房地產(chǎn)項目的規(guī)劃設(shè)計要點與管理

1、房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計要點1、總體開發(fā)設(shè)想 房地產(chǎn)商在拿到項目用地后，結(jié)合政府對于項目用地的控制性詳細規(guī)劃，地塊未來的發(fā)展方向，周邊配套設(shè)施、其他項目的定位、物業(yè)種類等等因素。在結(jié)合自身企業(yè)的發(fā)展規(guī)劃來制定本地塊的項目定位。而在實際操作中主要從以下幾個重要環(huán)節(jié)著手：（1）、企業(yè)現(xiàn)金流測算與把握；（2）、政府的控制規(guī)劃；（3）、項目的土地條件；（4）、銷售的速度；（5）、客戶的群體的調(diào)查；（6）、房屋的單價、總價構(gòu)成；（7）、開發(fā)商擅長的開發(fā)類型；（8）、開發(fā)商要求的利潤和品牌，結(jié)合以上七點，基本能把項目定位問題解決。而后在根據(jù)政府要求的建設(shè)周期、項目所在地的市場行情、公司的現(xiàn)金流等等指標，制定合理

2、的開發(fā)周期。 2、總體規(guī)劃構(gòu)思 項目的總體規(guī)劃理念是房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計是重要的控制要點之一。規(guī)劃理念直接決定一個項目的優(yōu)劣和后期銷售速度等等諸多事項，房地產(chǎn)開發(fā)商邀請設(shè)計師結(jié)合項目地塊的項目定位和開發(fā)計劃，提出符合項目定位的設(shè)計理念，通過多輪的比較與研討，最終確定項目的總體規(guī)劃設(shè)計理念。而如今隨著社會的發(fā)展，信息化時代帶來的便捷，設(shè)計師對于項目的規(guī)劃研究是更時尚、更人性化，項目的設(shè)計之初都是緊緊圍繞著“以人為本，服務(wù)于人”的中心設(shè)計思想出發(fā)，隨著項目的不斷深入，設(shè)計理念也在不斷的完善和升華，如今比較流行的規(guī)劃設(shè)計理念有“block社區(qū)、新都市注意等等?？傊?，項目的總體規(guī)劃理念是一個項目的總體綱領(lǐng)，

3、是項目后期各項工作的根本依據(jù)。 3、道路系統(tǒng)規(guī)劃 路網(wǎng)是一個城市發(fā)展的骨架，只有便捷合理的路網(wǎng)設(shè)計才能提升整個城市的通暢感和品質(zhì)感，居住小區(qū)或是城市綜合體也同樣遵循這一理論。設(shè)計合理使用便捷的路網(wǎng)系統(tǒng)設(shè)計是項目規(guī)劃設(shè)計的要點之一。目前，國民經(jīng)濟發(fā)展良好，人們生活水平普遍提高，私家車增長較快，一家一部車，甚至一家?guī)撞寇?，車輛的增加不僅僅給城市道路帶來較大的壓力，同時也對居住小區(qū)提出了較高的要求。為了使小區(qū)內(nèi)行人安全，行車對人無干擾，路網(wǎng)規(guī)劃時設(shè)計人車分流道路系統(tǒng)，即車行道路系統(tǒng)和人行道路系統(tǒng)分開，汽車入小區(qū)后直接下地下車庫或是地上停車位，減少車輛在小區(qū)內(nèi)道路上行駛。隨著汽車數(shù)量的日益增長，不僅對

4、小區(qū)的道路系統(tǒng)要求設(shè)計合理，同時對小區(qū)的停車車位數(shù)量要求滿足汽車的增長。為此，政府相關(guān)部門也在居住區(qū)開發(fā)設(shè)計時對小區(qū)車位數(shù)量的設(shè)置做了明確規(guī)定，基本上是每120m 要配置一個車位。居住區(qū)道路系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計除了人車分流設(shè)計外，還應(yīng)對步行系統(tǒng)的無障礙設(shè)計、系統(tǒng)的可達性等等做詳細合理的系統(tǒng)設(shè)計。 4、配套公共服務(wù)設(shè)施系統(tǒng)規(guī)劃 為提高項目的附加值，增加銷售賣點，為后期客戶帶來便捷、舒適的生活氛圍，項目配套公共服務(wù)系統(tǒng)的規(guī)劃設(shè)計顯得尤為重要。人們的生活不僅僅只是買個房子睡個覺，還需要買菜，購物，娛樂等等一系列的其他活動。而項目的公共配套正是為了解決這一系列需求而設(shè)置，因此，房地產(chǎn)開發(fā)在項目前期規(guī)劃設(shè)計時應(yīng)

5、根據(jù)項目地塊居住人口的數(shù)量，合理設(shè)置公共配套服務(wù)設(shè)施，要求數(shù)量合適，分布合理，以便方便每位小區(qū)居民，同時在規(guī)劃設(shè)計時應(yīng)考慮后期管理和經(jīng)營的相關(guān)問題。 5、豎向規(guī)劃 項目的場地豎向規(guī)劃看似簡單，其實是一項十分重要的工作，它關(guān)系到項目土方成本以及項目地形的塑造。優(yōu)秀的場地豎向設(shè)計不但能豐富小區(qū)的地形地貌，使小區(qū)的空間錯落有致，同時還能為開發(fā)商節(jié)省土方開挖與回填的費用。6、綜合管網(wǎng)的規(guī)劃 綜合管線的規(guī)劃是將小區(qū)的各種管線進行綜合，如果規(guī)劃出現(xiàn)問題，小區(qū)將停水、停電甚至無法居住，由此可見此項工作的重要性。小區(qū)的管線涉及到雨水、污水、強電、弱電、燃氣、供熱、智能等等，而各種管線的進口、接口的位置規(guī)劃以及

6、與市政綜合管網(wǎng)的連接都是擺在設(shè)計師面前的問題。良好的規(guī)劃設(shè)計，不僅為房地產(chǎn)商降低開發(fā)成本，還為后期的各種管線的驗收，小區(qū)的順利交房打下基礎(chǔ)。 7、綠化與景觀系統(tǒng)規(guī)劃 如今社會人們在解決溫飽問題之后，對于居住環(huán)境要求在不斷的提高。具有優(yōu)美宜人的園林景觀幾乎成了人們評判居住小區(qū)是否高檔的重要標準。為此，在居住區(qū)項目規(guī)劃設(shè)計時，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)要有所取舍，可適當增加建造成本，降低建筑密度，盡最大可能增加項目綠地的面積。我們知道，小區(qū)的建筑密度高，意味著建筑占地面積大，綠地面積就要減少。其實在同一地塊容積率一樣的情況下，可以通過增加建筑物的高度來減少建物物的占地面積，以增大小區(qū)綠地面積，提高了小區(qū)景觀品

7、質(zhì)，同時在建筑單體布置時要多結(jié)合景觀設(shè)計師的想法，盡力為后期景觀設(shè)計多留發(fā)揮的空間。 8、生態(tài)與節(jié)能規(guī)劃 鑒于響應(yīng)國家節(jié)能減排政策，為居住居民后期生活質(zhì)量著想，生態(tài)節(jié)能設(shè)計規(guī)劃也是當前房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計的要點之一。項目規(guī)劃設(shè)計時適當從現(xiàn)代、科技、生態(tài)等方面考慮，嘗試使用新能源、新型科技技術(shù)增加居住的舒適度、降低開發(fā)成本等等。 9、建筑設(shè)計規(guī)劃 建筑單體的規(guī)劃設(shè)計可以說是房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計重要要點之一，建筑單體是項目總體規(guī)劃理念的展示體，建筑立面風格、外墻顏色是該項目的規(guī)劃理念、產(chǎn)品定位、公司實力的展現(xiàn)。建筑戶型設(shè)計的優(yōu)劣直接關(guān)系到項目的銷售，資金的回籠，企業(yè)的發(fā)展。 （1）、建筑立面、色彩的規(guī)劃設(shè)計。

8、建筑單體的立面造型變化多樣，色彩可以豐富多變。而在規(guī)劃設(shè)計時，房地產(chǎn)更多應(yīng)重點關(guān)注外立面的造型、色彩是否符合項目的總體定位和總的規(guī)劃理念。 （2）、建筑戶型規(guī)劃。建筑戶型的設(shè)計相對立面和顏色顯得更為重要，因為它是居民每天都使用的對象，它的舒適與否直接影響到居民的生活質(zhì)量。因此在房地規(guī)劃設(shè)計時就建筑單體戶型設(shè)計應(yīng)注意以下幾點：、面積恰當、尺度適宜。人們較理想的臥室面積應(yīng)在 1215m 之間，較理想的客廳面積在2130m 之間，客廳的開間不應(yīng)小于3.9m ，否則會影響看電視的效果，衛(wèi)生間、廚房、健身房、儲藏室各占45m ，陽臺占 56m 。每套住宅的臥室和使用面積在 10m 以上的起居室(廳)均應(yīng)

9、直接采光，且至少應(yīng)有一間臥室或起居室(廳)具有良好的朝向，能直接獲得日照，一般為南向， 南偏東或者南偏西不可大于45度。住宅應(yīng)有良好的自然通風，即應(yīng)有在相對外墻上開窗所形成的穿堂風或相鄰外墻上開窗所形成的轉(zhuǎn)角通風，對于單朝向的套型必 須有通風措施。、空間有效分離。一個好的戶型設(shè)計通常應(yīng)包括6 種分離：生理分居、功能分區(qū)、動靜分開、公私分開、主次分開、干濕分開。生理分居是指8 歲以上子女應(yīng)該和父母分室居住，15 歲以上異性子女應(yīng)該分室居?。还δ芊謪^(qū)是指不同的生活功能就要有不同的活動空間，會客要有客廳，烹飪要有廚房，存物要有儲藏室等；動靜分開是指活動空間跟休息空間要嚴格區(qū)分開來，客廳、餐廳、廚房等

10、人來人往，活動頻繁，應(yīng)靠近入戶門設(shè)置。而臥室顯然需要最大程度的靜謐，應(yīng)比較深入；公私分開是指家庭生活的私密性必須得到充分的尊重與保護，不能讓訪客在進門后將業(yè)主家庭生活一覽無余；主次分開是指主人房要與其他成員房間有所區(qū)別；干濕分開是指廚房、衛(wèi)生間等 帶水、帶臟的房間應(yīng)與精心裝修怕水怕臟的臥室分開。、廚衛(wèi)要通風、位置合理。住宅內(nèi)有些房間如廚房、衛(wèi)生間等在使用過程中，會產(chǎn)生一定的垃圾、油煙和氣味等，而客廳、臥室則需要清潔衛(wèi)生的環(huán)境。一般說來，廚、衛(wèi)的設(shè)計應(yīng)做到：廚房應(yīng)靠近入口布置，避免買了蔬菜穿過客廳的不方便，并與餐廳應(yīng)有便捷的聯(lián)系，并且有良好通風的位置，避免與其他行為空間交叉。衛(wèi)生間則應(yīng)該接近臥室

11、以方便晚間使用，大面積衛(wèi)生間應(yīng)獨立分設(shè)廁所，洗衣機位置盡可能設(shè)在衛(wèi)生間內(nèi)，衛(wèi)生間的門則應(yīng)避免直接面向起居室。臥室要保持獨立性。跟起居室、廚房、餐廳的開放性不同臥室、書房和衛(wèi)生間都有較強的隱秘性。這三者當中，臥室的獨立性體現(xiàn)得尤為明顯。為保證起居室和臥室的獨立性，面向起居室的臥室數(shù)，以不多于私室總數(shù)的 1/2 為宜。也可設(shè)置玄關(guān)，即從室外到室內(nèi)有一個過渡空間。 規(guī)劃設(shè)計是房地產(chǎn)運營中的重要方面之一，真正得到市場追捧的項目一定是在規(guī)劃設(shè)計方面有所建樹，而一個好的房地產(chǎn)企業(yè)一定是很講究規(guī)劃設(shè)計，規(guī)劃設(shè)計的成功是項目成功的關(guān)鍵甚至是半壁江山。但因房地項目的規(guī)劃設(shè)計是一項涉及范圍廣，專業(yè)性強的管理和技術(shù)工作，需要緊抓房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計要點，依照國家相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合各地方特點為廣大人