杭州市城市發(fā)展和房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告27p

1、杭州市城市發(fā)展和房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告一、 宏觀基本面1. 區(qū)位認(rèn)知1) 地理位置、周邊中心城市距離杭州市簡稱杭，中國浙江省省會，副省級城市，浙江省政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科教中心，長三角地區(qū)副中心城市和南翼中心城市，浙江省的金融中心和行政中心，全國重點(diǎn)風(fēng)景旅游城市和歷史文化名城，大陸國際形象最佳城市之一，中國七大古都之一。杭州位于中國東南沿海北部，坐標(biāo)為東經(jīng)11821-12030，北緯2911-3033,距上海165公里，距蘇州121公里，據(jù)寧波140公里。東臨杭州灣，南與紹興、金華相接，西南與衢州相接，北與湖州、嘉興兩市毗鄰，西南與安徽省黃山市交界，西北與安徽省宣城交接。杭州地處長江三角洲南沿和錢塘

2、江流域，地形復(fù)雜多樣。杭州市西部屬浙西丘陵區(qū)，主干山脈有天目山等。東部屬浙北平原，地勢低平，河網(wǎng)密布。具有典型的“江南水鄉(xiāng)”特征。2) 歷史文化古時杭州曾稱“臨安”、“錢塘”、“武林”等，是一個典型的山水文化名城。西子湖、錢塘江、千島湖以及周邊丘陵構(gòu)成了杭州的山水美景。自古以來，杭州的經(jīng)濟(jì)和文化比較發(fā)達(dá)，素有“東南第一州”之稱。杭州在周朝以前，屬“揚(yáng)州之域”。公元前21世紀(jì)，夏禹南巡，大會諸侯于會稽山（今浙江紹興），曾乘舟航行經(jīng)過這里，并舍其余杭（“杭”是方舟）于此，故名“余杭”。秦統(tǒng)一六國后，在靈隱山麓設(shè)縣治，稱錢唐，屬會稽郡。西漢承秦制，杭州仍稱錢唐。三國、兩晉、南北朝時期，杭州屬吳國的吳

3、興郡，歸古揚(yáng)州。因外族相繼入侵，晉室南遷，促進(jìn)了江南和錢塘江兩岸經(jīng)濟(jì)文化的發(fā)展。隋王朝建立后，于開皇九年（589年）廢郡為州，“杭州”之名第一次出現(xiàn)。下轄錢唐、余杭、富陽、鹽官、于潛、武康六縣。唐代，置杭州郡，旋改余杭郡，治所在錢唐。五代十國時期，吳越國偏安東南，建西府于杭州。在北宋時，杭州為“兩浙路”路治，當(dāng)時人口已達(dá)20余萬戶，為江南人口最多的州郡。經(jīng)過北宋150多年的發(fā)展，到了南宋時，開始了杭州的鼎盛時期。南宋建炎三年（1129年），置行宮于杭州，為行在所，升為臨安府，治所在錢塘。光緒九年（1883），杭州有62萬余人。光緒二十一年，清政府在中日戰(zhàn)爭中失敗，杭州開為日本通商商埠，拱宸橋辟

4、為日本租界。隨著資本主義勢力的入侵和洋務(wù)運(yùn)動的興起，杭州的近代工業(yè)也逐漸發(fā)展起來。3) 自然資源杭州有著江、河、湖、山交融的自然環(huán)境。全市丘陵山地占總面積的65.6%，平原占26.4%，江、河、湖、水庫占8%，世界上最長的人工運(yùn)河京杭大運(yùn)河和以大涌潮聞名的錢塘江穿城而過。杭州西部、中部和南部屬浙西中低山丘陵，東北部屬浙北平原, 江河縱橫，湖泊密布，物產(chǎn)豐富。杭州素有“魚米之鄉(xiāng)”、“絲綢之府”、“人間天堂”之美譽(yù)。4) 行政區(qū)劃杭州市總面積16596平方公里，其中市轄區(qū)3068平方千米；總?cè)丝?60.4萬人，其中市轄區(qū)409.5萬人。轄8個市轄區(qū)、2個縣，代管3個縣級市，共82個街道、88個鎮(zhèn)、

5、30個鄉(xiāng)（包括1個民族鄉(xiāng)），678個社區(qū)、65個居民區(qū)、3666個行政村；其中市轄區(qū)共有67個街道、29個鎮(zhèn)，597個社區(qū)、4個居民區(qū)、807個行政村。位于江干區(qū)的錢江新城核心區(qū)是杭州市的中央商務(wù)區(qū)。上城區(qū)面積18.3平方千米，人口36.2萬人。轄6個街道：清波街道、湖濱街道、小營街道、望江街道、南星街道、紫陽街道。下城區(qū)面積31.46平方千米，人口40.5萬人。轄8個街道：武林街道、天水街道、朝暉街道、潮鳴街道、長慶街道、石橋街道、東新街道、文暉街道。江干區(qū)面積210.22平方千米，人口40.4萬人。轄6個街道、4個鎮(zhèn)：凱旋街道、采荷街道、白楊街道、下沙街道、閘弄口街道、四季青街道；筧橋鎮(zhèn)、

6、彭埠鎮(zhèn)、丁橋鎮(zhèn)、九堡鎮(zhèn)。 拱墅區(qū)面積87.49平方千米，人口28.8萬人。轄10個街道：米市巷街道、湖墅街道、小河街道、和睦街道、拱宸橋街道、大關(guān)街道、上塘街道、祥符街道、半山街道、康橋街道。 西湖區(qū)面積308.7平方千米，人口62.8萬人。轄9個街道、2個鎮(zhèn)：西湖街道、北山街道、西溪街道、靈隱街道、翠苑街道、文新街道、古蕩街道、轉(zhuǎn)塘街道、留下街道、蔣村街道、三墩鎮(zhèn)、雙浦鎮(zhèn)。 濱江區(qū)面積72.02平方千米，人口13.1萬人。轄3個街道：浦沿街道、西興街道、長河街道。 蕭山區(qū)面積1420.22平方千米，人口118.53萬人。轄11個街道、17個鎮(zhèn)：城廂街道、北干街道、蜀山街道、新塘街道、靖江街道

7、、南陽街道、河莊街道、義蓬街道、新灣街道、臨江街道、前進(jìn)街道；臨浦鎮(zhèn)、義橋鎮(zhèn)、戴村鎮(zhèn)、河上鎮(zhèn)、樓塔鎮(zhèn)、浦陽鎮(zhèn)、進(jìn)化鎮(zhèn)、瓜瀝鎮(zhèn)、衙前鎮(zhèn)、坎山鎮(zhèn)、黨山鎮(zhèn)、黨灣鎮(zhèn)、益農(nóng)鎮(zhèn)、新街鎮(zhèn)、寧圍鎮(zhèn)、所前鎮(zhèn)、聞堰鎮(zhèn)。 余杭區(qū)面積1223.56平方千米，人口83.2萬人。轄14個街道、6個鎮(zhèn)：臨平街道、南苑街道、東湖街道、星橋街道、五常街道；喬司街道、崇賢街道、余杭街道、閑林街道、倉前街道、良渚街道、運(yùn)河街道、仁和街道、中泰街道、塘棲鎮(zhèn)、瓶窯鎮(zhèn)、鸕鳥鎮(zhèn)、黃湖鎮(zhèn)、百丈鎮(zhèn)、徑山鎮(zhèn)。5) 長三角發(fā)展中的地位充分發(fā)揮科技優(yōu)勢和歷史文化、山水旅游資源，建設(shè)高技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地和國際重要的旅游休閑中心、全國文化創(chuàng)意中心、電子商務(wù)中

8、心、區(qū)域性金融服務(wù)中心。建設(shè)杭州都市圈。長江三角洲十二五發(fā)展規(guī)劃綱要2. 交通條件“十一五”期間，杭州市交通建設(shè)（公路、水運(yùn)、機(jī)場、鐵路、軌道和城市道路）總投資約1100億元，約占全市全社會固定資產(chǎn)投資的11%?！笆晃濉逼谀?，杭州初步形成了“一繞八射一連”公路主骨架、“一港二干二支”水運(yùn)主通道和“一中心二系統(tǒng)”運(yùn)輸主樞紐，全市公路總里程達(dá)到15408公里（含農(nóng)村公路13905公里），公路總里程比“十五”期末增加2414公里，公路路網(wǎng)密度（含農(nóng)村公路）達(dá)到92.84公里百平方公里，比“十五”期末增長約14.5公里百平方公里。1) 公路發(fā)揮杭州集滬杭、杭甬、杭湖寧三大綜合運(yùn)輸通道于一體的優(yōu)勢，通

9、過“交通西進(jìn)、東網(wǎng)加密、鄉(xiāng)村通達(dá)”等工程，加快構(gòu)筑和完善運(yùn)輸通道和樞紐布局。“交通西進(jìn)”取得決定性勝利，杭新景高速公路、杭徽高速公路均于2006年底建成通車，實(shí)現(xiàn)了杭州市域1.5小時交通圈和縣縣通高速的目標(biāo)；“東網(wǎng)加密”取得關(guān)鍵性突破，杭浦高速公路、江東大橋、申嘉湖杭高速公路杭州段已經(jīng)建成通車，杭長高速公路、錢江通道及接線工程已開工建設(shè)2) 鐵路十一五期間，滬杭客運(yùn)專線投入運(yùn)營，浙贛、滬杭、蕭甬鐵路完成電氣化改造，杭甬客運(yùn)專線、杭寧客運(yùn)專線、杭長客運(yùn)專線等一批項(xiàng)目開工建設(shè)，杭黃客運(yùn)專線前期工作加快推進(jìn)。杭州東站綜合交通樞紐和杭州南站（蕭山站）的改造提升工程已經(jīng)開始，此舉進(jìn)一步優(yōu)化了杭州綜合交通

10、樞紐的空間布局。鐵路實(shí)現(xiàn)了“電氣化、高速鐵路和鐵路綜合客運(yùn)樞紐”建設(shè)三方面的同步突破。3) 航空杭州蕭山國際機(jī)場是浙江省省會杭州的門戶，客流量居華東第三，僅次上海浦東國際機(jī)場和上海虹橋國際機(jī)場，是經(jīng)國務(wù)院、中央軍委批準(zhǔn)設(shè)立的大型現(xiàn)代化國際機(jī)場，是國內(nèi)重要干線、口岸機(jī)場，重要的旅游城市機(jī)場和國際定期航班機(jī)場，也是上海浦東國際機(jī)場主備降機(jī)場，2011年的旅客吞吐量超1700萬人次。1997年7月，機(jī)場工程正式動工。2000年12月30日，新機(jī)場建成通航運(yùn)營。2003年9月，國務(wù)院批復(fù)同意杭州航空口岸擴(kuò)大對外國籍飛機(jī)開放。2004年3月，杭州航空口岸通過國家驗(yàn)收正式擴(kuò)大對外國籍飛機(jī)開放。杭州蕭山國際

11、機(jī)場二期擴(kuò)建項(xiàng)目 以2015年為建設(shè)目標(biāo)年。預(yù)測機(jī)場旅客吞吐量為2560萬次，貨郵吞吐量50萬噸，航班起降量26萬架次。 主要建設(shè)內(nèi)容按照f類飛機(jī)（a380）使用要求，新建3400米60米的第二跑道和相應(yīng)聯(lián)道；站坪56.7萬平方米,新增機(jī)位67個;新建19.6萬平方米航站樓及配套設(shè)施等；工程直接用地為7707畝。4) 內(nèi)河航運(yùn)全市航道等級總體提升，總里程達(dá)到2006公里；“十一五”期間，杭甬運(yùn)河基本建成，余杭崇賢散貨作業(yè)區(qū)、仁和散危貨作業(yè)區(qū)、富陽東洲綜合作業(yè)區(qū)、桐廬綜合作業(yè)區(qū)、淳安千島湖客運(yùn)碼頭等一批“黃金水道”規(guī)劃項(xiàng)目均已開工建設(shè)，京杭運(yùn)河溝通錢塘江二通道、富春江船閘擴(kuò)建工程前期工作正在積極

12、推進(jìn)中。到“十一五”期末，杭州港年貨物吞吐能力達(dá)到8753萬噸，比“十五”期末增加1185萬噸；年旅客吞吐能力達(dá)到456萬人次，比“十五”期末增加152萬人次。5) 海運(yùn)杭州水運(yùn)以京杭運(yùn)河、杭申線、錢塘江、杭甬運(yùn)河為骨干航道，其中京杭運(yùn)河為國家水運(yùn)主通道之一，錢塘江、杭申線、杭甬運(yùn)河是全省10條主要航道之一。京杭運(yùn)河溝通錢塘江以后，使杭嘉湖水系、錢江水系和蕭紹甬水系融為一體，具有往北能伸入長江，往東能駛向沿海的航運(yùn)能力。杭州港共設(shè)錢江、運(yùn)河、蕭山、余杭、富陽、桐廬、建德、淳安、臨安九個港區(qū)，作業(yè)區(qū)泊位1365個，泊位長度61444米。2005年，完成貨物吞吐量7567萬噸，旅客吞吐量578.9

13、9萬人次。杭州港各港區(qū)規(guī)劃年度貨物吞吐量預(yù)測表單位：萬噸 表2-1年度港區(qū)2004年實(shí)績2010年2020年年均增長率（%）2005-20102011-2020全港合計(jì)6783.4 10899.0 15619.0 8.22 4.63 城區(qū)四港區(qū)錢江港區(qū)968.0 135.0 225.0 -27.998.18 運(yùn)河港區(qū)1907.7 1874.0 2370.0 -0.292.21 蕭山港區(qū)1045.5 1930.0 2930.0 10.76 6.98 余杭港區(qū)943.0 2629.0 3839.0 18.64 5.01 縣市五港區(qū)富陽港區(qū)1191.7 2500.0 3330.0 13.14 3.1

14、5 桐廬港區(qū)556.2 1110.0 1570.0 12.21 4.37 建德港區(qū)91.8 529.5 939.0 33.92 5.67 淳安港區(qū)66.7 91.5 210.0 5.41 8.80 臨安港區(qū)13.1 100.0 206.0 40.32 9.02 3. 人口狀況1) 人口總量杭州市的常住人口為870.04萬人，同第五次全國人口普查相比，十年共增加182.17萬人，增長26.48%，年平均增長2.38%。全市常住人口中市外流入人口為235.44萬人，占27.06%全市常住人口中，居住在城鎮(zhèn)的人口為637.27萬人，占73.25%；居住在鄉(xiāng)村的人口為232.77萬人，占26.75%。

15、2) 人口密度情況、和周邊區(qū)域的對比排名地區(qū)常住人口（萬人）總面積（平方公里）人口密度（人/平方公里）嘉興市471.13915 1203 溫州市975.2511784 828 寧波市780.59672 807 舟山市112.951440 784 臺州市600.319413 638 紹興市500.268256 606 杭州市910.2116596 548 全省5613.7104553 537 湖州市292.415794 505 金華市540.3710919 495 衢州市218.138837 247 麗水市212.2117928 118 3) 人均住房水平2009年末，杭州市區(qū)城鎮(zhèn)居民人均現(xiàn)住房

16、建筑面積（含租賃房，以下同）達(dá)到30.85平方米，比2008年末增加1.02平方米，比2000年末的19.84平方米增加了11.01平方米。戶均住房建筑面積為82.68平方米。從不同收入水平家庭看，20%最高收入戶人均住房建筑面積達(dá)到37.72平方米，20%最低收入戶人均為25.12平方米。4. 經(jīng)濟(jì)水平2010年，杭州到上海高鐵開通，極大地拉近了兩者間的距離。 而杭州作為浙江省的省會城市，一直引領(lǐng)著浙江的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 近年來杭州整體經(jīng)濟(jì)經(jīng)歷了快速發(fā)展后，進(jìn)入較為穩(wěn)定的發(fā)展階段。時間城市：杭州地區(qū)生產(chǎn)總值人均地區(qū)生產(chǎn)總值人均地區(qū)生產(chǎn)總值增長速度城市化率第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)城鎮(zhèn)人均可支配收入農(nóng)

17、村人均生活消費(fèi)支出單位：億元單位：元單位：%單位：%單位：億元單位：億元單位：億元單位：元單位：元2011年7011.8-236.073322.153453.5834065121252010年5949.178669111.453208.412844.072896.6930035102672009年5098.66749248.451.87190.252434.892473.522686490652008年4781.167083210.150.29178.642389.382213.142410484462007年4100.176125813.648.15163.472056.931879.772

18、16897568二、 城市基本面1. 城市規(guī)劃1) 總體建設(shè)目標(biāo)（十二五規(guī)劃、城市控規(guī)等）綜合實(shí)力邁上新臺階。在優(yōu)化結(jié)構(gòu)、提高質(zhì)量、降低消耗、保護(hù)環(huán)境的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)長期平穩(wěn)較快發(fā)展。全市地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長10%，到2015年，全市地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到1萬億元。中心城市高端要素集聚、科技創(chuàng)新、文化引領(lǐng)和綜合服務(wù)功能顯著增強(qiáng)，文化名城建設(shè)加速推進(jìn)，城市文明程度和國際化水平進(jìn)一步提高。統(tǒng)籌發(fā)展呈現(xiàn)新格局。城市國際化全面提升，中心城市的輻射力、帶動力明顯增強(qiáng)。城市化水平達(dá)到74%。市區(qū)與五縣（市）一體化發(fā)展新模式基本建立，區(qū)域整體發(fā)展水平顯著提高。新農(nóng)村建設(shè)加速推進(jìn)，城鄉(xiāng)要素自由流動、一體化發(fā)展的新

19、格局初步形成。2) 城市定位、城市區(qū)域空間結(jié)構(gòu)劃分、區(qū)域功能的劃分等杭州市城市總體規(guī)劃（2001-2020年）提出杭州市城市性質(zhì)是浙江省省會和經(jīng)濟(jì)、文化、科教中心，長江三角洲中心城市之一，國家歷史文化名城和重要的風(fēng)景旅游城市。規(guī)劃至2020年，杭州社會發(fā)展主要指標(biāo)達(dá)到或接近發(fā)達(dá)國家水平。進(jìn)一步發(fā)揮杭州在以上海為龍頭的長江三角洲地區(qū)重要中心城市的輻射帶動作用和在全省的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科教中心作用，強(qiáng)化科技創(chuàng)新和中心城市的綜合服務(wù)功能，逐步把杭州建成經(jīng)濟(jì)繁榮、社會和諧、設(shè)施完善、生態(tài)良好，具有地方特色的現(xiàn)代化城市。本輪主要規(guī)劃指標(biāo)：城市規(guī)劃布局：形成“一主三副、雙心雙軸、六大組團(tuán)、六條生態(tài)帶”開

20、放式空間結(jié)構(gòu)模式。城市發(fā)展方向：城市東擴(kuò)，北部推進(jìn)，旅游西進(jìn)，沿江開發(fā)，跨江發(fā)展、在錢塘江兩岸檢查城市商務(wù)中心。2007年2月16日國務(wù)院正式批復(fù)杭州市城市總體規(guī)劃（國函200719號），在批復(fù)中明確了杭州的城市性質(zhì)和功能定位，確定了“一主三副六組團(tuán)”的城市格局，即：從以舊城為核心的團(tuán)塊布局，轉(zhuǎn)變?yōu)橐藻X塘江為軸線的跨江、沿江，網(wǎng)絡(luò)化組團(tuán)式布局。采用點(diǎn)軸結(jié)合的拓展方式，組團(tuán)之間保留必要的綠色生態(tài)開敞空間，形成“一主三副、雙心雙軸、六大組團(tuán)、六條生態(tài)帶”開放式空間結(jié)構(gòu)模式、從此杭州市城市的發(fā)展由“西湖時代”走向“錢塘江時代”。中心城區(qū)：即一主三副，由主城、江南城、臨平城和下沙城組成。承擔(dān)生活居住、

21、行政辦公、商業(yè)金融、旅游服務(wù)、科技教育、文化娛樂、都市型和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)功能。逐步形成體現(xiàn)杭州城市形象的主體區(qū)域。江南城：由濱江區(qū)、蕭山城區(qū)和江南臨江地區(qū)組成，是以高科技工業(yè)園區(qū)為骨干，產(chǎn)、學(xué)、研協(xié)調(diào)發(fā)展的現(xiàn)代化科技城和城市遠(yuǎn)景商務(wù)中心。沿江地區(qū)為居住生活區(qū)、公建區(qū)和遠(yuǎn)景城市商務(wù)中心，南部為商貿(mào)、居住生活區(qū)，東、西部為工業(yè)區(qū)和文教科研區(qū)。規(guī)劃城市人口110萬，城市建設(shè)用地102平方千米。臨平城：由臨平城區(qū)、運(yùn)河鎮(zhèn)等組成，是以城市現(xiàn)代加工制造業(yè)為主的綜合性工業(yè)城。北部為工業(yè)區(qū)和配套生活服務(wù)區(qū)，中部為公建區(qū)和居住生活區(qū)，南部為物流區(qū)。規(guī)劃城市人口50萬人，城市建設(shè)用地46平方千米。下沙城：由下沙、九

22、堡、喬司組成，是以杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和高教園區(qū)為骨干的綜合性新城。北部為教育科研區(qū)，南部、西部為工業(yè)區(qū)，中部及東部臨江地區(qū)為居住生活區(qū)。規(guī)劃城市人口60萬人，城市建設(shè)用地54平方千米。六大組團(tuán)：分成北片和南片，北片由塘棲、良渚和余杭組團(tuán)組成，南片由義蓬、瓜瀝和臨浦組團(tuán)組成。吸納中心城區(qū)人口及產(chǎn)業(yè)等功能的擴(kuò)散，形成相對獨(dú)立、各具特色、功能齊全、職住平衡、設(shè)施完善、環(huán)境優(yōu)美的組合城鎮(zhèn)。塘棲組團(tuán)：是省級歷史文化保護(hù)區(qū)，城市北部的休閑旅游觀光基地和余杭經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)(臨平工業(yè)區(qū))、錢江經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的配套服務(wù)基地。東部為居住生活區(qū)，西部為工業(yè)區(qū)。規(guī)劃城市人口4萬人。良渚組團(tuán)：是城市西北部以良渚文化和生態(tài)農(nóng)業(yè)為

23、主題的文化休閑旅游基地。嚴(yán)格保護(hù)良渚文化遺址群，合理控制人口和建設(shè)用地規(guī)模。北部為良渚遺址保護(hù)區(qū)，西部、東南部為居住生活區(qū)，西南為生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游區(qū)。規(guī)劃城市人口4萬人。余杭組團(tuán)：是城市西部的近郊住宅區(qū)和高教科研基地。西部為居住生活區(qū)，南部為休閑度假區(qū)，東部為教育科研區(qū)。規(guī)劃城市人口7萬人。義蓬組團(tuán)：是城市東部大型綜合性工業(yè)發(fā)展基地。東部和東南部為工業(yè)區(qū)，西部和西南部為居住生活區(qū)，北部和東部臨江地區(qū)為生態(tài)旅游區(qū)。規(guī)劃城市人口16萬人。瓜瀝組團(tuán)：是城市東南部以臨港工業(yè)、輕紡工業(yè)、服裝加工為主的綜合性工業(yè)區(qū)和區(qū)域性物流中心。北部為工業(yè)、物流區(qū)，南部為居住生活區(qū)。規(guī)劃城市人口5萬人。臨浦組團(tuán)：是城市南部

24、未來高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要基地。北部為居住生活區(qū)，南部為高新科技園區(qū)。規(guī)劃城市人口4萬人。六條生態(tài)帶：在各組團(tuán)之間、組團(tuán)與中心城區(qū)之間，利用自然山體、水體、綠地（農(nóng)田）等形成綠色開敞空間，劃定生態(tài)敏感區(qū)，避免城市連片發(fā)展而影響生態(tài)、景觀和城市整體環(huán)境水平。靈山、龍塢、午潮山風(fēng)景區(qū)-西湖風(fēng)景名勝區(qū)；徑山風(fēng)景區(qū)-北、南湖滯洪區(qū)-閑林、西溪濕地風(fēng)景區(qū)；超山風(fēng)景區(qū)-半山、皋亭山、黃鶴山風(fēng)景區(qū)-彭埠交通生態(tài)走廊；石牛山風(fēng)景區(qū)-湘湖旅游度假區(qū)；青化山風(fēng)景區(qū)-航塢山-新街綠化產(chǎn)業(yè)區(qū)(大型苗木基地)；東部錢塘江濱海濕地保護(hù)區(qū)-生態(tài)農(nóng)業(yè)區(qū)。雙心雙軸：旅游商業(yè)文化服務(wù)中心、城市新中心、城市生態(tài)軸、城市發(fā)展軸雙心：

25、即湖濱、武林廣場地區(qū)-旅游商業(yè)文化服務(wù)中心；臨江地區(qū)-由北岸的錢江新城和南岸的錢江世紀(jì)城共同組成的城市新中心。雙軸：即東西向以錢塘江為軸線的城市生態(tài)軸；南北向以主城-江南城為軸線的城市發(fā)展軸。3) 城市交通路網(wǎng)規(guī)劃（快速路、主干路等）城市公共交通：突出公共交通在城市交通中的優(yōu)先地位，形成以軌道交通和地面快速公共交通為主導(dǎo)，高效方便的換乘系統(tǒng)為依托，常規(guī)公共汽(電)車為基礎(chǔ)，其它公共交通工具為輔的現(xiàn)代化公共交通系統(tǒng)。2050年軌道交通線網(wǎng)8條線路總長約284千米，2020年建成總長約171千米的5條軌道交通線路。城市道路交通：一環(huán)三縱五橫一環(huán)即繞城公路，全長123千米；三縱由南北向的上塘路-中河

26、路-時代大道、石橋路-秋濤路-風(fēng)情大道、東湖路-通惠路組成；五橫由東西向的石祥路及延伸線、德勝路及延伸線、天目山路-環(huán)城北路-艮山路、江南大道、彩虹大道組成五橫。發(fā)展方向：加快道路交通建設(shè)，完善城市道路網(wǎng)，優(yōu)先發(fā)展公共交通，合理引導(dǎo)小汽車發(fā)展，加強(qiáng)城市交通管理的科技含量，推行智能化交通。形成路網(wǎng)完善、功能明確、結(jié)構(gòu)合理、管理先進(jìn)的綜合交通網(wǎng)絡(luò)體系。以快速路為主骨架，結(jié)合主次干路，組成以方格網(wǎng)為基礎(chǔ)，環(huán)路加放射線，功能明確、級配合理的城市道路網(wǎng)系統(tǒng)。4) 對外交通“一主一輔”“一小時半圈”“一港五線四支”鐵路：鐵路編組站按“一主一輔”設(shè)置，客運(yùn)樞紐由杭州東站、杭州站、杭州南站(蕭山站)組成。新的

27、浙贛線從望江門以南開始下穿，以隧道方式穿越錢塘江及北塘河北側(cè)綠帶至杭州南站出地面。鐵路望江門道口以南既有浙贛線鐵路以及所有場站設(shè)施的功能轉(zhuǎn)化為城市交通設(shè)施。規(guī)劃滬杭甬高速客運(yùn)專線、寧杭城際列車和滬杭磁懸浮列車引入杭州東站，在錢江二橋附近選擇越江通道。公路：強(qiáng)化城市對外交通，完成繞城公路及十七條對外公路，加強(qiáng)與上海、南京、寧波、黃山等周邊城市的聯(lián)系，形成市域“一小時半”公路交通圈。水路：建設(shè)“一港五線四支”骨干航運(yùn)網(wǎng)，提高錢塘江通航能力至四級，改造京杭運(yùn)河，在九堡東規(guī)劃建設(shè)京杭運(yùn)河二通道。航空：杭州蕭山國際機(jī)場是國內(nèi)干線機(jī)場和國際定期航班機(jī)場，遠(yuǎn)期年旅客吞吐量約3000萬人次，遠(yuǎn)景用地控制規(guī)模約

28、10平方千米。杭州地鐵:1號線：1號線在東端分成y型臨平和下沙支線湘湖旅游度假區(qū)，在火車東站與4號線形成雙向同站臺換乘長度58公里 2號線：瓶窯組團(tuán)中心蕭山蜀山，長約50公里； 3號線：閑林鎮(zhèn)臨平中心城區(qū)，長約42公里； 4號線：仁和文堰（聞堰），終點(diǎn)與7號線相銜接，長約49公里 5號線：余杭鎮(zhèn)中心蕭山火車南站，長約50公里； 6號線：之江旅游度假區(qū)江東工業(yè)區(qū)（江東大道以北），長約54公里； 7號線及支線：湘湖新城蕭山國際機(jī)場下沙經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，與4號線銜接，可在錢江軟件園換乘6號線，長約49公里 8號線：下沙二號大街江東工業(yè)園臨江東路，長約27公里； 9號線：塘棲中心吳山廣場，長約45公里； 1

29、0號線：黃龍?bào)w育中心塘棲，由原5號線支線的形式向南延伸至黃龍?bào)w育中心，并與2號線、3號線形成換乘關(guān)系，長約28公里。2. 中心城區(qū)認(rèn)知中心城區(qū)概況:一主三副六組團(tuán)主城：設(shè)置城中、城東、城南、城西、城北五個居住片區(qū)，共設(shè)置53個居住區(qū)改造老城區(qū)內(nèi)低標(biāo)準(zhǔn)住宅區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展城東、城北居住片區(qū)。江南城：重點(diǎn)形成城廂、城北、濱江三個居住片區(qū)，共設(shè)置12個居住區(qū)。臨平城：主要形成臨平、運(yùn)河、星橋三個居住片區(qū)，共設(shè)置10個居住區(qū)。下沙城：主要安排為工業(yè)區(qū)和高教園區(qū)配套的居住區(qū)，形成東、西二個居住片區(qū)，共設(shè)置10個居住區(qū)。外圍組團(tuán)：按照新區(qū)建設(shè)與舊城更新并舉的方針，在塘棲、良渚、余杭、義蓬、瓜瀝、臨浦等組團(tuán)建設(shè)

30、與人口規(guī)模相適應(yīng)的居住區(qū)。三、 房地產(chǎn)市場1. 房地產(chǎn)投資1) 房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比例具體情況2) 住房價(jià)格增長率具體情況受國家宏觀調(diào)控影響，杭州2011年全市住宅成交價(jià)格有所下調(diào)，12年則出現(xiàn)大幅度下降，降幅達(dá)20%，說明對于房地產(chǎn)過熱的杭州而言，此次調(diào)控將有望使房地產(chǎn)回歸理性； 其中，從2009年到2010年，杭州主城區(qū)住宅成交價(jià)格漲幅明顯過快，反映市場過熱。而蕭山余杭兩區(qū)一直屬于全市的價(jià)格洼地，且近兩年供應(yīng)成交量相對較大，因此全市成交均價(jià)相對主城區(qū)來說有較大幅度差距。未來杭州房價(jià)雖然會有所回升，但鑒于調(diào)控的力度，回升幅度會較小，而后趨于穩(wěn)定。2. 土地市場1) 土地供給情況分析杭州

31、土地市場因受到調(diào)控政策影響，政府雖然積極推地，但近三年土地成交金額呈下降趨勢，2011年全年主城區(qū)計(jì)成交土地2205.83畝（147.06萬平方米），成交金額316.70億元，這兩個數(shù)據(jù)，分別是2010年的68%和64%，2009年的41%和40%，僅比2008年略好（單指成交金額），創(chuàng)下三年來新低。住宅用地市場在國家宏觀調(diào)控下鮮有人問津，并在全國范圍內(nèi)屢屢出現(xiàn)流拍和延緩拍賣情況，但是商業(yè)用地表現(xiàn)較好，在2011年土地出讓中占57%，比重達(dá)到近五年最高。近三年來土地高溢價(jià)情況減少，2011年73%的溢價(jià)土地為25%以下的低溢價(jià)土地，土地成交遇冷。，2011年成交的56宗土地中，因?yàn)橹挥幸患议_發(fā)

32、商參與競拍，導(dǎo)致底價(jià)直接成交的土地達(dá)到33宗，包括9宗宅地，比例接近六成。此外，還出現(xiàn)2宗土地延期出讓的情況，分別位于東新燈塔板塊和城東新城板塊。2011年土地成交均價(jià)為8075元/m2，也是近三年來的最低。究其原因，除去整體市場受宏觀調(diào)控萎靡不振之外，2011年杭州土地市場出臺一項(xiàng)新的舉措：部分主城區(qū)宅地，需配建不低于住宅建筑面積10%的保障房。每宗宅地設(shè)置一個價(jià)格上限，當(dāng)競價(jià)達(dá)到上限時，不再接受更高報(bào)價(jià)，通過現(xiàn)場投報(bào)配建保障房面積的高低，確定最終競得者。2010-2011年各區(qū)土地供應(yīng)情況據(jù)統(tǒng)計(jì)，2011年主城區(qū)共成交11宗需配建保障房宅地，其中2宗進(jìn)入保障房面積競投環(huán)節(jié)，總共可為杭州提供

33、約1277套公租房?？梢钥吹胶贾葑≌恋毓?yīng)主要集中在余杭區(qū)、蕭山區(qū)、江干區(qū)和西湖區(qū)。除蕭山區(qū)外，其他各區(qū)2011年較2010年住宅土地供應(yīng)均出現(xiàn)不同程度的下降。此現(xiàn)象在2012年保持延續(xù)。2) 2012年土地供應(yīng)情況 2012年1-10月，杭州市共成交住宅用地15宗，總建設(shè)用地面積813706平米，成交樓面均價(jià)5716.69元/平米，平均溢價(jià)率6.37%，土地出讓金總額999005萬元。2012年01-10月杭州各區(qū)住宅用地成交情況土地宗數(shù) (塊)建設(shè)用地面積 (平米)規(guī)劃建筑面積 (平米)成交土地平均價(jià)格(元/平米)成交樓面平均價(jià)格(元/平米)平均溢價(jià)水平 (%)土地出讓金 (萬元)余杭區(qū)

34、7487142903040.15664.23055.532.11%275927拱墅區(qū)5185444438914.820423.748629.1516.57%378746江干區(qū)263775158371.817107.496889.040.18%109103濱江區(qū)17734524750430412.959504.050.04%2352292012年1-10月住宅用地成交匯總表區(qū)縣宗地名稱用地性質(zhì)建設(shè)用地面積規(guī)劃建筑面積出讓起始價(jià)成交價(jià)格樓面價(jià)競價(jià)截止日濱江區(qū)奧體單元fg05-r21-03地塊住宅（設(shè)配套公建）用地7734524750423512923522995042012/8/27拱墅區(qū)橋西單元

35、d-28號地塊住宅（設(shè)配套公建）用地49074103055926479274790002012/4/26拱墅區(qū)慶隆單元gs04-01-r21-04地塊住宅（設(shè)配套公建）用地26306657655918979100120282012/8/7拱墅區(qū)祥符東單元r21-06地塊住宅（設(shè)配套公建）用地3506180640511265790071802012/8/27拱墅區(qū)祥符東單元r21-08地塊住宅（設(shè)配套公建）用地3263575061475895449972612012/8/27拱墅區(qū)謝村單元r21-14地塊住宅（設(shè)配套公建）用地42368114394743569450082612012/9/18江

36、干區(qū)杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)l28-02地塊住宅（設(shè)配套公建）用地1770647806295162961661952012/3/22江干區(qū)江干區(qū)科技園單元r21-36地塊住宅（設(shè)配套公建）用地46069110566793877948771892012/8/27余杭區(qū)東湖北路與五洲路交匯西北處商住2671966798112221124216832012/8/30余杭區(qū)良渚街道通運(yùn)路南錦江路東商住、道路12036930573713014413016442572012/7/31余杭區(qū)臨平街道劍塘港北側(cè)09省道西側(cè)居住70900170160242482670015692012/7/12余杭區(qū)臨平街道劍塘港南

37、側(cè)09省道西側(cè)居住3476583436118901270015222012/7/12余杭區(qū)鸕鳥鎮(zhèn)白沙塢地塊商業(yè)、旅游、居住13898215288014000140209172012/8/6余杭區(qū)西溪濕地b-14地塊居住7162593113590916146066012012/8/30余杭區(qū)西溪濕地c-01地塊居住2378230917196211964163532012/8/302012年1-10月，杭州市共成交商業(yè)/住宅用地15宗，總建設(shè)用地面積970116平米，建筑規(guī)模2785222平米，成交樓面均價(jià)4023.63元/平米，平均溢價(jià)率4.15%，土地出讓金總額1218817萬元。宗數(shù) (塊)

38、建設(shè)用地面積(平米)規(guī)劃規(guī)模(平米)土地均價(jià)(元/平米)成交樓面價(jià) (元/平米)平均溢價(jià)水平 (%)土地出讓金 (萬元)余杭區(qū)1621924047881926581216.991.16%58272江干區(qū)13216578863382237995949.610.97%515426西湖區(qū)9287093707897115544685.643.49%331695蕭山區(qū)6130373.555213968451616.371.81%89246下城區(qū)3626176261714441443.861.99%9041上城區(qū)2160157814655760411805.153.44%92253濱江區(qū)221461-44

39、919-38.21%96400拱墅區(qū)21673942222158226272.560.76%264842012年01-10月商業(yè)/辦公用地各區(qū)縣成交情況3) 住宅存量分析四、 板塊研究1. 板塊基本情況上城區(qū)：位于杭州市中部，總面積18平方千米。下城區(qū)：位于老城區(qū)市中心位置，總面積31平方千米。江干區(qū)：位于杭州市區(qū)東部，總面積210平方千米。拱墅區(qū)：位于杭州市中部，東南接江干區(qū)、下城區(qū)，西北與西湖區(qū)、余杭區(qū)相鄰，總面積87平方千米。西湖區(qū)：位于杭州市西南部，包括西湖風(fēng)景區(qū)，總面積313平方千米。濱江區(qū)：濱江區(qū)位于錢塘江南岸，現(xiàn)為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)聚集地，總面積73 平方千米。余杭區(qū)：位于浙江省東北部，共1223 平方千米。蕭山區(qū)：蕭山區(qū)位于錢塘江下游南岸，東鄰紹興縣，南接諸暨市