第十二章物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計劃和實施

1、第十二章 物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計劃和實施概述：有計劃地實施物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)是實現(xiàn)物業(yè)保值增值的有效途徑。誠則成物業(yè)顧問組將為香格里拉城市花園物業(yè)管理建立一套行之有效物業(yè)養(yǎng)護(hù)計劃和措施。第一節(jié) 房屋本體及公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)概述房屋本體和公用設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)是物業(yè)管理的重要內(nèi)容，是香格里拉城市花園房屋使用功能不斷完善的基礎(chǔ)工作。誠則成物業(yè)顧問在多年的管理實踐中，一直將如何保障房屋使用壽命及確保房屋在使用年限內(nèi)使用功能不斷完善作為重點研究項目，不斷探索成功經(jīng)驗。參照建設(shè)部、財政部頒發(fā)的住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法實行房屋本體和公共設(shè)施維修項目負(fù)責(zé)制，由物業(yè)公司經(jīng)理負(fù)責(zé)定期向香格里拉城市花園場業(yè)主委員會

2、匯報項目執(zhí)行情況，使維修基金發(fā)揮最大效用，保障房屋本體和公用設(shè)施始終完好，達(dá)到使用功能不斷完善和提高的目的。一、 房屋及公用設(shè)施維護(hù)效果示意圖如下：0標(biāo)準(zhǔn)使用要求時間老化維護(hù)改善原來標(biāo)準(zhǔn)二、 房屋本體及公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)范圍房屋本體維修養(yǎng)護(hù)范圍：房屋承重結(jié)構(gòu)部件（基礎(chǔ)、屋面、梁、柱、墻體），抗震結(jié)構(gòu)部位（構(gòu)造柱、梁、墻）、外墻面、樓梯間、公共通道、門廳、電梯、機電設(shè)備、本體消防設(shè)施、本體上下水主管道。公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)范圍：區(qū)內(nèi)道路、室外照明、園林綠地、消防設(shè)施及排水管網(wǎng)、標(biāo)識導(dǎo)示、智能化系統(tǒng)、其他公用設(shè)施。三、 公用設(shè)施專用基金的運作模式根據(jù)建筑物的使用特點，基金在保證房屋本體以及住宅區(qū)公共設(shè)施

3、的正常使用要求的前提下，遵循“取之于民，用之于民，量入為出”的原則，在運作過程中，應(yīng)節(jié)制使用，有所節(jié)余，保障后續(xù)使用要求?；鸬乃袡?quán)屬于全體業(yè)主，主管部門是房管局；在基金的使用上，將嚴(yán)格按基金的使用審批程序。堅持專款專用，按規(guī)定公布收支賬目，接受主管部門和業(yè)主委員會的監(jiān)督或業(yè)主查詢。第二節(jié) 公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計劃及標(biāo)準(zhǔn)公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)方案分為日常維修方案和定期養(yǎng)護(hù)方案，每個方案包括區(qū)內(nèi)道路、溝、渠、池、井、園林綠地、消防設(shè)施及排水管網(wǎng)和智能系統(tǒng)等內(nèi)容，每一項均從工作計劃、實施方案、執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)和實施效果四個方面提出要求，量化執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，使其具有科學(xué)性和實操性。一、 房屋本體部位日常維修養(yǎng)護(hù)計劃及實施

4、方案序號項目維修類別劃分計劃方案1房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位l 局部受損；l 施工質(zhì)量原因造成的結(jié)構(gòu)問題；l 每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。由于使用不當(dāng)造成結(jié)構(gòu)局部受損較輕，由工程部按房屋修繕規(guī)定實施維修；如局部受損較重，應(yīng)請專家“會診”提出方案，委托專業(yè)公司實施；2外墻面l 外墻面起鼓脫落；l 外墻面局部滲漏；l 外墻面大面積滲漏；l 外墻面的翻新；l 每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。由工程部按有關(guān)修繕規(guī)程實施；3電梯l 曳引繩張緊度的調(diào)整維護(hù)；l 導(dǎo)軌、安全鉗的工作情況維護(hù)；l 轉(zhuǎn)動、滑動部的維護(hù)；l 各項安全裝置的維護(hù)；l 電腦控制板等的維護(hù)檢測；l 每天巡視一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。

5、由工程部負(fù)責(zé)實施維修；4水電設(shè)備l 發(fā)電機及水泵等機電設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)；l 日常機電設(shè)備的零部件易耗品維修、更換；l 每天巡視檢查，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。由工程部組織實施；5公用照明l 線路的檢查維護(hù)；l 燈具的維修及更新；l 每天巡視，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。由工程部按照相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實施維修；6消防設(shè)施l 疏散標(biāo)志的維修及維護(hù)；l 室內(nèi)消防栓（箱）的有效維護(hù)及檢修；l 煙、溫感報警系統(tǒng)故障的排除和維護(hù)；l 每周檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。由工程部按相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實施維修；7公共通道、門廳、樓梯間l 公用地面的維修改造；l 公共通道、門廳的墻、天棚維護(hù)；l 樓間墻面、扶手、踏步的維護(hù)；l 每周檢查一次

6、，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。由工程部按相應(yīng)技術(shù)作業(yè)規(guī)程實施維修；8上下水主管道l 接口及砂眼漏水；l 管道堵塞、破裂；l 固定碼松脫；l 每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。由工程部負(fù)責(zé)維修；二、 房屋本體部位定期維修養(yǎng)護(hù)計劃及實施方案序號項目維修類別劃分計劃方案1房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位l 局部受損；l 施工質(zhì)量原因造成的結(jié)構(gòu)問題；l 每年對房屋基礎(chǔ)進(jìn)行一次檢查，注意白蟻侵害，地基沉降、外力損壞等引起損害；l 避雷網(wǎng)每年刷漆一次，防止銹蝕；l 每年對屋面防水層檢修一次；每四年翻新更換老化部分。l 屋面防水隔熱層每15年全面翻新一次。由工程部負(fù)責(zé)實施。3電梯l 曳引繩張緊度的調(diào)整維護(hù)；l 導(dǎo)軌、安全鉗的

7、工作情況維護(hù)；l 各項安全裝置的維護(hù)；l 電腦控制板等的維護(hù)檢測；l 每月檢查一次曳引繩張緊度；l 每月定期對滑動轉(zhuǎn)動部分加一次油；l 每季度檢查一次導(dǎo)軌安全鉗工作情況；l 每半年進(jìn)行一次全面檢查。由工程部負(fù)責(zé)實施維修；4水電設(shè)備l 發(fā)電機及水泵等機電設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)；l 日常機電設(shè)備的零部件易耗品維修、更換；l 月檢控制設(shè)備一次；l 季檢開關(guān)靈敏度及開關(guān)緊固件完好情況；l 每年檢修一次發(fā)電機設(shè)備，年檢電源切換及自動保護(hù)裝置。由工程部組織實施；5公用照明l 線路的檢查維護(hù)；l 燈具的維修及更新；l 每季度檢修一次線路及燈具，更換老化線路及損壞燈具。由工程部按照相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實施維修；6消防設(shè)施l

8、疏散標(biāo)志的維修及維護(hù)；l 室內(nèi)消防栓（箱）的有效維護(hù)及檢修；l 煙、溫感報警系統(tǒng)故障的排除和維護(hù)；l 每年對消防栓油漆一次，并將消防帶晾曬一次；l 每年對消防疏散標(biāo)志維修一次；l 消防系統(tǒng)主要設(shè)備每年聯(lián)動測試一次。由工程部按相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實施維修；7公共通道、門廳、樓梯間l 公用地面的維修改造；l 公共通道、門廳的墻、天棚維護(hù)；l 間墻面、扶手、踏步的維護(hù)；l 每半年對公共地面進(jìn)行維護(hù)一次；l 每兩年維修一次通道門廳及樓梯間墻壁、扶手及欄桿；l 每年全面維護(hù)一次樓梯踏步l 每15年鏟除抹灰翻新一次。由工程部按相應(yīng)技術(shù)作業(yè)規(guī)程實施維修；8上下水主管道l 接口及砂眼漏水；l 管道堵塞、破裂；l 固定

9、碼松脫；l 每年刷一次管道油漆；每年檢修一次管道固定碼；l 每年雨季前檢查一次雨水口，更換不合格部分。由工程部負(fù)責(zé)維修；三、 房屋本體部分維修養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)及實施方案序號項目養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)實施效果1房屋承重l 房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)；l 有關(guān)工程施工技術(shù)規(guī)范；l 安全，正常使用；l 功能完好；2外墻面l 房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)；l 外墻面修繕作業(yè)規(guī)程；l 無鼓無脫、無滲水、無違章、整潔統(tǒng)一；3電梯l 電梯維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)l 安全正常運行、平穩(wěn)；l 機房、轎廂整潔；l 電梯完好率100%；l 電梯故障率低于0.1%；4水電設(shè)備l 機電設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程l 無故障停電，保障安全運行；5公用照明l 公用照明維修保養(yǎng)規(guī)程l 線路無亂搭接；

10、l 照明燈具正常，開關(guān)靈活；6消防設(shè)施l 標(biāo)識制定及維護(hù)管理規(guī)定；l 消防栓維修操作規(guī)程；l 消防報警系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程；l 設(shè)施有效，標(biāo)識清楚，完好無損；l 靈敏，準(zhǔn)確報警；l 閥門完好，無滲漏；7公共通道、門廳、樓梯間l 相應(yīng)建筑部分修繕技術(shù)規(guī)程；l 房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)；l 整潔，無缺損，無霉跡；l 扶手完好，無張貼痕跡。8上下水主管道l 排水管維護(hù)修繕標(biāo)準(zhǔn)；l 給水管維護(hù)修繕標(biāo)準(zhǔn)；l 管道通暢，無滲漏。四、 公共設(shè)施日常維修計劃及實施方案序號類別項目日常維修計劃日常維修方案1區(qū)內(nèi)道路砼路面、人行道每周檢查一遍，隨壞隨修。由工程部按項目維修規(guī)程實施；砼道牙2室外照明高柱燈每天檢查一遍，隨壞隨修。由

11、工程部按專業(yè)操作規(guī)程實施；柱頭燈藏地?zé)?溝渠池井排洪溝每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。由工程部按專業(yè)操作規(guī)程實施；雨水口雨水井污水井化糞池閥門井4園林綠地綠化每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。管理部安排綠化補種，園藝維修。雕塑小品、花池水景5消防設(shè)施及排水管網(wǎng)排水管每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。由工程部按相關(guān)維修規(guī)程實施；室外消防栓水泵結(jié)合器6公用標(biāo)識導(dǎo)示標(biāo)識牌每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。由工程部按相關(guān)維修規(guī)程實施；警示牌7其它公用設(shè)施垃圾轉(zhuǎn)運站每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。由工程部按相關(guān)維修規(guī)程實施；圍墻擋土墻8智能化系統(tǒng)攝像監(jiān)控系統(tǒng)每日檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。由工程部

12、按相關(guān)維修規(guī)程實施；監(jiān)控中心周界報警系統(tǒng)五、 公共設(shè)施日常維修標(biāo)準(zhǔn)及實施效果序號類別項目日常維修標(biāo)準(zhǔn)日常維修實施效果1區(qū)內(nèi)道路砼路面、人行道l 路面修繕質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；l 人行道鋪設(shè)修繕標(biāo)準(zhǔn)；干整、無缺損、完好率達(dá)99%以上。砼道牙2室外照明高柱燈l 電氣作業(yè)安全操作規(guī)程；l 燈具施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)；燈泡正常使用，燈罩完好清潔，燈桿及燈座無破損，完好率達(dá)99%以上。柱頭燈藏地?zé)?溝渠池井排洪溝l 排洪溝無堵塞、無缺損；l 井內(nèi)無積物，井壁無脫落；l 化糞池出口及分隔池?zé)o堵塞；l 井蓋上標(biāo)志清晰；l 井蓋完好率達(dá)100%；l 無缺損，少污積；l 無堵塞；雨水口雨水井污水井化糞池閥門井4園林綠地綠化l 綠化工

13、作標(biāo)準(zhǔn)；l 園林工作標(biāo)準(zhǔn)；l 綠化管理設(shè)施、設(shè)備齊全完好；l 雕塑小品等園藝完好率達(dá)95%以上；1） 及時補種率達(dá)99%以上；雕塑小品5消防設(shè)施及排水管網(wǎng)排水管l 排水管施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)；l 消防設(shè)施施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)；l 管道暢通，無堵塞；l 無泄漏；l 消防設(shè)施正常有效；室外消防栓水泵結(jié)合器6公用標(biāo)識導(dǎo)示標(biāo)識牌l 標(biāo)識清楚，無污積，破損；l 安放牢固；l 標(biāo)志設(shè)施完好率100%；l 標(biāo)志無損壞；警示牌7其它公用設(shè)施垃圾轉(zhuǎn)運站l 無破損；l 無脫落；l 泄水通暢；l 確保圍墻、擋土墻安全使用；l 確保垃圾轉(zhuǎn)運站正常使用。圍墻擋土墻8智能化系統(tǒng)攝像監(jiān)控系統(tǒng)l 智能化系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)l 系統(tǒng)性能良好，正常

14、運行；l 設(shè)施完好，整潔有序，無破損；監(jiān)控中心周界報警系統(tǒng)六、 公共設(shè)施定期維修計劃及實施效果序號類別項目定期維修計劃定期維修方案1區(qū)內(nèi)道路砼路面l 每年對局部損壞嚴(yán)重，修補多次的路面、道牙、人行道板進(jìn)行翻新。l 路面翻新面積應(yīng)控制在每年1以內(nèi)，其它控制每年5以內(nèi)，逐年遞增10%。翻新工作由工程部組織專業(yè)單位實施。人行道2室外照明高柱燈l 燈桿每年刷漆一次；l 每月清潔燈具一次；l 每季檢修線路一遍；l 對于破損燈具及老化線路進(jìn)行更換。由工程部按相關(guān)作業(yè)規(guī)程維修。柱頭燈藏地?zé)?溝渠池井排洪溝l 每季度清理溝內(nèi)雜物一次；l 化糞池每年清理一次；l 井蓋板每年刷一次漆，防止銹蝕；l 每季度清理井內(nèi)

15、雜物一次；l 每年全面維修完善一次。由工程部按相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實施。雨水口雨水井污水井化糞池閥門井4園林綠地小品綠化l 春、夏季各補換3%-6%綠地一次，樹木春夏各補一次，每次3%；l 花木每半月修剪一次；l 草坪每月修剪一次；l 喬木每月修剪一次；l 每周清潔園林小品、雕塑一次；l 根據(jù)病蟲害發(fā)生規(guī)律，每年進(jìn)行三次大消殺和四次日常消殺。l 自第10年起按10%更換綠地草坪。按照相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實施。雕塑小品5消防設(shè)施及排水管網(wǎng)排水管l 消防栓及水泵接合器每半年油漆一次；l 消防栓每年排一次水，檢修一次；由工程部按相關(guān)維修規(guī)程實施。室外消防栓水泵結(jié)合器6公用標(biāo)識導(dǎo)示標(biāo)識牌l 每月清潔標(biāo)識一次，并對標(biāo)識

16、安放基礎(chǔ)穩(wěn)固情況進(jìn)行檢查維護(hù)一次；l 每年對標(biāo)識進(jìn)行維護(hù)一次；l 每15年更換一次。由工程部組織實施。警示牌7其它公用設(shè)施垃圾轉(zhuǎn)運站l 每年刷油漆一遍；l 每季度檢查擋土墻頂排水溝通暢情況；l 每季度檢查一次泄水孔疏通情況；由工程部按相關(guān)作業(yè)規(guī)程實施。圍墻擋土墻8智能化系統(tǒng)攝像監(jiān)控系統(tǒng)l 對系統(tǒng)的設(shè)施，設(shè)備性能及連接運行輸，顯示情況進(jìn)行月、季檢和年檢。由工程部按相應(yīng)維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程實施。監(jiān)控中心七、 公共設(shè)施定期維修標(biāo)準(zhǔn)及實施效果序號類別項目定期維修標(biāo)準(zhǔn)定期維修實施效果1區(qū)內(nèi)道路砼路面人行道l 路面施工質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；l 人行道鋪設(shè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)；l 使局部損壞嚴(yán)重路面通過翻新延長壽命，從而使整個道路保持均衡

17、使用功能。2室外照明高柱燈l 線路無老化；l 照明設(shè)施清潔完好；l 燈具施工標(biāo)準(zhǔn)；l 實現(xiàn)良好的燈具外觀；l 照明系統(tǒng)正常有效啟用；l 照明設(shè)施線路完好率95%以上。柱頭燈藏地?zé)?溝渠池井排洪溝l 排洪溝無積物,無堵塞；l 化糞池清理作業(yè)規(guī)程；l 井蓋刷防銹漆作業(yè)規(guī)程；l 井內(nèi)無沉積物；l 化糞池內(nèi)無沉積物,出口暢通；l 井蓋正常使用、密合；l 流水通暢，無堵塞。雨水口雨水井污水井化糞池閥門井4園林綠地綠化l 綠化工作標(biāo)準(zhǔn)；l 園林工作標(biāo)準(zhǔn)；l 綠草如茵，樹木青翠，剪切整齊；l 雕塑、小品完整清潔；雕塑小品5消防設(shè)施排水管網(wǎng)排水管l 開啟靈活；l 不滲漏；l 正常有效使用；l 外觀完好；室外消

18、防拴水泵結(jié)合器6公用標(biāo)識導(dǎo)示標(biāo)識牌l 標(biāo)識、樓層標(biāo)識、警示牌制作安裝及管理規(guī)定。l 標(biāo)識清潔美觀；l 安放穩(wěn)固；l 標(biāo)識清晰警示牌7其他公用設(shè)施垃圾轉(zhuǎn)運站l 擋土墻維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)；l 圍墻維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)；l 設(shè)施安全正常使用；l 美觀完好；圍墻擋土墻8智能化系統(tǒng)攝像監(jiān)控系統(tǒng)l 智能化系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)l 系統(tǒng)良好運行；l 設(shè)施、設(shè)備及傳輸線路完好；l 軟件及數(shù)據(jù)完好正確保存。監(jiān)控中心周界報警系統(tǒng)184表1 香格里拉城市花園房屋本體維修養(yǎng)護(hù)范圍周期表年限（年）范圍123456789101112131415161718192021222324252627282930房屋承重結(jié)構(gòu)部位基礎(chǔ)屋面梁、柱墻體抗震結(jié)構(gòu)部位構(gòu)結(jié)柱構(gòu)結(jié)梁墻外墻面電梯機電設(shè)備公共照明本體消防設(shè)施公共通道、樓梯間、門廳、公共墻面本體上下水主管道說明：1、中修 大修 更換；2、根據(jù)十堰市維修基表2 香格里拉城市花園房屋本體部分日常檢查表名稱編號地址檢查人負(fù)責(zé)人檢查時間年 月 日檢查項目檢 查 結(jié) 果損 壞 原 因1a、房屋承重及