房地產(chǎn)估價(jià)師資格考試《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理》全真模擬試題及答案（十一）

1、2012年房地產(chǎn)估價(jià)師資格考試房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理全真模擬試題及答案（十一）一心試題庫(kù)版權(quán)所有，編制，答案附后題目一二三四總分一、單選題 （共 35 題，第小題 1 分）1、房地產(chǎn)投資信托基金的投資收益主要來(lái)源于其擁有物業(yè)的()。a銷(xiāo)售收b轉(zhuǎn)讓收c租金收入d利息收入2、在酒店項(xiàng)目可行性研究階段，用每間客房的綜合投資乘以客房數(shù)來(lái)估算一座酒店的總投資，屬于()。a單元估算法b單位指標(biāo)估算法c概算指標(biāo)法d工程量近似匡算法3、當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將建成后的物業(yè)用于出租或()時(shí)，短期開(kāi)發(fā)投資就轉(zhuǎn)變成了長(zhǎng)期置業(yè)投資。a出售b抵押c轉(zhuǎn)d經(jīng)營(yíng)4、剩余法在評(píng)估待開(kāi)發(fā)土地中運(yùn)用得()a.最少b.最為廣泛c.最難d.最一

2、般5、某寫(xiě)字樓2006年潛在毛租金收入為1000萬(wàn)元，空置和收租損失為5，經(jīng)營(yíng)費(fèi)用為潛在毛收入的30，抵押貸款還本付息為200萬(wàn)元，所得稅和準(zhǔn)備金共計(jì)120萬(wàn)元，則2006年的凈經(jīng)營(yíng)收入為()萬(wàn)元。a330b450c650d7006、某建筑物的建筑面積為200m2，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為12年，重置價(jià)格為800元/m2，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為40年，殘值率為2，則運(yùn)用直線(xiàn)法計(jì)算該建筑物的現(xiàn)值為（）萬(wàn)元。a10.2b11.0c11.3d11.57、城市化初期，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以第一、二產(chǎn)業(yè)為主，則()a.房地產(chǎn)價(jià)格較高b.房地產(chǎn)價(jià)格不變c.房地產(chǎn)價(jià)格有變化d.房地產(chǎn)價(jià)格較低8、城市基準(zhǔn)地價(jià)是根據(jù)用途相似、地塊相連、地

3、價(jià)相近的原則劃分地價(jià)區(qū)段，調(diào)查評(píng)估的各地價(jià)區(qū)段在某一時(shí)點(diǎn)的（）。a最低價(jià)格b平均價(jià)格c出讓地價(jià)d標(biāo)定地價(jià)9、對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，在下列合同形式及補(bǔ)充條款中，風(fēng)險(xiǎn)最大的是（）。a固定總價(jià)合同，采用按日計(jì)價(jià)的增價(jià)條款b固定總價(jià)合同，采用重大增價(jià)條款調(diào)整c固定總價(jià)合同，采用延期增價(jià)條款d成本加浮動(dòng)酬金合同10、某地區(qū)商品住宅價(jià)格自2000年至2004年分別為681元/m2、712元/m2、744元/m2、781元/m2和815元/m2，采用平均增減量法預(yù)測(cè)該地區(qū)商品住宅2006年的價(jià)格為（）元/m2。（提供）a849b865c882d91511、房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的不確定性因素不包括()。a購(gòu)買(mǎi)價(jià)格b容積

4、率及有關(guān)設(shè)計(jì)參數(shù)c空置率d運(yùn)營(yíng)費(fèi)用12、下列關(guān)于比準(zhǔn)價(jià)格、積算價(jià)格和收益價(jià)格關(guān)系的表述中，正確的是（）。a.在房地產(chǎn)市場(chǎng)比較成熟且處于正常狀態(tài)時(shí)，積算價(jià)格低于收益價(jià)格b.在房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫時(shí)，收益價(jià)格大大高于積算價(jià)格c.在房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣時(shí)，積算價(jià)格（未扣除經(jīng)濟(jì)折舊）大大高于比準(zhǔn)價(jià)格或收益價(jià)格d.比準(zhǔn)價(jià)格傾向于成交價(jià)格，積算價(jià)格傾向于最低買(mǎi)價(jià)，收益價(jià)格傾向于最高賣(mài)價(jià)13、編制工程進(jìn)度計(jì)劃的方法有橫道圖法和()a網(wǎng)絡(luò)圖法b表格法c竣工圖法d坐標(biāo)圖法14、評(píng)估某宗房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地2005年10月16日的價(jià)值，要將在年末的支出和收入都折算到2005年10月16日。如果預(yù)測(cè)該宗土地2008年10月15

5、日開(kāi)發(fā)完成后的房?jī)r(jià)為3000萬(wàn)元，折現(xiàn)率為12%，則需要將這3000萬(wàn)元折現(xiàn)到2005年10月16日，即在2005年10月16日的房?jī)r(jià)為()萬(wàn)元。a、2526b、2241c、2135d、298515、某房地產(chǎn)在2006年3月的價(jià)格為2009元/m2，現(xiàn)要調(diào)整為2006年9月的價(jià)格。已知該類(lèi)房地產(chǎn)2006年3月至9月的價(jià)格指數(shù)分別為：99.4，94.8，966，105.1，109.3，112.7和118.3（均以上個(gè)月為基數(shù)100），則該房地產(chǎn)2006年9月的價(jià)格為（）元/m2。a.2700.8b.2800.1c.2800.8d.2817.716、房地產(chǎn)的實(shí)物通常是指房地產(chǎn)中看得見(jiàn)、摸得著的部分

6、，具體包括有形的實(shí)體、該實(shí)體的質(zhì)量以及（）。a相應(yīng)配套的基礎(chǔ)設(shè)施b土地的形狀c組合完成的功能d立體空間17、通過(guò)使用年期修正，可以消除對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格造成的影響因素是()a.土地的估價(jià)期日b.土地的使用期限不同c.土地在不同時(shí)期的基準(zhǔn)地價(jià)不同d.土地在不同時(shí)期的路線(xiàn)價(jià)不同18、下列關(guān)于假設(shè)開(kāi)發(fā)法的表述中，不正確的是（）。a.假設(shè)開(kāi)發(fā)法在形式上是評(píng)估新開(kāi)發(fā)完成的房地產(chǎn)價(jià)格的成本法的倒算法b.運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法可測(cè)算開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地最高價(jià)格、預(yù)期利潤(rùn)和最高費(fèi)用c.假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用的對(duì)象包括待開(kāi)發(fā)的土地、在建工程和不得改變現(xiàn)狀的舊房d.假設(shè)開(kāi)發(fā)法通常測(cè)算的是一次性的價(jià)格剩余19、銀行為某家庭提供了期限為1

7、0年的按月等額還本付息的個(gè)人住房抵押貸款、若該筆貸款的實(shí)際年利率為725，則名義年利率是()。a702b704c750d78520、某房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)研后，決定在某城市開(kāi)發(fā)供老年人居住的“銀發(fā)公寓”。那么，開(kāi)發(fā)商在目標(biāo)市場(chǎng)選擇過(guò)程中采用的是（）模式。a選擇專(zhuān)業(yè)化b產(chǎn)品專(zhuān)業(yè)化c大量定制d單一市場(chǎng)集中化21、對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析時(shí)，主要是針對(duì)可判斷其（）的風(fēng)險(xiǎn)因素。a、變動(dòng)可能性b影響重要性c發(fā)生經(jīng)常性d類(lèi)型歸屬性22、某宗房地產(chǎn)交易的成交價(jià)格為30萬(wàn)元人民幣，其中首期支付30，余款在一年后一次性付清。該房地產(chǎn)公攤面積為建筑面積的10，套內(nèi)建筑面積為100m2，假定折現(xiàn)率為6，則該房

8、地產(chǎn)按照建筑面積計(jì)算的實(shí)際單價(jià)為（）元/m2。a.2593b.2619c.2727d.286223、某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的表面收益率為16，計(jì)算后得到該項(xiàng)目的實(shí)際收益率為12，銀行的貸款利率為5.44，則在該項(xiàng)目的計(jì)算期內(nèi)，年平均通貨膨脹率是（）。a3.57b4.00c6.56d10.5624、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的占地面積2萬(wàn)m2，土地總價(jià)16000萬(wàn)元，如果房屋開(kāi)發(fā)成本為3000元/m2，預(yù)測(cè)銷(xiāo)售價(jià)格為8000元/m2，則該項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)盈虧平衡的容積率為（）。a1.4b1.5c1.6d1.825、新開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)可出售土地的平均售價(jià)()a.不包含整個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)的所有開(kāi)發(fā)成本b.應(yīng)當(dāng)是把整個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)的所有開(kāi)發(fā)成本分

9、攤到可出售土地面積上c.包含開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，但不含服務(wù)設(shè)施建設(shè)費(fèi)d.包含開(kāi)發(fā)區(qū)的服務(wù)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，但不含基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)26、某宗地的面積為1000m2：采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估。通過(guò)三宗可比實(shí)例求出的比準(zhǔn)價(jià)格分別為2130元/m2，2190元/m2和2220元/m2，如果賦予這三個(gè)價(jià)格的權(quán)重分別為0.3，0.4和0.3，則采用加權(quán)算術(shù)平均法得到的比準(zhǔn)價(jià)格為（）元/m2。a.2160b.2175c.2181d.220527、某居民樓總建筑面積為5000m2，房地總價(jià)值為1000萬(wàn)元，其中土地總價(jià)值為500萬(wàn)元。某人擁有該居民樓的一套單元式住宅，建筑面積為150m2，房地總價(jià)值為35萬(wàn)元。若按照

10、土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)?，該人占有的土地份額為（）。a.3b.3.5c.7d.428、運(yùn)用市場(chǎng)比較法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格，在因素修正時(shí)需要具有豐富經(jīng)驗(yàn)的估價(jià)師來(lái)確定()a.土地還原利率b.各有關(guān)修正系數(shù)c.如何計(jì)算容積率修正d.如何計(jì)算土地使用年期修正29、在某幢建筑面積3000m2的經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)中，某開(kāi)發(fā)企業(yè)花費(fèi)280萬(wàn)元用于支付征地和拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、房屋建筑安裝工程費(fèi)、必要的基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)，并支付了20萬(wàn)元的貸款利息和行政事業(yè)性收費(fèi)。假定該項(xiàng)目需交納的有關(guān)稅金按開(kāi)發(fā)成本的4計(jì)，管理費(fèi)率和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)執(zhí)行國(guó)家有關(guān)規(guī)定，該幢經(jīng)濟(jì)適用住房的最高基準(zhǔn)價(jià)格為（）元/m2。（提供

11、）a1067b1070c1087d114130、對(duì)評(píng)估中數(shù)據(jù)估算誤差引起的最終結(jié)果變化進(jìn)行分析的常用方法是（）。a保本點(diǎn)分析b敏感性分析c現(xiàn)金流量分析d統(tǒng)計(jì)試驗(yàn)分析31、用收益法計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格，若凈收益每年不變，年限為n，凈收益增長(zhǎng)率與報(bào)酬率y相等，則房地產(chǎn)價(jià)格v=（）。（提供）a0b/（1+yn）cnd32、現(xiàn)有一宗規(guī)劃用途為商住綜合的城市土地，采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)，假設(shè)按純商業(yè)用途的估算結(jié)果為800萬(wàn)元，按純居住用途的估價(jià)結(jié)果為1000萬(wàn)元。該宗土地的評(píng)估價(jià)值應(yīng)為（）。a、800萬(wàn)元b、1000萬(wàn)元c、1800萬(wàn)元d、800-1000萬(wàn)元33、甲寫(xiě)字樓購(gòu)買(mǎi)價(jià)格為100萬(wàn)元，年凈經(jīng)營(yíng)收入為30

12、萬(wàn)元，年還本付息額為15萬(wàn)元；乙寫(xiě)字摟購(gòu)買(mǎi)價(jià)格為200萬(wàn)元，年凈經(jīng)營(yíng)收入為50萬(wàn)元，年還本付息額為10萬(wàn)元。若不考慮其他因素的影響，則甲、乙兩寫(xiě)字樓投資之現(xiàn)金回報(bào)率的關(guān)系為（）。a.甲乙b.甲乙c.甲=乙d.無(wú)法判斷34、下列關(guān)于房地產(chǎn)泡沫的表述中，錯(cuò)誤的是()。a市場(chǎng)參與者的投機(jī)需求是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接誘因b可以用市場(chǎng)價(jià)格背離實(shí)際價(jià)值的程度來(lái)度量房地產(chǎn)泡沫c房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)是土地有限性和稀缺性d金融機(jī)構(gòu)壓縮房地產(chǎn)信貸會(huì)加劇房地產(chǎn)價(jià)格上漲和促使泡沫形成35、某城市2004年存量商品住房的吸納率為40，則該城市同期存量商品住房的吸納周期是（）。a0.4月b2.5月c0.4年d2.5年二、多

13、選題 （共 15 題，第小題 1 分）題目123456789101112131415答案1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的基本報(bào)價(jià)表包括（）。a總投資估算表b現(xiàn)金流量表c資金來(lái)源與運(yùn)用表d損益表e資產(chǎn)負(fù)債表2、前期工程費(fèi)用主要包括（）。a拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)b規(guī)劃費(fèi)用c設(shè)計(jì)費(fèi)用d可行性研究費(fèi)用e“三通一平”費(fèi)用3、從物理形態(tài)上劃分，作為房地產(chǎn)投資對(duì)象的房地產(chǎn)資產(chǎn)得類(lèi)型主要有（）。a商住樓b土地c在建工程d寫(xiě)字樓e建成后的物業(yè)4、根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則，目前我國(guó)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，不得抵押意義因而不作為以抵押為目的的估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)有（）。（提供）a土地所有權(quán)b國(guó)有工業(yè)用地使用權(quán)c宅基地土地使用權(quán)d大型游

14、樂(lè)場(chǎng)e鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用房5、房地產(chǎn)投資也有缺點(diǎn)，這些缺點(diǎn)表現(xiàn)在()a變現(xiàn)性差b投資額巨大c投資回收周期長(zhǎng)d需要專(zhuān)門(mén)的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)e具有過(guò)人的膽量和風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)精神。6、利用期望值法判斷投資方案的優(yōu)劣時(shí)，可選擇的方案有（）。a期望值相同，標(biāo)準(zhǔn)差小的方案b期望值相同，標(biāo)準(zhǔn)差大的方案c標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)小的方案d標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)大的方案e標(biāo)準(zhǔn)差相同、期望值大的方案7、收益乘數(shù)有（）。a毛租金乘數(shù)b利潤(rùn)乘數(shù)c凈收益乘數(shù)d銷(xiāo)售收入乘數(shù)e潛在毛收入乘數(shù)8、固定資產(chǎn)投資按照工作內(nèi)容和實(shí)現(xiàn)方式分類(lèi)，可以分為()投資。a建筑安裝工程b新建和擴(kuò)建c設(shè)備與工器具購(gòu)置d遷建和恢復(fù)e其他費(fèi)用9、下列房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資方式中，屬于債務(wù)融資方式的有

15、（）。a發(fā)行企業(yè)債券b向銀行借入信用貸款c房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款d在公開(kāi)市場(chǎng)上發(fā)行股票e土地儲(chǔ)備貸款10、分析市場(chǎng)趨勢(shì)的方法主要有：()a購(gòu)買(mǎi)者意圖調(diào)查法b銷(xiāo)售人員意見(jiàn)綜合法c專(zhuān)家意見(jiàn)法d時(shí)間序列分析法e相關(guān)分析法11、下列關(guān)于寫(xiě)字樓基礎(chǔ)租金的表述中，正確的有（）。a基礎(chǔ)租金是根據(jù)業(yè)主希望達(dá)到的投資收益率目標(biāo)和其可接受的最低租金水平確定的b基礎(chǔ)租金高于市場(chǎng)租金時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)需要降低經(jīng)營(yíng)費(fèi)用c基礎(chǔ)資金低于市場(chǎng)租金時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)需要降低經(jīng)營(yíng)費(fèi)用d在寫(xiě)字樓市場(chǎng)較好的情況下，市場(chǎng)租金一般高于基礎(chǔ)租金e在寫(xiě)字樓市場(chǎng)較好的情況下，市場(chǎng)租金一般低于基礎(chǔ)租金12、房地產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)主要有()a.科學(xué)性b.實(shí)踐和公正

16、性c.個(gè)別性d.嚴(yán)肅性e.固定性13、下列房地產(chǎn)定價(jià)方法中，屬于競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)的有（）。a認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法b價(jià)值定價(jià)法c領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法d挑戰(zhàn)定價(jià)法e隨行就市定價(jià)法14、下列關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的表述中，正確的有()。a房地產(chǎn)市場(chǎng)中的信息不完備程度較高，需要有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人這種特殊的制度安排來(lái)降低信息成本b大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司一般更愿意委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行物業(yè)租售c依代理委托方的不同，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的代理形式可以分為首席代理和分代理d房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人通過(guò)信息搜集的規(guī)模經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)，提供服務(wù)并獲取收益e無(wú)論采用哪種代理形式，都應(yīng)在項(xiàng)目前期就讓房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及早介入15、房

17、地產(chǎn)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置發(fā)生變化，可能是由于（）等引起。a、交通建設(shè)b、市場(chǎng)供求變化c、人口素質(zhì)變化d、所在地區(qū)衰落e、城市規(guī)劃的指定與修改三、判斷題 （共 15 題，第小題 1 分）1、對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行獨(dú)立的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)時(shí)，資產(chǎn)負(fù)債表是必須編制的基本報(bào)表。（）2、就建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格而言，一般情況下，重建價(jià)值高于重置價(jià)格。（）3、購(gòu)買(mǎi)住房抵押支持證券的個(gè)人和機(jī)構(gòu)，是房地產(chǎn)間接投資者。（）4、假設(shè)開(kāi)發(fā)法用于投資分析與用于估價(jià)的不同之處是：在選取有關(guān)參數(shù)和測(cè)算有關(guān)數(shù)值時(shí)，投資分析是站在一般投資者的立場(chǎng)上，而估價(jià)是站在某個(gè)特定投資者的立場(chǎng)上。（）5、房地產(chǎn)估價(jià)師不得將資格證書(shū)借給他人使用，但可以以估價(jià)

18、者的身份在非自己所做的估價(jià)報(bào)告上簽字、蓋章。（）6、物業(yè)可以獲取的最大租金收入稱(chēng)為潛在毛租金收入。（）7、運(yùn)用平均發(fā)展速度法進(jìn)行估價(jià)的條件是，房地產(chǎn)價(jià)值的變動(dòng)過(guò)程是持續(xù)上升或下降的，且各期上升或下降的幅度大致接近，否則就不適宜采用這種方法。（）（提供）8、在進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況的分析始終應(yīng)針對(duì)估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀況。（）9、房地產(chǎn)投資分析中的敏感性分析是在風(fēng)險(xiǎn)因素發(fā)生的概率可以確定的情況下的風(fēng)險(xiǎn)分析。()10、在市場(chǎng)定位的差別化分析中，通常將行業(yè)分為批量行業(yè)、僵滯行業(yè)、分塊行業(yè)和專(zhuān)業(yè)化行業(yè)。()11、系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)是指?jìng)€(gè)別投資風(fēng)險(xiǎn)中可以在投資組合內(nèi)部被分散和抵消的那部分風(fēng)險(xiǎn)。()12、預(yù)計(jì)某

19、宗房地產(chǎn)未來(lái)第一年的凈收益為38萬(wàn)元，此后每年的凈收益將在上一年的基礎(chǔ)上減少3萬(wàn)元，則該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營(yíng)期限為12年。（）13、某人購(gòu)房在成交日期首付款10萬(wàn)元，又以抵押貸款方式支付20萬(wàn)元，此時(shí)的總價(jià)30萬(wàn)元為名義價(jià)格。（）14、房地產(chǎn)市場(chǎng)上的投資周期領(lǐng)先于自然周期的變化。（）15、收益性房地產(chǎn)投資分析中，抵押貸款還本付息屬于經(jīng)營(yíng)費(fèi)用。（）四、計(jì)算題 （共 2 題，第小題 10 分）1、某開(kāi)發(fā)商購(gòu)得一宗商業(yè)用地使用權(quán)，期限為40年，擬建一商場(chǎng)出租經(jīng)營(yíng)。據(jù)估算，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)期為2年，第3年即可出租。、經(jīng)過(guò)分析，得到以下數(shù)據(jù)：（1）項(xiàng)目建設(shè)投資為1800萬(wàn)元。第1年投資1000萬(wàn)元。其中資本

20、金400萬(wàn)元；第2年投資800萬(wàn)元，其中資本金230萬(wàn)元。每年資金缺口由銀行借款解決，貸款年利率為10。建設(shè)期只計(jì)息不還款，第3年開(kāi)始采用等額還本并支付利息的方式還本付息，分3年還清。（2）第3年租金收入、經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)、經(jīng)營(yíng)成本分別為2000萬(wàn)元、130萬(wàn)元、600萬(wàn)元。從第4年起每年的租金收入、經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)、經(jīng)營(yíng)成本允別為2500萬(wàn)元、150萬(wàn)元、650萬(wàn)元。（3）計(jì)算期（開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期）取20年。請(qǐng)根據(jù)以上資料，完成下列工作：1、編制資本金現(xiàn)金流量表。（不考慮所得稅）2、若該開(kāi)發(fā)商要求的目標(biāo)收益率為15；計(jì)箕該投資項(xiàng)目的凈現(xiàn)值。（所有的投資和收入均發(fā)生在年末）（12分）2、某投資者以1.8萬(wàn)元/m2的

21、價(jià)格購(gòu)買(mǎi)了一個(gè)建筑商積為60m2的店鋪；用于出租經(jīng)營(yíng)。該投資者以自有資金支付了總價(jià)款的30，其余用銀行提供的抵押貸款支付。該抵押貸款期限為10年，年利率為5.31基礎(chǔ)上上浮1.5個(gè)百分點(diǎn)，按年等額償還。經(jīng)營(yíng)費(fèi)用為毛租金收入的25。投資者希望該店鋪投資在抵押貸款還貸期內(nèi)的稅前現(xiàn)金回報(bào)率不低于12。試計(jì)算在還貸期內(nèi)滿(mǎn)足投資者最低現(xiàn)金回報(bào)率要求的月租金單價(jià)（每平方米建筑面積月毛租金）。2012年房地產(chǎn)估價(jià)師資格考試房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理全真模擬試題及答案（十一）一心試題庫(kù)版權(quán)所有，編制，答案附后（試題答案）一、單選題 （共 35 題，第小題 1 分）1、c2、a3、d4、b5、a6、c7、d8、b9、

22、a10、c11、b12、c13、a14、c15、d16、c.17、b18、c19、c20、d21、a22、a23、a24、c25、b26、c27、b28、b29、c30、b31、b32、d33、a34、d35、d二、多選題 （共 15 題，第小題 1 分）1、bcde2、bcde3、bce4、ac5、abcd6、ace7、ace8、ace9、bce10、abcde11、abcd12、ab13、cde14、abde15、ae三、判斷題 （共 15 題，第小題 1 分）1、2、3、4、5、6、7、8、9、x10、11、x12、13、14、15、四、計(jì)算題 （共 2 題，第小題 10 分）1、1、（

23、1）借款需要量的計(jì)算見(jiàn)下表。年份內(nèi)容12合計(jì)建設(shè)投資10008001800資本金400230630銀行借款600570（2）借款還本付息表見(jiàn)下表。年份內(nèi)容12345合計(jì)年初借款累計(jì)06301291.5861.0430.5當(dāng)年借款6005701170當(dāng)年應(yīng)計(jì)利息3091.5121.5當(dāng)年還本430.5430.5430.5當(dāng)年利息支付129.1586.1043.05年末借款累計(jì)6301291.5861.043050當(dāng)年利息=年初借款累計(jì)+當(dāng)年借款2年利率各年還本=1291.5/3=430.5（3）資本金現(xiàn)金流量表（稅前）見(jiàn)下表。年份內(nèi)容0123456201.現(xiàn)金流租金收入20002500250025002.現(xiàn)金流出資本金400230經(jīng)營(yíng)成本600650650650經(jīng)營(yíng)稅金130150150150本金償還430.5430.5430.5利息支付129.1586.1043.053.凈現(xiàn)金流量0-400-230710.351183.41226.4517002、凈現(xiàn)值：第二種解法：1、（1）第1年銀行借款10