興化市地塊項目的戶型配比建議

1、興化市地塊項目的戶型配比建議一興化市簡介1、興化概況 興化市位于蘇北里下河地區(qū)腹部，地處揚(yáng)州、南通、鹽城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)中心，1987年撤縣建市。東以串場河與東臺、大豐為界，南與江都、泰縣毗接，西與高郵、寶應(yīng)接壤，北與鹽城隔河相望。市政府所在地-昭陽鎮(zhèn)，為楚將昭陽食邑，至今已有兩千多年的歷史。 全市總面積2393平方公里，人口155萬，全市常住人口133萬，06年市區(qū)常住人口18萬，擁有耕地192萬畝，水面68萬畝，灘地17萬畝。興化地勢平坦，土地肥沃，河流縱橫，自然環(huán)境優(yōu)越，素有魚米之鄉(xiāng)美稱。盛產(chǎn)糧、油、禽蛋、畜產(chǎn)品、水產(chǎn)品十分豐富，興化市是全國百強(qiáng)縣(市)之一，是江蘇里下河地區(qū)的一顆明珠。2、自

2、然環(huán)境興化地居北亞熱帶濕潤氣候區(qū)，兼有海洋性和大陸性氣候特征。雨量充沛，日照充足，四季分明，氣候宜人。累年平均溫度15左右，降水量1024.8毫米，日照2305.6小時，無霜期227天。境內(nèi)地勢低洼，形如側(cè)釜，河港縱橫，土壤肥沃，耕地面積大，水生資源豐富，適宜農(nóng)作物、多種經(jīng)濟(jì)作物及水產(chǎn)品的生長、養(yǎng)殖。3、歷史文化資源古城興化已逾兩千多年歷史，是戰(zhàn)國時期楚將昭陽的食邑，水滸傳作者施耐庵、明“嘉靖七子”之一宗臣、“揚(yáng)州八怪”代表人物鄭板橋、“東方黑格爾”劉熙載等文化名人的故里。4、支柱產(chǎn)業(yè)興化是國家重要的商品糧、優(yōu)質(zhì)棉花基地。歷年來，糧、棉、油、水產(chǎn)品總量一直居全國縣（市）前列，年產(chǎn)糧食110萬噸

3、，棉花4萬噸，油料3.7萬噸，生豬45萬頭，家禽2000多萬只，蛋品7萬多噸。近年來，注重傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)向新型、高效、產(chǎn)業(yè)化方向發(fā)展，生態(tài)農(nóng)業(yè)迅速崛起，一禾蔬菜、垛田香蔥、興化青蝦、大縱湖蟹等無公害農(nóng)產(chǎn)品已經(jīng)越來越受到海內(nèi)外消費(fèi)者的歡迎和喜愛。興化工業(yè)門類較全。機(jī)械、冶金、化工、醫(yī)藥、紡織、食品及農(nóng)副產(chǎn)品加工業(yè)為主導(dǎo)行業(yè)。現(xiàn)有各類企業(yè)2600多家。其中大型企業(yè) 3家，中型企業(yè)16家；省級企業(yè)集團(tuán) 4家。5、 城市向南發(fā)展，但城區(qū)成長的速度、空間有限 興化市空間發(fā)展戰(zhàn)略是向南發(fā)展，南部新興主城區(qū) ，是以新市級行政中心為依托的居住、行政、商業(yè)、文化教育綜合區(qū)。 從城市規(guī)劃角度來看，開發(fā)區(qū)區(qū)域主要是發(fā)展工

4、業(yè)。此外，城市總體規(guī)劃要求2010年城區(qū)人口規(guī)模達(dá)到28萬，用地規(guī)模28平方千米；2020年城區(qū)人口規(guī)模33萬，用地規(guī)模35平方千米，可見城區(qū)面積和城區(qū)人口成長速度不快。二興化房地產(chǎn)市場概況及近期個案分析（1）房價情況 興化市的房價均價在2900元/5800元/，最低價2900元/，最高價5800元/。（2）主力客群分析項目名稱客群分析天水華庭主要購買者來自于興化市場上企業(yè)高層或興化在外地生意人幸福小城興化政府公務(wù)員及興化部分企業(yè)主，少量老城區(qū)拆遷居民，周邊鄉(xiāng)村購買者國際華城周邊學(xué)校老師、開發(fā)區(qū)工廠職工，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)為了小孩上學(xué)購房者嘉鴻豪庭政府公務(wù)員、學(xué)校老師、老城區(qū)拆遷戶和少量周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民時代

5、嘉園政府公務(wù)員、興化企業(yè)主，大部分在興化收入中等的人群香緹別墅企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、機(jī)關(guān)單位領(lǐng)導(dǎo)、政府公務(wù)員東方巴黎政府公務(wù)員、學(xué)校老師、老城區(qū)拆遷戶和少量周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民海德國際政府公務(wù)員、興化企業(yè)主，大部分在興化收入中等的人群風(fēng)和雅筑興化政府公務(wù)員及興化部分企業(yè)主，少量老城區(qū)拆遷居民，周邊鄉(xiāng)村購買者天寶領(lǐng)秀城政府公務(wù)員、興化企業(yè)主，大部分在興化收入中等的人群和少量周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民城投國際街區(qū)政府公務(wù)員、興化企業(yè)主，大部分在興化收入中等的人群國際公寓ii政府公務(wù)員、興化企業(yè)主，大部分在興化收入中高的人群東方明珠政府公務(wù)員、興化企業(yè)主，大部分在興化收入中等的人群和少量周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民 （3）產(chǎn)品分析 目前興化市的房地

6、產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展，絕大多數(shù)是以多層住宅為主，部分的別墅主要分布在興化市西、南兩個方位，隨著這幾年全國房地產(chǎn)熱潮，興化市房地產(chǎn)也呈現(xiàn)出欣欣向榮的局面，每年的開發(fā)體量也呈逐年遞增之勢，07年下半年小高層也將在興化登陸。（4） 產(chǎn)品定位 根據(jù)在興化調(diào)研情況，受目前房地產(chǎn)市場影響，消費(fèi)者觀望的氣氛比較濃厚。需求大戶型面積的客戶在減少，對小戶型面積需求的客戶在增加，興化市目前在售樓盤去化率在60%以上，價格在4000元/平方米左右，面積段為78-280平方米，主力面積為110-128平方米，這是興化市房地產(chǎn)市場的主題購房趨勢。就面積而言76110平方米客戶需求最大。以下是興化市在售樓盤調(diào)研情況分析東方巴黎

7、開發(fā)商興化市寧興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銷售率99%項目位置城南新區(qū)擁綠園路66號產(chǎn)品類型別墅、多層、小高層占地面積共205畝（一期73畝）建筑面積16萬平米容積率0.9綠化率44%總戶數(shù)300總棟數(shù)多層12棟、別墅18棟開盤日期08.10物業(yè)費(fèi)0.2元/平米工程進(jìn)度現(xiàn)房交房日期09.5價格區(qū)間3900元/平米均價3900元/平米面積區(qū)間87-180平米主力面積115平米備注一期現(xiàn)房銷售，己基本售馨，剩余幾套戶型較大的，二期10月開工，年底開盤東方明珠開發(fā)商興化市恒大地產(chǎn)開發(fā)有限公司銷售率目前在售3期80%項目位置杭州路江浙廣場東產(chǎn)品類型多層、小高層占地面積232畝建筑面積29.8萬平米容積率1.1

8、綠化率36%總戶數(shù)1500戶總棟數(shù)50開盤日期三期 2010.2物業(yè)費(fèi)0.5元/平米工程進(jìn)度己封頂交房日期2010.10價格區(qū)間3300一4400均價3700元/平米面積區(qū)間93一172平米主力面積90-140平米備注由于小區(qū)一二期己入住，整體位置環(huán)境較好，三期銷售情況還可以達(dá)到80%國際公寓ii開發(fā)商興化市眾達(dá)置業(yè)有限公司銷售率60%項目位置國際公寓二區(qū)內(nèi)南京路產(chǎn)品類型多層、小高層占地面積133245.1建筑面積265000容積率1.99綠化率30%總戶數(shù)一期600總棟數(shù)45棟開盤日期2010.6.26物業(yè)費(fèi)未定工程進(jìn)度在建3層交房日期2010.5價格區(qū)間2900一5800元/平米均價430

9、0元/平米面積區(qū)間91一267平米主力面積95一140平米備注該項目靠近市政府，周邊交通配套、生活配套，自然環(huán)境十分優(yōu)越，由于開發(fā)商在當(dāng)?shù)乇容^有影響力，前面做的項目知名度較高，因此銷售方式與廣告投入都不太重視城投國際街區(qū)開發(fā)商城投（興化）置業(yè)有限公司銷售率99%項目位置英武南路168號產(chǎn)品類型小高層、商業(yè)占地面積10萬平米建筑面積18萬平米容積率1.98綠化率40%總戶數(shù)460戶總棟數(shù)6幢開盤日期2007.11物業(yè)費(fèi)未定工程進(jìn)度未動工交房日期2010.8.1價格區(qū)間3400一4700均價4300面積區(qū)間88290平米主力面積120一140平米備注地處新區(qū)中心位置，周邊配套成熟，升值空間大天寶領(lǐng)

10、秀城開發(fā)商江蘇天寶置業(yè)有限公司銷售率一期90%項目位置英武南路239號文正學(xué)校對面產(chǎn)品類型多層、花園洋房、小高層、沿街商鋪占地面積一期50631.7平米建筑面積一期74635平米容積率1.38綠化率38%總戶數(shù)一期418戶總棟數(shù)一期21棟開盤日期2010.1物業(yè)費(fèi)未定工程進(jìn)度己封頂交房日期一期2011.8價格區(qū)間3500一4300均價3900面積區(qū)間107140平米主力面積128平米備注歐式風(fēng)格，小區(qū)環(huán)境不錯，位置有點(diǎn)偏，配套不齊全國際華城開發(fā)商興化市華盈置業(yè)有限公司銷售率一二期100%項目位置經(jīng)一路楚水學(xué)校西側(cè)產(chǎn)品類型多層、別墅、沿街商鋪占地面積267畝建筑面積22.3萬平米容積率1.4綠化

11、率35%總戶數(shù)1100戶總棟數(shù)一期21棟開盤日期一二期2007.2物業(yè)費(fèi)0.35元/平米工程進(jìn)度現(xiàn)房交房日期一二期2008.6價格區(qū)間3000一3500均價3300面積區(qū)間90150平米主力面積140平米備注一、二期都己售馨，三期還未開，小區(qū)位于老城區(qū)，升值空間不大，優(yōu)點(diǎn)是周邊教育資源豐富風(fēng)和雅筑開發(fā)商江蘇經(jīng)緯房地產(chǎn)有限公司銷售率60%項目位置經(jīng)一路與大溪路交叉口產(chǎn)品類型多層占地面積42000平方米建筑面積44000平米容積率1.05綠化率40%總戶數(shù)432戶總棟數(shù)一期21棟開盤日期2009.5物業(yè)費(fèi)0.45元/平米工程進(jìn)度現(xiàn)房交房日期2009.10價格區(qū)間3100一3500均價3300面積區(qū)

12、間83120平米主力面積120平米備注位置好，周邊配套齊全，價格也較適中，小戶型經(jīng)濟(jì)三房較好買，剩余難銷的都是大戶型海德國際開發(fā)商興化市華遠(yuǎn)置業(yè)有限公司銷售率60%項目位置英武中路101號產(chǎn)品類型多層、小高層、商業(yè)占地面積512畝建筑面積84萬平米容積率1.7綠化率30%總戶數(shù)目前在售800戶總棟數(shù)/開盤日期09.12物業(yè)費(fèi)住宅1元/平米、商業(yè)1.2元/平米工程進(jìn)度在建與部分現(xiàn)房交房日期一期2009.10二期2011.10.31價格區(qū)間3900一4900均價4600面積區(qū)間95一216平米主力面積133平米備注城市中央，財富寶地，小區(qū)比較大，也比較分散幸福小城開發(fā)商興化市星海置業(yè)有限公司銷售率

13、己建售馨、在建80%項目位置昭陽路楚水學(xué)校旁產(chǎn)品類型多層、別墅 占地面積300畝建筑面積30萬平米容積率1.2綠化率40%總戶數(shù)4000戶總棟數(shù)多層57棟、別墅64棟開盤日期2006.3最近2010.10物業(yè)費(fèi)0.4元/平米工程進(jìn)度一期現(xiàn)房、二期在建交房日期2009.10價格區(qū)間3148一4128均價3600面積區(qū)間78一120平米主力面積105平米備注該項目位于興化文教區(qū)，周邊教育資源豐富，對于購買者有較強(qiáng)的吸引力，產(chǎn)品豐富，以精致小戶型為主，適合大眾需求，宏盛家園開發(fā)商興化市福星置業(yè)有限公司銷售率99%項目位置英武大橋兩側(cè)板橋竹石園東側(cè)產(chǎn)品類型多層、高層占地面積37284.7平方米建筑面積

14、60870平方米容積率1.68綠化率36.3%總戶數(shù)486戶總棟數(shù)14棟開盤日期2008.9.26物業(yè)費(fèi)1元/平米工程進(jìn)度封頂交房日期2010年底價格區(qū)間3600一4500均價4200面積區(qū)間128一153平米主力面積128平米備注小區(qū)位置較好，升值空間大，目前己尾盤依據(jù)上述統(tǒng)計數(shù)據(jù)，我方建議項目面積段為74-144平方米，主力面積段在90-121平方米。三、由以上特征，我們對本項目的戶型及面積配比作出以下初步建議：1. 分析根據(jù)目前興化市在售樓盤所了解到的情況，在戶型產(chǎn)品設(shè)計上，房型結(jié)構(gòu)差異不大，沒有什么突出的特點(diǎn)。主要以三房為主力房型，說明興化市大多數(shù)購房者對房型方面的要求仍然以實(shí)用為主，

15、要求使用功能齊全，戶型結(jié)構(gòu)合理，主要特征有以下幾點(diǎn)：a. 二房目前在興化市市場上需求量較大，各個樓盤所占比重20-30%左右，面積主要集中在74一97平米左右，此類戶型客戶較易接受。b. 三房是目前興化市市場上比較受歡迎的戶型，面積在90一121平米左右比較熱銷。c. 四房由于戶型較大，總價較高加上目前政策的影響，市場需求情況將有所減弱，面積一般在130平米以上。2.戶型配比 房型所在面積區(qū)間所占比重兩房兩廳一衛(wèi)74-80平米10%25%80-97平米15%三房兩廳一衛(wèi)90-105平米30%50%105-121平米20%三房兩廳兩衛(wèi)125-135平米20%四房兩廳兩衛(wèi)140-144平米5%通過以上分析，我們認(rèn)為本案的戶型和面積配比要具備以下幾點(diǎn)特征：1 二房適中，且面積不大，總價易于承受。2 三房為本案的主力戶型，滿足市場客戶的需求,但面積控制 在135平米以內(nèi)。3 少量四房的戶型，以適應(yīng)少部分客戶的需求，不要有產(chǎn)品空白，但同樣面積不能過大。4 在將來1-2年市場情況不太好的情況下，控制總價過高將大大有利于銷售。4、 戶型參考 以下戶型目前在