房屋建筑物評估案例

1、房屋建筑物評估案例案例一：辦公樓（房屋明細(xì)表5-1-1 第44項(xiàng)）1、評估對象概況該建筑物為露天礦辦公樓，于2003年3月竣工使用，2008年12月31日賬面原值1,151,496.00元，賬面凈值921,196.50元。房產(chǎn)證為房權(quán)證陳寶字第280131號，權(quán)利人名稱為神華寶日希勒能源有限公司，建筑面積為952.53平方米。該建筑物為4層混合結(jié)構(gòu)， 檐高15米，條形基礎(chǔ)，為現(xiàn)澆鋼筋混凝土柱、梁、板,外墻為滾刷涂料，基礎(chǔ)3:7灰土墊層，外墻采用滾耍涂料幾塊石貼面，內(nèi)墻防磁涂料滾刷，室外臺階采用花崗巖貼面，室內(nèi)大廳地面采用花崗巖樓地面及拼色鑲貼花崗巖組成，走廊及室內(nèi)地面采用地板磚，樓梯扶手為不銹

2、鋼扶手，屋面采用預(yù)制砼屋面板，窗為雙層鋼窗，木門，門廳采用不銹鋼全玻無框門。辦公樓內(nèi)設(shè)有水、電、暖及通訊、消防系統(tǒng)等設(shè)施。該辦公樓使用狀況良好，結(jié)構(gòu)有足夠承載力，無變形等現(xiàn)象。外墻面完整，內(nèi)飾無脫落，門窗無變形、銹蝕，墻體平直，通風(fēng)運(yùn)行良好，電照無故障，上下水暢通，管道無銹蝕滲漏現(xiàn)象。2、重置全價(jià)對該建筑物的評估采用重置成本法進(jìn)行評定估算。重值全價(jià)=建筑安裝工程造價(jià)+前期及其他費(fèi)用+資金成本（1）建安工程造價(jià)建筑安裝工程造價(jià)包括土建（裝飾）工程、給排水、電氣工程的總價(jià)，建安工程造價(jià)采用預(yù)(決)算調(diào)整法進(jìn)行計(jì)算，套用內(nèi)蒙古自治區(qū)施工機(jī)械臺班費(fèi)用價(jià)格（2004）、內(nèi)蒙古自治區(qū)建設(shè)工程混凝土、砂漿配

3、合比價(jià)格（2004）、內(nèi)蒙古自治區(qū)建筑工程消耗量定額及基礎(chǔ)價(jià)格（2004）、內(nèi)蒙古自治區(qū)安裝工程消耗量定額及基礎(chǔ)價(jià)格（2004）、內(nèi)蒙古自治區(qū)裝飾裝修工程消耗量定額及基礎(chǔ)價(jià)格（2004），根據(jù)內(nèi)蒙古自治區(qū)建設(shè)工程費(fèi)用計(jì)算規(guī)則（2004）及陳旗地區(qū)建材信息網(wǎng)站2008年12月材料價(jià)格信息計(jì)算工程建安造價(jià)。根據(jù)建筑物的安裝工程實(shí)際情況，按其土建工程造價(jià)的比例確定給排水、電氣等安裝工程造價(jià)。根據(jù)委托方所在地方政府的有關(guān)規(guī)定，計(jì)算各類建設(shè)取費(fèi)及建設(shè)單位所支付的前期費(fèi)用及其它費(fèi)用，費(fèi)用比例見上表。根據(jù)實(shí)際情況該項(xiàng)目建成至投產(chǎn)的合理建設(shè)期為3.0年，1-3年期固定資產(chǎn)貸款利率為5.4%，建設(shè)資金按均勻投入

4、原則計(jì)算資金成本； 建筑土建工程造價(jià)取費(fèi)計(jì)算表 金額單位：元序號項(xiàng)目名稱計(jì)算方法費(fèi)率金額(一)工程直接費(fèi)工程量基價(jià)872,672.17(三)企業(yè)管理費(fèi)(一)+(二)費(fèi)率9.34%81,507.58(四)利潤(一)(三)費(fèi)率5.54%52,861.56(五)組織措施費(fèi)(一)(四)費(fèi)率6.57%66,162.61(七)地區(qū)價(jià)差按規(guī)定35,687.70(八)規(guī)費(fèi)(一)(七)規(guī)費(fèi)5.50%60,989.04(九)稅金(一)(八)稅率3.35%39,191.00(十)總造價(jià)(一)(九)1,209,071.67(十一)安裝工程100,352.95(十二)建筑安裝總造價(jià)1,309,424.61注：安裝工程以

5、原決算為基礎(chǔ)，同時(shí)考慮評估基準(zhǔn)日的變化趨勢而確定。（2）前期及其他費(fèi)用計(jì)算表工程前期費(fèi)用計(jì)算表 金額單位：元序號費(fèi)用名稱取費(fèi)基數(shù)費(fèi)率金額取費(fèi)依據(jù)一建安工程造價(jià)1,309,424.611建設(shè)單位管理費(fèi)建安工程造價(jià)0.87%11,391.99財(cái)建2002394號中煤建協(xié)字200790號2勘察設(shè)計(jì)費(fèi)建安工程造價(jià)3.21%42,032.53計(jì)價(jià)格200210號中煤建協(xié)字200790號3工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)建安工程造價(jià)1.70%22,260.22發(fā)改價(jià)格2007670號中煤建協(xié)字200790號4工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)建安工程造價(jià)0.40%5,237.70中煤建協(xié)字200790號5招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)建安工程造價(jià)0.10%1

6、,309.42計(jì)價(jià)格20021980號6環(huán)境評價(jià)費(fèi)建安工程造價(jià)0.08%982.07中煤建協(xié)字200790號計(jì)價(jià)字2002125號7墻體材料專項(xiàng)基金建筑平方米87,620.24財(cái)綜字200255號8散裝水泥專項(xiàng)基金每噸袋裝水泥3392.67財(cái)綜200223號9市政公用設(shè)施建設(shè)配套費(fèi)建筑平方米109,525.30內(nèi)政發(fā)199912號二合計(jì)100,752.14（3）資金成本根據(jù)實(shí)際情況該項(xiàng)目建成至投產(chǎn)的合理建設(shè)期為3.0年，1-3年期固定資產(chǎn)貸款利率為5.40%，建設(shè)資金按均勻投入原則計(jì)算資金成本。資金成本=（建筑安裝工程造價(jià)+前期及其它費(fèi)用）合理工期貸款利息1/2=（1,309,424.61+1

7、00,752.14）5.40%3/2=114,224.32元（4）重置全價(jià)：重置全價(jià)建筑安裝工程造價(jià)前期及其他費(fèi)用資金成本1,309,424.61+100,752.14+114,224.321,524,401.07元1,524,400.00元（取整）3、成新率該建筑物2003年3月建成投入使用，磚混結(jié)構(gòu)非生產(chǎn)用房經(jīng)濟(jì)使用年限為50年，已使用5.76年。通過現(xiàn)場勘察，該房屋基礎(chǔ)無沉降現(xiàn)象，梁板柱無裂紋，承載良好；地面輕度磨損，內(nèi)墻和天棚有部分輕微空鼓、裂紋現(xiàn)象；外墻表面無剝落，門窗輕微變形破損；水、電等配套設(shè)施正常使用。通過評估人員現(xiàn)場鑒定勘察，通過加權(quán)平均計(jì)算成新率。理論成新率=（1已使用年限

8、經(jīng)濟(jì)壽命年限）100%=（15.76/50）100%=88%?？辈斐尚侣室娤卤恚?房屋建筑物勘察成新率鑒定計(jì)算表序號結(jié)構(gòu)名稱標(biāo)準(zhǔn)分勘察分一結(jié)構(gòu)部分（占80%）100841基礎(chǔ)30272柱25223梁20164板15125承重墻107二裝修及裝飾部分：(占10%)100751屋面30242門、窗20143外墻1074內(nèi)墻15125頂棚1066樓面、地面1512三設(shè)備部分：（占10%)100801給排水及采暖40302電氣照明35303通風(fēng)2520四 勘查成新率83%成新率=勘察成新率60%+理論成新率40%=83%60%+88%40%=85% 4、評估值的確定評估值=重置全價(jià)成新率= 1,524

9、,400.0085%=1,295,740.00元案例二：俱樂部（房屋明細(xì)表5-1-1 第117項(xiàng)）1、評估對象概況該建筑物為工會俱樂部，于1984年12月竣工使用， 2008年12月31日賬面原值2,565,208.89元，賬面凈值1,213,935.62元。房產(chǎn)證為房權(quán)證陳寶字第280117號，權(quán)利人名稱為神華寶日希勒能源有限公司，建筑面積為2,407.47平方米。該建筑物為1層框架結(jié)構(gòu)， 檐高15米，獨(dú)立基礎(chǔ)，其中荷載大者則為振動灌注樁，上部為現(xiàn)澆鋼筋混凝土柱、梁、板，形成整個(gè)房屋的框架骨架。屋面有隔熱層及防水層，外墻采用水泥砂漿及清水墻，內(nèi)墻防磁涂料滾刷，地面采用水泥地面及少量木質(zhì)地板鋪

10、設(shè)而成，窗為鋼窗，木門。俱樂部內(nèi)設(shè)有水、電、暖及通訊、消防系統(tǒng)等設(shè)施。該俱樂部使用狀況良好，結(jié)構(gòu)有足夠承載力，無變形等現(xiàn)象。外墻面完整，內(nèi)飾無脫落，門窗無變形、銹蝕，墻體平直，通風(fēng)運(yùn)行良好，電照無故障，上下水暢通，管道無銹蝕滲漏現(xiàn)象。2、重置全價(jià)對該建筑物的評估采用重置成本法進(jìn)行評定估算。重值全價(jià)=建筑安裝工程造價(jià)+前期及其他費(fèi)用+資金成本（1）建安工程造價(jià)建筑安裝工程造價(jià)包括土建（裝飾）工程、給排水、電氣工程的總價(jià)，建安工程造價(jià)采用預(yù)(決)算調(diào)整法進(jìn)行計(jì)算，套用內(nèi)蒙古自治區(qū)施工機(jī)械臺班費(fèi)用價(jià)格（2004）、內(nèi)蒙古自治區(qū)建設(shè)工程混凝土、砂漿配合比價(jià)格（2004）、內(nèi)蒙古自治區(qū)建筑工程消耗量定額

11、及基礎(chǔ)價(jià)格（2004）、內(nèi)蒙古自治區(qū)安裝工程消耗量定額及基礎(chǔ)價(jià)格（2004）、內(nèi)蒙古自治區(qū)裝飾裝修工程消耗量定額及基礎(chǔ)價(jià)格（2004），根據(jù)內(nèi)蒙古自治區(qū)建設(shè)工程費(fèi)用計(jì)算規(guī)則（2004）及陳旗地區(qū)建材信息網(wǎng)站2008年12月材料價(jià)格信息計(jì)算工程建安造價(jià)。根據(jù)建筑物的安裝工程實(shí)際情況，按其土建工程造價(jià)的比例確定給排水、電氣等安裝工程造價(jià)。根據(jù)委托方所在地方政府的有關(guān)規(guī)定，計(jì)算各類建設(shè)取費(fèi)及建設(shè)單位所支付的前期費(fèi)用及其它費(fèi)用，費(fèi)用比例見上表。根據(jù)實(shí)際情況該項(xiàng)目建成至投產(chǎn)的合理建設(shè)期為1.0年，1年期固定資產(chǎn)貸款利率為5.31%，建設(shè)資金按均勻投入原則計(jì)算資金成本； 建筑土建工程造價(jià)取費(fèi)計(jì)算表 金額單

12、位：元序號費(fèi)用項(xiàng)目計(jì)算方法費(fèi)率(%)金額（元）（一）直接工程費(fèi)按定額計(jì)算1,708,798.13（二）措施項(xiàng)目費(fèi)按計(jì)算規(guī)則計(jì)算1.04%17,771.50（三）小計(jì)（一）（二）1,726,569.63（四）企業(yè)管理費(fèi)、利潤255,636.201企業(yè)管理費(fèi)直接工程費(fèi)7.96136,020.332利潤直接工程費(fèi)7119,615.87（五）合計(jì)（三）（四）1,982,205.83（六）材料差價(jià)調(diào)整85,020.35（七）合計(jì)（五）（六）2,067,226.18（八）規(guī)費(fèi)113,077.271工程排污費(fèi)按實(shí)際發(fā)生計(jì)算2工程定額測定費(fèi)不含稅工程造價(jià)0.153,100.843養(yǎng)老和失業(yè)保險(xiǎn)及醫(yī)療保險(xiǎn)不含稅

13、工程造價(jià)4.1786,203.334住房公積金不含稅工程造價(jià)0.8918,398.315意外傷害保險(xiǎn)不含稅工程造價(jià)0.265,374.79（九）合計(jì)（七）（八）2,180,303.45(十)稅金（九）綜合稅率3.3573,040.17(十一)工程造價(jià)（九）+(十)2,253,343.62(十二)安裝工程240,882.43(十三)建筑安裝工程造價(jià)（十一）+(十二)2,494,226.05注：安裝工程以原決算為基礎(chǔ)，同時(shí)考慮評估基準(zhǔn)日的變化趨勢而確定。（2）前期及其他費(fèi)用計(jì)算表工程前期費(fèi)用計(jì)算表 金額單位：元序號費(fèi)用名稱取費(fèi)基數(shù)費(fèi)率金額取費(fèi)依據(jù)一建安工程造價(jià)2,494,226.051建設(shè)單位管理

14、費(fèi)建安工程造價(jià)1.13%28,184.75財(cái)建2002394號2勘察設(shè)計(jì)費(fèi)建安工程造價(jià)3.78%94,281.74計(jì)價(jià)格200210號3工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)建安工程造價(jià)2.18%54,374.13發(fā)改價(jià)格2007670號4工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)建安工程造價(jià)0.10%2,494.23內(nèi)發(fā)改費(fèi)字2007677號5招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)建安工程造價(jià)0.31%7,732.10計(jì)價(jià)格20021980號6環(huán)境評價(jià)費(fèi)建安工程造價(jià)0.08%1,870.67計(jì)價(jià)字2002125號7墻體材料專項(xiàng)基金建筑平方米819,259.76財(cái)綜字200255號8散裝水泥專項(xiàng)基金每噸袋裝水泥31,290.18財(cái)綜200223號9市政公用設(shè)施建設(shè)配套

15、費(fèi)建筑平方米1024,074.70內(nèi)政發(fā)199912號二合計(jì)233,562.26（3）資金成本根據(jù)實(shí)際情況該項(xiàng)目建成至投產(chǎn)的合理建設(shè)期為1.0年，1年期固定資產(chǎn)貸款利率為5.31%，建設(shè)資金按均勻投入原則計(jì)算資金成本。資金成本=（建筑安裝工程造價(jià)+前期及其它費(fèi)用）合理工期貸款利息1/2=（2,494,226.05+233,562.26）5.31%1/2= 72,422.78元（4）重置全價(jià)：重置全價(jià)建筑安裝工程造價(jià)前期及其他費(fèi)用資金成本2,494,226.05+233,562.26+ 72,422.782,800,211.10元2,800,200.00元（取整）3、成新率該建筑物1984年12

16、月建成投入使用，框架結(jié)構(gòu)非生產(chǎn)用房經(jīng)濟(jì)使用年限為60年，已使用24.02年。理論成新率=（1已使用年限經(jīng)濟(jì)壽命年限）100%=（124.62/60）100%=60%。鑒定成新率通過實(shí)地勘查將建筑物分為三部分，即結(jié)構(gòu)部分、裝修部分、設(shè)備部分，向被評估單位了解該房屋的使用現(xiàn)狀，維修保養(yǎng)，使用環(huán)境，使用強(qiáng)度等，然后對結(jié)構(gòu)部分、裝飾部分和設(shè)備部分進(jìn)行打分，確定其鑒定成新率勘察成新率見下表：房屋建筑物勘察成新率鑒定計(jì)算表序號標(biāo)準(zhǔn)分勘察分現(xiàn)場勘察情況結(jié)構(gòu)部分g1地基基礎(chǔ)3019沉降均勻，基礎(chǔ)有一定承載力2承重構(gòu)件3522承重構(gòu)件整體較好3墻體2010輕微裂紋、輕度腐蝕4屋面104局部滲水5地面53局部裂縫

17、、局部破損小計(jì)：（1+2+3+4+5）80%46.40裝修部分s6門窗2517開啟不靈活7外墻3018局部脫灰、空鼓8內(nèi)墻3525局部脫灰、腐蝕9頂棚105局部脫灰、空鼓小計(jì)：（6+7+8+9）9%5.85設(shè)備部分b1011電器照明4020線路老化 12水4020不夠暢通，接頭處有滲水現(xiàn)象13其他2013一般小計(jì)：（10+11+12+13+14）11%5.83 合計(jì)：58成新率=勘察成新率60%+理論成新率40%=58%60%+60%40%=59% 4、評估值的確定評估值=重置全價(jià)成新率= 2,800,200.0059%= 1,652,118.00元案例三：駐呼和浩特市辦事處 （房屋明細(xì)表5-

18、1-1 第103項(xiàng)）1、房屋建筑物概況（1）位置及周邊環(huán)境評估對象位于呼和浩特市新城區(qū)財(cái)神廟街 ，用途為辦公室。臨近新城區(qū)新華大街，財(cái)神廟街上有2路、3路、4路、5路、19路、55路、61路等多條公交線路，交通非常方便。周邊多個(gè)成熟大型住宅小區(qū)，賓館、飯店、銀行、醫(yī)院、超市等生活辦公服務(wù)設(shè)施齊全，繁華程度一般。（2）產(chǎn)權(quán)狀況該樓于1997年竣工投入使用，2008年12月31日賬面原值合計(jì)684,970.00元，賬面凈值合計(jì)606,453.52元。房產(chǎn)證號為：呼房權(quán)證新城區(qū)字第2004013422號，建筑面積236.73平方米，所有權(quán)人為寶日希勒第一煤礦。（3）建筑狀況該建筑為磚混結(jié)構(gòu)，共6層，

19、370mm磚墻，外墻抹砂石，坡屋頂，水、電、煤氣、照明、采暖設(shè)備設(shè)施齊全。評估對象在該樓房2層， 朝向南偏東，建筑面積236.73平方米。室內(nèi)裝修：地面鋪設(shè)600*600防瓷地板磚，內(nèi)墻面、天棚滾刷高級防瓷涂料，窗臺為大理石鋪面，櫸木板木門及防盜門，雙層塑鋼窗，玻璃刻畫隔斷墻，器具、電照、廚衛(wèi)采用高檔設(shè)施。評估對象由神華寶日希勒能源有限公司于1997年購買，目前用作呼和浩特辦事處，經(jīng)現(xiàn)場勘察，上述房產(chǎn)維護(hù)保養(yǎng)情況正常，房屋基礎(chǔ)、墻體、屋面、樓地面、內(nèi)外裝修、門窗、上下水、電照等均可正常使用。2、估價(jià)方法及測算估價(jià)人員在分析所掌握的資料并對項(xiàng)目用地及鄰近類似物業(yè)進(jìn)行實(shí)地勘察、調(diào)查后，根據(jù)估價(jià)對象

20、的特點(diǎn)，選取市場比較法作為本次估價(jià)所采用的基本方法。3、評估過程1）可比實(shí)例的選取和介紹案例a：如意小區(qū)住宅建造于2003年的新城區(qū)如意小區(qū)住宅為6層磚混結(jié)構(gòu)。建筑面積118平方米，結(jié)構(gòu)與評估對象基本一致，高檔裝修，水電等基礎(chǔ)設(shè)施基本齊全，2008年12月成交價(jià)格3390元/平方米。案例b：烏蘭察布東路住宅建造于2003年的烏蘭察布東路商住樓，附近多條公交線路，交通比較方便。周邊多個(gè)成熟大型住宅小區(qū)，賓館、飯店、銀行、醫(yī)院、超市等生活辦公服務(wù)設(shè)施齊全，繁華程度一般。案例建筑面積113平方米，房屋的結(jié)構(gòu)、裝修與評估對象基本一致，水電等基礎(chǔ)設(shè)施基本齊全， 2009年2月成交價(jià)格2920元/平方米。

21、 案例c：新城區(qū)藝術(shù)廳北街住宅建于1999年的新城區(qū)藝術(shù)廳北街商住樓，附近多條公交線路，交通非常方便。周邊多個(gè)成熟大型住宅小區(qū)，賓館、飯店、銀行、醫(yī)院、超市、商店等生活辦公服務(wù)設(shè)施齊全。案例建筑面積105平方米，房屋的結(jié)構(gòu)、裝修與評估對象基本一致，水電等基礎(chǔ)設(shè)施基本齊全，但建成年份要較評估對象早很多年，2009年2月成交價(jià)格3330元/平方米。三個(gè)可比實(shí)例與委估房地產(chǎn)物業(yè)狀況匯總列表如下： 因素條件說明表因 素待估房地產(chǎn)案例a案例b案例c名稱呼和浩特市辦事處如意小區(qū)商住樓商住樓位置新城區(qū)財(cái)神廟街新城區(qū)如意小區(qū)烏蘭察布東路新城區(qū)藝術(shù)廳北街交易價(jià)格（元/m2）待估339029203330交易時(shí)間2

22、008-12-312008-12-22009-2-132009-2-17交易情況正常正常正常正常房地產(chǎn)用途住宅住宅住宅住宅區(qū)域因素土 地 級 別同級別同級別同級別同級別基礎(chǔ)設(shè)施電、水、氣、通訊、暖系統(tǒng)五通一平五通一平五通一平五通一平公共配套設(shè)施醫(yī)院、學(xué)校、娛樂周圍有建行新城西街支行、呼和浩特市對外貿(mào)易局、中山醫(yī)院、同樂幼兒園、北垣小學(xué)、新世紀(jì)廣場等行政機(jī)關(guān)周圍有建行新城西街支行、呼和浩特市對外貿(mào)易局、中山醫(yī)院、同樂幼兒園、北垣小學(xué)、新世紀(jì)廣場、呼和浩特市政府等行政機(jī)關(guān)周圍有建行新城西街支行、呼和浩特市對外貿(mào)易局、中山醫(yī)院、電力學(xué)校、北垣小學(xué)、新世紀(jì)廣場、呼和浩特市政府等行政機(jī)關(guān)周圍有建行新城西

23、街支行、呼和浩特市對外貿(mào)易局、中山醫(yī)院、同樂幼兒園、北垣小學(xué)、新世紀(jì)廣場等行政機(jī)關(guān)交通便捷程度交通主(次)干道數(shù)量、級別交通主干道2條交通主干道2條交通主干道2條交通主干道2條與主干道通達(dá)程度臨主干道臨主干道臨主干道臨主干道離汽車站、公交車站客流量距火車站約20分鐘，長途汽車站約35分鐘距火車站約30分鐘，長途汽車站約45分鐘距火車站約30分鐘，長途汽車站約45分鐘距火車站約20分鐘，長途汽車站約35分鐘共有2.3.4.5.19.55.61路多條公交車共有4、19、20、54路多條公交車共有4、19、20、54路多條公交車共有2.3.4.5.19.55.61路多條公交車聚集效應(yīng)商業(yè)繁華程度較好

24、一般一般較好環(huán)境質(zhì)量綠化、文化一般一般一般一般個(gè)別因素宗地條件臨街狀況臨主干道臨主干道臨主干道臨主干道道路類型、 級別主干道：雙向二車道主干道：雙向二車道主干道：雙向二車道主干道：雙向二車道房 屋 狀 況樓齡11559使用狀況較好較好一般一般層高3米3米3米3米朝向朝陽朝陽東西朝陽面積236.73平方米118平方米113平方米105平方米裝修情況高檔裝修高檔裝修普通裝修中檔裝修建筑結(jié)構(gòu)磚混磚混磚混磚混層數(shù)2/66/62/61/6建筑外形長方形長方形長方形長方形 比較因素條件指數(shù)表因 素待估房地產(chǎn)案例a案例b案例c名稱呼和浩特市辦事處如意小區(qū)商住樓商住樓位置新城區(qū)財(cái)神廟街新城區(qū)如意小區(qū)烏蘭察布東

25、路新城區(qū)藝術(shù)廳北街交易價(jià)格（元/m2）待估339029203330交易時(shí)間100100102102交易情況100100100100房地產(chǎn)用途100100100100區(qū)域因素土 地 級 別100100100100基礎(chǔ)設(shè)施電、水、氣、通訊、暖系統(tǒng)100100100100公共配套設(shè)施醫(yī)院、學(xué)校、娛樂等100100100100交通便捷程度交通主(次)干道數(shù)量、級別100100100100與主干道通達(dá)程度100100100100離汽車站、公交車站客流量10096961001009595100聚集效應(yīng)商業(yè)繁華程度1009595100環(huán)境質(zhì)量綠化、文化100100100100個(gè)別因素宗地條件臨街狀況1001

26、00100100道路類型、 級別100100100100房屋狀況樓齡100104104102使用狀況1001009595層高100100100100朝向10010095100面積100104104104裝修情況1001009095建筑結(jié)構(gòu)100100100100層數(shù)1009810098建筑外形100100100100 因數(shù)比較修正系數(shù)表因 素待估房地產(chǎn)案例a案例b案例c名稱新城區(qū)財(cái)神廟街新城區(qū)如意小區(qū)烏蘭察布東路新城區(qū)藝術(shù)廳北街位置待估339029203330交易價(jià)格（元/m2）待估339029203330交易時(shí)間1.00001.00000.98040.9804交易情況1.00001.0000

27、1.00001.0000房地產(chǎn)用途1.00001.00001.00001.0000區(qū)域因素土 地 級 別1.00001.00001.00001.0000基礎(chǔ)設(shè)施電力、供水、排水、煤氣、通訊、供暖系統(tǒng)及保證率1.00001.00001.00001.0000公共配套設(shè)施醫(yī)院、學(xué)校、娛樂等1.00001.00001.00001.0000交通便捷程度交通主(次)干道數(shù)量、級別1.00001.00001.00001.0000與主干道通達(dá)程度1.00001.00001.00001.0000離汽車站、公交車站客流量1.00001.04171.04171.00001.00001.05261.05261.000

28、0聚集效應(yīng)商業(yè)繁華程度1.00001.05261.05261.0000環(huán)境質(zhì)量綠化、文化1.00001.00001.00001.0000個(gè)別因素宗地條件臨街狀況1.00001.00001.00001.0000道路類型、 級別1.00001.00001.00001.0000房 屋 狀 況樓齡1.00000.96150.96150.9804使用狀況1.00001.00001.05261.0526層高1.00001.00001.00001.0000朝向1.00001.00001.05261.0000面積1.00000.96150.96150.9615裝修情況1.00001.00001.11111.0

29、526建筑結(jié)構(gòu)1.00001.00001.00001.0000層數(shù)1.00001.02041.00001.0204建筑外形1.00001.00001.00001.0000比準(zhǔn)單價(jià)3691.383761.043479.66根據(jù)表中測算出的比準(zhǔn)價(jià)格采用算術(shù)平均法求取估價(jià)對象的單位比準(zhǔn)價(jià)格，即：待估物業(yè)比準(zhǔn)價(jià)格=(3691.38+ 3761.04+3479.66)/3=3640.00元/平方米，則估價(jià)對象運(yùn)用市場比較法求取的現(xiàn)時(shí)市場總價(jià)為：待估物業(yè)總價(jià)比準(zhǔn)價(jià)格建筑面積=3640.00236.73= 861,700.00元（取整）案例四：露天鐵路專用線工程 (構(gòu)筑物明細(xì)表5-1-2第207號)1、概況

30、露天鐵路專用線改造工程2005年12月完工，調(diào)整后賬面原值7,717,080.00元，凈值7,161,450.24元。干線長4.7公里。采用鋼軌50kg規(guī)型，道床斷面：底寬6米高0.8米。鋼筋混凝土軌枕直線軌枕1600根/km，碎石道碴厚35cm，9#單開道岔50kg/m6組，路基工程，土方挖方工程量6.2萬立方米，土方碾壓，邊坡整修，工程量25.12萬立方米。有關(guān)工程如站房、通訊、信號、平立交等另列項(xiàng)目，不在鐵路專用線中評估；因鐵路專用線所占用土地的征地及有關(guān)費(fèi)用已作為單獨(dú)入賬到土地中，本鐵路專用線工程造價(jià)中不包含土地征用有關(guān)費(fèi)用。專用線使用維護(hù)及時(shí)，達(dá)到部頒安全運(yùn)行標(biāo)準(zhǔn)。2、重置全價(jià) 對該

31、鐵路的評估采用成本法進(jìn)行評定估算。重值全價(jià)=建筑安裝工程造價(jià)+前期及其他費(fèi)用+資金成本（1）建筑安裝工程造價(jià)鐵路工程造價(jià)包括路基工程、軌道工程的總價(jià)，建安工程造價(jià)采用預(yù)（決）算調(diào)整法進(jìn)行計(jì)算，套用2006年鐵路工程預(yù)算定額、2006年鐵路基本建設(shè)工程設(shè)計(jì)概（預(yù)）算編制辦法、鐵路工程建設(shè)2008年4季度主要材料價(jià)格信息及相應(yīng)的費(fèi)用定額計(jì)算工程建安造價(jià)。根據(jù)鐵道部的有關(guān)規(guī)定，計(jì)算各類建設(shè)取費(fèi)及建設(shè)單位所支付的前期費(fèi)用及其它費(fèi)用，費(fèi)用比例見下表。根據(jù)實(shí)際情況該項(xiàng)目建成至投產(chǎn)的合理建設(shè)期為3年，按1-3年期固定資產(chǎn)貸款利率為5.40%，建設(shè)資金按均勻投入原則計(jì)算資金成本；專用線工程取費(fèi)程序計(jì)算表金額單

32、位：元序號費(fèi)用名稱計(jì)算式費(fèi)率金額1基期材料費(fèi)4,808,447.692基期人工費(fèi)877,503.373基期施工機(jī)械使用費(fèi)9,735.674定額直接工程費(fèi)6,124,911.747價(jià)差:材料費(fèi)556,715.008價(jià)差:機(jī)械使用費(fèi)1,946.159價(jià)差合計(jì)6+7+8558,661.1511直接工程費(fèi)4+5+9+106,683,572.8912施工措施費(fèi)(1+3)*4.35%209,590.9814直接費(fèi)11+12+136,893,163.8715間接費(fèi)(1+3)*3.17%152,736.4116稅金(14+15)*3.22%226,877.9917予算價(jià)值14+15+167,272,778.2

33、7（2）前期及其他費(fèi)用計(jì)算表 專用線工程前期費(fèi)用計(jì)算表 金額單位：元序號費(fèi)用項(xiàng)目取費(fèi)基數(shù)費(fèi)率金額取費(fèi)依據(jù)予算價(jià)值7,272,778.271建設(shè)管理費(fèi)予算價(jià)值1.74%126,546.34鐵建設(shè)2006113號2建設(shè)管理費(fèi)其它費(fèi)予算價(jià)值0.05%3,636.39鐵建設(shè)2006113號3施工監(jiān)理予算價(jià)值2.50%181,819.46鐵建設(shè)2006113號4質(zhì)量安全監(jiān)督費(fèi)予算價(jià)值0.02%1,454.56鐵建設(shè)2006113號5定額測定費(fèi)予算價(jià)值0.01%727.28鐵建設(shè)2006113號6勘察設(shè)計(jì)費(fèi)公里4.2萬/公里0.71,381.80計(jì)價(jià)格（2002）10號合計(jì)315,565.82（3）資金成

34、本根據(jù)實(shí)際情況該項(xiàng)目建成至投產(chǎn)的合理建設(shè)期為3年，按1-3年期固定資產(chǎn)貸款利率為5.40%，建設(shè)資金按均勻投入原則計(jì)算資金成本。資金成本=（建筑安裝工程造價(jià)+前期及其它費(fèi)用）合理工期貸款利息1/2=（7,272,778.27+315,565.82）35.40%/2= 614,655.87元（4）重置全價(jià)：重置全價(jià)建筑安裝工程造價(jià)前期及其他費(fèi)用資金成本7,272,778.27+315,565.82+614,655.878,202,999.96元= 8,203,000.00元（取整）3、成新率該鐵路于2005年12月建成投入使用，鐵路的經(jīng)濟(jì)壽命跟鐵路的使用強(qiáng)度等密切相關(guān)，其經(jīng)濟(jì)壽命不易準(zhǔn)確斷定。成

35、新率根據(jù)現(xiàn)場勘查成新率直接確定。通過現(xiàn)場勘察，路基：路基為平埋式、局部稍有凹陷、表土溜滑、稍有翻漿冒泥、無路基凍脹現(xiàn)象；路基的排水設(shè)施基本完善、末出現(xiàn)過排水不暢的現(xiàn)象。軌道：道床無搗固不良現(xiàn)象，道床無板結(jié)，道碴空隙基本均勻；含泥量稍高,鋼軌磨損尚未過限，鋼軌接頭無松動現(xiàn)象；軌距、水平、軌向、高低等項(xiàng)指標(biāo)的誤差在允許的范圍內(nèi)。道岔：尖軌尖端與基本軌靜止?fàn)顟B(tài)密貼；基本軌垂直磨損在允許范圍內(nèi)，組合式轍叉連接零件緊密；護(hù)軌螺栓稍有折損?？辈斐尚侣室娤卤恚?專用線工程勘察成新率表被評估單位露天站專用線資產(chǎn)名稱鐵路專用線竣工日期2005年12月長度4.7公里項(xiàng)目基本情況現(xiàn)狀標(biāo)準(zhǔn)分評估分路基填土渣石路基良好

36、4035鋼規(guī)50kg符合要求2523平直度小于 15符合規(guī)定109保蝕度小于 1符合規(guī)定1514彎道曲率小于3符合規(guī)定109現(xiàn)場成新率90%4、評估值的確定評估值=重置全價(jià)成新率= 8,203,000.0090%= 7,382,700.00元。案例五：露天礦 擋風(fēng)墻（構(gòu)筑物明細(xì)表5-1-2第129號）1、概況擋風(fēng)墻工程，鋼結(jié)構(gòu)，于2006年12月建成，總長度2.8公里，高為8.0米。調(diào)整后賬面原值8,262,855.33元，賬面凈值為7,676,323.89元。基礎(chǔ)采用鋼筋混凝土獨(dú)立基礎(chǔ)，基礎(chǔ)深度1.8米，基礎(chǔ)底截面1.0米*1.8米，基礎(chǔ)采用hpb235級鋼筋，c20混凝土澆筑；鋼框柱柱間距

37、3米，鋼框柱采用60*40*5角鋼，橫向、側(cè)向、柱間支撐采用40*5角鋼焊制；擋風(fēng)墻采用彩色鋼板，鋼板上打小圓孔，圓孔直徑100，總打洞面積為50；所有鐵件間均采用滿焊，焊條采用e43型，所有外露鐵件均刷防銹漆兩遍?；A(chǔ)穩(wěn)定，整體使用正常。2、重置全價(jià)計(jì)算建筑安裝工程造價(jià)建筑安裝工程造價(jià)建筑工程造價(jià)安裝工程造價(jià)a、建筑工程造價(jià)按照該工程建筑部分工程量，套用內(nèi)蒙古自治區(qū)施工機(jī)械臺班費(fèi)用價(jià)格（2004）、內(nèi)蒙古自治區(qū)建設(shè)工程混凝土、砂漿配合比價(jià)格（2004）、內(nèi)蒙古自治區(qū)建筑工程消耗量定額及基礎(chǔ)價(jià)格（2004）、內(nèi)蒙古自治區(qū)安裝工程消耗量定額及基礎(chǔ)價(jià)格（2004）、內(nèi)蒙古自治區(qū)裝飾裝修工程消耗量定

38、額及基礎(chǔ)價(jià)格（2004），根據(jù)內(nèi)蒙古自治區(qū)建設(shè)工程費(fèi)用計(jì)算規(guī)則（2004）及陳旗地區(qū)建材信息網(wǎng)站2008年12月材料價(jià)格信息計(jì)算工程建安造價(jià)。根據(jù)建筑物的安裝工程實(shí)際情況，按其土建工程造價(jià)的比例確定給排水、電氣等安裝工程造價(jià)。根據(jù)委托方所在地方政府的有關(guān)規(guī)定，計(jì)算各類建設(shè)取費(fèi)及建設(shè)單位所支付的前期費(fèi)用及其它費(fèi)用，費(fèi)用比例見上表。根據(jù)實(shí)際情況該項(xiàng)目建成至投產(chǎn)的合理建設(shè)期為3.0年，1-3年期固定資產(chǎn)貸款利率為5.4%，建設(shè)資金按均勻投入原則計(jì)算資金成本； 建筑土建工程造價(jià)取費(fèi)計(jì)算表 金額單位：元序號項(xiàng)目名稱計(jì)算方法費(fèi)率金額(一)工程直接費(fèi)工程量基價(jià)3,944,595.51(二)技術(shù)措施費(fèi)工程量基價(jià)(三)企業(yè)管理費(fèi)(一)+(二)費(fèi)率9.