鄭州市房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書

1、鄭州市房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書目 錄一、項(xiàng)目介紹（一）區(qū)位簡介（二）項(xiàng)目指標(biāo)二、市場分析（一）2012年上半年鄭州市土地市場分析（二）2012年上半年鄭州市商品房市場分析（三）綜合分析三、地塊分析（一）地塊稀缺性（二）周邊業(yè)態(tài)分析四、預(yù)期成本分析和利潤測算（一）假定開發(fā)指標(biāo)（二）成本測算（三）銷售收入測算（四）公司預(yù)期利潤五、項(xiàng)目swot分析（一）優(yōu)勢(strength)（二）劣勢(weakness)（三）機(jī)會(opportunity)六、項(xiàng)目綜述房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書一、項(xiàng)目介紹（一）區(qū)位簡介項(xiàng)目位于東風(fēng)大街，距東風(fēng)文化商務(wù)區(qū)約500米。隨著城市中心南移西進(jìn)，省城也從單一的城市中心向多中心的格局轉(zhuǎn)變。在城

2、市結(jié)構(gòu)上形成柳巷、朝陽、長風(fēng)街三大城市商圈，府西街、長風(fēng)街兩大政務(wù)中心。在此基礎(chǔ)上，東風(fēng)文化商務(wù)區(qū)正在形成一個集商業(yè)、政務(wù)、體育、文化、會展、休閑于一體的全新的城市功能區(qū)域。2010年，東風(fēng)大街全面打通。它東起濱河西路，西至西環(huán)高速，由東向西依次穿過新晉祠路、舊晉祠路、千峰南路、和平南路、規(guī)劃西中環(huán)快速路，全長4.2公里，路面寬度80米，雙向八車道，是貫通鄭州市南部東西方向的一條城市一級主干道，也是唯一一條集園林景觀、生態(tài)循環(huán)系統(tǒng)為一體的城市景觀大道。東風(fēng)大街打通工程，無疑對西山地區(qū)的區(qū)域建設(shè)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有明顯的帶動和輻射作用，為縮小汾河兩岸東西部差距、加快都市圈建設(shè)提供了一條快捷通道。201

3、1年，東風(fēng)文化商務(wù)區(qū)五大場館的建成以及中博會的勝利召開，使得全國人民認(rèn)識了鄭州，也使全國各地的開發(fā)商發(fā)覺了東風(fēng)大街的地產(chǎn)價值：富力現(xiàn)代廣場的熱銷顯現(xiàn)了品牌房企的優(yōu)勢；而綠地憑借長風(fēng)世紀(jì)城，早已深入人心，量價齊升；萬科金域國際開盤，12.5億的高價拍得鄭州市鍋爐廠土地都預(yù)示著萬科將把長風(fēng)商務(wù)區(qū)當(dāng)作其高品質(zhì)產(chǎn)品的重要戰(zhàn)場；而圣湖萬年花城、觀瀾國際、澳林濱河花園、格林花園等由省城多年耕耘，謹(jǐn)慎發(fā)展的本土房企開發(fā)的項(xiàng)目，也憑借長風(fēng)商務(wù)片區(qū)的項(xiàng)目發(fā)力。長風(fēng)商務(wù)區(qū)的房企走向良性競爭，產(chǎn)品形態(tài)差異化，百花齊放。（二）項(xiàng)目指標(biāo)該地塊位于規(guī)劃舊晉祠路以西，市公交總公司宿舍以南，現(xiàn)狀新晉祠路以東，地塊總用地462

4、90.39平方米，其中凈用地37045.24平方米、道路用地9245.15平方米。本案地塊一：凈用地 22472.61平方米 用地性質(zhì) 居住用地 容積率 3.0-4.0 建筑密度 24%-30% 綠地率 35% 限高 100米地塊二：凈用地 14572.63平方米 用地性質(zhì) 商業(yè)金融 容積率 5.0-6.0 建筑密度 40%-50% 綠地率 30% 限高 120米二、市場分析（一）2012年上半年鄭州市土地市場分析2012年上半年，在國家嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控政策下，鄭州不僅樓市持續(xù)低迷，就連土地市場成交形勢也不容樂觀。因?yàn)闃鞘谐山涣肯陆担{(diào)控繼續(xù)推進(jìn)，省城開發(fā)商拿地和擴(kuò)張意愿非常低落。2012年1月

5、份至6月份，鄭州土地市場總體供應(yīng)面積140多萬平米，成交面積90多萬平米，土地市場總體上相對平靜，絕大多數(shù)地塊以掛牌出讓的方式進(jìn)行交易。1、成交面積分析2012年1月-6月鄭州市土地市場成交總面積91.53萬平米，約1372.97畝，成交金額12.89億元，總體成交均價93.87萬元/畝。2012年1月-6月鄭州市土地市場成交情況以1月份成交面積最大，達(dá)到30萬平米，在4月份春季成交量回升，其后5月份、6月份回落。土地市場成交總體走勢呈現(xiàn)波動起伏的態(tài)勢。2、成交區(qū)域分析2012年1月-6月鄭州市土地市場成交區(qū)域小店區(qū)以60多萬平米成交量最大，萬柏林區(qū)位居第三，城市中心南移趨勢可見一斑。2012

6、年1月-6月鄭州市土地市場成交區(qū)域均價以萬柏林區(qū)最高，達(dá)到187萬元/畝，尖草坪區(qū)、杏花嶺區(qū)、晉源區(qū)基本持平，迎澤區(qū)和小店區(qū)價格較低。3、土地用途分析2012年1月-6月鄭州市土地市場成交地塊的土地用途主要以商業(yè)、工業(yè)、住宅三類用地為主，其中，住宅類用地居于商業(yè)類用地和工業(yè)類用地之后。4、成交價格分析2012年1月-6月鄭州市土地成交均價總體上一路走低，結(jié)合上半年鄭州市土地市場成交量走勢情況看，土地市場呈現(xiàn)一種“量價齊低迷”的形勢，市場形勢不容樂觀。從上述的分析可以看出，2012年1月至6月整個鄭州市土地市場在供求總量及供求結(jié)構(gòu)上出現(xiàn)了一些變化，當(dāng)期土地供給大于土地需求，在土地供應(yīng)的用途結(jié)構(gòu)上

7、，住宅用地的成交相對低迷。以2011年11月山西電機(jī)廠地塊以“限房價、限地價”的兩限方式進(jìn)行土地招拍掛為分水嶺，整個鄭州市土地市場進(jìn)入了相對理性的市場平靜期。開發(fā)商在拿地過程中相對理性，也較謹(jǐn)慎。（二）2012年上半年鄭州市商品房市場分析2012年，鄭州樓市雖然在冷清中開局，但是2012年的龍城樓市并沒有延續(xù)2011年的下滑。在經(jīng)歷了史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策之后，全國大中城市房價止跌效果明顯。2012年上半年由于春節(jié)長假以及人們對樓市降價的期待等因素，鄭州的商品房成交量從面積套數(shù)以及成交均價較往年有所下降。但是在今年2月，央行年內(nèi)首次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，與銀行存款基礎(chǔ)利率的下調(diào)，對房地產(chǎn)市場形成一定

8、利好；由于銀行信貸投放能力增加，人民存款取利愿望降低，首次購房人群可以獲得更多信貸支持，從而釋放購房需求；去年鄭州市憋了一年的剛性需求者開始購房。1、成交量分析從成交量看，2012年上半年鄭州新建商品房共成交11843套，總成交面積1400462.54平米。6月份商品房銷售達(dá)到頂峰，一個可能性較大的原因是，剛需族在2011年一年的漫長等待后，發(fā)現(xiàn)鄭州樓市并沒有出現(xiàn)他們心中預(yù)想的降價，隨著首貸優(yōu)惠的刺激，剛需族入手樓市也在意料之中。2012年1-6月鄭州市樓市成交數(shù)據(jù)對比月份1月2月3月4月5月6月總套數(shù)（套）116914882368225215563010總面積（平米）146865.66167

9、362.83305209.05252402177863350760均價（元/平米）653576296712727773606882鄭州市2012年上半年房地產(chǎn)市場和全國普通市場趨勢基本一致，人們預(yù)期的價格大幅下浮并沒有出現(xiàn)，價格依然保持高位運(yùn)行，商品房成交量比往年有所下降；2012年6月，受存款保證金率與部分銀行恢復(fù)8折利率政策的影響下，一部分剛需得以釋放，6月商品房市場成交大幅上漲。2、成交區(qū)域分析2012年上半年鄭州市六城區(qū)商品房成交套數(shù)最高的為小店區(qū)2935套，其次為迎澤區(qū)2465套，最少的為晉源區(qū)974套。2012年上半年鄭州市六城區(qū)商品房成交套數(shù)圖例2012年上半年鄭州市六城區(qū)商品房

10、成交面積最多的小店區(qū)和萬柏林區(qū)，成交面積分別為364224平方米和274418平方米，這與鄭州市的總體規(guī)劃發(fā)展有關(guān)，這兩個區(qū)域是近年鄭州市開發(fā)的熱點(diǎn)。2012年上半年鄭州市六城區(qū)商品房成交面積圖（三）綜合分析2012年上半年整個鄭州市房地產(chǎn)市場依然在政府、開發(fā)商、購房者的市場博弈中艱難前行。其中，一定意義上政府在市場中仍然居于主導(dǎo)者地位，在“限購令”行政干預(yù)的政策影響之下以及政府在金融、土地等方面的調(diào)節(jié)，整個房地產(chǎn)市場受到了來自市場干預(yù)力量的影響比較明顯，體現(xiàn)在市場數(shù)據(jù)上的變化佐證了政策的效應(yīng)。首先，土地市場的變化可以說在經(jīng)歷了前幾年的高地價之后，以山西電機(jī)廠地塊在“限房價、限地價”目標(biāo)下的成

11、交為分水嶺，之后的土地市場成交幾乎沒有較大規(guī)模的成片地塊以震撼市場的方式成交；用于住宅用途的土地成交也明顯回落；整體土地市場的供求比傾向于供給多成交少。其次，在商品房市場格局中，以住宅市場來說，2012年上半年期間鄭州住宅市場從年初受調(diào)控影響成交量低迷到“金三銀四”、“紅六”的攀升，整個市場變化可以說“跌宕起伏”，這其中縱有買房者的聲音，也難掩政府的聲音。綜上所述，我們認(rèn)為2012年下半年，政府的調(diào)控不會減弱，房地產(chǎn)市場在當(dāng)前政治經(jīng)濟(jì)周期形勢以及鄭州市的政府總體指引下，市場形勢依然不容樂觀，但也不會悲觀，本地區(qū)區(qū)域市場穩(wěn)中有升但升幅有限的總體形勢應(yīng)是2012年下半年的趨勢所在。三、地塊分析（一

12、）地塊稀缺性1、優(yōu)越的地理位置該地塊隸屬長風(fēng)文化商務(wù)片區(qū)、緊鄰東風(fēng)大街，位于未來城市的絕對中心，地處現(xiàn)在城市發(fā)展的交接地帶，同時毗鄰汾河、靠近晉陽湖等景觀資源，直通南環(huán)高速，具有得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢。2、政府政策導(dǎo)向作為鄭州市“南移西進(jìn)，北展東拓”發(fā)展戰(zhàn)略的重點(diǎn)區(qū)域，“東風(fēng)文化商務(wù)區(qū)”的熱度在鄭州急速攀升，東風(fēng)文化商務(wù)區(qū)被定位成具有全新生態(tài)理念，綜合商務(wù)、文化、行政及居住職能為一體的城市濱河文化商務(wù)區(qū)，鄭州的新地標(biāo)。3、品牌房企已具規(guī)模隨著東風(fēng)文化商務(wù)區(qū)的建設(shè)，一些國內(nèi)外知名商企的紛紛落足，未來該區(qū)域不僅是代表鄭州經(jīng)濟(jì)的窗口與能力，更是以大鄭州經(jīng)濟(jì)圈影響山西經(jīng)濟(jì)的商務(wù)港。隨著一些名企項(xiàng)目的放量，

13、長風(fēng)商務(wù)片區(qū)的品牌房企項(xiàng)目已初具規(guī)模。4、日趨成熟的商務(wù)中心由于交通樞紐的連接作用，使本區(qū)域強(qiáng)大的連接與輻射向聯(lián)動性與整合性發(fā)展，成為連接老城、長風(fēng)東大街區(qū)域、晉祠天龍山旅游組團(tuán)、南部綜合組團(tuán)、高教新區(qū)、小店鎮(zhèn)與鄭州經(jīng)濟(jì)區(qū)組團(tuán)的制動核心點(diǎn)。長風(fēng)商務(wù)區(qū)的東北、正東方即是省城最為繁華的政務(wù)、商業(yè)新中心。無論從區(qū)位優(yōu)勢、資源聚集程度、商業(yè)態(tài)勢，還是從未來人文環(huán)境、區(qū)域經(jīng)濟(jì)價值等多方面進(jìn)行分析，都不難發(fā)現(xiàn)，此區(qū)域是適應(yīng)鄭州未來新城發(fā)展適宜居住的核心地帶，新的商務(wù)居住區(qū)的發(fā)展形勢逐漸清晰。未來這個板塊的價值、升值能力、增值空間和發(fā)展速度已經(jīng)完全不是原有的鄭州老城發(fā)展方式，取而代之的是在新的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和新的

14、城市資源體系下的文化底蘊(yùn)與現(xiàn)代生活的融匯與前行，這種新的模式為城脈植入了無法估量的潛能。（二）周邊業(yè)態(tài)分析2008年省城長風(fēng)文化商務(wù)片區(qū)的在售正規(guī)項(xiàng)目成交占比不足全市交易量的5%，隨著東風(fēng)文化商務(wù)區(qū)五大場館等公共建筑的建設(shè)及啟用，從2009年富力在長風(fēng)西街拿地開始，長風(fēng)商務(wù)片區(qū)的樓市影響力快速擴(kuò)張。1、區(qū)域土地市場分析（1）萬國城moma項(xiàng)目名稱萬國城moma建設(shè)單位山西當(dāng)代紅華置業(yè)有限公司開盤日期2009.10交房日期2011.12交房標(biāo)準(zhǔn)精裝修項(xiàng)目基本信息占地面積：124000平方米 建筑面積：600000平方米容積率：3.86 綠化率：60%產(chǎn)權(quán)年限:40年 戶數(shù)：885戶戶型：3103

15、26平米公寓、60234平米酒店式公寓均價：18000元/平方米結(jié)構(gòu)：框架剪力墻外墻：涂料內(nèi)墻：精裝修供水：市政采暖：混凝土天棚輻射系統(tǒng)項(xiàng)目簡介萬國城moma項(xiàng)目位于長風(fēng)街與新晉祠路交匯處，東風(fēng)文化商務(wù)區(qū)的西北角，緊鄰中國煤炭交易中心以及省大劇院、圖書館、美術(shù)館、博物館、科技館、山西省的五大建筑，與山西國際會展中心、及行政辦公區(qū)和南部商務(wù)辦公區(qū)共同構(gòu)成東風(fēng)文化商務(wù)區(qū)。項(xiàng)目采取恒溫恒濕恒氧微燥的科技系統(tǒng)，在不使用空調(diào)暖氣的情況下，使住宅全年保持室內(nèi)溫度2026、室內(nèi)相對濕度30%70%、室內(nèi)聲環(huán)境3545db。綠化率達(dá)到60%以上,是省內(nèi)唯一一家恒溫恒濕恒氧的舒適居所。（2）富力現(xiàn)代廣場項(xiàng)目名稱

16、富力現(xiàn)代廣場建設(shè)單位鄭州富力城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地理位置和平南路221號（萬柏林和平南路與長風(fēng)西街交匯處西北角）開工日期2009.5.30竣工日期2011.12.30交房標(biāo)準(zhǔn)精裝修項(xiàng)目基本信息占地面積：104700平方米 建筑面積：305500平方米總戶數(shù)：2800 戶型主推：39-180均價：7300元/ 結(jié)構(gòu)：框架剪力墻外墻：涂料供氣：煤氣供暖：獨(dú)立供暖供水：市政項(xiàng)目簡介鄭州富力現(xiàn)代廣場位于萬柏林區(qū)和平南路化二建小學(xué)北300米，規(guī)劃總用地157畝，規(guī)劃總建筑面積30.17萬平方米，共10棟32-34層的精裝板式住宅，是富力地產(chǎn)繼成功開發(fā)“鄭州富力城”之后的又一力作。鄭州富力現(xiàn)代廣場：河西交

17、通主干道和平南路暢行南北，長風(fēng)大街貫通東西。小區(qū)內(nèi)部配套設(shè)施完善：8000平米主題商業(yè)街、3500平米特色餐飲樓、3000平米社區(qū)專屬會所、社區(qū)幼兒園、社區(qū)服務(wù)中心等數(shù)萬平米公共服務(wù)設(shè)施。 鄭州富力現(xiàn)代廣場的景觀設(shè)計由著名的新加坡柏景景觀設(shè)計公司擔(dān)任，整個景觀以中央水景為核心，每棟樓都可推窗攬景；39到180平米多樣的全精裝戶型設(shè)計。富力作為第一個進(jìn)入東風(fēng)文化商務(wù)區(qū)的地產(chǎn)大鱷，其開發(fā)的富力現(xiàn)代廣場已于2012年全部售罄，并正式投入使用。（3）萬科金域國際項(xiàng)目名稱萬科金域國際建設(shè)單位鄭州萬科房地產(chǎn)有限公司地理位置萬柏林和平南路與長風(fēng)西街交匯處東南角開盤日期20012.06.30竣工日期2013.

18、12.01交房標(biāo)準(zhǔn)精裝修項(xiàng)目基本信息占地面積：50000平方米 建筑面積：200000平方米容積率：3.5 綠化率：40%總戶數(shù)：1600 戶型主推：90-170均價：8000元/ 結(jié)構(gòu)：框架剪力墻外墻：1-5層石材、5層以上涂料項(xiàng)目簡介萬科金域國際項(xiàng)目位于鄭州市長風(fēng)西街，總占地面積約5萬平方米。由鄭州萬科房地產(chǎn)有限公司開發(fā)。金域國際北靠東風(fēng)大街，西臨西中環(huán)快速路。金域國際聘請日本著名的造園大師中里嚴(yán)為本項(xiàng)目量身打造綠色園區(qū)，本項(xiàng)目保留并利用了原場地上的原生大樹，體現(xiàn)了尊重自然、保護(hù)環(huán)境的設(shè)計理念，本項(xiàng)目保留利用了各種大樹幾十棵，有效的營造了社區(qū)的景觀氛圍。金域國際為了提高景觀的縱深和層次感，

19、認(rèn)養(yǎng)了項(xiàng)目北側(cè)大約10500平米的綠化，統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設(shè)計，為業(yè)主從城市喧囂中回歸社區(qū)的田園提供一種可能，金域國際充分利用廠區(qū)原有的工業(yè)遺產(chǎn)來打造獨(dú)特、新穎的社區(qū)景觀，將鐵軌、絕緣質(zhì)等應(yīng)用到造園中去，達(dá)到了歷史的延續(xù)和傳承，并且能勾起人童年的一些遐想。（4）綠地世紀(jì)城塞納公館項(xiàng)目名稱綠地世紀(jì)城塞納公館建設(shè)單位綠地集團(tuán)地理位置萬柏林新晉祠路300號開盤日期2012.08.31竣工日期2014.12.01交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯房項(xiàng)目基本信息占地面積：52600平方米 建筑面積：187900平方米容積率：3.5 綠化率：40%總戶數(shù)：1800 戶型主推：60-90均價：8500元/ 暖氣：集中供暖供水系統(tǒng)：市

20、政項(xiàng)目簡介綠地世紀(jì)城塞納公館為鄭州綠地世紀(jì)城三期。東依汾河水景，西瞰晉陽湖浩渺波光“鄭州綠地世紀(jì)城”項(xiàng)目位于長風(fēng)商務(wù)區(qū)南側(cè)，規(guī)劃用地約18萬平方米，總建筑面積約50萬平方米，是規(guī)劃中的鄭州市新的政務(wù)中心長風(fēng)商務(wù)區(qū)的配套項(xiàng)目?！伴L風(fēng)綠地世紀(jì)城”還將建設(shè)辦公樓、酒店、購物中心、特色商業(yè)街以及公寓、中小學(xué)校配套設(shè)施。 綠地世紀(jì)城三期塞納公館，三期建筑底座采用厚重的干掛石材貼面，配合樓體上部的高級仿真石漆涂料，及其法式新古典主義建筑表征，成就長風(fēng)商務(wù)區(qū)的地標(biāo)性建筑。 （5）澳林濱河花園項(xiàng)目名稱澳林濱河花園建設(shè)單位山西澳林源和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地理位置晉源新晉祠路長風(fēng)商務(wù)區(qū)市府南街南向1000米開盤日期

21、20012.08.31竣工日期2014.12.01交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯房項(xiàng)目基本信息占地面積：56000平方米 建筑面積：195100平方米容積率：3.5 綠化率：30.5%總戶數(shù)：1900 戶型主推：110-160均價：6900元/ 外墻：涂料采暖：地暖供氣：天然氣供水：市政項(xiàng)目簡介澳林濱河花園通過市府南街與新晉祠路交匯處，可瞬間直達(dá)長風(fēng)商務(wù)區(qū)，處于城市主要發(fā)展軌跡的交點(diǎn)，是實(shí)施我市空間發(fā)展戰(zhàn)略的重點(diǎn)建設(shè)區(qū)域。 澳林濱河花園項(xiàng)目總用地56011.5平方米，總建筑面積19.51萬平方米，綠化率30.%。7#、8#、9#為28層板式高層，現(xiàn)有全部封頂。澳林濱河花園戶型舒適大氣，兩居戶型110平米，三居1

22、30-160平米，均為兩梯兩戶或兩梯三戶。 澳林濱河花園小區(qū)西側(cè)一條40米寬規(guī)劃路，坐落臨街社區(qū)商業(yè)，小區(qū)幼兒園位于東北角。 以上是長風(fēng)商務(wù)區(qū)近幾年省內(nèi)外知名房企開發(fā)的項(xiàng)目，各項(xiàng)目沿主軸線東風(fēng)大街為分布，其中除moma科技建筑以極其優(yōu)越的地理優(yōu)勢為賣點(diǎn)，其他項(xiàng)目大多在園林、景觀上做文章。從銷售價格來看，精裝房價格都在7300元/平方米以上，毛坯房價格7000元/平方米；從規(guī)模上看，各大項(xiàng)目多為1600戶以上的大型社區(qū)；從戶型上來看，主推戶型多為兩居、三居的精裝房；從客戶群來看，置業(yè)者多為滿足改善性需求的剛需購買者。2、區(qū)域土地市場分析2007年8月,當(dāng)代紅華置業(yè)有限公司斥資4.86億在東風(fēng)大街

23、拿地187畝;同年年底，鄭州市富力城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司斥資2.5億，在東風(fēng)大街拿地130畝；2011年，鄭州萬科房地產(chǎn)有限公司以12.5億的高價拍下和平南路鍋爐廠地塊在限購限貸、樓盤銷售遇冷的情形下，東風(fēng)大街的土地市場卻仍然火熱?？梢钥闯?，隨著政府南移西進(jìn)政策的推動，該區(qū)域土地價值也得到提升。近五年東風(fēng)大街片區(qū)土地成交情況表成交時間受讓人地塊編號位置出讓面積 (畝)用途成交價 （萬元）單價 （萬元/畝)2011/8/26鄭州萬科房地產(chǎn)有限公司cg-1123鄭州市和平南路343號，東至和平南路，南至南上莊用地，西至沙溝村、南上莊用地，北至沙溝村用地297.58居住兼容商業(yè)125141420.53

24、 2011/5/27鄭州萬科房地產(chǎn)有限公司lg-1114東風(fēng)大街南側(cè)（未監(jiān)街）、鄭州萬科房地產(chǎn)有限公司以北、以南原規(guī)劃道路調(diào)整為凈用地的部分土地使用權(quán)6.8住宅1870275.00 2008/5/22山西省招生考試管理中心cg-0806長風(fēng)商務(wù)區(qū)中段21.2商服5560262.26 2008/5/22山西寶年華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司lg-0807舊晉祠路以西,宏電汽修廠以南,南上莊村現(xiàn)狀村民住宅以東,長順街以北9.4商業(yè)1466155.96 2007/12/5鄭州市富力城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司cp-0724和平南路以西，義井西路東二巷以南130.53住宅25050191.91 2007/8/15當(dāng)代紅

25、華置業(yè)有限公司cg-0708長風(fēng)商務(wù)區(qū)北部186.74商業(yè)48600260.25 四、預(yù)期成本分析和利潤測算（一）土地價值從2007年當(dāng)代紅華置業(yè)有限公司以260萬/畝拿到東風(fēng)文化商務(wù)區(qū)地塊到2011年鄭州萬科房地產(chǎn)有限公司以420萬/畝的高價拍得鄭州市鍋爐廠土地，不難看出，東風(fēng)大街土地價值在不斷提高。綜合考慮本宗地的用地性質(zhì)、商住比例等條件，結(jié)合該區(qū)域土地出讓市場情況及該區(qū)域土地溢價率，假定該地塊價格為750萬元/畝。土地價值計算：55.57750=41678萬元（此值為假定）(二)假定開發(fā)指標(biāo)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目單位數(shù)量附注1用地面積37045 55.57畝2總建筑面積255714 3綜合容積

26、率4.79（4.78677）177326/370454地上建筑面積177326 4.1住宅建筑面積89890 22472.61*44.2商業(yè)建筑面積87436 14572.63*64.2.1底商36432 按照五層計算4.2.2寫字樓51004 5地下建筑面積78387 地下停車位40/個、人防為地上建筑投影面積10%6總戶數(shù)戶642 每戶1407地下停車位輛1516 住宅配比1：1，商業(yè)配比每1001個（三）成本測算成本單價：包含地價：6686元/不包含地價：4336元/樓面地價2350元/（750萬/畝/666.66/4.79）；開發(fā)成本3000元/（含建安成本、配套成本、上繳政府費(fèi)用以及

27、財務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用等）；稅費(fèi)：1314元/（包含預(yù)征土地增值稅、所得稅、營業(yè)稅等，一般按銷售收入的12.4755%計）；成本總價：100017萬元（不計入土地成本）地上部分：1773264314元/=76501萬元地下部分：783873000元/=23516萬元（三）銷售收入測算根據(jù)該區(qū)域產(chǎn)品差異化及品牌化特點(diǎn)，結(jié)合光信公司“大進(jìn)大出、定向開發(fā)”模式及品牌發(fā)展戰(zhàn)略，本項(xiàng)目將沿襲光信嘉園系列產(chǎn)品定位，面向鄭州市大型企事業(yè)單位的中高端人群，打造“中價位，高品質(zhì)”的社區(qū)。根據(jù)當(dāng)前市場情況及未來預(yù)期，建議住宅產(chǎn)品銷售價格為7000元/（期間發(fā)生重大成本變動因素除外），底商售價為20000元/

28、，公寓售價為10000元/，車庫按照成本120000元/個銷售，并以此進(jìn)行相應(yīng)地塊競價分析與測算。序號項(xiàng)目銷售面積銷售單價合計元/萬元1住宅建筑面積89890 700062923 2底商36432 2000072864 3寫字樓51004 1000051004 4地下車庫1516個12000018192 合計204983 （四）公司預(yù)期利潤項(xiàng)目利潤：總銷售收入-總成本支出=204983萬元-41678萬元-100017萬元=63288萬元綜合分析，該項(xiàng)目的投資回報率比較高，在技術(shù)上和經(jīng)濟(jì)上切實(shí)可行。五、項(xiàng)目swot分析（一）優(yōu)勢(strength)1、地理優(yōu)勢。該地塊隸屬東風(fēng)文化商務(wù)區(qū)，位于未

29、來城市的絕對中心，地處現(xiàn)在城市發(fā)展的交接地帶，同時瀕臨汾河、靠近晉陽湖等景觀資源，直通南環(huán)高速，具有得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢。2、政策優(yōu)勢。東風(fēng)文化商務(wù)區(qū)是政府南移西進(jìn)政策的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，該區(qū)域在逐漸形成文化、商務(wù)、休閑為一體的多元化城市中心。3、規(guī)劃優(yōu)勢。該項(xiàng)目住宅建設(shè)部分不執(zhí)行90/70政策。產(chǎn)品設(shè)計可以根據(jù)目標(biāo)群體和市場需求量身打造一個規(guī)劃方案。4、品牌優(yōu)勢。我們可充分利用光信多年來形成的品牌優(yōu)勢，繼承和發(fā)揚(yáng)嘉園系列產(chǎn)品的特點(diǎn)，結(jié)合區(qū)域特點(diǎn)，為本項(xiàng)目打造一個合體的規(guī)劃方案。（二）劣勢(weakness)區(qū)域內(nèi)多為品牌地產(chǎn)，產(chǎn)品形式多樣化，品質(zhì)高端化，如果開發(fā)項(xiàng)目不具備高品質(zhì)以及差異化特點(diǎn)，很難得到消費(fèi)者的認(rèn)可。（三）機(jī)會(opportunity)1、該區(qū)域的地產(chǎn)品牌化將推動嘉園系列產(chǎn)品在鄭州市房地產(chǎn)業(yè)的影響。2、可充分利用政府南移西進(jìn)的政策優(yōu)勢及地理位置優(yōu)勢，吸引改善性剛需客戶。(四)威脅(threat)1、競爭威脅：區(qū)域內(nèi)同檔次樓盤的推出量大