連云港市場報告

1、連云港2010年市場調(diào)研報告 2010-10-30一、連云港城市概況1、城市概況近年來，作為連云港城市未來的核心之一，連云新城是連云港市建設國際性海濱城市的重要組團，也是提升連云港市海濱城市形象、增強城市綜合競爭力的重點工程。同時，連云新城的建設對形成“一心三極”城市空間布局、推動中心城市加快發(fā)展具有重要的戰(zhàn)略意義。隨著港城國際中心的的盛大奠基，必然會加快連云新城的建設步伐，提升連云新城城市形象。在中國的型經(jīng)濟布局中，上面的一橫是沿海經(jīng)濟帶，左邊的一撇是隴海蘭新產(chǎn)業(yè)帶，右邊的一豎是長江經(jīng)濟帶，共有兩個重要交匯點，一個是上海，一個是連云港。是中國東部沿海地帶唯一的近海腹地還沒有得到充分開發(fā)的黃金

2、地區(qū)，是江蘇省實施沿東隴海線產(chǎn)業(yè)帶與沿海經(jīng)濟帶開發(fā)戰(zhàn)略的疊加區(qū)，是帶動沿海和蘇北振興的龍頭。南通連云港位于中國中部沿海，江蘇省北部，南連長三角，北接膠東環(huán)渤海，東引日韓，西帶冀南徽北。新亞歐大陸橋的起點始于連云港，使連云港處于沿海開發(fā)帶與沿東隴海線產(chǎn)業(yè)帶的交點，區(qū)位優(yōu)勢明顯。連云港下轄新浦、連云、海州三區(qū)，贛榆、東海、灌云、灌南四縣和一個國家級經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)。由于一直以來，新浦區(qū)為連云港市政府所在地，與港口所在地連云區(qū)相距35公里，所以連云港雖稱“港”但并未如青島一樣發(fā)展為一個“海濱城市”。連云港城市發(fā)展的“啞鈴”狀，制約了其城市化進程，在新一輪城市發(fā)展中，連云港市政府著力打造城市東部“濱海新

3、城”，將連云港打造成國際性生態(tài)型濱海城市、現(xiàn)代化港口工業(yè)城市、山海相擁的知名旅游城市。2、gdp水平2009年連云港全市gdp達到941億元，增幅13.6%，全市人均gdp突破20000元，達到21144元，比2005年翻了一番。自2005年開始，gdp總量保持快速增長，年均增幅14，但08年受外部經(jīng)濟環(huán)境影響，增速有所放緩。但從全省各市看，連云港市主要經(jīng)濟指標增長普遍不高。09年連云港市gdp增幅在全省各市中居倒數(shù)第二位，僅好于宿遷。根據(jù)該市十一五規(guī)劃，2010年連云港gdp要達到1000億元，即年均增長15。3、人口發(fā)展連云港全市常住人口達400多萬；城鎮(zhèn)居民家庭人均住房建筑面積為31.3

4、，住房需求機會將增大；根據(jù)該市十一五規(guī)劃要求，2010年中心城區(qū)建成區(qū)域要突破100平方公里（05年為69.3平方公里），人口突破100萬，即市區(qū)人口保持年均8的增幅，市區(qū)人口的不斷增加將為房地產(chǎn)市場發(fā)展帶來良好機遇。4、城市化水平自2005至2009年，連云港市城市化水平年均遞增額度在1.08，且呈現(xiàn)不斷上升的狀態(tài)，未來城市化進程在穩(wěn)步進行，將會增加剛性的住房需求；5、居民收入水平全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入逐年提高，09年已超過全面小康目標值16000元；居民富裕程度不斷提高，將會增加改善性住房的需求量。小結：l 經(jīng)濟水平處于全省、全國的中下游水平l 城市化進程進一步加快，未來發(fā)展?jié)摿薮蠖?/p>

5、、連云港城市規(guī)劃2.1城市規(guī)劃前景規(guī)劃核心“戰(zhàn)略東進、擁抱大?！睆某鞘邪l(fā)展上看，長期以來，連云港處境尷尬。向北，融不進環(huán)渤海經(jīng)濟圈；向南，離長三角太遠；向西，淮海經(jīng)濟區(qū)面臨整體坍陷的困局，惟有向東是其優(yōu)勢所在。“東進”戰(zhàn)略的確定讓連云港徘徊在海洋與內(nèi)陸間的腳步尋找到了新的坐標。2007年3月，連云港歷史上前所未有的填海工程新中港填海造地工程啟動，整個工程將造地1.85平方公里。而更重要的是，在這背后還有50余平方公里的填海工程以及屹立于此上的東部濱海新城。連云港將向東、向大海發(fā)展，未來濱海新城將是連云港整個城市的核心區(qū)、中心區(qū)。這是一次具有重要意義的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變，連云港真正意義上的海洋時代正在開啟

6、，這不僅將讓蘇北從此沐浴清新的海風，而且更有可能拉動整個江蘇“出?！薄?007年4月21日，江蘇沿海開發(fā)工作會議召開，沿海在江蘇被提到前所未有的高度。這不僅表明江蘇的沿海意識正在覺醒，更意味著江蘇對蘇南等地的路徑依賴與體內(nèi)循環(huán)正在逐漸被打破，其既有的發(fā)展范式正在轉(zhuǎn)變。這對作為江蘇沿海三市的連云港而言是一個不可多得的崛起機遇。根據(jù)“東進”規(guī)劃，連云港將逐步形成沿海、沿東隴海線的“t型”產(chǎn)業(yè)布局；以東部城區(qū)、新海城區(qū)和贛榆縣為“三極”、濱海新城為“一心”的“一心三極”城市布局；以連云港主體港為“一體”，南北延伸的海岸線及港口為“兩翼”的“一體兩翼”港口布局。連云港總體規(guī)劃確定的城市性質(zhì)為我國沿海中

7、部溝通東西、連接南北的區(qū)域性中心城市，國際性的港口工業(yè)城市，現(xiàn)代化的濱海旅游城市。城市職能為溝通東西、連接南北的重要節(jié)點與區(qū)域中心城市；我國中部沿海的國際性干線大港；江蘇省乃至國家級臨港產(chǎn)業(yè)基地；山海相擁、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化海濱城市；開放創(chuàng)新、和諧發(fā)展的生態(tài)宜居城市。未來港城將逐漸建立“一體兩翼、一心三極”的空間結構?！耙惑w”即連云港中心城區(qū)，是全市的行政、文化、商貿(mào)及交通中心，“兩翼”即連云港中心城區(qū)南、北兩側的產(chǎn)業(yè)發(fā)展及綜合配套區(qū)?！耙恍摹奔礊I海新城，“三極”分別為新海城區(qū)、南翼新城和贛榆新城。2.2三大城市定位分析按照國家和江蘇對連云港的發(fā)展新定位，連云港正在搶抓新一輪的發(fā)展機遇，全面掀起

8、大開發(fā)、大開放、大建設、大發(fā)展熱潮，加快建設國際性的海濱城市、現(xiàn)代化的港口工業(yè)城市和山海相擁的知名旅游城市。2.3國際性的海濱城市2005年7月，連云港拿出400萬元，向全球征集東部濱海地區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，歷時3個月，最終確定8個方案并進行整合，形成了連云港東部濱海地區(qū)戰(zhàn)略規(guī)劃。規(guī)劃中的東部濱海地區(qū)將形成“一體兩翼，組團遞進，三極拉動，重點突破”的整體空間結構，由內(nèi)至外形成港灣服務區(qū)、中央商務區(qū)、海濱居住區(qū)、高新產(chǎn)業(yè)區(qū)、外圍產(chǎn)業(yè)區(qū)五個層次和多個組團，成為能夠承托城市未來希望的濱海新城、支撐城市經(jīng)濟騰飛的產(chǎn)業(yè)基地和帶動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的樞紐大港。港灣服務區(qū)中央商務區(qū)濱海居住區(qū)高新產(chǎn)業(yè)區(qū)外圍產(chǎn)業(yè)區(qū)在實施

9、過程上，留出從山到海、從城到海的生態(tài)廊道，保持青山常在、碧水長流、藍天白云、清新怡人的生態(tài)環(huán)境。把東部城區(qū)、新海城區(qū)、贛榆城區(qū)作為相互聯(lián)動的三大增長極進行規(guī)劃建設，三極合圍形成連云港未來的中心城市。按照現(xiàn)代城市理念，收攏三極，向中心發(fā)展，在位于三極之間的鹽田灘涂上崛起一座50平方公里的海濱新城，寓商務、金融、會展、娛樂、辦公、居住、旅游等多種功能于一體，成為連云港中心城市的核心，也成為蘇北地區(qū)規(guī)模最大、功能最為完善的國際化商務中心。目前，有80多家世界頂級規(guī)劃單位匯聚在連云港，進行各項詳規(guī)的編制，實現(xiàn)詳規(guī)的無縫對接。正在建設連接新海城區(qū)與海濱新城的花果山大道，在海濱新城規(guī)劃范圍內(nèi)掀起灘涂圍墾和

10、基礎設施建設熱潮，加快推進國際商務中心、連島旅游度假區(qū)、東哨西墅片區(qū)建設，抓好東部城區(qū)重要節(jié)點的整治出新，陸續(xù)建成一批標志性建筑，初步展現(xiàn)海濱城市的風貌。同時，積極推動新海城區(qū)“互連東進”，加快科教創(chuàng)業(yè)園、體育中心開發(fā)建設。確保做到每一項工程建設都要找有水準、有實力、有信譽的建筑施工單位來做，盡量避免留下敗筆。到2010年，中心城市規(guī)劃人口超過130萬人，規(guī)劃建設用地面積達到160平方公里，基本建成現(xiàn)代化的大城市、充滿活力的區(qū)域中心城市、富有魅力的國際性海濱城市。2.4現(xiàn)代化的港口工業(yè)城市港口是連云港的核心戰(zhàn)略要素，連云港的發(fā)展必須依靠港口來帶動。建設億噸大港，充分發(fā)揮港口的龍頭帶動作用，提升

11、整個區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展實力，是連云港的必須選擇。目前的港口發(fā)展已經(jīng)有了一定的基礎，06年以來，通過調(diào)研論證，連云港確立建設港口群、發(fā)展組合港，延伸“一體”、拓展“兩翼”，形成 “一體兩翼，提升主港，兩翼齊飛”的總體思路，舉全市之力加快港口的建設與發(fā)展?！咎嵘鞲邸烤褪钦{(diào)整完善主體港區(qū)功能，以集裝箱和大宗物資中轉(zhuǎn)運輸為重點，加快集疏運通道、深水航道和大型專業(yè)化泊位建設，大力發(fā)展綜合物流和貿(mào)易，鞏固并提升區(qū)域性樞紐港地位?！緝梢睚R飛】就是跳出現(xiàn)有港灣，在全市176公里海岸線上加快開辟南北兩翼港區(qū)。南翼港區(qū)，重點開發(fā)徐圩港區(qū)、灌河港區(qū)；北翼港區(qū)重點開發(fā)贛榆港區(qū)，適時啟動以大型石油接卸為主的前三島港區(qū)。除

12、前三島港區(qū)外，其他港區(qū)重點依托鹽田及灘涂資源發(fā)展臨港工業(yè)，實現(xiàn)港口與工業(yè)互動發(fā)展。目前，突出抓好15萬噸級航道、第五第六代集裝箱泊位、25萬噸級礦石碼頭、東南北三大疏港通道建設，爭取啟動建設30萬噸級航道和南北兩翼港區(qū)，為提升港口功能、拉開“一體兩翼”組合港框架創(chuàng)造條件。確?！笆晃濉备劭谕掏铝糠环?、集裝箱運量翻兩番，2008年實現(xiàn)吞吐量過億噸、集裝箱300萬標箱，2010年實現(xiàn)吞吐量1.2億噸、集裝箱400萬標箱，把連云港港初步建設成為長三角和渤海灣之間重要的區(qū)域性國際樞紐港、集裝箱干線大港和帶動區(qū)域發(fā)展的組合大港。2.5山海相擁的知名旅游城市國內(nèi)外港口城市發(fā)展的經(jīng)驗表明，一個現(xiàn)代化的國際

13、港口城市必然是一個服務產(chǎn)業(yè)興旺發(fā)達的旅游都市。連云港有著現(xiàn)代港口與歷史文化的雙重優(yōu)勢，資源稟賦條件得天獨厚，是新亞歐大陸橋的東方橋頭堡、西游記的發(fā)源地、中國水晶之都和中國優(yōu)秀旅游城市；環(huán)視全球，開放式的優(yōu)質(zhì)旅游環(huán)境，是國際性港口旅游城市的一個顯著標志，以港口為依托的發(fā)達物流經(jīng)濟和旅游為核心的流量經(jīng)濟成為世界絕大多數(shù)港口城市的主導產(chǎn)業(yè)。連云港在旅游開發(fā)過程中，將采取“統(tǒng)一規(guī)劃、分步實施、抓住重點、滾動發(fā)展”的方針，同時將開發(fā)優(yōu)美自然風光與發(fā)掘深厚文化底蘊結合起來，把發(fā)揮地方旅游資源優(yōu)勢與改善旅游服務結合起來，突出“山、海、島”特色，繼續(xù)加快景區(qū)景點深度開發(fā)和配套建設，建設一批品位高、吸引力強、效

14、益好的旅游精品工程和精品線路，進一步增強連云港旅游對外吸引力和發(fā)展后勁，努力把連云港建設成中西部地區(qū)最向往的沿海旅游勝地和江蘇省的海濱花園。2.6城市建設規(guī)劃到“十一五”期末，城市居民人均道路面積、住房面積全面達到小康標準，城市綠化覆蓋率達到40%，城市人均公共綠地面積超過15平方米，加快東部城區(qū)和濱海新城供水設施建設，自來水普及率達到100%。建設西氣東輸市區(qū)門站、高中壓調(diào)壓站，建設高壓燃氣管道20公里，中壓燃氣管道130公里，燃氣普及率達95%。加大城市環(huán)境建設投入，加快城市污水處理廠和污水收集系統(tǒng)建設，市區(qū)生活污水集中處理率超過75%，生活垃圾無害化處理率達到100%。充分發(fā)揮沿海臨港、

15、旅游資源豐富、歷史文化底蘊深厚的特點，著力培育“國際性的海濱城市、現(xiàn)代化的港口工業(yè)城市和山海相擁的知名旅游城市”，增強城市的創(chuàng)造力、吸引力和輻射力。建設城市標志性建筑物，形成具有連云港特色的城市風格。加強城市綠化工程建設，到2010年，市區(qū)和四縣全部通過國家生態(tài)示范區(qū)驗收。加快城市基礎設施建設、舊城改造、住宅開發(fā)和縣城、小城鎮(zhèn)建設步伐，進一步提高城市建設水平，不斷推進城市化進程，努力增強城市總體功能，實現(xiàn)城市建設一年一變化，三年明顯變化，五年大變化的戰(zhàn)略目標。在沿街建筑改造工程方面，堅持環(huán)境改革和建筑改革并重，對主次干道兩側、重點窗口地帶、城市出入等實施綠化、美化、亮化，切實改變面貌。在“十一

16、五”期間，宏觀上看，全球和區(qū)域經(jīng)濟一體化日趨明顯，國際間、區(qū)域間生產(chǎn)要素流動和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移加快；我國進入了一個新的發(fā)展階段，社會主義市場經(jīng)濟體制日益完善，經(jīng)濟結構戰(zhàn)略性調(diào)整和城市化進程加快；江蘇省“兩個率先”快速推進，統(tǒng)籌區(qū)域發(fā)展力度進一步加大，特別是沿東隴海線產(chǎn)業(yè)帶和沿海經(jīng)濟帶建設，將我市擺在了全省生產(chǎn)力布局的重要位置，為我市加快發(fā)展提供了重大歷史性機遇。我市正由工業(yè)化初期向快速擴量增效的工業(yè)化中期邁進，工業(yè)化的快速推進正促使我市經(jīng)濟社會結構發(fā)生根本性的轉(zhuǎn)變；目前我市的城市化水平達到40.1%，城市框架將逐步拉開，城市功能日臻完善，正處在城市化加速攀升期，城市支撐能力的增強為匯聚各類發(fā)展要素提供

17、了良好的載體，城鎮(zhèn)空間的擴大為農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移創(chuàng)造了更好的條件。根據(jù)不同視角分析，我市正處在實現(xiàn)經(jīng)濟起飛的關鍵節(jié)點上，將進入一個持續(xù)高速增長階段。到2010年，全市地區(qū)生產(chǎn)總值在2005年的基礎上翻一番以上，突破1000億元，年均增長16%以上，人均地區(qū)生產(chǎn)總值達到20000元以上，比2005年翻一番以上，三次產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整為11：53：36； 到2010年，財政總收入達到140億元，其中地方財政一般預算收入達到70億元，年均增長25%左右; 全社會固定資產(chǎn)投資五年累計達到2600億元以上。城市化水平達到48%；中心城市人口突破100萬人，建成區(qū)面積達到100平方公里以上；城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在4.5

18、%以內(nèi)；城鎮(zhèn)勞動保障三大保險覆蓋面、新型農(nóng)村合作醫(yī)療覆蓋面、高中段教育毛入學率全面達到小康標準；居民衛(wèi)生服務體系健全率力爭達到小康水平。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入超過16000元，年均增長10%以上；農(nóng)民人均純收入超過5600元，年均增長8%以上；恩格爾系數(shù)下降到40%以下。人口規(guī)模達到500萬人，人口自然增長率控制在8以內(nèi);單位地區(qū)生產(chǎn)總值能源消耗比“十五”期末降低20%左右；耕地保有量38萬公頃;森林覆蓋率達到20%；環(huán)境質(zhì)量綜合指數(shù)保持在80以上。港口貨物吞吐量達到12000萬噸以上，其中集裝箱吞吐量突破400萬標箱。2.7人口規(guī)劃本次規(guī)劃預測連云港市域總人口在2015年達到523萬，203

19、0年達到633萬人。城市化率2015年達到60，2030年達到75。城鎮(zhèn)人口2015年達到314萬，2030年達到475萬。城市規(guī)劃結論： 連云港發(fā)展方向為“東進”，新浦老城區(qū)位于城市西部； 連云港確定海濱城市、港口城市及旅游城市三大戰(zhàn)略定位； 連云港市的城市化進程及人均總量將大幅增加； 連云港城市將以新浦老城區(qū)為核心向東拓展，規(guī)劃的新行政中心周邊將是近期開發(fā)最具潛力區(qū)域； 連島開發(fā)將跳脫城市概念，連接新浦區(qū)與連云區(qū)的沿線將是遠期開發(fā)最具潛力區(qū)域；三、連云港房地產(chǎn)市場研究1、連云港土地市場情況分析20032010年連云港土地成交量(不含工業(yè)用地)數(shù)據(jù)來源：連云港國土網(wǎng)房地產(chǎn)開發(fā)大幅增長。09年

20、以來，連云港土地市場較為活躍，逐年見漲。08年受國家調(diào)控影響，土地成交量萎縮，但全市土地成交量整體供應充足；特別是2009年市區(qū)開發(fā)土地78宗，面積998.72萬，比去年同期增長729.83萬；成交金額為477232萬元，比去年同期增加34.39億元；不考慮容積率因素，單位面積土地價格為478元/,較08年下降15.01%，土地成交價格出現(xiàn)下降，主要與出讓區(qū)域有關，本年度成交土地中以連云區(qū)為主。觀點：2010年到目前為止，連云港共出讓480萬平米商住用地，綠地、保利、融僑等國內(nèi)一線品牌開發(fā)商紛紛登陸港城，這也導致港城土地價格同比大幅增長；2008、2009年出讓土地將形成1200萬方（建筑面積

21、）以上的供應量，而連云港市區(qū)03至09年年均去化量僅為140萬平方米，09年大幅放量亦僅340萬平方米，可見未來市場供應巨大，競爭去化壓力明顯。連云區(qū)的大量土地供應代表未來城市發(fā)展的方向2010年1-10月連云港土地成交情況區(qū)域成交面積（萬）平均容積率成交價格（萬）出讓宗數(shù)單位地價連云區(qū)4641.238005655818新浦區(qū)162.93838592399海州區(qū)00000合計480/41844164871數(shù)據(jù)來源：連云港國土網(wǎng)港城2010年重點成交地塊，蘇寧、保利、綠地、融僑紛紛入駐港城編 號地塊坐落 規(guī)劃設計主要指標建筑密度（%）起始價 (萬元)成交價競得單位成交日期樓面地價（元/）出讓面積

22、（畝）出讓面積（平米）土地用途出讓年限容積率（）ltc2010-01#海連路北、通灌路東3321837居住、商業(yè)、旅館業(yè)70 407.2/1130011320連云港蘇寧置業(yè)有限公司3.2721ltc2010-28#?？ぢ繁薄⒑陈窎|側12482456居住用地702.2202226022260保利江蘇房地產(chǎn)發(fā)展有限公司7.191227ltc2010-29#?？ぢ纺稀⒑陈窎|側9462580居住用地702.2201690016900保利江蘇房地產(chǎn)發(fā)展有限公司7.191228ltc2010-30#平山北路西、逐海路南側223148488居住用地702.2203787037870連云港融僑金輝置業(yè)有限

23、公司7.191159ltc2010-40#昌圩湖北側地塊（包含b33、b51兩個地塊）367244437商住用地40 70 b33：2.2 b51：1.1b33：35 b51：302750016230上海綠地集團7.19/ltc2010-41#昌圩湖西側地塊（包含b4-1、b4-2、b4-3三個地塊）435289773商住用地40 70 2.0303260018810上海綠地集團7.19/ltc2010-42#昌圩湖西側地塊（包含b34、b52、b53三個地塊）531354263商住用地40 70 b34：2.2 b52：1.1 b53：1.1b34：35 b52：30 b53：3039855

24、6875上海綠地集團7.19/ltc2010-62#臨港西片區(qū)昌圩路北、昌圩湖西b4-2地塊221147199商住用地40 70 2301656016560上海綠地集團7.19563ltc2010-63#臨港西片區(qū)昌圩路北、昌圩湖西b4-3地塊12281483商住用地40 70 23091659165上海綠地集團7.19562ltc2010-64#臨港西片區(qū)東方大道南、昌圩湖北b51地塊150100180商住用地40 70 1.1301127011270上海綠地集團7.191023ltc2010-65#臨港西片區(qū)東方大道南、昌圩湖西b52地塊281187077居住用地701.130210452

25、1045上海綠地集團7.191023合計25801719773/0.9/188305/1195數(shù)據(jù)來源：連云港國土網(wǎng)2、連云港商品房市場情況分析1）商品房供需走勢市區(qū)商品房供應量大于銷售量，市場整體呈現(xiàn)供大于求的特征 從供應來看：從2002年2008年基本上呈上升趨勢，2009年112月供應面積減少為199.75萬，市場新增供應量快速下降，更多的是在去化存量房源。 從銷售面積來看：2002年到2009年112月份連云港商品房銷售量出現(xiàn)上升的趨勢。從09年上半年開始，市場明顯回暖，成交量明顯上升。 從供銷比來看：除2002年以外，2008年之前供銷比全部大于1，2009年當年供銷比則迅速下降僅0

26、.59，原因在于全市商品房投資增長較快，市場供應量逐年加大積累了大量的存貨，導致09年112月份市場的新增供應量較小，同期市場銷量卻放大使得當年供銷比很小。2）價格走勢價格呈現(xiàn)連年增長趨勢數(shù)據(jù)來源：連云港房地產(chǎn)信息網(wǎng)從2002年以來，連云港市區(qū)商品住宅均價呈逐年上升的態(tài)勢，07年開始由于市場供求原因，以及受政府宏觀調(diào)控政策的影響，商品住宅成交均價上漲幅度趨緩，09年為3362元/。3）2010年市場供需走勢（1）10年月度依然維持10萬平米，第二次新政來勢洶涌，后市風險加大 數(shù)據(jù)來源：連云港房地產(chǎn)信息網(wǎng)2010年港城市區(qū)樓市供應與成交情況，主要以4月“新政月”為分水嶺。4月“新政”以來，港城市

27、區(qū)樓市新增供應量一直居高不下，4月是今年的最高點，8月是又一個推盤小高峰。9月份成交創(chuàng)近期新高，但是9月底的第二次新政出臺將會抑制樓市的再度瘋狂，這種上漲的勢頭將會再次被遏制，后市的樓市難以樂觀；2010年1-8月連云港商品房和住宅供需情況指標新浦區(qū)連云區(qū)海州區(qū)開發(fā)區(qū)1-8月同比（%）1-8月同比（%）1-8月同比（%）1-8月同比（%）批準預售商品房64.69.24%18.7-0.50%15.915.17%13.4237.09%商品住房47.095.15%16.3751.40%14.0518.44%10.3366.77%銷售情況商品房54.64-56.01%19.39-48.24%17.89

28、-21.02%18.36-30.32%商品住房41.54-60.32%16.49-51.85%15.68-25.65%15.76-24.59%數(shù)據(jù)來源：連云港房地產(chǎn)信息網(wǎng)同比09年，港城商品房成交降幅厲害，最大降幅達到60%，而新增供應同比略有增長，市場表現(xiàn)供略大于需。（2）市區(qū)商品房和商品住房市場成交價格持續(xù)增長，新浦、連云兩區(qū)價格高于市區(qū)數(shù)據(jù)來源：連云港房地產(chǎn)信息網(wǎng)n （3）舒適性戶型依然為市場供應主力，但熱銷產(chǎn)品面積小型化趨勢出現(xiàn)n 市場供給中，90144戶型所占比例為66%，144以上戶型占比21，60-90戶型占10%.，60以下的戶型只占3%。由此可以看出，90-144的戶型為市場

29、主力供應戶型。n 銷售面積中，90-144的戶型所占比例為71%，為市場主力銷售戶型。對比供應和銷售情況可以發(fā)現(xiàn)， 144以上的戶型銷售所占份額略小于供應所占份額為18%，90-144產(chǎn)品的銷售占比要略高于供應占比。數(shù)據(jù)來源：連云港房地產(chǎn)信息網(wǎng)（4）總價30-70萬是成交主力區(qū)間。而50萬以上總價段的市場比例呈逐漸上升趨勢數(shù)據(jù)來源：連云港房地產(chǎn)信息網(wǎng) 1-8月，成交總價在30-40萬區(qū)間段的產(chǎn)品占比最高，占總成交量的26，其次為5070萬區(qū)間段的產(chǎn)品占比21%，另外70萬以上的也占到18%的比例。 1-8月，3000-4000元/價格段成交量最大，占總成交量的37%。其次是4000-5000元

30、/價格段，占總成交量的25%。另外，2500-3000元/,大于5000元/價格段也是成交的主要價格段。（5）2010年1-10月連云港銷售排行序號項目名稱面積1東方領秀小區(qū)575952旺旺家園523073富邦萬得園517574瀚海國際463145久和國際新城三期454336中茵-名都小區(qū)410387四季花城401808中央華府377699悅城國際34612市場總結：深度調(diào)整階段連云港市為人口導出城市，人口外流現(xiàn)象比較嚴重，根據(jù)該市十一五規(guī)劃要求，市區(qū)人口將突破100萬（即市區(qū)人口保持年均8的增幅）， 將為房地產(chǎn)市場發(fā)展帶來良好機遇。市場供過于求嚴重，目前市場競爭以價格競爭為未來供應量已經(jīng)達到

31、“爆棚”程度l 2008、2009年出讓土地將形成1200萬方（建筑面積）以上的供應量，而連云港市區(qū)03至09年年均去化量僅為140萬平方米，09年大幅放量亦僅340萬平方米，可見未來市場供應巨大，競爭去化壓力明顯。l 10年土地供應略微收縮，但大牌開發(fā)商開始進入港城。 整體形式依然不容樂觀，供大于求的態(tài)勢依舊明顯l 供大于求的態(tài)勢依舊明顯。l 中心城區(qū)價格與邊緣區(qū)域價格逐步拉開，隨著中心城區(qū)價格上漲，購房客戶城郊化趨勢明顯l 舒適性戶型為市場供應主力，但熱銷產(chǎn)品面積小型化趨勢出現(xiàn)；l 價格進一步上漲，連云區(qū)將成為未來城市開發(fā)的主流板塊四、新浦區(qū)房地產(chǎn)市場研究1、區(qū)域城市規(guī)劃連云港市新浦區(qū)新區(qū)

32、規(guī)劃用地面積675.5公頃，規(guī)劃修編總人口10萬人。規(guī)劃以東鹽河綠化風光帶為界，分為東西兩片，東片為連云港市的政治、文化科技藝術中心，西片為新區(qū)生活性用地，并配套發(fā)展片區(qū)商業(yè)服務設施、文化娛樂設施。東片為體現(xiàn)市政府的中心地位，并兼顧考慮文化設施可容納大批人流的要求，采用對稱布局的形式，規(guī)劃打破傳統(tǒng)方格網(wǎng)的路網(wǎng)格局，以市政府為核心，形成環(huán)狀路網(wǎng)，并將市政府與各類行政辦公用地、后勤服務設施、會議中心、賓館以及文化科技藝術中心有機組合，形成統(tǒng)一整體；西片則以街坊形式布置居住用地，依托現(xiàn)狀，沿道路布置帶狀商業(yè)，適當向縱深發(fā)展，形成朝陽路與巨龍路“”字形商業(yè)中心，在瀛州路與蒼梧路、海寧路交叉口分別形成兩

33、個公共設施節(jié)點。新浦區(qū)向東北發(fā)展打造科教創(chuàng)業(yè)園區(qū)是承接連云港新海城區(qū)與未來國際化濱海新城、構建連云港市“一體兩翼” 遠景規(guī)劃的核心組成部分連云港市科教創(chuàng)業(yè)園區(qū)，位于中國黃海之濱、海州灣畔、新亞歐大陸橋東方橋頭堡連云港市的中心城區(qū)，東倚風景名勝花果山，西臨水景相連的東鹽河，南起蒼梧東路南側，北至新港城大道；總面積22平方公里，規(guī)劃人口30萬，是承接連云港新海城區(qū)與未來國際化濱海新城、構建連云港市“一體兩翼” 遠景規(guī)劃的核心組成部分。 緊緊圍繞“智慧之城、山水之城、西游之城”的發(fā)展定位，加快推進科教創(chuàng)業(yè)園區(qū)建設步伐。全力建設以“一場三館”為主體的市體育中心；大力推進西游記文化主題樂園、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)

34、園、休閑廣場、生態(tài)綠園等文化娛樂設施建設；超前謀劃商業(yè)金融、醫(yī)療衛(wèi)生、中小學校等綜合配套服務項目；進一步完善“四縱四橫”主路網(wǎng)框架等南北通暢、東西貫通的市政道路和公共基礎設施。通過三到五年時間，逐步建成“七校一所”、產(chǎn)品質(zhì)量檢測中心等教育研發(fā)機構，形成以教育、技術產(chǎn)業(yè)支撐的科教創(chuàng)業(yè)園區(qū)；依托國家級風景區(qū)區(qū)位優(yōu)勢，逐步形成功能配套齊全、環(huán)境和諧宜人、城市特色鮮明的創(chuàng)意型兩型社區(qū)（環(huán)境友好型和生態(tài)節(jié)約型），建成以生態(tài)、人文、高尚居住為主體，融合高教科研、文化體育、旅游休閑、商務金融、行政辦公等多功能于一體的具有國際水準的城市功能拓展新區(qū)；最終將園區(qū)建成連接新海城區(qū)和臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)及連云新城的紐帶、國際

35、性海濱特大城市的引領區(qū)，使之成為連云港市的高級人才培養(yǎng)基地、科技研發(fā)轉(zhuǎn)化基地、地方經(jīng)濟發(fā)展動力源。未來科教園區(qū)將打造成：彰顯西游特色，打造生態(tài)之城，通過旅游文化帶動園區(qū)的發(fā)展2、新浦房地產(chǎn)市場分析1）板塊供需走勢連云港市四大分區(qū)2010年1-8月商品房、商品住房批準預售和月末累計可售數(shù)據(jù)來源：連云港房地產(chǎn)信息網(wǎng)截止到8月，新浦區(qū)、連云區(qū)、海州區(qū)和開發(fā)區(qū)商品房月末累計可售面積分別為115.1萬，50.41萬，20.7萬和21.18萬，同期新浦區(qū)、連云區(qū)、海州區(qū)和開發(fā)區(qū)商品住房月末累計可售面積分別為65.4萬、33.53萬、12.8萬和14萬。2）新浦區(qū)月度供需走勢新政之后成交量逐月銳減，平均月度

36、成交僅6萬平米，環(huán)比09年下降50%以上數(shù)據(jù)來源：連云港房地產(chǎn)信息網(wǎng)3）板塊劃分新浦區(qū)按區(qū)域?qū)傩苑譃闁|、北、西、中四個片區(qū)以及新城區(qū)、宋跳共6個區(qū)4）本案3公里項目分析 本地塊位于花果山鄉(xiāng)，在寧連高速公路以東，因為界定本案競爭主要以區(qū)域性為主，包括淮連高速附近、花果山區(qū)域、連徐高速沿線等區(qū)域；項目總建（萬）容積率產(chǎn)品類型建筑風格在售價格主力戶型蘭若嶺秀15.21.68多層現(xiàn)代簡約400060-90|90-120|120-144連眾濱海名都201.79多層住宅: 85%現(xiàn)代350090-120 旺旺家園14.41.85多層住宅: 90%現(xiàn)代320060-90|90-120|120-144 千葉花園32.81.23多層住宅: 85%現(xiàn)代400060-150東方之珠931.79單身公寓，高層現(xiàn)代簡約325060以下|60-90|90-120開成高爾夫國際社區(qū)500.58別墅地中海8000144-200|200以上龍禧深藍公寓3.963.96酒店式公寓現(xiàn)代540050-80平方米