某商業(yè)地塊項(xiàng)目成本測(cè)算及費(fèi)用分析

1、*4#地投資估算分析*4#地項(xiàng)目成本測(cè)算及費(fèi)用分析*年*月*日7一、 總論1、項(xiàng)目概況：*北商業(yè)大街西側(cè)綜合改造工程，簡(jiǎn)稱“*工程”。本工程為*4#地工程，項(xiàng)目處在*市*北大街西側(cè)，南臨*，西向*街，北臨*。地處*區(qū)最繁榮之商業(yè)區(qū)*大街的中心地帶。*工程4#地用地面積約16703平方米，目前已完成三通一平條件，同時(shí)甲方負(fù)責(zé)電力、熱力、給排水等七通一平施工條件。2、建設(shè)規(guī)模及經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 本項(xiàng)目處在*市*北大街,項(xiàng)目東側(cè)為*文化廣場(chǎng)、四周圍為規(guī)劃中的1318平米的綠地。項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo)如下：占地面積：16072.66平方米總建筑面積21.4866平方米其中：地下建筑面積63760平方米地上建筑面積1

2、51106平方米層數(shù)： 地上：15層 地下：4層 檐高：59.4米容積率：9.4停車位：996個(gè)綠化率：11.6%建筑形式：共分為1#、2#、3#、4#四棟單體建筑，其中：1#樓 ：地上建筑面積為19001平方米，1-5層為商業(yè)部分共8738平方米，6-11層為辦公部分共10263平方米。2#樓 ：地上建筑面積為46879平方米，1-5層為商業(yè)部分共21213平方米，6-11層為餐飲娛樂部分共25666平方米。3#樓 ：地上建筑面積為52944平方米，其中1-5層為商業(yè)部分5736平方米，1-6層為劇場(chǎng)13853平方米；8-11層為影院7354平方米，6-11層為休閑娛樂11946平方米；12

3、-15層為辦公部分共14055平方米。4#樓 ：地上建筑面積為32282平方米，1-5層為商業(yè)部分共10544平方米，1-15層為辦公部分共21738平方米。*4#地樓層功能分布圖樓號(hào)1234層數(shù)1商業(yè)商業(yè)商業(yè)劇場(chǎng)辦公商業(yè)2商業(yè)商業(yè)商業(yè)劇場(chǎng)辦公商業(yè)3商業(yè)商業(yè)商業(yè)劇場(chǎng)辦公商業(yè)4商業(yè)商業(yè)商業(yè)劇場(chǎng)辦公商業(yè)5商業(yè)商業(yè)商業(yè)劇場(chǎng)辦公商業(yè)6辦公餐飲娛樂劇場(chǎng)、休閑娛樂辦公7辦公餐飲娛樂休閑娛樂辦公8辦公餐飲娛樂休閑娛樂影院辦公9辦公餐飲娛樂休閑娛樂影院辦公10辦公餐飲娛樂休閑娛樂影院辦公11辦公餐飲娛樂休閑娛樂影院辦公12辦公辦公13辦公辦公14辦公辦公15辦公辦公二、費(fèi)用估算1、項(xiàng)目的成本估算：項(xiàng)目名稱費(fèi)

4、用（萬元）平米單價(jià)（元/平米）測(cè)算說明土地成本100000 6790 土地成本包括拿到開工證前的所有支出（包含土地出讓金費(fèi)用）前期其他費(fèi)用5280 359 包括勘探、設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)咨詢、規(guī)劃許可證執(zhí)照費(fèi)、工料測(cè)量顧問費(fèi)共4814.412萬元，另加監(jiān)理費(fèi)用為建安成本的0.5%共466萬元。建安費(fèi)107433 5000 建安費(fèi)按5000元/平米暫估業(yè)主管理費(fèi)2686 182 按照建安費(fèi)費(fèi)用的2.5%計(jì)不可預(yù)見費(fèi)3223 219 按照建安費(fèi)費(fèi)用的3%計(jì)小計(jì)218622 12550 利息 10620 721 土地費(fèi)用共10億元，計(jì)息兩年，年息5.31%。廣告銷售費(fèi)用4832 328 按照銷售收入的1.5%

5、計(jì)取，收入：按寫字樓15000元/平米，商業(yè)25000元/平米計(jì)算（商業(yè)63601平米、辦公46056平米、休閑11946平米、餐飲25666平米）， 15000*46056+25000*（63601+11946+25666）=3221165000元=32.21165億元。兩稅一費(fèi)17716 1203 按照銷售收入的5.5%計(jì)取。合計(jì)251790 14474 說明：1、平米單價(jià)按照可銷售面積147269萬平米計(jì)算，寫字樓按15000元/平米計(jì)算，商業(yè)、餐飲、娛樂按25000元/平米計(jì)算。2、銷售情況按可銷售面積的100%售完。3、項(xiàng)目總成本為25.179億元，平均平米成本為14474元/平米。

6、2、*4#地工程建安成本估算表單位：元項(xiàng)目名稱分項(xiàng)名稱費(fèi)用平米單價(jià)基礎(chǔ)處理土方及回填16667478 77.57 降水1395430 6.49 護(hù)坡4913568 22.87 基礎(chǔ)處理1087792 5.06 合計(jì)24064268 112.00 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)及初裝修鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)200223583 931.85 二次結(jié)構(gòu)及初裝14775544 68.77 非實(shí)體費(fèi)用83235605 387.38 合計(jì)298234732 1388.00 裝飾工程地庫1608044 7.48 商業(yè)37387035 174.00 辦公32148655 149.62 休閑與餐廳32390059 150.75 影院2

7、4728879 115.09 劇場(chǎng)31634603 147.23 外裝98992000 460.72 室內(nèi)門22551087 104.95 屋面2917316 13.58 隔斷2819840 13.12 裝置及設(shè)備35584117 165.61 合計(jì)322761636 1502.15 機(jī)電工程水衛(wèi)及采暖29635260 137.92 消防系統(tǒng)24916332 115.96 通風(fēng)空調(diào)103978896 483.92 電梯工程53109644 247.18 變配電37050000 172.43 照明動(dòng)力66559716 309.77 電話9239238 43.00 煤氣工程2074330 9.65

8、 綜合布線40394808 188.00 樓宇自控15040620 70.00 安保工程6445980 30.00 合計(jì)388444824 1807.85 室外工程室外排水7520310 35.00 室外工程21486600 100.00 綠化及照明11817630 55.00 合計(jì)40824540 190.00 建筑安裝成本合計(jì)1074330000 5000.00 注：鋼筋含量135kg/m2，混凝土含量0.65m3/m2三、項(xiàng)目的前期準(zhǔn)備及開竣工日期的假定：假定本項(xiàng)目的前期工作在2004年2月底前完成。假定本項(xiàng)目建安施工在兩年半內(nèi)施工完畢。項(xiàng)目的假定持續(xù)時(shí)間：項(xiàng)目分項(xiàng)持續(xù)時(shí)間（月）前期施工

9、準(zhǔn)備完成項(xiàng)目組建2004年2底前建安施工基礎(chǔ)施工6結(jié)構(gòu)施工8裝修施工13竣工清理及驗(yàn)收2 四、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析1、項(xiàng)目的現(xiàn)金流出如下：三、銷售方式：銷售原則：銷售為主，加快資金流通。銷售情況假定：1、 寫字樓及商業(yè)部分100%于2005年6月到2006年9月銷售完畢，假定銷售進(jìn)度按月平均，則月均銷售量為9818平米，銷售單價(jià)為寫字樓1.5萬元/平米，商業(yè)部分銷售單價(jià)為2.5萬元/平米。2、 寫字樓部分未銷售，商業(yè)部分100%于2005年6月到2006年9月銷售完畢，假定銷售進(jìn)度按月平均，則月均銷售量為6748平米，銷售單價(jià)2.5萬元/平米；五、財(cái)務(wù)分析1、現(xiàn)金流量分析：（1） 現(xiàn)金流出： 見附表（

10、2） 現(xiàn)金流入： 見附表（3） 現(xiàn)金流量表見附表2、投資收益率：a、銷售假定一的成本收益率： 成本收益率（322117-261603）/26160323.13b、銷售假定二的成本收益率：成本收益率（253033-251379）/2513790.663、投資回報(bào)率： a、銷售假定一的投資利潤(rùn)率： 投資利潤(rùn)率=（322117-261603）/50514=119.8%b、銷售假定二的投資利潤(rùn)率： 投資利潤(rùn)率=（253033-251379）/48797=3.4%五、項(xiàng)目定位建議：*4#地已有規(guī)劃面積分配情況：使用功能建筑面積情況說明商業(yè)63601可以銷售辦公46056可以銷售劇場(chǎng)13853無償提供45

11、00平米給*市文化局影院7354成本價(jià)格轉(zhuǎn)讓給*首都影院休閑娛樂11946銷售或租賃餐飲娛樂25666銷售或租賃汽車庫35130經(jīng)營(yíng)自行車庫650不可銷售設(shè)備用房10610不可銷售合計(jì)214866其中：商業(yè)及娛樂101213辦公46056影院、劇場(chǎng)21207車庫及配套46390*4#地工程位于*商業(yè)街黃金地段，項(xiàng)目規(guī)劃應(yīng)該以商業(yè)為主，寫字樓部分應(yīng)定位為商家的業(yè)務(wù)洽談、辦公場(chǎng)所，所以應(yīng)該修改設(shè)計(jì)減少寫字樓面積（減少到2萬平米左右），增加商業(yè)面積（增加到13萬平米左右）；同時(shí)，休閑娛樂、餐飲娛樂也應(yīng)定位為商業(yè)的配套設(shè)施，面積作適當(dāng)調(diào)整。*4#地項(xiàng)目并非是典型的房地產(chǎn)項(xiàng)目，實(shí)質(zhì)上是一種商業(yè)建設(shè)模式。

12、所以*4#地的銷售不會(huì)象普通的房地產(chǎn)項(xiàng)目一樣。按其銷售方式可以分為兩種模式：1、 大型商業(yè)投資管理公司獨(dú)家定購(gòu)：項(xiàng)目在設(shè)計(jì)期間能夠找到一大型商業(yè)投資管理公司訂購(gòu)，商業(yè)投資管理有限公司參與項(xiàng)目設(shè)計(jì)，根據(jù)商業(yè)需求修改樓層布局及配套設(shè)施，并且商業(yè)投資管理公司可以提前進(jìn)行商業(yè)宣傳、招商、規(guī)劃等運(yùn)作，項(xiàng)目交付后商業(yè)投資管理公司即可進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。但是，目前國(guó)內(nèi)沒有如此大實(shí)力的商業(yè)投資管理公司（全部商業(yè)定購(gòu)的資金至少需30億元），國(guó)外的商業(yè)投資公司是否認(rèn)可*項(xiàng)目，國(guó)外的商業(yè)運(yùn)作模式是否適合中國(guó)都是一個(gè)疑問；*項(xiàng)目計(jì)劃2004年3月開工，在不到5個(gè)月的時(shí)間尋求如此大型的買方恐怕不太現(xiàn)實(shí)。所以，這種模式實(shí)現(xiàn)的機(jī)率很小。2、 項(xiàng)目建成后持有經(jīng)營(yíng)達(dá)到一定規(guī)模后再銷售：項(xiàng)目建成后委托一家大型商業(yè)投資管理公司進(jìn)行管理，進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營(yíng)，利用二到三年時(shí)間將商業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模做大，并使顧客達(dá)到一定程度的認(rèn)可，再把項(xiàng)目分割銷售。銷售方式為：（1）經(jīng)營(yíng)由商業(yè)管理公司統(tǒng)一管理，負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)，項(xiàng)目實(shí)行股份形式，公眾通過采購(gòu)股份成為所有人，并按照股份比例參與決策及分紅。（2）項(xiàng)目按層設(shè)定不同