城市綜合體19個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題

1、 城市綜合體19個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題1、市場(chǎng)條件判斷判斷分二部分，首先是對(duì)所在城市的市場(chǎng)條件進(jìn)行初步分析與判斷，這是宏觀層面的，也可以稱為初判斷。也就是不進(jìn)行針對(duì)項(xiàng)目微觀角度的分析，僅從所在地區(qū)的市場(chǎng)狀況及潛力入手判斷這座城市發(fā)展這一項(xiàng)目的可行性。這件事不能省略，目的是對(duì)該項(xiàng)目的定位有個(gè)宏觀的思考。 因?yàn)榫C合體項(xiàng)目所包含的形式種類比較多，而且各種形式都存在市場(chǎng)成熟性的問(wèn)題，所以還要有針對(duì)各業(yè)態(tài)的專題研究，也就是相對(duì)微觀的判斷。按重要性排序是：酒店（含酒店式公寓）、寫字樓（含soho）、商業(yè)（含商業(yè)街及購(gòu)物中心）、住宅。2、項(xiàng)目位置判斷 城市綜合體項(xiàng)目的位置選擇對(duì)于項(xiàng)目的成功是決定性的。并不是所有的地方都

2、適合做商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，只有具備相應(yīng)條件的地塊才可以做。這里要搞清楚二個(gè)方面：一是它在城市現(xiàn)狀中的地位，二是它在城市發(fā)展規(guī)劃中的地位。特別要清楚地知道城市發(fā)展的遠(yuǎn)景，并把項(xiàng)目的遠(yuǎn)景與之匹配。3、可發(fā)展規(guī)模判斷 簡(jiǎn)單地說(shuō)就是容積率研究。做什么？做多大？贏利模式是什么？想回答上述問(wèn)題要平衡好市場(chǎng)、產(chǎn)品、成本之間的關(guān)系，才能最終明確項(xiàng)目做多大規(guī)模比較合理。 當(dāng)然，這時(shí)得出的是一個(gè)指導(dǎo)性的值，是底限，要把可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)全部考慮進(jìn)去。隨著條件的變化，結(jié)論也應(yīng)允許變化。比如市場(chǎng)方面，本次金融危機(jī)的爆發(fā)對(duì)房地產(chǎn)投資影響深遠(yuǎn)，理論上講，房產(chǎn)有抗通脹的功能，但最怕金融危機(jī)。相信在經(jīng)歷這一輪危機(jī)之后，人們的房產(chǎn)投資

3、理念將發(fā)生調(diào)整，這就要求營(yíng)銷工作要跟上。主要思路：1）、先定性，再定量，然后進(jìn)行分析，最終提出建議 定性（土地性質(zhì)、業(yè)態(tài)組合） 重點(diǎn)研究業(yè)態(tài)組合的聯(lián)動(dòng)性 定量（產(chǎn)品組合、建設(shè)規(guī)模） 重點(diǎn)研究容積率 分析（成本分析、財(cái)務(wù)分析） 從經(jīng)濟(jì)角度說(shuō)明贏利狀況2）、協(xié)調(diào)與同步 做為開(kāi)發(fā)商，在容積率問(wèn)題上重點(diǎn)分析三個(gè)層面，一是業(yè)態(tài)的合理性，二是產(chǎn)品的可實(shí)現(xiàn)性，三是經(jīng)濟(jì)的可盈利性。 營(yíng)銷部門對(duì)業(yè)態(tài)的合理性負(fù)責(zé)，設(shè)計(jì)部門對(duì)產(chǎn)品的可實(shí)現(xiàn)性負(fù)責(zé)，成本部門對(duì)可盈利性負(fù)責(zé)。 協(xié)調(diào)與同步就是指三個(gè)相關(guān)職能提出問(wèn)題、分析問(wèn)題與解決問(wèn)題的過(guò)程是同時(shí)推進(jìn)，反復(fù)驗(yàn)證的。該項(xiàng)工作屬于微觀判斷，通常的方法是：以市場(chǎng)調(diào)查為基礎(chǔ)，建立相

4、關(guān)分析模型，測(cè)算出本項(xiàng)目可能發(fā)生的客戶流量，依據(jù)對(duì)所在地區(qū)人均零售消費(fèi)額的判斷，可以測(cè)算出該項(xiàng)目可能的零售額，再參照本地區(qū)商業(yè)設(shè)施每平方米平均零售額，即可以得出可發(fā)展的規(guī)模。不同的咨詢機(jī)構(gòu)在進(jìn)行上述分析時(shí)因?yàn)榛A(chǔ)數(shù)據(jù)信息取得的渠道不同，分析結(jié)果可能有很大的不同。比如，有些咨詢機(jī)構(gòu)在為商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目做市場(chǎng)分析時(shí)采用政府年鑒作為基礎(chǔ)信息，并在分析過(guò)程中采用較多基于其市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)的假設(shè)，該種分析方法有其優(yōu)點(diǎn)，但缺點(diǎn)也是很明顯的。某些以市場(chǎng)調(diào)查為主業(yè)的咨詢機(jī)構(gòu)在做商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)分析時(shí)充分發(fā)揮其優(yōu)勢(shì)，依靠其大量調(diào)查信息，建立全方位分析模型對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)潛力進(jìn)行分析判斷，假設(shè)較少，結(jié)論更具有時(shí)效性。 個(gè)人

5、認(rèn)為最好是上述兩種形式的融合。 在做完這一環(huán)節(jié)的研究后，需要依據(jù)項(xiàng)目特定位置、市場(chǎng)潛力、商圈分析等資料對(duì)項(xiàng)目的客戶定位進(jìn)行階段性判斷。雖然在此階段完成該項(xiàng)工作有存在偏差的可能性，但仍需要做初步確定，同時(shí)在后續(xù)的環(huán)節(jié)中作出豐富和調(diào)整。4、對(duì)地塊的再認(rèn)識(shí)這里包括：規(guī)劃指標(biāo)及稅費(fèi)等。有了第三條的結(jié)論再回過(guò)頭看相應(yīng)的規(guī)劃指標(biāo)等便會(huì)更有針對(duì)性。 再認(rèn)識(shí)的過(guò)程中有二個(gè)指標(biāo)或標(biāo)準(zhǔn)需格外關(guān)注：1）建設(shè)規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)。規(guī)劃指標(biāo)是否滿足了項(xiàng)目本身功能的需要，是否夠用。2）土地價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。所有的指標(biāo)最終會(huì)反映在容積率上，容積率的確定使土地價(jià)格也相應(yīng)確定。土地價(jià)格的高低將直接決定項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。尤其在運(yùn)做初期，土地價(jià)格越低，

6、前期資金壓力越小。5、項(xiàng)目定位細(xì)化 這時(shí)，進(jìn)行徹底、細(xì)致的目標(biāo)客戶分析會(huì)更加主動(dòng)，甚至做適當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)定位，產(chǎn)品形式以及特點(diǎn)的勾畫也會(huì)有的放矢，同時(shí)考量一下啟動(dòng)策略，財(cái)務(wù)測(cè)算等相關(guān)問(wèn)題，一個(gè)更進(jìn)一步的定位報(bào)告便可順理成章的形成了。此步驟是項(xiàng)目成功與否的重要因素，如果定位出現(xiàn)偏差，則項(xiàng)目沒(méi)有成功的可能。反復(fù)探討，反復(fù)修改定位，定位的準(zhǔn)確程度取決于市場(chǎng)。6、規(guī)劃設(shè)計(jì)包括方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)等。其中，尤其以方案設(shè)計(jì)為重中之重：方案設(shè)計(jì)可以稱之為宏觀設(shè)計(jì)，將決定項(xiàng)目的外部布局、內(nèi)部功能、土地的利用效率、室內(nèi)空間的利用效率、商鋪出租的價(jià)格潛力、室內(nèi)空間的合理動(dòng)線布局等。初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)可以稱之

7、為微觀設(shè)計(jì)，即在方案設(shè)計(jì)基礎(chǔ)上進(jìn)行純建筑工程角度的深化、細(xì)化。 工作開(kāi)展思路：委托國(guó)際知名的專業(yè)設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行方案設(shè)計(jì)，委托國(guó)內(nèi)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行初步設(shè)計(jì)及施工圖的設(shè)計(jì)。該種組合既可以降低設(shè)計(jì)成本，又可以保證設(shè)計(jì)質(zhì)量。關(guān)鍵是要與國(guó)外設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)明確方案設(shè)計(jì)的深度，否則方案設(shè)計(jì)的深度達(dá)不到應(yīng)有的要求，國(guó)內(nèi)設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)將無(wú)法正確完成初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)，或者盡管完成，但會(huì)有大量潛在問(wèn)題遺留給我們自已。7、設(shè)計(jì)方案的市場(chǎng)化這是很多做商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商不重視但又十分重要的環(huán)節(jié)，無(wú)數(shù)案例都證明了它的必要性。“設(shè)計(jì)方案的市場(chǎng)化”指的是：建筑師的概念設(shè)計(jì)方案必須提供給市場(chǎng)專家或商業(yè)策劃、運(yùn)營(yíng)專家甚至重要商戶，由他們提出基于市

8、場(chǎng)角度的修改建議，這一階段，三方之間的溝通交流必須經(jīng)過(guò)幾次循環(huán)，才可以最大限度保證最終設(shè)計(jì)方案的市場(chǎng)化理念，具有市場(chǎng)準(zhǔn)確度。這么做的原因在于，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目必須強(qiáng)調(diào)經(jīng)營(yíng)，無(wú)論是百貨店、超市、專賣店或任何業(yè)態(tài)都對(duì)商業(yè)地產(chǎn)里面的合理布局、客流有效引導(dǎo)有需求，如果商業(yè)地產(chǎn)的設(shè)計(jì)不能最大限度滿足商戶的功能需求，那么商戶最簡(jiǎn)單的選擇就是不選擇該項(xiàng)目，所以任何商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)必須遵守市場(chǎng)需求。 而建筑師的最大的長(zhǎng)處是通過(guò)其建筑美學(xué)思路有效創(chuàng)造美學(xué)空間，而且不同建筑師將展現(xiàn)不同特點(diǎn)及風(fēng)格的美學(xué)空間概念。我們關(guān)注建筑師的美學(xué)空間概念本身并沒(méi)有錯(cuò)誤，但把一個(gè)建筑藝術(shù)品轉(zhuǎn)化為商業(yè)產(chǎn)品必須將市場(chǎng)概念、功能概念融合

9、進(jìn)去，否則該項(xiàng)目將面臨空前的市場(chǎng)壓力。 這就又引出一個(gè)問(wèn)題：商業(yè)團(tuán)隊(duì)需要在設(shè)計(jì)工作開(kāi)展初期組建完成，它包括商業(yè)顧問(wèn)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、商業(yè)空間、商業(yè)交通、酒店、購(gòu)物中心、商業(yè)街等各領(lǐng)域的專家，且這個(gè)團(tuán)隊(duì)不但要有高素質(zhì)、還要有高穩(wěn)定性。 “設(shè)計(jì)方案的市場(chǎng)化”實(shí)際上就是傳統(tǒng)設(shè)計(jì)與現(xiàn)代商業(yè)運(yùn)營(yíng)的結(jié)合。8、項(xiàng)目方案的系統(tǒng)化整合 在完成了上述項(xiàng)目設(shè)計(jì)、市場(chǎng)調(diào)整方案后，需要做一個(gè)財(cái)務(wù)分析，并進(jìn)而得出一個(gè)財(cái)務(wù)融資方案。這一方案需要就結(jié)合設(shè)計(jì)、市場(chǎng)的因素，即系統(tǒng)整合。通過(guò)調(diào)整整合，判斷項(xiàng)目規(guī)模和投資回報(bào)的關(guān)系是否合理;判斷項(xiàng)目投資規(guī)模和企業(yè)自身資金、資源背景是否符合投資規(guī)律;判斷投資商自身資金、資源和其對(duì)股權(quán)的期望之

10、間是否合理可行等。如果上述判斷的結(jié)果存在問(wèn)題，那么需要回到設(shè)計(jì)階段進(jìn)行相關(guān)調(diào)整，并再循環(huán)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)整方案及財(cái)務(wù)融資方案，驗(yàn)證確定最終可行方案。9、項(xiàng)目方案的政府許可完成項(xiàng)目方案的系統(tǒng)化整合后，需要向政府計(jì)劃部門提交可行性研究報(bào)告，向規(guī)劃部門提交方案設(shè)計(jì)，向交通部門提交交通方案，向消防部門提交消防方案，向環(huán)保部門提交環(huán)境評(píng)估報(bào)告，向供電部門提交項(xiàng)目用電方案，向天然氣、自來(lái)水公司、市政管理部門提交相應(yīng)方案以及向其他主管部門提交別的文件，并得到上述部門認(rèn)可批準(zhǔn)的過(guò)程。項(xiàng)目方案的政府許可過(guò)程，常規(guī)來(lái)講需要至少近半年的時(shí)間，需要認(rèn)真對(duì)待。在上述政府許可的各項(xiàng)內(nèi)容中，可行性批復(fù)、規(guī)劃審批、交通審批、消防審

11、批及市政審批是比較核心的部分，影響到項(xiàng)目的最終規(guī)劃，項(xiàng)目的交通條件保證，項(xiàng)目的方案能否滿足消防規(guī)范，以及項(xiàng)目是否有足夠的電力、其它市政配套條件。上述任何審批發(fā)生較大的變化都會(huì)影響項(xiàng)目的投資回報(bào)預(yù)測(cè)。在項(xiàng)目可行性審批過(guò)程中，需要合理安排與政府的公關(guān)活動(dòng)。1）交通審批 需要委托專業(yè)交通研究機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目的交通分析和研究，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建成后對(duì)周邊交通系統(tǒng)的影響，及項(xiàng)目自身交通的組織進(jìn)行方案設(shè)定及分析，研究其可行性。交通條件及交通組織對(duì)于本項(xiàng)目最終能否成功運(yùn)營(yíng)起決定性作用。 交通問(wèn)題可以成為項(xiàng)目成功的瓶頸。對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)講，良好的外部交通環(huán)境會(huì)有效引導(dǎo)客流進(jìn)入項(xiàng)目地來(lái)消費(fèi)，否則會(huì)大大降低到訪客戶

12、的數(shù)量;良好的內(nèi)部交通設(shè)置可以避免交通堵塞，促進(jìn)項(xiàng)目的內(nèi)部交通循環(huán)。2）消防審批 一般來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案和目前國(guó)內(nèi)落后的消防規(guī)范之間存在沖突似乎是必然的事情，畢竟國(guó)內(nèi)的消防規(guī)范很保守，而作為當(dāng)今商業(yè)業(yè)態(tài)最復(fù)雜形式的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，不突破中國(guó)的消防規(guī)范的話，幾乎不可能真正按照其應(yīng)有的功能建設(shè)。面對(duì)這種沖突，我們應(yīng)探索的是雙方的平衡點(diǎn)。3）規(guī)劃審批 規(guī)劃審批的結(jié)果將是項(xiàng)目操作過(guò)程中又一個(gè)起決定作用的環(huán)節(jié)。規(guī)劃審批一旦定案，方案就基本確定了，原則上不再修改，而且也最好不要再修改，否則浪費(fèi)太大。規(guī)劃審批的過(guò)程極為關(guān)鍵：如果發(fā)生規(guī)劃審批方案和上報(bào)方案差距較大的情況，我們很多工作將面臨返工、也會(huì)損失利益。

13、要想保證規(guī)劃審批能按照既定目標(biāo)實(shí)現(xiàn)，必須有效與政府各主管部門進(jìn)行溝通，做好對(duì)政府的公共關(guān)系工作。 一旦政府許可環(huán)節(jié)的工作完成，則整個(gè)項(xiàng)目的方向性研究工作宣告結(jié)束，之后的研究將轉(zhuǎn)向技術(shù)層面。10、項(xiàng)目招投標(biāo) 經(jīng)過(guò)招投標(biāo)的程序確定項(xiàng)目的施工企業(yè)、監(jiān)理單位及各類咨詢顧問(wèn)，以便做好項(xiàng)目施工準(zhǔn)備。 經(jīng)驗(yàn)上講，這個(gè)環(huán)節(jié)最容易出問(wèn)題。主要有二個(gè)原因：一是管理者與實(shí)際的操作者思路不統(tǒng)一;二是工作開(kāi)展過(guò)程中存在不公開(kāi)、不公正、不公平的現(xiàn)象。 總之，如果選擇的合作單位不合格，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的影響惡劣而深遠(yuǎn)。11、財(cái)務(wù)核算完成項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案后，需要對(duì)項(xiàng)目的成本、收益、投資回報(bào)率、投資回報(bào)的敏感性分析等進(jìn)行專業(yè)化分析

14、。這是進(jìn)行投資的微觀量化的決策依據(jù)。該項(xiàng)工作可以由成本中心或委托專門的財(cái)務(wù)融資機(jī)構(gòu)完成。在財(cái)務(wù)分析核算過(guò)程中，財(cái)務(wù)融資機(jī)構(gòu)需要以項(xiàng)目市場(chǎng)前景及可發(fā)展規(guī)模的可行性為參考，并大量引用分析結(jié)論。需要特別說(shuō)明的是，采取混合（銷售+自持）模式的商業(yè)項(xiàng)目，財(cái)務(wù)核算工作會(huì)十分復(fù)雜。而做好這一工作不但對(duì)投資決策意義重大，同時(shí)也會(huì)對(duì)招商工作有很好的指導(dǎo)及促進(jìn)作用。12、資金需求方案結(jié)合項(xiàng)目的財(cái)務(wù)核算進(jìn)一步細(xì)化項(xiàng)目的資金需求量及資金流量。該項(xiàng)工作需要首先對(duì)項(xiàng)目的工程資金量及現(xiàn)金流進(jìn)行宏觀的方案編制，再結(jié)合項(xiàng)目各項(xiàng)資金的需求，最終完成該項(xiàng)目的資金需求方案13、融資方案結(jié)合自有資金狀況、自身資源、股權(quán)策略等，以項(xiàng)目資

15、金需求方案為參照對(duì)象，制定資金供給計(jì)劃。在此強(qiáng)調(diào)以自有資金狀況、企業(yè)自身資源和股權(quán)策略為參照對(duì)象，是因?yàn)槿魏谓鹑诠ぞ叩幕A(chǔ)都只能是企業(yè)自身資源，否則除非非市場(chǎng)因素存在，企業(yè)是不可能有效得到金融支持的。有些房地產(chǎn)投資商不懂得金融投資依附于企業(yè)資源的特點(diǎn)，所以在項(xiàng)目運(yùn)做時(shí)低估自身資源的重要性，過(guò)高評(píng)價(jià)自身在項(xiàng)目中的價(jià)值，并盲目產(chǎn)生對(duì)股權(quán)的過(guò)高期望，從而導(dǎo)致融資方案不可行。項(xiàng)目的財(cái)務(wù)核算、資金需求方案及融資方案對(duì)于決策層準(zhǔn)確判斷項(xiàng)目的可操作性至關(guān)重要。以上測(cè)算及相關(guān)方案的準(zhǔn)確度會(huì)直接影響投資決策的準(zhǔn)確度。14、項(xiàng)目融資一旦完成項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案及財(cái)務(wù)融資方案，就可以推進(jìn)項(xiàng)目運(yùn)做過(guò)程中最重要的工作，即項(xiàng)目融

16、資工作。它包括項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段的資金準(zhǔn)備及項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期間的資金準(zhǔn)備兩階段的內(nèi)容。主要形式有股權(quán)融資和債權(quán)融資。如果過(guò)高估計(jì)在該項(xiàng)目中的股權(quán)期望，在融資過(guò)程中必然面臨失敗，最終嚴(yán)重影響融資工作的進(jìn)程。完成融資決策后，進(jìn)行的首要工作是項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書的編寫工作。項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書是其他投資商及金融機(jī)構(gòu)了解該項(xiàng)目的有效渠道。完成項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書的編寫后，便可開(kāi)始融資操作工作。融資操作的形式主要有兩種：1）、委托專業(yè)融資服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行融資;2）、自己組織融資團(tuán)隊(duì)進(jìn)行融資。這兩種融資方式相互之間并不沖突，如果協(xié)調(diào)好的話，會(huì)齊頭并進(jìn)。第一種融資操作對(duì)于初步進(jìn)入商業(yè)房地產(chǎn)投資領(lǐng)域的投資商來(lái)講是必不可少的，因?yàn)閷I(yè)商業(yè)房地產(chǎn)

17、融資服務(wù)機(jī)構(gòu)可以通過(guò)其特殊的操作渠道將該項(xiàng)目與國(guó)際資本直接、快速對(duì)接。國(guó)際上從事商業(yè)地產(chǎn)投資的金融機(jī)構(gòu)實(shí)際上局限在某個(gè)圈子里面，如果對(duì)這個(gè)金融圈子不了解、對(duì)這些機(jī)構(gòu)不熟悉，盲目的沖撞只會(huì)耽誤時(shí)間，不會(huì)取得任何進(jìn)展。當(dāng)然委托專業(yè)融資服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目融資服務(wù)時(shí)，開(kāi)發(fā)商是需要付出融資成本，即需要向融資服務(wù)機(jī)構(gòu)在支付一定融資啟動(dòng)費(fèi)用的同時(shí)，需要另外支付相當(dāng)于總?cè)谫Y金額2.5-5%的費(fèi)用作為融資服務(wù)費(fèi)。上述融資服務(wù)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)是國(guó)際上融資通行的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。有些開(kāi)發(fā)商可能認(rèn)為上述標(biāo)準(zhǔn)太高，但可以明確的是，只要求1.5%左右融資費(fèi)用的融資服務(wù)機(jī)構(gòu)，其專業(yè)化能力絕大多數(shù)有問(wèn)題，換言之，這種融資機(jī)構(gòu)不太可能完成項(xiàng)目的

18、融資。第二種融資操作對(duì)于已經(jīng)有商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目操作經(jīng)驗(yàn)、融資經(jīng)驗(yàn)的投資商來(lái)講，是可以采納的。但是投資商自己進(jìn)行融資操作也必須建立一個(gè)融資團(tuán)隊(duì)，這個(gè)融資團(tuán)隊(duì)并非簡(jiǎn)單一兩個(gè)人就可以組成。15、市場(chǎng)策劃 顯然，項(xiàng)目的市場(chǎng)策劃對(duì)于項(xiàng)目的成功至關(guān)重要，高明的市場(chǎng)策略可以降低項(xiàng)目的成本，并有效打開(kāi)市場(chǎng)空間，收益空間和利潤(rùn)空間。贏得市場(chǎng)必須面對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的局面，避免競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)策略是制勝的關(guān)鍵之舉。16、招商項(xiàng)目招商的方式主要有兩種，即：1）、委托專業(yè)招商咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目招商;2）、自己搭建招商團(tuán)隊(duì)進(jìn)行招商工作。對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)講，將國(guó)際知名零售商請(qǐng)進(jìn)來(lái)有利于整個(gè)項(xiàng)目的招商，也就是主力店。通常招商咨詢機(jī)構(gòu)更了解國(guó)際知名零售商的需求，所以委托專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目的前期招商更能有效促進(jìn)項(xiàng)目的進(jìn)展。17、價(jià)格策略對(duì)于采取商鋪出售方案的項(xiàng)目來(lái)講，開(kāi)發(fā)商需要對(duì)商鋪的