09年5月杭州房地產市場報告

1、瘋狂之后,拿什么繼續(xù)杭州市場09年5月市場報告一、5月總體評述從3月至今，杭州樓市的記錄一個個被打破， 5月更是到達了一個頂峰。房交會、端午小長假、階段時間20余個樓項目先后推盤共同造就了一個足以傲視歷史的記錄。據透明售房官方統(tǒng)計，截止5月31日，杭州主城銷售首次突破萬套大關，數字最終定格為10058。如果按天計算，每天324套的銷售數據相比07年6月最好成績還要高出1.5倍。與之呼應，另一驚人記錄也同步誕生，1-5月主城的銷售總量高達23839套，接近去年的同期市場存量。雖然杭州樓市5月的瘋狂讓人咋舌，但其成型的軌跡與表象的特征依然明顯，我們以6個數字進行簡單概述： 1條上升曲線關鍵詞小陽春

2、扛到仲夏以剛需低價拉開序幕的樓市小陽春自2月底至今，通過近100天的努力，劃出了一條價升量跌的完美曲線，主城均價接近13000元/，市場存量首次跌破20000套，關于小陽春能否扛到仲夏的疑惑不解自破。 2種需求支撐關鍵詞剛需投資兩旺“剛需主導3、4月，投資主導紅5月”是對近階段熱銷形勢最貼切的概括。特別是隨著主城及部分明星稀缺樓盤的推出，以溫州購房團為代表的大量投資資金集體涌入，在造成了部分樓盤價格提升的同時，也將準剛需擠壓至前期多數“冷盤”和二手房市場，并最終形成市場的全線火爆。 3個節(jié)點引爆關鍵詞三個假期，14天推盤及搶購本月集結了五一小長假、房交會、端午間前后三個特定引爆點，加上傳統(tǒng)周末

3、，共有14天的黃金銷售檔。這不僅給了購房者更多的選房下單的時間，也給了開發(fā)商更多展示自己、通過不同策略吸引客戶的舞臺。節(jié)日期間，20多個樓盤新推近5000套房源被去化高達80%以上，五一小長假、房交會、端午間三個節(jié)點共銷售4071套，大量的預定則成了萬套記錄銷售的導演。 4大區(qū)域領銜關鍵詞江干、濱江、下沙、西湖各領風騷本月，有四大板塊最為耀眼，四個板塊共去化約7600余量，占總去化75%左右。其中濱江、江干最為火爆，單月銷售超過2000套，而下沙、西湖兩大板塊去化平均也在1500套上下。 5宗宅地入市關鍵詞地王的溫床樓市的火爆讓開發(fā)商賺了個盆滿缽滿，也讓杭州政府決定在6月出讓5宗用地，共約19

4、5畝。這五宗用地均集中于城北，其中面積最大的祥符東單元r21-12地塊、r21-13地塊、r21-14地塊可以連片開發(fā)，總面積達到130.77畝。該地塊附近的海派風情、風雅樂府均在5月創(chuàng)下了良好銷售，加上國家前期出臺相關政策將普通商品住房項目投資的最低資本金比例從35%調低至20%，這些很可能促使新地王的誕生。 6筆退房大單關鍵詞1.17億“退房門”最讓人遺憾的是，本月杭州曝出了至今規(guī)模最大的“退房門事件”。5月28日，一篇標題為杭州城樓市驚現退房大單 6筆涉及金額1.17億的文章在網絡、報紙各大媒體爭相報道，其中涉及多個樓盤，從別墅到住宅，從商業(yè)到寫字樓，各類產品均有涉及。而5月份接近120

5、套解除合同記錄，也是今年最多的一個月?！巴朔块T”也給瘋狂的杭州樓市和所有購房者敲響了警鐘。二、成交與價格（一）主城存量與成交關鍵詞：銷售突破1萬，可售降至2萬附表：主城存量與成交雖然5月至今，市場有近6000余套的市場放量，但憑借單月過萬的創(chuàng)記錄銷售成績，杭州樓市從07年至今首次將市場存量降至2萬以下。特別是隨著本月最后八天3483套去化，直接實現了3701的存量回落。（二）同期比對關鍵詞：輕松突破20000套，5個月堪比08全年而在這樣的背景下，1至5月份的銷售輕松突破20000大關，總銷售量高達23446套，比同期任何兩年相加的總量還要多。讓人吃驚的是，這一數據比08年全年的銷售還要多出近

6、800套，與06年全年銷售基本持平。僅用5個月就完成了08全年的銷售總量，這在一定程度了大大釋放了08年被長期打壓的剛需力量。（三）主城各區(qū)成交形勢關鍵詞：濱江、江干、下沙贏在板塊，西湖及其他贏在個盤附表：主城各區(qū)成交形勢1.成交預定：濱江、江干兩大板塊是5月最大的贏家，兩大板塊各以2000套以上的成交占據了45%總量;下沙、西湖區(qū)平均有1500套緊隨其后。市場預定與銷售局勢大致相同。雖然樓市整體火爆，但作用于各個板塊，其表現還是各有不同。其中，濱江、江干、下沙是板塊集體熱，而由西湖板塊領銜的其他板塊熱銷則多為個盤帶動。2.價格：隨著各個樓盤的不斷熱銷，5月成交均價相比于前幾個月又有進一步的提

7、升，當前已接近13000元/，也為今年單月最高。（詳看下表）（三）一周熱盤點評01、主城成交排行關鍵詞：品牌樓盤、東部樓盤唱響5月本土及外來品牌樓盤占據著排名前三十絕對份額，以綠城、坤和、濱江、廣宇、宋都為代表的本土樓盤，以中海、朗詩、世茂、保利、金隅、天鴻為代表的外來大鱷在紅火的5月都斬獲頗豐。這些樓盤的高效去化集中體現了地段、江景、山景、地鐵等一系列稀缺因素對客戶購房決策的影響程度。雖然在前三十半數以上樓盤銷售均價低于萬元，但由于第二梯隊（31-50名）基本以萬元房為主，所以整個樓市的成交價格依然居高不下。值得注意的是，排名前三十以將近7000套的去化量占市場總去化的7成。這與杭州樓市長期

8、的二八原則基本相符，除下沙、濱江、江干幾個板塊外，其他區(qū)域眾多個盤單月少于20套銷售仍然難以黯淡。02、余杭成交排行關鍵詞：強大剛需支撐，翡翠城一枝獨秀附：余杭5月成交排行余杭除翡翠城成價量一枝獨秀外，其他樓盤相對穩(wěn)定，基本為剛需要實際支撐。因而，雖然區(qū)域整體成交均價已超過7000元/，但排行傍上仍然以均價5000-6500元/的樓盤居多。其中，新西湖小鎮(zhèn)低于4000元/的均價所支撐的大量銷售，更是映證了區(qū)域剛需購買的集中性。三、中高端市場:（一）中高端、高端公寓關鍵詞：改善需求及投資火爆，萬元房熱銷附表：萬元以上成交形勢（含余杭）縱觀整個5月的整體去化，萬元以上房源與萬元以下樓盤呈四六開局面

9、。其中，萬元以上樓盤又以1-1.5元最受歡迎。直觀的數據統(tǒng)計也給市場的表現以良好的印證，改善型需求與投資熱已經形成。在排行榜中，濱江、江干、拱墅、西湖四大城市核心板塊萬元房最為密集，均價也主要集中在1-1.5元之間。而上城、下城僅有少數個盤沖進榜單，地段的稀缺也使得其銷售均價遙遙領先，因而現代景苑、藍色錢江、曉廬等個盤成為了價格、銷量的雙料明星。而翡翠城沖入三甲則體現了綠城的品牌的高超的運作能力。（二）別墅市場關鍵詞：環(huán)線、主城;一居、二居集體爆發(fā)雖然別墅未能在前期的樓市小陽春中沐浴春光，但從5月房交會后，杭州整個別墅市場開始火爆。特別以保利、郁金香岸、西溪山莊為代表的復合型樓盤別墅產品都獲得

10、了市場的青萊，并創(chuàng)下良好的銷售。而在城市排屋中，西溪區(qū)域樓盤業(yè)績傲人。西溪風情、西溪山莊、和莊、留莊、西園、望莊都有良好銷售。而在千萬級以上別墅中，綠城青山湖玫瑰園、桃花源保持一貫的熱銷勢頭，國都陽明谷則也有2套售出，其中一套總價近3000萬。加上環(huán)線遠郊的良渚、銀湖及閑林多個項目自房交會均創(chuàng)下不俗銷售，別墅銷售從春到夏，一步到位。在如今的別墅市場，無論是城市第一居所別墅還是遠郊的度假別墅在近階段都實現了階段爆發(fā)。（三）中端市場關鍵詞：7000以上看主城，7000以下看余杭附表：萬元以下成交形勢（含余杭）含余杭在內，5月杭州萬元以下盤成交仍占總體6成左右。從價格成交區(qū)間來看，7000-1000主城萬元以下房源為主城成交主流，主要集中于之江、下沙、西湖板塊，而均價7000以下的房源主要集中于余杭區(qū)。從成交均價來看，排名前三十主力集中在7000-9000元/之間，這也是當前杭州市場最為穩(wěn)定的一條剛需線。附：杭州萬元以下樓盤成交排行月度總結：隨著六一的到來，5月瘋狂、火爆隨之告一段落。隨之而來的是，各大板塊改善投資兩相宜的明星樓盤多數已處于后繼無力的狀態(tài)，如現代景苑基本無房、拱墅橋西區(qū)域后續(xù)供應有限，濱江與江干區(qū)塊的東方郡、天鴻君邑、針塘山水、麗江公寓、東方紅街、陽光國際、曉廬等多個樓盤基本處于尾盤或近期無房可推的狀態(tài);下沙整體放量也將不如