1月廣東羅定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期調(diào)查研究總結(jié)報(bào)告

1、廣東羅定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期調(diào)查研究總結(jié)報(bào)告（2011年1月18日）一、 綜合概況1、 羅定市簡(jiǎn)介羅定市隸屬?gòu)V東省云浮市，位于廣東省西北部，云浮市西南部，緊鄰廣西壯族自治區(qū)，西江一級(jí)支流羅定江（瀧江）流經(jīng)其間。地處東經(jīng)11103-11152，北緯2225-2257之間，東與云安縣接壤，西鄰岑溪市，南連陽(yáng)春市、信宜市，北與郁南縣毗鄰。羅定市是廣東省進(jìn)出大西南的重要門(mén)戶之一，“泛珠三角”經(jīng)濟(jì)聯(lián)系的紐帶之一，廣東省西江產(chǎn)業(yè)帶與云（?。V（州）梅（州）城鎮(zhèn)發(fā)展軸的交匯點(diǎn)。距離廣州市200多公里，緊鄰珠三角城鎮(zhèn)群；東距云浮市80公里，西距梧州市140公里；324國(guó)道、352省道、369省道和280省道從市域穿過(guò)

2、，具有較為優(yōu)越的區(qū)位條件和便利的交通條件。隨著云岑高速、陽(yáng)羅高速、江羅高速、和羅岑鐵路等的興建，交通區(qū)位將得到進(jìn)一步的提升。羅定市轄6個(gè)街道、17個(gè)鎮(zhèn)：羅定羅城街道、羅定素龍街道、附城街道、雙東街道、羅定城東街道、羅定城西街道、羅鏡鎮(zhèn)、太平鎮(zhèn)、分界鎮(zhèn)、羅平鎮(zhèn)、船步鎮(zhèn)、朗塘鎮(zhèn)、蘋(píng)塘鎮(zhèn)、金雞鎮(zhèn)、圍底鎮(zhèn)、華石鎮(zhèn)、榃濱鎮(zhèn)、黎少鎮(zhèn)、生江鎮(zhèn)、連州鎮(zhèn)、泗綸鎮(zhèn)、加益鎮(zhèn)、龍灣鎮(zhèn)。全市總面積約2327.5平方公里， 2010年末戶籍總?cè)丝跒?27.5萬(wàn)人，中心城區(qū)60.46平方公里，人口42.5萬(wàn)人。2、 羅定歷史沿革羅定歷史悠久，是廣東省首批歷史名城之一，古稱瀧州，又名瀧水。秦屬南?？ぃ瑵h隸蒼梧郡端州縣，宋設(shè)瀧

3、水縣，明升直隸州?？h級(jí)以上（含縣級(jí)）行政建制歷史長(zhǎng)達(dá)1600多年。1912年，廢羅定直隸州，設(shè)立羅定縣。1956年12月，郁南縣的加益區(qū)（含今加益、扶合兩鎮(zhèn)）劃歸羅定縣管轄。1958年11月，羅定、郁南兩縣合并，稱羅南縣，1959年1月改稱羅定縣。1961年4月，恢復(fù)羅定、郁南兩縣建制，同時(shí)將原有屬郁南縣的榃濱公社（含今榃濱、新樂(lè)兩鎮(zhèn)）及大灣公社的雅言、白頭、牛角殺、茶滿、平地5個(gè)大隊(duì)劃歸羅定縣。1993年4月，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，撤銷羅定縣，設(shè)立羅定市，由廣東省直轄，委托肇慶市代管。1994年4月改由云浮市代管。3、 羅定宏觀經(jīng)濟(jì)概況（1）人口概況羅定市2010年末戶籍總?cè)丝跒?27.5萬(wàn)人，年人

4、口自然增長(zhǎng)率約為6.39。羅定市2010年人口密度為548人/平方公里，中心城區(qū)人口密度為7029人/平方公里（廣州舊城區(qū)中越秀、荔灣、海珠、天河四區(qū)的平均人口密度約為15000人/平方公里）。由于山區(qū)和平原地區(qū)自然條件差異較大且經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡，全市人口主要分布在城區(qū)至船步的南北向帶狀平原谷地，這些地區(qū)平均人口密度大于600人/平方公里。全市城鎮(zhèn)發(fā)展呈現(xiàn)出明顯的城區(qū)“一枝獨(dú)秀”，其他城鎮(zhèn)發(fā)展相對(duì)較差的極化結(jié)構(gòu)。人口空間分布的梯度遞減狀況，隨著城市工業(yè)化進(jìn)程的加速將越加明顯，人口向北部和東部平原地區(qū)轉(zhuǎn)移是城市發(fā)展的必然趨勢(shì)。（2）經(jīng)濟(jì)概況羅定市的工業(yè)在改革開(kāi)放以來(lái)有了長(zhǎng)足的發(fā)展，工業(yè)生產(chǎn)規(guī)模日益

5、擴(kuò)大，經(jīng)濟(jì)效益不斷提高，并逐步形成地方特色。目前全市已形成以電子、紡織、化工、建材為支柱，機(jī)械、食品、造紙、服裝全面發(fā)展的工業(yè)體系。2007年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值為77.94億元，人均gdp為6832元。其中，第一產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值31.63億元，比上年增長(zhǎng)7.9%；第二產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值24.03億元，比上年增長(zhǎng)15.4%；第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值22.28億元，比上年增長(zhǎng)12.9%。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比為40.6：30.8：28.6。（3） 固定資產(chǎn)投資概況2004-2007年羅定市固定資產(chǎn)投資情況年份2004年2005年2006年2007年金額（萬(wàn)元）環(huán)比增長(zhǎng)率金額（萬(wàn)元）環(huán)比增長(zhǎng)率金額（萬(wàn)元）環(huán)比增長(zhǎng)率金額（萬(wàn)元）環(huán)比增長(zhǎng)率固定資產(chǎn)投

6、資額274527/2924416.53%2989032.21%32942010.21%房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資5696/740129.93%1286373.80%1815941.17%房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)占總投資比例2.07%/2.53%/4.30%/5.51%/羅定市固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資連續(xù)三年呈增長(zhǎng)趨勢(shì)。2007年羅定全社會(huì)完成固定資產(chǎn)投資32.94億元，比2006年增長(zhǎng)10.21%。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資更是增長(zhǎng)41.17%，僅次于2006年73.80%的增長(zhǎng)率。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比例也呈上升趨勢(shì)。從2004年的2.07%上升到2007年5.51%。4、 區(qū)域發(fā)展規(guī)劃（1）發(fā)展方向根據(jù)羅定市城

7、市總體規(guī)劃（2007-2020）介紹，全面融入?yún)^(qū)域合作是今后羅定市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要方向之一。依據(jù)羅定市的主要經(jīng)濟(jì)聯(lián)系方向及未來(lái)交通條件的改善以及相對(duì)區(qū)位的變化，將全面融入?yún)^(qū)域合作的道路概括為“東融、西連、南調(diào)、北優(yōu)”。a、東融“東融”：加強(qiáng)與珠三角經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的聯(lián)系，融入珠三角經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)。隨著云岑高速公路的建設(shè)，羅定市與珠三角地區(qū)之間的時(shí)間距離將縮短，交通區(qū)位將有較大改善。同時(shí)，隨著珠三角地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和升級(jí)，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的進(jìn)程將加快，加強(qiáng)與珠三角地區(qū)的聯(lián)系，可以吸納一部分產(chǎn)業(yè)到羅定，成為珠三角產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移地區(qū)之一，借此帶動(dòng)羅定經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，進(jìn)一步提升自身競(jìng)爭(zhēng)力。b、西連“西連”：與西部廣西岑溪市的

8、聯(lián)系，更重要的是利用遠(yuǎn)期的羅岑鐵路、羅岑高速等區(qū)域性交通聯(lián)絡(luò)線，打通廣東省與西南各省的交通走廊，形成區(qū)域合作網(wǎng)絡(luò)。羅定作為區(qū)域合作中的重要節(jié)點(diǎn)，將與各大城市形成互動(dòng)，加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)聯(lián)系，發(fā)展競(jìng)合關(guān)系。c、南調(diào)“南調(diào)”：羅定市建設(shè)用地主要分布在中心城區(qū)所在的羅定紅盆和南部鏡船盆地。本次規(guī)劃遵循有利于生產(chǎn)要素的集聚和資源的合理配置，城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的原則，從拓寬城鎮(zhèn)發(fā)展空間，調(diào)整和完善現(xiàn)有城鎮(zhèn)體系網(wǎng)絡(luò)的目的出發(fā)，在現(xiàn)有城鎮(zhèn)的基礎(chǔ)上，對(duì)南部城鎮(zhèn)進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整行政區(qū)劃，以利于城鎮(zhèn)更好的發(fā)展。d、北優(yōu)“北優(yōu)”：一方面指優(yōu)化羅定市北部云開(kāi)山脈的生態(tài)系統(tǒng)；另一方面指中心城區(qū)羅定江北岸的建設(shè)，與舊城區(qū)形成一河兩岸建設(shè)，優(yōu)

9、化中心城區(qū)形象。（2）發(fā)展目標(biāo)在羅定市城市總體規(guī)劃（2007-2020）中，羅定市發(fā)展目標(biāo)的確定充分考慮了羅定市發(fā)展的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)條件和機(jī)遇、挑戰(zhàn)因素。把總體目標(biāo)定為：在規(guī)劃期內(nèi)，羅定市的發(fā)展將以中心城區(qū)的產(chǎn)業(yè)集群和城鎮(zhèn)密集區(qū)的產(chǎn)業(yè)帶為核心，積極發(fā)展現(xiàn)代制造業(yè)、農(nóng)副產(chǎn)品加工業(yè)和商貿(mào)物流業(yè)，通過(guò)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，合理布局，優(yōu)化結(jié)構(gòu)，舊區(qū)改造，市政配套和新區(qū)拓展，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展，建設(shè)成為產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，經(jīng)濟(jì)繁榮，設(shè)施完善，生態(tài)良好，具有山區(qū)城市風(fēng)貌特色的現(xiàn)代化中等城市。（3）區(qū)域規(guī)劃的具體內(nèi)容l 產(chǎn)業(yè)空間布局根據(jù)羅定市產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀和未來(lái)珠三角產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)移進(jìn)程的加快，重點(diǎn)實(shí)施“一群三帶”戰(zhàn)略，

10、形成以中心城區(qū)產(chǎn)業(yè)集群和城鎮(zhèn)密集區(qū)產(chǎn)業(yè)帶為核心，帶動(dòng)周邊地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的總體格局。一群“一群”指以中心城區(qū)為核心，帶動(dòng)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)（包括生江鎮(zhèn)、華石鎮(zhèn)和以承接珠三角產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移為主的工業(yè)園）形成的產(chǎn)業(yè)集群。該區(qū)是全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主導(dǎo)地區(qū)，包括中心城區(qū)范圍內(nèi)的附城街辦以電子為主的高新產(chǎn)業(yè)園、雙東街辦東北部以電鍍?yōu)橹鞯墓I(yè)園以及生江鎮(zhèn)以針織為主的產(chǎn)業(yè)園。另外，考慮到珠三角地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和升級(jí)，勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)將向外圍地區(qū)轉(zhuǎn)移速度的加快，以及本區(qū)交通區(qū)位優(yōu)越，水電資源充足，規(guī)劃期內(nèi)在城區(qū)南部，素龍街辦崗嘴至羅平鎮(zhèn)黃牛木沿線，省道280附近一帶規(guī)劃建設(shè)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移園，并將其納入城市規(guī)劃區(qū)范圍，統(tǒng)籌城市空間資源，主要是

11、承接珠三角產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，以此帶動(dòng)本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展。三帶“三帶”是指以現(xiàn)狀發(fā)展基礎(chǔ)較好的城鎮(zhèn)密集區(qū)形成的產(chǎn)業(yè)帶，包括“蘋(píng)塘圍底金雞產(chǎn)業(yè)帶”、“船步羅鏡太平產(chǎn)業(yè)帶”和“泗綸加益龍灣產(chǎn)業(yè)帶”。其中，“蘋(píng)塘圍底金雞產(chǎn)業(yè)帶”主要是借助本地石灰?guī)r資源豐富的優(yōu)勢(shì)，發(fā)展以建材為主的產(chǎn)業(yè)。 產(chǎn)業(yè)發(fā)展措施（一）營(yíng)造良好的投資環(huán)境，促進(jìn)生產(chǎn)要素向本地轉(zhuǎn)移（二）加快推進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)步伐（三）推進(jìn)專業(yè)市場(chǎng)的建設(shè)，提高城市商業(yè)水平（四）突出產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，培育特色產(chǎn)業(yè)集群（五）建立行業(yè)創(chuàng)新中心，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)l 市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃城鎮(zhèn)體系發(fā)展現(xiàn)狀經(jīng)過(guò)幾輪鄉(xiāng)鎮(zhèn)行政區(qū)劃的調(diào)整后，羅定市現(xiàn)轄羅城、附城、雙東和素龍4個(gè)街道辦，羅鏡、船步等17個(gè)

12、建制鎮(zhèn)和3個(gè)農(nóng)場(chǎng)。其中，羅城街辦為市政府所在地。全市城鎮(zhèn)發(fā)展呈現(xiàn)出明顯的城區(qū)“一枝獨(dú)秀”，其他城鎮(zhèn)發(fā)展相對(duì)較差的極化結(jié)構(gòu)。城鎮(zhèn)沿交通干道分布明顯。各小鎮(zhèn)缺乏特色，千篇一律，大同小異，中心城區(qū)則缺乏濱江特色，城鎮(zhèn)化質(zhì)量有待進(jìn)一步提高。城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展戰(zhàn)略（一）全面推進(jìn)城鎮(zhèn)化發(fā)展戰(zhàn)略目前羅定市處于個(gè)別城鎮(zhèn)規(guī)模急劇增長(zhǎng)的城鎮(zhèn)發(fā)展階段。規(guī)劃期內(nèi)，遵循點(diǎn)-軸發(fā)展模式，采取集中發(fā)展戰(zhàn)略，借助珠三角產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的機(jī)遇，優(yōu)先發(fā)展城區(qū)，增強(qiáng)中心城市實(shí)力，加快向中等規(guī)模的生態(tài)城市轉(zhuǎn)變；同時(shí)，擇優(yōu)發(fā)展中心鎮(zhèn)，提升城鎮(zhèn)發(fā)展質(zhì)量。最終實(shí)現(xiàn)“集中、集聚、集約”的發(fā)展思路，由點(diǎn)到線到面地推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程，使人口從農(nóng)業(yè)向二、三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移

13、，提高滯留農(nóng)業(yè)人口的資源占有量和產(chǎn)量。 （二）加快農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程，提高農(nóng)村經(jīng)濟(jì)效率加快農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化，加強(qiáng)對(duì)農(nóng)村生產(chǎn)活動(dòng)的市場(chǎng)引導(dǎo)和技術(shù)扶持，使鄉(xiāng)村產(chǎn)品供給更好地與本地城市的需求互補(bǔ)，提高農(nóng)產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)效益，同時(shí)又降低農(nóng)業(yè)生產(chǎn)成本，以政策和設(shè)施的共享促成這種互補(bǔ)。（三）實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)設(shè)施與社會(huì)服務(wù)設(shè)施的共享改善農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施條件，并提供充足的文化教育、職業(yè)培訓(xùn)、醫(yī)療服務(wù)等，在就業(yè)、教育、個(gè)人發(fā)展方面給予農(nóng)業(yè)人口更多機(jī)遇，實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)人口對(duì)學(xué)習(xí)機(jī)會(huì)、高質(zhì)量生活的“可達(dá)性”，縮短城鄉(xiāng)生活質(zhì)量和成長(zhǎng)環(huán)境的差距。（四）居住型態(tài)、居民組成多樣化，提升鄉(xiāng)村社區(qū)的品質(zhì)為農(nóng)村綜合社區(qū)和中心村建設(shè)制定相應(yīng)的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)設(shè)施配套標(biāo)

14、準(zhǔn)，同時(shí)以鄉(xiāng)鎮(zhèn)和村莊規(guī)劃為依據(jù)引導(dǎo)居民的建設(shè)活動(dòng)，在保持各鄉(xiāng)村原有特色的同時(shí)，構(gòu)建設(shè)施完備、建設(shè)有序、生態(tài)宜居的農(nóng)村居住環(huán)境。l 市域總?cè)丝谝?guī)模規(guī)劃上層次規(guī)劃對(duì)總?cè)丝谝?guī)模的預(yù)測(cè)在“五普”人口調(diào)查數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，廣東省城鎮(zhèn)體系規(guī)劃（2006-2020）對(duì)羅定市中心城區(qū)戶籍人口和總?cè)丝谶M(jìn)行了預(yù)測(cè)，按現(xiàn)狀中心城區(qū)人口占市域人口比重折算出羅定市域的戶籍總?cè)丝谌缦拢?010年116-124萬(wàn)人，2020年140-160萬(wàn)人。云浮市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃（2003-2020）人口預(yù)測(cè)與城市化研究專題報(bào)告對(duì)羅定市域戶籍總?cè)丝谶M(jìn)行預(yù)測(cè)如下：2010年119.2萬(wàn)人，2020年129.1萬(wàn)人。市域總?cè)丝谝?guī)模預(yù)測(cè)（一）市域

15、戶籍總?cè)丝谝?guī)模預(yù)測(cè)結(jié)合2007年羅定市統(tǒng)計(jì)年鑒對(duì)羅定市人口變化特點(diǎn)及相關(guān)分析，預(yù)測(cè)2015年和2020年市域戶籍總?cè)丝谝?guī)模。（二）市域常住人口規(guī)模預(yù)測(cè)根據(jù)市域戶籍總?cè)丝诤屯獬鰟趧?dòng)力的預(yù)測(cè)結(jié)果，并考慮羅定市外出勞動(dòng)力帶眷數(shù)量較少，可忽略不計(jì)，則全市常住人口為：2015年，全市常住人口106萬(wàn)人；2020年，全市常住人口124萬(wàn)人。l 城鎮(zhèn)化水平規(guī)劃城鎮(zhèn)化水平預(yù)測(cè)主要是考慮農(nóng)業(yè)生產(chǎn)可能轉(zhuǎn)移出的勞動(dòng)力總數(shù)和非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)農(nóng)民進(jìn)鎮(zhèn)定居的比率以及城鎮(zhèn)建設(shè)發(fā)展所能接納的水平，并保證農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的穩(wěn)定和持續(xù)發(fā)展。廣東省城鎮(zhèn)體系規(guī)劃（2006-2020）提出“在全省城鎮(zhèn)化水平從目前的55%提高到2010年65%的中高

16、位城鎮(zhèn)化過(guò)程中，城鎮(zhèn)人口仍將主要向中心城市集中；而在繼續(xù)向2020年75%-79%的高位城鎮(zhèn)化階段發(fā)展過(guò)程中，城鎮(zhèn)人口向小城鎮(zhèn)的集聚將加強(qiáng)，全省將從集中型城鎮(zhèn)化進(jìn)入廣域城鎮(zhèn)化發(fā)展階段?！?按照廣東省城鎮(zhèn)體系規(guī)劃（2006-2020），云浮市2010年城市化水平35-43%，2020年49-57%。按照云浮市城鎮(zhèn)體系規(guī)劃（2003-2020），云浮市2010年城市化水平48.1%，2020年60.1%；羅定市2010年城市化水平49.5%，2020年62.0%。本次規(guī)劃對(duì)羅定市城鎮(zhèn)化水平預(yù)測(cè)主要是采用借鑒分析法，即以上層次的規(guī)劃為參考依據(jù)，并根據(jù)其非農(nóng)化水平與城鎮(zhèn)化水平的關(guān)系，近、中、遠(yuǎn)期分別取

17、47%、53%和60%。l 城鎮(zhèn)人口規(guī)模規(guī)劃根據(jù)上述對(duì)羅定市常住人口和城鎮(zhèn)化水平的預(yù)測(cè)，羅定市城鎮(zhèn)人口的規(guī)模為：近期2010年約為42萬(wàn)人；中期2015年約為56萬(wàn)人；遠(yuǎn)期2020年約為75萬(wàn)人。l 城鎮(zhèn)規(guī)模規(guī)劃根據(jù)規(guī)劃，全市總?cè)丝谥?020年將超過(guò)124萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化水平上升至60%，城鎮(zhèn)人口為75萬(wàn)人。按人均城鎮(zhèn)建設(shè)用地90-110平方米進(jìn)行控制，規(guī)劃期末羅定市城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模為70-85平方公里。l 城鎮(zhèn)空間結(jié)構(gòu)規(guī)劃綜合考慮區(qū)位和交通條件，市域城鎮(zhèn)的空間布局結(jié)構(gòu)將規(guī)劃形成“兩核、三軸、三節(jié)點(diǎn)”的總體布局。“兩核”以羅定市中心城區(qū)為市域中心，羅鏡太平為市域副中心形成的兩核?！叭S”“兩橫一縱

18、”，即東西向的北部和南部?jī)蓷l橫軸及南北向的一條縱軸。北部發(fā)展軸主要依托云岑高速公路、改線后的324國(guó)道和羅春鐵路，以及352省道的橫向發(fā)展軸，形成包括蘋(píng)塘、華石、城區(qū)、生江、黎少、泗綸、加益、龍灣城鎮(zhèn)發(fā)展軸。中部發(fā)展軸主要依托280省道的縱向城鎮(zhèn)發(fā)展軸，形成城區(qū)、羅平、羅鏡一太平城鎮(zhèn)發(fā)展軸。南部發(fā)展軸主要依托369省道及部分縣道的橫向城鎮(zhèn)發(fā)展軸，形成船步塘、羅鏡太平、分界城鎮(zhèn)發(fā)展軸?！叭?jié)點(diǎn)”蘋(píng)塘、船步塘和泗綸為重點(diǎn)發(fā)展城鎮(zhèn)，以重點(diǎn)鎮(zhèn)為依托帶動(dòng)周邊一般城鎮(zhèn)的建設(shè)發(fā)展。l 城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)區(qū)劃分根據(jù)羅定市自然資源條件、經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r，與相鄰城鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)聯(lián)系密切程度等因素，將羅定市劃分為3個(gè)城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)區(qū)

19、，以此因地制宜的形成各經(jīng)濟(jì)區(qū)城鎮(zhèn)發(fā)展的推動(dòng)力，形成開(kāi)放式的市域城鎮(zhèn)體系空間格局。北部城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)區(qū)包括城區(qū)和周邊的蘋(píng)塘鎮(zhèn)、華石鎮(zhèn)、圍底鎮(zhèn)、金雞鎮(zhèn)、黎少鎮(zhèn)和生江鎮(zhèn)，面積為825.7平方公里，占全市總面積的35.48%，現(xiàn)狀人口52.07萬(wàn)人，占全市的46.13%。該區(qū)依托高速公路、鐵路和國(guó)道等綜合交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)，中心城區(qū)以附城高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園和雙東工業(yè)園的開(kāi)發(fā)建設(shè)為契機(jī)，并積極發(fā)展商貿(mào)、物流和房地產(chǎn)等第三產(chǎn)業(yè)，形成現(xiàn)代化的中等城市，其他城鎮(zhèn)則依托城區(qū)綜合服務(wù)中心，發(fā)展與中心城區(qū)互補(bǔ)性產(chǎn)業(yè)。南部城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)區(qū)包括船步塘鎮(zhèn)、羅鏡太平鎮(zhèn)、羅平鎮(zhèn)、連州鎮(zhèn)和分界鎮(zhèn)，面積為827.2平方公里，占全市總面積的35.54%

20、，現(xiàn)狀人口42.83萬(wàn)人，占全市的37.93%。該區(qū)重點(diǎn)建設(shè)羅鏡太平副中心、船步塘重點(diǎn)鎮(zhèn)，以便發(fā)揮其集聚效應(yīng)，增強(qiáng)對(duì)本區(qū)的輻射作用，成為本區(qū)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。本區(qū)主要發(fā)展加工制造業(yè)和休閑旅游業(yè)等。西部城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)區(qū)包括榃濱鎮(zhèn)、泗綸鎮(zhèn)、龍灣鎮(zhèn)和加益鎮(zhèn)，面積為593.4平方公里，占全市總面積的25.5%，現(xiàn)狀人口18萬(wàn)人，占全市的15.94%。該區(qū)由于受地形的限制，交通不便，是羅定市經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)落后地區(qū)。規(guī)劃依托重點(diǎn)鎮(zhèn)泗綸和榃濱鎮(zhèn)區(qū)域交通節(jié)點(diǎn)以及各鎮(zhèn)現(xiàn)狀產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，發(fā)展五金、輕紡、機(jī)械等產(chǎn)業(yè)，強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)聚集，建設(shè)專業(yè)鎮(zhèn)，發(fā)揮門(mén)戶作用。l 旅游發(fā)展規(guī)劃旅游資源現(xiàn)狀羅定市旅游資源豐富，據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，全市共有旅游資源

21、5大類，資源分布點(diǎn)或景點(diǎn)、景物共計(jì)約83處?，F(xiàn)有城區(qū)集中了文化古跡十多處，主要有文塔（三元塔）、明清古城遺址（羅定州城）、羅定學(xué)宮、彭氏家祠、菁莪書(shū)院及道前井、大夫第、譚御史壽海公祠、樓腳民居、商會(huì)舊址、三羅日?qǐng)?bào)社舊址、紀(jì)念碑與文化廣場(chǎng)。此外，還有羅定古渡口、青云橋遺址、興濂書(shū)院（羅城陳家祠）、天主教堂、博物館等。上述文化古跡除文塔經(jīng)修復(fù)已作旅游景點(diǎn)、御史公祠修繕后作為祠堂文化對(duì)外開(kāi)放外，其余古跡存在著雖保存尚好，但挪作他用，或雖部分修復(fù)，但整體環(huán)境欠佳，或已經(jīng)改建，但面目全非等狀況。重點(diǎn)開(kāi)發(fā)城市文化軸線開(kāi)發(fā)建設(shè)瀧江自然風(fēng)光旅游軸（沿瀧江從古城附近渡口順江而下繞過(guò)文塔、青云橋、二橋止于三橋），

22、根據(jù)沿河兩岸景觀，進(jìn)行綠化改造，恢復(fù)寧?kù)o、嫵媚的自然風(fēng)光，建設(shè)瀧江文化旅游休閑帶。在現(xiàn)有“品茗居”基礎(chǔ)上，增添水上游樂(lè)文化內(nèi)容，提高檔次。同時(shí)將新區(qū)與舊城結(jié)合為一體，形成文塔、天主教堂、御史公祠、樓腳民居的城市古文化軸線。l 交通規(guī)劃綜合交通規(guī)劃目標(biāo)強(qiáng)化羅定市作為廣東省溝通大西南各省的樞紐門(mén)戶地位，積極配合和引導(dǎo)城市空間拓展，構(gòu)筑以鐵路為龍頭，高速公路和國(guó)道、省道為骨架的，完善、協(xié)調(diào)和高效的城市綜合運(yùn)輸系統(tǒng)。公路規(guī)劃高速公路功能定位：聯(lián)系廣州湛江、廣州云浮兩大發(fā)展軸，近期加強(qiáng)與珠三角的交通聯(lián)系，遠(yuǎn)期完善羅定在廣東省西部高速公路網(wǎng)中的節(jié)點(diǎn)地位，強(qiáng)化羅定市的門(mén)戶作用。規(guī)劃期內(nèi)將有三條高速公路通過(guò)羅

23、定市：廣梧高速羅定支線（云羅高速、羅岑高速），東起廣梧高速公路郁南縣東壩鎮(zhèn)，西接廣西岑溪市；羅定至陽(yáng)春高速公路；羅定至江門(mén)高速公路，西接羅岑高速，東珠江三角洲高速公路，完成廣東省遠(yuǎn)期“福建漳州（省界）至廣西玉林（省界）”通道建設(shè)。主要公路結(jié)合國(guó)道、省道布局，本次規(guī)劃在市域范圍形成“三橫三縱”的交通網(wǎng)絡(luò)，一方面貫通中心城區(qū)與其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)的聯(lián)系，另一方面加強(qiáng)同周邊城市的聯(lián)系。三橫：國(guó)道324線改建中心城區(qū)至蘋(píng)塘路段，起點(diǎn)在羅定三橋，經(jīng)羅城、雙東、華石，終點(diǎn)在蘋(píng)塘圩鄉(xiāng)東面與現(xiàn)324國(guó)道連接，長(zhǎng)約20公里，按一級(jí)公路標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。省道352線中心城區(qū)至黎少鎮(zhèn)，按一級(jí)公路標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，黎少鎮(zhèn)至市界段根據(jù)山區(qū)地形情況

24、按二級(jí)公路標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。省道369線羅定南部主要發(fā)展軸線，聯(lián)系船步塘、羅鏡太平、分界等鎮(zhèn)。改建船步鎮(zhèn)至280省道段，全線按一級(jí)公路標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。三縱：省道280線羅定中部主要南北向發(fā)展軸線，聯(lián)系羅定中心城區(qū)、素龍、羅定機(jī)場(chǎng)、羅平、船步塘、羅鏡太平等區(qū)、鎮(zhèn)，全線按一級(jí)公路標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。西部聯(lián)絡(luò)線聯(lián)系榃濱、泗綸、連州、羅鏡太平等鎮(zhèn)，全線根據(jù)山區(qū)地形情況按二級(jí)公路標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。東部聯(lián)絡(luò)線國(guó)道324省道369聯(lián)絡(luò)線，聯(lián)系金雞、船步塘等鎮(zhèn)，全線按二級(jí)公路標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。高速公路圖例國(guó)道省道鐵路縣界線縣城港口與航道規(guī)劃由于上游植被破壞、水土流失嚴(yán)重以及小型水電站的建設(shè)，羅定江下游水道已淤塞，并失去了航運(yùn)能力。另外，羅定江屬于西

25、江一級(jí)支流，航運(yùn)對(duì)于產(chǎn)業(yè)發(fā)展的支持力度不大。羅定市對(duì)外水運(yùn)主要依靠位于豫南縣的南江口港口，今后主要是加強(qiáng)與南江口之間的交通干線建設(shè)，縮短與南江口的交通距離。除此之外，對(duì)羅定江進(jìn)行整治，加強(qiáng)上游植被的保護(hù)，撤銷部分小型水電站，增加羅定江水流量。以羅定江為依托，充分發(fā)揮“一河兩岸”的環(huán)境優(yōu)勢(shì)l 居住用地規(guī)劃用地現(xiàn)狀城區(qū)現(xiàn)狀居住用地分布比較零散，總用地面積為1220.32公頃，占城市建設(shè)用地的67.87%，人均面積74.41平方米/人。 目前居住用地存在著以下問(wèn)題：u 用地過(guò)多，浪費(fèi)嚴(yán)重u 公共配套設(shè)施相對(duì)缺乏u 建筑無(wú)特色，影響城市景觀u 舊城人口密度較高， 居住質(zhì)量較差規(guī)劃布局規(guī)劃城區(qū)居住用地以

26、二類居住用地為主，結(jié)合城市總體布局的要求，居住用地主要分布在老城區(qū)、東部新區(qū)和南部新區(qū)。規(guī)劃期末，居住用地為1280.93公頃，占城市建設(shè)用地的36.34%，人均用地36.60平方米。其中，核心組團(tuán)規(guī)劃居住用地794.71公頃，占居住用地的68.70%；北部組團(tuán)規(guī)劃居住用地145.44公頃，占居住用地的12.57%；東部組團(tuán)規(guī)劃居住用地216.60公頃，占居住用地的18.72%。規(guī)劃充分考慮城市居住空間分異特征、基準(zhǔn)地價(jià)、自然地理環(huán)境、交通區(qū)位等因素，將城市居住用地劃分為10個(gè)居住片區(qū)（詳見(jiàn)中心城區(qū)居住用地規(guī)劃圖）。（一）以“一江兩岸”改造和東部新區(qū)建設(shè)為重點(diǎn)，將東部新區(qū)打造為城區(qū)的居住中心；

27、加快江北沿江片區(qū)和南部新區(qū)的居住區(qū)建設(shè)，提升居住水平；疏解舊城區(qū)人口，加快城中村改造，改善人居環(huán)境。（二）合理調(diào)控房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)模，積極引導(dǎo)新區(qū)居住區(qū)集中成片開(kāi)發(fā)，嚴(yán)格控制舊區(qū)居住用地的零散開(kāi)發(fā)。對(duì)于舊城區(qū)，應(yīng)著力于舊城整體環(huán)境的改善和經(jīng)濟(jì)活力的提升，采取相應(yīng)的改造策略，置換用地功能，增強(qiáng)發(fā)展活力，調(diào)整路網(wǎng)布局，疏導(dǎo)對(duì)外交通，美化景觀環(huán)境，增加公共空間和公共綠地，完善配套設(shè)施，加強(qiáng)政策引導(dǎo)，理順改革機(jī)制。（三）提高居住區(qū)規(guī)劃建設(shè)水平，降低開(kāi)發(fā)強(qiáng)度，完善配套設(shè)施，提高居住環(huán)境質(zhì)量。（四）加快“城中村”改造，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村集體土地向城市國(guó)有土地的轉(zhuǎn)換，村莊向城市型居住區(qū)的轉(zhuǎn)型，改善人居環(huán)境。l 工業(yè)用

28、地規(guī)劃布局用地調(diào)整羅定江南岸羅城街道辦范圍內(nèi)企業(yè)，包括布染廠、麻織廠、化工廠及其他零散分布的小型企業(yè)，規(guī)劃建議逐步搬遷至北部產(chǎn)業(yè)片區(qū)，留足城市濱水生活岸線。舊城區(qū)內(nèi)多為國(guó)有企業(yè)，如水輪機(jī)廠、無(wú)線電廠等，占據(jù)城區(qū)商業(yè)黃金地段，而且由于城區(qū)建設(shè)的包圍，企業(yè)發(fā)展沒(méi)有擴(kuò)展用地，規(guī)劃建議統(tǒng)一外遷。城區(qū)西部多為制鞋、制藥及相關(guān)產(chǎn)業(yè)，初步具備產(chǎn)業(yè)集聚。但污染型企業(yè)將對(duì)中心城區(qū)西部良好的生態(tài)環(huán)境帶來(lái)破壞。規(guī)劃建議近期通過(guò)政策扶持，幫助具發(fā)展?jié)摿ζ髽I(yè)搬遷至北部產(chǎn)業(yè)片區(qū)。規(guī)劃布局結(jié)合產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略、城市用地?cái)U(kuò)張方向和區(qū)位優(yōu)勢(shì)條件，將中心城區(qū)工業(yè)用地分為兩大組團(tuán)，將零星分散在舊城區(qū)的工業(yè)用地進(jìn)行搬遷，集

29、中到園區(qū)內(nèi)，共享城市市政設(shè)施。規(guī)劃期末，城區(qū)工業(yè)用地總面積為642.67公頃，占總建設(shè)用地的18.21%。其中，一類工業(yè)用地為242.37公頃，集中于附城高新技術(shù)園區(qū)內(nèi)，二類工業(yè)用地為293.93公頃，集中于雙東環(huán)保工業(yè)園區(qū)內(nèi)，三類工業(yè)用地為106.37公頃，集中于粵瀧發(fā)電廠周?chē)?。雙東工業(yè)園區(qū)：羅定中心城區(qū)工業(yè)用地集中區(qū)，依托鐵路和高速公路的交通優(yōu)勢(shì)，建設(shè)羅定制造業(yè)的基地，統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)，充分發(fā)揮產(chǎn)業(yè)園區(qū)的優(yōu)勢(shì)。規(guī)劃用地約416公頃。附城高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)：依托現(xiàn)有的雅達(dá)電子廠，引進(jìn)高新技術(shù)企業(yè)，以高新技術(shù)產(chǎn)品的生產(chǎn)為主，通過(guò)技術(shù)創(chuàng)新帶動(dòng)羅定市制造業(yè)的升級(jí)。規(guī)劃用地約242公頃。同時(shí)，為兼顧一些村鎮(zhèn)

30、發(fā)展的要求，適度開(kāi)發(fā)一些必要的獨(dú)立工業(yè)點(diǎn)，允許一些規(guī)模較大、效益較好、環(huán)境污染不大的企業(yè)繼續(xù)分散存在，但須經(jīng)過(guò)論證，科學(xué)布局，嚴(yán)格控制。l 景觀規(guī)劃結(jié)合新區(qū)的發(fā)展和舊城改造建設(shè)部分居住區(qū)級(jí)公園，進(jìn)一步完善沿瀧江的綠化帶，體現(xiàn)“一江兩岸”濱江城市特色。規(guī)劃要求建設(shè)城市道路兩側(cè)的綠化防護(hù)帶，鐵路和高速公路兩側(cè)的防護(hù)綠帶基本建成?！耙缓觾砂丁睘I江工程近期用地發(fā)展方向和布局近期主要是伴隨著城市中心的南遷，帶動(dòng)城市向南拓展。同時(shí)，加快東部城區(qū)的建設(shè)，和南部新區(qū)一起成為舊城人口疏散之地。加快雙東環(huán)保工業(yè)園和附城高新技術(shù)園的開(kāi)發(fā)，以滿足經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展的需要。舊城片區(qū)近期建設(shè)的重點(diǎn)是舊城改造，加快其內(nèi)工業(yè)企業(yè)的

31、外遷，改善濱河環(huán)境，形成良好公共空間，呈現(xiàn)濱河城市的特色。 近期主要建設(shè)項(xiàng)目（一）對(duì)外交通1、建設(shè)云岑高速公路和羅岑鐵路，突出門(mén)戶位置的重要性。2、依托火車(chē)站和高速公路便利的外對(duì)交通條件，完成火車(chē)站物流中心的建設(shè)。3、改造提高城區(qū)外圍國(guó)道、省道等級(jí)。（二）城市道路近期規(guī)劃道路廣場(chǎng)用地240.19公頃，占建設(shè)用地的10.56%，人均10.92平方米。從城市功能和用地拓展需要出發(fā)，拉開(kāi)南部新區(qū)、東部新區(qū)、東部產(chǎn)業(yè)片區(qū)和江北片區(qū)的初步道路框架，同時(shí)提高完善老城區(qū)的路網(wǎng)。5、 小結(jié)歷史名城，潛在客戶眾多從上文可以了解到，羅定歷史悠久，是廣東省首批歷史名城之一。雖然羅定人均經(jīng)濟(jì)指標(biāo)處于廣東省中下水平，但

32、羅定人口數(shù)量達(dá)127.5萬(wàn)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供充足的客源。政府解放思想，通路引資在規(guī)劃方面，政府利用對(duì)外交通的利好，為招商引資創(chuàng)造良好條件。廣梧高速羅定支線、羅岑鐵路的規(guī)劃與施工，打通了羅定這個(gè)西南門(mén)戶，使羅定能全面融入?yún)^(qū)域合作中去。依據(jù)羅定市的主要經(jīng)濟(jì)聯(lián)系方向及未來(lái)交通條件的改善以及相對(duì)區(qū)位的變化，將全面融入?yún)^(qū)域合作的道路概括為“東融、西連、南調(diào)、北優(yōu)”。居住用地三足鼎立，環(huán)境最受關(guān)注規(guī)劃城區(qū)居住用地以二類居住用地為主，結(jié)合城市總體布局的要求，居住用地主要分布在老城區(qū)、東部新區(qū)和南部新區(qū)。“一河兩岸”工程和重點(diǎn)文物保護(hù)區(qū)規(guī)劃為瀧江兩岸的發(fā)展提供良好的環(huán)境載體，該區(qū)域有能力成為休閑娛樂(lè)、生活居住

33、的優(yōu)質(zhì)區(qū)域。規(guī)劃人口大增，城區(qū)用地規(guī)模擴(kuò)大從上述規(guī)劃中，全市總?cè)丝谥?020年將達(dá)到140-160萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化水平上升至60%，城鎮(zhèn)人口為75萬(wàn)人。按人均城鎮(zhèn)建設(shè)用地90-110平方米進(jìn)行控制，規(guī)劃期末羅定市城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模為70-85平方公里。城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)的影響研究區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展，首先要了解區(qū)域經(jīng)濟(jì)情況及區(qū)域發(fā)展規(guī)劃。區(qū)域經(jīng)濟(jì)情況好壞直接關(guān)系著項(xiàng)目的成敗，區(qū)域發(fā)展規(guī)劃能為項(xiàng)目帶來(lái)怎樣的發(fā)展機(jī)遇。上述交通規(guī)劃的優(yōu)勢(shì)，墊定了羅定的城市地位，正所謂“路通財(cái)通”，有了完善便捷的交通配套，招商引資如虎添翼。有企業(yè)就有需求，同時(shí)促使羅定經(jīng)濟(jì)發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)市是一個(gè)正面的影響?，F(xiàn)代城市人口的增漲，城市規(guī)

34、模的擴(kuò)大，是通過(guò)房地產(chǎn)建設(shè)來(lái)實(shí)現(xiàn)的，羅定市城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)用地的激增正好為房地產(chǎn)發(fā)展提供機(jī)會(huì)。而居住用地的規(guī)劃與“一河兩岸”、文物保護(hù)、旅游發(fā)展規(guī)劃為本項(xiàng)目提供了發(fā)展定位的依據(jù)。二、 商業(yè)市場(chǎng)分析1、 羅定市主要商業(yè)分區(qū)和商業(yè)整體環(huán)境在前面的整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析中已經(jīng)介紹，羅定由于發(fā)展起步時(shí)間比較晚，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)相對(duì)比較單一，是屬于剛剛從農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)型為制造業(yè)的城市，這就導(dǎo)致了羅定目前商業(yè)業(yè)態(tài)和產(chǎn)業(yè)鏈形態(tài)比較原始，在我們調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，羅定市的主要商業(yè)集中在隴洲路、龍園路、人民路、工業(yè)路和興華路上，其經(jīng)營(yíng)方式也是早期的臨街店鋪散戶經(jīng)營(yíng)，即傳統(tǒng)的第一代商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式。一個(gè)城市商業(yè)的發(fā)展模式一般經(jīng)歷以下幾個(gè)過(guò)程：第一代商

35、業(yè)經(jīng)營(yíng)模式：由當(dāng)?shù)鼐用褡赓U或者購(gòu)買(mǎi)臨街店面進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)品類不進(jìn)行區(qū)分，產(chǎn)品形式混雜，商業(yè)環(huán)境差，這一期間主要經(jīng)營(yíng)和主要購(gòu)買(mǎi)的產(chǎn)品集中在日常消費(fèi)和餐飲行業(yè)，如目前羅定市的人民中路，購(gòu)物環(huán)境差與人民日益提高的生活水平嚴(yán)重脫節(jié)，屬于被淘汰商業(yè)形態(tài)。第二代商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式：在第一代商業(yè)模式不斷向前發(fā)展的情況下，經(jīng)營(yíng)者逐漸有意識(shí)的向一個(gè)區(qū)域靠攏，并且在同一地點(diǎn)經(jīng)營(yíng)同類產(chǎn)品，以增加這個(gè)品類的知名度，吸引更多客戶，這就是專業(yè)街出現(xiàn)，如目前羅定的隴洲路裝潢五金街、龍園路電器街和人民南路的摩托街等，第二代商業(yè)模式的高級(jí)形態(tài)就是專業(yè)市場(chǎng)的出現(xiàn)，在專業(yè)街發(fā)展到一定水平后，經(jīng)營(yíng)者群體不斷壯大，舊的建筑被拆除建設(shè)高樓，一

36、些品類就轉(zhuǎn)向?qū)I(yè)市場(chǎng)中經(jīng)營(yíng)，如服裝、電器等，在羅定市來(lái)說(shuō)，龍園路就是即將進(jìn)入第二代商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式頂點(diǎn)的一個(gè)區(qū)域。第三代商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式：目前在二線城市中開(kāi)始興起，主要特點(diǎn)是經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品不再單一，人們購(gòu)買(mǎi)與休閑同時(shí)滿足，也就是一般提到的一站式購(gòu)買(mǎi)，主要標(biāo)志是“購(gòu)物廣場(chǎng)或mall”的出現(xiàn)，但是這一商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式需要城市實(shí)力很高，所以在中國(guó)目前二線城市很難成功。隨著中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷加深，商業(yè)形態(tài)也必將從低級(jí)向高級(jí)發(fā)展，目前羅定市的商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式處于第一代向第二代轉(zhuǎn)型的重要過(guò)程，在我們調(diào)查中可以看到，羅定市整潔的專業(yè)街和凌亂的日雜店同時(shí)存在，但無(wú)論如何商業(yè)的發(fā)展是不可逆轉(zhuǎn)的，特別是在2006年以后，羅定市商業(yè)發(fā)展

37、速度加快。2、 主要商業(yè)街區(qū)情況商業(yè)街區(qū)研究主要包括對(duì)商業(yè)街區(qū)的商業(yè)業(yè)態(tài)、鋪位面積、租金和銷售價(jià)格等情況的調(diào)查研究。在本次商業(yè)調(diào)查中，我們主要?jiǎng)澐至怂膫€(gè)重點(diǎn)區(qū)域：l 目標(biāo)物業(yè)區(qū)域（瀧洲中路）；l 以市政府為中心的老城區(qū)（人民南路）；l 以隴洲南路和人民南路交匯為中心新興商業(yè)區(qū)；l 以隴洲中路和龍園路交匯為中心的事業(yè)單位集中區(qū)域；各個(gè)區(qū)域的調(diào)查統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)如下：德保商業(yè)廣場(chǎng)：德保商業(yè)廣場(chǎng)位于羅定市瀧州中路，距離羅定市中心城區(qū)商業(yè)中心位置約2km路程，占地面積11200平方米，商業(yè)部分樓高4層，其中地下兩層、地面兩層，每層11200平方米，總經(jīng)營(yíng)面積約44800平方米，由佛山市三水德保房地產(chǎn)投資有限公

38、司興建。德保商業(yè)廣場(chǎng)負(fù)二層為肉菜市場(chǎng)，負(fù)一層及一層為大型家私城，二層暫時(shí)空置，空置前經(jīng)營(yíng)男女服飾及大型超市。據(jù)介紹，德保商業(yè)廣場(chǎng)是目前羅定市單層經(jīng)營(yíng)面積最大的商業(yè)廣場(chǎng)，二層超市由德保房地產(chǎn)投資有限公司自營(yíng)，剛開(kāi)業(yè)時(shí)生意很旺，吸引了大多數(shù)中心城區(qū)及部分周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的消費(fèi)者至此消費(fèi)，但自從位于瀧洲南路同富廣場(chǎng)二層的愛(ài)家超市開(kāi)張后，該超市的生意額就不斷下滑，由于供貨商商品價(jià)格偏高，不具備市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，最終導(dǎo)致關(guān)門(mén)結(jié)業(yè)。該物業(yè)二層以上為6層住宅。具體情況如下：樓層樓層建筑面積（平方米）業(yè)態(tài)租金售價(jià)管理費(fèi)（元/月）實(shí)用率出租率-2f11200肉菜市場(chǎng)不詳50%-1f11200家私城不詳只租不售不詳100%1

39、f11200家私城不詳只租不售不詳100%2f11200男女服飾、超市不詳只租不售不詳0%注：如租賃該物業(yè)二層，具體價(jià)格另議。盈富廣場(chǎng)（人民中路）：盈富廣場(chǎng)位于羅定市中心城區(qū)商業(yè)中心位置，處于黃金地段，項(xiàng)目旁為羅定市的傳統(tǒng)商業(yè)街。項(xiàng)目為地上三層，商業(yè)面積約為6000平方米，每層約2000平方米。該商場(chǎng)于2008年開(kāi)業(yè)，目標(biāo)消費(fèi)者為青少年，總體規(guī)劃為一層服裝品牌店，二層為自主品牌及潮流店，三層為游戲中心及網(wǎng)吧，剛開(kāi)業(yè)出租率達(dá)95%以上，但整體經(jīng)營(yíng)管理有問(wèn)題，現(xiàn)在首、二層鋪位均有部分鋪位空置。據(jù)聞該商場(chǎng)做不旺的其中一個(gè)缺點(diǎn)是沒(méi)有停車(chē)位。具體情況如下:樓層樓層建筑面積（平方米）業(yè)態(tài)租金售價(jià)管理費(fèi)（元

40、/月）實(shí)用率出租率1f2000服裝品牌店85元/方不詳包含在租金里80%2f2000自主品牌及潮流店40-70元/方16000元/方包含在租金里70%3f2000游戲中心及網(wǎng)吧不詳不詳不詳100%人民中路、大新北路交界處街鋪：人民中路與大新北路交界處，正對(duì)盈富廣場(chǎng)，臨近的人民路-保定路商圈是目前羅定市首屈一指的商業(yè)街區(qū)。人民路與大新北路的商業(yè)形態(tài)早在上世紀(jì)已經(jīng)形成，商業(yè)氛圍較其他商業(yè)街區(qū)占優(yōu)，業(yè)態(tài)以百貨及日用系列為主，乃羅定市民日用采購(gòu)的集散地，但“臟、亂、差”的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀令人印象深刻；具體情況如下:樓層樓層建筑面積（平方米）業(yè)態(tài)租金售價(jià)管理費(fèi)（元/月）實(shí)用率備注街鋪約40徐其修涼茶100元/方

41、只租不售無(wú)100%搭有夾層街鋪約40熳潔兒內(nèi)衣100元/方只租不售無(wú)100%搭有夾層同富廣場(chǎng)同富廣場(chǎng)位于羅定市人民南路、瀧州路及大崗東路的交匯處，形成了新興的“同富”商業(yè)圈，現(xiàn)建成面積約2萬(wàn)多平方米，配有足夠停車(chē)位。具體總規(guī)劃為：一層街鋪主力商家包括肯德基、以純等，室內(nèi)業(yè)態(tài)為藥店、金鋪、手機(jī)及特價(jià)大賣(mài)場(chǎng)；二層為愛(ài)家超市，人流比較多；三層為蘇寧電器，人流相對(duì)較少，該層另有一家電影院已結(jié)業(yè)關(guān)門(mén)。同富廣場(chǎng)是羅定市目前人氣最好及規(guī)模較大的綜合性商業(yè)中心。具體情況如下:樓層樓層建筑面積（平方米）業(yè)態(tài)租金售價(jià)管理費(fèi)（元/月）實(shí)用率出租率1f約7000品牌店及特賣(mài)場(chǎng)不詳只租不售包含在租金里100%2f約70

42、00愛(ài)家超市不詳只租不售包含在租金里100%3f約7000蘇寧電器不詳只租不售不詳80%合生廣場(chǎng)合生廣場(chǎng)位于羅定市人民南路及園前路的交匯處，處于舊城區(qū)商業(yè)中心，規(guī)劃用地面積16651.42，現(xiàn)建成面積約3.7萬(wàn)多平方米。具體總規(guī)劃為：一層銀行、品牌金飾、化妝品、皮革、鞋類、麥當(dāng)勞；二層休閑服飾品牌、運(yùn)動(dòng)品牌；三層美食城、超市；四層時(shí)尚潮流、自創(chuàng)品牌；五層休閑會(huì)所、ktv，目前該項(xiàng)目一、二、三層已經(jīng)出售完畢，只剩下4、5層可供出租。具體情況如下:樓層樓層建筑面積（平方米）業(yè)態(tài)租金售價(jià)管理費(fèi)（元/月）實(shí)用率出租率1f7000銀行、品牌金飾、化妝品、皮革、鞋類、麥當(dāng)勞不詳5至10萬(wàn)元/不詳80%0%

43、2f7000休閑服飾品牌、運(yùn)動(dòng)品牌不詳3萬(wàn)元/不詳70%0%3f7000時(shí)尚潮流、自創(chuàng)品牌不詳3萬(wàn)元/不詳70%0%4f7000美食城、超市不詳不詳不詳70%0%5f7000休閑會(huì)所、ktv不詳不詳不詳70%0%舊城區(qū)商業(yè)中心：羅定市老城區(qū)商業(yè)街主要為羅城鎮(zhèn)人民路、寶定路，附近有匹克、李寧、耐克、班尼路、佐丹奴、361、喬丹等品牌，其中大新市場(chǎng)商品豐富，但體量不大，市場(chǎng)附近形成日用品步行街。該舊城區(qū)商業(yè)中心人氣最旺，擁有羅定市最大的消費(fèi)群體，并輻射周邊城鎮(zhèn)。在老城區(qū)商業(yè)街位置街鋪一般租金約為100元/左右，保定路附近街鋪為羅定市租金最貴地段，租金達(dá)到200元/，實(shí)用率為100%。下表為羅定老城

44、區(qū)商業(yè)情況：地點(diǎn)人民路保定路園前路大新北路澤匯路經(jīng)營(yíng)定位中高檔服飾皮具、家電醫(yī)藥、美容日雜、副食服飾電訊糖煙酒家電等日雜成衣副食糧油服裝皮具美容美發(fā)文具商品檔次中高檔中檔低檔中低檔中低檔消費(fèi)群體2050歲左右中產(chǎn)階層1830歲為主的中青年群體泛群體泛群體1830歲為主的中青年群體各街區(qū)行業(yè)情況：龍園西-人民中路行業(yè)分類匯總表行業(yè)分類數(shù)量（間）面積（平方米）手機(jī)通訊1940-400電腦it740-220銀行370-500餐飲270-200電信服務(wù)270-200茶行240-70婚展270-500美容美發(fā)240-200家電140眼鏡1150藥店1110音響、it配件140服裝150家俱1110旅業(yè)1

45、1000其它440-350合計(jì)5040-1000龍園東路行業(yè)分類匯總表行業(yè)分類數(shù)量（間）面積（平方米）電腦it322-100政府單位3/銀行2200-700餐飲190超市1230服裝172婚展1135家俱172市政配套1/藥店145郵政服務(wù)1/中介服務(wù)1/其它1216合計(jì)1822-700瀧洲路行業(yè)分類匯總表行業(yè)分類間隔數(shù)量每間租金裝飾建材44政府單位/11/糧煙酒/6/旅業(yè)/4/餐飲約3*7.53約1000元/月五金約3*7.53800-1000元/月銀行/3/從上面匯總表看出，羅定的商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式處于第一代向第二代轉(zhuǎn)型的過(guò)程，部分商業(yè)街區(qū)已形成較明顯的商業(yè)行業(yè)劃分。如下圖所示，羅定的手機(jī)通訊、電腦it、金融等高端行業(yè)主要集中在龍園路，瀧洲路則主要集中有五金、裝修建材等行業(yè)。興華一路有家庭裝修裝飾等行業(yè)。人民路由于比較長(zhǎng)，人民北由于屬于老城區(qū)所在地，而且靠近羅定中心，便民商業(yè)與書(shū)店最為集中。由于羅定客運(yùn)站位于工業(yè)一路之上，中低檔旅館