常州二手車交易市場(chǎng)調(diào)研及項(xiàng)目定位營(yíng)銷報(bào)告

1、常州二手車交易市場(chǎng)調(diào)研及項(xiàng)目定位營(yíng)銷報(bào)告深圳合和商業(yè)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)2008年6月目 錄一、 產(chǎn)業(yè)分析二、 常州專業(yè)市場(chǎng)分析三、 常州二手車交易市場(chǎng)四、 項(xiàng)目部分五、 項(xiàng)目swot分析七、營(yíng)銷推廣策略一、 城市部分（一）常州城市概況1、地理位置常州地處江蘇省南部、長(zhǎng)江下游平原，北緯31093204，東經(jīng)1190812012。東瀕太湖，與上海、蘇州、無(wú)錫相鄰，西與南京、鎮(zhèn)江接壤，南與安徽交界，北襟長(zhǎng)江。長(zhǎng)江三角洲中心地帶，地處江蘇省南部，北攜長(zhǎng)江，南銜太湖，與上海、南京等距相望，滬寧鐵路、滬寧高速公路、京杭大運(yùn)河均穿城而過(guò)。2、 交通狀況常州水陸空交通便利，京滬鐵路、京杭大運(yùn)河、312國(guó)道和滬寧、寧杭、

2、常寧，沿江高速（常蘇），常澄，錫宜等高速公路，以及江蘇第2大機(jī)場(chǎng)，4d級(jí)民航常州機(jī)場(chǎng)，構(gòu)成了常州發(fā)達(dá)的水陸空交通網(wǎng)。此外在建的京滬高速鐵路常州站，滬寧城際軌道常州站，以及城市高架快速路網(wǎng)和籌建的輕軌1號(hào)線也給常州的交通增添亮色。3、轄區(qū)及人口數(shù)量總?cè)丝?57.4萬(wàn)，其中市區(qū)面積1864平方公里，人口224.7萬(wàn)。(人口數(shù)為2007年底的新數(shù)據(jù))，轄5個(gè)市轄區(qū)，代管2個(gè)縣級(jí)市，即天寧區(qū)、鐘樓區(qū)、戚墅堰區(qū)、新北區(qū)、武進(jìn)區(qū)，溧陽(yáng)市、金壇市。其中，武進(jìn)區(qū)面積1061平方千米，人口96萬(wàn)人；天寧區(qū)面積67平方千米，人口38萬(wàn)人；鐘樓區(qū)面積71平方千米，人口35萬(wàn)人；戚墅堰區(qū)面積31平方千米，人口 8萬(wàn)人

3、；新北區(qū)面積 439平方千米，人口40萬(wàn)人；金壇市面積 976平方千米，人口54萬(wàn)人；面積1535平方千米，人口78萬(wàn)人。4、消費(fèi)水平全年城市居民家庭人均可支配收入19089元，人均消費(fèi)支出13789元，分別比上年增長(zhǎng)14.7%、10.3%；農(nóng)村居民人均純收入9033元，人均生活消費(fèi)支出7400元，分別比上年增長(zhǎng)12.9%、13.5%。5、經(jīng)濟(jì)發(fā)展常州是聞名全國(guó)的工業(yè)明星城市，以鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)發(fā)達(dá)為時(shí)代特征創(chuàng)造了著名的“蘇南模式”，是全國(guó)最早的“經(jīng)濟(jì)體制綜合改革試點(diǎn)城市”和“對(duì)外開(kāi)放城市”。2007年，全市按常住人口、戶籍人口計(jì)算人均生產(chǎn)總值分別達(dá)43674元和52805元，按現(xiàn)行匯率折算分別超過(guò)5

4、800美元和7000美元。6、gdp增長(zhǎng)2007年，全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（gdp）1880億元，按可比價(jià)格計(jì)算增長(zhǎng)（下同）15.6%。 7、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的比例從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)來(lái)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值63億元，增長(zhǎng)3.5%；第二產(chǎn)業(yè)增加值1122億元，增長(zhǎng)16.2%；第三產(chǎn)業(yè)增加值695億元，增長(zhǎng)16.0%。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)得到明顯優(yōu)化，三次產(chǎn)業(yè)比重結(jié)構(gòu)為3.459.637，其中第一、第二產(chǎn)業(yè)比重分別比上年下降0.4個(gè)、0.8個(gè)百分點(diǎn)，第三產(chǎn)業(yè)比重比上年提高1.2個(gè)百分點(diǎn)。8、 工業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r2007年，常州市完成現(xiàn)價(jià)工業(yè)總產(chǎn)值5243.3億元，比上年增長(zhǎng)24%，其中規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值4253.9億元

5、，比上年增長(zhǎng)29.2%。工業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重達(dá)到55%，對(duì)gdp增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)份額達(dá)53.6%。規(guī)模以上工業(yè)中，輕工業(yè)完成產(chǎn)值1031.5億元，增長(zhǎng)13.5%；重工業(yè)完成產(chǎn)值3222.4億元，增長(zhǎng)35.1%。各種經(jīng)濟(jì)類型全面增長(zhǎng)，全市國(guó)有工業(yè)產(chǎn)值為71.3億元，增長(zhǎng)28.4%；集體工業(yè)產(chǎn)值120.6億元，增長(zhǎng)17.1%；私營(yíng)工業(yè)產(chǎn)值1893.1億元，增長(zhǎng)31%；外商及港澳臺(tái)資企業(yè)完成產(chǎn)值1419.6億元，增長(zhǎng)35.5%。9、 民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r全市民營(yíng)經(jīng)濟(jì)總量首次突破千億元大關(guān)，達(dá)1100億元，比上年增長(zhǎng)17.6%，在全市經(jīng)濟(jì)總量中所占比重達(dá)58.5%。截止2007年末，全市擁有私營(yíng)企業(yè)（

6、含分支機(jī)構(gòu)）5.4萬(wàn)戶，個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶12.4萬(wàn)戶，分別比上年增長(zhǎng)7.1%、2.9%。全市私營(yíng)企業(yè)注冊(cè)資本853億元，戶均注冊(cè)資本157.3萬(wàn)元，分別增長(zhǎng)22.6%和14.5%；個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶注冊(cè)資本35.6億元，戶均注冊(cè)資本2.9萬(wàn)元，分別增長(zhǎng)17.4%和16%。民營(yíng)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)規(guī)模逐漸壯大，年末全市共有規(guī)模以上民營(yíng)工業(yè)企業(yè)3794家，占規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)的79.6%；戶均產(chǎn)值達(dá)6519萬(wàn)元，戶均資產(chǎn)達(dá)4148萬(wàn)元，戶均從業(yè)人員達(dá)119人。（二）武進(jìn)區(qū)概況1、人口及交通截止2007年年底，武進(jìn)區(qū)面積1061平方千米，總?cè)丝?6萬(wàn)人,距上海虹橋機(jī)場(chǎng)公里，距上海浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)公里，距南京祿口國(guó)際機(jī)場(chǎng)公里。常州

7、機(jī)場(chǎng)位于武進(jìn)境內(nèi)。2、綜合實(shí)力武進(jìn)綜合實(shí)力連續(xù)三年位居中國(guó)百?gòu)?qiáng)縣（市、區(qū)）第位，并先后榮獲中國(guó)明星縣（市）、全國(guó)首批小康縣（市）、全國(guó)十大財(cái)神縣（市）、全國(guó)科技工作先進(jìn)縣、全國(guó)文化先進(jìn)縣、全國(guó)糧食生產(chǎn)先進(jìn)縣等眾多全國(guó)性榮譽(yù)稱號(hào)。3、經(jīng)濟(jì)發(fā)展2007年，武進(jìn)區(qū)實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值706.31億元，比上年增長(zhǎng)23.5%。第一產(chǎn)業(yè)增加值23.30億元，增長(zhǎng)8.0%；第二產(chǎn)業(yè)增加值500.74億元，增長(zhǎng)23.3%；第三產(chǎn)業(yè)增加值182.27億元，增長(zhǎng)26.2%。4、消費(fèi)水平2007年，武進(jìn)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入元，比上年增加元，增長(zhǎng) 。5、房地產(chǎn)投資2007年，武進(jìn)服務(wù)業(yè)投資中，房地產(chǎn)業(yè)投資所占比重最大，

8、占到。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資億元，其中商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資億元，增長(zhǎng)。（三）、房地產(chǎn)發(fā)展1、房地產(chǎn)投資狀況房產(chǎn)開(kāi)發(fā)持續(xù)增長(zhǎng)，供應(yīng)結(jié)構(gòu)有所改善。全年完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資225億元，比上年增長(zhǎng)31.6%，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重為18.7%，其中住宅完成投資159.2億元，辦公樓完成投資6.7億元，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房完成投資33.8億元，分別比上年增長(zhǎng)29%、32.8%、29.1%。年底在建商品房屋施工面積達(dá)2197.3萬(wàn)平方米，比上年末增長(zhǎng)29.1%。全年新開(kāi)工面積813.7萬(wàn)平方米，比上年下降3.1%；房屋竣工面積602.2萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)51.4%。全年實(shí)現(xiàn)商品房銷售額228.5億元，增長(zhǎng)19.5%，其中住宅銷

9、售額193.7億元，增長(zhǎng)30.3%。銷售各類商品房579.5萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)20.9%，其中住宅514.5萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)26.1%；辦公樓13.0萬(wàn)平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)住房44.5萬(wàn)平方米，分別比上年下降28.0%和4.9%。2、銷售價(jià)格分析據(jù)調(diào)查，武進(jìn)區(qū)住宅均價(jià)為4200元/左右，沿街商鋪根據(jù)地段不同，銷售均價(jià)主要集中于1萬(wàn)5萬(wàn)元/，專業(yè)市場(chǎng)價(jià)格集中于55007000元/。3、目標(biāo)客戶群分析從所調(diào)查的樓盤中顯示，武進(jìn)區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)目前客戶群是以武進(jìn)區(qū)本地人為主，投資性客戶主要為私營(yíng)企業(yè)老板。4、未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)（1）常州整體城市化的快速推進(jìn)和交通配套的建設(shè)，外來(lái)開(kāi)發(fā)商來(lái)常州競(jìng)地、開(kāi)發(fā)的熱潮突出，

10、湖塘、鐘樓、新北等尤其，將是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域（2）常州現(xiàn)有房?jī)r(jià)相對(duì)于周邊區(qū)域比較理性，處于價(jià)值的洼地，未來(lái)將有較大的增長(zhǎng)空間（3）武進(jìn)區(qū)將是未來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)，花園街沿線的電視塔附近將有望成為常州第二個(gè)商業(yè)中心。二、 產(chǎn)業(yè)部分1、中國(guó)汽車產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r11我國(guó)現(xiàn)有汽車保有量截止到2007年6月，全國(guó)汽車保有量達(dá)5356萬(wàn)輛，其中，私人汽車達(dá)3239萬(wàn)輛。（2007年09月24日 13:33 來(lái)源：新京報(bào)）12中國(guó)汽車保有量提升速度據(jù)專家計(jì)算2004-2010年中國(guó)汽車保有量將以16%-20%的速度增長(zhǎng)，到2010年我國(guó)汽車保有量將在6650-8431萬(wàn)輛之間?？梢酝扑?012年汽車的年需求

11、量將達(dá)到1300-1900萬(wàn)輛之間。因此，中國(guó)有望在21世紀(jì)前10年成為世界上最具成長(zhǎng)性的汽車消費(fèi)市場(chǎng)。汽車在中國(guó)日益發(fā)展成為一種大眾消費(fèi)品，將直接推動(dòng)中國(guó)的汽車后市場(chǎng)發(fā)展。2006年，我國(guó)汽車市場(chǎng)超過(guò)日本，穩(wěn)居世界第二；2012年左右，中國(guó)汽車市場(chǎng)會(huì)超過(guò)1000萬(wàn)輛；2020年后，中國(guó)汽車市場(chǎng)可能超過(guò)2000萬(wàn)輛，成為世界最大的汽車市場(chǎng)。2、常州汽車產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r21常州現(xiàn)有汽車保有量截至2007年底，常州市各類汽車擁有量達(dá)25.1萬(wàn)輛，僅次于蘇州南京和無(wú)錫，位列全省第四。22常州汽車增長(zhǎng)速度2007年，汽車保有量增長(zhǎng)21.9%，其中當(dāng)年新增汽車4.8萬(wàn)輛，平均每天新增汽車133輛。全市私家車

12、達(dá)15.8萬(wàn)輛，比上年末增長(zhǎng)32.8%，其中私人轎車擁有量達(dá)11.2萬(wàn)輛，比上年增長(zhǎng)36.1%，占全市轎車擁有量的78.3%。23武進(jìn)汽車產(chǎn)業(yè)發(fā)展2007年武進(jìn)限額以上批發(fā)和零售企業(yè)實(shí)現(xiàn)汽車零售額32.11億元，增長(zhǎng)55.7%。2007年，武進(jìn)區(qū)城鎮(zhèn)、農(nóng)村每百戶居民家庭汽車擁有輛為24輛和6輛，分別比2006年增加1輛和2輛。武進(jìn)汽車城建成汽車4s店11家。3、二手車市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r31中國(guó)二手車市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r中國(guó)汽車市場(chǎng)飛速發(fā)展并逐步成熟。據(jù)業(yè)內(nèi)預(yù)測(cè)，2008將進(jìn)入換車元年，二手車市場(chǎng)2008年將駛?cè)敫咚侔l(fā)展的軌道。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2006年，全國(guó)二手車交易量為190.59萬(wàn)輛，同比增長(zhǎng)31.5%;200

13、7年1至10月，二手車銷量為179.46萬(wàn)輛。2004年，我國(guó)新、舊車交易量比是6：1；2008年，預(yù)計(jì)我國(guó)的新、舊車交易量比將有可能達(dá)到7：3。我國(guó)二手車的市場(chǎng)和發(fā)達(dá)成熟的汽車市場(chǎng)相比還存在很大一段距離，以美國(guó)和日本為例，二手車和新車的比例達(dá)到了4：1和1：0.85，所以國(guó)內(nèi)二手車發(fā)展勢(shì)將會(huì)有很長(zhǎng)一段時(shí)間的高速發(fā)展。據(jù)中國(guó)汽車流通協(xié)會(huì)的調(diào)查，目前全國(guó)品牌經(jīng)銷商備案的差不多是1.5萬(wàn)余家。其中，40%的經(jīng)銷商都已經(jīng)有了二手車的品牌部門，差不多有15%到20%的經(jīng)銷商已經(jīng)開(kāi)展了二手車的業(yè)務(wù)。三、 常州專業(yè)市場(chǎng)分析（一）市場(chǎng)概況1、橫林國(guó)際地板城1.1市場(chǎng)概況橫林國(guó)際地板城位于武進(jìn)區(qū)橫林長(zhǎng)虹路與橫

14、洛路交界處，由中國(guó)百興集團(tuán)、常州商匯物資有限公司、常州市武進(jìn)橫林鎮(zhèn)集體資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理站、常州市武進(jìn)區(qū)橫林鎮(zhèn)南方村經(jīng)濟(jì)合作社、常州天馬萬(wàn)象市政建設(shè)工程有限公司共同投資開(kāi)發(fā)。項(xiàng)目功能定位是以地板、家具為基礎(chǔ)，同時(shí)含配套原料供應(yīng)、商務(wù)辦公、商貿(mào)服務(wù)等功能，集信息中心、商品展示中心、倉(cāng)儲(chǔ)物流中心、技術(shù)研發(fā)中心、產(chǎn)品測(cè)試中心、采購(gòu)中心和國(guó)際貿(mào)易中心為一體的現(xiàn)代化市場(chǎng)，為產(chǎn)業(yè)集群提供全面服務(wù)。1.2信息分類項(xiàng)目規(guī)模目前存量主力鋪型及面積銷售價(jià)格租售模式分析租金及管理費(fèi)推售計(jì)劃目前業(yè)態(tài)定位總建筑面積70萬(wàn)平方米，一期10萬(wàn)平米商鋪剩余5套，主要是180大戶型商鋪，5層臨街建筑的35層有剩余，其它全部銷售一空。

15、商鋪：一連二為主，總面積100，5m10m,河岸邊有少量一連三180商鋪。臨街建筑：5f，1、2層相連，35層獨(dú)立，面積較大，至少半層以上才可銷售。商鋪：5500元/；三、四層臨街建筑街：2600元/平方米?？梢宰誀I(yíng)自租，也可3年返租，第一、二、三年分別返3%，4%，5%，每年返一次現(xiàn)金，不從房款中扣除。租金：第一年為房?jī)r(jià)的3%；第二年為房?jī)r(jià)的4%，第三年為房?jī)r(jià)的5%。管理費(fèi)：第一年免費(fèi)，第二年2-3元/月。一期開(kāi)盤時(shí)間2007年6月，08年6月9日交房，8、9月開(kāi)業(yè)，二期10萬(wàn)2008年6、7月動(dòng)工。整個(gè)項(xiàng)目建成需要4-5年。地板、家具等1.3項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)項(xiàng)目規(guī)模大、價(jià)格低廉，大戶型商鋪成為銷售

16、的難點(diǎn)，此項(xiàng)目二期銷售時(shí)間可能會(huì)和常州高力汽配城重合，成為競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。2、湖塘紡織城2.1市場(chǎng)概況湖塘紡織城是常州（十一五）規(guī)劃現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的重點(diǎn)項(xiàng)目，受到市、區(qū)兩級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的高度關(guān)注和政府的大力支持，由中國(guó)百興集團(tuán)、江蘇益聯(lián)集團(tuán)、湖塘集體資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司、湖塘鎮(zhèn)長(zhǎng)虹村民委員會(huì)共同投資興建的中國(guó)湖塘紡織城，位于湖塘鎮(zhèn)長(zhǎng)虹村、南至長(zhǎng)虹襟懷坦白、北至菊花路、東至興隆街、西至夏城路、規(guī)劃用地面積983畝、規(guī)劃建筑面積100萬(wàn)平米，計(jì)劃投資逾18億元。2.2信息分類項(xiàng)目規(guī)模目前存量主力鋪型及面積銷售價(jià)格租售模式分析租金及管理費(fèi)推售計(jì)劃目前業(yè)態(tài)定位總建筑面積100萬(wàn)平米 ，1000個(gè)停車位。一二期全部銷售，三期3.

17、5萬(wàn)，共382個(gè)鋪位，目前正處于認(rèn)籌階段。商鋪：一連二為主，100；少量一連三（約占20%），150。臨街建筑：4層，一連二商鋪，100，三、四層獨(dú)立，面積較大。4月9日對(duì)外公布均價(jià)為7200元/，現(xiàn)在降為6980元/。二期均價(jià)6800元/。一期均價(jià)6400元/?？梢宰誀I(yíng)自租，也可3年返租，每年返5%，三年共返15%，從房款中一次扣除。首付5成，99折優(yōu)惠，一次付清享受95折優(yōu)惠，自營(yíng)戶額外1%優(yōu)惠。租金：前三年每年5%。 管理費(fèi)：暫時(shí)不收管理費(fèi)。一期2006年5月28日開(kāi)盤，三期原定于2008年4月18日開(kāi)盤，估計(jì)認(rèn)籌不理想，推遲到5月2日開(kāi)盤。紡織、五金機(jī)電、建材裝飾2.3項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)三期主要

18、安置拆遷戶，根據(jù)首付的多少制定不同優(yōu)惠折扣，項(xiàng)目離高力常州汽配城較近，本項(xiàng)目銷售價(jià)格及租售模式對(duì)高力常州汽配城定價(jià)有指導(dǎo)意義。3、 萬(wàn)都金屬城3.1市場(chǎng)概況萬(wàn)都金屬城位于常州青洋中路1號(hào)，東鄰雕莊大道；西靠青洋路，南依新京杭大運(yùn)河和新312國(guó)道，順應(yīng)政府大力發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的、建設(shè)現(xiàn)代裝備制造業(yè)名城戰(zhàn)略方針，借助京杭大運(yùn)河改線改造的東風(fēng)，對(duì)現(xiàn)有鋼材交易老市場(chǎng)群進(jìn)行全面升級(jí)換代。3.2信息分類項(xiàng)目規(guī)模目前存量主力鋪型及面積銷售價(jià)格租售模式分析租金及管理費(fèi)推售計(jì)劃目前業(yè)態(tài)定位總建筑面積30萬(wàn)平方米總鋪位1100多套，現(xiàn)存300多套，銷售約70%。商鋪：一連二，91100。一層挑高5.6米、二層挑高3

19、米可商可辦。臨街建筑：四層，一連二，100，三四層獨(dú)立，面積較大。商鋪：7200元/三、四層臨街建筑街：2400元/平方米?？梢宰誀I(yíng)自租，也可返租，2年返租，每年返8%，兩年共返16%，從房款中一次扣除?，F(xiàn)在購(gòu)鋪享受99折優(yōu)惠。租金及管理費(fèi)未定。開(kāi)盤時(shí)間2007年9月28日 ，2009年3月交鋪，5月開(kāi)業(yè)。建筑鋼材、工業(yè)鋼材、不銹鋼制品、鋁合金制品、金屬制品等3.3項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)此項(xiàng)目一次開(kāi)工，一次建成，配套齊全，設(shè)有專門的運(yùn)河碼頭、倉(cāng)庫(kù)設(shè)施，交通、倉(cāng)儲(chǔ)極為便利。4、 萬(wàn)都義務(wù)小商品城4.1市場(chǎng)概況萬(wàn)都義烏小商品城是常州市重點(diǎn)工程，也是常州有史以來(lái)規(guī)模最大、品質(zhì)最高的小商品市場(chǎng)。小商品城由江蘇萬(wàn)都實(shí)

20、業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)并負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)管理，項(xiàng)目投資約5億元，總規(guī)模近20萬(wàn)平方米。項(xiàng)目位于東方中路8號(hào)(青洋路,灣戚路口)，到達(dá)市區(qū)僅1.8公里，青洋路直通滬寧高速公路，江陰方向，東方大道到達(dá)滬寧高速僅9公里，沿江高速、錫宜高速都能在15分鐘被到達(dá)。據(jù)悉，建成后的小商品城將包括小商品批發(fā)、精品展示、展示中心、商務(wù)酒店以及綜合配套等5個(gè)功能區(qū)，預(yù)計(jì)屆時(shí)將有各類經(jīng)營(yíng)戶3000戶，市場(chǎng)年成交額將超過(guò)10億元。4.2信息分類項(xiàng)目規(guī)模目前存量主力鋪型及面積銷售價(jià)格租售模式分析租金及管理費(fèi)推售計(jì)劃目前業(yè)態(tài)定位共60萬(wàn)，一期20萬(wàn)，共約1600間鋪位，二期40萬(wàn)（未開(kāi)工）銷售超過(guò)95%剩余商鋪數(shù)量很少，不足50套。

21、全部為一連三，主力面積100（最小面積85平米，最大約300平米）。第一層4.1米，第二層3米，第三層2.8米。商鋪：6800-7000元/平米，臨街建筑： 9000元/平米（一連三）可以自營(yíng)自租，也可返租，但必須返租5年，前三年共返租金350元/平米（分兩次付款，不從房款中扣除），后兩年租金按市場(chǎng)實(shí)際租金情況支付。不打折、不優(yōu)惠。租金：350元/平米/3年，分兩次付，3年后按市場(chǎng)行情定租金水平；管理費(fèi)：2元/月。一期開(kāi)盤時(shí)間2006年12月28日， 2008年6月交鋪，9月開(kāi)業(yè)，二期推售時(shí)間不詳。經(jīng)營(yíng)服裝紡織、煙酒副食、日用百貨、五金家電等。4.3項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)項(xiàng)目銷售狀況很好，返租時(shí)間長(zhǎng)，但返租

22、金額實(shí)際很少，前三年共返租金約占房?jī)r(jià)的5%，項(xiàng)目實(shí)際價(jià)格還是較高，項(xiàng)目后期的經(jīng)營(yíng)壓力很大。5、 常州新陽(yáng)光西林國(guó)際食品城一期5.1市場(chǎng)概況 陽(yáng)光國(guó)際食品城地處常州市鐘樓區(qū)西林，常金公路與312國(guó)道交界處。由常州新陽(yáng)光置業(yè)有限公司投資開(kāi)發(fā)，總占地面積400畝，總建筑面積達(dá)36萬(wàn)平米，規(guī)劃食品批發(fā)商貿(mào)區(qū)、物流倉(cāng)儲(chǔ)配送區(qū)、產(chǎn)品展示博覽區(qū)、休閑娛樂(lè)服務(wù)區(qū)、商務(wù)中心配套區(qū)五大功能區(qū)域，將建成集食品批發(fā)，銷售，倉(cāng)儲(chǔ)，展示，運(yùn)輸，信息服務(wù)，商務(wù)辦公，餐飲娛樂(lè)，博覽會(huì)展等為一體的新型第五代食品專業(yè)市場(chǎng)，是常州市唯一采用歐陸別墅式建筑風(fēng)格的專業(yè)市場(chǎng)。5.2信息分類項(xiàng)目規(guī)模目前存量主力鋪型及面積銷售價(jià)格租售模式分

23、析租金及管理費(fèi)推售計(jì)劃目前業(yè)態(tài)定位共36萬(wàn)，共約3000多間鋪位，分一、二期開(kāi)發(fā)一期約10萬(wàn)一期剛剛?cè)〉妙A(yù)售許可證，目前正處于前期銷售階段全部為一連三，主力面積120，一層4.2m,二層3.6m.三層6.9m商鋪：5700元/平米?？梢宰誀I(yíng)自租，也可2年返租，每年返租金7%，兩年共返租金14%，從房款中扣除）。租金：免租兩年管理費(fèi)：第一年免費(fèi)，第二年減半為0.9元/月。一期2009年6月交鋪，8月開(kāi)業(yè)，二期09年年底全部建成，推售時(shí)間不詳。休閑食品、罐頭食品、保健食品、飲料飲品、方便食品、加工水果、南北干貨、茶葉等各大門類5.3項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)是新的大型專業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目，主打“買一層送一層”（因?yàn)槿龑訉痈?/p>

24、為6.9米，可以隔為2層），項(xiàng)目位于常州城西，對(duì)高力常州汽配城項(xiàng)目影響不大。（二）各大專業(yè)市場(chǎng)對(duì)比分析 主力鋪型主力暢銷面積銷售價(jià)格租售模式分析租金管理費(fèi)業(yè)態(tài)定位橫林國(guó)際地板城一連二商鋪主力面積100商鋪：5500元/平米。3年返租，一、二、三年分別返租金3%、4%、5%，每年返一次現(xiàn)金。租金：一、二、三年分別為房?jī)r(jià)的3%、4%、5%。管理費(fèi)：第一年免費(fèi)，第二年2-3元/月。地板、家具湖塘紡織城一連二為主，少量一連三。主力面積1006980元/。3年返租，每年返5%，三年共返15%，從房款中一次扣除。首付5成，99折優(yōu)惠，一次付清享受95折優(yōu)惠，自營(yíng)戶額外1%優(yōu)惠。租金：前三年每年5%。 管理

25、費(fèi)：暫時(shí)不收管理費(fèi)。紡織、五金機(jī)電、建材裝飾萬(wàn)都金屬城一連二，一層挑高5.6米、二層挑高3米可商可辦。主力面積911007200元/2年返租，每年返8%，兩年共返16%，從房款中一次扣除。現(xiàn)在購(gòu)鋪享受99折優(yōu)惠。租金未定。管理費(fèi)未定。建筑鋼材、工業(yè)鋼材、不銹鋼制品、鋁合金制品、金屬制品等萬(wàn)都義烏小商品城全部為一連三。主力面積1006800-7000元/平米5年返租，前三年共返租金350元/平米（分兩次付款，不從房款中扣除），后兩年租金按市場(chǎng)實(shí)際租金情況支付。不打折、不優(yōu)惠。租金：350元/平米/3年，分兩次付，3年后按市場(chǎng)行情定租金水平。管理費(fèi)：2元/月。經(jīng)營(yíng)服裝紡織、煙酒副食、日用百貨、五金

26、家電等。新陽(yáng)光西林國(guó)際食品城一連三，一層4.2m,二層3.6m.三層6.9m主力面積1205700元/平米2年返租，每年返7%，兩年共返14%，從房款中一次扣除。不打折、不優(yōu)惠。免租兩年管理費(fèi)：第一年免費(fèi)，第二年減半為0.9元/月。休閑食品、罐頭食品、保健食品、飲料飲品、方便食品、加工水果、南北干貨、茶葉等各大門類（三）其它商業(yè)項(xiàng)目（非專業(yè)市場(chǎng)）概況1.1項(xiàng)目簡(jiǎn)述：武進(jìn)新天地不夜城項(xiàng)目位于常州武進(jìn)區(qū)常武路與人民路、沿江高速公路的圍合之地。項(xiàng)目總占地面積約7.27萬(wàn)平方米，總建筑面積約30萬(wàn)平方米，其中商業(yè)建筑面積約14萬(wàn)平方米。項(xiàng)目為街區(qū)式開(kāi)放式形態(tài)，定位為常州餐飲娛樂(lè)休閑集中式主題商業(yè)。項(xiàng)目

27、商業(yè)部分銷售30%銷售，70%招商，二、三、四層計(jì)劃采用返租形式。目前項(xiàng)目整體結(jié)構(gòu)尚未建成。物業(yè)概況：一層層高5.8米。物業(yè)面積可自由分割。擁有機(jī)動(dòng)車停車位1000多個(gè)。招商對(duì)象：意向引進(jìn)高檔酒吧、餐飲、娛樂(lè)業(yè)品牌商家。主力戶型：商鋪50300。銷售價(jià)格：500050000元/,均價(jià)在3萬(wàn)元/。租售策略：可以返租，但具體租售模式未定。媒介推廣：戶外、常州日?qǐng)?bào)、武進(jìn)日?qǐng)?bào)等。1.2項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)項(xiàng)目對(duì)外銷售的商鋪約5.2萬(wàn)，一期4月12日認(rèn)籌,5月2日開(kāi)盤,推出200個(gè)vip號(hào),據(jù)調(diào)查購(gòu)買人群主要為武進(jìn)區(qū)的小老板，在爭(zhēng)取投資客方面，本項(xiàng)目是高力常州汽配城的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。2、常州大學(xué)城商業(yè)街2.1項(xiàng)目概況常州

28、大學(xué)城中央商業(yè)街位于大學(xué)城校區(qū)與大學(xué)新村之間，是武進(jìn)區(qū)提升商業(yè)檔次和城市形象的一大重點(diǎn)工程。商業(yè)街全長(zhǎng)1.8公里，規(guī)劃總建筑面積16萬(wàn)平方米，整個(gè)工程分二期實(shí)施，一期為現(xiàn)代餐飲、購(gòu)物、文化、休閑、娛樂(lè)等臨街店鋪，二期為數(shù)碼城、高層公寓、寫字樓等現(xiàn)代商業(yè)設(shè)施。銷售價(jià)格：均價(jià)在11000元/平方米左右。面積及戶型：200，一連二。商業(yè)主要消費(fèi)群體：為周邊學(xué)校的老師、學(xué)生2.2項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)項(xiàng)目商鋪面積都較大，使得商鋪總價(jià)較高，超過(guò)200萬(wàn)，項(xiàng)目剩余面積約5000多，可以看出武進(jìn)投資客具有很強(qiáng)的消費(fèi)能力。3、茂業(yè)泰富城31項(xiàng)目簡(jiǎn)述茂業(yè)泰富城位于常州市武進(jìn)區(qū)中心城區(qū)中部，武進(jìn)廣電中心旁。項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積3

29、0萬(wàn)平方米左右，其中地上建筑面積約26.03萬(wàn)平方米，地下約3.9萬(wàn)平方米。整個(gè)項(xiàng)目將包括1棟高層建筑（酒店公寓），1棟商業(yè)建筑，7棟高層住宅以及1層地下室。項(xiàng)目定位為綜合性區(qū)域商業(yè)中心。目前工程剛剛啟動(dòng)，招商工作尚未開(kāi)始。計(jì)劃今年10月百貨大樓開(kāi)始試營(yíng)業(yè)，2009年年中將全部開(kāi)業(yè)。物業(yè)概況：計(jì)劃出售的商鋪全為沿街商鋪，共計(jì)2萬(wàn)平方米左右，其余全部統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)。物業(yè)面積可自由分割。招商對(duì)象：經(jīng)濟(jì)型酒店、影院、大型餐飲等品牌商家。32項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)茂業(yè)泰富城和新天地不夜城是武進(jìn)中心的兩大商業(yè)項(xiàng)目，茂業(yè)泰富城項(xiàng)目雖然現(xiàn)在還未正式對(duì)外銷售，但2萬(wàn)的沿街商鋪對(duì)外銷售，一方面會(huì)抬升武進(jìn)區(qū)的商鋪價(jià)格，另一方面可能會(huì)

30、搶走一些投資客。四、 常州二手車交易市場(chǎng)常州二手車市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r1、常州目前二手車市場(chǎng)分布蘇南舊機(jī)動(dòng)車交易市場(chǎng)華東二手車交易市場(chǎng)2、常州目前二手車市場(chǎng)概況2.1二手車市場(chǎng)概況目前常州擁有兩大二手車交易市場(chǎng)蘇南舊機(jī)動(dòng)車交易市場(chǎng)和華東汽車城二手車交易市場(chǎng)，兩大市場(chǎng)位于常錫路兩側(cè)。周邊配套全面，市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)年代久遠(yuǎn)，經(jīng)營(yíng)狀況良好。蘇南舊機(jī)動(dòng)車交易市場(chǎng)成立于2005年3月，擁有約50多家個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)。市場(chǎng)總占地面積3萬(wàn)平方米，營(yíng)業(yè)面積3000平方米，市場(chǎng)為車主提供評(píng)估、審核、辦證等一條龍服務(wù)，同時(shí)，市場(chǎng)還配有專業(yè)的檢測(cè)中心，工商、物價(jià)、車管等相關(guān)部門已進(jìn)駐市場(chǎng)辦公。華東二手車交易市場(chǎng)成立于2000年，

31、目前擁有30戶左右經(jīng)營(yíng)戶經(jīng)營(yíng)。市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)時(shí)間較長(zhǎng)市場(chǎng)比較成熟。周邊的配套十分齊全。2.2二手車市場(chǎng)租賃情況 分類名稱地理位置商鋪面積租金情況月租金蘇南舊機(jī)動(dòng)車交易市場(chǎng)常州市常錫路124號(hào)1520平米1.82萬(wàn)/年80110元/月華東二手車交易市場(chǎng)常州市常錫路1520平米1.82萬(wàn)/年80110元/月3、常州二手車市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)情況31商鋪形式商鋪的建筑形式是單層式街鋪，面積2030平米。面寬34米，進(jìn)深56米，層高3米左右。32貨物擺放車輛主要擺放在停車場(chǎng)以及市場(chǎng)的主干道兩側(cè)，展示銷售。33進(jìn)貨渠道二手車的貨源主要通過(guò)朋友介紹，上門客戶，分類廣告，老客戶介紹等信息渠道。基本上常州本地牌照車輛，外地車輛

32、買賣辦理手續(xù)比較麻煩，需要審核擔(dān)當(dāng)?shù)慕?jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大。34采購(gòu)輻射范圍購(gòu)買群體主要以在常州上班工作的外籍戶為主。常州外籍暫住戶購(gòu)買的車一般比較低檔，高檔車主要外地區(qū)域人購(gòu)買，常州本地人觀念一般不接受二手車，如若購(gòu)買一般是中高檔的。35經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地產(chǎn)權(quán)情況商鋪產(chǎn)權(quán)屬于市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理公司，經(jīng)營(yíng)戶全是租鋪經(jīng)營(yíng)，1520平米面積左右，租金在1.8萬(wàn)2萬(wàn)（包含市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用），約80110元/平米/月。華東汽車城清潔費(fèi)10元/月，車位2000元/個(gè)。36倉(cāng)儲(chǔ)情況市場(chǎng)沒(méi)有倉(cāng)儲(chǔ)倉(cāng)庫(kù)，車輛主要停放在停車場(chǎng)。4、常州目前二手車市場(chǎng)swot分析4.1優(yōu)勢(shì)分析（s）（1）市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)時(shí)間比較長(zhǎng)，目前市場(chǎng)已經(jīng)形成較為成熟的經(jīng)營(yíng)氣氛

33、。（2）市場(chǎng)周邊的配套齊全，生活便利。（3）靠近車管所市場(chǎng)交易過(guò)戶一條龍服務(wù)方便快捷。4.2劣勢(shì)分析（w）（1）商鋪建筑形式老化，整體市場(chǎng)形象較低。（2）市場(chǎng)道路狹隘，交通比較擁擠。（3）市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理落后，環(huán)境差。4.3機(jī)會(huì)分析（o）（1）離市中心、312國(guó)道、滬寧高速較近，交通物流通暢。（2）消費(fèi)者已經(jīng)形成一定的消費(fèi)習(xí)慣，對(duì)老市場(chǎng)具有一定的忠誠(chéng)度。（3）車管所等配套，為市場(chǎng)提供便捷的交易過(guò)戶以及年審、車險(xiǎn)、個(gè)稅等手續(xù)。4.4威脅分析（t）（1）常錫路交通擁擠，車輛來(lái)往交通不便。（2）常錫路政府規(guī)劃拓寬道路，對(duì)整個(gè)市場(chǎng)形成一定的威脅作用，面臨拆遷壓力。（3）新市場(chǎng)對(duì)老市場(chǎng)的威脅，老市場(chǎng)建筑配套

34、管理落后沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。五、 項(xiàng)目部分（一）項(xiàng)目概況及定位1、 項(xiàng)目名稱常州國(guó)際二手車置換城（暫定）2、項(xiàng)目概況項(xiàng)目位于武進(jìn)政府規(guī)劃發(fā)展的汽車博覽城中心區(qū)域，東臨目前正在興建的高力國(guó)際汽車博覽城，西靠武進(jìn)國(guó)際名車城4s店集群。目前項(xiàng)目周邊配套匱乏，附近現(xiàn)有配套最為完善的區(qū)域?yàn)楹良徔棾?，有銀行、郵局、餐飲、賓館、公交站點(diǎn)等配套。3、項(xiàng)目位置項(xiàng)目區(qū)位：常州市武進(jìn)區(qū)湖塘鎮(zhèn)地塊地址：東臨火炬南路、西靠近星火南路，南依永勝路、北臨延政東路。4、項(xiàng)目總體定位華東首席國(guó)際汽車置換城（華東國(guó)際汽車置換 “一站式”采購(gòu)基地）把項(xiàng)目置于武進(jìn)汽車城整體格局中考慮其功能定位，最大限度地挖掘產(chǎn)品附加值。常州國(guó)際二手車置

35、換城將有效整合項(xiàng)目周邊的汽車4s集群店及汽車配件市場(chǎng)，與其融為一體，構(gòu)成產(chǎn)業(yè)鏈齊全、分布合理、整體實(shí)力雄厚的武進(jìn)現(xiàn)代化汽車產(chǎn)業(yè)城，雄霸常州乃至長(zhǎng)三角汽車及汽車后市場(chǎng)。5、項(xiàng)目功能定位5.1二手車交易區(qū)5.2二手車展示區(qū)5.3二手車檢測(cè)區(qū)5.4二手車評(píng)估區(qū) 5.5商務(wù)辦公區(qū)6、市場(chǎng)輻射范圍 核心商圈：本項(xiàng)目在半小時(shí)車程內(nèi)可全面輻射常州五區(qū)和潥陽(yáng)、金壇、宜興三市；次級(jí)商圈：1小時(shí)車程內(nèi)可輻射南京、無(wú)錫、鎮(zhèn)江等周邊各大城市；泛輻射商圈：2-3小時(shí)車程內(nèi)可輻射蘇、浙、滬、皖等省市。（二）項(xiàng)目產(chǎn)品分析2.1 項(xiàng)目指標(biāo) 類別地塊占地面積（）容積率建筑密度建筑面積（）二手車地塊一820840.545%410

36、42二手車地塊二783920.845%62713.6合計(jì)：160476103755.62.2 項(xiàng)目產(chǎn)品策略產(chǎn)品形象策略：華東首席國(guó)際汽車置換城產(chǎn)品功能策略：辦公、洽談、電子商務(wù)三位一體全能升級(jí)版（產(chǎn)品核心買點(diǎn)提煉另擬）3.3.建筑設(shè)計(jì)建議二手車交易區(qū)建筑建議：一層，層高6米，鋼架架構(gòu)，頂部用透明鋼化玻璃，體現(xiàn)現(xiàn)代化交易區(qū)。二手車商務(wù)辦公區(qū)建筑建議：一層，層高6米，面寬4米，進(jìn)深8米，雙門面。交易區(qū)與商務(wù)區(qū)組合建議：交易區(qū)與商務(wù)辦公區(qū)平行組合排列。六、 項(xiàng)目swot分析1、優(yōu)勢(shì)分析（s）（1）地理位置優(yōu)越，東臨火炬南路、西靠近星火南路，南依永勝路、北臨延政東路。交通暢通，物流方便。（2）地處常州汽車產(chǎn)業(yè)集群，武進(jìn)區(qū)汽車城核心位置，東臨高力汽配城，西靠國(guó)際名車城4s店集群。（3）總建筑面積巨大，具有一定規(guī)模優(yōu)勢(shì)。（4）產(chǎn)品建筑形式現(xiàn)代化，產(chǎn)品功能全面升級(jí)，借助電子商務(wù)平臺(tái)全面拓展市場(chǎng)。（5）配套齊全，市場(chǎng)為車主提供評(píng)估、審核、辦證、過(guò)戶等一條龍服務(wù)。（6）經(jīng)營(yíng)管理水平升級(jí)，統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)