容積率在規(guī)劃中

1、容積率在規(guī)劃中容積率理解何謂容積率？所謂容積率簡單的說是規(guī)劃凈用地上允許建設(shè)的建筑容量。定義上是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積的比值。計算公式： 容積率=總建筑面積總用地面積 注明：1、 計算容積率時，總建筑面積不包括地下建筑面積；（半地下室層高超過2.2米時，按全面積算，層高低于2.2米時，按半面積計算）； 2、 當(dāng)建筑層高超過3m時，這些層應(yīng)除以3m進(jìn)行層數(shù)折算，余數(shù)不足1.5m時，多出部分不計入容積率；余數(shù)大于或等于1.5m時，多出部分按1層計算。容積率在規(guī)劃中屬于一個微觀問題，主要呈兩大特性：第一、作為社區(qū)規(guī)劃中的一個重要參數(shù)，它數(shù)值的高低直接反映了土地利用的強(qiáng)度、

2、地價高低的差異、物業(yè)類型、建筑布局、居住舒適度等問題；第二、在社區(qū)規(guī)劃中它是個相對指標(biāo)，并不是絕對值，它與其他規(guī)劃指標(biāo)之間也并不是一個簡單的線性比例關(guān)系，從不同的利益承擔(dān)和行為觀點(diǎn)出發(fā)，有不同的解析：對于開發(fā)商來說，容積率決定項目效益的高低，對規(guī)劃者來說，容積率決定了城市環(huán)境質(zhì)量與整體效益，而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。所以，當(dāng)我們面對一個地塊時，如何理解容積率在規(guī)劃中的關(guān)系，將是我們需要探討的問題。容積率規(guī)劃中的影響 容積率與物業(yè)類型通常，當(dāng)我們拿到一塊地，只有容積率的時，很難判定什么樣的物業(yè)才能和容積率匹配。只有充分了解容積率對物業(yè)類型的影響，我們面對項目時，才能對項目的品

3、質(zhì)有個概念，這樣才能與開發(fā)商進(jìn)行交流、溝通。先簡單說一說各類物業(yè)分別對應(yīng)的容積率數(shù)值：（依據(jù)經(jīng)驗和規(guī)律）1) 在容積率低于0.3（超低）的情況下，可以判是一個非常高檔的獨(dú)棟別墅項目；2) 容積率0.30.5，一般獨(dú)棟別墅項目，環(huán)境還可以，但密度有點(diǎn)大，如果穿插部分雙拼別墅、聯(lián)排別墅，項目品位就相當(dāng)提高了很多；3) 容積率0.50.8，一般的雙拼、聯(lián)排別墅項目，如穿插獨(dú)棟別墅的話，密度將增大許多，即使容積率不大舒適度也會收到很大的影響；4) 容積率0.81.2，全部是多層的話，那么環(huán)境絕對可以堪稱一流。如果其中規(guī)劃夾雜低別墅的話，密度相對增大，那么環(huán)境相比而言只能算是一般了；5) 容積率1.21

4、.5，正常的多層項目，環(huán)境一般。如果是多層與小高層的組合，環(huán)境會是一大賣點(diǎn)；6) 容積率1.52.0，正常的多層+小高層項目；7) 容積率2.02.5，正常的小高層項目；8) 容積率2.53.0，小高層+二類高層項目（18層以內(nèi)）。此時如果做全小高層，環(huán)境會很差；9) 容積率3.06.0，高層項目（樓高100米以內(nèi)）；10) 容積率6.0以上，摩天大樓。對于一個項目來說，僅通過容積率一個簡單數(shù)字遠(yuǎn)不能概括社區(qū)物業(yè)類型。如a項目，容積率3.0，一般如此高的容積率，我們都會想到是一個高層物業(yè)的社區(qū)，但項目通過結(jié)合周邊的資源，籍低密度的別墅物業(yè)提升項目的檔次，利用水景隔開別墅布置高層物業(yè)，使別墅與高

5、層建筑形成各自相對獨(dú)立的組團(tuán)，相互不干擾，提升了社區(qū)品質(zhì)又保障了項目容積率。小高層和高層使社區(qū)能更好的通風(fēng)采景，建筑天際線也更唯美。在如此高的容積率下，項目通過的靈活的運(yùn)用物業(yè)組合，打造豪華別墅產(chǎn)品，提升項目檔次，而為項目后期發(fā)展，適應(yīng)后期市場需求，并塑造了生態(tài)景觀公寓，在區(qū)域內(nèi)打造出了自己的差異化產(chǎn)品。a項目：3.0容積率，城市公園東側(cè)，建筑類型為疊拼別墅+小高層+高層； 容積率與建筑密度建筑密度反映了同一土地上空白面積即能夠留給園林規(guī)劃面積的大小，從定義上是指規(guī)劃用地范圍內(nèi)，所有建筑物低層占地面積與用地面積的比率（%）。在用地面積一定的前提下，建筑密度與容積率兩者是反比關(guān)系；建筑容量增加需

6、要建筑層數(shù)的增高，密度則降低；這時，社區(qū)舒適度提高，但同時會帶來土地利用的不充分和建筑成本的增加；建筑容量的減小，密度增大，這時，社區(qū)居住舒適度又將會受到影響；在項目規(guī)劃中，容積率和建筑密度二者是一個矛盾點(diǎn)，需要去尋找找一個合理點(diǎn)、均衡點(diǎn)，來實現(xiàn)項目開發(fā)的最大目標(biāo)。如：b、c項目，容積率相同，因為建筑密度的差異，項目的品質(zhì)就有了很大的差異。b項目：容積率0.88，密度25%，規(guī)劃采用組團(tuán)圍合布局，每個組團(tuán)都擁有一個相對組團(tuán)中心景觀；全部采用多層電梯洋房；項目并沒有強(qiáng)調(diào)傳統(tǒng)低密度項目擁有的私有花園和戰(zhàn) 天占地的概念，而是把社區(qū)品位放在環(huán)境空間上。c項目：容積率0.88，密度32%，建筑類型以聯(lián)排

7、別墅為主，少量小高層物業(yè)，排列式布局；在0.88的容積率下采用了常規(guī)的低密度項目產(chǎn)品類型，所以密度相對大，社區(qū)可利用的綠地空間少，基本上沒有什么綠化空間，居住的舒適度受到了很大的影響。 容積率與社區(qū)規(guī)模在傳統(tǒng)思維中，覺得社區(qū)規(guī)模越大，容積率越低，舒適度越高。實際情況并不全是這樣。從規(guī)劃條件上來看，規(guī)模小的項目，在規(guī)劃審批階段多為一個大項目的某一個部分，其綠化率和建筑密度已在整個用地上進(jìn)行了平衡，在這個單獨(dú)小塊地上，建筑密度能夠做的較高而綠化率能夠做的較低，容積率自然能夠做的比較高，而其舒適度卻不會因此而降低，而且還可能通過建筑類型上的差別而優(yōu)于規(guī)模較大的社區(qū)。d與e項目是就是一個很好的例子。同

8、為住宅項目，地理、資源環(huán)境相當(dāng)，兩個項目要就是因為用地規(guī)模的差別由此產(chǎn)生容積率的差異，而產(chǎn)生的建筑布局、中心綠地以及配套設(shè)施等的差異。由于d項目規(guī)模大，那么大社區(qū)基本配套不可缺少，中心綠地、會所、學(xué)校等缺一不可。但從規(guī)劃圖上看，雖然其規(guī)模大，配套全，但從建筑的形式、社區(qū)空間等方面分析看，其居住空間舒適度并比盡人意。雖然e項目規(guī)模小，因為它毗鄰城市公園，所以不僅能夠共享城市公共配套，還可以共享公共綠地。因此，在缺乏社區(qū)配套的情況下對于每戶生活舒適度來講絲毫沒有什么影響。從居住空間的角度來說，e項目比d項目的舒適度還高。這兩個項目的對比并不是說孰優(yōu)孰劣，而是表明了在評價一個項目品質(zhì)的時候，不能孤零

9、零地從項目的容積率和社區(qū)規(guī)模來判斷其舒適度。d項目：住宅項目，用地規(guī)模為10萬，容積率為1.7，建筑類型是多元化的，從聯(lián)排別墅到多層以及高層住宅。e項目：住宅項目，市區(qū)中心位置，規(guī)劃用地2萬多，容積率為5.6，建筑類型全為高層板樓，共享城市公園資源。 容積率與規(guī)劃布局在相同的容積率的條件下，通過巧妙的建筑規(guī)劃布局，不僅能在產(chǎn)品類型上突破、創(chuàng)新，而且能夠獲得不同的舒適度。 如：f、h項目，相同的地塊面積，同樣容積率，規(guī)劃布局差異可以非常大，社區(qū)空間和產(chǎn)品的差異也非常大。由于f項目全部采用了高層建筑類型，降低建筑密度，提高綠化面積；建筑布局也采用了獨(dú)棟點(diǎn)式布局，采光通風(fēng)都得到了最佳，270觀景視線

10、與h項目品質(zhì)項目就一目了然了。f項目：2.5容積率，建筑類型均為獨(dú)棟高層塔樓，點(diǎn)式布局，均為南北朝向，綠化率48%以上。h項目：2.5容積率，建筑類型有多層，小高層、高層，排列+圍合式布局，綠化率32%，部分東西朝向布局。又如y項目，容積率高達(dá)4，不僅擁有大比例的高層板樓，而且社區(qū)還營造了罕有的大規(guī)模中心園林。在這里，其關(guān)鍵的圍合式布局起到了很大的作用，三棟板樓式住宅圍合成三合院式，將節(jié)省的占地面積讓給了中心園林，使社區(qū)中心景觀作為黃金地段的市區(qū)中心城市稀缺景觀資源，成為項目最有力的核心賣點(diǎn)。三合院排列，面對面的兩棟樓相距超100米，讓每戶對景觀和陽光充分的收納，化解了高容積率建筑布局的緊張局促，給人超乎想象的舒適生活享受和稀缺感。同時，還作為消耗東西朝向住宅很好的營銷主題。 該項目高容積率、高舒適度的規(guī)劃布局成為了當(dāng)?shù)匾粋€個性很鮮明的案例。它不僅以差異化的社區(qū)空間和生活便利的享受引起購房者青睞，而且還可以用高容積率、高售價保證開發(fā)商豐厚的利潤回報。y項目：4.0容積率，圍合式布局，采用了大比例的高層板樓