，設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)合理、有效地組織各功能區(qū)塊， 注重動(dòng)靜分區(qū)、潔污分區(qū)。起居室、臥室、餐廳、廚房、衛(wèi)生間長(zhǎng)短邊之 比1.8。 c. 當(dāng)有三個(gè)或三個(gè)以上居住空間時(shí)，必

15、須保證其中有兩個(gè)或兩個(gè)以上居住空 間獲得日照。起居室、臥室不朝向凹口、天井開(kāi)窗。 d. 起居室尺度：使用面積20 m2，開(kāi)間4.2m；使用面積17 m2，開(kāi)間 3.9m；使用面積14 m2，開(kāi)間3.6m。 e. 住宅的衛(wèi)生間，至少應(yīng)有一間的使用面積不應(yīng)小于 4.5 m2，設(shè) 2 個(gè)衛(wèi)生間 時(shí)，使用面積之和不小于 7m2。主臥衛(wèi)生間面積宜小，共用衛(wèi)生間面積宜大。 f. 躍層設(shè)計(jì)：要求客廳挑空，并符合當(dāng)?shù)亟ㄖ?guī)范； g. 合理安排各空間的序列，減少交通面積，提高使用效率,組織好公共空間和 私密空間的關(guān)系，避免相鄰住戶的視線干擾。套內(nèi)純交通面積不宜超過(guò)使 用面積的 1/20。 h. 注重戶型設(shè)計(jì)的特

16、色化，引入新的設(shè)計(jì)元素，做適度的產(chǎn)品創(chuàng)新（不要求 做全面的創(chuàng)新） 。例如，設(shè)置部分入戶花園，采用各種方式與陽(yáng)光、戶外風(fēng) 景親密交融，多做觀景陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)、觀景眺窗等，形成錯(cuò)落有致的外立面， 頂層可做復(fù)式，作為空中豪宅。 2.2. 商業(yè)設(shè)計(jì)原則商業(yè)設(shè)計(jì)原則 商業(yè)設(shè)計(jì)建議：開(kāi)間4.2 米，進(jìn)深柱距 68 米（根據(jù)實(shí)際需要進(jìn)行調(diào)整） ， 層高5.2 米，單方100應(yīng)設(shè)置一煙道出口； 備注： 第 9 頁(yè) 共 9 頁(yè) 基于對(duì)赤水市場(chǎng)的調(diào)查，區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品普遍缺乏院館創(chuàng)新戶型（即+1 室） ，其 對(duì)于傳統(tǒng)兩/三房有一定沖擊，故建議本案對(duì)該類戶型也需進(jìn)行一定設(shè)計(jì)； 目前赤水市場(chǎng)大多戶型集中于三房或四房，對(duì)于兩房相對(duì)較少涉及； 對(duì)于兩房部分建議設(shè)計(jì)方在位置分配時(shí)可考慮臨街和存在遮擋的位置； 四、設(shè)計(jì)成果要求：四、設(shè)計(jì)成果要求： 彩色規(guī)劃總平面圖一份，比例彩色規(guī)劃總平面圖一份，比例 1 1：500500 規(guī)劃方案設(shè)計(jì)文本規(guī)劃方案設(shè)計(jì)文本 2 2 本，規(guī)格為本，規(guī)格為 a3a3 幅面，幅面， 內(nèi)容至少包括：內(nèi)容至少包括： 1.1. 設(shè)計(jì)說(shuō)明，表達(dá)規(guī)劃設(shè)計(jì)構(gòu)想，設(shè)計(jì)意向；設(shè)計(jì)說(shuō)明，表達(dá)規(guī)劃設(shè)計(jì)構(gòu)想，設(shè)計(jì)意向； 2.2. 規(guī)劃總平面圖；規(guī)劃總平面圖； 3.3. 交通分析圖（道路與停車