如何簽定購(gòu)房合同

1、如何簽定購(gòu)房合同第三，就是買(mǎi)售人所購(gòu)房屋的基本情況，合同的第三條是買(mǎi)售 人的基本情況，對(duì)商品房的基本坐落，房屋的用途、結(jié)構(gòu)、層高、層 數(shù)、面積做出了明確的約定，購(gòu)房人應(yīng)該仔細(xì)的核對(duì)相關(guān)內(nèi)容，特別 重視有關(guān)于建筑面積的內(nèi)容，一般來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在如果我們購(gòu)買(mǎi)的是期房， 現(xiàn)在的面積只是一個(gè)合同約定，也就是說(shuō)只是開(kāi)發(fā)商和房地產(chǎn)管理機(jī) 構(gòu)通過(guò)對(duì)圖紙做一個(gè)預(yù)測(cè)繪得出的一個(gè)面積。 在建筑面積包括兩個(gè)部 分，也就是說(shuō)我們?cè)诤贤泻灥慕ㄖ娣e包括兩個(gè)部分，一個(gè)是套內(nèi)的建筑面積，一個(gè)是分?jǐn)偟墓妹娣e，套內(nèi)的建筑面積相當(dāng)于地毯面 積加上套內(nèi)的墻體面積以及陽(yáng)臺(tái)的面積， 分?jǐn)偣妹娣e的范圍，按照 北京市現(xiàn)行的共談面積的規(guī)定，

2、比如說(shuō)這個(gè)樓的大堂、電梯、樓梯間、 電梯井、垃圾井、消防控制室、消防通道、變電室、空調(diào)機(jī)房、熱水、 鍋爐房、電梯工休息室，以及其他功能上為該建筑服務(wù)的建筑用房。 分?jǐn)偟牡诙糠郑ㄌ變?nèi)與公用建筑面積之間，分隔墻以及外墻， 外立面墻體投影的一半，不應(yīng)該進(jìn)入的包括倉(cāng)庫(kù)、機(jī)動(dòng)車(chē)車(chē)庫(kù)、非機(jī) 動(dòng)車(chē)車(chē)庫(kù)，作為人房的地下室，以及可以單獨(dú)使用的空間。還有售房 單位自管自用的房屋，比如說(shuō)開(kāi)發(fā)商在大堂里做的銷(xiāo)售中心等。第三, 為多棟房屋服務(wù)的管理用房，通俗來(lái)說(shuō)，就是與這棟樓不相連的部分， 比如說(shuō)小區(qū)的物業(yè)管理用房等。在附件里應(yīng)該有一個(gè)明確的說(shuō)明，在 主合同的第三條里，只是說(shuō)分?jǐn)偭硕嗌?，分?jǐn)偟拿娣e的數(shù)額，但是在

3、合同的附件二，應(yīng)該有一個(gè)房屋面積分?jǐn)偟恼f(shuō)明表，分?jǐn)偭四囊徊糠? 是經(jīng)過(guò)哪一個(gè)地方批準(zhǔn)的。按照這個(gè)表，北京市規(guī)定應(yīng)該在各區(qū)縣國(guó) 土資源和房屋管理局批準(zhǔn)的章，也就是說(shuō)分?jǐn)偯娣e已經(jīng)在房管局備案 了。商品房買(mǎi)賣(mài)的第四條，現(xiàn)行的計(jì)價(jià)方式有三條，一個(gè)是按照建 筑面積結(jié)算，第二按照套內(nèi)面積結(jié)算，第三按照套即單元來(lái)計(jì)算，現(xiàn) 在北京大多數(shù)開(kāi)發(fā)商大多采用第一種，但也有開(kāi)發(fā)商按照第二或者第 三種方式計(jì)價(jià)。這三種計(jì)價(jià)方式都可以使用，看你具體選擇的項(xiàng)目以 及開(kāi)發(fā)商與你協(xié)商的結(jié)果。第五條是面積確認(rèn)和差異的確定。這一條是買(mǎi)房人比較關(guān)注的， 也是交貨結(jié)算過(guò)程中，買(mǎi)房人和開(kāi)發(fā)商容易產(chǎn)生爭(zhēng)議的一條條款。 一 般情況下，如果選擇一

4、個(gè)開(kāi)發(fā)商會(huì)愿意讓客戶來(lái)選擇， 比如說(shuō)多退少 補(bǔ)等。在這里，我建議購(gòu)房人選擇在合同里已經(jīng)規(guī)定的第二種處理方 式，即確定雙方可以接受的一個(gè)誤差比例，也就是說(shuō)正負(fù)3%，超過(guò)此比例的購(gòu)房人可以選擇退房，開(kāi)發(fā)商應(yīng)退還房款以及利息，你也可 以接受。第六條是付款方式與期限?，F(xiàn)在大家購(gòu)房，一般的付款方式在 合同里分為三種：第一種，一次性付款一般情況下，在你簽訂正式購(gòu) 房合同之內(nèi)，多少時(shí)間之內(nèi)把所有的房款給開(kāi)發(fā)商，建議您在付款時(shí)， 可以跟開(kāi)發(fā)商協(xié)商，是不是可以留 5%左右的房款，在正式交房之后 給予付款，這也是一種保障。第二種分期付款的方式，這跟平常所說(shuō) 的銀行按揭不一樣，也就是說(shuō)你跟開(kāi)發(fā)商達(dá)成一定的協(xié)議， 按

5、照房屋 的工期按比例進(jìn)行付款，如果選擇這種付款方式，需要注意的是把每 一次付款的時(shí)間，如果是按照建筑期的話，以及工程應(yīng)該完成的進(jìn)度， 在合同中規(guī)定清楚。第三種其他的方式，也就是指商業(yè)貸款或者公積 金等。對(duì)于選擇商業(yè)貸款和公積金的付款方式， 第一您要注意留出足 夠的辦理付款手續(xù)的時(shí)間，按照現(xiàn)在北京市場(chǎng)的情況，一般來(lái)說(shuō)辦理 銀行按揭最長(zhǎng)的時(shí)間，不應(yīng)該超過(guò) 30天，也就是說(shuō)你從簽訂正式購(gòu) 房合同之日起，提供正式的資料，一般情況下，30天可以正式的批下來(lái)。如果是公積金或者組合貸款，相對(duì)時(shí)間比較長(zhǎng)一些，大概一個(gè) 半月左右，應(yīng)該可以批下來(lái)，所以在約定付款方式的時(shí)候，您要把相 應(yīng)的時(shí)間留出來(lái)，因?yàn)槿绻忝子?/p>

6、商業(yè)貸款或者公積金的方式， 在約 定的時(shí)間里款沒(méi)有到開(kāi)發(fā)商的帳上，按照合同，你要支付相應(yīng)數(shù)量的， 所以應(yīng)該把時(shí)間約定的更加充裕一些。在簽訂正式購(gòu)房合同之前，建 議你向開(kāi)發(fā)商指定的銀行，或者向律師咨詢一下你的資信條件，看你 是否能夠得到資信貸款，避免出現(xiàn)其他的麻煩。page第七條是賣(mài)售人預(yù)期付款的。這里規(guī)定，如果你沒(méi)有按照規(guī)定 的時(shí)間付款，應(yīng)該支付的違約金比例，以及開(kāi)發(fā)商可以解約的條件， 這一條在簽訂的過(guò)程中，與后面的第九條，開(kāi)發(fā)商預(yù)期交房的違約責(zé) 任，應(yīng)該是對(duì)等的，也就是說(shuō)他的違約期限、違約金的比例及天數(shù)， 應(yīng)該要與購(gòu)房合同中，第九條第七條應(yīng)該約定平等一致，也就是說(shuō)開(kāi) 發(fā)商約定你超過(guò)30天未付

7、清房款可以解約的，對(duì)預(yù)期交房的解約期 限也只能定30天，這兩條應(yīng)該對(duì)應(yīng)，應(yīng)該是平等的。第八條是一個(gè)交付期限，在買(mǎi)房的過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售人員 會(huì)告訴你什么時(shí)候會(huì)竣工，最后的交付期限應(yīng)該以合同約定的為準(zhǔn)， 在北京市的現(xiàn)行規(guī)定，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該向售樓人提供建筑施工完成表， 這 應(yīng)該由監(jiān)理單位、建筑單位申請(qǐng)驗(yàn)收，由建委備案的一個(gè)文件，同時(shí) 應(yīng)該提供住宅質(zhì)量保證書(shū)以及住宅使用說(shuō)明書(shū)等。第九條是出賣(mài)人的預(yù)期違約責(zé)任，除了應(yīng)該注意與第七條平等 之外，還應(yīng)該注意到比如說(shuō)您租的房子到期了，或者說(shuō)買(mǎi)新房子等， 應(yīng)該注意違約金約定的比例，也就是說(shuō) 30天違約金的數(shù)額，應(yīng)該相當(dāng)于同等檔次的房子違約金支付比例第十條，有關(guān)規(guī)

8、劃設(shè)計(jì)變更條款，這一方面，因?yàn)槲覀冑?gòu)買(mǎi)的 是期房，在商品房施工的過(guò)程中，有可能某些方面，開(kāi)發(fā)商認(rèn)為需要 做規(guī)劃的變更，設(shè)計(jì)的變更，應(yīng)該在收到有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)變更10個(gè)工作日，書(shū)面通知購(gòu)房人，購(gòu)房人有權(quán)選擇退房。第十一條，房屋的交接，平時(shí)所指的收樓，并不是說(shuō)開(kāi)發(fā)商把這個(gè)樓建好了，你看起來(lái)可以住可以收了，就達(dá)到了可以得到交樓的 條件，應(yīng)該提供房屋實(shí)測(cè)的數(shù)據(jù)。按照北京市的相關(guān)規(guī)定，開(kāi)發(fā)商應(yīng) 該請(qǐng)房地產(chǎn)的管理部門(mén)認(rèn)可的有資質(zhì)的機(jī)構(gòu)對(duì)房屋的面積進(jìn)行實(shí)測(cè)， 在交樓的時(shí)候，應(yīng)該提供實(shí)測(cè)面積的數(shù)據(jù)，以及我們所說(shuō)的住宅質(zhì)量 保證書(shū)以及住宅使用說(shuō)明書(shū)，如果開(kāi)發(fā)商提供證明原件不全的， 可以 拒絕收樓，由此產(chǎn)生的一切責(zé)任

9、，由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。第十二條，產(chǎn)權(quán)及相關(guān)證件的保證，開(kāi)發(fā)商要向購(gòu)房人沒(méi)有其 他的糾紛，北京在這方面的管理還是比較嚴(yán)格的， 在開(kāi)發(fā)商對(duì)項(xiàng)目開(kāi) 發(fā)的過(guò)程中，比如說(shuō)向銀行等單位做過(guò)抵押的，你簽了時(shí)，這個(gè)合同 是不能登記的，只有經(jīng)過(guò)債權(quán)人同意，開(kāi)發(fā)商將這套房子的抵押權(quán)做 了撤銷(xiāo)，這個(gè)合同才能做預(yù)售登記，從現(xiàn)在的情況來(lái)看，北京市合法 的開(kāi)發(fā)商、合法的項(xiàng)目，您所購(gòu)買(mǎi)的房子產(chǎn)生債權(quán)債務(wù)糾紛的可能性， 還是比較少的。第十三條，出賣(mài)人關(guān)于裝飾的違約責(zé)任，有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn) 的條款，如果說(shuō)開(kāi)發(fā)商不能按照合同約定標(biāo)準(zhǔn)交房的， 應(yīng)該向購(gòu)房人 提供雙倍的差價(jià)，在裝修的過(guò)程中，可能還會(huì)牽扯到人工費(fèi)等，很難 彌補(bǔ)你的損失，建議你跟開(kāi)發(fā)

10、商談，賠償雙倍的差價(jià)。page第十五條，開(kāi)發(fā)商關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施的，一般來(lái)說(shuō)，標(biāo) 準(zhǔn)合同中有五項(xiàng)，首先是通水通電通電梯，保證你售樓之后，這是最 基本的保障。再有就是有關(guān)于天然氣以及燃?xì)夤艿赖拈_(kāi)通， 一般來(lái)說(shuō)， 開(kāi)發(fā)商會(huì)跟你說(shuō)等到入住之后，比如說(shuō)入住率是多少，但是目前北京 市并沒(méi)有明確的規(guī)定，說(shuō)入住率達(dá)到多少才可以開(kāi)通天然氣， 實(shí)際上 跟開(kāi)發(fā)商跟燃?xì)夤镜墓ぷ鲄f(xié)調(diào)都是有關(guān)系的， 應(yīng)該跟開(kāi)發(fā)商進(jìn)行約 定，以免影響您的正常生活。對(duì)于您購(gòu)買(mǎi)園區(qū)項(xiàng)目?jī)?nèi)，在樓書(shū)中開(kāi)發(fā) 商承諾過(guò)的，比如說(shuō)象會(huì)所、園區(qū)的綠化，以及地上地下的停車(chē)位， 建議在這一條中，要求開(kāi)發(fā)商承諾竣工時(shí)間。在本條款中還包括如果 規(guī)定日期內(nèi)

11、未達(dá)到開(kāi)發(fā)商承諾的使用條件， 雙方約定的處理方式，應(yīng) 該按照對(duì)您比較有利的，在這一條上簽上，未達(dá)到使用條件，應(yīng)該視為開(kāi)發(fā)商逾期交房，應(yīng)該承擔(dān)逾期交房的相關(guān)責(zé)任。第十五條，關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的相關(guān)規(guī)定，約定了辦理的時(shí)限，以 及違約的條款，購(gòu)房人可以根據(jù)實(shí)際的情況，可以選擇退房或者違約 金。按照現(xiàn)行商品房銷(xiāo)售規(guī)定，在 60天內(nèi)，開(kāi)發(fā)商比較將登記資料 提供給產(chǎn)權(quán)辦理部門(mén)備案。如果因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商的責(zé)任，沒(méi)有及時(shí)把所有 的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，使購(gòu)買(mǎi)人不能及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)證的， 可以 約定一個(gè)處理方式，可以退房，對(duì)于違約金，一般是合同金額的 1%-5%之間，也是根據(jù)實(shí)際的情況來(lái)進(jìn)行選擇。也可以選擇不退房， 如果選擇

12、退房，操作起來(lái)有一定困難，比如說(shuō)你已經(jīng)入住了，因?yàn)檗k 理產(chǎn)權(quán)，是在入住之后的二三個(gè)月進(jìn)行，如果這時(shí)你因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)證的原 因要退房，可能會(huì)不太利，建議大家在確認(rèn)這個(gè)項(xiàng)目是一個(gè)合法的項(xiàng) 目之后，那么辦理產(chǎn)權(quán)只是開(kāi)發(fā)商工作的一個(gè)程序問(wèn)題，以及和相關(guān)部門(mén)的協(xié)調(diào)問(wèn)題，并不是說(shuō)沒(méi)有辦理產(chǎn)權(quán)證，是因?yàn)檫@個(gè)項(xiàng)目的本身 合法性有問(wèn)題，在這個(gè)情況下建議你選擇不退房， 讓開(kāi)發(fā)商按照一定 的比例來(lái)支付違約金。第十六條保修責(zé)任，商品房交付使用之后，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該按照住宅質(zhì)量保證書(shū)的責(zé)任，提供相應(yīng)的保修責(zé)任。第十七條雙方約定的一些條款，合同里有四條標(biāo)準(zhǔn)的條款，房屋所在樓宇的屋面使用權(quán)、外墻使用權(quán)以及樓宇的命名權(quán)、小區(qū)的命名權(quán)，后

13、兩項(xiàng)的命名權(quán)，一般 是出賣(mài)人報(bào)房管局進(jìn)行批準(zhǔn)，前兩項(xiàng)應(yīng)該是歸買(mǎi)售人所有，但是必須 是物業(yè)管理委員會(huì)或者是業(yè)主管理委員會(huì)來(lái)統(tǒng)一決定屋面和外墻面 的使用權(quán)。第十八條對(duì)于房屋用途的約定?，F(xiàn)在大多數(shù)的項(xiàng)目，北京 分有住宅、有公寓，還有商業(yè)項(xiàng)目、寫(xiě)字樓等，如果你買(mǎi)房做居住， 對(duì)一些樓盤(pán)商住兩用的話，可能在居住的過(guò)程中產(chǎn)生一些問(wèn)題， 在這 個(gè)合同的第18條，對(duì)于房屋用途做了一個(gè)規(guī)定，一般來(lái)說(shuō)，是按照 商品房銷(xiāo)售許可證批的用途進(jìn)行填寫(xiě)。page第十九條，在過(guò)程中發(fā)生的爭(zhēng)議，雙方選擇的解決方式。第一 是合同里你可以選擇由仲裁委員會(huì)仲裁， 第二依法向人民法院，這兩 條各有優(yōu)勢(shì)，建議按照自己的情況進(jìn)行選擇，如果是

14、仲裁，需要注意 的是需要把仲裁委員會(huì)的全稱寫(xiě)清楚，才能在法律上生效。仲裁的優(yōu) 點(diǎn)，因?yàn)橹俨梦?qǐng)的專家都是這方面的資深專家和教授、律師，公正 性和專業(yè)性非常強(qiáng)，而且是一仲終舉，直接進(jìn)入生效時(shí)間，可以在時(shí) 間上比訴訟更快。缺點(diǎn)是仲裁的費(fèi)用可能比較高。第二條，通常我們 選擇向人民法院起訴，你到開(kāi)發(fā)商所在的區(qū)級(jí)人民法院起訴， 還可能 經(jīng)過(guò)上訴等，可能時(shí)間比較長(zhǎng)，但是費(fèi)用比較低廉。第二十條，比如說(shuō)這個(gè)合同有多少頁(yè)、有多少份等，商品房買(mǎi) 賣(mài)標(biāo)準(zhǔn)合同應(yīng)該有四份，其中二份是正本，二份是副本?，F(xiàn)在房管局 在做備案的時(shí)候，房管局會(huì)備一份，購(gòu)房人應(yīng)該有一個(gè)合同的正本， 如果是申請(qǐng)銀行按揭的話，合同正本應(yīng)該交銀行來(lái)收

15、押。在整個(gè)的合 同最后一條，是做預(yù)售登記備案的一個(gè)條款，一般情況下在合同簽訂 30日之內(nèi)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該向房產(chǎn)所在區(qū)的房產(chǎn)管理局和房管局做登記。 附件一是房屋的平面圖，在簽合同的時(shí)候應(yīng)該注意這個(gè)圖紙要用坐標(biāo) 來(lái)確認(rèn)這個(gè)房屋的朝向；第二要標(biāo)注面積，或者是面積的標(biāo)尺。附件二是公共部位和分?jǐn)偛糠值慕ㄖ娣e構(gòu)成，分?jǐn)偯娣e的說(shuō) 明需經(jīng)房管局審核備案，會(huì)蓋一個(gè)章。附件三是裝飾和裝修的標(biāo)準(zhǔn)，在這個(gè)條款中，對(duì)商品房的外墻、 內(nèi)墻、頂棚、陽(yáng)臺(tái)、電梯、通訊、電視頻道、保衛(wèi)設(shè)施等進(jìn)行一些約 定，特別要注意，如果是購(gòu)買(mǎi)精裝修的房屋，對(duì)于裝修材料的價(jià)值和 品牌，一定要在合同中約定清楚，必要的時(shí)候，一定要標(biāo)明不低于樣 本間的

16、標(biāo)準(zhǔn)。附則四是補(bǔ)充協(xié)議，相對(duì)于過(guò)去的預(yù)售契約，還是比較詳盡的， 購(gòu)房人為了保護(hù)自己的合法權(quán)益，還可以根據(jù)實(shí)際的情況，跟開(kāi)發(fā)商 簽訂補(bǔ)充協(xié)議，但是應(yīng)該說(shuō)補(bǔ)充協(xié)議的條款不宜過(guò)多， 特別是如果開(kāi) 發(fā)商提供了標(biāo)準(zhǔn)的補(bǔ)充協(xié)議條款，如果條款很多的話，那你一定要仔 細(xì)審核。對(duì)于我們前一陣子，包括媒體提供的有一個(gè)204條的補(bǔ)充協(xié)議條款，對(duì)你購(gòu)房的各方面知識(shí)進(jìn)行普及，但是在跟開(kāi)發(fā)商簽約的 過(guò)程中，我覺(jué)得現(xiàn)實(shí)的可操作性非常差，可以在其中選擇一些您認(rèn)為 非常重要的與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行協(xié)商。下面，我介紹一些重點(diǎn)的方面，跟開(kāi)發(fā)商進(jìn)行協(xié)商的。第一是關(guān)于開(kāi)發(fā)商的違約賠償條款，如果你購(gòu)買(mǎi)的商品房，因 為工程質(zhì)量不合格，不能通過(guò)驗(yàn)收，

17、或者逾期交房日期超過(guò)了，造成 了購(gòu)房人退房的，在標(biāo)準(zhǔn)條款中只規(guī)定了開(kāi)發(fā)商退還房款以及利息， 并沒(méi)有規(guī)定開(kāi)發(fā)商要賠償購(gòu)房人的其他損失。 在補(bǔ)充條款中您可以跟 開(kāi)發(fā)商約定，如果因上述原因造成退房，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該賠償你的實(shí)際損 失，包括你選擇按揭方式過(guò)程中付出的一些費(fèi)用，比如說(shuō)還有貸款利page第二，有關(guān)于房屋實(shí)用率的問(wèn)題，在北京市場(chǎng)中對(duì)使用面積產(chǎn) 生糾紛是最多的，很多客戶都會(huì)提出質(zhì)疑。在合同條款中，為了避免 將來(lái)出現(xiàn)這樣的糾紛，有兩種方式可以選擇。第一種方式，在補(bǔ)充協(xié) 議中跟開(kāi)發(fā)商約定，面積結(jié)算以套內(nèi)面積為依據(jù)，在主合同選擇面積 依據(jù)中就選擇以套內(nèi)面積為結(jié)算的依據(jù)， 如果開(kāi)發(fā)商不同意的話，可 以要求在

18、補(bǔ)充協(xié)議中規(guī)定，約定房屋的實(shí)用率，也就是說(shuō)是房屋的套 內(nèi)面積與建筑面積的比例，如果出現(xiàn)比較大的差異的話，你可以選擇 退房或者要求開(kāi)發(fā)商進(jìn)行賠償。最后一點(diǎn)，就是有關(guān)于物業(yè)管理的情況，在收樓入住之后，在 所買(mǎi)的小區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)成立之前，是由開(kāi)發(fā)商的物業(yè)管理公司進(jìn) 行管理，應(yīng)該了解收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等，可以要求將第一年的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)寫(xiě) 在補(bǔ)充協(xié)議中，一般寫(xiě)成第一年的物業(yè)管理費(fèi)每平方米不超過(guò)多少 錢(qián)。上面我們所介紹的，就是您在簽訂購(gòu)房合同中需要注意的一些 問(wèn)題，以及補(bǔ)充協(xié)議的條款。最后我想說(shuō)一下，您在簽訂完畢商品房買(mǎi)賣(mài)合同之后，應(yīng)該做的一些工作。第一項(xiàng)，合同的最后一條也有一個(gè)約定，要辦理預(yù)售登記，現(xiàn) 在北京市

19、規(guī)定是開(kāi)由開(kāi)發(fā)商攜帶復(fù)印件到房管局做預(yù)售登記，然后房管局有一個(gè)辦理預(yù)售登記的審批表，應(yīng)該要求開(kāi)發(fā)商在一定的時(shí)間內(nèi) 提供這個(gè)審批表給您。第二項(xiàng)，在購(gòu)房合同中所交的一些費(fèi)用，象最開(kāi)始簽合同中的、 律師費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等，在交樓辦產(chǎn)權(quán)證時(shí)，所需要交的契稅、物業(yè)管理 基金等。北京有相當(dāng)多的開(kāi)發(fā)商要求您在入住之前把所有的費(fèi)用交 清，現(xiàn)在北京市房地產(chǎn)管理部門(mén)的政策， 開(kāi)發(fā)商的要求可能從相關(guān)的 規(guī)定和公平的原則來(lái)講，都有一些問(wèn)題，您可以在入住之前拒交，但 是在開(kāi)發(fā)商通知你辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí)，應(yīng)該把相應(yīng)的稅費(fèi)交齊。第三，一此性付款或者分期付款的合同，應(yīng)該有一個(gè)正本，但 是如果是貸款的客戶，銀行可能把正本收押了。page第

20、三，就是買(mǎi)售人所購(gòu)房屋的基本情況，合同的第三條是買(mǎi)售 人的基本情況，對(duì)商品房的基本坐落，房屋的用途、結(jié)構(gòu)、層高、層 數(shù)、面積做出了明確的約定，購(gòu)房人應(yīng)該仔細(xì)的核對(duì)相關(guān)內(nèi)容，特別 重視有關(guān)于建筑面積的內(nèi)容，一般來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在如果我們購(gòu)買(mǎi)的是期房， 現(xiàn)在的面積只是一個(gè)合同約定，也就是說(shuō)只是開(kāi)發(fā)商和房地產(chǎn)管理機(jī) 構(gòu)通過(guò)對(duì)圖紙做一個(gè)預(yù)測(cè)繪得出的一個(gè)面積。 在建筑面積包括兩個(gè)部 分，也就是說(shuō)我們?cè)诤贤泻灥慕ㄖ娣e包括兩個(gè)部分，一個(gè)是套內(nèi)的建筑面積，一個(gè)是分?jǐn)偟墓妹娣e，套內(nèi)的建筑面積相當(dāng)于地毯面 積加上套內(nèi)的墻體面積以及陽(yáng)臺(tái)的面積， 分?jǐn)偣妹娣e的范圍，按照 北京市現(xiàn)行的共談面積的規(guī)定，比如說(shuō)這個(gè)樓的大堂

21、、電梯、樓梯間、 電梯井、垃圾井、消防控制室、消防通道、變電室、空調(diào)機(jī)房、熱水、 鍋爐房、電梯工休息室，以及其他功能上為該建筑服務(wù)的建筑用房。 分?jǐn)偟牡诙糠?，包括套?nèi)與公用建筑面積之間，分隔墻以及外墻， 外立面墻體投影的一半，不應(yīng)該進(jìn)入的包括倉(cāng)庫(kù)、機(jī)動(dòng)車(chē)車(chē)庫(kù)、非機(jī) 動(dòng)車(chē)車(chē)庫(kù)，作為人房的地下室，以及可以單獨(dú)使用的空間。還有售房 單位自管自用的房屋，比如說(shuō)開(kāi)發(fā)商在大堂里做的銷(xiāo)售中心等。第三, 為多棟房屋服務(wù)的管理用房，通俗來(lái)說(shuō)，就是與這棟樓不相連的部分， 比如說(shuō)小區(qū)的物業(yè)管理用房等。在商品房買(mǎi)賣(mài)附件里應(yīng)該有一個(gè)明確 的說(shuō)明，在主合同的第三條里，只是說(shuō)分?jǐn)偭硕嗌?，分?jǐn)偟拿娣e的數(shù) 額，但是在合同的附

22、件二，應(yīng)該有一個(gè)房屋面積分?jǐn)偟恼f(shuō)明表，分?jǐn)?了哪一部分，是經(jīng)過(guò)哪一個(gè)地方批準(zhǔn)的。按照這個(gè)表，北京市規(guī)定應(yīng) 該在各區(qū)縣國(guó)土資源和房屋管理局批準(zhǔn)的章，也就是說(shuō)分?jǐn)偯娣e已經(jīng) 在房管局備案了。商品房買(mǎi)賣(mài)的第四條，現(xiàn)行的計(jì)價(jià)方式有三條，一個(gè)是按照建 筑面積結(jié)算，第二按照套內(nèi)面積結(jié)算，第三按照套即單元來(lái)計(jì)算，現(xiàn) 在北京大多數(shù)開(kāi)發(fā)商大多采用第一種，但也有開(kāi)發(fā)商按照第二或者第 三種方式計(jì)價(jià)。這三種計(jì)價(jià)方式都可以使用，看你具體選擇的項(xiàng)目以 及開(kāi)發(fā)商與你協(xié)商的結(jié)果。第五條是面積確認(rèn)和差異的確定。這一條是買(mǎi)房人比較關(guān)注的， 也是交貨結(jié)算過(guò)程中，買(mǎi)房人和開(kāi)發(fā)商容易產(chǎn)生爭(zhēng)議的一條條款。 一 般情況下，如果選擇一個(gè)開(kāi)發(fā)商

23、會(huì)愿意讓客戶來(lái)選擇， 比如說(shuō)多退少 補(bǔ)等。在這里，我建議購(gòu)房人選擇在合同里已經(jīng)規(guī)定的第二種處理方 式，即確定雙方可以接受的一個(gè)誤差比例，也就是說(shuō)正負(fù)3%，超過(guò)此比例的購(gòu)房人可以選擇退房，開(kāi)發(fā)商應(yīng)退還房款以及利息，你也可 以接受。第六條是付款方式與期限?，F(xiàn)在大家購(gòu)房，一般的付款方式在 合同里分為三種：第一種，一次性付款一般情況下，在你簽訂正式公 積金等。對(duì)于選擇商業(yè)貸款和公積金的付款方式，第一您要注意留出足夠的辦理付款手續(xù)的時(shí)間，按照現(xiàn)在北京市場(chǎng)的情況，一般來(lái)說(shuō)辦 理銀行按揭最長(zhǎng)的時(shí)間，不應(yīng)該超過(guò) 30天，也就是說(shuō)你從簽訂正式 購(gòu)房合同之日起，提供正式的資料，一般情況下，30天可以正式的批下來(lái)。

24、如果是公積金或者組合貸款，相對(duì)時(shí)間比較長(zhǎng)一些，大概一 個(gè)半月左右，應(yīng)該可以批下來(lái)，所以在約定付款方式的時(shí)候，您要把 相應(yīng)的時(shí)間留出來(lái)，因?yàn)槿绻忝子蒙虡I(yè)貸款或者公積金的方式，在約定的時(shí)間里款沒(méi)有到開(kāi)發(fā)商的帳上， 按照合同，你要支付相應(yīng)數(shù)量 的違約金，所以應(yīng)該把時(shí)間約定的更加充裕一些。 在簽訂正式購(gòu)房合 同之前，建議你向開(kāi)發(fā)商指定的銀行，或者向律師咨詢一下你的資信 條件，看你是否能夠得到資信貸款，避免出現(xiàn)其他的麻煩。page第七條是賣(mài)售人預(yù)期付款的違約責(zé)任。這里規(guī)定，如果你沒(méi)有 按照規(guī)定的時(shí)間付款，應(yīng)該支付的違約金比例，以及開(kāi)發(fā)商可以解約 的條件，這一條在簽訂的過(guò)程中，與后面的第九條，開(kāi)發(fā)商預(yù)期

25、交房 的違約責(zé)任，應(yīng)該是對(duì)等的，也就是說(shuō)他的違約期限、違約金的比例 及天數(shù)，應(yīng)該要與購(gòu)房合同中，第九條第七條應(yīng)該約定平等一致，也 就是說(shuō)開(kāi)發(fā)商約定你超過(guò)30天未付清房款可以解約的，對(duì)預(yù)期交房 的解約期限也只能定30天，這兩條應(yīng)該對(duì)應(yīng)，應(yīng)該是平等的。第八條是一個(gè)交付期限，在買(mǎi)房的過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售人員 會(huì)告訴你什么時(shí)候會(huì)竣工，最后的交付期限應(yīng)該以合同約定的為準(zhǔn)， 在北京市的現(xiàn)行規(guī)定，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該向售樓人提供建筑施工完成表， 這 應(yīng)該由監(jiān)理單位、建筑單位申請(qǐng)驗(yàn)收，由建委備案的一個(gè)文件，同時(shí) 應(yīng)該提供住宅質(zhì)量保證書(shū)以及住宅使用說(shuō)明書(shū)等。第九條是出賣(mài)人的預(yù)期違約責(zé)任，除了應(yīng)該注意與第七條平等 之外，還

26、應(yīng)該注意到比如說(shuō)您租的房子到期了，或者說(shuō)買(mǎi)新房子等， 應(yīng)該注意違約金約定的比例，也就是說(shuō) 30天違約金的數(shù)額，應(yīng)該相 當(dāng)于同等檔次的房子違約金支付比例。第十條，有關(guān)規(guī)劃設(shè)計(jì)變更條款，這一方面，因?yàn)槲覀冑?gòu)買(mǎi)的是期房，在商品房施工的過(guò)程中，有可能某些方面，開(kāi)發(fā)商認(rèn)為需要做規(guī)劃的變更，設(shè)計(jì)的變更，應(yīng)該在收到有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)變更10個(gè)工作日，書(shū)面通知購(gòu)房人，購(gòu)房人有權(quán)選擇退房。第十一條，房屋的交接，平時(shí)所指的收樓，并不是說(shuō)開(kāi)發(fā)商把這個(gè)樓建好了，你看起來(lái)可以住可以收了，就達(dá)到了可以得到交樓的 條件，應(yīng)該提供房屋實(shí)測(cè)的數(shù)據(jù)。按照北京市的相關(guān)規(guī)定，開(kāi)發(fā)商應(yīng) 該請(qǐng)房地產(chǎn)的管理部門(mén)認(rèn)可的有資質(zhì)的機(jī)構(gòu)對(duì)房屋的面積進(jìn)行

27、實(shí)測(cè)， 在交樓的時(shí)候，應(yīng)該提供實(shí)測(cè)面積的數(shù)據(jù)，以及我們所說(shuō)的住宅質(zhì)量 保證書(shū)以及住宅使用說(shuō)明書(shū)，如果開(kāi)發(fā)商提供證明原件不全的， 可以 拒絕收樓，由此產(chǎn)生的一切責(zé)任，由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。第十二條，產(chǎn)權(quán)及相關(guān)證件的保證，開(kāi)發(fā)商要向購(gòu)房人沒(méi)有其 他的糾紛，北京在這方面的管理還是比較嚴(yán)格的， 在開(kāi)發(fā)商對(duì)項(xiàng)目開(kāi) 發(fā)的過(guò)程中，比如說(shuō)向銀行等單位做過(guò)抵押的，你簽了商品房買(mǎi)賣(mài)合 同時(shí)，這個(gè)合同是不能登記的，只有經(jīng)過(guò)債權(quán)人同意，開(kāi)發(fā)商將這套 房子的抵押權(quán)做了撤銷(xiāo)，這個(gè)合同才能做預(yù)售登記，從現(xiàn)在的情況來(lái) 看，北京市合法的開(kāi)發(fā)商、合法的項(xiàng)目，您所購(gòu)買(mǎi)的房子產(chǎn)生債權(quán)債 務(wù)糾紛的可能性，還是比較少的。第十三條，出賣(mài)人關(guān)于裝飾

28、的違約 責(zé)任，有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的條款，如果說(shuō)開(kāi)發(fā)商不能按照合同約定標(biāo)準(zhǔn)交房 的，應(yīng)該向購(gòu)房人提供雙倍的差價(jià)，在裝修的過(guò)程中，可能還會(huì)牽扯 到人工費(fèi)等，很難彌補(bǔ)你的損失，建議你跟開(kāi)發(fā)商談，賠償雙倍的差 價(jià)。page第十五條，開(kāi)發(fā)商關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施的承諾， 一般來(lái)說(shuō)，標(biāo)準(zhǔn)合同中有五項(xiàng)，首先是通水通電通電梯，保證你售樓之后，這是最基本的保障。再有就是有關(guān)于天然氣以及燃?xì)夤艿赖拈_(kāi)通， 一般來(lái) 說(shuō)，開(kāi)發(fā)商會(huì)跟你說(shuō)等到入住之后，比如說(shuō)入住率是多少，但是目前 北京市并沒(méi)有明確的規(guī)定，說(shuō)入住率達(dá)到多少才可以開(kāi)通天然氣， 實(shí) 際上跟開(kāi)發(fā)商跟燃?xì)夤镜墓ぷ鲄f(xié)調(diào)都是有關(guān)系的，應(yīng)該跟開(kāi)發(fā)商進(jìn)行約定，以免影響您的正常生

29、活。對(duì)于您購(gòu)買(mǎi)園區(qū)項(xiàng)目?jī)?nèi)，在樓書(shū)中 開(kāi)發(fā)商承諾過(guò)的，比如說(shuō)象會(huì)所、園區(qū)的綠化，以及地上地下的停車(chē) 位，建議在這一條中，要求開(kāi)發(fā)商承諾竣工時(shí)間。在本條款中還包括 如果規(guī)定日期內(nèi)未達(dá)到開(kāi)發(fā)商承諾的使用條件，雙方約定的處理方 式，應(yīng)該按照對(duì)您比較有利的，在這一條上簽上，未達(dá)到使用條件， 應(yīng)該視為開(kāi)發(fā)商逾期交房，應(yīng)該承擔(dān)逾期交房的相關(guān)責(zé)任。第十五條，關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的相關(guān)規(guī)定，約定了辦理產(chǎn)權(quán)證的時(shí) 限，以及違約的條款，購(gòu)房人可以根據(jù)實(shí)際的情況，可以選擇退房或 者違約金。按照現(xiàn)行商品房銷(xiāo)售規(guī)定，在 60天內(nèi)，開(kāi)發(fā)商比較將登 記資料提供給產(chǎn)權(quán)辦理部門(mén)備案。如果因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商的責(zé)任，沒(méi)有及時(shí) 把所有的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記

30、機(jī)關(guān)備案，使購(gòu)買(mǎi)人不能及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)證 的，可以約定一個(gè)處理方式，可以退房，對(duì)于違約金，一般是合同金 額的1%-5%之間，也是根據(jù)實(shí)際的情況來(lái)進(jìn)行選擇。也可以選擇不 退房，如果選擇退房，操作起來(lái)有一定困難，比如說(shuō)你已經(jīng)入住了， 因?yàn)檗k理產(chǎn)權(quán)，是在入住之后的二三個(gè)月進(jìn)行，如果這時(shí)你因?yàn)楫a(chǎn)權(quán) 證的原因要退房，可能會(huì)不太利，建議大家在確認(rèn)這個(gè)項(xiàng)目是一個(gè)合 法的項(xiàng)目之后，那么辦理產(chǎn)權(quán)只是開(kāi)發(fā)商工作的一個(gè)程序問(wèn)題， 以及 和相關(guān)部門(mén)的協(xié)調(diào)問(wèn)題，并不是說(shuō)沒(méi)有辦理產(chǎn)權(quán)證，是因?yàn)檫@個(gè)項(xiàng)目 的本身合法性有問(wèn)題，在這個(gè)情況下建議你選擇不退房，讓開(kāi)發(fā)商按 照一定的比例來(lái)支付違約金。第十六條保修責(zé)任，商品房交付使用之后

31、，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該按照住 宅質(zhì)量保證書(shū)的責(zé)任，提供相應(yīng)的保修責(zé)任。第十七條雙方約定的一 些條款，合同里有四條標(biāo)準(zhǔn)的條款，房屋所在樓宇的屋面使用權(quán)、外 墻使用權(quán)以及樓宇的命名權(quán)、小區(qū)的命名權(quán)，后兩項(xiàng)的命名權(quán)，一般 是出賣(mài)人報(bào)房管局進(jìn)行批準(zhǔn)，前兩項(xiàng)應(yīng)該是歸買(mǎi)售人所有，但是必須 是物業(yè)管理委員會(huì)或者是業(yè)主管理委員會(huì)來(lái)統(tǒng)一決定屋面和外墻面 的使用權(quán)。第十八條對(duì)于房屋用途的約定?，F(xiàn)在大多數(shù)的項(xiàng)目，北京 分有住宅、有公寓，還有商業(yè)項(xiàng)目、寫(xiě)字樓等，如果你買(mǎi)房做居住， 對(duì)一些樓盤(pán)商住兩用的話，可能在居住的過(guò)程中產(chǎn)生一些問(wèn)題， 在這 個(gè)合同的第18條，對(duì)于房屋用途做了一個(gè)規(guī)定，一般來(lái)說(shuō)，是按照 商品房銷(xiāo)售許可證批的用

32、途進(jìn)行填寫(xiě)。page第十九條，在合同履行過(guò)程中發(fā)生的爭(zhēng)議，雙方選擇的解決方式。第一是合同里你可以選擇由仲裁委員會(huì)仲裁， 第二依法向人民法 院起訴，這兩條各有優(yōu)勢(shì)，建議按照自己的情況進(jìn)行選擇，如果是仲 裁，需要注意的是需要把仲裁委員會(huì)的全稱寫(xiě)清楚， 才能在法律上生 效。仲裁的優(yōu)點(diǎn)，因?yàn)橹俨梦?qǐng)的專家都是這方面的資深專家和教授、 律師，公正性和專業(yè)性非常強(qiáng)，而且是一仲終舉，直接進(jìn)入生效時(shí)間， 可以在時(shí)間上比訴訟更快。缺點(diǎn)是仲裁的費(fèi)用可能比較高。第二條， 通常我們選擇向人民法院起訴，你到開(kāi)發(fā)商所在的區(qū)級(jí)人民法院起 訴，還可能經(jīng)過(guò)上訴等，可能時(shí)間比較長(zhǎng)，但是費(fèi)用比較低廉。第二十條，比如說(shuō)這個(gè)合同有多少

33、頁(yè)、有多少份等，商品房買(mǎi) 賣(mài)標(biāo)準(zhǔn)合同應(yīng)該有四份，其中二份是正本，二份是副本。現(xiàn)在房管局 在做備案的時(shí)候，房管局會(huì)備一份，購(gòu)房人應(yīng)該有一個(gè)合同的正本， 如果是申請(qǐng)銀行按揭的話，合同正本應(yīng)該交銀行來(lái)收押。在整個(gè)的合 同最后一條，是做預(yù)售登記備案的一個(gè)條款，一般情況下在合同簽訂 30日之內(nèi)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該向房產(chǎn)所在區(qū)的房產(chǎn)管理局和房管局做登記。 附件一是房屋的平面圖，在簽合同的時(shí)候應(yīng)該注意這個(gè)圖紙要用坐標(biāo) 來(lái)確認(rèn)這個(gè)房屋的朝向；第二要標(biāo)注面積，或者是面積的標(biāo)尺。附件二是公共部位和分?jǐn)偛糠值慕ㄖ娣e構(gòu)成，分?jǐn)偯娣e的說(shuō) 明需經(jīng)房管局審核備案，會(huì)蓋一個(gè)章。附件三是裝飾和裝修的標(biāo)準(zhǔn)，在這個(gè)條款中，對(duì)商品房的外墻、內(nèi)墻、頂棚、陽(yáng)臺(tái)、電梯、通訊、電視頻道、保衛(wèi)設(shè)施等進(jìn)行一些約 定，特別要注意，如果是購(gòu)買(mǎi)精裝修的房屋，對(duì)于裝修材料的價(jià)值和 品牌，一定要在合同中約定清楚，必要的時(shí)候，一定要標(biāo)明不低于樣 本間的標(biāo)準(zhǔn)。附則四是補(bǔ)充協(xié)議，相對(duì)于過(guò)去的預(yù)售契約，還是比較詳盡的， 購(gòu)房人為了保護(hù)自己的合法權(quán)益，還可以根據(jù)實(shí)際的情況，跟開(kāi)發(fā)商 簽訂補(bǔ)充協(xié)議，但是應(yīng)該說(shuō)補(bǔ)