重慶恒鑫·名城一期G03號地塊項目研究分析報告

1、恒鑫名城現(xiàn)建項目研究分析報告恒鑫名城一期g03號地塊項目研究分析報告20098-7-1目 錄1 總 論11.1 公司介紹11.2 項目概況11.3 項目用地指標(biāo)31.4 可行性研究的依據(jù)32 投資環(huán)境52.1 重慶市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展現(xiàn)狀52.1.1 重慶市經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀52.1.2 重慶市社會發(fā)展現(xiàn)狀92.1.3 重慶市房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀112.2高新區(qū)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展現(xiàn)狀122.2.1高新區(qū)簡介122.2.2高新區(qū)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展概況132.2.3投資優(yōu)惠政策鏈接213 項目經(jīng)濟(jì)效益評價243.1 評價依據(jù)和原則243.1.1 依據(jù)243.1.2 原則243.2住宅項目經(jīng)濟(jì)效益評價25恒鑫名城住宅開發(fā)建設(shè)成本

2、費用計算表.26恒鑫名城住宅投資總計劃表.27恒鑫名城住宅開發(fā)建設(shè)投資計劃表.28恒鑫名城住宅資金籌措計劃表.29恒鑫名城住宅借（貸）款明細(xì)表.30恒鑫名城住宅還款付息表.31恒鑫名城住宅損益表.32恒鑫名城住宅全投資現(xiàn)金流量表. .33恒鑫名城住宅資本金現(xiàn)金流量表.34恒鑫名城住宅多方案經(jīng)濟(jì)分析.35恒鑫名城住宅敏感性分析表.36恒鑫名城住宅利潤臨界點（盈虧平衡）分析表.373.3商業(yè)項目經(jīng)濟(jì)效益評價38恒鑫名城商業(yè)開發(fā)建設(shè)成本費用計算表39恒鑫名城商業(yè)投資總計劃表.40恒鑫名城商業(yè)開發(fā)建設(shè)投資計劃表41恒鑫名城商業(yè)資金籌措計劃表.42恒鑫名城商業(yè)借（貸）款明細(xì)表43恒鑫名城商業(yè)還款付息表.

3、44恒鑫名城商業(yè)損益表.45恒鑫名城商業(yè)全投資現(xiàn)金流量表.46恒鑫名城商業(yè)資本金現(xiàn)金流量表.47恒鑫名城商業(yè)多方案經(jīng)濟(jì)分析表.48恒鑫名城商業(yè)敏感性分析表. .49恒鑫名城商業(yè)利潤臨界點（盈虧平衡）分析表504 項目分析結(jié)論551iv1 總 論1.1 公司介紹重慶恒鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于1995年，注冊資本3165萬元，二級開發(fā)資質(zhì)，經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)，屋面防水，銷售五金，建筑材料，物業(yè)管理等?，F(xiàn)有員工285人，擁有專業(yè)技術(shù)人員86人，大專以上學(xué)歷121人。創(chuàng)立以來，相繼開發(fā)了“恒鑫大廈”、“恒鑫花園”、60萬平方米園林景觀社區(qū)“恒鑫名城”以及我國西部地區(qū)最大的汽摩整車及配件市場“恒鑫老

4、頂坡汽摩綜合市場”，與宗申產(chǎn)業(yè)集團(tuán)合作開發(fā)的21萬平方米萬州“三峽福斯德廣場”，第一期純商業(yè)步行街已竣工投入使用，經(jīng)營效果良好?，F(xiàn)資產(chǎn)總額達(dá)到 6億元。 利用各種資源優(yōu)勢，不斷向其他經(jīng)營領(lǐng)域延伸，投資成立了重慶恒鑫物業(yè)管理有限公司、重慶呈霏實業(yè)發(fā)展有限公司、重慶呈欣科技有限公司。榮獲“全國優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)”、質(zhì)量“萬里行”定點單位及先進(jìn)單位、沙坪壩區(qū)“骨干企業(yè)”、市工商局“重合同、守信譽”單位、消防先進(jìn)單位、燈飾工程先進(jìn)單位等多種光榮稱號，老頂坡汽摩市場還被評為“重慶市第四屆文明市場”、“重慶市第五屆星級文明市場（四星級）”。積極參加各種公益事業(yè)，在高新區(qū)建成免費向公眾開放的“名城公園”；為武勝

5、縣龍林鄉(xiāng)小池口村建設(shè)公路、塘堰；為四川省阿壩州紅原地區(qū)貧困失學(xué)兒童提供支助；在面對重慶地區(qū)罕見的洪旱災(zāi)情和“5.12”汶川大地震時，積極捐助受災(zāi)民眾；先后為沙坪壩區(qū)綠色廣場、燈飾工程、商業(yè)步行街、改造天星橋轉(zhuǎn)盤環(huán)境投資達(dá)1300萬元。受到社會一致好評，樹立了良好的企業(yè)形象。1.2 項目概況“恒鑫名城”一期g03號地塊工程位于重慶高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)二郎高科技城口岸北側(cè)，東臨市中心10公里，南靠重慶港九龍坡集裝箱碼頭8公里，市高速公路主收費站二郎立交橋200米，渝黔、渝長、成渝等15條高速公路交匯點的上橋立交橋1公里，西距重慶鐵路貨運站2公里，北連重慶火車北站2公里、重慶國際機(jī)場30公里。借助新建

6、的b2道路，南接石新路，北連石小路，道路環(huán)抱，構(gòu)成商城周邊大循環(huán)系統(tǒng)。電力、供水、天然氣、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施完善，附近有國際外國語學(xué)校、鳳鳴山中學(xué)、渝高中學(xué)、高新區(qū)實驗小學(xué)等中、小學(xué)配套建設(shè)，西南醫(yī)院、新橋醫(yī)院等醫(yī)療、文化設(shè)施緊環(huán)四周?！昂泠蚊恰闭紦?jù)了該地區(qū)最佳位置，具有極高的商業(yè)價值，是居家、經(jīng)商的最理想場所。圖1 恒鑫名城區(qū)位圖 “恒鑫名城”總規(guī)模為60萬平方米，總面積為190016平方米，其中，已使用建設(shè)用地6564375656平方米，建成面積2032.2萬平方米，本次建設(shè)用地為5044120941平方米；公司現(xiàn)有儲備用地面積為7393293419平方米，已在該地塊上建起臨時商鋪，并以每平

7、方米70150元的價格對外出租，是老頂坡汽摩綜合市場的有機(jī)組成部分。1.3 項目用地指標(biāo)本項目分期進(jìn)行，現(xiàn)將用地指標(biāo)列表如下：已用建設(shè)用地本次建設(shè)用地儲備用地總計面積（平方米）656437565650441209417393293419600000詳細(xì)建設(shè)指標(biāo)見政府批準(zhǔn)規(guī)劃。1.4 可行性研究的依據(jù)本項目可行性研究報告共分五個部分，主要包括市場環(huán)境分析、項目具體狀況分析以及財務(wù)分析，以求能夠為該項目的順利獲得投資提供決策依據(jù)。該項目書主要依據(jù)國家和重慶市頒布的相關(guān)法律、法規(guī)和政策文件，重慶市和高新區(qū)的經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展?fàn)顩r及發(fā)展規(guī)劃等資料進(jìn)行編制?？尚行匝芯繄蟾婢幹频闹饕罁?jù)如下所列：v 國家及重慶

8、市頒布的相關(guān)法律、法規(guī)、政策v 房地產(chǎn)開發(fā)管理機(jī)構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范和定額v 2007年重慶市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報v 2008年上半年重慶市經(jīng)濟(jì)運行情況分析v 重慶2020都市區(qū)城市總體規(guī)劃（2004-2020）綱要v 高新區(qū)經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃v 重慶市恒鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司提供的有關(guān)文件材料v 國家、省市頒布的有關(guān)設(shè)計的技術(shù)規(guī)程、規(guī)范和有關(guān)規(guī)定 2 投資環(huán)境2.1 重慶市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展現(xiàn)狀2.1.1 重慶市經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀n 去年重慶市生產(chǎn)總值為4111.82億元圖2 2001年到2007年重慶市g(shù)dp及其增長速度在全國經(jīng)濟(jì)高速增長，宏觀經(jīng)濟(jì)運行良好的情況下，重慶更是異軍突起，取

9、得喜人的成績。2007年重慶gdp達(dá)到4111.82億元，同比增長15.6%，增長率在全國列第3位，西部列第2位，較全國平均水平高出4.2個百分點，其增長速度比2006年高出3.4個百分點。n 去年本市居民人均可支配收入為13715元2007年重慶城市居民人均可支配收入為13715元，同比增長18.5%，較06年同期高5.6個百分點，扣除價格因素影響后，實際增長13.2%，略高于全國平均水平13%。綜合各項宏觀數(shù)據(jù)指標(biāo)，2007年重慶市經(jīng)濟(jì)在保持快速增長的情況下表現(xiàn)出以下特點：l 工業(yè)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長2007年雖然受特大洪水自然災(zāi)害、能源供給制約的情況下，但規(guī)模以上工業(yè)仍然保持了兩位數(shù)以上的增長速

10、度。2007年末工業(yè)增加值1600億元，同比增長22%，對全市g(shù)dp的貢獻(xiàn)份額為60%，拉動全市g(shù)dp上升8個百分點。l 投資穩(wěn)步增長2007以來，在國家控制固定資產(chǎn)投資規(guī)模，防止經(jīng)濟(jì)增長由偏快轉(zhuǎn)向過熱的宏觀政策影響下，重慶固定資產(chǎn)投資保持平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢。固定資產(chǎn)投資比上年增長28.9%，全市固定資產(chǎn)投資3161.52億元；其中，建設(shè)與改造投資2311.62億元，增長26.9%，投資需求依然強(qiáng)勁。l 消費品市場依舊旺盛2007年，在商貿(mào)流通市場的不斷完善和物價因素的雙重影響下，全市消費品零售總額增速創(chuàng)直轄以來最高水平，全年實現(xiàn)社會消費品零售總額1661.23億元，比上年增長18.4%，剔除物價因

11、素影響，實際增長14.2%。消費對經(jīng)濟(jì)增長的穩(wěn)定性貢獻(xiàn)逐漸增強(qiáng)。l 對外開放繼續(xù)擴(kuò)大2007年全市對外貿(mào)易總體狀況為進(jìn)口和出口都快速增長，但出口增長速度慢于進(jìn)口增長速度。全年進(jìn)出口總值達(dá)74.4億美元，比全國平均增長率高出12.5個百分點。l 財政收支快速增長2007年地方財政收入788.56億元，比上年增長48.9%。其中，一般預(yù)算收入442.70億元，增長39.3%，占財政收入的56.1%。全年地方財政支出1103.74億元，比上年增長34.6%。其中，一般預(yù)算支出769.73億元，增長29.5%。l 金融運行總體平穩(wěn)至2007年末，全市金融機(jī)構(gòu)本外幣存款余額6662.36億元，比年初增長

12、19.2%。城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額3228.15億元，增長9.5%。本外幣貸款余額5197.08億元，增長17.0%；其中，個人消費貸款余額842.57億元，增長60.0%。l 物價水平持續(xù)上漲2007年全國物價一改前兩年的高增長低通脹的平穩(wěn)運行格局，呈現(xiàn)出持續(xù)攀升的態(tài)勢，重慶價格總水平自2007年2月起持續(xù)上漲，呈現(xiàn)高位運行態(tài)勢，全年同比上漲4.7%。物價上漲也帶動了消費市場升溫。l 城市居民生活穩(wěn)步提高2007年重慶城市居民人均可支配收入為13715元，同比增長18.5%，隨著收入的增加，消費支出保持了同步增長。l 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化2007年第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值531.65億元，增長9.5%；

13、第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值1832.22億元，增長20.3%；第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值1747.95億元，增長12.8%。三次產(chǎn)業(yè)增加值比例為12.9：44.6：42.5。與以前的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)相比，處于不斷優(yōu)化階段。2007年重慶經(jīng)濟(jì)增幅比2006年高出3.4個百分點，表現(xiàn)出高增長的良好發(fā)展態(tài)勢。但是經(jīng)濟(jì)運行中一些深層次矛盾和問題日益凸現(xiàn)，主要表現(xiàn)為經(jīng)濟(jì)增長過分依賴投資，產(chǎn)業(yè)支柱單一；投資增長回落，經(jīng)濟(jì)增長就放緩；工業(yè)企業(yè)效益持續(xù)下滑等都值得繼續(xù)關(guān)注。n 2008年一季度本市生產(chǎn)總值963.77億元，同比增長13.9%2008年一季度，克服了冰雪災(zāi)害和物價居高的困難，取得了“開門紅”，實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值963.7

14、7億元，同比增長13.9%，刷新了去年一季度創(chuàng)造的直轄以來同期最快增速。經(jīng)濟(jì)依然保持了持續(xù)、快速增長。重慶市經(jīng)濟(jì)增長目前正處于本輪經(jīng)濟(jì)周期擴(kuò)張的高位平臺階段，預(yù)警指數(shù)在適度區(qū)間平穩(wěn)運行，經(jīng)濟(jì)運行質(zhì)量總體良好，并且經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長的動力仍較強(qiáng)，從供給來看，生產(chǎn)條件和環(huán)境繼續(xù)改善。從需求來看，投資需求仍有較強(qiáng)資金保障，促進(jìn)消費增長的政策效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)，出口需求仍然旺盛。預(yù)計下半年重慶經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)在擴(kuò)張期的高位階段運行，保持平穩(wěn)較快增長態(tài)勢。另外，2008年一季度,全市城市居民可支配收入達(dá)到了4664元, 同比增長14.8%，同比增收603元, 農(nóng)村居民人均現(xiàn)金收入1237元，同比增加226元，增長22.3

15、%。n 按到2020年的規(guī)劃，九個行政區(qū)的全部區(qū)域總面積5473 平方公里根據(jù)重慶2020都市區(qū)城市總體規(guī)劃（2004-2020）綱要，都市區(qū)范圍為九個行政區(qū)的全部區(qū)域，總面積5473 平方公里。其中主城區(qū)2737平方公里，是都市區(qū)集中進(jìn)行城市建設(shè)的區(qū)域。都市區(qū)城市建設(shè)用地面積將從現(xiàn)在的415 平方公里擴(kuò)大到800 多平方公里，計劃按照“一城五片、多中心團(tuán)式” 的城市空間結(jié)構(gòu)進(jìn)行發(fā)展。“一城”即主城，按兩江四山的山水格局分為中部片區(qū)、北部片區(qū)、西部片區(qū)、東部片區(qū)和南部片區(qū)五個片區(qū)，片區(qū)內(nèi)共有16個組團(tuán)?！岸嘀行摹敝赋鞘兄行暮土鶄€城市副中心，城市中心為中央商務(wù)區(qū)，由江北城、解放碑和彈子石濱江地區(qū)

16、共同組成，六個副中心為沙坪壩、觀音橋、楊家坪、南坪和新規(guī)劃的西永、茶園城市副中心。按照總規(guī)，重慶的生態(tài)目標(biāo)是，力爭在2010年把都市區(qū)建設(shè)成“山水園林城市”。 2.1.2 重慶市社會發(fā)展現(xiàn)狀結(jié)合2007年社會發(fā)展相關(guān)數(shù)據(jù)，重慶市社會發(fā)展現(xiàn)狀總結(jié)如下：l 基礎(chǔ)設(shè)施功能完備重慶是中國西部唯一集水陸空運輸方式為一體的交通樞紐，橫貫中國大陸東西和縱穿南北的幾條鐵路干線、高速公路干線在重慶交匯。到2007年末，公路通車?yán)锍汤塾嬤_(dá)到10.47萬公里，其中高速公路1049公里。全市行政村公路通達(dá)率為71.8%，行政村公路通暢率為27.9%。3000噸級船隊可由長江溯江至重慶港，重慶江北國際機(jī)場是國家重點發(fā)展

17、的干線機(jī)場。特別是近兩年修的橋梁工程和軌道交通，為完善我市城市功能、緩解交通擁堵狀況發(fā)揮了較大作用。重慶是中國西部電網(wǎng)的負(fù)荷中心之一，煤炭、天然氣產(chǎn)量大，能源供應(yīng)的保障程度高。l 科技教育力量雄厚科技教育力量雄厚，人才相對富集。重慶擁有1000多家科研機(jī)構(gòu)，56所高等教育學(xué)校，60多萬科技人員。2007年新組建2個國家級重點實驗室和3個國家級工程技術(shù)研究中心。市級及以上重點實驗室22個，其中國家重點實驗室4個；工程技術(shù)研究中心38個，其中國家級中心5個。8項科技成果獲國家科學(xué)技術(shù)獎勵。全年授權(quán)專利4994件，增長8.8%，其中發(fā)明專利授權(quán)354件，增長43.9%。全年下達(dá)9個重大專項項目，新增

18、高新技術(shù)企業(yè)135家，高新技術(shù)產(chǎn)品362個。簽訂技術(shù)合同3770項，增長40.6%，技術(shù)合同成交金額39.82億元。全市擁有中國馳名商標(biāo)19件，增長11.8%；著名商標(biāo)279件，增長8.1%。l 文化衛(wèi)生穩(wěn)步改進(jìn)全市有博物館18個，檔案館48個，文化館41個，藝術(shù)表演團(tuán)體95個。公共圖書館43個，藏書858.47萬冊。出版發(fā)行報紙58980萬份，各類期刊4560萬冊，圖書10180萬冊（張）。年末衛(wèi)生機(jī)構(gòu)2410個，其中醫(yī)院、衛(wèi)生院1447個，婦幼保健院（所、站）40個，?？萍膊》乐卧海ㄋ⒄荆?3個，疾病預(yù)防控制中心（防疫站）43個，衛(wèi)生監(jiān)督檢驗機(jī)構(gòu)42個。醫(yī)院和衛(wèi)生院床位7.09萬張。衛(wèi)生

19、技術(shù)人員8.35萬人，其中執(zhí)業(yè)醫(yī)師和執(zhí)業(yè)助理醫(yī)師3.86萬人，注冊護(hù)士2.39萬人。1807.17萬農(nóng)民參加農(nóng)村新型合作醫(yī)療，增長1.4倍。l 城鎮(zhèn)一體化進(jìn)程加快截至2007年底，全市城鎮(zhèn)人口已由1996年的848.21萬人，增加到了1361.35萬人，城鎮(zhèn)化率達(dá)到了48.3%。預(yù)計今年重慶市城鎮(zhèn)化率將達(dá)到49.9%。隨著城鎮(zhèn)化率的提高，對住宅的需求也相應(yīng)增加。2.1.3 重慶市房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀n 2007年，本市房地產(chǎn)開發(fā)總面積達(dá)2066萬，投資總額為849.90億元2007年，重慶房地產(chǎn)市場在一系列發(fā)展利好因素刺激下，開發(fā)面積達(dá)2066萬平方米，全國排名第二；房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)到849.90億

20、元，同比增長35.0%。其中住宅投資521.82億元，增長38.5%，占總投資額的61.4%，居主導(dǎo)地位。全年商品房施工面積10578.84萬平方米，同比增長19.3%；新開工面積3555.87萬平方米，增長31.2%；竣工2253.07萬平方米，增長1.3%。n 去年商品房銷售面積3552.92萬平方米2007年全市商品房銷售面積3552.92萬平方米，同比增長59.4%?？v觀全年商品房銷售情況，受消費者對重慶未來發(fā)展預(yù)期的影響，商品房銷售面積在前10月出現(xiàn)快速增長，累計同比增幅在10月達(dá)到全年最高點92.8%。在國家不斷出臺的宏觀調(diào)控政策影響下，特別是嚴(yán)格控制銀行信貸規(guī)模的措施作用下，全國

21、房地產(chǎn)銷售市場從10月后出現(xiàn)降溫。但2008年重慶房地產(chǎn)市場仍然處于穩(wěn)定發(fā)展?fàn)顟B(tài)。n 商品房成交均價增長13%2007前11月，重慶主城區(qū)商品住房成交均價為每平米3,050元，同比增長13%。在國家宏觀政策和住房結(jié)構(gòu)等調(diào)整的情況下，重慶市依然對商品房表現(xiàn)出強(qiáng)勁的需求，江景房、花園洋房等高檔住宅交易量依然呈上升趨勢。2.2高新區(qū)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展現(xiàn)狀2.2.1高新區(qū)簡介重慶高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)是1991年3月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)成立的國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，也是全國5個綜合改革試點開發(fā)區(qū)之一。高新區(qū)占地面積20平方公里，包括石橋鋪高科技開發(fā)園、二郎科技新城和北部新區(qū)高新園。其目的在于依靠目前科技力量促進(jìn)高新技

22、術(shù)成果的產(chǎn)業(yè)化、商品化，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，改造傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，提高勞動生產(chǎn)率，增強(qiáng)產(chǎn)品的國際競爭力。到目前，區(qū)內(nèi)電子信息、生物生化制藥及醫(yī)療器械、新材料及節(jié)能與環(huán)保、汽車摩托車配套新型產(chǎn)品等四大支柱產(chǎn)業(yè)已形成規(guī)模。石橋鋪高科技開發(fā)園于1993年5月動工建設(shè)，是重慶高新區(qū)的起步區(qū)，區(qū)內(nèi)學(xué)校、銀行、賓館、居住小區(qū)、公園，市場，會展中心，醫(yī)院 、餐館等配套齊全。二郎科技新城是重慶高新區(qū)的拓展區(qū)，是重慶市西部大開發(fā)十大重點工程之一，總投資400億元，其中基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資34億元。新城將積極發(fā)展和引進(jìn)低污染、低能耗、高效益的產(chǎn)業(yè)項目，建成重慶21世紀(jì)綠色高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地。北部新區(qū)高新園是重慶高新區(qū)最新最大的產(chǎn)業(yè)拓

23、展區(qū)。建設(shè)北部新區(qū)是重慶市委、市政府在新世紀(jì)之初，為實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略，加速重慶經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出的重大戰(zhàn)略決策。圖3 高新區(qū)示意圖2.2.2高新區(qū)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展概況n 招商引資加速僅2007年，高新區(qū)累計招商引資項目607個，同比增長119.1%。其中內(nèi)資573個，外資34個，分別增長119.5%和112.5%。合同總投資41.2668億元，霍尼韋爾、富士通、微軟等世界500強(qiáng)企業(yè)紛紛入駐園區(qū)，為園區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展注入了新的活力。n 工業(yè)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長2007年，高新區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值139.8246億元，同比增長31.2%。2007年1-8月份，高新區(qū)工業(yè)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長，累計完成工業(yè)總產(chǎn)值303.5億元

24、，同比增長20.1%，完成年度目標(biāo)進(jìn)度的67.5%；累計完成工業(yè)增加值89.2億元，同比增長22.5%。直線型增長體現(xiàn)了高新區(qū)經(jīng)濟(jì)增長的活力。圖4 0207年高新區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值n 創(chuàng)意、it產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)進(jìn)一步升級在鞏固自己以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的同時，隨著動漫、游戲等創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)市場的紅火，高新區(qū)的創(chuàng)意、it產(chǎn)業(yè)發(fā)展也呈現(xiàn)出飛速發(fā)展勢頭。2007年上半年，高新區(qū)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)出(含硬件制造業(yè))已達(dá)到25億元。此外，高新區(qū)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)智能化儀器儀表產(chǎn)業(yè)、新醫(yī)藥器械產(chǎn)業(yè)和先進(jìn)制造業(yè)也取得突破性發(fā)展。分別實現(xiàn)30億元、12億元和112億元產(chǎn)值。四聯(lián)儀表、海扶公司、格力電器等主要企業(yè)產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)

25、特色進(jìn)一步明確。n 財政收入迅速增加2007年，重慶高新區(qū)實現(xiàn)區(qū)域財政收入71.5051億元，完成預(yù)算的137%，同比增長54%。其中：一般預(yù)算收入完成446068萬元，完成預(yù)算的 115%，同比增長32%；基金預(yù)算收入26.8983億元，完成預(yù)算的204%，同比增長114%；稅收完成427893萬元，完成預(yù)算的115%，同比 增長29%。2007年實現(xiàn)區(qū)級財政收入403970萬元，為預(yù)算的187%，同比增長109%。其中：一般預(yù)算收入完成137243萬元，為 預(yù)算的142%，同比增長63%；基金預(yù)算收入完成266727萬元，為預(yù)算的225%，同比增長145%；區(qū)級稅收完成120381萬元，為

26、預(yù)算的 136%，同比增長56%。圖5 02-07年高新區(qū)區(qū)級財政收入n 創(chuàng)新能力進(jìn)一步提高2007年國家級軟件園和國家級生物醫(yī)學(xué)工程產(chǎn)業(yè)基地的相繼落成，使高新區(qū)區(qū)域創(chuàng)新能力進(jìn)一步得到了國家認(rèn)同；同時，集成電路設(shè)計中心、重慶微軟技術(shù)中心、多肽中試生產(chǎn)實驗中心的建成，以及動漫設(shè)計中心、信息服務(wù)外包平臺建設(shè)的順利啟動，也為該區(qū)的各高新技術(shù)企業(yè)提供了更好的發(fā)展平臺，使該區(qū)科技發(fā)展跨上新的臺階。n 外貿(mào)將持續(xù)穩(wěn)定增長2002年到2006年高新區(qū)注冊企業(yè)出口總額增長了178.56%，其中05到06年其增長率達(dá)到52.58%，增長趨勢在2007年得到了延續(xù)。但是由于受人民幣升值以及各種國際因素的影響，出口

27、增速在2007年底有所放緩，并將持續(xù)到08年，但增長的趨勢不會改變。圖6 02-07年高新區(qū)注冊企業(yè)出口總額n 政府基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入逐年加大為了創(chuàng)造良好的投資與創(chuàng)業(yè)環(huán)境，為高新區(qū)的經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展注入更多的活力，政府每年的基建投入逐年增加，2002年到2006年政府基建投資的年平均增長率達(dá)到48.1%，2006年的投入達(dá)到57.14億元， 2007年有所回落，基建投資達(dá)到36.8344億元。 圖7 02-07年高新區(qū)基建投資總額n 交通的發(fā)展使高新區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢進(jìn)一步凸顯高新區(qū)內(nèi)的交通是經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展的支撐。高新區(qū)周邊公路、鐵路、港口、航空等交通基礎(chǔ)設(shè)施一應(yīng)俱全，許多交通線路正在修建或規(guī)劃當(dāng)中，這勢必

28、會更加凸顯該區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢，從而吸引更多的投資者投資。l 公路高新區(qū)位于沙坪壩、渝中區(qū)、楊家坪之間，公路路網(wǎng)四通八達(dá)，交通十分便捷。有鵝公巖、李家沱、馬桑溪三座長江大橋連接兩岸，陳家坪長途車站將高新區(qū)與市內(nèi)其他區(qū)縣的距離拉得更近。l 鐵路靠近渝黔、襄渝、成渝三條干線鐵路，臨近重慶東站、南站、西站三大貨運車站。l 港口長江上游最大的深水貨運水陸聯(lián)運碼頭九龍坡港近在咫尺 l 航空北部新區(qū)緊鄰重慶江北國際機(jī)場，空港距離九龍坡區(qū)30公里，車程也僅20多分鐘。l 軌道交通已經(jīng)建成并投入運營的二號線，以及正在修建或即將修建的其他軌道交通線路，都緊鄰或穿過，高新區(qū)，為該區(qū)域提供了一種快速的城市交通。n 建設(shè)重

29、慶ebd，生態(tài)環(huán)境全面體現(xiàn)重慶高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)前瞻性地提出了產(chǎn)業(yè)基地與生態(tài)新城同建的理念。一方面，把產(chǎn)業(yè)園區(qū)建好，把孵化器的功能培育好；另一方面，從社會綜合價值和利益的角度出發(fā)，把產(chǎn)業(yè)園區(qū)與新型的生態(tài)城市結(jié)合起來發(fā)展，使園區(qū)城市生態(tài)化。尤其是在重慶北部新區(qū)高新園的規(guī)劃建設(shè)中，提出了重慶生態(tài)科技商務(wù)區(qū)（ebd）的發(fā)展理念，把科技園區(qū)與城市人文、生態(tài)環(huán)境結(jié)合起來，這對于城市區(qū)域而言，資源配置更合理，土地得到更集約的利用，符合區(qū)域整體的社會發(fā)展利益；而對于科技產(chǎn)業(yè)而言，則創(chuàng)造了一個服務(wù)鏈條環(huán)節(jié)更完善、環(huán)境更優(yōu)美、更可持續(xù)的發(fā)展環(huán)境，使園區(qū)更具人性化，更有生機(jī)，更具吸引力，其本質(zhì)是提升了區(qū)域科技產(chǎn)業(yè)

30、持久性的競爭力。n 七大商圈全國首批5個國家綜合改革試點開發(fā)區(qū)之一的高新區(qū)，在未來的商業(yè)發(fā)展上給出了明確的定位。高新區(qū)發(fā)布的重慶高新區(qū)商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃（2007-2020年）顯示，未來高新區(qū)將突出建設(shè)包括石橋鋪數(shù)碼城的高科技時尚消費區(qū)、奧體中心的健康生活消費區(qū)、二郎地區(qū)的復(fù)合型休閑消費區(qū)等7大商業(yè)區(qū)，以及中國“數(shù)碼城”、汽摩及配件銷售中心等4大市場群。七大商圈的定位使得高新區(qū)更具投資吸引力。n 房地產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢明顯l 房地產(chǎn)升值潛力大高新科技園的定位為整個高新區(qū)的定位和發(fā)展指明了方向。更多的企業(yè)進(jìn)駐高新區(qū)，集聚更多的精英，加上市政的大量投入，無論自住、投資，這一地區(qū)的升值潛力都很大，該區(qū)域購買力旺盛，

31、樓市發(fā)展后來居上。由于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、從業(yè)人員的多樣性，使得區(qū)內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品多樣，夾層、小躍層等創(chuàng)新戶型紛紛在此率先面世，吸引了大量年輕購房群體；在該地區(qū)投資置業(yè)某種程度上也成為企業(yè)素質(zhì)的象征。l 商用房地產(chǎn)受追捧獨特的地理位置與區(qū)位優(yōu)勢使得該區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)逐漸升溫，尤其是商用房地產(chǎn)項目的開發(fā)。例如在二郎科技園區(qū)興建的汽摩市場，它是西南地區(qū)頗具規(guī)模的汽摩及配件市場，獨創(chuàng)小產(chǎn)權(quán)式的獨立商業(yè)旺鋪模式，受到顧客的歡迎以及業(yè)內(nèi)的一致好評。2.2.3投資優(yōu)惠政策鏈接n 優(yōu)惠政策 l 重慶高新區(qū)享有重慶市市級管理權(quán)限。 l 高新技術(shù)企業(yè)從被認(rèn)定之日起，減按15 %的稅率征收所得稅。新辦的高新技術(shù)企業(yè)，經(jīng)企業(yè)申請，

32、稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，從投產(chǎn)年度起，二年內(nèi)免征所得稅。企業(yè)出口產(chǎn)品的產(chǎn)量達(dá)到當(dāng)年總產(chǎn)值60%以上的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)核定，減按10%的稅率征收所得稅。 l 對高新區(qū)建設(shè)與發(fā)展做出重大貢獻(xiàn)的企業(yè)法人及群體，可參照其繳納個人所得稅額，由財政實行重獎；重慶高新區(qū)財政扶持獎勵企業(yè)資金，用于企業(yè)技術(shù)創(chuàng)新，擴(kuò)大再生產(chǎn)的專項資金；設(shè)立招商引資獎勵資金，用于獎勵為重慶高新區(qū)項目引進(jìn)做出重大貢獻(xiàn)的單位和個人。 l 境內(nèi)外投資企業(yè)的投資項目，根據(jù)入駐項目技術(shù)含量、投資規(guī)模、建設(shè)周期、納稅創(chuàng)匯貢獻(xiàn)等具體情況，對地價、土地出讓金、建設(shè)規(guī)費等執(zhí)行相應(yīng)優(yōu)惠。 l 租用高新區(qū)標(biāo)準(zhǔn)廠房，兩年內(nèi)按5-10元/平方米月的價格收取租金。 n 高

33、新技術(shù)企業(yè)、外商投資企業(yè)享受的其它優(yōu)惠政策 l 經(jīng)認(rèn)定為高新技術(shù)企業(yè)后，自認(rèn)定之日起，前兩年免征企業(yè)所得稅，第三年開始減按15%的稅率征收企業(yè)所得稅； l 軟件生產(chǎn)企業(yè)和集成電路生產(chǎn)企業(yè)，在2010年底以前，對增值稅一般納稅人銷售其自行開發(fā)生產(chǎn)的軟件產(chǎn)品，按17%的法定稅率征收增值稅后，對其增值稅實際稅負(fù)超過3%的部分實行即征即退政策，所退稅款由企業(yè)用于研究開發(fā)軟件產(chǎn)品和擴(kuò)大再生產(chǎn)，不作為企業(yè)所得稅應(yīng)稅收入，不予征收企業(yè)所得稅。 l 對外商投資企業(yè)免繳國家資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅和（劃掉）城市維護(hù)建設(shè)稅，外商投資企業(yè)暫不繳納教育費附加、交通建設(shè)重點基金。l 作為外商投資企業(yè)，前兩年免征企業(yè)所得稅，第

34、三至2010年減半征收企業(yè)所得稅。l 企業(yè)出口產(chǎn)品產(chǎn)值達(dá)到當(dāng)年總產(chǎn)值70%以上的，當(dāng)年度減按10%的稅率征收企業(yè)所得稅。ln 外匯政策 l 對核銷優(yōu)秀企業(yè)的扶持措施： 1) 一次領(lǐng)單的數(shù)量不受限制。外匯局根據(jù)企業(yè)的實際業(yè)務(wù)需要發(fā)單。 2) 放寬外匯賬戶管理。企業(yè)可以根據(jù)實際需要申請開立外匯賬戶，其賬戶個數(shù)不受限制；外匯局在核定其保留外匯限額時，從優(yōu)掌握。 3) 放寬差額核銷管理：對年出口額在1000萬-5000萬美圓的企業(yè)，其收匯差額在4%以內(nèi)且不超過100萬美圓的、對年出口額在5000萬美元以上的企業(yè)，其收匯差額在2%以內(nèi)且不超過200萬美圓的，由企業(yè)出具情況說明和承諾書，外匯局給予差額核銷

35、處理。 4) 集中核銷。企業(yè)可以根據(jù)自身實際情況確定核銷間隔時間（但最長不超過90天）。 5) 給予綠色通道服務(wù)。設(shè)立優(yōu)秀企業(yè)服務(wù)專柜；核銷資料提交柜臺后，立等可取，也可在下一次取回（但需辦理資料交接手續(xù)）；實行專人聯(lián)系制度，及時為企業(yè)排憂解難。 6)n 進(jìn)出口政策l 在投資總額內(nèi)進(jìn)口自用設(shè)備，除國家明確不予免稅的商品外，免征關(guān)稅和進(jìn)口環(huán)節(jié)增值稅； l 企業(yè)為生產(chǎn)出口產(chǎn)品而進(jìn)口的原材料、零部件，海關(guān)比照進(jìn)料加工的規(guī)定予以保稅； l 對有條件設(shè)立保稅工廠和保稅倉庫的企業(yè)，經(jīng)海關(guān)審核批準(zhǔn)按有關(guān)規(guī)定給予保稅監(jiān)管； l 保稅工廠為外商加工、裝配成品和為制造出口產(chǎn)品而進(jìn)口的原料、材料、元器件、零部件、配套件、輔料、包裝物料及在加工過程中直接消耗的數(shù)量合理的化學(xué)物品（以下簡稱料件），準(zhǔn)予緩辦進(jìn)口納稅手續(xù)，待加工成品出口后，按實際加工出口成品所耗用的進(jìn)口料、件免征關(guān)稅和增值稅； l 企業(yè)自行生產(chǎn)的產(chǎn)品，除國家限制出口或者另有規(guī)定者外，免征出口關(guān)稅； 3 項目經(jīng)濟(jì)效益評價3.1 評價依據(jù)和原則3.1.1 依據(jù)v 國